KKO/2005/123

2005 false KKO:2005:123 Käräjäoikeus oli katsonut, että ostajalla oli oikeus kiinteistössä olevan olennaisen virheen johdosta hinnanalennukseen. Ostajan haettua muutosta myyjä ei vastustaessaan kaupan purkamista kiistänyt virheen olennaisuutta. Kysymys siitä, oliko hovioikeus voinut purkaa kaupan sillä perusteella, että oli riidatonta, että kiinteistössä oli olennainen virhe. Asian käsittely alemmissa oikeuksissa Kanne Raahen käräjäoikeudessa A ja B lausuivat Raahen käräjäoikeudessa, että he olivat ostaneet C:ltä ja D:ltä 31.8.2001 vahvistetulla kauppakirjalla tilan ja sillä olevan omakotitalon 420 000 markan kauppahinnasta. Talossa oli useita virheitä, jotka myyjät C ja D olivat ennen kauppaa jättäneet ilmoittamatta. Koska virheet olivat olennaisia, A ja B vaativat, että kauppa puretaan ja C ja D velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta korkoineen. Vaihtoehtoisesti A ja B vaativat, että myyjät C ja D velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennusta. Vastaus C ja D kiistivät kanteen ja lausuivat, että he olivat ennen kauppaa kertoneet ostajille kaikki tietämänsä kaupantekoon vaikuttavat asiat. Sellaista olennaista virhettä ei ollut, joka olisi oikeuttanut kaupan purkamiseen. C ja D eivät olleet tienneet kanteessa tarkoitetuista vaurioista, joten ostajilla ei myöskään ollut oikeutta hinnanalennukseen. Käräjäoikeuden tuomio 30.9.2002 Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että pesuhuoneen lattiarakenteisiin oli päässyt vettä, mikä oli vaurioittanut seinien puurakenteita ja lattialaattaa. Koska myydyn rakennuksen pesuhuoneessa, saunassa, vaatehuoneessa, kodinhoitohuoneessa ja WC:ssä oli kosteusvaurioita, kaupan kohteessa oli ollut myyntihetkellä olennainen virhe. Kysymys oli salaisesta ja olennaisesta virheestä. Ostajien tietoisuus virheestä olisi vaikuttanut kaupantekoon. Salainen virhe voi oikeuttaa hinnanalennukseen tai kaupan purkamiseen. Valintaa tehtäessä oli otettava huomioon, että virhe oli kohtuudella korjattavissa eikä se estänyt käyttämästä rakennusta siihen tarkoitukseen, mihin se oli hankittu. Myyjien ei ollut näytetty tienneen virheestä eikä heidän ollut siten näytetty menetelleen huolimattomasti. Kysymys oli vain tavanomaisena pidettävien kosteusvaurioiden korjaamisesta. Virheiden korjaamisen kustannukset olivat sinänsä suurehkot kaupan kohteen arvoon verrattuna eli yli kolmasosan. Ne eivät kuitenkaan olleet niin suuret, että kaupan purku olisi sen takia kohtuullisempi ratkaisu kuin hinnanalennus. Tämän vuoksi kauppaa ei tullut määrätä purettavaksi. Käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 17 000 euroa, minkä määrän käräjäoikeus velvoitti C:n ja D:n yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle ja B:lle hinnanalennuksena. Asian on ratkaissut käräjätuomari Timo Tammiketo. Valitus Vaasan hovioikeuteen A ja B vetosivat kaikkiin kanteessa esiintuomiinsa rakennuksen virheisiin ja vaativat, että kauppa puretaan. Käräjäoikeus oli todennut, että kaupan kohteessa on olennainen virhe. Olennaisesta virheestä seuraa ostajalle oikeus kaupan purkuun. Vastaus ja vastauksen täydennys hovioikeudessa C ja D vaativat, että valitus hylätään. Hovioikeuden pyydettyä C:tä ja D:tä yksityiskohtaisesti ilmoittamaan käsityksensä vastapuolten vaatimusten perusteista C ja D lausuivat, että kaupan kohteen virheiden seuraamusta harkittaessa tuli ottaa huomioon kokonaisuus. Käräjäoikeus oli perusteellisesti ottanut kantaa kaikkiin väitettyihin kaupan kohteen virheisiin ja tehnyt oikean johtopäätöksen niiden merkityksestä asiassa. C ja D kiistivät valituksessa esitetyn tulkinnan, jonka mukaan ostajalla olisi mahdollisuus valita kaupan purkamisen ja hinnanalennuksen välillä siinä tapauksessa, että kaupan kohteessa oli olennainen virhe. Hovioikeuden tuomio 18.3.2004 Hovioikeus lausui perusteluissaan seuraavaa: Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä säädetään kiinteistön laatuvirheestä. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Lisäksi lain 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olleesta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. A:n ja B:n kanteesta käräjäoikeus oli päätynyt siihen, että kaupan kohteessa oli ollut olennainen virhe. C ja D eivät olleet hakeneet muutosta käräjäoikeuden tuomioon eivätkä he olleet A:n ja B:n valitukseen antamassaan vastauksessa eivätkä hovioikeuden heiltä pyytämässä vastauksen täydennyksessäkään vedonneet hovioikeudessa siihen, ettei kaupan kohteessa olisi ollut käräjäoikeuden selvitetyiksi katsomien virheiden perusteella maakaaressa tarkoitettua olennaista virhettä. Näin ollen oli riidatonta, että kaupan kohdetta oli kaupantekohetkellä rasittanut olennainen virhe. Näillä perusteilla hovioikeus katsoi, että A:lla ja B:llä oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus kaupan purkuun. Hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota siten, että kiinteistönkauppa purettiin. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Olli Varila, Osmo Hänninen ja Keijo Putkonen. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa C:lle ja D:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan he vaativat, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään käräjäoikeuden ratkaisun varaan. Vastauksessaan A ja B vaativat valituksen hylkäämistä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut

1. A ja B ostajina vaativat käräjäoikeudessa nostamallaan kanteella ensisijaisesti kiinteistön kaupan purkamista kaupan kohteessa olleiden virheiden vuoksi. Käräjäoikeus totesi rakennuksessa olleen myyntihetkellä kosteusvaurioita ja piti niitä "olennaisena" virheenä. Kauppaa ei kuitenkaan määrätty purettavaksi, vaan C ja D velvoitettiin suorittamaan ostajille hinnanalennusta.
