KKO/1998/13

1998 false KKO:1998:13 A oli luovuttanut omistamaansa kiinteistöön ainesosana kuuluneen rakennuksen omistusoikeuden B:lle ja tämä oli vuokrannut rakennuksen kolmannelle. B:lle oli siirretty myös tontin vuokraoikeus, jonka pysyvyyden vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys kiinteistöön. Luovutus ei katkaissut ainesosasuhdetta kiinteistön ja rakennuksen välillä. Kiinteistö oli ulosmitattu omistajansa A:n veloista. Rakennuksesta tulevat vuokrat voitiin ulosmitata kiinteistöstä saatavina tuloina. UL 4 luku 24 § 1 mom ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY Ulosottoperuste SHV-Kiinteistöt Oy oli 8.2.1991 allekirjoitetulla yleispanttaussitoumuksella pantannut Keski-Uudenmaan Säästöpankille omistamaansa Kuusankosken kaupungin

1. kaupunginosan 329 korttelin tonttiin nro 2 kiinnitetyt haltijavelkakirjat Jaakkola-Invest Oy:n pankille olevien vastuiden vakuudeksi. Iitin käräjäoikeus oli päätöksessään 15.12.1993 velvoittanut SHV-Kiinteistöt Oy:n suorittamaan omistamansa tontin arvosta Suomen Säästöpankki-SSP Oy:lle Jaakkola-Invest Oy:n luottoja korkoineen. Kouvolan hovioikeus on 22.2.1995 jättänyt tutkimatta kiinteistöyhtiön valituksen käräjäoikeuden päätöksestä. Ulosmittaus 29.5.1995 Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal-SSP Oy:n (Arsenal) hakemuksesta sanottu tontti oli ulosmitattu 9.12.
2. Tämän ulosmittauksen perusteella Kuusankosken nimismiespiirin avustava ulosottomies ulosmittasi 29.5.1995 Arsenalin saatavien suorittamiseksi tontilla sijaitsevasta teollisuusrakennuksesta Kiinteistö Ky Katajaharjunkatu 3:lle (kiinteistöyhtiö) maksettavat vuokratulot. Kymen lääninhallituksen päätös 13.12.1995 Kiinteistöyhtiö valitti ulosmittauksesta ja vaati sen kumoamista. Yhtiö ilmoitti ostaneensa teollisuusrakennuksen 7.10.1992 Annankadun Invest Oy:ltä. Yhtiö oli tehnyt 14.6.1994 Fax-Trade Oy:n ja Rollfax Oy:n kanssa vuokrasopimuksen, jonka perusteella vuokralaiset olivat velvolliset suorittamaan vuokransa rakennuksen omistajalle. Valituksen johdosta Kuusankosken piirin nimismies antoi lausunnon ja avustava ulosottomies selityksen. Arsenal antoi vastineen ja kiinteistöyhtiö vastauksen. Lääninhallitus lausui, että Kassapaperi Oy oli 26.6.1989 myynyt mainitulla tontilla olevan teollisuusrakennuksen ja vuokrannut tontin Annankadun Invest Oy:lle. Kiinteistöyhtiö oli 7.10.1992 ostanut rakennuksen, jolloin sille oli myös siirretty tontin vuokraoikeus. Arsenalin hallussa olevien velkakirjojen vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys kiinteistöön 23.12.1987, 25.5.1989 ja 26.7.
3. Kiinnitys vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi oli vahvistettu 3.8.
4. Rakennuksen myynti ei ollut lakkauttanut rakennuksen ainesosasuhdetta kiinteistöön. Myöskään vuokraoikeuden pysyvyyskiinnityksen vahvistaminen ei ollut lakkauttanut ainesosasuhdetta ainakaan sitä paremmalla etusijalla oleviin kiinnitysvelkojiin nähden. Ulosottolain 4 luvun 24 §:n 1 momentin mukaan kun kiinteä omaisuus oli ulosmitattu, ulosottomiehen tuli velkojan vaatimuksesta ulosmitata siitä myymiseen asti tuleva vuokra. Koska rakennus oli edelleen kiinteistön ainesosa, myös siitä tuleva vuokra oli kiinteästä omaisuudesta tulevaa vuokraa. Ulosmittauksessa ei ollut toimittu lainvastaisesti tai muuten virheellisesti. Näillä perusteilla lääninhallitus hylkäsi valituksen. Kouvolan hovioikeuden tuomio 19.3.1996 Kiinteistöyhtiö valitti hovioikeuteen ja toisti vaatimuksensa ulosmittauksen kumoamisesta. Hovioikeus ei muuttanut lääninhallituksen päätöstä. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Kiinteistöyhtiölle myönnettiin valituslupa. Arsenal antoi vastauksen. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 10.2.1998 Perustelut Kysymyksessä oleva teollisuusrakennus on kuulunut ainesosana lääninhallituksen päätöksessä mainittuun tonttiin. Kassapaperi Oy:n ja Annankadun Invest Oy:n solmima rakennuksen omistusoikeuden luovuttamista viimeksi mainitulle yhtiölle koskeva sopimus ei ole katkaissut kiinteistön ja sillä sijaitsevan rakennuksen välistä ainesosasuhdetta. Tämä periaate ilmenee muun muassa Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 1987:
5. Kun rakennus sen omistusoikeuden luovutuksesta huolimatta kuuluu kiinteistöön, se on sisältynyt SHV-Kiinteistöt Oy:n kiinteistön omistajana 8.2.1991 laaditulla panttaussopimuksella vakuudeksi annetun kiinnityksen piiriin. Ainesosasuhteen jatkuessa merkitystä ei ole sillä, että 26.6.1989 solmitun vuokrasopimuksen pysyvyyden vakuudeksi on 3.8.1989 vahvistettu kiinnitys ja että edellä mainittuun panttaussopimukseen perustuvan panttioikeuden haltijalla on ehkä ollut tieto rakennuksen omistusoikeuden luovutuksesta. Näillä ja lääninhallituksen päätöksessä muuten lausutuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että ulosottomiehellä on ulosottolain 4 luvun 24 §:n 1 momentin nojalla ollut oikeus 29.5.1995 ulosmitata teollisuusrakennuksesta kiinteistöyhtiölle tuleva vuokratulo. Päätöslauselma Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Asian on ratkaissut toimistopäällikkö Sipinen. Esittelijä Seija Kaijanen. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Seppänen, Setälä ja Mikkola. Esittelijä Lasse Tamminen. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Lindholm, Paasikoski, Suhonen, Pellinen ja Palaja. Esittelijä Juhani Walamies.