2005 false KKO:2005:42 Helsingin kaupunki oli vuonna 1864 luovuttanut maa-alueen telakkatoiminnan harjoittamista varten. Alue oli kuulunut niihin maa-alueisiin, jotka kuningatar Kristiina oli vuonna 1

§:n 2 momentin mukaan lainhuutoa ei myönnetä, jos kiinteistöön kohdistuu vakaa hallintaoikeus tai jos on aihetta epäillä, että jollakin toisella on parempi oikeus kiinteistöön. Koska vakaa hallintaoikeus sisälsi yksinomaan käyttö- ja vallintaoikeuden alueeseen ja oli voimassa pysyvästi, kiinteistön muodollinen omistaja ei voinut lainhuudattaa ja kiinnittää tällaista kiinteistöä. Tästä seurasi, että myönnetty lainhuuto oli kumottava. Vastaus Kaupunki vaati kanteen hylkäämistä. Kaupungille oli myönnetty puheena olevan määräalan emäkiinteistöön vuonna 1973 lainhuuto ja vuonna 1990 selvennyslainhuuto. Telakkayhtiö oli hallinnut puheena olevaa aluetta vuokrasopimusten nojalla vuodesta 1935 alkaen eikä se ollut määräajassa moittinut lainhuutoa. Sen edeltäjä oli hyväksynyt kaupungin omistusoikeuden ja tehdyt maanvuokrasopimukset. Kaupungilla oli koko ajan ollut omistusoikeus määräalaan. Vuonna 1864 tehty luovutus oli luonteeltaan maanvuokrasopimus, jonka perustama hallintaoikeus oli siirtynyt laillisesti aina Wärtsilälle asti. Kiinteistön luovutuksen määrämuodot eivät olleet näissä luovutuksissa ja yleisseuraannoissa toteutuneet eikä niitä ollut käytetty. Kysymyksessä oli ollut ensimmäisestä maistraatin päätöksestä lähtien vuokrasopimukseksi katsottava maapohjan hallintaoikeuden luovutus, jollaisena oikeus oli siirtynyt edelleen. Vallitsevan lahjoitusmaakäsityksen mukaan luovutusrajoitukset eivät olleet tarpeellisia kruunun lahjoittaessa maata eikä niiden puuttumisesta voitu tehdä enempiä johtopäätöksiä. Lahjoitusmaan luovutuskielto oli olemassa ja vakiintunut ja se esti luovutukset. Alue oli ollut alunperin kaavoituksen ulkopuolella. Luovutuskielto oli kumottu vuonna 1962 perustuslain säätämisjärjestyksessä säädetyllä lailla. Alueen hallinnasta oli tehty vuokrasopimus senkin jälkeen, kun luovutusrajoitukset olivat poistuneet. Hallinta oli luovutettu ajaksi, jona telakkatoimintaa harjoitettaisiin. Tässä mielessä "rajoittamaton" aika oli sopimuksissa tavanomainen. Erioikeusasetuksen tarkoitus oli suosia teollisuutta. Se oli luonteeltaan elinkeinopoliittinen säännöstö. Kysymys oli kaava-alueen ulkopuolisesta tonttia koskevasta luovutuskiellosta. Kysymyksessä ei ollut ehdollinen tontti. Vakaa hallintaoikeus ei lain mukaan rinnastunut ehdolliseen tonttiin. Maakaaren

