KKO/2007/14

2007 false KKO:2007:14 Kaupungin lunastettua A:n omistaman tontin tuolloin voimassa olleen asemakaavan mukaisesti puisto- ja pysäköintialueeksi oli maaoikeuden lainvoiman saaneella tuomiolla vahvistettu tontin lunastuskorvaus. Asemakaavaa oli muutamien vuosien kuluttua muutettu niin, että alue oli määrätty rakennuskorttelialueeksi, ja alueelle oli rakennettu koulurakennus. A vaati käräjäoikeudessa kaupunkia vastaan ajamassaan vahingonkorvausta ja perusteettoman edun palauttamista koskevassa kanteessa tontista lisäkorvausta sillä perusteella, että kaupunki oli menetellyt moitittavasti ja hyvän hallintotavan vastaisesti. Korkeimman oikeuden päätöksestä ilmenevillä perusteilla katsottiin, ettei maaoikeuden tuomio estänyt kanteen tutkimista. Asian tausta A, joka oli kuollut 31.10.1990, oli omistanut Jyväskylässä 1 750 neliömetrin suuruisen tontin. Ympäristöministeriö oli vuonna 1988 vahvistanut Jyväskylän kaupunginvaltuuston edellisenä vuonna tekemän asemakaavan muuttamista koskevan päätöksen, jolla tontin käyttötarkoitus oli muutettu asuntotonttialueesta osin puistoalueeksi ja osin yleiseksi pysäköintialueeksi. Kaupunki oli vuonna 1992 pyytänyt lunastustoimitusta lunastaakseen tontin. Pohjois-Suomen maaoikeus oli 13.4.1994 antamassaan, lainvoiman saaneessa tuomiossa vahvistanut tontin lunastuskorvaukseksi 788 500 markkaa, mihin määrään oli sisältynyt korvausta tontin maapohjasta 566 500 markkaa ja rakennuksista 222 000 markkaa. Alueen asemakaava oli 15.1.2001 muutettu, ja alueelle oli rakennettu Jyväskylän normaalikoulun ala-asteen rakennus. Asian käsittely alemmissa oikeuksissa Kanne Jyväskylän käräjäoikeudessa A:n kuolinpesän osakkaat B ja C lausuivat Jyväskylän kaupunkia vastaan ajamassaan kanteessa, että heillä oli ollut jo asemakaavaa vuonna 1987 muutettaessa vahva epäilys siitä, että kaupungin perimmäisenä tarkoituksena ei ollut ollut käyttää aluetta yleisenä alueena, vaan rakentamiseen. Tontin lunastustoimituksen päätyttyä kaupunki ei ollut useaan vuoteen rakentanut aluetta asemakaavan mukaisesti puisto- ja pysäköintialueeksi. Valtion aloitteesta kaupunki oli muuttanut kaavaa siten, että lunastetulle alueelle oli voitu rakentaa Jyväskylän normaalikoulun ala-asteen uudisrakennus. Mikäli kuolinpesän tontti olisi lunastettu opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeseen, olisi tontilla ollut rakennusoikeutta maaoikeuden lunastuskorvauksen perusteena käyttämän 515 kerrosneliömetrin asemesta 1 149,75 kerrosneliömetriä. Kuolinpesä oli vaatinut maaoikeudessa kohteenkorvausta määrättäessä kerrosneliömetrin hinnaksi 2 070 markkaa ja kohteenkorvaukseksi yhteensä 2 601 982,50 markkaa. Kun kaupunki oli suorittanut lunastuskorvausta 788 500 markkaa, oli kaupunki edustanut valtiolle lunastusmenettelyssä kuolinpesän vahingoksi 1 813 482,50 markkaa vastaavan 305 005,86 euron edun. Kaupungin toimet lunastusmenettelyn jälkeen osoittivat, että kaupungilla ei alun pitäenkään ollut ollut tarkoitus rakentaa aluetta puisto- ja pysäköintialueeksi. Hakiessaan lunastusta jo tuolloin ilmeisen tietoisena siitä, että lunastuksen jälkeen asemakaavaa tultaisiin muuttamaan, kaupunki oli menetellyt kuolinpesää kohtaan moitittavasti ja hyvän hallintotavan vastaisesti sekä aiheuttanut kuolinpesälle taloudellisia menetyksiä toteuttaessaan lunastuksen lunastuskohteen todellista arvoa alhaisemmalla hinnalla. Muuttamalla asemakaavan puisto- ja pysäköintialueesta rakennuskortteliksi kaupunki oli hankkinut valtiolle kuolinpesän