KKO/2007/18

2007 false KKO:2007:18 A oli ostaessaan määräalan B:ltä sitoutunut siihen, että hänen oli halutessaan luopua tilastaan tarjottava sitä kauppakirjassa tarkemmin määriteltyjen B:n läheisten lunastettavaksi. A oli sittemmin tehnyt C:n kanssa maanvuokrasopimuksen, jolla hän oli antanut kyseisen kiinteistön 100 vuoden määräajaksi vuokralle C:lle. D, joka oli edellä mainitussa kauppakirjassa tarkoitettu B:n läheinen, nosti A:ta ja C:tä vastaan kanteen, jossa hän vaati maanvuokrasopimuksen julistamista pätemättömäksi varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetussa laissa säädetyillä perusteilla. Kysymys siitä, tuliko D:n vaatimus tutkia. Kysymys myös mahdollisuudesta ratkaista kiinteistön lunastusoikeutta ja lunastushintaa koskeva vahvistamisvaatimus välimiesmenettelyssä. Asian käsittely alemmissa oikeuksissa Asian tausta B oli myynyt 11.10.1968 allekirjoitetulla kauppakirjalla tyttärelleen A:lle Pähkinä-nimisestä tilastaan sittemmin Mustikkamäki-nimiseksi tilaksi lohotun määräalan. Kauppakirjan kohtaan 5 oli sisältynyt seuraava ehto: Jos ostaja haluaa luopua tilastaan, on hänen siinä tapauksessa, että Pähkinä tai jokin siitä erotettu tila silloin vielä on myyjän ja hänen lapsensa taikka tämän aviopuolison omistuksessa, tarjottava sitä näiden lunastettavaksi. Jos useammat haluavat lunastaa, on etuoikeus myyjällä ja sen jälkeen ostajan rajanaapurilla ja heidän jälkeensä lähinnä seuraavalla omistajalla ja niin edelleen. Jos lunastusoikeudesta tai lunastushinnasta ei sovita, jätetään asia välimiesoikeuden ratkaistavaksi siitä voimassa olevan lain mukaan. B oli myynyt 8.11.1968 allekirjoitetulla kauppakirjalla toiselle tyttärelleen D:lle samasta tilasta sittemmin Hiekkaranta-nimiseksi tilaksi lohotun määräalan. A oli antanut Mustikkamäki-nimisen tilansa 17.1.2003 solmitulla maanvuokrasopimuksella vuokralle veljensä pojalle C:lle 100 vuoden vuokra-ajaksi. D:n kanne Vakka-Suomen käräjäoikeudessa D vaati A:ta ja C:tä vastaan nostamassaan kanteessa, että A:n ja C:n solmima maanvuokrasopimus julistetaan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetussa laissa säädetyillä perusteilla pätemättömäksi ja että maanvuokraoikeuden kirjaus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin julistetaan mitättömäksi. Lisäksi D vaati vahvistettavaksi, että hänellä on oikeus lunastaa kyseessä oleva kiinteistö A:lta tämän pyytämällä ja hänen hyväksymällään 20 000 euron hinnalla. A:n ja C:n oikeudenkäyntiväitteet A ja C vaativat erillisissä vastauksissaan, että kanne jätetään tutkimatta. D:ltä puuttui puhevalta vaatia maanvuokrasopimuksen julistamista pätemättömäksi, koska hän ei ollut sopimuksen osapuoli. C väitti lisäksi, ettei D:llä ollut oikeussuojan tarvetta senkään vuoksi, ettei sopimus estänyt D:tä käyttämästä väittämäänsä lunastusoikeutta. A vetosi lisäksi siihen, ettei D omistanut vuokralle annettua kiinteistöä eikä D:llä siten ollut välitöntä oikeudellista etua saada maanvuokrasopimuksen pätemättömyys vahvistetuksi. Kauppakirjan edellä mainitun ehdon perusteella kysymykset lunastusoikeudesta ja lunastushinnasta