KKO/2005/83

2005 false KKO:2005:83 Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt uusia rakennuksensa julkisivukorjauksen yhteydessä eräiden parvekkeiden lasitukset ja asentaa lasitukset sellaisiin parvekkeisiin, joissa niitä ei aikaisemmin ollut ollut, sekä rahoittaa toimenpiteet kaikilta osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että asunto-osakeyhtiön päätös ei loukannut niiden osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, joiden huoneistossa ei ollut parveketta. AsOYL 5 § 3 mom AsOYL 46 § Asian käsittely alemmissa oikeuksissa Asian tausta Asunto Oy Lautamiehenkujan yhtiökokous oli 4.4.2003 tehnyt päätöksen julkisivukorjauksen tekemisestä yhtiön rakennukseen siten, että kustannukset perittiin osakkailta yhtiöjärjestyksen mukaisen osakeluvun suhteessa. Yhtiössä oli 72 huoneistoa, joista 48:ssa oli parveke. Julkisivukorjaukseen sisältyi kaikkien parvekkeiden betonikaiteiden poistaminen ja uuden alumiini-lasikaiteen asentaminen, uusi lasitus 33:een parvekkeeseen sekä l5:n parvekkeen vanhan lasituksen purku ja takaisin asennus. Lisäksi oli päätetty lunastaa yhtiölle vanhat parvekelasitukset. Yhtiön saaman tarjouksen mukaan kaiteiden uusimisen kustannus oli 43 100 euroa ja lasitusten kustannus lisättynä vanhojen lasitusten lunastushinnalla 38 800 euroa. Kiinteistö Oy Juhannus Pinja omisti yhden parvekkeettoman huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Kanne Turunseudun käräjäoikeudessa Asunto Oy Lautamiehenkujaan kohdistamassaan kanteessa Kiinteistö Oy Juhannus Pinja vaati, että yhtiökokouksen päätös 4.4.2003 kumotaan edellä mainituilta osin. Yhtiö katsoi, että parvekkeiden korjaamisessa oli ollut lähes kokonaan kysymys laadun parantamisesta eikä kunnossapidosta. Yhtiökokouksen päätös oli asunto-osakeyhtiölain 46 §:n vastaisesti omiaan tuottamaan parvekkeellisten huoneistojen omistajille huomattavaa epäoikeutettua etua muiden osakkaiden kustannuksella. Heidän maksuvelvollisuutensa oli kohtuuton. Vastaus Asunto Oy Lautamiehenkuja vastusti kannetta ja vaati sen hylkäämistä. Parvekekaiteet oli niiden huonon kunnon vuoksi ollut välttämätöntä uusia. Kysymys oli kaikkien osakkaiden vastuulla olleesta rakennuksen kunnossapidosta, joka toteutettiin taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Parvekelasituksissa oli kysymys perusparannuksesta, jolla rakennus saatettiin vastaamaan ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia. Lasitukset vähensivät huomattavasti rakennuksen myöhempää korjaustarvetta eikä osakkaiden maksuvelvollisuus ollut kohtuuton. Päätös ei loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta. Käräjäoikeuden tuomio 31.10.2003 Perustelut Asunto-osakeyhtiölain 5 §:n 3 momentin mukaan yhtiövastikkeella voitiin kattaa muun muassa rakennusten ylläpidosta aiheutuvat menot sekä menot sellaisesta perusparannuksesta, jolla rakennus saatettiin vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, jollei osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostunut kohtuuttoman ankaraksi. Lain 46 §:n mukaan yhtiökokouksessa ei saanut tehdä päätöstä, joka oli omansa tuottamaan osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Lain 78 §:n nojalla vastuu parvekkeiden kunnossapidosta kuului yhtiölle. Todistajana kuultu rakennusinsinööri, joka oli korjausrakentamisen asiantuntija, oli tutkimuksissaan todennut parvekekaiteiden olleen ikäänsä nähden keskimääräistä huonommassa kunnossa ja niissä oli selvä korjaustarve. Yhtiöllä oli siten ollut perusteltu syy ryhtyä korjauksiin. Todistajan mukaan vanhojen kaiteiden korjaaminen tai korvaaminen uudella samanlaisella kaiteella olisi tullut