kustannuksella perusteetonta etua, jonka kaupunki oli velvollinen suorittamaan kuolinpesälle lisäkorvauksena. Kaupunki oli joka tapauksessa ryhtynyt pian lunastusmenettelyn jälkeen toimiin asemakaavan muuttamiseksi niin, että lunastettu tontti oli kaavoitettu ja rakennettu yleisen rakennuksen rakennuspaikaksi. Mainituilla perusteilla B ja C vaativat, että kaupunki velvoitetaan suorittamaan A:n kuolinpesälle lisäkorvauksena lunastetusta tontista ensisijaisesti 1 813 482,50 markkaa vastaavat 305 005,86 euroa tai, jos kerrosneliömetrin hinnaksi otettiin maaoikeuden vahvistama 1 100 markkaa, ainakin 698 225 markkaa vastaavat 117 433,02 euroa korkoineen. Käräjäoikeuden tuomio 23.11.2005 Käräjäoikeus, jossa kaupunki kiisti kanteen, katsoi tuomiosta tarkemmin ilmenevillä perusteilla jääneen näyttämättä, että Jyväskylän kaupungilla ei alun alkaenkaan ollut ollut tarkoitusta rakentaa lunastettua aluetta puisto- ja pysäköintialueeksi. Näyttämättä oli siten myös jäänyt, että kaupungin aikomuksena olisi jo alunpitäen ollut käyttää lunastettua aluetta muuhun tarkoitukseen kuin mihin se oli lunastuksella hankittu. Sitä, että kaupunki oli muutaman vuoden kuluttua lunastusmenettelyn päättymisestä ryhtynyt toimiin asemakaavan muuttamiseksi, ei voitu pitää hyvän hallintotavan vastaisena tai muutenkaan moitittavana menettelynä. Edelleen käräjäoikeus katsoi, ettei kaupunki ollut muuttamalla asemakaavan puisto- ja pysäköintialueesta rakennuskorttelialueeksi hankkinut valtiolle A:n kuolinpesän vahingoksi sellaista perusteetonta etua, jonka kaupunki olisi velvollinen suorittamaan kuolinpesälle lisäkorvauksena. Mainituilla perusteilla käräjäoikeus hylkäsi kanteen. Asian on ratkaissut käräjätuomari Erkki Marttila. Vaasan hovioikeuden päätös 24.3.2006 B ja C valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus varasi heille ja kaupungille tilaisuuden antaa lausumansa siitä, estikö Pohjois-Suomen maaoikeuden 13.4.1994 antaman tuomion oikeusvoima kanteessa esitettyjen vaatimusten tutkimisen. B ja C sekä kaupunki antoivat lausumat. Hovioikeus lausui, että asiassa oli kysymys siitä, oliko kaupunki 30.12.1987 laaditulla ja 23.8.1988 vahvistetulla kaavamuutoksella, sen jälkeen 5.5.1993 loppuun saatetulla rakennuslain 50 §:n mukaisella lunastuksella, kaavamuutoksella 28.2.2001 ja tontin myymisellä valtiolle / Senaatti-kiinteistöille 6.4.2001 aiheuttanut B:lle ja C:lle vahinkoa tai hankkinut heidän kustannuksellaan perusteetonta etua. B ja C olivat käräjäoikeudessa kanteensa perusteena vedonneet siihen, että jo lunastustoimituksen aikaan kaupunki oli ollut tietoinen siitä, ettei tonttia tultu käyttämään siihen tarkoitukseen, johon se oli lunastettu. Mikäli lunastukseen perusteeksi olisi ilmoitettu tontin nykyinen käyttötarkoitus, lunastuskorvaus olisi muodostunut suuremmaksi. Tämän vuoksi he olivat katsoneet olevansa oikeutettuja lisäkorvaukseen. Pohjois-Suomen maaoikeus oli 13.4.1994 antamallaan tuomiolla vahvistanut lunastuskorvauksen määrän. Lunastuskorvauksen määrä oli maaoikeuden tuomiolla sitovasti vahvistettu. Tuomion saatua lainvoiman ei niitä seikkoja, jotka olivat olleet ratkaisun perusteena tai joihin B ja C tuolloin olisivat voineet vedota, voitu saattaa uudelleen tuomioistuimen tutkittavaksi. Maaoikeuden tuomiossa lunastuskorvauksen laskemisen perusteena oli käytetty lunastettavan tontin rakennusoikeuden määrää ja sen kerrosneliömetrin hintaa. B ja C olivat lunastustoimituksessa ja maaoikeudessa katsoneet, että rakennusoikeuden määrän tulisi olla