1998 false KKO:1998:65 Kiinteistön kauppakirjassa oli kahdelle henkilölle pidätetty kummallekin määräala. Kauppakirjassa määräalat oli kuvattu kesämökkitonteiksi ja ne oli määritelty suuruudeltaan. Kauppakirjassa oli lisäksi yksilöity tila, josta määräalat oli tarkoitus erottaa. Ään. Kun kauppaa tehtäessä kaikilla osapuolilla oli ollut yksimielinen käsitys määräalojen sijainnista eikä kauppakirjassa sanotuin tavoin yksilöityjä määräaloja olisi voinut tilalla muualle sijoittaa, kauppakirja katsottiin tehdyksi kiinteistönkauppaa koskevan muotosäännöksen mukaisesti. MK 1 luku 2 § (575/1948) ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Kanne Joensuun käräjäoikeudessa A ja B kertoivat veljeään C:tä vastaan nostamassaan kanteessa, että C oli 30.4.1993 päivätyllä kauppakirjalla ostanut heidän isältään D:ltä Saarela I -nimisen tilan RN:o 144:9 Polvijärven kunnan Sotkuman kylässä. Kaupan yhteydessä oli A:lle ja B:lle kummallekin pidätetty tilalta noin 2 000 neliömetrin suuruiset kesämökkitontit, joiden paikkaa ei itse kauppakirjassa kuitenkaan ollut tarkemmin määrätty. Sen sijaan D ja C sekä A ja B olivat yhdessä suullisesti sopineet mainittujen tonttien sijaitsevan Viinijärven rannalla tietyssä paikassa, josta kantajat olivat haastehakemukseen oheistaneet kesämökkien poikkeuslupahakemusta varten laadituttamansa karttapiirroksen. C oli sittemmin kiistänyt suullisen sopimuksen sisällön. Näillä perusteilla A ja B vaativat, että heille vahvistettaisiin omistusoikeus tilalla Saarela I oleviin kahteen määräalaan haastehakemukseen liitetyn karttapiirroksen mukaisesti. Vastaus C vaati kanteen hylkäämistä, koska kaupanteon yhteydessä 30.4.1993 ei ollut sovittu siitä, että A:lle ja B:lle pidätettävät kesämökkitontit sijaitsisivat Viinijärven rannalla. Sopimuksen tarkoitus oli, että määräalojen sijainti jäi C:n määriteltäväksi myöhemmin yhteisesti sovittavalla tavalla. Jos kuitenkin katsottiin, että määräalojen paikoista oli ollut suullinen sopimus, se oli C:hen nähden muotovirheen vuoksi tehoton. Käräjäoikeuden tuomio 5.6.1995 Maakaaren 1 luvun 2 §:n säännöksestä johtuen pääperiaatteena oli pidettävä, että kiinteistön kaupassa vain kauppakirjaan nimenomaisesti sisällytetyt ehdot olivat päteviä. Erityisesti tämä koski kaupan olennaisia ainesosia kuten määräalan rajoja (Martti Rautiala: Kiinteistönkaupasta, 1988, s. 27 - 28 ja 55 - 57). Tuomioistuimissa oli kuitenkin toisinaan selvennetty kauppakirjojen sisältöä riita-asioina (KKO 1934 II 338, KKO 1968 II 71). A:n ja B:n saanto nyt kysymyksessä oleviin määräaloihin perustui lahjoitukseen, jonka heidän isänsä D oli tehnyt heidän hyväkseen pidättämällä heille sanotut määräalat 30.4.1993 tehdyn kiinteistönkaupan yhteydessä. Tältä osin luovutuskirja oli julkisen kaupanvahvistajan oikeaksi todistama. Ellei määräalojen rajoja voitaisi oikeudessa vahvistaa, jäisi määräalojen pidättämistä koskeva sopimuskohta mitättömäksi. Muotovirheen ottaminen ensisijaiseksi ratkaisuperusteeksi tämänkaltaisessa asiassa johtaisi siihen, että vilpillisessäkin mielessä oleva ostaja voisi aina halutessaan estää määräalan erottamisen siitä paikasta, jossa sen oli edellytetty sijaitsevan. Jotta oikeudenkäyntimenettelystä ei muodostuisi keinoa lain edellyttämien muotomääräysten kiertämiseen, tällaisen vahvistuskanteen hyväksymiselle oli kuitenkin asetettava sangen korkea näyttökynnys. Kauppakirjan sanamuodon sekä selostamiensa asianosaisten ja asiassa kuultujen todistajien kertomusten perusteella käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että määräalat oli tarkoitettu sijaitsemaan kanteessa kerrotussa paikassa. Tämän vuoksi käräjäoikeus vahvisti, että D:n ja C:n välisessä 30.4.1993 vahvistetussa kauppakirjassa A:lle ja B:lle tilalta Saarela I pidätetyt määräalat sijaitsivat haastehakemukseen liitetyn piirroksen osoittamalla tavalla. C valitti hovioikeuteen. Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 29.8.1996 Maakaaren 1 luvun 2 §:ssä säädettiin, että kiinteistön luovutuksen ehdot oli pantava luovutuskirjaan. Oikeuskirjallisuudessa (Martti Rautiala, Kiinteistönkaupasta, 1988, s. 27 s.) oli katsottu, että luovutuskirjan tuli sisältää ainakin kaupan olennaiset ainesosat, joihin kuului muun muassa kaupan kohde. Määräalan ollessa luovutuksen kohteena luovutuskirjan olennaiseen sisältöön kuuluivat määräalan tarkoin määritellyt rajat. Oikeuskirjallisuudessa (Rautiala, mt. s. 56 s.) ja oikeuskäytännössä eräissä tapauksissa oli katsottu, että jos kauppaehto oli vastoin myyjän ja ostajan tarkoitusta erehdyksestä tullut merkityksi kauppakirjaan toisen sisältöiseksi kuin heidän keskensä oli sovittu, ei ehtoa tulkittaessa pidetty ratkaisevana kauppakirjan sanamuotoa, vaan sitä, mitä he olivat ehdosta sopineet. Edelleen oikeuskirjallisuudessa (Rautiala, mt. s. 57) oli katsottu, että jos sopimuspuolet olivat tarkoituksellisesti jättäneet kauppakirjasta pois jonkin olennaisen osan sopien siitä vain suullisesti, tällainen suullisesti tehty välipuhe oli pätemätön. Kanteessa ei ollut väitetty, että A:lle ja B:lle pidätettyjen määräalojen sijainti olisi jäänyt erehdyksestä määrittelemättä kauppakirjassa, vaan kanteen mukaan määräalojen sijainnista sopiminen oli jätetty suullisen sopimuksen varaan. Tällaisesta olennaisesta sopimusehdosta tehty suullinen sopimus oli maakaaren 1 luvun 2 §:n säännös huomioon ottaen pätemätön. Näin ollen ne seikat, joihin kannevaatimus perustui, eivät voineet johtaa kanteessa vaadittuun lopputulokseen. Näillä perusteilla hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen. MUUTOKSENHAKU JA ASIAN KÄSITTELY KORKEIMMASSA OIKEUDESSA A:lle ja B:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan he toistivat kanteensa. C vastasi valitukseen. Korkein oikeus toimitti asiassa suullisen käsittelyn. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 12.6.1998 Perustelut A ja B ovat perustaneet kanteensa isänsä D:n ja veljensä C:n sekä heidän itsensä allekirjoittamaan ja julkisen kaupanvahvistajan kutsumansa todistajan kanssa oikeaksi todistamaan kauppakirjaan, jolla D on myynyt C:lle useita kiinteistöjä, muun muassa Saarela I -nimisen tilan RN:o 144:9 Polvijärven kunnan Sotkuman kylässä. Kauppakirjan mukaan "pidätetään A:lle ja B:lle kummallekin n. 2 000 m 2 :n suuruiset kesämökkitontit Saarela I tilalta." Muuta ei kyseisistä määräaloista ole luovutuskirjassa mainittu. Korkeimmassa oikeudessa suullista todistelua vastaanotettaessa on puheena olevien määräalojen osalta käynyt ilmi seuraavaa. A on kertonut, että hän oli kuullut sukupolvenvaihdoskaupan yhteydessä pidätettävistä kesämökkitonteista ensi kerran isältään D:ltä noin viikkoa ennen kaupantekoa tai jonkin verran aikaisemmin. Tuolloin D oli kertonut, että kyse oli kesämökkitonteiksi tarkoitetuista rantatonteista, jotka tulisivat Viinijärven rannalle siellä jo olleen kesämökkitontin viereen. Seuraavan kerran kesämökkitonteista oli ollut puhetta kauppakirjaa Polvijärven Osuuspankissa laadittaessa muun muassa C:n ollessa paikalla. Tuolloinkin oli puhuttu, että kesämökkitontit olisivat Viinijärven rannalla vanhan kesämökkitontin vieressä. B on lausunut, että hänelle oli pidätettävistä kesämökkitonteista ensimmäisen kerran kertonut hänen äitinsä puhelimitse kevättalvella, mahdollisesti maaliskuussa 1993, josta lähtien ainakin vanhempien käsitys tonttien paikoista oli ollut hänelle selvä. Kyse oli ollut