huomattavasti kalliimmaksi kuin nyt toteutettu alumiinirakenteinen lasikaide. Lisäksi alumiini-lasikaiteen huoltokustannukset olivat pienemmät. Nykyisin sekä peruskorjausten että uudisrakentamisen yhteydessä parvekkeiden lasittaminen oli hyvin tavallista. Oli selvää, että huoneiston parvekkeesta ei voinut saada hyötyä muu kuin huoneiston haltija ja osakkeiden omistaja. Rakennuksen hyvästä kunnosta ja siististä ulkonäöstä koitui tietenkin välillisesti hyötyä kaikille osakkeenomistajille. Tällä ei kuitenkaan ollut vaikutusta osakkeenomistajien keskinäiseen asemaan, koska tällaisen hyödyn saivat kaikki samalla tavalla. Siten voitiin ajatella, että kaikki parvekkeeseen kohdistuvat korjaustoimet niiden luonteesta riippumatta koituivat vain joidenkin osakkaiden hyödyksi. Toisaalta oli varsin tavallista, että asunto-osakeyhtiön eri huoneistot olivat sijainniltaan, tiloiltaan, varustukseltaan ja muilta ominaisuuksiltaan erilaisia, jolloin myös jokseenkin kaikki yhtiön suorittamat korjaustoimenpiteet kohdistuivat huoneistoihin eri arvoisina. Olennaista asiassa olikin se, oliko näiden osakkaiden saama etu epäoikeutettua ja tapahtuiko se toisten kustannuksella. Parvekekaiteiden korjaus yhtiön oli ollut joka tapauksessa suoritettava. Siltä osin ei ollut kysymys kenenkään epäoikeutetusta edusta vaan rakennuksen kunnossapidosta. Parvekkeen lasituksesta saatua etua ei voitu itsessään pitää epäoikeutettuna vain sen vuoksi, ettei kaikilla ollut mahdollisuutta siihen. Yhtiön suorittaman julkisivujen kokonaiskorjauksen yhteydessä tällainen laadun parantaminen oli nykyajan vaatimukset huomioon ottaen täysin perusteltua. Sekä parvekekaiteiden uusiminen että lasitusten asentaminen tuli kokonaiskustannuksiltaan yhtiölle muutamien vuosien kuluessa edullisemmaksi kuin muunlainen korjaustapa. Siten parvekkeellisten huoneistojen omistajat eivät olleet saaneet etua yhtiön tai toisten osakkaiden kustannuksella. Näillä perusteilla yhtiökokouksen päätös ei ollut ollut asunto-osakeyhtiölain 46 §:n vastainen. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen. Asian on ratkaissut käräjätuomari Kimmo Leskinen. Turun hovioikeuden tuomio 22.6.2004 Perustelut Päätös parvekkeiden lasittamisesta oli voitu tehdä asunto-osakeyhtiölain 38 §:n mukaisella enemmistöpäätöksellä. Tällä ja käräjäoikeuden muutoin lausumilla perusteilla hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Heikki Impivaara, Juhani Leinonen ja Kari Hirvonen. Esittelijä Mika Herhi. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa Kiinteistö Oy Juhannus Pinjalle myönnettiin valituslupa. Yhtiö vaati, että käräjäoikeuden ja hovioikeuden tuomiot kumotaan ja kanne hyväksytään. Asunto Oy Lautamiehenkuja vastasi muutoksenhakemukseen ja vaati sen hylkäämistä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut

1. Asunto Oy Lautamiehenkujan yhtiökokous oli 4.4.2003 päättänyt, että yhtiön rakennuksen julkisivukorjauksen yhteydessä parvekkeiden vanhat betonikaiteet korvataan uusilla alumiini-lasikaiteilla ja parvekkeisiin asennetaan lasitus. Kustannukset oli päätetty periä osakkeenomistajilta yhtiöjärjestyksen mukaisesti osakeluvun mukaisessa suhteessa. Yhtiössä on yhteensä 72 huoneistoa, joista 48:ssa on parveke. Asiassa on kysymys siitä, oliko yhtiökokouksen päätös pätemätön sen vuoksi, että parvekkeiden korjaamisessa oli kysymys parvekkeiden laadun parantamisesta eikä kunnossapidosta ja että päätös oli omiaan tuottamaan parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajille epäoikeutettua etua muiden osakkaiden kustannuksella, joiden maksuvelvollisuus lisäksi oli kohtuuton. Parvekekaiteiden kunnostaminen