suurempi ja kerrosneliömetrin hinnan korkeampi kuin mitä sittemmin oli lainvoimaisesti vahvistettu. Samoin B ja C olivat nyt ajamassaan kanteessa lähteneet siitä, että rakennusoikeuden määrän tulisi olla suurempi ja kerrosneliömetrin hinnan korkeampi kuin mitä maaoikeus oli vahvistanut. Näiltä osin vaatimukset olivat laadultaan samanlaisia kuin maaoikeudessa. B ja C olivat katsoneet, että kaupunki jo lunastusta tehdessään oli tiennyt, että lunastettavan alueen käyttötarkoitus tuli olemaan toinen kuin mitä lunastusta haettaessa oli ilmoitettu. Tähän seikkaan B ja C olisivat voineet vedota jo maaoikeudessa korvausta korottavana seikkana. B:n ja C:n viittaamasta Itä-Suomen hovioikeuden tuomiosta 30.6.1983 ilmeni, että lunastuksen kohteena olevan alueen tuleva käyttötarkoitus johtaisi suurempaan korvaukseen kuin alueen lunastushetken mukainen käyttötarkoitus. B ja C eivät olleet kuitenkaan vedonneet edellä mainittuun seikkaan maaoikeudessa. Sen sijaan he olivat vedonneet tähän seikkaan nyt ajamassaan kanteessa. Kanne perustui näin ollen seikkaan, johon B ja C olivat jättäneet tietoisesti vetoamatta maaoikeudessa. B ja C olivat katsoneet, että heidän ajamansa kanteen perusteena olevat seikat olivat tapahtuneet vasta maaoikeuden tuomion antamisen jälkeen. Kaavamuutos oppilaitoksen rakentamiseksi ja alueen myyminen Senaatti-kiinteistöille oli tapahtunut maaoikeuden tuomion antamisen jälkeen. Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetussa laissa ei ole vahvistetun korvauksen muuttamisperusteena otettu huomioon sitä, että lunastetun alueen käyttötarkoitus myöhemmin muuttuu toiseksi kuin mitä se oli ollut lunastusta haettaessa. Kun muuttamismahdollisuutta ei ole laissa otettu huomioon, ei korvauksen määrää voitu saattaa uudelleen tuomioistuimen tutkittavaksi vetoamalla aikaisemman tuomion antamisen jälkeen sattuneisiin seikkoihin. Mainituilla perusteilla hovioikeus katsoi, että Pohjois-Suomen maaoikeuden 13.4.1994 antaman tuomion oikeusvoima esti B:n ja C:n nyt ajaman kanteen tutkimisen. Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja jätti kanteen tutkimatta. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Lasse Silvennoinen, Eija-Liisa Helin ja Juha Halijoki. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa B:lle ja C:lle myönnettiin valituslupa. B ja C vaativat valituksessaan hovioikeuden päätöksen kumoamista ja asian palauttamista hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi. Jyväskylän kaupunki vaati vastauksessaan valituksen hylkäämistä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Jyväskylän kaupunki oli lunastustoimituksessa oikeutettu lunastamaan A:n kuolinpesään kuuluneen tontin vuonna 1988 vahvistetun asemakaavan mukaisesti puistoalueeksi ja yleiseksi pysäköintialueeksi. Pohjois-Suomen maaoikeus on 13.4.1994 antamallaan, lainvoiman saaneella tuomiolla vahvistanut lunastuskorvaukseksi tontin maapohjasta 566 500 markkaa ja tontilla olevista rakennuksista 222 000 markkaa eli yhteensä 788 500 markkaa. Maapohjan osalta maaoikeuden ratkaisu on perustunut 515 kerrosneliömetrin määräiseen rakennusoikeuteen ja 1 100 markan hintaan kerrosneliömetriltä. A:n kuolinpesän osakkaat olivat maaoikeudessa vaatineet maapohjasta lunastuskorvaukseksi ensisijaisesti 1 863 400 markkaa 900 kerrosneliömetrin määräisen rakennusoikeuden ja 2 070 markan kerrosneliömetrihinnan perusteella sekä toissijaisesti 1 080 000 markkaa saman suuruisen rakennusoikeuden ja 1 200 markan kerrosneliömetrihinnan perusteella.
