KKO/1999/52

1999 false KKO:1999:52 Ään. Tilasta oli alueen ensimmäisen asemakaavan mukaan siirtynyt katualuetta kaupungille korvauksetta. Tästä ei ollut aiheutunut tilan omistajalle sellaista rakennuslain 74 §:n 2 momentissa tarkoitettua erityistä vahinkoa, jota olisi voitu olosuhteisiin katsoen pitää kohtuuttomana. Tilan omistajan vaatimus saada haitankorvausta jäännöskiinteistön arvon alenemisesta hylättiin. ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA Lunastustoimitus Lunastustoimikunta oli 4.6.1996 lopetetuksi julistetussa muun muassa rakennuslain 72 §:n perusteella tapahtuvaa korvauksen määräämistä koskevassa lunastustoimituksessa todennut, että A:n ja B:n omistaman Raision kaupungin Ihalan kylässä sijaitsevan Kotimäen tilan RN:o 4:8 osalta tilalle tuli korvattavaksi katualuetta siltä osalta kuin katualueen pinta-ala ylitti tilalle asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden pinta-alan ja että Kotimäen tilalle korvattavan katualueen pinta-ala oli 428 m 2. Kaupunki oli rakennuslain 72 ja 73 §:n perusteella velvollinen suorittamaan omistajalle korvauksen ensimmäisen asemakaavan perusteella kaupungille siirtyvästä alueesta sekä tällä alueella olevista rakennuksista, puista, istutuksista sekä laitteista. Kaupungilla oli vahingonkorvausvelvollisuus siinä tapauksessa, että alueen siirtymisestä korvauksetta aiheutui omistajalle erityistä vahinkoa. Edellä mainitut rakennuslain säännökset huomioon ottaen lunastustoimikunta katsoi, että asemakaavan toteuttamisesta kaupungille johtuva korvausvelvollisuus ei edellyttänyt kiinteistölle aiheutuvan mahdollisen haitan korvaamista. Haitat oli tullut huomioida asemakaavaa laadittaessa. Täten lunastustoimikunta päätti siitä huolimatta, että Kotimäen tilalle RN:o 4:8 oli huomattavaa haittaa Lehtismäentien rakentamisesta, että kaupunki ei ollut velvollinen korvaamaan Lehtismäentien kadusta kiinteistöille aiheutuvaa haittaa. Sen sijaan Kotimäen tila menetti ainoan puutarhaksi soveltuvan tontinosansa kadun alle, mistä aiheutuva menetys oli korvattava. Näin ollen lunastustoimikunta määräsi Raision kaupungin suorittamaan A:lle ja B:lle kohteenkorvauksena vain lisäkorvauksen kaupungin katualueesta jo aikaisemmin suorittaman korvauksen lisäksi. Etelä-Suomen maaoikeuden tuomio 6.2.1997 A valitti maaoikeuteen vaatien Kotimäen tilan osalta haitankorvausta 100 000 markkaa. Maaoikeus suoritettuaan Kotimäen tilalla katselmuksen lausui haitankorvauksen osalta seuraavaa: Rakennuslain 74 §:n 2 momentin mukaan milloin alueen siirtymisestä korvauksetta kaupungille aiheutuu omistajalle erityistä vahinkoa, niin kuin alueella olevan rakennus- tai soranottopaikan menettämisestä, ja sitä olosuhteisiin katsoen on pidettävä kohtuuttomana, vahinko on kaupungin korvattava. Mainittu lainkohta pohjautuu komiteanmietinnössä 1952:10 (Rakennuslainsäädännön uudistamiskomitean mietintö) esitettyyn säännökseen, jota tosin aivan sellaisenaan ei ole hyväksytty 16.8.1958/370 säädetyssä rakennuslaissa. Perusteluinaan esitykselleen säädettävän lain 74 §:n sisällöksi komitea on todennut muun muassa seuraavaa: "Edelleen on katsottu tarpeelliseksi rasituksen tasoittamiseksi säätää, että olosuhteisiin nähden kohtuuttomana pidettävä erityinen vahinko, joka johtuu katualueen luovuttamisesta kaupungille, niin kuin rakennuspaikan ja soranottopaikan menetys, olisi kaupungin korvattava." Maaoikeus katsoi katselmuksen perusteella olosuhteista Kotimäen tilalla 4:8, että tilan asuinrakennus oli peruskorjattu vuosina 1980 - 1986 haetun rakennusluvan perusteella. Asemakaavan mukaan katualue tuli asuinrakennuksen viereen, kaavakartan mukaan noin viiden metrin etäisyydelle katualueen reunasta. Rakennuspaikan pihajärjestelyjä jouduttiin muuttamaan ja rakennuksen ja entisen tiealueen välissä olevan, asuinrakennuksen takkahuoneen ja saunan kohdalla sijaitsevan oleskeluaitauksen (pation) käyttäminen tuli uuden kadun läheisyyden takia mahdottomaksi. Kohtuullisuuden