2005 false KKO:2005:96 Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä liikehuoneistoksi määrätyn huoneiston käyttötarkoitus oli rakennusluvassa määritelty myymälähuoneistoksi. Osakkeenomistajan vaatimukseen s

§:ssä säädetään muutostöistä. (Ään.) AsOYL 77 § Asian käsittely alemmissa oikeuksissa Riidattomat tapahtumatiedot Liedon Ilmaristen Osakesäästäjät avoin yhtiö omisti Asunto-oy Kiikartornin osakkeet nrot 7424-7530, jotka oikeuttivat yhtiön liikehuoneiston hallintaan yhtiön omistamassa rakennuksessa. Liikehuoneiston alkuperäinen rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus oli ollut baarihuoneisto. Huoneiston käyttötarkoitusta oli muutettu asunto-osakeyhtiön 23.2.1965 päivätyn hakemuksen johdosta. Liikehuoneiston käyttötarkoitukseksi oli Turun maistraatin rakennustoimenpiteen lupaa koskevalla päätöksellä 3.3.1965 vahvistettu myymälähuoneisto. Huoneisto oli tuolloin ollut automyymälänä. Huoneisto oli vuoden 2000 alusta ollut vuokrattuna ravintola- ja karaokebaaritoimintaan. Sitä ennen huoneistossa oli toiminut kirja- ja paperikauppa. Asunto-osakeyhtiö oli vaatinut toukokuussa 2000 Turun rakennusvalvontavirastoon saapuneessa toimenpidepyynnössä rakennusvalvontaviranomaista suorittamaan liikehuoneistossa tarkastuksen sen selvittämiseksi, vastasiko huoneistossa harjoitettava ravintolatoiminta huoneiston rakennusluvan mukaista käyttötarkoitusta. Rakennusvalvontavirasto oli 31.8.2000 suorittanut tarkastuskäynnin ja todennut huoneistossa harjoitettavan ravintolatoiminnan olevan voimassa olevan rakennusluvan vastaista. Tämän vuoksi rakennusvalvontavirasto oli velvoittanut huoneiston haltijan lopettamaan rakennusluvan vastaisen toiminnan 31.12.2000 mennessä tai hakemaan rakennusluvan. Asunto-osakeyhtiön 29.11.2000 pidetyssä yhtiökokouksessa oli päätetty äänestyksen jälkeen, ettei yhtiö hae rakennuslupaa liikehuoneiston ravintolakäytölle. Rakennusvalvontaviraston todettua 9.11.2001 suorittamassaan tarkastuksessa, ettei sen antamaa kehoitusta ollut noudatettu ja rakennusluvan vastainen käyttötarkoitus oli jatkunut, rakennuslautakunta oli 6.9.2001 velvoittanut huoneiston silloisen haltijan sakon uhalla lopettamaan ravintolatoiminnan harjoittamisen. Huoneiston omistaja ja vuokralainen olivat valittaneet lautakunnan päätöksestä, jonka lopputuloksen Turun hallinto-oikeus oli pysyttänyt päätöksellään 3.12.2002. Ratkaisusta oli valitettu Korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Liikehuoneisto sijaitsi kadun varrella erillisessä siivessä, jonka yläpuolella ei ollut asuintiloja. Asiakaskäynti tiloihin oli suoraan kadulta. Avoimen yhtiön kanne Turun käräjäoikeudessa Asunto-oy Kiikartorniin kohdistamassaan kanteessa Liedon Ilmarisen Osakesäästäjät avoin yhtiö vaati, että käräjäoikeus 1) vahvistaa liikehuoneistoa voitavan käyttää ravintolatoiminnan harjoittamiseen, 2) oikeuttaa kantajan tekemään huoneistossa sanotun käyttötarkoituksen mahdollisesti vaatimat muutokset, ja 3) oikeuttaa kantajan hakemaan sanotulle käytölle tarvittavan viranomaisluvan. Kanteensa perusteina avoin yhtiö kertoi seuraavaa. Vaatimuskohta 1 Huoneistoa voitiin yhtiöjärjestyksen mukaan käyttää kaikkeen muuhun paitsi asuinhuoneistokäyttöön. Liikehuoneistossa oli sen vuoksi mahdollista harjoittaa myös ravintolatoimintaa, eikä mitään uutta rakennuslupaa kantajan käsityksen mukaan olisi maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n mukaan tarpeen hakea. Rakennusvalvontaviranomainen edellytti kuitenkin, että lupa haetaan. Osakkeenomistajan huoneistoon kohdistuva hallintaoikeus muistutti omistusoikeutta, minkä vuoksi yhtiöjärjestystä tuli mieluummin tulkita laajentavasti kuin supistavasti. Asunto-osakeyhtiö oli velvollinen myötävaikuttamaan siihen, että osakas voi käyttää huoneistoaan haluamallaan tavalla yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen puitteissa, kunhan käyttö ei vahingoittanut rakennusta tai tuottanut haittaa muille osakkeenomistajille. Käräjäoikeudella oli valta vahvistaa, kuuluiko ravintolakäyttö huoneiston yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen piiriin. Voimassa oleva rakennuslupa voi määrätä suppeamman käytön kuin yhtiöjärjestys, mutta rakennuslupa ei ollut esteenä käräjäoikeuden päätökselle. Yhtiöjärjestyksen ja rakennusluvan välinen kollisiotilanne oli ratkaistava yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Vaatimuskohta 2 Kantaja ei ollut vaatinut käyttötarkoituksen muutosta, joka edellyttäisi yhtiöjärjestyksen muuttamista. Kanteessa oli kysymys vain

