1997 false KKO:1997:66 Kunnan käytettyä kiinteistönkaupassa etuosto-oikeuttaan ostaja kieltäytyi luovuttamasta kiinteistöön kiinnitettyjä velkakirjoja katsoen niiden olevan panttauksen perusteella ede

§:n 1 momentin mukaan kunnalla on oikeus päästä samaan asemaan kuin ostaja. Panttioikeus oli siten lakannut myös kuntaan nähden ja ostaja oli velvollinen luovuttamaan panttivelkakirjat kunnalle. EtuostoL 2 § 1 mom ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Kanne Ikaalisten käräjäoikeudessa Jämijärven kunta kertoi Pola Oy:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että Pola Oy oli 23.3.1994 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostanut Reima Oy:n konkurssipesältä Jämijärven kunnan Jämijärven kylässä sijaitsevan Reimarin tilan RN:o 1:75 400 000 markan kauppahinnalla. Tilaan oli 20.10.1990 vahvistettu kiinnitys viiden 25.9.1990 tunnustetun 100 000 markan pääomamääräisen haltijavelkakirjan maksamisen vakuudeksi. Velkakirjat oli pantattu Pola Oy:lle sillä Reima Oy:ltä olleen saatavan vakuudeksi. Reima Oy oli asetettu konkurssiin 20.3.

1. Tilan kauppahinta oli maksettu siten, että sen suuruisella määrällä oli kuitattu maksettavaksi sellaista Pola Oy:n Reima Oy:n konkurssipesältä ollutta saatavaa, jonka vakuutena velkakirjat olivat olleet. Jämijärven kunnanhallitus oli 14.6.1994 päättänyt käyttää etuostolain mukaista kunnan etuosto-oikeutta tilan kaupassa. Kunnanhallituksen päätös oli tullut lainvoimaiseksi 22.7.
2. Jämijärven kunta oli useaan otteeseen vaatinut Pola Oy:tä luovuttamaan hallussaan olleet haltijavelkakirjat kunnalle. Pola Oy:lle oli ilmoitettu, että kunta maksaisi sille kauppahinnan 400 000 markkaa viiden prosentin korkoineen sekä kaupan johdosta syntyneet tarpeelliset kustannukset 9 707 markkaa viiden prosentin korkoineen välittömästi siinä yhteydessä, kun velkakirjat luovutettiin kunnalle. Pola Oy oli kuitenkin ilmoittanut, että se luovutti edellä mainittua suoritusta vastaan vain numeroilla 4 ja 5 merkityt velkakirjat. Numeroilla 1 - 3 merkityt velkakirjat Pola Oy olisi luovuttanut saadessaan suorituksen velkakirjojen koko pääomamäärille ja niille 16 prosentin mukaan laskettavalle korolle, mikä määrä oli 15.8.1994 ollut 702 222 markkaa. Pola Oy:llä ei kuitenkaan ollut ollut laillista oikeutta pitää velkakirjoja hallussaan etuosto-oikeuden tultua loppuun saatetuksi. Etuostolain 13 §:n mukaan ostajan tuli toimittaa kunnalle haltuun saamansa kiinteistöä koskevat asiakirjat, joilla oli merkitystä kunnalle kiinteistön omistajana. Pola Oy:n ostettua Reimarin tilan ei ollut enää olemassa minkäänlaista panttaussitoumusta, jonka nojalla Pola Oy:llä olisi ollut oikeus pitää velkakirjoja hallussaan Reima Oy:ltä olleen saatavansa vakuutena. Tämän vuoksi Jämijärven kunta vaati, että Pola Oy velvoitetaan luovuttamaan sille edellä mainitut velkakirjat uhalla, että Reimarin tilaan 20.10.1990 vahvistettu kiinnitys kuoletetaan. Vastaus Pola Oy kiisti kanteen. Yhtiö totesi, että sillä oli saatavaa Reima Oy:n konkurssipesältä. Reimarin tila oli pantattu tuon saatavan maksamisen vakuudeksi. Pola Oy:llä oli siten pätevä panttioikeus tilaan. Panttioikeuden perusteella sillä oli oikeus pitää tilaan kiinnitetyt haltijavelkakirjat hallussaan. Pola Oy ei ollut velvollinen luovuttamaan velkakirjoja kunnalle etuostolain 13 §:n nojalla, koska lainkohdassa tarkoitettiin vain sellaisia asiakirjoja, jotka ostaja oli saanut haltuunsa kaupan johdosta. Jämijärven kunnan käytettyä etuosto-oikeuttaan kauppa oli purkautunut. Pola Oy ei ollut tullut tilan omistajaksi eikä sen panttioikeus ollut