1995 false KKO:1995:123 Ään. A oli myydessään omistamansa asunto-osakeyhtiön osakkeet B:lle pidättänyt itselleen määräajaksi asumisoikeuden asianomaiseen huoneistoon. C oli B:n velkojen johdosta toimi

§:stä ilmenevää periaatetta soveltaen katsottiin, että C:llä oli oikeus saada asumisoikeus päättymään. C:n häätökanne hyväksyttiin. HVL 41 § ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Asunto-osakkeitten kauppa ja pakkohuutokauppa A oli 15.2.1976 tehdyllä kauppakirjalla myynyt omistamansa, Helsingissä osoitteessa Munkkiniemen Puistotie 6 A 17 sijaitsevan huoneiston hallintaan oikeuttavat Asunto Oy Munkkiniemen Puistotie 6:n osakkeet nrot 49 - 52 aviopuolisolleen B:lle. Kauppakirjaan otetun ehdon mukaan A oli pidättänyt itselleen asumisoikeuden huoneistossa 15.2.2006 asti sitä vastaan, että hän maksoi huoneistosta kulloinkin perittävän yhtiövastikkeen ja mahdolliset muut huoneistokohtaiset maksut. Lisäksi kauppakirjaan oli tehty 9.11.1983 lisäys, jonka mukaan A pidätti mainitun asumisoikeuden itselleen myös siinä tapauksessa, että osakkeet siirtyivät toiselle omistajalle. Asumisoikeus oli myöhemmin merkitty myös osakkeita koskevaan isännöitsijäntodistukseen. Osakkeet oli sittemmin ulosmitattu B:n veloista ja 22.1.1993 toimitetussa pakkohuutokaupassa myyty Sabinvest Oy:lle 690 000 markalla. A oli ollut läsnä pakkohuutokauppatilaisuudessa ja esittänyt siellä edellä mainitun osakkeitten kauppakirjan lisäyksineen. Pakkohuutokaupan toimitusmies oli jättänyt A:n asumisoikeuden pidättämistä koskevan kauppaehdon merkityksen arvioimisen "itse kunkin ratkaistavaksi". Sabinvest Oy:n kanne Helsingin raastuvanoikeudessa Sabinvest Oy on A ja B:tä vastaan ajamassaan kanteessa katsonut, että A ja B:n väliseen kauppakirjaan otettu, asumisoikeuden pidättämistä A:lle koskeva ehto oli ulkopuolista kohtaan pätemätön, koska A ja B eivät olleet voineet keskenään sopia asiasta kolmatta osapuolta sitovasti. Ehtoa ei voitu kiinnittää eikä sen perusteella voitu muodostaa muutenkaan kolmatta osapuolta sitovaa rasitetta. A ja B:n keskinäinen sopimus asumisoikeudesta ei ollut luonteeltaan myöskään vuokrasopimus. Myöskään pakkohuutokauppaostajan tietoisuus A ja B:n keskinäisestä sopimuksesta ei tehnyt eikä voinut tehdä asumisoikeudesta ostajaa sitovaa, koska muunlainen tulkinta johtaisi täysin kohtuuttomaan lopputulokseen ja mitätöisi muun muassa osakekirjojen vakuusluovutukset. Toimitetussa pakkohuutokaupassa ei ollut pidätetty eikä olisi voitukaan pidättää asumisoikeutta A ja B:lle. Omistus- ja hallintaoikeus oli siirtynyt Sabinvest Oy:lle huutokaupassa. Osakkeet oli lisäksi pantattu kauppakirjaan ja siihen tehdyn lisäyksen jälkeen useaan eri kertaan rasitteista vapaana. Pakkohuutokauppa oli toimitettu muun muassa näiden saatavien perusteella tapahtuneen ulosmittauksen johdosta. Edellä sanotun perusteella Sabinvest Oy, katsoen ettei asumisoikeuden pidättäminen A:lle ollut sitä sitova, on vaatinut, että A ja B oli velvoitettava heti omalla kustannuksellaan tapahtuvan häädön uhalla muuttamaan pois mainitusta asuinhuoneistosta ja jättämään se yhtiön vapaaseen hallintaan. Vastaus A ja B ovat A:n asumisoikeuteen vedoten kiistäneet kanteen. Sabinvest Oy oli ostanut osakkeet tietoisena asumisoikeuden pidättämisestä. Raastuvanoikeuden päätös 