nimenomaan rantatonteista. Kesämökkitonteista oli edelleen keskusteltu kaupantekotilaisuudessa, jolloin oli muun muassa puhuttu kauppakirjan laatineen pankinjohtaja X:n kanssa siitä, että myös X oli aikaisemmin käynyt nimenomaan tästä Viinijärven rannalta Kaunislahdesta katsomassa itselleen tonttia. C ei ollut keskustelun yhteydessä mitenkään ilmaissut, että tontit eivät tulisi sijaitsemaan siellä. C on puolestaan kertonut, että hänelle oli tullut tieto sisaruksille pidätettävistä määräaloista vasta kaupanteon "viime metreillä" kaupantekotilaisuudessa pankissa. Tuolloin ei ollut keskusteltu määräalojen sijainnista muuta kuin että tarkoitus oli antaa sisaruksille muisto jostain kantatilasta. Kantatilalla tarkoitettiin tilaa Laitala I, jolla päärakennukset sijaitsivat. Rantatontteja oli alettu vaatia vasta myöhemmin, kun C oli pannut vireille poikkeuslupahakemuksen kesämökin rakentamiseksi nyt kysymyksessä olevaan paikkaan. Asianosaisten isä D on todistajana kertonut, että C oli jo ennen kaupantekoa kuullut, että sisaruksille tultaisiin pidättämään kesämökkitontit. Hän ei ollut missään vaiheessa ilmaissut vastustavansa tonttien antamista näille. Tonttien paikasta oli ollut puhetta kaupantekotilaisuudessa. Kauppakirjan laatija X oli aikoinaan itse käynyt ostattelemassa nykyisen kesämökin viereltä tontteja. Todistaja oli kaupantekotilaisuudessa sanonut, että tontit otetaan entisen kesämökin viereltä. Muualla ei ollut mahdollisia tontin paikkoja. Nimenomaan oli puhuttu siitä, että kyse oli samoista rantatonteista, joita X oli aikoinaan käynyt ostattelemassa. C oli keskustelun aikana ollut saman pöydän ääressä. Todistajan käsityksen mukaan kauppaa tehtäessä tonttien sijainti kanteessa tarkoitetussa paikassa oli ollut selvä. Todistajan mukaan pankinjohtaja X oli sittemmin kertonut, ettei hän ollut halukas todistamaan tässä asiassa pankin julkisen kuvan vuoksi ja koska osapuolet olivat pankin asiakkaita. Todistaja Y, joka oli seurustellut C:n kanssa seitsemän vuotta vuoden 1993 syksyyn saakka, on kertonut C:n maininneen hänelle aikaisin keväällä 1993, kun he olivat kesämökillä käymässä, että A:n ja B:n kesämökkitontit tulisivat rannalle entisen kesämökin viereen. C ei ollut myöhemminkään missään vaiheessa sanonut todistajalle, että hän olisi ollut toista mieltä tonttien sijainnista. Todistaja Z on kertonut käyneensä D:n kanssa kalastamassa kevättalvella 1993 ennen vappua. D oli tuolloin kertonut todistajalle, että A:lle ja B:lle jäisi sukupolvenvaihdoksessa kesämökkitontit entisen kesämökin vierestä Viinijärven rannasta. Todistaja W, joka on seurustellut C:n kanssa lokakuun lopusta 1993, on puolestaan kertonut C:n sanoneen, että kaupantekotilaisuudessa oli luovutettu kaksi tonttia sisaruksille mutta että niiden paikoista ei ollut sovittu. Todistaja on myös kertonut käyneensä C:n kanssa pyytämässä pankinjohtaja X:ä todistajaksi tässä asiassa. X oli kuitenkin ilmoittanut, ettei olisi mitään todistettavaa, koska tonttien paikoista ei ollut mitään sovittu. Korkein oikeus arvioi edellä selostettua näyttöä seuraavasti: Todistaja D:n ja todistaja Z:n sekä A:n ja B:n kertomukset tukevat sitä, että D samoin kuin A ja B ovat ymmärtäneet kauppakirjan ilmaisulla "kesämökkitontit Saarela I tilalta" tarkoitetun kyseisellä tilalla jo olleen kesämökin viereen Viinijärven Kaunislahden rantaan tulevia kesämökin paikkoja. Edelleen todistaja D:n sekä todistaja Y:n kertomukset, joiden merkitystä näyttönä C:n kanssa seurustelevan todistaja W:n kertoma ei yksin riitä horjuttamaan, tukevat sitä, että myös C on ymmärtänyt asian samalla tavoin. Lisäksi A:n ja B:n kertomukset ovat tältä osin johdonmukaisia ja vastaavat sitä, mitä todistaja