2. B ja C ovat käsiteltävänä olevassa, 31.12.2004 vireille panemassaan kanteessa vaatineet, että kaupunki velvoitetaan suorittamaan A:n kuolinpesälle tontin maapohjasta lunastuskorvauksen lisäksi korvaukseksi ensisijaisesti 1 813 482,50 markkaa vastaavat 305 005,86 euroa korkoineen tai toissijaisesti 698 225 markkaa vastaavat 117 433,02 euroa korkoineen.
3. B ja C ovat kanteessaan vedonneet muun muassa siihen, että heillä oli ollut jo vuonna 1987 vahva epäilys siitä, ettei kaupungin tarkoituksena ollut ollut käyttää aluetta kaavan muutoksen mukaisesti yleisenä alueena, vaan rakentamiseen. Kaupunki ei ollut lunastustoimituksen päätyttyä useaan vuoteen rakentanut aluetta kaavan mukaiseksi puisto- ja pysäköintialueeksi, vaan oli muuttanut valtion aloitteesta kaavaa siten, että alue oli varattu rakennustarkoitukseen. Alueen siirryttyä valtion omistukseen sille oli rakennettu Jyväskylän normaalikoulun ala-asteen rakennus. Kaupungin toimet lunastusmenettelyn jälkeen osoittivat, ettei kaupungilla ollut ollut alun pitäenkään tarkoitusta rakentaa aluetta puisto- ja pysäköintialueeksi. B ja C ovat katsoneet, että kaupunki oli hakiessaan lunastusta ilmeisen tietoisena siitä, että lunastuksen jälkeen asemakaavaa tultiin muuttamaan, menetellyt kuolinpesää kohtaan moitittavasti ja hyvän hallintotavan vastaisesti. Menettelyllään kaupunki oli hankkinut kuolinpesän vahingoksi valtiolle perusteetonta etua, koska valtio oli saanut kysymyksessä olleen rakennuspaikan halvemmalla kuin alueen hinta olisi ollut vapaaehtoisessa kaupassa tai valtion hakemassa lunastusmenettelyssä. Tämän edun kaupunki on velvollinen suorittamaan lisäkorvauksena kuolinpesälle. Kaupunki oli joka tapauksessa ryhtynyt pian lunastusmenettelyn jälkeen toimiin kaavan muuttamiseksi niin, että lunastettu tontti oli kaavoitettu yleisen rakennuksen rakennuspaikaksi.
4. Määrällisesti kanteen ensisijainen lisäkorvausvaatimus on perustunut opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueen rakennusoikeuteen ja kuolinpesän maaoikeudessa vaatimaan kerrosneliömetrihintaan ja toissijainen vaatimus mainittuun rakennusoikeuteen ja maaoikeuden vahvistamaan kerrosneliömetrihintaan.
5. Kysymys on siitä, estääkö maaoikeuden tuomio B:n ja C:n kanteen tutkimisen. Tätä harkittaessa on tarkasteltava ensin sitä, millä perusteilla ja millaisessa menettelyssä lunastuskorvaus määrätään lunastustoimituksessa. Lunastusta koskevista säännöksistä
6. Lunastustoimituksessa sovelletun rakennuslain 50 §:n 1 momentin (370/1958) mukaan kaupunki sai asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa katualueen, torin, katuaukion, virkistysalueen sekä sellaisen yleisen rakennuksen tontin, liikenne-, vaara- ja erityisalueen, joka oli asemakaavassa tarkoitettu kaupungin laitokselle tai muihin kaupungin tarpeisiin. Toimituksessa tuli noudattaa mainitun lain 137 c §:n (604/1977) mukaan kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslaki) säännöksiä.