arvioinnin osalta oli nyttemmin kiinnitettävä huomio myös ihmisoikeussopimuksiin, erityisesti asetukseen ihmisoikeuksien ja perusvapauksien suojaamiseksi tehdyn yleissopimuksen ja siihen liittyvien lisäpöytäkirjojen voimaansaattamisesta sekä yleissopimuksen ja lisäpöytäkirjojen eräiden määräysten hyväksymisestä annetun lain voimaantulosta (Euroopan neuvoston ihmisoikeussopimus) 18.5.1990/439, SopS:19/1990 ja siten Euroopan neuvoston ihmisoikeussopimuksen ensimmäisen lisäpöytäkirjan (18.5.1990) 1 artiklan 1 kohtaan, jonka mukaan jokaisella luonnollisella tai oikeushenkilöllä on oikeus nauttia rauhassa omaisuudestaan, ja edelleen, että keneltäkään ei saa riistää hänen omaisuuttaan, paitsi julkisen edun nimissä ja laissa määrättyjen ehtojen sekä kansainvälisen oikeuden yleisten periaatteiden mukaisesti. Artiklan 2 kohdan mukaan edellä olevat määräykset eivät kuitenkaan saa millään tavoin heikentää valtioiden oikeutta saattaa voimaan lakeja, jotka ne katsovat välttämättömiksi omaisuuden käytön valvomiseksi yleisen edun nimissä tai taatakseen verojen ja muiden maksujen tai sakkojen maksamisen. Kohtuullisuuden arvioinnin osalta oli ihmisoikeussopimuksen 1 artiklalla erityinen merkitys siksi, että se oli saatettu voimaan 10.5.1990 lukien rakennuslain kysymyksessä olevan säännöksen ollessa siis vanhempi. Maaoikeus piti kohtuullisena Kotimäen tilan osalta, että tässä tapauksessa jäännöskiinteistön arvon aleneminen oli kaupungin korvattava, vaikka kyse ei ollut tilan alueella olevan rakennus- tai soranottopaikan menettämisestä, koska alueen siirtymisestä korvauksetta kaupungille aiheutui tilan omistajalle erityistä vahinkoa ja sitä oli olosuhteisiin katsoen pidettävä kohtuuttomana, koska katu tuli niin lähelle asuinrakennusta, että asuinrakennuksen tavanomainen käyttö häiriintyi kellarikerroksen osalta erittäin merkittävästi ja asuinkerroksen osalta huomattavasti. Lisäksi kiinteistön osalta menetettiin sen aurinkoinen oleskelupiha ja puutarha kokonaisuudessaan. Ottaen huomioon, että nyt vielä ei voitu ottaa huomioon katualueen korkeusasemasta ehkä johtuvia haittoja ja korvauksia, maaoikeus harkitsi kiinteistön arvonalennuskorvauksen määräksi 70 000 markkaa, kun kiinteistön arvona oli pidetty noin 700 000 markkaa. Näillä perusteilla maaoikeus muutti lunastustoimikunnan päätöstä siten, että Raision kaupunki lunastajana velvoitettiin suorittamaan Kotimäen tilan RN:o 4:8 omistajille haitankorvauksena 70 000 markkaa kuuden prosentin korkoineen 4.6.1996 lukien. MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA Raision kaupungille myönnettiin valituslupa. Valituksessaan kaupunki vaati, että maaoikeuden tuomio kumotaan siltä osalta kuin kaupunki on velvoitettu suorittamaan Kotimäen tilan RN:o 4:8 omistajille A:lle ja B:lle haitankorvausta 70 000 markkaa korkoineen. A ja B vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä. KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 5.5.1999 Perustelut Asemakaavan toteuttamisesta on suoritettava korvausta ainoastaan, milloin siitä on nimenomaan säädetty. Tämä ilmenee myös rakennuslain esitöistä (HE 91/1954 vp. s. 6). Milloin alueen siirtymisestä korvauksetta kaupungille aiheutuu omistajalle erityistä vahinkoa niin kuin alueella olevan rakennus- tai soranottopaikan menettämisestä, ja sitä olosuhteisiin katsoen on pidettävä kohtuuttomana, vahinko on rakennuslain 74 §:n 2 momentin mukaan kaupungin korvattava. Kotimäen tilasta RN:o 4:8 on luovutettu 18.10.1984 vahvistetun asemakaavan johdosta Lehtismäentie nimiseen katualueeseen 300 neliömetrin suuruinen alue korvauksetta. Kaupunki on sen lisäksi rakennuslain 72 §:n perusteella joutunut korvaamaan sen omistukseen siirtyvästä 428 neliömetrin suuruisesta katualueesta maaoikeuden vahvistaman ja lunastuslain säännösten mukaan lasketun täyden korvauksen. Maaoikeus on määrätessään tilan omistajille haitankorvauksen katsonut, että heille aiheutuu erityistä vahinkoa, jota olosuhteisiin nähden on