1994 false KKO:1994:18 Maanvuokralain 15 §:n 4 momentin säännöksen vuokra-alueen uuden omistajan lunastusvelvollisuudesta ja velvollisuudesta suorittaa vuokramiehelle korvausta vuokraalueelle tehdyistä parannuksista katsottiin tarkoittavan myös pakkohuutokauppaostajaa. MaanvuokraL 15 § 4 mom ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA X Oy:n kanne Halikon kihlakunnanoikeudessa Oy on As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle sekä A:lle ja B:lle 6.10.1989 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausunut, että A oli 16.8.1978 saanut lainhuudon Kuusjoen kunnan Raatalan kylässä olevaan Lehmuksen tilaan RN:o 5:
- A oli 2.11.1984 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella vuokrannut tilan As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle 25 vuodeksi. Vuokrasopimuksen pysyvyyden vakuudeksi oli 14.12.1984 vahvistettu kiinnitys. X Oy oli Halikon piirin nimismiehen 7.4.1989 toimittamassa ja 13.7.1989 lainvoiman saaneessa pakkohuutokaupassa ostanut Lehmuksen tilan muun muassa ehdolla, että vuokrasopimuksen pysyvyyden vakuudeksi vahvistettu kiinnitys oli kuoletettu. X Oy oli 20.4.1989 allekirjoittamallaan, As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle 24.4.1989 tiedoksi annetulla kirjoituksella maanvuokralain 12 §:n nojalla ilmoittanut, että vuokrasopimus lakkasi heti. Tuon ilmoituksen perusteella vuokraoikeus oli lakannut 24.4.
- Pakkohuutokaupan yhteydessä ja muulloinkin As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta oli väittänyt, että A oli 2.11.1984 päivätyllä, laskuksi nimetyllä asiakirjalla myynyt Lehmuksen tilalla olevat rakennukset 1 ja 2 sekä rakennustarvikkeita ja koneita asunto-osakeyhtiölle 410 000 markan arvosta. Asiakirjan mukaan sanotulla määrällä oli kuitattu maksetuksi As. Oy Kuusjoen Lehmusvirran osakepääoma. Asunto-osakeyhtiön perustamiskirjassa, jonka A ja B olivat 16.9.1984 allekirjoittaneet, ei ollut annettu oikeutta suorittaa osakepääomaa apporttina. Rakennusten sijoittaminen osakepääomana yhtiöön oli osakeyhtiölain mukaan mitätön. Näin ollen rakennukset eivät olleet voineet laillisesti siirtyä asunto-osakeyhtiön omistukseen X Oy:tä sitovasti. Rakennukset kuuluivat kiinteistöön sen ainesosana ja olivat X Oy:n omaisuutta. As. Oy Kuusjoen Lehmusvirran yhtiöjärjestyksen mukaan rakennuksessa A oli kaksi asuinhuoneistoa ja yksi autotalli sekä rakennuksessa B yksi autotalli. Perustamiskirjan mukaan A oli merkinnyt rakennuksesta A asuinhuoneiston nro 1 ja autotallihuoneiston nro 3 sekä rakennuksen B autotallihuoneiston nro
- B oli merkinnyt rakennuksesta A asuinhuoneiston nro
- B oli 4.2.1985 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostanut merkitsemänsä osakkeet As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralta. As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta, A ja B hallitsivat vastoin X Oy:n tahtoa koko Lehmuksen tilaa ja sen rakennuksia, vaikka koko kiinteistö rakennuksineen oli siirtynyt X Oy:lle 24.4.
- A ja B asuivat edelleen tilalla olevissa rakennuksissa. Tästä asumisesta he olivat saaneet 24.4.1989 alkaen perusteetonta etua X Oy:n kustannuksella. Kun asuinhuoneistojen pinta-ala oli yhteensä 223 neliömetriä ja autotallien pinta-ala oli yhteensä 217 neliömetriä sekä kun kohtuulliseen vuokraan vertaamalla asuinhuoneistojen neliöhinnaksi katsottiin 10 markkaa ja autotallien neliöhinnaksi 5 markkaa, saatiin perusteettoman edun määräksi 3 315 markkaa kuukaudessa. Kerrotuilla perusteilla X Oy on vaatinut, että Lehmuksen tilalla olevien rakennusten omistus- ja hallintaoikeus vahvistetaan kuuluvaksi X Oy:lle, että As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta, A ja B velvoitetaan heti häädön uhalla muuttamaan pois tilalta ja sillä olevista rakennuksista ja että As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta, A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan X Oy:lle korvaukseksi tilan ja sillä olevien rakennusten laittomasta hallinnasta ajalta 1.