§ oli rekisteritekninen säännös, joka ei vaikuttanut taannehtivasti. Myös lainhuudatuslain 1 §:n 2 momentin mukaan ehdollinen tontti piti huudattaa. Ehdollisen tontin ja vakaan hallintaoikeuden erilainen säätely perustui lainsäätäjän valintaan. Vuoden 1864 luovutuksen tarkoitus oli ollut vuokra. Tarkoitus ei ollut muuttunut, mitä osoitti osapuolten pitkäaikainen yksimielisyys ja käytös sopimussuhteessa; muusta ei ollut mainittu eikä reklamoitu. Oikeustila oli jatkunut tyypillisin ehdoin 128 vuotta. Vakaa hallintaoikeus oli ollut tuntematon konstruktio vuonna 1864. Maakaaren voimaanpanosta annetun lain mukaan osapuolten tarkoitukseen tuli kiinnittää erityistä huomiota. Uusi laki ei vaikuttanut historiallisiin oikeuksiin. Jos voimaanpanolailla olisi tarkoitettu puuttua omistussuhteisiin, se olisi säädetty perustuslain säätämisjärjestyksessä. Käräjäoikeuden tuomio 28.9.2000 Kuvattuaan toisaalta kannetta tukevan ja toisaalta sitä vastaan puhuvan näytön, asiassa esitetyt asiantuntijalausunnot ja oikeuskäytännön käräjäoikeus, joka katsoi, ettei kysymys ollut vuokraoikeudesta, lausui johtopäätöksinään: Väitetty omistusoikeus tai vakaa hallintaoikeus Luovutus oli tehty aikana, jolloin oli vallitsevana käsitys, ettei kaupunki voinut omistusoikeuksin luovuttaa lahjoitusmaitaan. Asemakaava-alueella tosin oli jo 1800-luvulla katsottu voitavan luovuttaa lahjoitusmaata omistusoikeudella yksityisille. Vaikkakin tämä käsitys luovutuskelvottomuudesta oli myöhemmin saanut kritiikkiä ja sittemmin väistynyt, se ei voinut jäädä huomiotta arvioitaessa alkuperäisen luovutuksen olosuhteita. Kotimainen oikeuskäytäntö, jota sitäkin oli arvosteltu, oli aikaisemmin tunnustanut "lahjoitusmaateorian". Tosin oikeustapauksessa KKO 1989:73 oli katsottu, että oikeuskehitys ei ollut johtanut vakaan hallintaoikeuden lakkaamiseen ja tällaisen oikeuden rinnastumiseen omistusoikeuteen. Tämä vaihe on saavutettu osaksi vasta maakaariuudistuksella. Kaupungin ei ollut selvitetty luovuttaneen kaava-alueen ulkopuolista aluetta omistusoikeuksin. Historialliset oikeudet oli tunnustettu myös uudessa maakaaressa ja sen voimaanpanosta annetussa laissa. Lahjoitusmaalla olevaa asemakaavatonttia, jonka kaupunki oli luovuttanut jollekin pysyvällä eli vakaalla hallintaoikeudella, sanottiin ehdolliseksi tontiksi. Oikeustieteellinen kirjallisuus oli pitkään rinnastanut ehdollisen tontin haltijan aseman omistusoikeuteen. Olihan kaupungin oikeus näissä tapauksissa usein rajoittunut oikeuteen periä tonttiäyriä tai muuta vastaavaa maksua. Rinnastus oli tehty nyttemmin myös maakaaren

§:n 3 momentissa. Vastaavaa rinnastusta ei ollut tehty teolliseen tonttimaahan kohdistuvan vakaan hallintaoikeuden haltijan oikeusaseman osalta. Tätä asiantilaa oli kritisoitu asiassa esitetyissä asiantuntijalausunnoissa. Säädösteksti ja hallituksen esityksen perustelut olivat tältä osin kuitenkin yksiselitteiset. Puheena olevassa tapauksessa alkuperäinen luovutus on tapahtunut manufaktuuriprivilegien 2 §:n nojalla tiettyä tarkoitusta varten ja määräämättömäksi ajaksi siten, että oikeus on voimassa niin kauan kuin toimintaa alueella harjoitetaan. Luovutettu alue ei ollut ollut asemakaava-alueella. Kaava oli vahvistettu vasta myöhemmin. Ratkaisevaa oli tässä suhteessa ensimmäisen luovutuksen ajankohta. Oikeustieteellinen kirjallisuus oli kritisoinut myös käsitystä, että kaupunki olisi ehdollisen tontin omistaja yksityisoikeudellisessa mielessä. Tätä oli pidetty vanhan jaollisen omistusoikeuden käsitteen aiheuttamana sekaannuksena; omistusoikeus oli jakaantunut ns. yliomistusoikeuteen, jolla nykyjärjestelmässä ei ollut vastinetta, ja ns. aliomistusoikeuteen, joka vastasi nykyistä yksityistä omistusoikeutta. Kaupungin lunastusoikeutta ja oikeutta veronluonteiseen tonttiäyriin - yliomistusoikeudellisia piirteitä - ei ollut pidetty yksityisoikeuteen liittyvinä oikeuksina. Helsingin kaupungin oli katsottu saaneen omistusoikeuden sille lahjoitettuihin Töölön kylän maihin ja merialueisiin. Puheena olevassa tapauksessa ratkaiseva merkitys oli alueen käyttötarkoitusta koskevalla määräyksellä. Tämä seikka ei ollut menettänyt merkitystään ja se oli sisällytetty myös alueesta myöhemmin tehtyihin vuokrasopimuksiksi kutsuttuihin asiakirjoihin. Alueen käytön rajaaminen telakkateollisuuden tarpeisiin oli niin merkittävä rajoitus, ettei haltijan oikeutta voitu rinnastaa yksityisoikeudellisen omistajan oikeuteen. Rajoituksen merkittävyyttä korosti, että alueen hallinta telakkatoimintaan oli kestänyt yhtäjaksoisesti yli 120 vuotta. Tänä aikana nykyaikainen kaupunkiyhdyskunta oli muotoutunut aiemmin lähes rakentamattomalle alueelle ja luovutuksen kohteena olleen alueen ympärille. Edellä mainittujen seikkojen perusteella käräjäoikeus katsoi jääneen näyttämättä, että luovutus olisi vuonna 1864 käsittänyt yksityisoikeudellisen omistusoikeuden luovuttamisen tai että oikeuden sisällön olisi myöhemmin katsottava muuttuneen omistusoikeudeksi. Kysymys ei siten ollut ehdollisesta tontista. Wärtsilällä oli vakaa hallintaoikeus teollisen laitoksen tonttimaahan. Lainhuudon kumoaminen Maakaaren