2. Asiassa on selvitetty, että parvekekaiteet oli ollut tarpeen korjata huonokuntoisuutensa vuoksi. Näin ollen tältä osin kysymys on sellaisesta asunto-osakeyhtiölain 5 §:n 3 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta rakennuksen ylläpidosta johtuvasta kustannuksesta, jonka rahoittamiseksi osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan yhtiövastiketta riippumatta siitä, mihin yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin tiloihin korjaustyö kohdistuu ja missä määrin yksittäiset osakkeenomistajat korjaustyöstä suoranaisesti hyötyvät. Parvekekaiteiden uusiminen alumiini- ja lasirakenteiseksi on myös tullut edullisemmaksi kuin alkuperäisten betonikaiteiden kunnostaminen eikä tämä korjaustyö ole merkinnyt sitä, että parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat olisivat saaneet epäoikeutettua etua muiden osakkeenomistajien kustannuksella. Siten vaatimus yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi on tältä osin perusteeton. Parvekkeiden lasittaminen
3. Parvekkeiden lasittamisen osalta kysymys on ollut yhtiön rakennuksen perusparannuksesta. Asunto-osakeyhtiölain 5 §:n 3 momentin 3 kohdan mukaan yhtiövastikkeella voidaan kattaa sellaisesta perusparannuksesta johtuvat yhtiön menot, joilla kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, jollei osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostu kohtuuttoman ankaraksi.
4. Parvekkeiden lasitusta on pidettävä lainkohdassa tarkoitettuna ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaavana perusparannuksena (HE 201/2000 vp s. 4 - 5). Asiassa esitetyn selvityksen mukaan parvekkeiden lasituksesta Kiinteistö Oy Juhannus Pinjalle aiheutunut lisäkustannus on ilmeisesti ollut noin 100 euron suuruusluokkaa, kun otetaan huomioon, että parvekkeiden lasituksen johdosta on toisaalta saatu säästöä parvekkeiden rappauskustannuksissa. Näin ollen parvekkeiden lasituksen aiheuttama osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei myöskään ole muodostunut kohtuuttoman ankaraksi. Parvekkeiden lasituksesta aiheutuneiden menojen kattamiselle yhtiövastikkeella on siten ollut asunto-osakeyhtiölain 5 §:n 3 momentin 3 kohdan mukaiset perusteet.
5. Asunto-osakeyhtiölain 46 §:n mukaan yhtiökokouksessa ei saa tehdä päätöstä, joka on omansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Lainkohtaa koskevissa esitöissä (HE 216/1990 vp s. 43) on todettu, että säännös saattaisi tulla sovellettavaksi esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, jossa yhtiöjärjestyksen mukainen yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus ja osakkeenomistajan saama hyöty ovat huomattavassa epäsuhteessa keskenään. Tällaisestakaan tilanteesta ei nyt ole kysymys. Esitetyn selvityksen mukaan parvekelasien asentaminen johtaa siihen, että parvekkeiden huoltokustannukset tulevat jatkossa pienentymään niin, että lasitusinvestointiin sijoitetut kustannukset tulevat säästetyiksi alentuvina huoltokustannuksina noin kuuden vuoden kuluessa. Näin ollen parvekkeiden lasitus on ollut asunto-osakeyhtiön ja siten myös muiden kuin parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen ratkaisu. Parvekkeiden lasittamista ja hankkeen vastikerahoitusta koskeva päätös ei tämäkään huomioon ottaen merkitse sitä, että parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat saisivat epäoikeutettua etua muiden osakkeenomistajien kustannuksella. Siten vaatimus yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi on myös tältä osin perusteeton. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Mikko Tulokas, Mikael Krogerus, Liisa Mansikkamäki ja Pauliine Koskelo. Esittelijä Jukka Sippo.