- - 30.9.1989 3 315 markan mukaan kuukaudelta eli yhteensä 16 575 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien ja oikeudenkäynnin aikana erääntyvät 3 315 markan määräiset kuukausierät 16 prosentin korkoineen laskettuna kullekin kuukausierälle asianomaisen kuukauden viimeisestä päivästä lukien sekä korvausta oikeudenkäyntikuluista korkoineen. As. Oy Kuusjoen Lehmusvirran, A:n ja B:n vastaus As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta, A ja B ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen. X Oy oli pakkohuutokauppasaannollaan ja maanvuokralain 12 §:ssä tarkoitetulla ilmoituksellaan aikaansaanut vain sopimuksen irtisanomista vastaavat oikeusvaikutukset. Näillä toimilla ei ollut vaikutusta rakennuksiin nähden, koska rakennukset olivat jo aikaisemmin siirtyneet asunto-osakeyhtiön omistukseen ja hallintaan sekä edelleen sen osakkeenomistajien hallintaan ja käyttöön. Sitä paitsi vuokranantaja oli vuokrasopimuksen 4 §:n mukaan velvollinen vuokrasuhteen päättyessä lunastamaan vuokramiehen rakennukset määrätyillä ehdoilla. Tämä koski myös pakkohuutokauppaostajaa. A:n ostaessa kiinteistön rakennuksineen kiinteistöllä oli ollut vanha kauppaliikkeenä käytetty rakennus ja varasto. Asunto-osakeyhtiö oli rakennuttanut yhdessä A:n kanssa tilalle nykyaikaisen uuden asuinrakennuksen apurakennuksineen. Näin vuokralainen oli saanut niihin omistusoikeuden. A oli tosin käyttänyt omia varojaan asunto-osakeyhtiön rakennuksiin maksamalla rakennuskustannuksista noin puolet. Asunto-osakeyhtiö oli maksanut kustannuksista noin 600 000 markkaa. Kustannusten maksamisella ei kuitenkaan ollut merkitystä rakennusten omistusoikeutta arvioitaessa. Koko osakepääoma oli maksettu asunto-osakeyhtiötä perustettaessa. Kun yhtiö oli merkitty kaupparekisteriin, yhtiö oli maksanut A:lle tarvikkeista ja keskeneräisistä rakennuksista kauppahinnan, kuten 2.11.1984 päivätystä kuitista ilmeni. Kyseessä ei ollut ollut osakepääoman kuittaus apportilla. Asunto-osakeyhtiö omisti puheena olevat rakennukset. Asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajien hallinta oli kaikilta osilta laillista. Tämän vuoksi kanteessa esitetyt vaatimukset olivat perusteettomia. Ainoa mahdollinen maksu olisi voinut koskea sopimuksen mukaista vuokraa. As. Oy Kuusjoen Lehmusvirran kanne As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta on X Oy:lle 8.1.1990 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausunut, että vaikkakin A:n omistama Lehmuksen tila oli siirtynyt X Oy:lle, vuokrasopimuksen vakuudeksi vahvistettu kiinnitys oli kuoletettu ja vuokrasopimus oli päättynyt X Oy:n ilmoituksen johdosta, tilalla olevat ja asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä yksilöidyt rakennukset kuuluivat As. Oy Kuusjoen Lehmusvirran omistukseen. As. Oy Kuusjoen Lehmusvirran ja A:n välisen vuokrasopimuksen 4 §:n mukaan vuokranantaja oli vuokrasuhteen päättyessä velvollinen lunastamaan itselleen tilalla olevat vuokramiehen rakennukset. Lunastusta piti maksaa 60 prosenttia rakennusten rakennusteknisestä arvosta vuokrasuhteen päättymisen ajankohtana. Koska As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta omisti rakennukset ja vuokrasuhde oli yksin X Oy:n tahdosta ja toimesta päättynyt, X Oy oli vuokrasopimuksen 4 §:n ja maanvuokralain 55 §:n perusteella velvollinen lunastamaan rakennukset itselleen. Kun rakennusten rakennusteknisenä arvona oli pidettävä 800 000 markkaa, lunastusta oli maksettava 480 000 markkaa. Kerrotuilla perusteilla As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta on vaatinut, että puheena olevien rakennusten omistus- ja hallintaoikeus vahvistetaan kuuluvaksi sille ja että X Oy velvoitetaan suorittamaan asuntoosakeyhtiölle lunastushintana rakennuksista 480 000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien ja korvausta oikeudenkäyntikuluista korkoineen. X Oy:n vastaus X Oy on vastustanut kannetta ja vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen. Rakennukset eivät kiinteistön ainesosana voineet kuulua vuokralaiselle. Kanne oli muutoinkin perusteeton, koska