§:n 2 momentin mukaan aikaisemmin kruununluontoisen tilan omistaja on velvollinen hakemaan lainhuutoa kahden vuoden kuluessa maakaaren voimaantulosta, jollei tilaa ole aiemmin huudatettu. Lainhuutoa ei myönnetä, jos kiinteistöön kohdistuu 4 momentissa tarkoitettu oikeus tai jos on aihetta epäillä, että jollakin toisella on parempi oikeus kiinteistöön. Lainkohdan 4 momentti taas kuuluu: "Ennen maakaaren voimaantuloa perustettu vakaa hallintaoikeus maahan on kirjattava niin kuin uuden maakaaren 14 luvun 2 §:ssä ja tämän lain 6 §:n 1 momentissa säädetään ja se voidaan kiinnittää niin kuin maakaaren 19 luvussa säädetään, vaikkei hallintaoikeuden voimassaoloaikaa ole määrätty." Kanteen kohteena oli määräala tontista, johon kaupunki oli omistuksensa perusteella saanut aikaisemmin lainhuudon. Selostetun lainkohdan perusteluna on, että vakaa hallintaoikeus sisältää yksinomaisen käyttö- ja vallintaoikeuden alueeseen ja on voimassa pysyvästi. Tämän vuoksi kiinteistön muodollinen omistaja ei voisi lainhuudattaa ja kiinnittää tällaista kiinteistöä. Kielto myöntää lainhuutoa oli sijoitettu samaan momenttiin ja jäljemmäksi kuin velvollisuus hakea lainhuutoa aikaisemmin huudattamatta olleelle kruununluontoiselle tilalle. Lainkohdan kirjoitustapa ja systemaattinen sijoittelu viittasivat siihen, että kielto koskisi vain 2 momentin ensimmäisen virkkeen mukaista tilannetta ja ettei siitä voitaisi tehdä johtopäätöstä jo myönnetyn lainhuudon kumoamisesta. Wärtsilän vakaa hallintaoikeus koski määräalaa eli vain osaa kaupungin omistamasta rekisteritontista. Se kirjataan erityisenä oikeutena kiinteistöön ja se on myös kiinnitettävissä. Tämän vuoksi perustetta kaupungille Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan korttelin 20176 tonttiin nro 20 7.8.1990 ja tonttiin nro 15 16.1.1973 myönnettyjen lainhuutojen kumoamiselle ei ollut. Käräjäoikeus vahvisti, että Wärtsilällä oli maakaaren

