KKO/1997/139

1997 false KKO:1997:139 Maaoikeus oli muuttaessaan lunastuskorvausta koskevaa lunastustoimikunnan päätöstä perusteluissaan viitannut kiinteistöjen kauppahintatilastosta oma-aloitteisesti hankkimiinsa tietoihin. Maaoikeus ei ollut esitellyt hankkimaansa aineistoa asianosaisille. Asia palautettiin maaoikeuteen. JL 324 § 1 mom (1016/93) JL 330 § 2 mom (1016/93) ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY Toimitus Oulun kaupungin Oulunsuun kylässä olevilla, A:n omistamilla Kastellin RN:o 14:283 ja Männistön RN:o 16:133 tiloilla suoritettiin lunastustoimitus nro 124373-0 tiloista 13.6.1983 ja osittain 25.10.1985 vahvistetussa asemakaavassa puisto- ja katualueiksi osoitettujen alueiden lunastamiseksi Oulun kaupungille. Lunastustoimikunta antoi 18.10.1995 lunastuspäätöksen. Maapohjan kohteenkorvauksen osalta lunastustoimikunta katsoi mainitseminsa perustein, että lunastuksen kohde oli ennen osoittamista yksityiskohtaisessa kaavoituksessa yleiseksi alueeksi ollut metsätalousmaata, jolla sijainnistaan johtuen oli ollut ja olisi ilman asemakaavaa edelleenkin maa- ja metsätalousmaan arvon ylittävää odotusarvoa raakamaana. Korvauksen arvioinnin lähtökohdaksi oli otettava yleiskaavassa rakentamiseen osoitetun ja asemakaavan laatimispäätösalueella sijaitsevan raakamaan arvo. Lunastustoimikunta selvitti maanmittaushallituksen kauppahintarekisterin perusteella asemakaava-alueen ulkopuolisia alueita koskeneet kiinteistökaupat Oulun kaupungissa aikavälillä tammikuu 1991 - lokakuu 1995 ja valitsi niistä vertailukaupoiksi tulevaa kaavoitusta varten hankittujen rakentamattomien alueiden kaupat eli raakamaakaupat. Vertailukauppa-aineiston ja käyttämänsä hintamallin avulla sekä ottaen lisäksi huomioon muun muassa sen, että yleiskaavassa rakentamiseen osoitetun alueen hinta on korkeampi kuin muuhun tarkoitukseen osoitetun alueen hinta, lunastustoimikunta määräsi maapohjan kohteenkorvaukseksi 20 markkaa neliömetriltä. Pohjois-Suomen maaoikeuden tuomio 22.2.1996 A ja kaupunki valittivat maaoikeuteen. A vaati korvauksen korottamista 27,50 markkaan neliömetriltä ja kaupunki sen alentamista 15 markkaan neliömetriltä. Maaoikeus katsoi lausumillaan perusteilla, ettei lunastettavia alueita voida arvioida yleiskaavan mukaisina rakentamiseen osoitettuina alueina, vaan asemakaavan mukaisina puisto- ja katualueina. Hintamallissa yleiskaavavarauksen kertoimena tulee käyttää Oulun kaupungin vaatimaa "ei rakentamiseen" tarkoitettujen alueiden kerrointa. Lunastustoimikunnan soveltaman hintamallin mukaan yleiskaavassa rakentamiseen osoitetun alueen hinta on noin 35 prosenttia korkeampi kuin vastaavan yleiskaavassa muuhun kuin rakentamiseen osoitetun alueen hinta. Tällä perusteella Oulun kaupungin puistoja katualueista vaatimaa 15 markan neliömetrihintaa on pidettävä perusteltuna. Maaoikeus lausui edelleen, että kaupungin vaatimusta tuki maaoikeuden maanmittauslaitoksen pitämästä kauppahintarekisteristä hankkima selvitys Oulun kaupungissa vuosina 1994 - 1995 tehdyistä 22 katu-, puisto- tai vastaavan alueen kaupasta. Kauppahintarekisteri osoitti, että sellaisten kauppojen kauppahintojen keskiarvo korjattuna elinkustannusindeksillä toimituksen lopettamishetken hintatasoon oli ollut 14,87 markkaa ja mediaani 12,28 markkaa neliömetriltä. Lunastustoimikunnan määräämä maapohjakorvaus ylitti siten lunastuslain 30 §:n edellyttämän käyvän hinnan mukaisen täyden korvauksen. Maaoikeus arvioi korvaukseksi kaupungin vaatiman 15 markkaa neliömetriltä. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA A:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan A vaati, että Oulun kaupungin hänelle suoritettavaa maapohjakorvausta korotetaan. Maaoikeuden katu- ja puistoalueiden kaupoista hankkima selvitys tulee jättää huomioon ottamatta, koska sitä ei ole saatettu asianosaisten tietoon. Maaoikeustuomari Kirsti Leino antoi häneltä pyydetyn selvityksen. A antoi vastauksen. Kaupunki antoi muutoksenhakemuksen ja maaoikeustuomarin selvityksen johdosta vastauksen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 24.9.1997 Perustelut Oulun kaupunki oli hakenut lunastustoimitusta lunastaakseen rakennuslain 50 §:n nojalla A:n omistamaan Kastellin RN:o 14:283 ja Männistön tilaan RN:o 16:133 kuuluvat sisäasiainministeriön 13.6.1983 ja ympäristöministeriön 25.10.1985 vahvistamassa asemakaavassa puisto- ja katualueiksi osoitetut alueet. Lunastustoimikunta oli antanut lunastuspäätöksen ja määrännyt kohteenkorvauksen raakamaa-alueiden vertailukauppaaineiston ja hintamallin avulla. A:n ja kaupungin valitettua lunastustoimikunnan päätöksestä maaoikeus on katsonut, että lunastettavia alueita tulee arvioida puisto- ja katualueina. Maaoikeus on omasta aloitteestaan hankkinut kauppahintarekisteristä tietoja yleisten alueiden kaupoista ja pannut saamansa tiedot yhdeksi tuomionsa perusteeksi. Toimittamassaan pääkäsittelyssä maaoikeus ei ole esitellyt aineistoa asianosaisille. Jakolain 324 §:n 1 momentin, sellaisena kuin se oli 1.1.1997 asti voimassa olleessa laissa 1016/1993, mukaan maaoikeus voi omasta aloitteestaan hankkia asian ratkaisemiseksi tarvittavan selvityksen. Sanotun lain 330 §:n 2 momentin mukaan sellainen maaoikeuden omasta aloitteestaan hankkima selvitys on kirjallista oikeudenkäyntiaineistoa, joka on, jos pääkäsittely toimitetaan, esiteltävä asianosaisille pääkäsittelyssä, jotta se voidaan ottaa huomioon asiaa ratkaistaessa. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että maaoikeuden ei olisi tullut ottaa hankkimaansa aineistoa tuomionsa perusteeksi esittelemättä sitä asianosaisille pääkäsittelyssä. Päätöslauselma Maaoikeuden tuomio kumotaan maapohjakorvausta koskevalta osalta ja asia palautetaan maaoikeuteen, jonka tulee ottaa asia omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväksi ja, huomioon ottaen palauttamisen syy, siinä laillisesti menetellä. Asian ovat ratkaisseet maaoikeustuomari Leino ja maaoikeusinsinööri Markkola sekä lautamiehet X ja Y. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Krook, Möller ja Vuori sekä ylimääräinen oikeusneuvos Tepora. Esittelijä Marja-Leena Honkanen.