KKO/1994/88

1994 false KKO:1994:88 Kysymys kaupungin tontista perimän vuokran kohtuullistamisesta. ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Kanne Tampereen raastuvanoikeudessa Asunto Oy Tammerlinna (kantajayhtiö) kertoi Tampereen kaupunkia vastaan ajamassaan kanteessa, että kaupunki oli vuokrannut sille ajaksi 1.8.1926 - 1.8.1976 Tampereen kaupungin XI kaupunginosassa, korttelissa n:o 167, sijaitsevan 912,3 neliömetrin suuruisen, sittemmin tonttirekisteriin merkityn tontin n:o 16 A, nykyisin n:o

1. Kantajayhtiö oli vuonna 1946 rakennuttanut tontille kahdeksankerroksisen asuin- ja liiketalon. Tontin indeksiin sitomaton vuosivuokra oli vuoteen 1976 saakka ollut 161 markkaa. Vuokrasuhdetta oli jatkettu 5.5.1976 tehdyllä sopimuksella ajaksi 1.8.1976 - 31.7.
2. Sopimuksen mukaan vuotuinen indeksiin sidottu vuokra oli 31.12.1976 saakka ollut 60 000 markkaa. Kunkin vuokravuoden vuokra oli 1.1.1977 alkaen sovittu tarkistettavaksi siten, että vuokraa kunkin kalenterivuoden alusta korotettiin tai alennettiin niin monella kymmenellä prosentilla perusvuokrasta kuin edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi oli täysinä kymmeninä prosentteina perusindeksiä suurempi tai pienempi. Samalla oli sovittu, että indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain (262/74 ja 49/76) 2 §:n 1 momentista johtuen viitenä ensimmäisenä sopimuksen tekemisen jälkeisenä vuotena saatiin indeksin muutoksesta kulloinkin ottaa huomioon enintään puolet. Tampereen kaupunginvaltuuston päätöksen mukaisesti vuonna 1976 solmitussa vuokrasopimuksessa vuokran suuruus oli perustunut tontin rakennusoikeuteen, joka oli ollut noin 3 600 kerrosalaneliömetriä. Hinnoitteluperusteena oli ollut asuntojen eli 2 800 bruttoneliömetrin osalta 300 markkaa ja liiketilojen eli 800 bruttoneliömetrin osalta 450 markkaa, jolloin vuokra-alueen niin sanotuksi pääoma-arvoksi oli saatu 1 200 000 markkaa. Vuokran määrä oli määrätty viideksi prosentiksi pääoma-arvosta eli 60 000 markaksi. Tampereen kaupunginhallitus oli 15.3.1982 päättänyt, että niiden asuntotonttien vuokrat, jotka oli vuokrattu ja joille oli vahvistettu indeksiin sidottu perusvuokra ennen 1.3.1982, määrättiin siten, että tontin perusvuokra oli 20 prosenttia alempi kuin vuokrasopimuksessa oli sovittu tai vuokrauspäätöksessä vahvistettu. Tämän johdosta kantajayhtiöltä vuonna 1981 peritty vuokra 85 415 markkaa oli alennettu 73 312 markaksi. Tontin vuosivuokra oli vuonna 1990 ollut indeksikorotusten jälkeen 117 661,25 markkaa. Vuokra oli kohtuuttoman korkea verrattuna muiden vastaavien tonttien vuokriin. Vuokran perustana olleet kerrosalan bruttoneliömetrit olivat vaikeasti selvitettävissä eikä vuokrien vertailu niiden perusteella ollut luotettavaa eikä tasapuolista. Myös kerrosalaneliömetrille annettu hinta oli liian korkea. Tontin pääomaarvoa laskettaessa ei perusteeksi voitu ottaa sellaisten tonttien hintatietoja, joille rakennettiin nykyasemakaavaa ja nykyisiä tehokkuusnormeja käyttäen uudisrakennus, vaan huomiota oli kiinnitettävä siihen, että kantajayhtiön asuinrakennus