KKO/1997/205

1997 false KKO:1997:205 Päätyessään vahingonkorvausta koskevassa riita-asiassa toiseen lopputulokseen kuin käräjäoikeus hovioikeus ei ollut perustellut tuomiotaan oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 15 §:ssä säädetyin tavoin. Sen vuoksi asia palautettiin hovioikeuteen. OK 24 luku 15 § ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Asian taustatiedot Partiosäätiö - Scoutstiftelsen r.s. (jäljempänä Partiosäätiö) oli omistanut eräät Kiinteistö Oy Oulunkylän Kauppagallerian osakkeet, jotka oikeuttivat liikehuoneiston 24 hallintaan. Salpa Oy oli omistanut osakkeet, jotka oikeuttivat liikehuoneistojen 25 - 31 hallintaan. Partiosäätiö ja Salpa Oy olivat 22.5.1986 sopineet, että huoneistoissa 25 - 31 asioivilla oli pysyvä kauttakulkuoikeus huoneiston 24 kautta. Edelleen oli sovittu, että huoneiston 24 kalustus oli järjestettävä siten, ettei kulku sen kautta kohtuuttomasti vaikeutunut, ja että myydessään tai vuokratessaan huoneistoja osapuolet olivat oikeutettuja ja velvoitettuja siirtämään sopimukseen perustuvat oikeutensa ja velvollisuutensa siirronsaajilleen ja vuokralaisilleen. Partiosäätiö oli 5.9.1990 vuokrannut huoneiston 24 siten, että vuokrasopimuksen ehdon mukaan huoneistoissa 25 - 31 asioivilla oli oikeus kulkea huoneiston 24 kautta. Kanne Helsingin käräjäoikeudessa Kaartor Oy kertoi ostaneensa 11.2.1988 liikehuoneiston 25 hallintaan oikeuttavat osakkeet Salpa Oy:ltä, joka oli samassa yhteydessä siirtänyt Kaartor Oy:lle oikeutensa vaatia Partiosäätiötä säilyttämään jatkuvasti kulkuyhteys Kaartor Oy:n ostamaan ja edelleen omistamaan huoneistoon. Partiosäätiö oli 28.10.1991 myynyt huoneiston 24 A:lle perustettavan Altona Oy -nimisen yhtiön lukuun. Tässä kaupassa ei ollut siirretty kulkuyhteyttä koskevaa sopimuksen velvoitetta A:lle, vaikka Partiosäätiö oli sitoutunut säilyttämään kulkuoikeuden sekä Salpa Oy:lle että tämän siirronsaajille. Laiminlyömällä kulkuyhteyttä koskevan velvoitteen siirtämisen sopimuksella 28.10.1991 Partiosäätiö oli rikkonut sopimuksen 22.5.1986 ehtoja. Sopimus kauttakulkuoikeudesta oli rauennut sen johdosta, että Partiosäätiö ei ollut sitä siirtänyt 28.10.1991 kaupan yhteydessä ostajalle. Koska Kaartor Oy ei ollut 5.9.1990 tehdyn vuokrasopimuksen osapuoliin sopimussuhteessa, se ei voinut vedota vuokrasopimukseen kulkuoikeuden toteuttamiseksi. Partiosäätiön laiminlyönnin vuoksi Kaartor Oy ei myöskään ollut sopimussuhteessa huoneiston 24 uuden omistajan kanssa. Kauttakulkuoikeus Kaartor Oy:n omistamiin tiloihin huoneiston 24 läpi oli sittemmin estetty tavalla, joka oli omiaan estämään yleisön kulkemisen yhtiön tiloihin. Tämän vuoksi Kaartor Oy vaati Partiosäätiön velvoittamista suorittamaan sille vahingonkorvauksena 228 750 markkaa korkoineen. Vastaus Partiosäätiö vastusti kannetta. Se oli täyttänyt sitoumuksensa sisällyttämällä kulkuoikeuden turvaavan ehdon 5.9.1990 tehtyyn huoneiston 24 vuokrasopimukseen. Myydessään ravintolahuoneiston omistamiseen oikeuttavat osakkeet 28.10.1991 A:lle perustettavan yhtiön lukuun Partiosäätiö oli siirtänyt sitoumuksensa mukaisen velvoitteen ostajalle. Näin ollen se oli myös kaupan yhteydessä täyttänyt kulkuoikeutta koskevan sitoumuksensa. Kauttakulkuoikeus oli edelleen esteettömänä olemassa. Kaartor Oy:n olisi tullut kohdistaa vahingonkorvausvaatimuksensa