§:ssä tarkoitetusta muutostyöstä. Käräjäoikeuden tuli mainitun lainkohdan perusteella oikeuttaa kantaja suorittamaan ravintolakäytön mahdollisesti vaatimat muutokset huoneistossa. Kantaja oli valmis kustannuksellaan laatimaan kaikki muutoksen vaatimat asiakirjat, korvaamaan luvan hakemisesta asunto-osakeyhtiölle aiheutuvat kustannukset sekä vastaamaan muutoksen ehkä vaatimista LVI-laitteiden hankinnasta, asennuksesta ja ylläpidosta. Tuomioistuimen toimien järjestyksen määräävä

§:n 3 momentin säännös huomioon ottaen kantajan vaatimus ei ollut ennenaikainen. Vaatimuskohta 3 Asunto-osakeyhtiö oli vastustanut huoneiston ravintolakäyttöä väittäen siitä aiheutuvan haittaa ja häiriötä. Asunto-osakeyhtiön hallituksen suostumus, josta säädettiin

§:n 1 momentissa, oli tarpeen, jos muutoksesta aiheutuu haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Lainkohdassa tarkoitettiin muutostyön aiheuttamaa haittaa, josta nyt ei ollut kysymys. Huoneiston käyttö tiettyyn tarkoitukseen ja käytöstä mahdollisesti aiheutuva haitta olivat eri asia kuin muutostyöstä aiheutuva haitta. Kun huoneiston käyttötarkoitus oli riidattomasti yhtiöjärjestyksen mukaista, ei käytöstä aiheutuvan haitan perusteella voitu esittää vaatimuksia itse käyttötarkoituksen suhteen. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous tai hallitus eivät voineet päätöksellään supistaa huoneiston käyttötarkoitusta siitä, mitä se yhtiöjärjestyksen mukaan oli tai voi olla. Yhtiöjärjestyksessä huoneistolla voi olla vaihtoehtoisia käyttötarkoituksia. Osakkeenomistajalla oli oikeus valita yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus ja yhtiö oli velvollinen myötävaikuttamaan siihen, että osakkeenomistajan tahto toteutui. Samoin oli meneteltävä yhden käyttötarkoituksen puitteissa tapahtuvan toiminnan osalta. Asunto-osakeyhtiön suhtauduttua asiaan kielteisesti oli kantaja osakkeenomistajana oikeutettava hakemaan tarvittava viranomaislupa. Asunto-osakeyhtiön vastaus Asunto-osakeyhtiö vastusti kannetta seuraavilla perusteilla. Vaatimuskohta 1 Rakennuslupa rajoitti kantajan hallitseman liikehuoneiston käyttötarkoitusta. Jos rakennusluvan mukainen ja asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätty käyttötarkoitus olivat ristiriidassa keskenään, ratkaistiin käyttötarkoitus rakennuslupa-asiakirjojen mukaan. Käräjäoikeudella ei ollut toimivaltaa vahvistaa liikehuoneiston käyttötarkoitusta rakennusluvasta poikkeavaksi. Liikehuoneiston käyttötarkoitus oli Turun maistraatin 3.3.1965 antaman päätöksen mukaisesti myymälähuoneisto. Vaatimuskohta 2 Käräjäoikeus ei voinut oikeuttaa kantajayhtiötä tekemään liikehuoneiston käyttötarkoituksen mahdollisesti vaatimia muutostöitä ennen kuin käyttötarkoituksen määräävä rakennuslupa oli lainvoimaisesti muutettu. Asunto-osakeyhtiön hallitus voi ratkaista kantansa vaaditun kaltaiseen muutostyöhön vasta, kun muutos oli ajankohtainen ja tarpeellinen huoneiston sallitun käyttötarkoituksen hyödyntämiseksi. Vaatimus oli joka tapauksessa hylättävä ennenaikaisena.