D on kertonut tapahtumien kulusta kaupanteossa. Sen sijaan C:n kertomus siitä, että tarkoituksena olisi ainoastaan ollut muistotonttien luovuttaminen sisaruksille lähinnä Laitala I -tilalta, ei luovutuskirjan sanamuotoon "kesämökkitontit Saarela I tilalta" nähden ole uskottava. Asiassa esitetyistä lausumista on pääteltävissä, että ilmaisulla "kesämökkitontit" on paikkakunnan olosuhteissa yleensä ja myös tässä tapauksessa tarkoitettu nimenomaan rantapaikkoja. Asianosaiset ovat olleet yksimielisiä siitä, että kanteessa yksilöidyt tontit ovat ainoat tilalla Saarela I olevat rantapaikat, joihin kesämökin sijoittaminen voi kohtuullisella työllä ja kustannuksilla ylipäätään olla mahdollista. Edellä lausutuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo näytetyksi, että kaikki riidanalaisen oikeustoimen osapuolet ovat oikeustointa 30.4.1993 tehtäessä ymmärtäneet kauppakirjan ilmaisulla "kesämökkitontit Saarela I tilalta" tarkoitetun sanotulla tilalla olevan kesämökin viereen Viinijärven Kaunislahden rantaan tulevia kesämökin paikkoja. Asiaan sovellettavan vuoden 1734 lain maakaaren 1 luvun 2 §:n 1 momentin (575/1948) mukaan kiinteistön kauppa, vaihto ja lahja on tehtävä kirjallisesti ja luovutuksen perustuksena olevat ehdot pantava kirjaan, jonka julkinen kaupanvahvistaja kutsumansa todistajan kanssa todistaa oikeaksi. Säännös tarkoittaa, että muun muassa luovutuksen kohde on riittävällä tarkkuudella yksilöitävä luovutuskirjassa, jotta luovutus on muotonsa puolesta pätevä. Kysymys on siitä, onko määräalojen luovutus kauppakirjassa käytetyn ilmaisun epämääräisyyden vuoksi katsottava muotovirheen vuoksi pätemättömäksi vai voidaanko luovutus tästä huolimatta katsoa tehokkaaksi ja luovutuksen sisältöä tulkinnalla selventää. Kiinteistön luovutusta koskevan edellä sanotun muotosäännöksen estämättä oikeuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että kiinteistön luovutuskirjan ehtoja voidaan tietyissä tapauksissa tulkinnalla täydentää vastaamaan sopijapuolten yhteistä tarkoitusta. Lukuisissa Korkeimman oikeuden ratkaisuissa on katsottu, että kiinteistönkauppa on käsittänyt kauppakirjassa mainitsematta jääneen tilan tai tilan osuuden, kun kaupan osapuolet ovat tarkoittaneet sisällyttää kauppaan sanotun kiinteistön tai sen osuuden. Nyt esillä oleva tapaus ei oikeudellisesti merkittävällä tavalla eroa äsken mainitusta tilanteesta. Kysymyksessä olevassa kauppakirjassa ostajan sisaruksille pidätetyt määräalat on yksilöity niin, että niiden pinta-ala on määritelty ja lisäksi on mainittu tonttien käyttötarkoitus sekä se tila, josta määräalat on tarkoitus erottaa. Sitä vastoin luovutuskirjassa ei ole ilmoitettu sitä paikkaa, johon määräalat tuli tilalla sijoittaa. Jutussa on edellä todetuin tavoin selvitetty, että myyjällä, ostajalla ja määräalojen saajilla on oikeustoimen tekohetkellä ollut yksimielinen käsitys määräalojen paikasta tilalla Saarela I ja että kanteessa tarkoitettu paikka on tällä tilalla ainoa kesämökkitonteiksi soveltuva alue. D:n todistajankertomuksen mukaan tonttien sijainti kanteessa yksilöidyllä paikalla oli oikeustointa tehtäessä ollut kaikille sen osapuolille selvä asia. Mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo määräalojen sijainnin tulleen selostetuissa olosuhteissa kauppakirjassa riittävän selvästi määritellyksi. Kauppakir- ja on siten laadittu kiinteistönluovutusta koskevan muotosäännöksen mukaisesti. Kauppakirjassa A:lle ja B:lle pidätetyt määräalat sijaitsevat näin ollen kanteessa tarkoitetussa paikassa. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan. Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevien jäsenten lausunnot Virkaa toimittava nuorempi oikeussihteeri Pulkkinen: Korkein oikeus antanee seuraavan tuomion: Perustelut Asiaan sovellettavassa vuoden 1734 lain maakaaren 1 luvun 2 §:n 1 momentissa (575/1948) on säädetty, että kauppa, vaihto ja lahja on tehtävä kirjallisesti, ja pantakoon luovutuksen perustuksena olevat ehdot kirjaan, jonka julkinen kaupanvahvistaja kutsumansa todistajan kanssa todistaa oikeaksi. Säännös tarkoittaa, että muun muassa luovutuksen kohde on riittävällä tarkkuudella yksilöitävä luovutuskirjassa, jotta luovutus on muotonsa puolesta pätevä. A ja B ovat perustaneet kanteensa D:n ja C:n sekä heidän itsensä allekirjoittamaan ja julkisen kaupanvahvistajan kutsumansa todistajan kanssa oikeaksi todistamaan 30.4.1993 päivättyyn kiinteistönluovutuskirjaan, jolla D on myynyt C:lle muun muassa Saarela I -nimisen tilan RN:o 144:9 Polvijärven kunnan Sotkuman kylässä. Luovutuskirjan mukaan "pidätetään A:lle ja B:lle kummallekin n. 2.000 m 2 :n suuruiset kesämökkitontit Saarela I tilalta". Muuta ei kyseisistä määräaloista ole luovutuskirjassa mainittu. Luovutettavat määräalat on siten luovutuskirjassa yksilöity lähinnä vain ilmoittamalla niiden arviomääräinen pinta-ala sekä kiinteistö, josta määräalat luovutetaan. Luovutuksen kohteen näin puutteellinen yksilöinti luovutuskirjassa ei täytä vuoden 1734 lain maakaaren 1 luvun 2 §:n 1 momentin (575/1948) vaatimusta luovutuksen perustuksena olevien ehtojen kirjaan panemisesta. Osapuolilla ei myöskään ole näytetty määräalojen luovutusta tehtäessä olleen luovutuksen kohteesta olennaisesti sen täsmällisempää käsitystä kuin että on tarkoitettu Viinijärven Kaunislahden rantaan entisen kesämökin viereen tulevia kesämökkitontteja. Näissä olosuhteissa määräalojen luovutus on muotovirheen johdosta pätemätön. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Oikeusneuvos Haarmann: Hyväksyn mietinnön. Oikeusneuvos Nikkarinen: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Haarmann muutoin, mutta mietinnön perustelujen kolmannen kappaleen kahden viimeisen virkkeen sijasta lausun seuraavan. Asian suullisessa käsittelyssä Korkeimmassa oikeudessa on varmistunut, että D on myydessään kanteessa mainitut tilat C:lle päättänyt pidättää A:lle ja B:lle riidanalaiset määräalat ja että kaupanteon jälkeen hänen toimestaan on laadittu haastehakemukseen liitetty karttapiirros. Luovutuskirjan ehdosta sen paremmin kuin karttapiirroksestakaan ei käy selville, kumpi määräaloista on tarkoitettu luovutettavaksi A:lle ja kumpi B:lle. Osapuolilla ei myöskään ole näytetty määräalojen luovutusta tehtäessä olleen luovutuksen kohteesta sen täsmällisempää käsitystä kuin että on tarkoitettu Viinijärven Kaunislahden rantaan entisen kesämökin viereen tulevia kesämökkitontteja. Luovutuksen sisältö luovutuskirjassa on näin ollen jäänyt niin puutteelliseksi ja epämääräiseksi, ettei luovutuskirjan perusteella tulkinnankaan avulla voida päätellä, mikä määräala kummallekin luovutuksensaajalle on ollut tarkoitus pidättää. D:n tarkoituksena ollut määräalojen luovutus on sen vuoksi muotovirheen vuoksi pätemätön. Asian on ratkaissut käräjätuomari Turunen. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Launis (eri mieltä), Hyvärinen ja Mäkinen. Esittelijä Tuija Silvento (mietintö). Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevan jäsenen lausunto. Viskaali Silvento: Käräjäoikeuden tuomiota ei muutettane. Hovioikeudenlaamanni Launis: Hyväksyn mietinnön. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen (eri mieltä), Haarmann (eri mieltä), Tulenheimo-Takki, Palaja ja Krogerus. Esittelijä Pekka Pulkkinen (mietintö).
Tekoälyselitys virallisen lakitekstin pohjalta. Suuntaa antava, ei korvaa oikeudellista neuvontaa.