tilojen nykyiseen omistajaan. Käräjäoikeuden tuomio 22.1.1996 Käräjäoikeus katsoi Partiosäätiön oman ilmoituksen perusteella selvitetyksi, että 22.5.1986 solmitussa sopimuksessa oli sovittu siitä, että huoneiston 24 läpi säilytetään kulkuoikeus nyttemmin Kaartor Oy:n omistamaan huoneistoon ja Partiosäätiö oli ilmeisesti ymmärtänyt tulleensa tämän velvoitteen sitomaksi. Edelleen asianosaiset olivat sopineet, että myydessään tai vuokratessaan sopimuksessa tarkoitetun huoneiston asianosainen siirtää sopimuksesta johtuvat velvollisuudet ja oikeudet siirronsaajalle tai vuokralaisilleen, joilla oli vastaava velvollisuus. Sopimus oli laadittu kahdeksana kappaleena säilytettäväksi ja siirrettäväksi luovutusten yhteydessä. Kun Partiosäätiö oli 5.9.1990 vuokrannut huoneiston 24, oli kauttakulkuoikeudesta vuokrasopimuksessa sovittu, että huoneistossa toimivan ravintolan aukioloaikoina oli Kiinteistö Oy Oulunkylän Kauppagallerian huoneistoissa 25 - 31 asioivilla oikeus kulkea huoneiston 24 kautta. Kauppakirjassa, jolla Partiosäätiö oli 28.10.1991 myynyt A:lle perustettavan yhtiön lukuun huoneiston 24 hallintaan oikeuttavat osakkeet, ei ollut mainintaa kauttakulkuoikeudesta. Partiosäätiön edustajana kuultu B oli kertonut, että A:lle ei ollut luovutettu 22.5.1986 tehtyä sopimusta kaupan yhteydessä. Partiosäätiö oli väittänyt, että kauppakirjan maininta, jonka mukaan ostaja oli tutustunut vuokrasopimukseen, riitti täyttämään 22.5.1986 tehdyn sopimuksen velvoitteet kauttakulkuoikeuden siirtämisestä. Käräjäoikeus katsoi, että kauttakulun järjestämisvelvollisuus oli vuokrasopimuksella 5.9.1990 ja kauppasopimuksella 28.10.1991 jäänyt tilat omistavan vuokranantajan ja vuokralleottajan väliseksi asiaksi. Kaartor Oy ei ollut tässä sopimussuhteessa sopimusosapuoli eikä voinut vuokrasopimuksessa sovitun perusteella esittää 22.5.1986 tehtyyn sopimukseen perustuvia vaatimuksia huoneiston 24 omistajalle tai haltijalle. Kauppasopimuksen ehtoa, jonka mukaan ostaja oli tutustunut 5.9.1990 tehtyyn vuokrasopimukseen, ei siten ollut pidettävä määräyksenä, joka Partiosäätiön myydessä huoneiston täyttäisi sen velvollisuuden siirtää sopimukseen perustuvat oikeutensa ja velvollisuutensa kauttakulkuoikeudesta siirronsaajalle. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoi, että Partiosäätiö oli 28.10.1991 myydessään huoneiston 24 hallintaan oikeuttavat osakkeet rikkonut 22.5.1986 tehdyssä sopimuksessa asetetun velvoitteen säilyttää kulkuyhteys Kaartor Oy:n omistamaan huoneistoon huoneiston 24 kautta. Tuomiossa selostetun selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoi, että 22.5.1986 solmitun sopimuksen perusteella kauttakulun tuli olla sillä tavalla järjestetty, että kulku huoneistoihin 25 - 31 johtavalle lasiselle liukuovelle oli esteetön ja havaittava ja että sisustus ja pöytäjärjestelyt eivät tilapäisestikään estäneet kauttakulkureitin käyttämistä. Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että ravintolan sisustus ja pöytäjärjestelyt huoneistossa 24 haittasivat ainakin liikuntaesteisten henkilöiden liikkumista ja että Partiosäätiön menettelystä oli aiheutunut Kaartor Oy:lle haittaa sen omistamia tiloja käyttävien liikuntaesteisten asiakkaiden osalta. Koska vahingosta ei ollut esitettävissä täsmällistä näyttöä, käräjäoikeus oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 6 §:n nojalla arvioi vahingon määrän. Käräjäoikeus velvoitti Partiosäätiön suorittamaan Kaartor Oy:lle vahingonkorvauksena 40 000 markkaa korkoineen. Helsingin hovioikeuden tuomio 19.12.1996 Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Kaartor Oy ja Partiosäätiö saattoivat asian, totesi jutussa olleen riidatonta, että Partiosäätiö ja Salpa Oy olivat 22.5.1986 käräjäoikeuden tuomiossa tarkemmin selostetuin tavoin sopineet huoneistossa 25 asioiville henkilöille järjestettävästä kulkuoikeudesta huoneiston 24 kautta ja että Salpa Oy myydessään 11.2.1988 huoneiston 25 tuolloin perustettavana olleelle Kaartor Oy:lle oli siirtänyt sille mainitun kauttakulkuoikeuden. Näin ollen ja koska Partiosäätiön menettely sen myydessä 28.10.1991 huoneiston 24 ei ollut vaikuttanut Kaartor Oy:n oikeuteen kauttakulkuun, Kaartor Oy:n vahingonkorvauskanne Partiosäätiöön kohdistettuna oli hylättävä. Tämän vuoksi hovioikeus hylkäsi kanteen ja vapautti Partiosäätiön suoritusvelvollisuudesta asiassa. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Kaartor Oy:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan Kaartor Oy vaati hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteensa hyväksymistä. Partiosäätiö vastasi valitukseen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 23.12.1997 Perustelut Asiassa on Kaartor Oy:n vahingonkorvauskanteen perusteella kysymys siitä, onko Kaartor Oy menettänyt kanteen perusteena olevassa 22.5.1986 tehdyssä sopimuksessa sovitun kulkuoikeuden sen vuoksi, ettei Partiosäätiö ollut sopimuksessa edellytetyin tavoin siirtänyt kulkuoikeutta vastaavaa velvoitetta myydessään huoneiston 24 hallintaan oikeuttavat osakkeet, ja lisäksi siitä, onko kulkuoikeus mainitun sopimuksen vastaisesti estetty. Hovioikeus on hylännyt kanteen ja siten päätynyt toiseen lopputulokseen kuin kanteen osaksi hyväksynyt ja ratkaisunsa yksityiskohtaisesti perustellut käräjäoikeus. Kanteen hylkäävää ratkaisuaan hovioikeus on perustellut sillä riidattomalla seikalla, että kanteen perusteena oleva kauttakulkuoikeus oli siirretty Kaartor Oy:lle, ja sillä, että Partiosäätiön menettely sen myydessä 28.10.1991 huoneiston 24 ei ollut vaikuttanut Kaartor Oy:n oikeuteen kauttakulkuun. Hovioikeuden tuomion perusteluista ei kuitenkaan ilmene, onko hovioikeus tarkoittanut mainitsemallaan menettelyllä huoneiston 24 myymistä 28.10.1991 vaiko jotakin muuta toimenpidettä, eikä se, mistä syystä tuo menettely ei ollut vaikuttanut Kaartor Oy:n oikeuteen kauttakulkuun. Hovioikeuden tuomion perusteluissa ei ole oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 15 §:ssä säädetyin tavoin ilmoitettu, mihin seikkoihin ja oikeudelliseen päättelyyn ratkaisu perustuu. Tästä syystä asia on palautettava hovioikeuteen. Päätöslauselma Hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia palautetaan hovioikeuteen, jonka tulee omasta aloitteestaan ottaa se uudelleen käsiteltäväkseen ja huomioon ottaen palauttamisen syy siinä laillisesti menetellä. Asian on ratkaissut käräjätuomari Kiesiläinen. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Christer Kuhlefelt, Puhakka ja Vihuri. Esittelijä Emilie Henn. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Pellinen, Palaja ja Kitunen sekä ylimääräinen oikeusneuvos Tepora. Esittelijä Jukka Sippo.