maanvuokralain säännökset vuokranantajan lunastusvelvollisuudesta eivät koskeneet pakkohuutokauppaostajaa. Kihlakunnanoikeuden päätös 3.5.1990 Kihlakunnanoikeus on katsonut selvitetyksi, että A oli 16.8.1978 saanut lainhuudon Lehmuksen tilaan ja tämän jälkeen 2.11.1984 allekirjoittamallaan vuokrasopimuksella vuokrannut tilan As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle. Asunto-osakeyhtiölle oli sittemmin myönnetty kiinnitys Lehmuksen tilaan vuokrasopimuksen pysyvyyden vakuudeksi. A oli laskuksi nimetyllä ja 2.11.1984 päivätyllä asiakirjalla myynyt omistamansa rakennukset ja rakennustarvikkeita As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle. X Oy oli lainvoiman saaneella pakkohuutokaupalla 7.4.1989 ostanut Lehmuksen tilan siten, että mainittu As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle myönnetty vuokraoikeuden pysyvyyskiinnitys oli määrätty raukeamaan. X Oy oli maanvuokralain 12 §:n nojalla ilmoittanut, että vuokrasopimus lakkasi välittömästi. A oli Lehmuksen tilan As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle vuokratessaan luovuttanut tilalla tuolloin olleet rakennukset asunto-osakeyhtiölle. Luovutuksen kohteena olivat olleet huonokuntoinen kaupparakennus ja varastorakennus sekä lisäksi rakennustarpeita ja koneita. Molempien osapuolten kuulustuttamien todistajien mukaan tilalla nykyisin olevan asuinrakennuksen rakenteista enintään 10 prosenttia oli tilalla sijainneen vanhan kaupparakennuksen rakenteita. Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on katsonut, että tilalla nyt olevaa asuinrakennusta ei voitu pitää samana minkä A oli luovuttanut vaan asunto-osakeyhtiön itsensä rakentamana rakennuksena. Näillä perusteilla kihlakunnanoikeus on hylännyt X Oy:n omistusoikeuden vahvistamista koskevan kanteen asuinrakennuksen osalta ja vahvistanut, että Lehmuksen tilalla olevan asuinrakennuksen omistus- ja hallintaoikeus kuului As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle. Sen sijaan kihlakunnanoikeus on katsonut, että A ei ollut voinut velkojiaan sitovasti luovuttaa tilalla olevan autotalli- ja varastorakennuksen omistusoikeutta edelleen. Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on vahvistanut, että X Oy omisti Lehmuksen tilalla olevan ulkorakennuksen. Kun As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta omisti mainitun asuinrakennuksen ja X Oy oli ilmoittanut purkavansa As. Oy Kuusjoen Lehmusvirran vuokrasopimuksen, X Oy:n tuli vuokrasopimuksen 4 §:n mukaisesti, mikäli se halusi pitää kiinni ilmoituksestaan vuokrasopimuksen välittömästä päättymisestä, suorittaa As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle lunastus tilalla olevasta asuinrakennuksesta. Jutussa kuultujen todistajien lausuntojen perusteella tilalla olevan asuinrakennuksen rakennusteknisenä arvona oli pidettävä enintään 500 000 markkaa. Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on, mikäli X Oy halusi pitää kiinni oikeudestaan purkaa vuokrasopimus, velvoittanut yhtiön suorittamaan As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle vuokrasopimuksen sopimusehdon nojalla 60 prosenttia asuinrakennuksen rakennusteknisestä arvosta eli 300 000 markkaa. Asian näin päättyessä kihlakunnanoikeus, joka on katsonut, että X Oy ei ollut vaatinut vuokraa ulkorakennuksesta, on hylännyt X Oy:n vaatimukset saada korvausta asuinrakennuksen käytöstä sekä häätöä koskeneen kanteen. Asia oli ollut niin sekava, että oikeudenkäyntiin oli ollut perusteltua aihetta. Sen vuoksi asianosaiset saivat pitää kulunsa vahinkonaan. Turun hovioikeuden tuomio 30.6.1992 Hovioikeus, jonka tutkittavaksi X Oy ja As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta olivat saattaneet jutun, on todennut, että X Oy oli, ostettuaan Lehmuksen tilan pakkohuutokaupassa ehdolla, että vuokrasopimus tuli raukeamaan, maanvuokralain 12 §:n 2 momentin mukaisesti ilmoittanut As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle vuokrasopimuksen lakkaavan heti. Ilmoitus oli annettu As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle tiedoksi 24.4.
