KKO/1996/103

1996 false KKO:1996:103 Ks. KKO:1978-II-123 Lunastuksen kohteena olevaa vesijättöaluetta voitiin käyttää siihen rajoittuvan lomatonttikiinteistönä käytetyn tilan yhteydessä. Vesijättöalueen lunastamisella tilasta muodostui omarantainen lomarakennuspaikka. Lunastuskorvauksen määrään, jota harkittaessa otettiin huomioon vesijättöalueen arvo luovuttajan hallussa, katsottiin vaikuttavan muun ohella vesijättöalueen käyttömahdollisuus lunastavan kiinteistön yhteydessä, kun sen voitiin arvioida vaikuttaneen alueen arvoon. ASIAN KÄSITTELY TOIMITUKSESSA JA MAAOIKEUDESSA Toimitus Raahesta oleva insinööri A ja Kauniaisista oleva opiskelija B pyysivät heidän Raahen kaupungin Saloisten kylässä sijaitsevan Kuutilan tilan RN:o 6:58 omistajina tekemästään yhteisestä hakemuksesta vireille tulleessa, 2.10.1991 aloitetussa vesijätön lunastustoimituksessa nro 120476-6 saada lunastaa Kuutilan tilaan sen edustalla olevan vesijätön. Toimitusmiehet totesivat vesijätön kuuluvan Saloisten kylän tilojen muodostamalle järjestäytyneelle jakokunnalle. Suorittamassaan katselmuksessa he havaitsivat vesijätön olevan kovapohjaista maata ja vaihtelevan leveydeltään 5 metristä 30 metriin. Toimituksen jatkokokouksessa 17.9.1993 toimitusmiehet päättivät jakolain 243 §:n 1 momentin nojalla, että kysymyksessä oleva 0,1585 hehtaarin suuruinen vesijättö lunastetaan ja liitetään sen kohdalla olevaan Kuutilan tilaan. Hakijoiden katsottua lunastuskorvauksen määräksi enintään 10 markkaa ja jakokunnan ainakin 16 markkaa neliömetriltä toimitusmiehet totesivat, että luovuttajan menetystä arvioitaessa oli otettava huomioon lunastettavan vesijättöalueen vastainen maannousemisesta johtuva käyttömahdollisuus lomarakennuspaikkana. Arvion lähtökohtana oli siten lomarakennuspaikan hinta paikkakunnalla. Suorittamansa kauppahintavertailun nojalla toimitusmiehet arvioivat rantaan rajoittuvan lomarakennuspaikan keskimääräiseksi hinnaksi paikkakunnalla 10,44 markkaa neliömetriltä. Toimitusmiehet totesivat vielä, etteivät lunastettavan alueen koko ja muoto vaikuttaneet hintaan, mutta että vesijätön laatu vaikutti tässä tapauksessa korvaukseen sitä alentavasti. Näillä perusteilla toimitusmiehet määräsivät vesijättöalueen lunastuskorvaukseksi 10 markkaa neliömetriltä. Vaatimukset maaoikeudessa Jakokunta vaati vesijättöalueen maapohjakorvauksen yksikköhinnan korottamista 16 markaksi neliömetriltä. Pohjois-Suomen maaoikeuden tuomio 26.10.1994 Maaoikeus, joka kuuli A:ta ja B:tä sekä toimitti katselmuksen, totesi, että Kuutilan tila ja lunastettava vesijättöalue oli merkitty Raahen kaupunginvaltuuston 4.4.1979 hyväksymässä yleiskaavassa tavanomaista tiiviimmän, pääasiassa yhteisrantaisen lomaasutuksen alueeksi. Kuutilan tilan pinta-ala oli 0,2450 hehtaaria ja lunastettavan vesijätön, joka ympäröi tilaa länsi- ja pohjoispuolelta, 0,1585 hehtaaria. Toimitusmiehet olivat suorittaneet 21.9.1988 -24.1.1991 tehdyistä pääasiassa rantaan rajoittuvista kiinteistökaupoista kauppahintatutkimuksen ja todenneet, että tilastossa tietyt kaupat olivat edustavia. Näissä kaupoissa keskipinta-ala oli ollut 2 860 neliömetriä ja keskihinta 10,44 markkaa neliömetriltä. Maaoikeus totesi, että yhtä toimitusmiesten mainitsemista kaupoista ei voitu ottaa huomioon lunastuskorvausta määrättäessä, koska siitä ei voinut päätellä, koskiko kauppa rakennuspaikkaa. Muiden toimitusmiesten huomioon ottamien kauppahintojen keskiarvo oli ollut 12,65 markkaa neliömetriltä. Lunastettava alue oli yleiskaavan mukaan tarkoitettu tavanomaista tiiviimpään loma-asutukseen, se sijaitsi meren rannalla ja katselmuksessa oli voitu todeta, että ranta oli hyvälaatuinen. Maaoikeus katsoi, ettei toimitusmiesten määräämä lunastuskorvaus vastannut jakolain 243 §:n 1 momentin edellyttämää täyttä korvausta, ja korotti toimitusmiesten vahvistaman lunastuskorvauksen 15 markkaan neliömetriltä. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA A:lle ja B:lle on myönnetty valituslupa. Valituksessaan A ja B ovat vaatineet maaoikeuden päätöksen kumoamista ja maapohjasta määrätyn yksikköhinnan vahvistamista korkeintaan toimitusmiesten määräämään 10 markkaan neliömetriltä. Maanmittauslaitoksen keskushallinto on antanut asiassa lausunnon. Lausunnon johdosta A ja B ovat antaneet yhteisen selityksen. A:n ja B:n valituksen sekä maanmittauslaitoksen lausunnon ja edellä mainitun selityksen johdosta jakokunta on antanut vastauksensa ja siinä vaatinut valituksen hylkäämistä. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 3.9.1996 Perustelut Toimituksessa on ollut kysymys 0,1585 hehtaarin suuruisen vesijättöalueen liittämisestä lunastamalla Kuutilan tilaan. Lunastettava vesijättö, joka ympäröi tilaa sen länsi- ja pohjoispuolelta, on leveydeltään 5 metristä 30 metriin ja laadultaan kovapohjaista maata. Vesijättöalueen lunastamisella Kuutilan tilasta muodostuu yhtenäinen omarantainen lomarakennuspaikka, jonka pintaala on noin 0,4035 hehtaaria. Vesijättöalueen lunastamista koskevassa jakolain 243 §:n 1 momentissa säädetään, että vesijättöalueen lunastaminen tapahtuu rahana suoritettavaa täyttä korvausta vastaan. Tämä merkitsee sitä, että vesijättöalueen omistajalle on määrättävä suoritettavaksi täysi korvaus alueen luovuttamisesta johtuvasta menetyksestä. Oikeuskäytännössä (KKO 1978 II 123) on korvauksen määräämisen lähtökohtana pidetty sitä, että lunastushintaa määriteltäessä on otettava huomioon lunastettavan alueen täysi arvo luovuttajan hallussa. Tuon arvon määräämisessä on merkitystä myös vesijättöalueen käyttömahdollisuudella lunastavan kiinteistön yhteydessä sikäli kuin sen voidaan arvioida vaikuttaneen alueen arvoon. Edellä esitetyn perusteella Korkein oikeus katsoo, että Kuutilan tilaan lunastettavan vesijättöalueen arvioinnissa on vesijättöaluetta ja Kuutilan tilaa voitu käsitellä yhtenä kokonaisuutena siten, että arvioinnin perusteeksi on otettu vesijättötilusten vastainen käyttömahdollisuus lomarakennuspaikan yhteydessä. Toimitusmiehet ovat perustaneet arvioinnin rantaan rajoittuvien lomarakennuspaikkojen kauppahintaselvitykseen, jonka mukaan keskimäärin 2 860 neliömetrin suuruisen lomatontin keskiarvohinta paikkakunnalla oli ollut 10,44 markkaa neliömetriltä. Tästä kauppahintaaineistosta maaoikeus on edustavina pitämiensä kauppojen perusteella määrittänyt lomarakennuspaikan keskimääräiseksi yksikköhinnaksi paikkakunnalla toimituksen lopettamisajankohdan hintatasossa 12,65 markkaa neliömetriltä. Lunastuksen kohteena olevan vesijättöalueen, joka ei yksinään muodosta lomarakennuspaikkaa, yksikköhinnan ei voida arvioida vastaavan mainittua lomatontin keskimääräistä yksikköhintaa, vaan vesijätön yksikköhinta jää maaoikeuden määrittämää lomatontin hintatasoa alhaisemmaksi. Tältä pohjalta vesijättöalueen yksikköhintaa määrättäessä on vesijättöalueen hintaan vaikuttavana otettava huomioon vesijättötilusten hyvä laatu kovapohjaisena maana sekä hyväksytyssä yleiskaavassa oleva varaus alueen käyttämisestä rantarakentamiseen. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että Kuutilan tilaan lunastettavan vesijättöalueen yksikköhintana voidaan pitää toimitusmiesten päättämää 10 markkaa neliömetriltä. Tuomiolauselma Maaoikeuden tuomiota muutetaan vesijättöalueen lunastuskorvausta koskevalta osalta ja korvauksen määräksi vahvistetaan toimitusmiesten määräämät 15 850 markkaa. Muulta osalta maaoikeuden tuomiota ei muuteta. Asian ovat ratkaisseet maaoikeustuomari Leino, maaoikeusinsinööri Markkola sekä lautamiehet X ja Y. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Portin, Paasikoski, Pelinen ja Palaja sekä ylimääräinen oikeusneuvos Vuori. Esittelijä Soile Poutiainen.