oli rakennettu 45 vuotta sitten eikä siinä esimerkiksi ollut yhtään autopaikkaa. Vuokraa määrättäessä tuli ottaa huomioon käypä vuokrataso. Vuokra tuli määrätä huoneistoalan eikä rakennusoikeuden perusteella. Näin tehtäessä kantajayhtiön vuokra oli 60,4 prosenttia korkeampi kuin Asunto-osakeyhtiö Tampereen Puistotalon kantajayhtiön naapuritontista maksama vuokra ja huomattavasti korkeampi kuin Asunto-osakeyhtiö Tammerkonnun Pyynikintorin varrella sijaitsevasta tontista maksama vuokra. Tontin käypää vuokraa arvioitaessa olisi sopimusta vuonna 1976 jatkettaessa tullut ottaa huomioon vuokraalueiden järjestelytoimituksessa vähän aikaisemmin Asunto-osakeyhtiö Tampereen Puistotalolle vahvistetun vuokran määrä. Myös Asunto-osakeyhtiö Tammerkonnun vuokra oli määritelty puolueettomasti vuonna 1981 annetulla välitystuomiolla. Välimiesmenettelyssä kaupunki oli perustanut vaatimuksensa nettokerrosalaneliömetreihin. Näillä perusteilla kantajayhtiö vaati maanvuokralain 4 §:n 2 momentin ja varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla, että sen hallitseman tontin vuokraa alennetaan 60,4 prosentilla ja kaupunki velvoitetaan palauttamaan liikaa perittyä vuokraa vuodelta 1990 71 024 markkaa 16 prosentin korkoineen 30.9.1990 lukien ja vuodelta 1989 66 815 markkaa 16 prosentin korkoineen eräpäivästä 30.9.1989 lukien. Lisäksi kantajayhtiö vaati, että kaupunki velvoitetaan vahingonkorvauslain nojalla palauttamaan liikaa perityt vuokrat korkoineen myös vuosilta 1981 - 1988, koska kaupunki oli tahallisesti tai ainakin tuottamuksellisesti aiheuttanut kantajayhtiölle vahinkoa. Kaupungin vastaus Kaupunki kiisti kanteen. Yksiselitteisintä ja selkeintä oli määritellä tontin käypä arvo kaavan mukaisen rakennusoikeuden perusteella. Korkein oikeus oli vahvistanut tämän laskentaperusteen vuokra-alueen järjestelytoimituksista tehtyjen valitusten ratkaisemisen yhteydessä. Välimiesoikeus oli Asunto-osakeyhtiö Tammerkonnun vuokraa koskevassa asiassa pitänyt kohtuullisena vuokrana viittä prosenttia tontin pääoma-arvosta, joka määriteltiin keskikaupungilla yleisesti rakennusoikeuden perusteella. Kantajayhtiö olisi voinut osallistua vuokraalueiden järjestelytoimitukseen. Kantajayhtiön nauttiessa erittäin alhaista vuokraa tontin käypä arvo oli kohonnut huomattavasti, jolloin vuokra-arvoa vuonna 1976 uudelleen tarkistettaessa tonttien arvot olivat moninkertaistuneet 1970-luvun alkupuolen vuokra-arvoihin verrattuina. Raastuvanoikeuden päätös 1.10.1991 Jos vuokrasopimusehdon soveltamisen katsottiin olevan maanvuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, voitiin ehtoa maanvuokralain 4 §:n 2 momentin mukaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Lain 7 §:n 3 momentin mukaan tämä koski myös maksuehtoa. Maanvuokralain 29 §:n 1 momentin ja 56 §:n 1 momentin mukaan sovittelua koskevan asian ratkaisemisessa oli otettava kohtuuden mukaan huomioon käypä vuokrataso, tontin käyttötapa ja tontin arvo paikkakunnalla sekä muut vuokranmaksun suuruuteen vaikuttavat seikat. Kantajayhtiön maksettava vuokra oli määräytynyt vuonna 