15.11.1993 Sabinvest Oy oli tunnustanut, että Suomen Yhdyspankki Oy oli vastaanottaessaan kysymyksessä olevia osakkeita koskevat 5.6.1989 ja 22.8.1990 päivätyt B:n antamat panttaussitoumukset ollut tietoinen A:n ja B:n välillä 15.2.1976 tehtyyn kauppakirjaan sisältyneestä ehdosta, jonka mukaan A oli osakkeiden myyjänä pidättänyt itselleen asumisoikeuden huoneistossa 15.2.2006 asti. Asiassa oli myös selvitetty, että osakkeita 22.1.1993 pakkohuutokaupalla myytäessä Sabinvest Oy oli tullut tietoiseksi asumisoikeuden pidättämisestä. Ehto sitoi siten myös Sabinvest Oy:tä pakkohuutokauppaostajana. Näillä perusteilla raastuvanoikeus on hylännyt kanteen. Helsingin hovioikeuden tuomio 8.6.1994 Sabinvest Oy valitti hovioikeuteen. Hovioikeus on lausunut, että A:lle kauppakirjassa pidätetty asumisoikeus oli vastikkeellinen ja määräaikainen. Vaikka asumisoikeus tosiasiallisesti esti asunto-osakeyhtiön osakkeet pakkohuutokaupassa ostaneen Sabinvest Oy:n pääosin käyttämästä sitä huoneistoa, jonka hallintaan osakkeet oikeuttivat, hallintaoikeus huoneistoon asumisoikeutta koskevin rajoituksin kuului osakkeiden omistajalle ja asumisoikeus oli ollut erikseen luovutettavissa. Sabinvest Oy oli ennen pakkohuutokauppaa tiennyt asunto-osakkeisiin liittyvästä asumisoikeusrajoitteesta. Tämä tietoisuus oli voinut vaikuttaa myös osakkeiden kauppahintaan. Kun A:lla oli asumisoikeus huoneistoon, hänen aviopuolisoaan B:tä ei myöskään voitu määrätä häädettäväksi siitä. Näillä ja muutoin raastuvanoikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla hovioikeus ei muuttanut raastuvanoikeuden päätöksen lopputulosta. Eri mieltä ollut apujäsen, viskaali Viitanen on lausunut, että A:lle kauppakirjassa pidätetty asumisoikeus ei ollut huoneiston hallintaoikeuteen lain nojalla kohdistuva rajoitus. A:n asumisoikeus ei sitonut huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet pakkohuutokaupassa ostanutta Sabinvest Oy:tä, joka ei ollut hyväksynyt asumisoikeutta. Sabinvest Oy:n tai osakkeet pantiksi saaneen Suomen Yhdyspankki Oy:n tietoisuudella asumisoikeudesta tai edellä mainitun laatuisen asumisoikeuden merkitsemisellä isännöitsijäntodistukseen ei ollut vaikutusta harkittaessa asumisoikeuden sitovuutta Sabinvest Oy:öön nähden. A:n oikeus asua kyseisessä huoneistossa oli näin ollen rauennut, minkä vuoksi hänen ja hänen aviopuolisonsa B:n oli muutettava pois huoneistosta. Tämän vuoksi eri mieltä ollut jäsen kumosi raastuvanoikeuden päätöksen ja velvoitti A ja B:n heti häädön uhalla muuttamaan pois kyseisestä huoneistosta ja jättämään sen Sabinvest Oy:n vapaaseen hallintaan. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Valituslupa on myönnetty. Sabinvest Oy on vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteensa hyväksymistä. A ja B ovat antaneet yhteisen vastauksen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 27.6.1995 Perustelut A on myydessään asunto-osakkeet 15.2.1976 pidättänyt itselleen asumisoikeuden kysymyksessä olevaan huoneistoon. Tällaisen asumisoikeuden pysymisestä voimassa osakkeet pakkohuutokaupassa ostanutta uutta omistajaa kohtaan ei ole laissa nimenomaista säännöstä. A:n asumisoikeus on sisällöltään ja luonteeltaan verrattavissa huoneenvuokralainalaiseen vuokralaisen asuinhuoneistoa koskevaan vuokraoikeuteen.