lakannut. Kunta oli saanut suhteessaan konkurssipesään ne oikeudet ja velvollisuudet, jotka kauppakirjassa oli annettu tilan ostajalle. Kauppakirjaan oli otettu maininta tilaan kohdistuvasta kiinnityksestä. Kauppakirjassa ei ollut ollut ehtoa, jonka mukaan tila olisi myyty vapaana panttivastuusta. Pola Oy oli asetettava samaan asemaan, jossa se oli ollut ennen kaupantekoa. Tämä tarkoitti sitä, että Pola Oy:llä oli edelleen panttioikeus tilaan. Käräjäoikeuden tuomio 24.2.1995 Käräjäoikeus totesi, että Jämijärven kunta oli asianmukaisesti käyttänyt etuosto-oikeuttaan. Etuosto-oikeus oli tullut loppuun saatetuksi, kun kunnanhallituksen päätös oli 22.7.1994 tullut lainvoimaiseksi. Pola Oy:llä oli ollut tehokas ja kiistaton panttioikeus Reimarin tilaan. Reima Oy:n konkurssin vuoksi tila oli päätetty myydä vapaaehtoisella kaupalla niin, että tilaan kohdistuneet rasitukset säilyivät. Reima Oy:n konkurssipesä ei ollut halunnut ottaa itselleen minkäänlaista vastuuta tilaan kohdistuneista rasitteista ja rasituksista. Tilan ostajaksi oli 23.3.1994 päivätyn kauppakirjan mukaan tullut panttioikeuden haltija Pola Oy. Tämä oli merkinnyt sitä, että kiinnitykset olivat pysyneet voimassa, mutta niihin perustunut panttioikeus kiinteistöön oli päättynyt. Kiinteistönomistajalla ei voinut olla panttioikeutta omaan kiinteistöönsä.

§:n 1 momentin mukaan etuosto-oikeuden tultua loppuun saatetuksi kunnan oli katsottava tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan siinä mainituilla ehdoilla. Asiassa esitetyn asiantuntijalausunnon mukaan panttauksen pysyvyyden osalta oli tällöin ajateltavissa kaksi ratkaisuvaihtoehtoa. Ensimmäisen vaihtoehdon mukaan kunta tuli samaan asemaan kuin missä Pola Oy oli ollut Reima Oy:n konkurssipesään nähden. Tällöin Pola Oy:n panttioikeus tilaan oli edellä mainituin tavoin rauennut eikä se enää syntynyt uudelleen, vaikka kunta oli tullut ostajan sijaan. Tämä tulkinta merkitsi sitä, että Jämijärven kunnan suoritettua Pola Oy:lle kauppahinnan 400 000 markkaa korkoineen ja kuluineen Pola Oy:n oli luovutettava kunnalle hallussaan olevat tilaa koskevat asiakirjat. Toisen vaihtoehdon mukaan kunta tuli ostajan sijaan kauppakirjan ehdoilla niin, että alkuperäistä kauppaa oli alunalkaen pidettävä purkautuneena. Tässä tapauksessa Pola Oy:n panttioikeus ei ollut missään vaiheessa rauennut. Tilannetta verrattiin normaaliin kaupanpurkuun, jossa palattiin alkutilanteeseen. Tämä tarkoitti sitä, ettei kiinteistöä ollut lunastettu Pola Oy:ltä vaan Reima Oy:n konkurssipesältä. Kunnan asemaa oli arvioitava pelkästään luovutuskirjan ehtojen perusteella. Tällöin Jämijärven kunta joutuisi suorittamaan Pola Oy:lle panttivelkakirjojen määrän korkoineen saadakseen ne haltuunsa. Tulkintaongelmaan ei ollut otettu lainvalmistelussa kantaa eikä siihen ollut löydettävissä vastausta oikeuskirjallisuudesta. Jälkimmäistä tulkintavaihtoehtoa tuki lähinnä etuostolain 13 §:n sanamuoto. Siitä saattoi päätellä, että Pola Oy oli velvollinen luovuttamaan kunnalle ilman eri vastiketta ainoastaan kauppakirjan ja ne asiakirjat, jotka se oli saanut haltuunsa kaupan yhteydessä. Säännöksen sanamuodon perusteella ei kuitenkaan voinut varmuudella päätellä, tarkoitettiinko siinä vain kaupan yhteydessä saatuja asiakirjoja vai kaikkia kiinteistöä koskevia asiakirjoja. Tällaista tilannetta, jossa kiinteistön alkuperäisellä ostajalla oli hallussaan asiakirjoja jollakin muulla kuin kysymyksessä olevan kaupan perusteella, ei lainsäätäjä ilmeisesti ollut osannut ennakoida. Ensiksi mainittua tulkintavaihtoehtoa tuki kuitenkin erityisesti