2. Valituksessaan hovioikeudelle A ja B vaativat edelleen kaupan purkamista katsoen, että olennaisesta virheestä seuraa aina oikeus purkaa kauppa. Asian valmistelussa hovioikeus kehotti C:tä ja D:tä ilmoittamaan käsityksensä valituksessa esitetyn vaatimuksen perusteista. C:n ja D:n vastauksen mukaan kaupan kohteessa olevien virheiden vaikutusta harkittaessa tuli ottaa huomioon kokonaisuus. He pitivät käräjäoikeuden johtopäätöstä virheiden merkityksestä oikeana ja vaativat valituksen hylkäämistä.
3. Hovioikeus katsoi tuomiossaan, ettei asianosaisten välillä ollut enää erimielisyyttä siitä, etteikö kaupan kohteessa olisi ollut olennaista virhettä, koska C ja D eivät olleet hakeneet muutosta käräjäoikeuden tuomioon eivätkä ostajien valitukseen antamassaan vastauksessa tai sen täydennyksessä vedonneet siihen, ettei kaupan kohteessa olisi ollut tällaista virhettä. Asiassa oli siten hovioikeuden mukaan riidatonta, että kaupan kohdetta oli rasittanut olennainen virhe, mistä taas seurasi, että kauppa oli purettava.
4. Asiassa on C:n ja D:n valituksen johdosta kysymys siitä, onko hovioikeus voinut ratkaista asian sillä perusteella, että kysymys virheen olennaisuudesta maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olisi riidaton.
5. Oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 4 §:n mukaan, jos asianosainen asiassa, jossa sovinto on sallittu, on oikeudessa tunnustanut jonkin seikan, niin tunnustus on hänen osaltaan sitova. Seikalla tarkoitetaan säännöksessä joko kanteen perusteeksi ilmoitettua tai todistelussa esiin tulevaa tosiseikkaa. Asianosaisten käsitys tosiseikkojen oikeudellisesta luonnehdinnasta ei sido tuomioistuinta, mutta heidän yksimielisellä käsityksellään voi kuitenkin olla merkitystä asiaa ratkaistaessa. Asianosaiset voivat lisäksi muutoksenhakutilanteessa rajoittaa hovioikeudessa vaatimuksensa ja niiden perusteet niin, ettei se tosiseikkojen oikeudellinen luonnehdinta, johon käräjäoikeus on arvioinnissaan päätynyt, tule lainkaan hovioikeuden tutkittavaksi.
6. Korkein oikeus toteaa, että C ja D, jotka ovat tyytyneet heidän maksettavakseen tuomittuun hinnanalennukseen, eivät ole voineet hakea hovioikeudessa muutosta käräjäoikeuden tuomion perusteluihin. Vaikka täsmennetyssäkään vastauksessa ei ole nimenomaan kiistetty sitä, ettei virhe olisi ollut, kuten käräjäoikeus on lausunut, "olennainen", on siinä pidetty oikeana ratkaisua, jonka mukaan käräjäoikeuden näytetyksi katsoma virhe ei oikeuta kaupan purkamiseen.
7. C ja D ovat hovioikeudessa vaatineet, että valituksessa esitetyt vaatimukset hylätään. Siihen nähden että virheen olennaisuus edellä mainitun maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan oikeuttaa kaupan purkamiseen, on asianosaisten välinen erimielisyys hovioikeudessa koskenut sitä, oliko virhe viimeksi mainitussa säännöksessä tarkoitetulla tavalla olennainen eli hovioikeudessa on ollut kysymys myös virheen oikeudellisesta luonnehdinnasta. Siten hovioikeuden johtopäätös, jonka mukaan kysymys virheen luonnehdinnasta oli riidaton, on ollut virheellinen.
8. Koska hovioikeus on lausuminsa perustein ottanut kantaa vain siihen kysymykseen, mitä olennaisesta virheestä seuraa, asian käsittelyä on jatkettava hovioikeudessa. Päätöslauselma Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia palautetaan hovioikeuteen, jonka on omasta aloitteestaan otettava se uudelleen käsiteltäväksi ja huomioon ottaen palauttamisen syy siinä laillisesti meneteltävä. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Lauri Lehtimaja, Liisa Mansikkamäki, Pasi Aarnio ja Juha Häyhä. Esittelijä Matti Sepponen.