§:n 4 momentin tarkoittama vakaa hallintaoikeus kanteessa tarkoitettuun määräalaan. Muilta osin vaatimukset hylättiin. Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Matti Palojärvi ja Jaana Nordlund sekä käräjäviskaali Juha Fredriksson. Helsingin hovioikeuden tuomio 12.9.2002 Wärtsilä ja Helsingin kaupunki valittivat hovioikeuteen. Yhtiö uudisti vaatimuksensa ja kaupunki vaati, että kanne hylätään. Hovioikeus lausui pääasian osalta seuraavaa. Alueen luovutuksen tarkoitus Hovioikeus katsoi, että kaupungin ja määräalan luovutuksensaajan tarkoitusta oli arvioitava vuonna 1864 tapahtuneen ensimmäisen luovutuksen lähtökohtien ja ehtojen perusteella. Vuosina 1884 ja 1894 tapahtuneet lisäalueiden luovutukset olivat tapahtuneet samoin ehdoin kuin ensimmäinen luovutus. Mainittuja luovutuksia ei ollut tehty vuoden 1734 maakaaren 1 luvun 2 §:n kiinteistönkaupan muotoa noudattaen. Kaupunki ei siten ollut luovuttanut Adolf Törngrenille määräalan omistusoikeutta. Yhtiön käsityksen mukaan tämä oli johtunut ainoastaan siitä, ettei kaupungilla ollut vallinneen lahjoitusmaan luovutuskiellon vuoksi ollut mahdollisuutta luovuttaa määräalan täyttä omistusoikeutta vaan ainoastaan aliomistusoikeus. Kaava-alueen ulkopuolisen lahjoitusmaan luovutuskieltoa oli kuitenkin oikeuskäytännössä ilmeisesti pidetty 1800-luvulla melko riidattomana. Lahjoitusmaateoriaa oli alettu arvostella vasta 1900-luvulla. Puheena olevaa luovutuksen tarkoitusta ei kuitenkaan voitu arvioida ottamatta huomioon 1800-luvulla vallinnutta oikeudellista tilannetta sekä kaupungin ja luovutuksensaajan tarkoitusta. Asiassa ei myöskään ollut perusteita tarkastella 1800-luvulla tapahtuneita kolmea määräalan luovutusta yhtenä kokonaisuutena sillä perusteella, että alueelle oli ensimmäisen luovutuksen jälkeen vuosina 1875 ja 1887 vahvistettu asemakaava, ja päätellä, että kaupungin tarkoituksena olisi jo alunperin ollut luovuttaa määräalan haltijalle (vuoden 1887) asemakaavan mukainen tontti. Koska määräalojen omistusoikeuden luovutusta ei ollut tapahtunut, kysymyksessä oli voinut olla vain maanvuokra tai vakaan hallintaoikeuden luovutus. Määräalan luovutuksen luonteen osalta hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun. Kaupungin oli siten katsottava luovuttaneen vakaan hallintaoikeuden määräalaan vuonna 1864 ja lisäalueisiin vuosina 1884 ja 1894. Vakaa hallintaoikeus verrattuna ehdolliseen tonttiin Lainvalmistelukunta oli vuonna 1937 pitänyt vakaata hallintaoikeutta teollisen laitoksen tonttimaahan ehdollisen tontin erikoistapauksena. Myös hallituksen esityksessä uudeksi maakaareksi vakaa hallintaoikeus ehdolliseen tonttiin ja teollisen laitoksen tonttimaahan oli rinnastettu toisiinsa ja todettu niiden olevan omistusoikeuteen rinnastettavia oikeuksia (HE 120/1994 vp s. 39). Lausuma vastasi oikeuskirjallisuudessa asiasta esitettyjä käsityksiä. Ennen uuden maakaaren voimaantuloa maakaaren voimaanpanosta annettuun lakiin lisättiin kuitenkin 18 a §, jonka 3 momentissa vain ehdollinen tontti on rinnastettu maakaaressa tarkoitettuun kiinteistöön. Säännöksen 4 momentissa on puolestaan säädetty, että ennen maakaaren voimaantuloa perustettu vakaa hallintaoikeus maahan on kirjattava maakaaressa säädetyllä tavalla. Toisin kuin mainituissa hallituksen esityksen perusteluissa on lausuttu, ehdollista tonttia ja vakaata hallintaoikeutta maahan ei siten ole mainitun lisäyksen perusteella uudessa maakaaressa rinnastettu toisiinsa. Voimassa olevan maakaaren perusteella vakaa hallintaoikeus maahan oli edelleen itsenäinen kirjaamiskelpoinen oikeus. Hallituksen esityksessä maakaaren voimaanpanolain muuttamisesta on todettu (HE 214/1996 vp s. 5), että esimerkiksi vakaiden hallintaoikeuksien osalta on selvitettävä, onko sopimusta aikanaan tehtäessä ollut tarkoitus luovuttaa omistusoikeus vai käyttöoikeus maahan. Kysymys vakaan hallintaoikeuden oikeudellisesta luonteesta on siten ollut lainsäätäjän valinta sen suhteen, ettei vakaa hallintaoikeus vielä tänäkään päivänä välttämättä rinnastu ehdolliseen tonttiin. Asiassa ei ollut näytetty olevan perusteita katsoa, että kyseessä oleva määräala olisi ehdollinen tontti. Määräalan käyttötarkoituksen merkitys Hovioikeus katsoi, ettei tarkoitemääräyksen perusteena ollut ollut pelkästään alueen käytöstä määrääminen, vaan myös mahdollinen määräalan hallinnan palauttamisoikeuden säilyttäminen kaupungilla, kun aluetta ei enää tarvittaisi alkuperäiseen käyttötarkoitukseensa. Telakkatoiminnan jatkumisen kannalta tarkoitemääräyksellä oli siten edelleen ratkaiseva merkitys. Sittemmin tehtyjen vuokrasopimusten yhteydessä määräalan käytön alkuperäistä tarkoitusta koskevaa ehtoa ei ollut muutettu. Asiassa ei siten ollut myöskään selvitetty, että kaupungilla olisi ollut missään vaiheessa tarkoitus luopua alueen käyttötarkoitusta koskevasta ehdosta tai että se kaavamääräysten vuoksi olisi menettänyt merkityksensä. Väite vakaan hallintaoikeuden muuttumisesta omistusoikeudeksi Oikeuskirjallisuudessa vakaa hallintaoikeus oli sittemmin yleensä rinnastettu ehdolliseen tonttiin, ja sen vuoksi katsottu myös vakaan hallintaoikeuden muuttuneen oikeuskehityksen myötä omistusoikeudeksi. Koska ehdollista tonttia ja vakaata hallintaoikeutta maahan ei maakaaressa ollut rinnastettu toisiinsa, ei yhtiön väittämää oikeuskehitystä ollut kuitenkaan lainsäädännössä tapahtunut. Vakaa hallintaoikeus ei siten ollut muuttunut omistusoikeudeksi. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoi, että yhtiöllä oli kyseiseen määräalaan edelleenkin vakaa hallintaoikeus. Vaatimus lainhuudon kumoamisesta Maakaaren