7. Lunastuslain 29 §:n mukaan lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi korvaus lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Lunastuskorvaus muodostuu kohteen- ja haitankorvauksesta sekä vahingonkorvauksesta. Lain 30 §:ssä ovat säännökset siitä, miten kohteenkorvaus tulee selvittää. Lain 31 §:n 1 momentin mukaan, jos se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, korvaus on määrättävä vastaamaan sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta.
8. Lunastuslain 41 §:n mukaan korvausta koskevat kysymykset on pääsääntöisesti tutkittava ja ratkaistava viran puolesta. Lunastustoimituksen ja riita-asiain oikeudenkäynnin välisestä erosta
9. Niin kuin edellä mainitut säännökset jo osoittavat, poikkeaa lunastustoimituksessa noudatettava menettely merkittävästi riita-asiain oikeudenkäyntimenettelystä. Ensinnäkin lunastustoimitus on sidottu toimituksen perusteeseen ja toiseksi toimituksessa määrätään lunastettavan omaisuuden omistajalle lunastuslain nojalla täysi korvaus viran puolesta. Tämä merkitsee sitä, että lunastustoimituksessa voidaan määrätä korvauksia vain lunastuslaissa säädetyillä perusteilla ja että lunastustoimikunta ei ole sidottu asianosaisten toimituksessa esittämiin vaatimuksiin tai niiden perusteiksi vetoamiin seikkoihin. Tämä koskee erityisesti kohteenkorvausta, mistä tässä tapauksessa on kysymys. Kanteen tutkiminen
10. Tontin lunastuskorvaus on määrätty lunastuslain säännösten nojalla sen aikaisemman käyttötarkoituksen ja lunastushetken hintatason perusteella. Asiassa ei ole edes väitetty, että kaupunki olisi ryhtynyt lunastustoimituksen aikaan toimenpiteisiin asemakaavan muuttamiseksi tai että kaavan muuttaminen olisi ollut tuolloin muutoinkaan sillä tavoin ajankohtainen, että se olisi voinut vaikuttaa lunastuskorvauksen määrään. Sen vuoksi sillä seikalla, että B ja C ovat kertoneet olleensa jo tuolloin siinä käsityksessä, että tonttia ei tultaisi käyttämään lunastuksen jälkeen kaavan mukaiseen tarkoitukseen, ei olisi voinut olla merkitystä lunastuskorvausta määrättäessä siinäkään tapauksessa, että sanottuun seikkaan olisi vedottu toimituksessa.
11. B:n ja C:n kannetta tulee puolestaan tarkastella kaupungin moitittavaan menettelyyn perustuvana vahingonkorvauskanteena tai edunpalautuskanteena, joka perustuu eri seikkoihin kuin mistä lunastustoimituksessa ja maaoikeudessa on ollut kysymys. Maaoikeuden tuomiolla ei ole ratkaistu eikä voitukaan ratkaista niiden seikkojen vaikutusta, joihin B ja C ovat kanteessaan vedonneet vaatimansa korvauksen perusteina. Sillä seikalla, että B ja C ovat perustelleet vaatimiensa korvausten määriä sekä maaoikeudessa että nyt ajamassaan kanteessa tontin rakennusoikeuden määrällä ja kerrosneliömetrin hinnalla, ei ole tässä suhteessa merkitystä.
12. Mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei maaoikeuden tuomio ole esteenä B:n ja C:n kanteen tutkimiselle.
13. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, että se on otettuaan vastaan asiassa esitetyn todistelun hylännyt kanteen osaksi näyttämättömänä. Jätettyään kanteen tutkimatta hovioikeus ei ole ottanut lainkaan kantaa pääasiaan. Tässä tilanteessa ei ole tarkoituksenmukaista, että Korkein oikeus ottaisi asian välittömästi tutkittavakseen. Asian käsittelyä on siten jatkettava hovioikeudessa. Päätöslauselma Hovioikeuden päätös kumotaan. Asia palautetaan Vaasan hovioikeuteen, jonka tulee omasta aloitteestaan ottaa se uudelleen käsiteltäväkseen. Asian ovat ratkaisseet presidentti Pauliine Koskelo sekä oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Kari Kitunen, Gustav Bygglin ja Soile Poutiainen. Esittelijä Eeva-Liisa Sarvilinna-Heimonen.