- Näin A:n ja As. Oy Kuusjoen Lehmusvirran välillä 2.11.1984 tehty vuokrasopimus oli 24.4.1989 rauennut. Maanvuokralain 12 §:n sekä 15 §:n 1 ja 4 momentin mukaan pakkohuutokaupan ollessa kysymyksessä vuokra-alueen uudella omistajalla eli pakkohuutokaupassa vuokraalueen omistajaksi tulleella oli velvollisuus suorittaa vuokramiehelle lunastus ja korvaus vuokramiehen vuokraalueelle tekemistä parannuksista. Hovioikeus on katsonut, ettei A:n osakepääoman suoritustavalla ollut merkitystä rakennusten omistusoikeuteen, koska osakeyhtiölain 2 luvun 4 §:n 4 momentin nojalla vain asunto-osakeyhtiöllä itsellään eikä kolmannella oli oikeus vedota sanotussa pykälässä tarkoitetun oikeustoimen tehottomuuteen ja kun asunto-osakeyhtiön hallitus oli oikeustoimen eli osakepääoman suoritustavan hyväksynyt, osakepääoma oli tullut kokonaisuudessaan maksetuksi ja asunto-osakeyhtiö laillisesti perustetuksi. A:n ostaessa vuonna 1978 Lehmuksen tilan rakennuksineen tilalla oli ollut kauppaliikkeenä käytetty rakennus ja varastorakennus. Kauppaliikkeenä käytetystä rakennuksesta oli asianosaisten esittämän selvityksen mukaisesti rakennettu kaksi asuinhuoneistoa ja yhden autotallihuoneiston käsittävä asuinrakennus. Peruskorjausta oli jonkin verran purkutöiden ja perustusten korjausten osalta aloitettu ennen A:n ja As. Oy Kuusjoen Lehmusvirran välillä 2.11.1984 tehtyä vuokrasopimusta, mutta missä määrin tuota työtä oli tehty, oli jäänyt epäselväksi. Pääasiallinen korjaustyö oli kuitenkin suoritettu vuokrasopimuksen tekemisen jälkeen, niin että alakerran asunto oli todettu "uudisrakennuksen loppukatselmuksessa" 10.4.1986 pääosiltaan valmiiksi mutta yläkerta vielä keskeneräiseksi. Hovioikeus on katsonut asuinrakennuksen korjauksesta 90 prosenttia asunto-osakeyhtiön suorittamaksi ja sen vuoksi pitänyt rakennusta uudisrakennuksen veroisena. Rakennuksen rakennusteknisenä arvona oli esitettyjen todistajalausuntojen perusteella pidettävä kihlakunnanoikeuden harkitsemaa 500 000 markkaa, josta määrästä ei ollut vähennettävä vanhan rakennuksen arvona 10 prosenttia, koska vanhasta rakennuksesta uuden rakennuksen osina käytetyn rakenteen korjaamisesta oli aiheutunut ainakin saman suuruiset kustannukset kuin kokonaan uuden rakentamisesta. Varastorakennus oli peruskorjattu autotallirakennukseksi tekemällä siihen ainakin uusi betonitiilikatto ja maalaamalla sen seinät. Todistajien lausuntojen ristiriitaisuuden vuoksi hovioikeus on arvioinut noiden korjausten määräksi 8 000 markkaa. Muilta osilta hovioikeus on hyväksynyt kihlakunnanoikeuden päätöksen perustelut. Mainituilla perusteilla hovioikeus on, muuttaen kihlakunnanoikeuden päätöstä, velvoittanut X Oy:n kihlakunnanoikeuden asuinrakennuksesta määräämän lunastuksen 300 000 markan lisäksi suorittamaan autotallirakennuksen perusparannuksesta 4 800 markkaa eli suorittamaan As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle yhteensä 304 800 markkaa. Koska kihlakunnanoikeuden päätöstä oli muutettu ja koska As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta oli jo kihlakunnanoikeudessa pääasiassa voittanut jutun, X Oy on velvoitettu korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut kihlakunnanoikeudessa 30 000 markalla ja hovioikeuden osalta 2 500 markalla molemmat 16 prosentin korkoineen 30.6.1992 lukien sekä A:n ja B:n vastauskulut hovioikeudessa yhteensä 1 000 markalla. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA X Oy:lle on myönnetty valituslupa 26.1.
