1995 false KKO:1995:1 Huoneenvuokralain 95 §:n erityistä vanhentumissäännöstä sovellettiin myös indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain vastaisesti perityn vuokran palauttamisvaatimukseen. HVL 95 § L indeksiehdon käytön rajoittamisesta (1029/78 ja 1135/85) ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Kanne Kokkolan raastuvanoikeudessa M A Slotte & Co -niminen avoin yhtiö kertoi Suomen Säästöpankki - SSP Oy:tä (aik. Kokkolanseudun Säästöpankki) vastaan ajamassaan 25.8.1992 vireille tulleessa kanteessa, että yhtiö vuokralaisena ja pankki vuokranantajana olivat 21.8.1981 solmineet Kokkolan kaupungissa osoitteessa Tehtaankatu 8 sijaitsevaa liikehuoneistoa koskevan huoneenvuokrasopimuksen. Vuokra oli sopimuksen mukaan 100 prosenttisesti sidottu rakennuskustannusindeksiin. Indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain 3 §:n mukaan indeksiehto oli sallittu viideltä ensimmäiseltä vuodelta sopimuksen tekemisestä siten, että sinä aikana tapahtuneista indeksin muutoksista saatiin ottaa huomioon enintään puolet. Huoneenvuokrasopimusta oli muutettu 29.11.1988 tehdyllä sopimuksella, jolla oli uutta vuokrasopimusta tekemättä sovittu, että vuokrauksen kohteeksi tuli samasta liikekiinteistöstä toinen pienempi liikehuoneisto. Vuokrasopimuksen ehdot oli sovittu vastaaviksi, millä aikaisempi vuokralainen Kodinkone V. Haarala oli tuon liikehuoneiston vuokrannut. Myös tuossa vuokrasopimuksessa oli ollut lainvastainen indeksiehto. Vuokrasuhde oli päättynyt vuokrasopimuksen mukaisella irtisanomisella 30.4.
- Lainmukainen indeksikorotus oli tapahtunut ensimmäisen kerran vasta joulukuussa
- Vuokran määrä oli kuitenkin aikaisemmista lainvastaisista indeksikorotuksista johtuen ollut johdonmukaisesti liian suuri vuokrasuhteen päättymiseen asti. Pankki oli velvollinen palauttamaan lain nojalla mitättömän indeksiehdon perusteella saamansa perusteettoman edun. Tämän vuoksi yhtiö vaati, että pankki velvoitetaan palauttamaan sille indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain vastaisen indeksiehtosopimuksen nojalla perittyä vuokraa yhteensä 109 524 markkaa kullekin kuukausierälle laskettavine korkoineen. Yhtiö kertoi edelleen, että mikäli 21.8.1981 solmittu vuokrasopimus katsotaan puretuksi 29.11.1988 tehdyllä sopimuksella ja tuolloin tehdyn uusi vuokrasopimus, pankki oli velvollinen palauttamaan uuden sopimuksen nojalla ajalta 1.12.1988 - 30.4.1991 indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain vastaisen indeksisopimuksen nojalla perittyä vuokraa. Tämän vuoksi yhtiö haastetta ottamatta toissijaisesti vaati, että pankki velvoitetaan palauttamaan sille ajalta 1.12.1988 - 30.4.1991 perittyä vuokraa yhteensä 36 810 markkaa kullekin kuukausierälle laskettavine korkoineen. Vastaus Pankki kiisti ensisijaisen vaatimuksen perusteettomana ja vaati sen hylkäämistä. Toissijaista vaatimusta pankki piti kiellettynä kanteenmuutoksena ja vaati sen jättämistä tutkimatta. Sen varalta, ettei toissijaista vaatimusta jätettäisi tutkimatta, pankki kiisti tuon vaatimuksen perusteeltaan ja määrältään. Raastuvanoikeuden päätös 10.12.1992 Raastuvanoikeus katsoi 25.11.1988 tehdyllä sopimuksella sovitun siitä, että Kodinkone V. Haaralan vuokrasopimus siirtyi avoimelle yhtiölle, joten kysymys ei ollut uudesta vuokrasopimuksesta. Kanne perustui indeksiehdon käytön rajoittamisesta annettuun lakiin eikä huoneenvuokralakiin. Asia oli käsitelty raastuvanoikeudessa huoneenvuokra-asiana, koska se perustui huoneenvuokrasuhteesta aiheutuneeseen riitaisuuteen. Tämä seikka ei kuitenkaan ratkaissut sitä, mitä materiaalista lakia asian ratkaisuun sovellettiin. Vuokrankorotukset olivat olleet indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain vastaisia siltä osalta kuin viitenä ensimmäisenä vuokravuotena oli tehty suurempia kuin 50 prosenttia indeksimuutoksista huomioon ottavia korotuksia. Yhtiö ei ollut hyväksynyt korotuksia sillä, että oli maksanut ne (KKO 1985 II 142). Koska