§ sääti huoneistotilan rakenteissa tehtävistä muutoksista, jotka olivat tarpeen ja hyödyllisiä huoneiston sallitun käyttötarkoituksen kannalta. Siitä ei nyt ollut kysymys. Kantajan vaatimus tarkoitti rakennusluvan määräämän huoneiston käyttötarkoituksen muuttamista. Vaatimuskohta 3 Rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen muutoksesta päättäminen oli asunto-osakeyhtiön toimivaltaan kuuluva asia. Tuomioistuin ei voinut velvoittaa asunto-osakeyhtiötä tai oikeuttaa osakkeenomistajaa vastoin asunto-osakeyhtiön tahtoa hakemaan rakennusluvan käyttötarkoituksen muuttamista. Osakkeenomistaja voi vaatia asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätyn huoneiston käyttötarkoituksen muuttamista. Osakkeenomistaja ei sitä vastoin voinut pakottaa asunto-osakeyhtiötä hakemaan rakennusviranomaiselta rakennusluvassa määrätyn käyttötarkoituksen muuttamista vastoin asunto-osakeyhtiön tahtoa. Liikehuoneistossa harjoitettava ravintolatoiminta ei vastannut rakennusluvan mukaista käyttötarkoitusta. Muutos vaikutti ympäristön maankäyttöön ja sillä oli tosiasiallista vaikutusta rakennuksessa asuviin ja työskenteleviin henkilöihin. Käräjäoikeuden tuomio 11.6.2003 Vaatimuskohta 1 Kantajayhtiön omistamat asunto-osakeyhtiön osakkeet oikeuttivat hallitsemaan kanteessa tarkoitettua mainitun asunto-osakeyhtiön huoneistoa. Yhtiöjärjestyksen mukaan kysymyksessä oli liikehuoneisto. Asunto-osakeyhtiön hakemuksesta 3.3.1965 annetulla Turun maistraatin päätöksellä huoneiston käyttötarkoitus oli muutettu ja huoneisto oli määritelty myymälähuoneistoksi. Turun kaupungin rakennusvalvontavirasto oli 31.8.2000 suorittamassaan tarkastuksessa katsonut huoneistossa harjoitettavan ravintolatoiminnan olleen voimassa olevan rakennusluvan vastaista. Yhtiöjärjestyksen ja rakennuslupa-asiakirjojen välinen ristiriitatilanne oli ratkaistava, toisin kuin kantajayhtiö oli lausunut, yleensä rakennuslupa-asiakirjojen perusteella. Sen seikan arvioiminen, oliko huoneiston käyttö vastoin rakennuslupaa, oli rakennusvalvontaviranomaisen asiana. Selostettu tulkintasuositus ja rakennusvalvontaviranomaisen kerrotut toimenpiteet huomioon ottaen käräjäoikeus katsoi, ettei puheena olevaa huoneistoa voinut käyttää ravintolatoiminnan harjoittamiseen. Vaatimuskohta 2 Kantajayhtiön esittämä vaatimus edellytti rakennusviranomaisen hyväksymää käyttötarkoituksen muutosta. Vaatimus, jolla avoin yhtiö oikeutettaisiin suorittamaan ravintolatoiminnan edellyttämät muutokset huoneistossa, oli ennen käyttötarkoituksen määräävän rakennusluvan muuttamista ennenaikainen. Vaatimus nro 3 Asunto-osakeyhtiö ei ollut velvollinen kantajayhtiön vaatimuksesta hakemaan rakennusviranomaiselta rakennusluvassa määrätyn käyttötarkoituksen muuttamista. Rakennusluvassa määrätyn käyttötarkoituksen muutosta koskevasta hakemuksesta päättäminen oli tässä tapauksessa yksinomaan asunto-osakeyhtiön toimivaltaan kuuluva asia. Asunto-osakeyhtiöllä ei ollut lakiin perustuvaa velvollisuutta myöntyä käyttötarkoituksen muuttamista koskevaan osakkaansa vaatimukseen. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen. Asian on ratkaissut käräjätuomari Simo Vira. Turun hovioikeuden tuomio 19.4.2004 Avoin yhtiö valitti hovioikeuteen. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Heikki Impivaara, Juhani Leinonen ja Kari Hirvonen. Esittelijä Teija Vainiopää. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa Avoimelle yhtiölle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan yhtiö vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hyväksytään. Asunto-osakeyhtiö vastasi kanteeseen ja vaati sen hylkäämistä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut

1. Liedon Ilmaristen Osakesäästäjät avoin yhtiö omistaa huoneiston n:o 6 hallintaan oikeuttavat osakkeet Asunto-oy Kiikartornin omistamassa rakennuksessa. Huoneiston käyttötarkoitus on yhtiöjärjestyksen mukaan liikehuoneisto ja huoneistoa koskevan rakennusluvan mukaan myymälähuoneisto. Huoneisto on ollut vuodesta 2000 lähtien vuokrattuna ravintola- ja karaokebaaritoimintaan. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli 29.11.2000 päättänyt olla hakematta rakennuslupaa huoneiston ravintolakäytölle. Rakennuslautakunta on velvoittanut huoneiston haltijan sakon uhalla lopettamaan huoneistossa rakennusluvan vastaisen ravintolatoiminnan harjoittamisen. Turun hallinto-oikeus ei ole päätöksellään 3.12.2002 muuttanut rakennuslautakunnan päätöstä eikä Korkein hallinto-oikeus päätöksellään 18.11.2003 hallinto-oikeuden päätöstä. Huoneiston käyttötarkoitus
2. Kanteessaan avoin yhtiö on vaatinut ensinnäkin vahvistettavaksi, että liikehuoneistoa n:o 6 saadaan käyttää ravintolana (vaatimuskohta 1). Asunto-osakeyhtiö on vastustanut vaatimusta viitaten siihen, että huoneiston käyttö ravintolana on rakennusluvassa määritellyn huoneiston käyttötarkoituksen vastaista.
3. Huoneiston käyttötarkoitukseksi on siis asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määritelty liikehuoneisto. Asianosaisilla ei ole erimielisyyttä siitä tulkintakysymyksestä, salliiko yhtiöjärjestys huoneiston käytön ravintolana. Huoneiston rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus, käyttö myymälähuoneistona, on yhtiöjärjestyksessä määriteltyä suppeampi. Sen arviointi, salliiko huoneistoa koskeva rakennuslupa huoneiston käyttämisen ravintolana, kuuluu puolestaan rakennusvalvontaviranomaisille. Niin kuin edellä on todettu, Korkein hallinto-oikeus on päätöksellään 18.11.2003 pysyttänyt hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan päätökset, joilla oli velvoitettu lopettamaan huoneiston käyttö ravintolatoiminnan harjoittamiseen rakennusluvan vastaisena. Huoneiston käyttäminen ravintolana siten edellyttää huoneistoa koskevan rakennusluvan muuttamista käyttötarkoituksen osalta, josta päättäminen ei kuulu yleisen tuomioistuimen toimivaltaan. Huoneiston ravintolakäyttöä koskevalle vahvistusvaatimukselle ei näin ollen ole perusteita. Muutostyöt ja niihin tarvittava viranomaislupa
4. Lisäksi avoin yhtiö on vaatinut, että se oikeutetaan tekemään huoneistossa ravintolakäytön mahdollisesti vaatimat muutokset ja hakemaan sanotulle käytölle tarvittava viranomaislupa (vaatimuskohdat 2 ja 3). Asunto-osakeyhtiö on vastustanut myös näitä vaatimuksia katsoen, että asunto-osakeyhtiöllä ei ole velvollisuutta hakea rakennusviranomaisilta rakennusluvan mukaisen huoneiston käyttötarkoituksen muuttamista ja että vaatimus muutostöihin oikeuttamisesta on ennenaikainen ennen rakennusluvan muuttamista.
5. Avoin yhtiö on perustanut vaatimuksensa