- Kysymys valitusluvan myöntämisestä As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle on siirretty ratkaistavaksi valituksen käsittelyn yhteydessä. X Oy on valituksessaan vaatinut, että Korkein oikeus, kumoten hovioikeuden tuomion ja kihlakunnanoikeuden päätöksen, vahvistaa osakeyhtiön omistamalla Lehmuksen tilalla olevan asuinrakennuksen omistus- ja hallintaoikeuden kuuluvan osakeyhtiölle ja että As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta, A ja B velvoitetaan heti häädön uhalla muuttamaan pois Lehmuksen tilalta ja sillä olevista rakennuksista. Lisäksi X Oy on vaatinut, että As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta, A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan osakeyhtiölle korvauksena tilan ja sillä olevien rakennusten laittomasta hallinnasta 1.5.1989 lukien 3 315 markkaa kuukaudessa, ajalta 1.
- - 30.9.1989 yhteensä 16 575 markkaa 16 prosentin korkoineen 6.10.1989 lukien ja sen jälkeen erääntyvät korvaukset Korkeimman oikeuden tuomion antopäivään saakka 16 prosentin korkoineen laskettuna kullekin 3 315 markan kuukausierälle asianomaisen kuukauden viimeisestä päivästä lukien sekä korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut kaikissa oikeusasteissa korkoineen. As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta on pyytänyt valituslupaa sekä toistanut kanteensa niiltä osilta kuin se on hylätty ja vaatinut, että X Oy:n kanne hylätään. Lisäksi As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta on vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen. As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta, A ja B yhteisesti ovat antaneet X Oy:n valituksen johdosta pyydetyn vastauksen ja vaatineet korvausta vastauskuluistaan korkoineen. X Oy on antanut siltä As. Oy Kuusjoen Lehmusvirran valituslupahakemuksen johdosta pyydetyn vastauksen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 3.3.1994 Käsittelyratkaisu As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle myönnetään valituslupa. Pääasiaratkaisu Perustelut Hovioikeuden mainitsemilla perusteilla Korkein oikeus katsoo Lehmuksen tilalla olevan asuinrakennuksen omistusoikeuden kuuluvan As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle. X Oy on puolestaan tilan uutena omistajana saanut omistukseensa varastorakennuksesta autotalliksi korjatun rakennuksen. Osakeyhtiö on vuokra-alueen uutena omistajana ilmoittanut vuokrasopimuksen lakanneen. Maanvuokralaki on tulkinnanvarainen siinä, onko pakkohuutokauppaostaja puheena olevan kaltaisessa tilanteessa velvollinen lunastamaan vuokramiehen omistaman vuokra-alueella olevan rakennuksen. Maanvuokralainsäädännön lähtökohtana on kuitenkin periaate, että vuokramiehen vuokra-alueella suorittamista rakennus- ja parannustöistä johtuvat taloudelliset arvot pyritään mahdollisuuksien mukaan säilyttämään vuokra-alueen omistajanvaihdoksista riippumatta. Sen vuoksi rakennukset on pääsäännön mukaan säilytettävä paikoillaan vuokrasuhteen päätyttyäkin, mikä edellyttää niiden omistusoikeuden siirtymistä vuokra-alueen uudelle omistajalle. Tässä suhteessa pakkohuutokauppaostajaa ei ole syytä asettaa erilaiseen asemaan kuin vuokra-alueen vapaaehtoisella kaupalla hankkinutta. Siten on perusteltua, ottaen myös huomioon maanvuokralain 15 §:n 1 momentin ja 12 §:n 1 momentin säännökset, tulkita lain 15 §:n 4 momentin säännöstä siten, että uudella omistajalla tarkoitetaan myös pakkohuutokauppaostajaa. Näin ollen Korkein oikeus katsoo