1976 tehdyn vuokrasopimuksen perusteella. Kantajayhtiöllä olisi ollut mahdollisuus saattaa vuokra-aikansa pidentäminen vuokra-alueiden järjestelystä kaupungeissa ja kauppaloissa annetun lain (218/62) mukaiseen menettelyyn, kuten kantajayhtiön naapuritontin vuokramies Asunto-osakeyhtiö Tampereen Puistotalo oli aikanaan tehnyt. Tämä olisi ollut mahdollista, koska kantajayhtiö, jonka vuokrasuhde oli päättynyt ennen vuotta 1986, oli ollut tuon lain piirissä. Kantajayhtiö ei ollut kuitenkaan mennyt tähän menettelyyn ja se oli siten maksanut entistä alhaista, indeksiin sitomatonta vuokraa 1.8.1976 saakka, kun taas vuokra-alueiden järjestelytoimituksissa oli kaupungin vuokralaisille vahvistettu käyvän hinnan mukainen vuokra järjestelytoimituksen päättymisestä lukien. Korkein oikeus oli vuosina 1971 ja 1972 antamissaan tuomioissa vahvistanut sen maanjako-oikeuden hyväksymän periaatteen, että vuokra laskettiin alueen sijainnin ja tontin rakennusoikeuden perusteella määräytyvän tontin käyvän hinnan mukaan. Korkein oikeus oli myös hyväksynyt sen periaatteen, että vuokran perusteeksi otettiin tulevaisuudessa vahvistettava kaava ja sen mukaisen rakennusoikeuden käypä hinta. Asunto-osakeyhtiö Tammerkontua koskevassa, vuonna 1981 annetussa välitystuomiossa oli todettu yleisesti hyväksytyksi se periaate, että kohtuullista vuokraa laskettaessa keskikaupungilla sijaitsevan tontin arvo määritettiin rakennusoikeuden perusteella ja että vuokra oli viisi prosenttia tuosta arvosta. Kun otettiin huomioon todistajana kuullun apulaiskiinteistöpäällikön kertomus kaupungin käyttämästä yleisestä hinnoitteluperusteesta ja oikeuskäytäntö, ei kantajayhtiön maksaman, tontin rakennusoikeuteen perustuvan vuokran laskentatapaa voitu pitää vääränä tai kohtuuttomana. Kantajayhtiö ei ollut näyttänyt vääräksi kaupungin laskelmaa, jonka mukaan kantajayhtiön rakennuksen kerrosala oli noin 3 600 neliömetriä, mikä likimäärin vastasi tontin rakennusoikeutta. Kantajayhtiö ei ollut myöskään näyttänyt, että sen vuokraa määrättäessä kerrosalaneliömetrin hinta olisi arvioitu kohtuuttoman suureksi tai että kantajayhtiön vuokra olisi tällä hetkellä vastaaviin kerrosalaneliömetreihin suhteutettuna kohtuuton. Kantajayhtiö ei ollut muutoinkaan näyttänyt, että sillä olisi oikeus vuokranpalautukseen tai vahingonkorvaukseen liikaa maksetusta vuokrasta. Asunto-osakeyhtiö Tampereen Puistotalon vuokra oli aikanaan määrätty vuokra-alueiden järjestelytoimituksessa ja Asunto-osakeyhtiö Tammerkonnun vuokra välimiesmenettelyssä. Tämän vuoksi kantajayhtiön vertailulla näiden kahden yhtiön maksamiin vuokriin ei ollut merkitystä asian ratkaisemisessa, vaikkakin niiden maksamat vuokrat olivat tuntuvasti alhaisemmat kuin kaupungin kantajayhtiöltä perimä vuokra. Kantajayhtiön kaupungille maksama vuokra oli korkea verrattaessa sitä edellä mainittujen yhtiöiden maksamiin vuokriin, mutta vertailu ei vielä osoittanut kantajayhtiöltä perityn vuokran olevan suuruudeltaan hyvän tavan vastainen tai kohtuuton. Asiassa ei ollut näytetty myöskään perusteita varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ssä tarkoitettuun sovitteluun. Näillä perusteilla raastuvanoikeus hylkäsi kanteen. Turun hovioikeuden tuomio 4.5.1993 Kantajayhtiö valitti hovioikeuteen. Hovioikeus katsoi raastuvanoikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla, ettei kantajayhtiön vuokraa vuonna 1976 määrättäessä noudatettua laskentatapaa ja kerrosalaneliömetrille asetettua hintaa ollut näytetty kohtuuttomaksi. Kantajayhtiö oli vuonna 1926 solmitun vuokrasopimuksen mukaisesti 31.7.1976 saakka maksanut 161 markan vuosivuokraa. Asunto-osakeyhtiö Tampereen Puistotalon vuosivuokra oli vuokra-alueiden järjestelytoimituksessa kaupungin ilmoituksen mukaan vuonna 1973 korotettu 264,77 markasta 11 127,40 markkaan. Kantajayhtiön vuosivuokra oli vuonna 1976 nostettu 60 000 markkaan. Vuokran korotus oli Asunto-osakeyhtiö Tampereen Puistotalon vuokraan verrattuna kerrosalan niin sanotulta nettoneliömetriltä laskettuna ollut vähän yli kolminkertainen. Vaikka kantajayhtiön vuosivuokraa oli vuonna 1982 alennettu 20 prosentilla, yhtiön vuokra oli vuonna 1990 Asunto-osakeyhtiö Tampereen Puistotalon vuokraan suhteutettuna ollut vielä noin 2,5-kertainen. Kantajayhtiö oli vuokran korotuksesta 1.8.1976 vuoteen 1990 maksanut siten huomattavasti enemmän vuokraa kuin Asunto-osakeyhtiö Tampereen Puistotalo. Näin ollen ei vuokran kohtuuttomuutta harkittaessa voitu antaa merkitystä sille raastuvanoikeuden päätöksessä mainitulle seikalle, että kantajayhtiö oli, ollessaan osallistumatta vuokra-alueiden järjestelyyn, saanut 31.7.1976 saakka maksaa alhaista 161 markan vuosivuokraa. Kantajayhtiön vuosivuokra oli vuonna 1990 ollut 117 661,25 markkaa. Yhtiön rakennuksessa oli kerrosalan nettoneliömetreinä ilmaistuna 1 856 asuinneliömetriä ja 588 liiketilaneliömetriä. Kaupunki oli määrätessään kantajayhtiön vuokran katsonut liikehuoneistojen arvon neliömetriltä olevan puolitoistakertainen verrattuna asuinhuoneistojen arvoon. Näin laskettuna kantajayhtiön kuukausivuokra oli vuonna 1990 nettoneliömetreittäin ollut 3,58 markkaa asuinneliömetriltä ja 5,37 markkaa liikehuoneiston neliömetriltä. Vastaavalla tavalla laskettuina Asunto-osakeyhtiö Tampereen Puistotalon neliömetrivuokrat olivat olleet asuinhuoneistolta 1,44 markkaa ja liiketilasta 2,16 markkaa kuukaudessa. Asuntoosakeyhtiö Tammerkonnulta peritty vuokra vuodelta 1990 oli kantajayhtiön ilmoituksen mukaan ollut, kun vuokra laskettiin yhtiön asuin- ja liiketilojen keskimääräistä neliömetriä kohti, 1,15 markkaa kuukaudessa. Kantajayhtiön vastaava keskineliömetrivuokra oli sanottuna aikana ollut 4,01 markkaa kuukaudessa. Asunto-Oy Heinäpuiston vuokra oli vuonna 1990 samalla tavoin laskettuna kantajayhtiön ilmoituksen mukaan ollut 1,24 markkaa kuukaudessa. Osoitteessa Aleksanterinkatu 15 toimivan yhtiön liiketilojen vuokra oli vuonna 1990 ollut kantajayhtiön laskelman mukaan 2,09 markkaa neliömetriltä kuukaudessa. Kaupunki ei ollut kiistänyt kantajayhtiön ilmoittaman ja laskeman vuokran paikkansapitävyyttä. Mainittujen yhtiöiden talot sijaitsivat kantajayhtiön naapurustossa. Naapuriyhtiöihin