huoneenvuokralakia ei sovellettu kyseessä olevaan tapaukseen, yhtiön saataviin ei sovellettu myöskään huoneenvuokralain 95 §:n erityistä vanhentumissäännöstä. Koska raastuvanoikeus oli katsonut vuokrasopimuksen edellä mainituin tavoin jatkuvaksi, toissijaisesti esitetty 36 810 markan lisävaatimus oli hylätty. Tämän vuoksi raastuvanoikeus velvoitti pankin suorittamaan yhtiölle indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain vastaisesti perittyä vuokraa ajalta 1.12.1982 - 30.11.1988 yhteensä 109 524 markkaa kullekin kuukausierälle laskettavine korkoineen. Vaasan hovioikeuden tuomio 30.6.1993 Pankki valitti hovioikeuteen. Hovioikeus lausui, että pankki vuokranantajana ja yhtiö vuokralaisena olivat 21.8.1981 solmineet vuokrasopimuksen noin 230 neliömetrin liikehuoneistosta osoitteessa Tehtaankatu 8, Kokkola. Vuokrasopimus oli solmittu 10 vuodeksi 1.10.1981 alkaen siten, että irtisanomisaika oli kuusi kuukautta ja ensimmäinen irtisanomispäivä oli 31.3.
- Pankki oli 22.9.1981 solminut toisen vuokrasopimuksen, jolla se oli samasta liikekiinteistöstä vuokrannut Kodinkone V. Haarala -nimiselle liikkeelle noin 110 neliömetrin liikehuoneiston. Tämäkin vuokrasopimus oli tehty 10 vuodeksi kuuden kuukauden irtisanomisajoin siten, että ensimmäinen irtisanomispäivä oli 30.4.
- Yhtiö ja pankki olivat 25.11.1988 allekirjoitetulla (29.11.1988 päivätyllä) asiakirjalla "tekemättä uutta vuokrasopimusta" vahvistaneet, että ne purkavat keskenään edellä mainitun 21.8.1981 solmitun 230 neliömetrin liikehuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen 31.10.1988 lähtien sekä siirtävät yhtiön hallintaan 21.11.1988 alkaen edellä mainitun samassa liikekiinteistössä sijaitsevan 110 neliömetrin liikehuoneiston sekä sitä koskevan pankin ja Kodinkone V. Haaralan 22.9.1981 solmiman vuokrasopimuksen siinä mainituin oikeuksin ja velvoittein. Hovioikeus katsoi, että mainitulla vuonna 1988 tehdyllä sopimuksella oli tarkoitettu purkaa pankin ja yhtiön välinen vuonna 1981 allekirjoitettu vanha vuokrasopimus ja vain tekemättä uutta kirjallista vuokrasopimusta solmia pankin ja yhtiön välille uusi vuokrasopimus, jolla pankki oli yhtiölle vuokrannut aikaisempaa pienemmän Kodinkone V. Haaralalla aikaisemmin olleen liikehuoneiston samoin ehdoin, kuin Kodinkone V. Haarala oli sen pankilta vuokrannut. Näin ollen hovioikeus katsoi, että kun pankki ja yhtiö olivat vuonna 1988 solmineet uuden vuokrasopimuksen, oli vuonna 1981 näiden välillä solmittu vuokrasuhde katsottava vuonna 1988 päättyneeksi. Huoneenvuokralain 95 §:n mukaan oli oikeus huoneenvuokrasopimukseen, huoneenvuokrasuhteeseen tai tähän lakiin perustuvaan korvaukseen tai muuhun saamiseen rauennut, jollei kannetta ollut pantu vireille kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä. Hovioikeus katsoi, että tätä huoneenvuokralain erityistä vanhentumissäännöstä oli sovellettava myös tässä tapauksessa. Kun kannetta indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain vastaisen indeksiehtosopimuksen nojalla maksettujen vuokrien palauttamisesta ei ollut pantu vireille kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä, vaan vasta vuonna 1992, oli kanne liian myöhään nostettu. Tämän vuoksi hovioikeus kumosi raastuvanoikeuden päätöksen, hylkäsi yhtiön kanteen vanhentuneena ja vapautti pankin velvollisuudesta suorittaa yhtiölle raastuvanoikeuden tuomitsemia vuokramääriä. Esittelijän ehdotus ja eri mieltä olleiden jäsenten lausunnot. Viskaali Laukkonen: Hovioikeus lausunee perusteluinaan seuraavaa: "Yhtiö vuokralaisena ja pankki vuokranantajana ovat 21.8.1981 solmineet liikehuoneiston vuokrasopimuksen 230 neliömetrin vuokrahuoneistosta osoitteessa Tehtaankatu 8, Kokkola. Vuokran suuruudesta oli sovittu muun muassa, että vuokra on sidottu 100-prosenttisesti rakennuskustannusindeksiin (1973=100). Vuokrasopimus oli solmittu 10 vuodeksi 1.10.1981 alkaen siten, että irtisanomisaika oli 6 kuukautta ja ensimmäinen irtisanomispäivä oli 31.3.