§:n mukaan vuokralle annetun huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet pakkohuutokaupassa ostaneella on oikeus tietyssä ajassa purkaa huoneistoa koskeva vuokrasopimus. Korkein oikeus katsoo, että muun säännöksen puuttuessa A:n pidättämään asumisoikeuteen on perusteltua soveltaa

§:stä ilmenevää periaatetta. Sabinvest Oy:llä on ulosmitattujen osakkeiden pakkohuutokauppaostajana siten oikeus saada asumisoikeus päättymään vaatimalla tätä kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun osakkeet ovat siirtyneet Sabinvest Oy:n omistukseen ja yhtiö on tullut tietoiseksi asumisoikeudesta. Osakkeet ovat siirtyneet Sabinvest Oy:n omistukseen pakkohuutokaupassa 22.1.1993 ja yhtiö on tuolloin ollut tietoinen A:n pidättämästä asumisoikeudesta. Haaste tässä jutussa on annettu A ja B:lle tiedoksi 4.10.

1. Edellä olevan perusteella Korkein oikeus katsoo, että Sabinvest Oy:llä on oikeus osakkeitten uutena omistajana vaatia A ja B:tä muuttamaan pois huoneistosta viimeistään 31.8.
2. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomio ja raastuvanoikeuden päätös kumotaan ja Sabinvest Oy:n kanne hyväksytään. A ja B velvoitetaan omalla kustannuksellaan tapahtuvan häädön uhalla muuttamaan huoneistosta osoitteessa Munkkiniemen Puistotie 6 A 17, 00330 Helsinki, ja jättämään se Sabinvest Oy:n vapaaseen hallintaan viimeistään 31.8.
3. Eri mieltä olevan jäsenen lausunto Oikeusneuvos Raulos: A on 15.2.1976 myydessään vaimolleen B:lle kysymyksessä olevat asunto-osakkeet samalla kauppakirjassa pidättänyt itselleen raastuvanoikeuden päätöksessä kerrotun määräaikaisen asumisoikeuden. Sen jälkeen osakkeet oli ulosmitattu B:n veloista ja 22.1.1993 myyty siinä järjestyksessä kuin ulosmitatun irtaimen omaisuuden myynnistä oli säädetty. Huutokauppaa ei ollut toimitettu asumisoikeus pysyttäen, mutta osakkeet ostanut Sabinvest Oy oli kuitenkin tiennyt, että A oli pidättänyt mainitun oikeuden. Jutussa on kysymys A:n pidättämän asumisoikeuden suojasta asunnon uutta omistajaa kohtaan. Asiaa on arvosteltava samalla tavalla kuin siinä tapauksessa, että B olisi ensin luovuttanut puheena olevan asumisoikeuden A:lle ja asunto-osakkeet olisi sen jälkeen ulosottotoimin myyty Sabinvest Oy:lle. Oikeudelliselta luonteeltaan A:n pidättämä asumisoikeus on irtaimeen omaisuuteen kohdistuva käyttöoikeus. Laissa ei ole säännöksiä, joiden nojalla tällainen käyttöoikeus olisi suojattu esineen omistajan velkojiin tai uuteen omistajaan nähden. Oikeuskirjallisuudessa onkin varsin yleisesti katsottu, etteivät irtaimeen omaisuuteen kohdistuvat käyttöoikeudet ole suojattuja suhteessa omistajan velkojiin tai seuraajaan. On epätietoista, missä määrin tällaista suojaa voidaan nimenomaisen normin puuttuessa perustaa oikeuskäytännölläkään. Joka tapauksessa se edellyttäisi hyvin painavia perusteita, sillä vaihdannassa on yleensä suojattava kolmansia heidän oikeusasemaansa vaikuttavilta yllättäviltä muutoksilta. A:n pidättämä asumisoikeus muistuttaa oikeudellisesti vuokraoikeutta.

§:n 2 momentin mukaan, jos vuokralle annetun huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ulosmitataan ja myydään sitä varten säädetyssä järjestyksessä, ostajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Kun asuinhuoneistoa vuokraoikeuden nojalla hallitsevan vuokralaisen suojaaminen uutta omistajaa vastaan on mielestäni yhteiskunnan tarpeiden kannalta perustellumpaa kuin suojan antaminen uutta omistajaa kohtaan nyt kysymyksessä olevan pidätetyn asumisoikeuden perusteella, katson myös huoneenvuokralain sääntelyn tukevan voimakkaasti kantaa, jonka mukaan A:n asumisoikeus ei sido Sabinvest Oy:tä. Totean lisäksi, ettei sopimus, jolla perustetaan toiselle käyttöoikeus irtaimeen esineeseen, sisältönsä perusteella edes tarkoita välittömästi antaa sopijapuolelle mitään sellaista oikeutta, joka olisi voimassa juuri suhteessa kolmanteen. Kokonaisuutena arvioiden katson vaihdannan etujen turvaamisen vaativan, että uusi omistaja on suojattu nyt kysymyksessä olevalta asumisoikeuden pidättämiseltä. Mainituilla perusteilla yhdyn Korkeimman oikeuden tuomiolauselmaan. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Karppinen ja Lahti sekä apujäsen Viitanen (eri mieltä). Esittelijä Merja Halmelahti. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Portin, Suhonen, Raulos (eri mieltä), Möller ja Palaja. Esittelijä Raimo Kyllästinen.