§ 2

momentti koskee sanamuotonsa mukaan vain kruununluontoista tilaa ja tilannetta, jossa tilaa ei ollut maakaaren voimaantullessa aiemmin huudatettu. Kaupungille oli myönnetty lainhuudot tonttiin jo ennen maakaaren voimaantuloa. Hallituksen esityksestä ei selvinnyt, miksi tilaa ja tonttia tulisi säännöksen perusteella kohdella eri tavoin. Siinä ei ollut toisaalta myöskään todettu, että säännöstä tulisi soveltaa taannehtivasti jo myönnettyihin lainhuutoihin. Hovioikeus katsoi, ettei säännöksen laajentavalle tulkinnalle ollut perusteita ja hyväksyi käräjäoikeuden tuomion tältä osin toteamuksin, että kaupungille myönnetty lainhuuto ei estänyt yhtiötä rekisteröimästä vakaata hallintaoikeuttaan. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Iiro Kartano, Aino Virkkunen ja Kari Heikkonen. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa Yhtiölle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan yhtiö uudisti hovioikeudessa esittämänsä vaatimukset. Helsingin kaupunki vastasi valitukseen. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Taustatiedot

1. Riita koskee nykyisellä Hietalahden telakka-alueella sijaitsevaa 24 341,3 neliömetrin määräalaa, joka kuuluu Helsingin kaupungin
2. kaupunginosan korttelissa 20176 olevaan tonttiin nro
3. Tontti nro 20 on pääosin sama kuin mikä oli aikanaan Töölö-Tölön tila RN:o 1 Helsingin kaupungin Töölön kylässä. Kuningatar Kristiina oli 20.11.1643 lahjoittanut Töölön kylän maat Helsingin kaupungille.
4. Helsingin maistraatti oli 14.9.1864 luovuttanut mainitulta alueelta määräalan Adolf Törngrenille tämän hakemuksesta telakkaa ja siihen liittyvää mekaanista verstasta varten vuosimaksua vastaan. Maistraatin päätöksessä oli lausuttu muun muassa: "... ansåg Magistraten sig för sin del jämväl böra tillstyrka bifall dertill, att ifrågakomne, staden tillydande, å Rödbergen belägne... mark med dertill gränsande grund och bergklackar i och för inrättande af en torrdocka för fartygs upptagande på land och reparation samt af en vid denna inrättning behöflig mekanisk verkstad åt sökanden, Herr vice Häradshöfdingen Adolf Törngren upplåtes, att af honom och hans rättsinnehafvare nyttjas och besittas så länge ofvannämnd tillärnade verk och inrättningar derstädes af dem bedrifvas och vidmakthållas, emot för platsens begagnande till staden erläggande årlig afgift, stor femhundra

§:n 4 momentissa tarkoitettuna vakaana hallintaoikeutena. Kaupunki on tyytynyt hovioikeuden ratkaisuun. Asiassa on siten Wärtsilä Oyj Abp:n valituksen johdosta kysymys ensinnäkin siitä, onko yhtiön oikeutta määräalaan pidettävä omistusoikeutena eikä hovioikeuden katsomin tavoin vakaana hallintaoikeutena. Yhtiö on katsonut, että kaupunki oli vuosina 1864, 1884 ja 1894 luovuttanut telakkayhtiölle vakaan hallintaoikeuden maa- alueeseen. Luovutukset olivat niiden muodostama kokonaisuus, asemakaavatilanne ja tapahtunut kehitys huomioon ottaen kuitenkin yhtiön mukaan tarkoittaneet ehdollisen tontin luovutusta teollisuustarkoitukseen. Yhtiö on katsonut, että voimassa olevan oikeuden mukaan vakaa hallintaoikeus ehdolliseen tonttiin on omistusoikeus. Joka tapauksessa oikeuskehityksen ja omistusoikeutta koskevien periaatteiden muuttumisen myötä vakaan hallintaoikeuden telakkayhtiölle luoma oikeusasema määräalaan vastaa nykyisin yksityisoikeudellista omistusoikeutta. Alue on telakkayhtiön vapaasti määrättävissä ja luovutuksen ehtoihin kuuluneet vuotuismaksu sekä tarkoitemääräys ovat menettäneet merkityksensä, vuotuismaksu vähäisyytensä ja tarkoitemääräys sen vuoksi, että alueen käyttötarkoituksesta nykyään säädellään kaavoituksella. 11. Toissijaisesti kysymys on siitä, onko kaupungille 7.8.1990 ja 17.1.1973 myönnetyt lainhuudot julistettava mitättömäksi. Yhtiö on tältä osin katsonut, että koska maakaaren

§:n 2 momentin mukaan vakaa hallintaoikeus on este lainhuudon myöntämiselle, on virheellisin perustein myönnetyt lainhuudot kumottava. Onko yhtiöllä omistusoikeus riidanalaiseen telakka-alueeseen Luovutusten sisältö ja tarkoitus