- Pankki ja yhtiö ovat 25.11.1988 allekirjoitetulla ja 29.11.1988 päivätyllä asiakirjalla "tekemättä uutta vuokrasopimusta" vahvistaneet, että ne purkivat edellä mainitun 21.8.1981 solmitun vuokrasopimuksen ja siirsivät yhtiön hallintaan samassa liikekiinteistössä sijaitsevan noin 110 neliömetrin suuruisen liikehuoneiston sekä sitä koskevan, pankin ja erään toisen yhtiön (Kodinkone V. Haarala) välisen vuokrasopimuksen ehtoineen. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus katsoo, että tällä 25.11.1988 allekirjoitetulla sopimuksella on ollut vain tarkoitus muuttaa pankin ja yhtiön välistä 21.8.1981 solmittua vuokrasopimusta siten, että vuokrauksen kohteeksi on tullut pienempi liikehuoneisto samasta liikekiinteistöstä. Tarkoituksena on vain ollut vaihtaa kantajayhtiön eli M. A. Slotte & Co:n ja Kodinkone V. Haaralan vuokraamia huoneistoja. Näin ollen on katsottava, että pankin ja yhtiön välinen 21.8.1981 solmittu alkuperäinen vuokrasuhde on vuonna 1988 muuttunein ehdoin jatkunut. Tämä vuokrasuhde on sittemmin päättynyt irtisanomisella vuonna
- Tämän vuoksi kanne ei ole myöskään huoneenvuokralain 95 §:n nojalla vanhentunut. Indeksiehdon käytön rajoittamisesta annettujen lakien (1029/1978 ja 1135/1985) 3 §:n mukaan on 1.1.1979 jälkeen tehdyssä muuta kuin asuinhuoneistoa koskevassa huoneenvuokrasopimuksessa, joka on sovittu päättyväksi aikaisintaan viiden vuoden kuluttua ja jossa ei ole sovittu vuokranantajan oikeudesta irtisanoa sopimus päättymään ennen sanottua ajankohtaa, sallittu elinkustannusindeksin (1951:10=100) muutoksiin perustuva indeksiehto siten, että viitenä ensimmäisenä vuotena sopimuksen tekemisestä saadaan kuitenkin indeksin muutoksesta kulloinkin ottaa huomioon enintään puolet. Sitä indeksin muutosta, joka on mainitulla tavalla jätettävä huomioon ottamatta, ei myöhemminkään saa vuokraa tarkistettaessa ottaa huomioon suoritusta korottavana perusteena. Sopijapuolilla on oikeus sopia vuokran tarkistamisesta toisin edellyttäen, ettei tarkistuksen suuruus ole säädetyin tavoin laskettua tarkistuksen määrää suurempi. Pankin ja yhtiön 21.8.1981 solmimassa huoneenvuokrasopimuksessa on vuokra sidottu 100-prosenttisesti rakennuskustannusindeksiin ja vuokra on tämän ehdon mukaisesti korotettu 1.12.1982 alkaen. Tämä rakennuskustannusindeksin muutoksiin perustuva korotus on ollut suurempi kuin se edellä mainitun lain 3 §:n 1 mom. nojalla olisi ollut elinkustannusindeksiin sidottuna sallittu. Tällainen sopimus on siten ollut saman lain 6 §:n mukaan mitätön. Tämän vuoksi kanteessa mainittuja vuokrankorotuksia ajalta 1.12.1982 - 30.11.1988 on pidettävä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annettujen lakien vastaisina. Hovioikeus katsoo, kuten raastuvanoikeuskin, ettei yhtiön noudattamalla korotuksia ole katsottava hyväksyneen niitä. Pankki on todennut, ettei yhtiön vaatimusten määrään ajalta 1.12.1982 - 1.10.1986 ole huomauttamista." Tämän vuoksi hovioikeus katsonee, ettei raastuvanoikeuden päätöksen lopputulosta muuteta. Hovioikeudenneuvos Eklund: Hyväksyn esittelijän mietinnön. Hovioikeudenneuvos Kuusimäki: Olen samaa mieltä kuin hovioikeudenneuvos Eklund. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Yhtiölle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan yhtiö ensisijaisesti vaati hovioikeuden tuomion kumoamista ja asian jättämistä raastuvanoikeuden päätöksen varaan. Toissijaisesti yhtiö vaati pankin velvoittamista palauttamaan ajalta 1.12.1988 - 30.4.1991 liikaa perittyä vuokraa yhteensä 36 810 markkaa kullekin kuukausierälle laskettavine korkoineen. Pankki vastasi valitukseen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 5.1.1995 Perustelut Yhtiö ja pankki ovat hovioikeuden tuomiossa selostetulla 25.11.1988 allekirjoitetulla asiakirjalla purkaneet 21.8.1981 solmimansa huoneenvuokrasopimuksen 31.10.1988 lähtien ja siirtäneet yhtiön hallintaan 21.11.1988 alkaen samassa liikekiinteistössä sijaitsevan pienemmän liikehuoneiston sekä sitä koskeneen pankin ja Kodinkone V. Haaralan 22.9.1981 solmiman vuokrasopimuksen siinä mainituin oikeuksin ja velvoittein. Yhtiön ensisijainen vaatimus indeksiehdon käytön rajoittamisesta annettujen lakien (1029/78 ja 1135/85) vastaisesti perityn vuokran palauttamisesta on perustunut mainittuun vuonna 1988 päättyneeseen vuokrasopimukseen. Huoneenvuokralain 95 §:n erityistä kolmen vuoden vanhentumissäännöstä on sovellettava myös tällaiseen vuokranpalauttamisvaatimukseen. Yhtiö on pannut kanteensa vireille vasta vuonna
- Yhtiön oikeus ensisijaisen vaatimuksensa mukaiseen saamiseen on siten huoneenvuokralain 95 §:n nojalla rauennut. Yhtiö on haastetta ottamatta raastuvanoikeudessa toissijaisesti vaatinut, että pankki velvoitetaan palauttamaan sille 22.9.1981 solmitun ja yhtiölle 21.11.1988 siirretyn vuokrasopimuksen perusteella ajalta 1.12.1988 - 30.4.1991 perittyä vuokraa yhteensä 36 810 markkaa 16 prosentin korkoineen kullekin kuukausierälle kunkin kuukauden
- päivästä lukien seuraavasti: 730 markalle ajalta 1.12.1988 - 30.11.1989, 1 450 markalle ajalta 1.12.1989 - 30.11.1990 ja 2 130 markalle ajalta 1.12.1990 - 30.4.
- Tämä vaatimus johtuu olennaisesti samasta perusteesta kuin yhtiön haastehakemuksessa esitetyt vaatimukset. Sen vuoksi yhtiöllä on pankin saapuvilla ollessa ollut oikeus haastetta ottamatta esittää tuo vaatimus. Hovioikeuden olisi kumotessaan raastuvanoikeuden päätöksen, jolla yhtiön ensisijainen vaatimus oli hylätty, tullut lausua yhtiön toissijaisesti esittämästä vaatimuksesta. Asia on siten toissijaisesta vaatimuksesta lausumista varten tältä osalta palautettava hovioikeuteen. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta yhtiön ensisijaisen vaatimuksen osalta. Hovioikeuden tuomio jää siten pysyväksi siltä osalta kuin yhtiön ensisijainen vaatimus on hylätty vanhentuneena. Yhtiön toissijaisen vaatimuksen osalta asia palautetaan hovioikeuteen, jonka tulee ilmoituksetta ottaa se tältä osalta uudelleen käsiteltäväkseen ja siinä laillisesti menetellä. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Kivimäki, Matti Kuusimäki ja Eklund sekä asiantuntijajäsenet Niemistö ja Kuni. Esittelijä Annette Laukkonen. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Haarmann, Krook, Möller ja Hidén. Esittelijä Risto Jalanko.