KKO/1995/173

1995 false KKO:1995:173 Vuokralaisen oikeus hallita osakkeenomistajan vuokralle antamaa huoneistoa ei lakannut pelkästään sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiö, jonka omistamassa rakennuksessa huoneisto sijaitsi, oli asetettu konkurssiin. ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Kanne Tuusulan käräjäoikeudessa Asunto - osakeyhtiö Tuusulan Vääräkallion konkurssipesä kertoi, että A ja B hallitsivat huoneistoa asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa vuokrasopimuksen nojalla, joka oli tehty huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet omistavan Ritun Finanssi Oy:n kanssa. Koska asunto-osakeyhtiö oli nyttemmin asetettu konkurssiin ja Ritun Finanssi Oy:n oikeus hallita huoneistoa oli lakannut, konkurssipesä vaati A ja B:n velvoittamista häädön uhalla muuttamaan vuokralaisina hallitsemastaan huoneistosta ja jättämään se konkurssipesän hallintaan. Käräjäoikeuden tuomio 21.6.1994 Käräjäoikeus, jossa A ja B vuokrasopimukseen viitaten kiistivät kanteen, velvoitti A ja B heti häädön uhalla muuttamaan puheena olevasta huoneistosta ja jättämään sen konkurssipesän vapaaseen hallintaan. Perusteluissaan käräjäoikeus lausui, että Asunto - osakeyhtiö Tuusulan Vääräkallio oli asetettu konkurssiin 28.9.

1. Oikeuskirjallisuudessa (Havansi: Suomen konkurssioikeus,
2. p. 1992 s. 137) esitetyn mukaisesti asunto-osakkeiden omistajan hallintaoikeus huoneistoon lakkasi konkurssin alkaessa. Käräjäoikeus katsoi omistajan hallintaoikeuden menetyksen vuoksi myös huoneistoa koskevan huoneenvuokrasopimuksen purkautuvan konkurssin alkaessa, koska kysymys ei ollut huoneenvuokralain 40 §:ssä tarkoitetusta uutta omistajaa sitovasta luovutuksesta. A ja B olivat siten menettäneet oikeutensa asua huoneistossa. Helsingin hovioikeuden tuomio 25.10.1994 A ja B valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus totesi C:n 2.2.1991 allekirjoitetulla määräaikaisella vuokrasopimuksella vuokranneen huoneiston Ritun Finanssi Oy:ltä muun muassa ehdoin, että ensimmäinen irtisanomispäivä oli 1.2.
3. Sopimuksen mukaan vuokralaisella oli oikeus siirtää vuokrasopimus kolmannelle. A ja B olivat perustaneet huoneiston hallintaoikeutensa tähän määräaikaiseen vuokrasopimukseen. Asunto - osakeyhtiö Tuusulan Vääräkallio oli asetettu konkurssiin 28.9.
4. Asunto-osakeyhtiön konkurssin seurauksena vuokrasopimuksen mukaiset vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet siirtyivät konkurssipesälle. Konkurssiin asettaminen ei kuitenkaan aiheuttanut suoranaista muutosta vuokralaisen asemaan, vaikka omistaja menettikin hallintaoikeutensa huoneistoon. Huoneenvuokrasuhde päättyi joko irtisanomisen tai purkamisen perusteella huoneenvuokralaissa tarkemmin säädetyin edellytyksin. A ja B:n vuokrasuhde ei ollut päättynyt yksinomaan sillä perusteella, että asunto-osakeyhtiö oli asetettu konkurssiin. Muutakaan perustetta vuokrasuhteen päättymiselle konkurssipesä ei ollut esittänyt. Näin ollen vuokrasuhde jatkui irtisanomista tai purkamista edellyttävänä. Tämän vuoksi hovioikeus käräjäoikeuden tuomion kumoten hylkäsi kanteen. Eri mieltä olleen jäsenen lausunto. Asiantuntijajäsen, varatuomari Kaarni: Osakkeenomistaja Ritun Finanssi Oy, joka ei ole konkurssissa, on asuntoosakeyhtiön konkurssin kautta menettänyt hallintaoikeutensa huoneistoon eikä voi enää määrätä siitä myöskään tekemänsä vuokrasopimuksen perusteella. Kun konkurssipesällä ei olisi ollut velvollisuutta tehdä huoneistosta vuokrasopimusta osakkeenomistajan kanssa, jos tämä olisi itse asunut huoneistossa asunto-osakeyhtiön konkurssin alkaessa, ei osakkeenomistajan vuokralaisellakaan voi olla parempaa oikeutta kuin osakkeenomistajalla. A ja B voivat hallita huoneistoa vain niin kauan kuin konkurssipesä sen sallii. Ottaen lisäksi huomioon konkurssimenettelyn tarkoituksen ja sen että huoneistoa koskeva vuokrasopimus on tehty viiden vuoden määräajaksi, jolta ajalta vuokra 1 500 markkaa 165 neliömetrin huoneistosta on ilmoitettu maksetun kokonaan etukäteen, katson ettei ole syytä käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Konkurssipesälle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan konkurssipesä vaati hovioikeuden tuomion kumoamista ja asian jättämistä käräjäoikeuden tuomion varaan. A ja B ovat vastanneet valitukseen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 13.10.1995 Perustelut Asunto - osakeyhtiö Tuusulan Vääräkallion konkurssipesä on vaatinut A ja B:n velvoittamista häädön uhalla luovuttamaan kanteessa tarkoitettu asunto konkurssipesän hallintaan, koska asunto-osakeyhtiö oli 28.9.1993 asetettu konkurssiin ja sen johdosta myös A ja B:n vuokranantajan, huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan Ritun Finanssi Oy:n oikeus hallita huoneistoa on lakannut. C on hovioikeuden tuomiossa selostetulla vuokrasopimuksella vuokrannut kysymyksessä olevan huoneiston Ritun Finanssi Oy:ltä. Sopimuksen mukaan vuokralaisella on ollut oikeus siirtää vuokrasopimus kolmannelle osapuolelle. Huoneisto on asunto-osakeyhtiön konkurssin alkaessa ollut tuon vuokrasopimuksen nojalla A ja B:n hallinnassa. Vuokraoikeuden kohteena olevan huoneiston omistussuhteissa tapahtuneiden muutosten vaikutuksesta vuokrasopimuksen sitovuuteen on säädetty 1.5.1995 voimaan tulleella asuinhuoneiston vuokrauksesta annetulla lailla (481/95) kumotun huoneenvuokralain (653/87) 9 luvussa. Tällaisista muutoksista taikka vuokrasopimuksen päättämisestä irtisanomalla tai purkamalla muutoinkaan ei kanteessa ole kysymys. Konkurssin johdosta asuntoosakeyhtiö, jonka omistamassa rakennuksessa olevaan huoneistoon vuokraoikeus kohdistuu, on menettänyt oikeutensa vallita omaisuuttaan. Tästä ei kuitenkaan seuraa, että vuokralainen menettäisi vuokrasopimukseen perustuvan oikeutensa hallita huoneistoa. Siten A ja B:n hallintaoikeus huoneistoon ei ole lakannut pelkästään asunto-osakeyhtiön konkurssiin asettamisen vuoksi. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Asian on ratkaissut käräjäoikeuden jäsen Päivänsalo. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Lakovaara, Niemelä, Juusela, Pohjola ja Kaarni (eri mieltä). Esittelijä Sanna Mänttäri. Asian ovat ratkaisseet presidentti Heinonen sekä oikeusneuvokset Lindholm, Suhonen, Möller ja Pellinen. Esittelijä Iiro Liukkonen.