KKO/2000/38

2000 false KKO:2000:38 Lunastuksen kohteena oleva vesijättöalue rajoittui tilaan, joka oli rantakaavassa osoitettu osaksi lomarakennuspaikaksi ja osaksi yhteiskäyttöön varatuksi puistoksi. Arvioitaessa kiinteistönmudostamislain 200 §:ssä tarkoitettua lunastuskorvausta otettiin huomioon vesijättöalueen vastainen käyttömahdollisuus lomarakennuskäytössä olevan tilan yhteydessä. KML 200 § Asian aikaisempi käsittely Toimitus Pattijoen kunnan Olkijoen kylässä olevan tilan Tipotie RN:o14:61 omistajien A:n, B:n ja C:n hakemuksesta aloitettiin kiinteistönmuodostamislain 60 §:n mukainen vesijätön lunastustoimitus, joka kohdistui Pattijoen jakokunnan yhteiseen vesijättöön. Toimitusinsinööri päätti, että hakijoilla oli oikeus lunastaa mainitun tilan isomman palstan edustalla oleva jakokunnan yhteiseen vesi-alueeseen kuuluva 3790 m 2 :n suuruinen vesijättö ja että lunastushinta oli rantakaavan mukaisen lomarakennuspaikan kohdalla olevan 1000 m 2 :n suuruisen vesijätön osalta, jota voitiin käyttää osana lomarakennuspaikkaa, 15 mk/m 2 ja kaava-alueen yhteiskäyttöön varatun puiston kohdalla olevan 2790m 2 :n suuruisen vesijätön osalta 2 mk/m 2 eli yhteensä 20580 markkaa. Perustelujen mukaan luovuttajajakokunnan täyttä menetystä arvioitaessa oli vesijätön nykyisen käyttötavan lisäksi otettava huomioon alueen vastainen käyttömahdollisuus lunastavan kiinteistön yhteydessä, mikäli sen voitiin katsoa vaikuttavan alueen arvoon. Pohjois-Suomen maaoikeuden tuomio 15.9.1998 Toimituksen hakijat valittivat maaoikeuteen ja vaativat lunastuskorvauksen alentamista 2 markkaan neliömetriltä eli 7580 markkaan. Maaoikeus katsoi, että kumotun jakolain ja kiinteistönmuodostamislain mukaiset korvauksen arviointiperusteet olivat samansisältöiset. Näin ollen Pattijoen jakokunnalla oli oikeus saada lunastetusta omaisuudesta käyvän hinnan mukainen täysi korvaus. Maaoikeus hyväksyi toimitusinsinöörin perustelut, joiden mukaan arvioinnin lähtökohdaksi oli otettu Yrjänänkarin kauppojen keskimääräisen kohteen eli 6 200 m 2 :n suuruisen noin 50 metrin levyiseen vesijättöön rajoittuvan lounaisrannalla sijaitsevan lomarakennuspaikan käypä hinta 13,50 mk/m 2. Tässä tapauksessa lunastuksen kohde muodosti lunastavan tilan kanssa pinta-alaltaan noin 7 000 m 2 :n suuruisen rakennuspaikan. Rakennuspaikan koon kasvaessa yksikköhinta aleni. Maaoikeus totesi, että koska tilasta toisaalta tuli omarantainen rantatontti, se puolestaan nosti alueen arvoa keskimääräiseen rakennuspaikkaan verrattuna. Maaoikeus hyväksyi kohteenkorvaukseksi 15 mk/m 2 :n yksikkökorvauksen ja hylkäsi valituksen. Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet maaoikeustuomari Leino, maaoikeusinsinööri Markkola sekä lautamiehet X ja Y. Muutoksenhaku korkeimmassa oikeudessa A:lle, B:lle ja C:lle myönnettiin valituslupa. Valittajat vaativat maaoikeuden tuomion kumoamista ja vesijätön lunastuskorvauksen alentamista 2 mk:aan/m 2 eli yhteensä 7580 markkaan. Pattijoen kunta ja Pattijoen jakokunta vastasivat valitukseen vaatien valituksen hylkäämistä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Toimituksessa on ollut kysymys 3790 neliömetrin suuruisen vesijättöalueen liittämisestä lunastamalla Tipotien tilaan. Tila kuuluu rantakaava-alueeseen ja lunastettavasta vesijättöalueesta on 1000 neliömetrin suuruinen osa ollut rantakaavan mukaisen rakennuspaikan kohdalla ja 2790 neliömetrin suuruinen osa kaava-alueen yhteiskäyttöön varatun puiston kohdalla. Kiinteistönmuodostamislain 200 §:n mukaan omaisuus, joka toimituksessa lunastetaan, arvioidaan ensisijaisesti kauppa-arvon perusteella. Mikäli kauppa-arvo ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, korvattava omaisuus arvioidaan tuottoarvon mukaan tai omaisuuteen pantujen kustannusten perusteella. Lain esitöiden (HE 227/1994 s.69) mukaan kiinteistönmuodostamislain mukaiset arviointiperusteet ovat samat kuin kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain mukaisessa arvioinnissa. Arvioitaessa vesijätön lunastuksesta Pattijoen jakokunnalle aiheutuvaa täyttä menetystä ei yksin vesijättöalueen lunastuspäätöksen ajankohdan käytön mukainen hintataso ole ratkaiseva. Sen lisäksi on otettava huomioon sellainen vesijätön vastainen käyttömahdollisuus, jonka toimitusmiesten päätöstä annettaessa voidaan katsoa vaikuttavan vesijätön arvoon. Vesijättöalue rajoittuu maa-alueeseen, joka on rantakaavassa määrätty osaksi lomarakennuspaikaksi ja osaksi edellä mainituksi puistoksi. Vesijättöalueen lunastamisella Tipotien tilasta muodostuu yhtenäinen omarantainen lomarakennuspaikka. Tämän vuoksi on vesijättöalueen lunastuskorvauksen arvioinnissa voitu käsitellä vesijättöaluetta ja Tipotien tilaa yhtenä kokonaisuutena siten, että arvioinnin perusteeksi on otettu vesijättöalueen vastainen käyttömahdollisuus lomarakennuskäytössä olevan Tipotien tilan yhteydessä. Näin ollen arvioitaessa vesijätön lunastuskorvausta kauppa-arvomenetelmällä voidaan lähtökohdaksi ottaa alueen lomarakennustonttien käypä hinta siten kuin toimituksessa ja maaoikeudessa on tapahtunut. Näin määräytyvä korvaus vastaa kiinteistönmuodostamislain 200 §:ssä tarkoitettua luovuttajan täyttä menetystä. A ja hänen myötäpuolensa eivät ole valituksessaan esittäneet sellaista kauppahinta- tai muutakaan selvitystä, jonka perusteella määrättyjä yksikkökorvauksia vesijätöstä olisi syytä alentaa. Lainkohdat Kiinteistönmuodostamislaki 60 § ja 200 § Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 § Tuomiolauselma Maaoikeuden tuomiota ei muuteta. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Juhani Wirilander, Gustaf Möller, Mikko Tulokas, Kari Kitunen ja Liisa Mansikkamäki. Esittelijä Markku Markkula.