§:n säännökseen osakkeenomistajan oikeudesta tehdä muutoksia hallitsemissaan tiloissa ja asunto-osakeyhtiön velvollisuudesta hakea muutosten vaatimat viranomaisluvat. Mainitun pykälän 1 momentin mukaan sanottuihin muutoksiin on saatava yhtiön hallituksen tai toisen osakkeenomistajan suostumus, jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Pykälän 2 momentin mukaan, jos muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on osakkeenomistajan kustannuksella haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Pykälän 3 momentissa puolestaan säädetään, että jos hallitus tai osakkeenomistaja ei anna suostumusta muutokseen, tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, mikäli sen raukeaminen olisi kohtuutonta ottaen huomioon toisaalta aiheutuvan haitan määrä ja toisaalta osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos tuomioistuin antaa suostumuksen muutokseen, sen on samalla velvoitettava osakkeenomistaja korvaamaan aiheutuva haitta täysimääräisesti sekä määrättävä muut tarpeelliset ehdot. Tuomioistuin voi myös oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisen luvan. 6. Lainkohdasta ja sen esitöistä (HE 216/1990 vp s. 55) ilmenee, että asunto-osakeyhtiöllä on velvollisuus hakea vaadittavat viranomaisluvat sellaisiin osakkeenomistajan hallitsemissaan tiloissa suunnittelemiin muutoksiin, joihin hän on

§:n nojalla oikeutettu. Asiassa on siten ensin arvioitava, onko avoimen yhtiön suunnittelemille muutoksille sanotusta lainkohdasta ilmenevät edellytykset. Asunto-osakeyhtiön velvollisuus muutosten vaatimien viranomaislupien hakemiseen puolestaan riippuu siitä, onko osakkeenomistajalla

§:n säännös huomioon ottaen oikeus sanottuihin muutoksiin. Pykälän 3 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus saattaa kysymykset oikeudestaan muutostöihin ja tarvittavien viranomaislupien hakemiseen tuomioistuimen ratkaistavaksi. Näin ollen avoimen yhtiön vaatimus yhtiön oikeuttamisesta suorittamaan ravintolakäytön edellyttämät muutokset huoneistossaan ei ole ennenaikainen niin kuin alemmat oikeudet ovat katsoneet. 7.