1. Arvioitaessa kysymystä yhtiön omistusoikeudesta riidanalaiseen telakka-alueeseen on huomiota kiinnitettävä ensinnäkin siihen, missä tarkoituksessa kaupungin ja telakkatoiminnan harjoittajien väliset luovutukset ovat tapahtuneet ja mikä on ollut luovutustointen sisältö.
2. Niin kuin kohdassa 2 on todettu, ensimmäinen määräalan luovutus vuonna 1864 on tapahtunut Törngrenin hakemuksesta. Hän oli pyytänyt teollisuus- ja käsiteollisuuslaitoksille annettujen erioikeuksien 2 §:n nojalla maan luovuttamista tietyin ehdoin telakka- ja konepajatoimintoja varten. Helsingin maistraatti on päättänyt, että hakija ja hänen oikeudenomistajansa saivat käyttää ja hallita aluetta vuokran maksua vastaan niin kauan kuin telakkatoimintaa alueella harjoitettiin. Aiotut rakennukset tuli lisäksi rakentaa viiden vuoden kuluessa. Luovutusehtoihin on sisältynyt maa- alueen takaisinotto-oikeutta koskeva ehto. Uudenmaan läänin kuvernööri on edellä mainittuun säännökseen viitaten vahvistanut päätöksen. Lisäalueiden luovutukset telakkatoimintaa harjoittaneelle Ekmanille vuosina 1884 ja 1894 on tehty saman sisältöisillä alueiden käyttötarkoitusta ja takaisinotto-oikeutta koskevilla ehdoilla.
3. Luovutukset vuosina 1864, 1884 ja 1894 ovat siten tapahtuneet määrättyä käyttötarkoitusta eli telakkatoiminnan harjoittamista varten vuokraksi nimitettyä vastiketta vastaan. Luovutukset ovat tapahtuneet siksi ajaksi, jona telakka- alueella harjoitetaan telakkateollisuutta. Luovutusten ehtojen mukaan kaupungilla on ollut takaisinotto-oikeus sen varalta, ettei luovutusten ehtoja täytetä. Nämä alkuperäisiä luovutuksia koskevat olennaiset ehdot eivät miltään osin viittaa siihen, että tarkoituksena olisi ollut luovuttaa omistusoikeus maa-alueeseen.
4. Kerrotuin tavoin toteutetut luovutukset ovat varsin todennäköisesti johtuneet tuohon aikaan yleisesti vallinneesta, vakiintuneeseen oikeuskäytäntöön perustuneesta näkemyksestä, ettei asemakaavan ulkopuolella olevaa lahjoitusmaata voitu luovuttaa omistusoikeuksin edelleen ja ettei lahjoitusmaa muutoinkaan voinut oikeudellisesti pätevin tahdonilmaisuin siirtyä pois kaupungin omistuksesta. Lainsäädännöllä on sittemmin mahdollistettu lahjoitusmaan luovuttaminen, ensin kaupunkien kunnallislakiin vuonna 1943 lisätyllä säännöksellä (265/1943) tietyin edellytyksin, ja sitten kaupunkien lahjoitusmaiden luovuttamista koskevien rajoitusten poistamisesta vuonna 1962 annetulla lailla (423/1962), jolloin rajoitukset on poistettu kokonaan. Mainitut lait on säädetty perustuslain säätämisjärjestyksessä. Niillä ei sellaisenaan ole ollut vaikutusta aiemmin tapahtuneiden, lahjoitusmaihin kuuluneita alueita koskeneiden luovutusten ehtoihin.
5. Telakka-alueen hallintaa on sittemmin järjestelty vuosina 1935, 1941 ja 1965 tehdyillä vuokrasopimuksilla. Merkille pantavaa on, että edellä mainitun lainsäädännön johdosta alue olisi vuonna 1965 ollut vapaasti luovutettavissa, mutta sopijapuolet ovat tästä huolimatta päätyneet edelleen vuokrasopimukseen. Nämä sopimukset ovat osoituksena siitä, että sopijapuolet ovat myöhemminkin katsoneet telakkatoiminnan harjoittajan hallitsevan telakka-aluetta muunlaisen oikeuden kuin omistusoikeuden perusteella. Niin kuin edellä on todettu, kysymys on hovioikeuden tältä osin lainvoiman saaneen tuomion perusteella vakaasta hallintaoikeudesta. Vakaan hallintaoikeuden suhde ehdolliseen tonttiin