§:n 1 momentti. Säännöksestä oli pääteltävissä, että kunnan oli tarkoitettu tulevan alkuperäisen ostajan asemaan kauppakirjassa mainituilla ehdoilla. Tällöin Jämijärven kunnan tuli olla samassa asemassa kuin Pola Oy:n. Jos Pola Oy:n panttioikeus olisi säilynyt, Jämijärven kunta ei olisi päässyt Pola Oy:n asemaan. Pola Oy olisi maksanut tilasta 400 000 markkaa ja kunta noin 700 000 markkaa. Pola Oy:n odottamalla tulevaisuudessa mahdollisesti saatavalla myyntivoitolla tai sillä seikalla, oliko kauppa ollut alihintainen, ei ollut merkitystä. Pola Oy:n olisi tullut hinnoitella tila sen käypään arvoon. Yhtiö oli kiinnitysten haltijana saanut käytännössä määrätä tilan hinnan. Pola Oy tuli saamaan Jämijärven kunnalta tilasta maksamansa kauppahinnan. Mikäli tilaan kiinnitetyt haltijavelkakirjat olisivat olleet jollakin ulkopuolisella taholla, kukaan ei olisi ilmeisesti suostunut ottamaan tilaa edes vastikkeetta. Näistä syistä käräjäoikeus katsoi, ettei Pola Oy:llä ollut enää panttioikeutta tilaan, vaan että se oli rauennut Pola Oy:n tultua 23.3.1994 tilan omistajaksi. Pola Oy:llä ei ollut enää ollut panttioikeuteen perustunutta oikeutta pitää haltijavelkakirjoja hallussaan. Etuostolain mukaan tarkoituksena oli asettaa kunta samaan asemaan kuin alkuperäinen ostaja. Sen vuoksi lain 13 §:ää oli tulkittava niin, että se tarkoitti myös ostajan hallussa olevia kiinteistöön kiinnitettyjä haltijavelkakirjoja. Velkakirjoja oli pidettävä kiinteistön tarpeistoon kuuluvina. Kiinteistön kaupassa ne luovutettiin säännönmukaisesti ostajalle, kun kauppahinta oli maksettu. Sen vuoksi Pola Oy:n oli luovutettava velkakirjat Jämijärven kunnalle. Etuostolain 15 §:n mukaan kunnan oli etuoston tultua loppuun saatetuksi korvattava ostajalle, mitä tämä oli sitä ennen suorittanut. Lisäksi kunnan oli korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet tarpeelliset kustannukset. Nämä tarkoittivat kauppahintaa ja kaupasta aiheutuneita kuluja korkoineen. Jämijärven kunta oli ilmoittanut suorittavansa ne saatuaan velkakirjat tai kiinnityksen tultua kuoletetuksi. Kerrotuilla perusteilla käräjäoikeus velvoitti Pola Oy:n heti luovuttamaan Jämijärven kunnalle hallussaan olevat Reimarin tilaan kiinnitetyt haltijavelkakirjat sitä vastaan, että kunta maksaa sille kauppahinnan 400 000 markkaa ja kaupan johdosta syntyneet tarpeelliset kustannukset 9 707 markkaa korkoineen. Ellei velkakirjoja luovutettu, voitiin velkakirjojen maksamisen vakuudeksi vahvistettu kiinnitys kuolettaa Jämijärven kunnan hakemuksesta Pola Oy:tä enempää kuulematta. Turun hovioikeuden tuomio 19.4.1996 Pola Oy valitti hovioikeuteen. Hovioikeus totesi, että

§:n 1 momentin mukaan etuosto-oikeuden käyttämisellä kunnan katsottiin tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan siinä mainituilla ehdoilla. Lähtökohtana oli se, että kunta oli ollut tietoinen 23.3.1994 tehdyn kiinteistönkaupan ehdoista. Kauppakirjassa oli kohdassa "2. Ostajan saannon peruste" mainittu, että Reimarin tilaan 30.10.1990 kiinnitetyt haltijavelkakirjat nrot 1 - 5, kukin arvoltaan 100 000 markkaa 14 prosentin korkoineen 25.9.1990 alkaen, olivat olleet Pallo-Paita Oy:n hallussa sen saatavien vakuutena. Kiinnitys oli ollut myös nähtävissä Reimarin tilaa koskevasta rasitustodistuksesta. Kauppakirjan kohdassa "4.2 Kauppahinta ja sen maksaminen" oli lausuttu, että kauppahinta maksettiin kaupantekohetkellä kuittaamalla kauppahinnan suuruisella määrällä Pallo-Paita/Pola Oy:n sellaista saatavaa Reima Oy:ltä, jonka vakuutena edellä mainitut Pallo-Paita/Pola Oy:n hallussa olevat kiinnitetyt haltijavelkakirjat olivat olleet.