osakeyhtiön olevan vuokra-alueen uutena omistajana velvollinen suorittamaan asunto-osakeyhtiölle lunastuksen tilalla olevasta asuinrakennuksesta sekä korvauksen varastorakennukseen tehdyistä parannuksista maanvuokralain 15 §:n 4 momentin mukaisesti siten kuin hovioikeus on määrännyt. Osakeyhtiö on vaatinut korvausta asunto-osakeyhtiön, A:n ja B:n laittomasta hallinnasta ja häätöä sillä perusteella, että se on katsonut omistavansa tilalla olevat rakennukset. A ja B ovat hallinneet tilalla olevia rakennuksia ainoastaan asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajina. Sen vuoksi he eivät voi joutua henkilökohtaiseen korvausvastuuseen osakeyhtiön kanteessa tarkoitetulla perusteella. Asunto-osakeyhtiö on jatkanut tilan ja sillä olevien rakennusten hallintaa senkin jälkeen, kun osakeyhtiö on ilmoittanut vuokrasopimuksen lakanneen. Asunto-osakeyhtiön hallintaa tilalla olevaan asuinrakennukseen ei kuitenkaan ole pidettävä osakeyhtiön kanteessa tarkoitetulla perusteella laittomana, koska asunto-osakeyhtiön on näytetty omistavan tuon rakennuksen eikä osakeyhtiön ole näytetty maksaneen siitä maanvuokralain 15 §:n 4 momentissa säädettyä lunastusta. Näin ollen asuntoosakeyhtiö ei ole velvollinen suorittamaan osakeyhtiölle kanteessa vaadittua korvausta asuinrakennuksen laittomasta hallinnasta. Samasta syystä on hylättävä osakeyhtiön sitä koskeva häätövaatimus. Kun asunto-osakeyhtiö on maanvuokrasopimuksen päättymisen jälkeen osakeyhtiön suostumuksetta pitänyt hallinnassaan osakeyhtiön autotallirakennusta, sen tulee välittömästi häädön uhalla luovuttaa tuo rakennus osakeyhtiön hallintaan ja se on velvollinen suorittamaan osakeyhtiölle laittomasta hallinnasta korvausta. Kohtuulliseksi kokonaiskorvaukseksi 1.5.1989 lukien tämän tuomion antopäivään saakka Korkein oikeus arvioi 5 000 markkaa. Kun lunastuksen kohteena oleva asuinrakennus on riidan aikana ollut asunto-osakeyhtiön hallinnassa, osakeyhtiö ei ole velvollinen suorittamaan lunastusmäärälle korkoa Korkeimman oikeuden tuomion antopäivää edeltävältä ajalta. Asia on ollut niin sekava ja epätietoinen, että asianosaisilla on ollut perusteltua aihetta oikeudenkäyntiin. Tämän vuoksi asianosaisten on pidettävä jutussa olleet kulut vahinkonaan. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomiota ja kihlakunnanoikeuden päätöstä muutetaan. As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta velvoitetaan suorittamaan X Oy:lle korvaukseksi autotallirakennuksen laittomasta hallinnasta 1.5.1989 alkaen tämän tuomion antopäivään asti 5 000 markkaa 16 prosentin korkoineen tämän tuomion antopäivästä lukien. X Oy velvoitetaan suorittamaan As. Oy Kuusjoen Lehmusvirralle 16 prosenttia korkoa hovioikeuden tuomitsemalle 300 000 markan korvausmäärälle tämän tuomion antopäivästä lukien sekä 4 800 markan korvausmäärälle haastepäivästä 8.1.1990 lukien. As. Oy Kuusjoen Lehmusvirta velvoitetaan välittömästi häädön uhalla luovuttamaan X Oy:lle Lehmuksen tilalla olevan autotallirakennuksen hallinta. X Oy vapautetaan velvollisuudesta korvata asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikuluja kihlakunnanoikeudessa ja hovioikeudessa sekä A:n ja B:n vastauskuluja hovioikeudessa. Muilta osilta hovioikeuden tuomio jää pysyväksi. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Puotunen, Saarinen ja Tuomaala. Esittelijä Jussi Isotalo. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riihelä, Haarmann, Paaskoski, Suhonen ja Lehtimaja. Esittelijä Petri Leskinen