6. Toisaalta jo 1800-luvun loppupuolella on yleisesti hyväksytty näkemys, että kaupungin asemakaava-alueella sijaitseva tontti voitiin luovuttaa yksityiselle henkilölle siitä huolimatta, että tontti alunperin oli kuulunut kuninkaan lahjoitusmaahan. Tällaista ehdolliseksi tontiksi nimitettyä tonttia on käsitelty sekä kiinteistö- että kirjaamisjärjestelmissä kiinteistönä, ja ehdollisen tontin haltijan oikeutta on ryhdytty pitämään omistusoikeutena.
7. Tässä tapauksessa kysymys on kuitenkin alkujaan asemakaava-alueen ulkopuolisesta telakka-alueesta, jonka haltijan oikeuksiin ei ole sovellettu, niin kuin kohdassa 15 on todettu, samanlaisia periaatteita kuin ehdollisen tontin osalta. Telakka-alue on sittemmin tosin kuulunut vuonna 1875 asemakaavoitettuun alueeseen ja muodostanut vuoden 1894 luovutuksen jälkeen koko tuolloin voimassa olleen asemakaavan mukaisen tontin nro 14 tehdaskorttelissa
8. Pelkästään se seikka, että telakka-alueen kaavoitustilanne on muuttunut, ei kuitenkaan sinänsä ole voinut vaikuttaa siihen oikeussuhteeseen, joka kaupungin ja telakkatoiminnan harjoittajan kesken on vallinnut sopimusten perusteella. Telakka-alueen käyttötarkoitukseen kytketty takaisinotto-oikeutta koskeva ehto ei ole alueen kaavoituksen johdosta menettänyt merkitystään. Luovutusehtoja ei kaavoituksen jälkeen ole sisällöltään muutettu eikä kaupungin ole osoitettu muutoinkaan luopuneen telakka-alueen oikeudellista asemaa koskevasta, alueen luovutusehtojen ilmentämästä aikaisemmasta käsityksestään yhtiön eduksi. Oikeusjärjestyksen kehitys
9. Asiaa on tämän jälkeen arvioitava siltä kannalta, onko oikeusjärjestyksessä myöhemmin tapahtunut sellaisia muutoksia, jotka luovutusehtojen edellä käsitellystä sisällöstä huolimatta voisivat vaikuttaa siihen, millaisena oikeutena vakaata hallintaoikeutta teollisuuslaitoksen tonttimaahan on nykyisin pidettävä. Tällöin voidaan todeta, ettei oikeuskäytännöstä ole johdettavissa sellaista yleistä periaatetta, jonka mukaan vakaa hallintaoikeus tonttimaahan rinnastettaisiin ehdolliseen tonttiin, tai oikeuden muusta syystä katsottaisiin muuttuneen omistusoikeudeksi. Ratkaisussa KKO 1989:73 on päin vastoin katsottu, että vakaa hallintaoikeus kruununmaahan ei ollut tietyistä myöhemmistä lainsäädännöllisistä muutoksista ja viranomaisten toimenpiteistä huolimatta muuttunut lainhuudatuksesta ja kiinteistönsaannon moittimisajasta annetussa laissa (86/1930) edellytetyksi omistusoikeudeksi. Samaan arvioon on päädytty ratkaisussa KKO 2003:
11. Oikeuskehityksen arvioinnin kannalta on nyttemmin ratkaisevaa se, miten vakaaseen hallintaoikeuteen on suhtauduttu 1.1.1997 voimaan tullutta uutta maakaarta (540/1995) säädettäessä. Maakaareen ei sisälly säännöksiä ehdollisesta tontista tai vakaasta hallintaoikeudesta teolliseen tonttimaahan. Maakaarta koskevassa hallituksen esityksessä (HE 120/1994 vp s. 39) on tosin todettu, että "kiinteänä omaisuutena pidetään kiinteistön luovutusta koskevia säännöksiä sovellettaessa myös eräitä historiallisia, omistusoikeuteen verrattavia oikeuksia, kuten vakaata hallintaoikeutta ehdolliseen tonttiin ja teollisen laitoksen tonttimaahan". Kysymys on kuitenkin perustelulausumasta, joka on esitetty vain ehdotetun maakaaren 2 luvussa säänneltyjen muotovaatimusten yhteydessä, eikä lausumasta voida tehdä asiayhteyttään laajempia johtopäätöksiä. Uuden maakaaren perusteella ei ainakaan voida päätyä sellaiseen johtopäätökseen, että uudistuksen myötä laissa olisi omaksuttu se kanta, että vakaata hallintaoikeutta olisi nyttemmin pidettävä omistusoikeutena.
12. Maakaaren