§:stä ilmenee, että osakkeenomistajan oikeus muutostöihin rajoittuu vain niihin tiloihin, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Siten osakkeenomistaja ei ole oikeutettu ilman yhtiön suostumusta sellaisiin muutostöihin, jotka joltain osin ulottuvat osakashallinnan ulkopuolisiin tiloihin. Hallitsemissaan tiloissakin osakkeenomistajalla on oikeus muutostöihin vain mainitusta säännöksestä ilmenevin edellä 5 kohdassa mainituin edellytyksin. Katsottuaan avoimen yhtiön vaatimuksen yhtiön oikeuttamisesta muutostöihin ennenaikaiseksi alemmat oikeudet eivät ole käsitelleet kysymystä, täyttyvätkö sanotut lain 77 §:stä ilmenevät edellytykset avoimen yhtiön suunnittelemille muutoksille. Tämän vuoksi asia on tältä osin syytä palauttaa käräjäoikeuteen. Päätöslauselma Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta kanteen vaatimuskohdan 1 osalta. Muilta osin hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomiot kumotaan ja asia palautetaan Turun käräjäoikeuteen, jonka tulee huomioon ottaen palauttamisen syy ottaa asia käsiteltäväkseen omasta aloitteestaan ja siinä laillisesti menetellä. Käräjäoikeuden on annettava lausunto myös Korkeimmassa oikeudessa esitetyistä oikeudenkäyntikuluvaatimuksista. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Mikko Tulokas (eri mieltä), Eeva Vuori, Gustav Bygglin ja Hannu Rajalahti. Esittelijä Jukka Sippo. Eri mieltä olevan jäsenen lausunto Oikeusneuvos Tulokas: Asiassa on perimmiltään kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiö velvollinen myötävaikuttamaan siihen, että yhtiöjärjestykseen liikehuoneistoksi merkitty huoneisto, jota on rakennusluvan mukaisesti käytetty myymälänä, muutetaan ravintolaksi. Asunto-osakeyhtiön toiminnan pääasiallisena tarkoituksena on palvella osakkeenomistajien asumistarvetta. Ravintolaliiketoiminnan harjoittamisesta voi aiheutua monenlaisia haittoja ja häiriöitä, jotka vähentävät asumisviihtyvyyttä ja vaikeuttavat siten asunto-osakeyhtiön päätarkoituksen toteuttamista. Tähän nähden ei ole perusteltua lähteä siitä, että rakennusluvassa toiseen tarkoitukseen käytettäväksi hyväksytyn liikehuoneiston osakkeiden omistajalla olisi asunto-osakeyhtiön kannasta riippumatta oikeus saada nyt kysymyksessä olevan kaltainen muutos rakennuslupaan merkittyyn huoneiston käyttötarkoitukseen. Muutos vaatii sekä asunto-osakeyhtiön suostumuksen että rakennuslupaviranomaisten hyväksymisen. Outoa olisikin, jos päätöksenteko näin konkreettisesti asunto-osakeyhtiötä ja sen osakkeita koskevassa asiassa olisi pelkästään rakennusviranomaisten tehtävänä.

§:ssä käsitellään osakkeenomistajan oikeutta tehdä muutostöitä hallinnassaan olevissa tiloissa. Muutokset edellyttävät yhtiön suostumusta, jos niistä voi seurata vahinkoa tai haittaa. Kun tällainen edellytys on asetettu usein varsin lyhytaikaisten rakennustöiden suorittamiselle, lienee selvää, että yhtiön myönteinen kanta on tarpeen myös sellaiselle käyttötarkoituksen muutokselle, josta voi asunto-osakeyhtiön asukkaille koitua merkittävää ja pysyvää haittaa. Hylkään valituksen.