verrattuna kantajayhtiön vuosivuokra oli korkea. Laadittaessa 5.5.1976 päivättyä vuokrasopimusta kantajayhtiön kanssa kaupunki oli yksipuolisesti määrännyt vuokran suuruuden. Kantajayhtiö oli ollut tilanteessa, jossa se ei ollut voinut tehdä muuta kuin hyväksyä vuokran korotuksen. Vuokran kohtuullistamista tuki lisäksi se, että kantajana oli osakkaittensa asumistarvetta palveleva yhtiö ja että kysymyksessä oleva tontti oli vuokrattu asuntotarkoitukseen. Jutussa oli selvitetty kantajayhtiön omistaman rakennuksen niin sanotun bruttokerrosalaneliömetrimäärän olevan 3 600, nettokerrosalaneliömetrejä rakennuksessa oli 2
3. Todistajana kuultu kaupungin apulaiskiinteistöpäällikkö, jonka esitykseen vuokrankorotus oli perustunut, oli arvioinut kantajayhtiön nettokerrosalaneliömetrien määrän olevan 20 - 25 prosenttia pienempi kuin bruttokerrosalaneliömetrien määrä. Edellä todettujen lukujen perusteella tuo ero oli 32,1 prosenttia. Kerrosalaneliömetrien eron suuruus johtui asiakirjoista saatavan selvityksen perusteella vuonna 1946 rakennetun rakennuksen rakennustavasta. Nykyaikaisella rakennustekniikalla pystytettyjen kerrostalojen brutto- ja nettokerrosalaneliömetrien ero oli 15 - 20 prosenttia. Hovioikeus katsoi kohtuulliseksi hyvittää kantajayhtiötä yhtiön rakennuksen iänkin huomioon ottaen tavanomaista suuremmasta brutto- ja nettoneliömetrien erosta. Kohtuullista alennusprosenttia harkitessaan hovioikeus lisäsi 20 prosenttia kantajayhtiön rakennuksen nettoneliömetrimäärään. Näin saatu luku 2 932,8 oli 18,5 prosenttia pienempi kuin todelliset bruttokerrosalaneliömetrit 3
4. Hovioikeus piti kohtuullisena, että kantajayhtiön vuosivuokraa alennetaan tällä prosenttiluvulla. Kantajayhtiön korotettua vuokraa määrätessään kaupunki oli toiminut noudattamansa yleisen tavan mukaisesti. Vuokraa päätettäessä noudatettua laskentatapaa ja kerrosalaneliömetrille arvioitua hintaa ei ollut osoitettu kohtuuttomaksi. Tämän vuoksi hovioikeus katsoi, ettei ollut syytä määrätä kanteessa vuosilta 1989 ja 1990 palautettaviksi vaadittuja summia maksettavaksi takaisin. Vuokrankorotuspäätöstä tehdessään kaupunki ei ollut toiminut vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla. Näin ollen kantajayhtiöllä ei ollut oikeutta vuosilta 1981 - 1988 vaatimaansa vahingonkorvaukseen. Näillä perusteilla hovioikeus kumosi raastuvanoikeuden päätöksen ja alensi kantajayhtiön 5.5.1976 solmiman vuokrasopimuksen mukaista vuosivuokraa maanvuokralain 4 §:n 2 momentin, 7 §:n 3 momentin, 29 §:n 1 momentin ja 56 §:n 1 momentin nojalla 18,5 prosentilla. Alennettua vuokraa oli suoritettava vuoden 1993 alusta lähtien. Hovioikeus hylkäsi kantajayhtiön vaatimukset liikaa perityn vuokran palauttamisesta vuosilta 1981 -
5. Esittelijän mietintö ja eri mieltä olleen jäsenen lausunto: Viskaali Suomi: Hovioikeus katsonee, ettei ole syytä muuttaa raastuvanoikeuden päätöstä. Apujäsen, viskaali Mikkola: Hyväksyn mietinnön. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Asunto Oy Tammerlinnalle ja Tampereen kaupungille on myönnetty valituslupa 9.11.