§:ään (1125/1996) on sisällytetty säännökset yhtäältä ehdollisesta tontista ja toisaalta vakaasta hallintaoikeudesta. Pykälän 3 momentin mukaan se, mitä uudessa maakaaressa säädetään kiinteistöstä, koskee myös ehdollista tonttia, ja jos oikeus ehdolliseen tonttiin on kirjattu pysyvyyskiinnityksenä, se vastaa uudessa maakaaressa tarkoitettua lainhuutoa. Pykälän 4 momentissa säädetään puolestaan, että ennen maakaaren voimaantuloa perustettu vakaa hallintaoikeus maahan on kirjattava niin kuin uuden maakaaren 14 luvun 2 §:ssä ja tämän lain 6 §:n 1 momentissa säädetään, ja se voidaan kiinnittää niin kuin maakaaren 19 luvussa säädetään, vaikkei hallintaoikeuden voimassaoloaikaa ole määrätty. 22. Maakaaren

§:n säännöksissä ehdollista tonttia ja vakaata hallintaoikeutta maahan on siten käsitelty eri tavoin. Oikeutta ehdolliseen tonttiin on pidetty omistusoikeutena kiinteistöön, kun taas vakaa hallintaoikeus on rinnastettu rakentamis- ja siirtokelpoiseen vuokraoikeuteen. Säännöksen esitöissä (HE 214/1996 vp s. 5) on rinnastettu ehdollinen tontti ja kiinteistö myös omistusoikeuden kohteena ja lausuttu, että tätä tarkoittava nimenomainen säännös on otettu lakiin selvyyden vuoksi. Esitöissä on lausuttu edelleen: "Muiden historiallisten oikeuksien asema on epäselvempi. Tällöin joudutaan muun muassa selvittämään, onko sopimusta aikanaan tehtäessä ollut tarkoitus luovuttaa omistusoikeus vai käyttöoikeus maahan. Tällaisia oikeuksia ovat niin sanotut vakaat hallintaoikeudet, jotka on tyypillisesti luovutettu jotakin määrättyä käyttötarkoitusta kuten satamaa tai teollisuusaluetta varten. Jollei voida esittää selvitystä omistusoikeuden siirtymisestä, vakaa hallintaoikeus kirjataan maakaaren mukaan erityisenä oikeutena."

1. Maakaarta ja maakaaren voimaanpanosta annettua lakia säädettäessä on siten edelleen pidetty erillään toisistaan yhtäältä oikeus ehdolliseen tonttiin ja toisaalta vakaa hallintaoikeus teolliseen tonttimaahan. Niin kuin myös maakaaren voimaantulon jälkeen annetussa ennakkoratkaisussa KKO 2003:43 on katsottu, ei maakaaren voimaantulo ole sisältänyt sellaisia muutoksia lainsäädäntöön, joiden mukaan vakaa hallintaoikeus olisi muuttunut omistusoikeudeksi. Mainitussa ratkaisussa omistusoikeuden aikaisemmin kruununluontoisena pidettyyn kiinteistöön ja vakaan hallintaoikeuden siihen on katsottu voivan olla olemassa samanaikaisesti. Yhteenveto
2. Edellä kerrotuin tavoin alkuperäisen telakka-alueen ja myöhempien lisäalueiden luovutusten ehdot ja telakka-aluetta koskevat myöhemmät sopimukset osoittavat, ettei aluetta ole luovutettu telakkatoiminnan harjoittajan omistukseen. Alueen kaavoituksen muuttuminen ei ole vaikuttanut aluetta koskevaan sopimussuhteeseen. Maakaaren ja maakaaren voimaanpanosta annetun lain sekä oikeuskäytännön perusteella vakaa hallintaoikeus teolliseen tonttimaahan ei myöskään nyttemmin ole muuttunut omistusoikeudeksi, vaan se voi olla edelleen olemassa omistusoikeudesta erillisenä oikeutena.
3. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei yhtiöllä ole omistusoikeutta riidanalaiseen määräalaan. Lainhuutojen mitättömäksi julistaminen
4. Velvollisuudesta kirjata ennen maakaaren voimaantuloa perustettu vakaa hallintaoikeus on säädetty maakaaren

§:n 4 momentissa niin kuin edellä kohdassa 21 on todettu. Pykälän 2 momentin mukaan aikaisemmin kruununluontoisen tilan omistaja on velvollinen hakemaan lainhuutoa kahden vuoden kuluessa maakaaren voimaantulosta, jollei tilaa ollut huudatettu. Momentin viimeisen virkkeen mukaan lainhuutoa ei kuitenkaan myönnetä, jos kiinteistöön kohdistuu vakaa hallintaoikeus. 27. Kaupungille on myönnetty lainhuudot tontteihin ennen maakaaren voimaantuloa. Maakaaren

§:n 2 momentista ei seuraa, että kiinteistöön jo myönnetty lainhuuto tulisi julistaa mitättömäksi, jos kiinteistöön kohdistuu vakaa hallintaoikeus. Lainhuuto ei ole esteenä sille, että yhtiön vakaa hallintaoikeus tonttiin sisältyvään määräalaan kirjataan erityisenä oikeutena lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, eikä sille, että yhtiö voi käyttää oikeuttaan hyödykseen laissa säädetyllä tavalla. 28. Näin ollen asiassa ei ole perusteita julistaa lainhuutoja mitättömäksi. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Ilmoitus tästä ratkaisusta lähetetään kirjaamisviranomaiselle asianmukaisen merkinnän tekemiseksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Anja Tulenheimo-Takki, Kari Kitunen, Gustav Bygglin, Liisa Mansikkamäki ja Pauliine Koskelo. Esittelijä Irmeli Heikonen.