§:n 1 momentin perusteella kunta oli siten tullut Pola Oy:n sijaan tietoisena ja sidottuna edellä mainittuihin kauppakirjan ehtoihin. Kunta oli siten myös tiennyt, että Pola Oy ostajana oli käyttänyt panttivelkakirjoja kuittaamalla kauppahinnan suuruisella määrällä sen saatavaa konkurssipesältä. Etuostolain 13 §:n perusteella Pola Oy:n oli tullut toimittaa kunnalle kauppakirjan lisäksi haltuunsa saamat kiinteistöä koskeneet asiakirjat, joilla oli ollut merkitystä kunnalle kiinteistön omistajana. Etuostolain valmisteluasiakirjoista ei ilmennyt, mitä haltuun saaduilla kiinteistöä koskevilla asiakirjoilla tarkoitettiin. Kun Pola Oy oli saanut velkakirjat haltuunsa yleispanttaussitoumuksella 16.11.1990 kiinteistönomistajana tuolloin olleelta Reima Oy:ltä ja koska panttivelkakirjojen luovutuksen perusteena oli ollut Reima Oy:n velka Pola Oy:lle ja siihen perustunut vakuusjärjestely eikä miltään osin kiinteistön omistusoikeuden siirtymiseen liittyneet asiakirjat, oli lainkohtaa tässä yhteydessä tulkittava siten, että Pola Oy:n hallussa olleet panttivelkakirjat eivät olleet lainkohdan tarkoittamia sellaisia Pola Oy:n hallussa olleita kiinteistöä koskevia asiakirjoja, jotka se olisi ollut velvollinen toimittamaan kunnalle etuostomenettelyssä. Kunta oli

§:n 1 momentin nojalla tullut 23.3.1994 Pola Oy:n sijaan ostajaksi. Kunta ei ostajana saanut parempaa eikä huonompaa asemaa kuin Pola Oy ja Pola Oy oli asetettava samaan asemaan, kuin jos kauppaa ei olisi lainkaan tehty. Pola Oy:n ostaessa kiinteistön 23.3.1994 olivat kiinteistön panttioikeus ja panttivelkakirjat tulleet samalle omistajalle. Panttivelkakirjat eivät tässä tilanteessa olleet enää edustaneet Pola Oy:lle mitään varallisuusarvoa. Tällöin oli kuitenkin ollut kysymyksessä panttivelkakirjojen haltijan panttioikeuden poikkeuksellinen päättyminen sen vuoksi, että panttivelkakirjojen haltija ja kiinteistönomistaja olivat olleet samat. Etuosto-oikeuden käyttäminen oli kuitenkin merkinnyt tämän poikkeuksellisen tilanteen päättymistä, jolloin panttivelkakirjojen haltijan ja kiinteistönomistajan asema olivat eronneet. Koska Pola Oy oli saatettava samaan asemaan kuin ennen kauppaa, olivat sille palautuneet kaikki ne oikeudet, jotka sillä panttivelkakirjan haltijana ennen kaupantekoa olivat olleet. Hovioikeus katsoi, että Pola Oy:n panttioikeus ei ollut lopullisesti päättynyt kaupassa 23.3.1994, vaan se oli kunnan käytettyä etuosto-oikeuttaan uudelleen palautunut Pola Oy:lle. Pallo-Paita Oy, joka oli sulautunut Pola Oy:hyn 1.12.1993, oli aikanaan antanut vastatakauksen EläkeVarmalle viimeksi mainitun yhtiön Reima Oy:lle antamasta TEL-takaisinlainauslainasta määrältään 3 578 060 markkaa. Reima Oy oli 16.11.1990 tehdyssä yleispanttaussitoumuksessa antanut Pallo-Paita Oy:lle vakuudet sen antamasta vastatakauksesta. Yleispanttaus oli muun ohessa sisältänyt nyt kysymyksessä olevat, 25.9.1990 allekirjoitetut ja Reimarin tilaan 30.10.1990 kiinnitetyt haltijavelkakirjat numerot 1 - 5 yhteismäärältään 500 000 markkaa. Kiinnitetyt haltijavelkakirjat olivat siten panttivelkakirjoja ja osana Pallo-Paita Oy:n ja Reima Oy:n vakuusjärjestelyä. Pallo-Paita Oy:llä oli ollut oikeus muuttaa pantti rahaksi joko vapaaehtoisella huutokaupalla, tavallisella kaupalla tai muulla sopivaksi