6. Asunto Oy Tammerlinna on valituksessaan vaatinut, että vuokraa alennetaan vuoden 1991 alusta tai ainakin haasteen tiedoksiantopäivästä 14.5.1991 lukien ja että kanne muutoinkin hyväksytään. Tampereen kaupunki on valituksessaan vaatinut, että kanne hylätään ja Asunto Oy Tammerlinna velvoitetaan korvaamaan kaupungin oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa korkoineen. Asunto Oy Tammerlinna ja Tampereen kaupunki ovat vastanneet toistensa valituksiin ja vaatineet niiden hylkäämistä. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 22.9.1994 Perustelut Asunto Oy Tammerlinna on 161 markan kiinteää vuosivuokraa vastaan vuosina 1926 - 1976 hallinnut Tampereen kaupungilta vuokraamaansa tonttia, jolle se on vuonna 1946 rakennuttanut kahdeksankerroksisen asuin- ja liiketalon. Vuonna 1976 osapuolet ovat solmineet uuden vuokrasopimuksen, jonka mukaan vuosivuokra oli 60 000 markkaa. Tuo määrä oli viisi prosenttia rakennusoikeuden perusteella lasketusta tontin arvosta. Vuokraa on sovittu tarkistettavaksi vuosittain elinkustannusindeksin kehitystä seuraten. Kanne, jossa yhtiö on esittänyt, että se on itselleen epäedullisessa neuvottelutilanteessa vuonna 1976 joutunut hyväksymään kohtuuttoman sopimuksen, on pantu vireille vasta vuonna
7. Tähän nähden ja ottaen huomioon, että vuokran määrittely on tapahtunut kaupungin vastaavanlaisissa vuokrasuhteissa yleisesti noudattamalla tavalla, sopimusta ei ole osoitettu lähtökohtaisesti kohtuuttomaksi. Kun vuokraa sittemmin on vuosittain tarkistettu maanvuokrasuhteissa normaalisti sovelletun indeksilausekkeen perusteella ja vuonna 1982 vielä alennettu 20 prosentilla, ei ole todennäköistä, että sopimus olisi myöhemminkään muuttunut lähtökohtiinsa nähden kohtuuttomaksi. Kuten alempien oikeuksien ratkaisujen perusteluissa on lähemmin selvitetty, yhtiön viime vuosina maksama vuokra on ollut korkea verrattuna eräiden lähistöllä sijaitsevien kerrostalotonttien vuokriin. Eroa vuokratasossa on ollut etenkin suhteessa niihin tontteihin, joiden osalta vuokra on ennen tonttien arvonnousua määrätty vuokra-alueiden järjestelystä kaupungeissa ja kauppaloissa annetun lain (218/62) mukaisessa menettelyssä. Pelkästään nykyisten vuokrien vertailu ei kuitenkaan riitä sovitteluperusteeksi pitkäaikaisissa maanvuokrasuhteissa vaan laissa mainittujen edellytysten toteutumista on tarkasteltava sopimuskokonaisuutta ja sopimuksen lähtökohtia silmällä pitäen. Sopimuksen soveltamisen ei ole osoitettu johtavan kohtuuttomaan lopputulokseen. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään raastuvanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan. Asunto Oy Tammerlinnan on korvattava Tampereen kaupungin oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa yhteensä 5 000 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Tuomola, Palaja ja Mikkola (eri mieltä). Esittelijä Arto Suomi. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Haarmann, Krook, Tulokas ja Kivinen. Esittelijä Lea Turtiainen.