pidettävä kohtuuttomana, koska katu tulee niin lähelle Kotimäen tilalla olevaa asuinrakennusta, että asuinrakennuksen tavanomainen käyttö häiriintyy kellarikerroksen osalta erittäin merkittävästi ja asuinkerroksen osalta huomattavasti. Lisäksi maaoikeus on todennut, että tila menettää aurinkoisen oleskelupihan ja puutarhan kokonaisuudessaan. Kotimäen tilan pinta-alaksi on jäänyt 1 672 neliömetriä. A ja B eivät ole menettäneet rakennuspaikkaansa, koska tila on suuruudeltaan sellainen, että he voivat käyttää Kotimäen tilaa edelleen asumiseensa ja siten samaan tarkoitukseen kuin ennenkin. Maaoikeuden toteamaa vahinkoa ei voida pitää sellaisena tilan omistajille aiheutuneena rakennuslain 74 §:n 2 momentissa tarkoitettuna erityisenä vahinkona, jota voitaisiin olosuhteisiin katsoen pitää kohtuuttomana. Sen vuoksi Raision kaupunki ei ole velvollinen suorittamaan korvausta Kotimäen tilan omistajille. Tuomiolauselma Maaoikeuden tuomio kumotaan siltä osalta kuin Raision kaupunki on velvoitettu suorittamaan Kotimäen tilan RN:o 4:8 omistajille haitankorvauksena 70 000 markkaa kuuden prosentin korkoineen 4.6.1996 lukien. Muilta osin maaoikeuden tuomio jää pysyväksi. Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot Oikeusneuvos Kitunen: Maaoikeus on katsonut kohtuulliseksi, että A:n ja B:n omistaman Kotimäen tilan osalta kaupungin on korvattava jäännöskiinteistön arvon aleneminen, vaikka kysymys ei ollutkaan tilan alueella olevan rakennus- tai soranottopaikan menettämisestä. Maaoikeuden mielestä alueen siirtymisestä korvauksetta kaupungille aiheutui tilan omistajille erityistä vahinkoa, jota oli olosuhteisiin nähden pidettävä kohtuuttomana, koska katu tuli niin lähelle asuinrakennusta, että sen tavanomainen käyttö häiriintyi kellarikerroksen osalta erittäin merkittävästi ja asuinkerroksen osalta huomattavasti. Lisäksi kiinteistön osalta menetettiin sen aurinkoinen oleskelupiha ja puutarha kokonaisuudessaan. Tähän lopputulokseen maaoikeus on päätynyt tilalla suorittamansa katselmuksen perusteella. Kysymys on siitä, onko A:lla ja B:llä Kotimäen tilan omistajina oikeus saada rakennuslain 74 §:n 2 momentin nojalla korvausta asemakaavan toteuttamisesta tilan käytölle aiheutuvasta haitasta ja siitä johtuvasta jäännöskiinteistön arvon alenemisesta. Lainkohdan mukaan, milloin alueen siirtymisestä korvauksetta kaupungille aiheutuu omistajalle erityistä vahinkoa, niinkuin rakennus- tai soranottopaikan menettämisestä, ja sitä olosuhteisiin katsoen on pidettävä kohtuuttomana, vahinko on kaupungin korvattava. Lainkohdan sanamuoto osoittaa, että siinä on mainittu rakennus- tai soranottopaikan menettäminen esimerkkeinä erityisestä vahingosta. Lainkohdassa tarkoitettuna erityisenä vahinkona voidaan jossakin tapauksessa pitää myös sitä, että asemakaavan toteuttamisen johdosta kiinteistön käyttämiselle käyttötarkoituksensa mukaisesti aiheutuu haittaa. Käyttökelpoisuuden huononemisesta aiheutuvan haitan tulee kuitenkin olla merkittävä, jotta kiinteistön omistajalle syntyisi oikeus korvaukseen. Näin ollen katson, että A:n ja B:n omistamalla Kotimäen tilalla on toimitettava katselmus sen arvioimiseksi, onko A:lle ja B:lle aiheutunut sellaista erityistä vahinkoa, jota olosuhteisiin nähden on pidettävä kohtuuttomana. Enemmistön ratkaistua asian välittömästi päädyn siihen, ettei asiassa ole perusteita ratkaista korvauskysymystä toisin kuin maaoikeus. Tämän vuoksi en muuta maaoikeuden tuomion lopputulosta siltä osalta kuin Raision kaupunki on velvoitettu suorittamaan Kotimäen tilan omistajille haitankorvauksena 70 000 markkaa korkoineen. Oikeusneuvos Palaja: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Kitunen. Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet maaoikeustuomari Wainio ja maaoikeusinsinööri Lemmetti sekä maaoikeuden lautamiehet X ja Y. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Möller, Palaja (eri mieltä), Kitunen (eri mieltä) ja Arponen. Esittelijä Irmeli Heikonen.