katsomallaan tavalla, kuten yleispanttaussitoumuksessa oli todettu. Panttivelkakirjan vakuudeksi kiinnitetty Reimarin tila oli myyty vapaaehtoisella kaupalla 23.3.1994. Vakuuden ja tilan käypä arvo oli ollut se kauppahinta, josta tässä kaupassa oli sovittu eli 400 000 markkaa. Panttivelkakirjoilla ei ollut ollut Pola Oy:lle suurempaa arvoa kuin 400 000 markkaa. Tämän määrän ylittävältä osalta panttivelkakirjoilla ei ollut enää Pola Oy:lle merkitystä eikä se voinut enää saada niiden perusteella vakuudesta saatavalleen suoritusta. Merkitystä vailla oli se seikka, että Pola Oy:lle oli mahdollisesti vielä jäänyt saatavaa konkurssipesältä. Koska Pola Oy tuli kunnan käyttäessä etuosto-oikeuttaan saamaan kunnalta vakuuden arvoa vastaavan suorituksen vakuusesineen arvosta, ei sillä ollut oikeutta enää panttivelkakirjojen perusteella muuhun saatavaan kiinteistöstä. Tämän vuoksi Pola Oy ei myöskään ollut oikeutettu enää suorituksen saatuaan pitämään velkakirjoja hallussaan. Kerrotuilla perusteilla hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiolauselmaa. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Pola Oy:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan yhtiö vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja Jämijärven kunnan vaatimukset hylätään. Jämijärven kunta vastasi valitukseen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 22.5.1997 Perustelut Pola Oy:llä on ollut panttioikeus Reimarin tilaan siihen kiinnitettyjen ja Pola Oy:öön sulautuneelle PalloPaita Oy:lle 16.11.1990 päivätyllä yleispanttaussitoumuksella luovutettujen velkakirjojen perusteella. Velkakirjat olivat siten jo ennen kiinteistönkauppaa olleet Pola Oy:n hallussa panttauksen perusteella. Jämijärven kunnan käytettyä etuosto-oikeuttaan Pola Oy on kieltäytynyt luovuttamasta panttivelkakirjoja kunnalle katsoen, että kiinteistö oli edelleen sillä vakuutena myyjän maksamattomista veloista. Pola Oy:n tullessa tilan omistajaksi sen hallussa olleiden velkakirjojen maksamisen vakuudeksi vahvistettu kiinnitys on tosin jäänyt voimaan. Kiinteistön omistajalla ei kuitenkaan ole panttioikeutta omaan kiinteistöönsä. Pola Oy:n panttioikeus tilaan on siten kiinteistönkaupan seurauksena rauennut.

§:n 1 momentin (608/77) mukaan etuostooikeuden käyttämisellä, sitten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan siinä mainituilla ehdoilla. Kunta saa siten alkuperäisen ostajan aseman. Sen vuoksi Pola Oy:llä ennen kauppaa ollut, mutta sen johdosta lakannut panttioikeus on lakannut myös Jämijärven kuntaan nähden. Kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden lakatessa olemasta voimassa pantinhaltijan on luovutettava kiinnitetyt velkakirjat kiinteistön omistajalle. Kun Pola Oy:n panttioikeus Reimarin tilaan on edellä kerrotuin tavoin lakannut, Pola Oy:n on luovutettava velkakirjat Jämijärven kunnalle riippumatta siitä, onko niitä pidettävä etuostolain 13 §:ssä tarkoitettuina asiakirjoina vai ei. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Asian on ratkaissut käräjätuomari Kirmo. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Larkiomaa, Mikkola ja Hirvonen. Esittelijä Harri Katara. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Portin, Paasikoski, Ralos, Pellinen ja Hidén. Esittelijä Kimmo Simola.