kuuluivat välimiesmenettelyssä ratkaistaviksi. D:n lausuma D katsoi lausumassaan, että hänellä oli oikeus vedota maanvuokrasopimuksen pätemättömyyteen, koska maanvuokrasopimus loukkasi hänen 11.10.1968 päivättyyn kauppakirjaan perustuvaa lunastusoikeuttaan ja hänellä siten oli asiassa oikeussuojan tarve. Kiinteistön lunastusoikeutta ja lunastushintaa koskevia riitoja ei voitu saattaa välimiesmenettelyssä ratkaistaviksi, vaan laillinen tuomioistuin oli yksinomaisesti toimivaltaiseksi säädetty kiinteistön sijaintipaikan yleinen alioikeus. Käräjäoikeuden päätös 13.11.2003 Käräjäoikeus lausui, että D ei ollut maanvuokrasopimuksen osapuoli. Tämän vuoksi häneltä puuttui puhevalta vaatia sopimuksen julistamista pätemättömäksi oikeustoimilain säännöksistä johtuvilla pätemättömyysperusteilla. D oli perustanut lunastusoikeutta koskevat vaatimuksensa kauppakirjan ehtoon, jossa myyjän ja ostajan välisin sopimuksin oli sovittu kolmannen hyväksi tulevasta lunastusoikeudesta. Vedotessaan tähän sopimusehtoon D oli samalla tullut sidotuksi ehtoon sisältyvään välityslausekkeeseen. Lunastusoikeuden ja lunastushinnan vahvistaminen oli kysymys, joka sinänsä voi kuulua välimiesmenettelyssä ratkaistavaksi. Näillä perusteilla käräjäoikeus jätti kanteen tutkimatta. Asian on ratkaissut käräjätuomari Arto Toukosalo. Turun hovioikeuden päätös 8.2.2005 Hovioikeus, jonne D valitti, ei muuttanut käräjäoikeuden päätöstä. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Pirkko Mikkola, Jukka Uusitupa ja Matti Jalava. Esittelijä Nina Porkka. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa D:lle myönnettiin valituslupa. D vaati valituksessaan, että hovioikeuden päätös kumotaan ja asia palautetaan Vakka-Suomen käräjäoikeuteen. A ja C vastasivat valitukseen. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Kauppakirjan ehdon pätevyydestä

1. B:n ja A:n väliseen 11.10.1968 allekirjoitettuun kauppakirjaan sisältyy ehto, jonka mukaan A:n on halutessaan luopua ostamastaan tilasta tarjottava sitä ehdossa tarkemmin määritellyin edellytyksin myyjän tai hänen lapsensa lunastettavaksi. Ehdossa on lisäksi määrätty, että "Jos useammat haluavat lunastaa, on etuoikeus myyjällä ja sen jälkeen ostajan rajanaapurilla ja heidän jälkeensä lähinnä seuraavalla omistajalla ja niin edelleen."
2. A ja C ovat väittäneet, että kyseessä oleva lunastusoikeutta koskeva ehto on asetuksen, sisältävä sääntöjä sen estämiseksi, ettei sopimattomia ehtoja tehtäisi kiinteän omaisuuden kaupoissa ja maa-omaisuuksia liiallisesti raskautettaisi eläkkeellä ja muilla rasituksilla (21/1864), 2 §:n nojalla mitätön tai pätemätön.
3. Edellä selostettu B:n ja A:n väliseen kauppakirjaan sisältyvä ehto on, siinä käytetyistä lunastussanoista huolimatta, luonteeltaan etuostolauseke, jossa tietyille henkilöille tarjotaan mahdollisuus ennen muita ostaa muuten sivulliselle luovutettavaksi aiottu tila. Lunastustilanteen syntyminen edellyttää, että tilan omistaja haluaa luopua tilastaan. Ehto ei siten millään tavoin vaikuta B:n ja A:n välisen kiinteistökaupan pysyvyyteen. Ehto ei ole sellainen purkava ehto, jota mainitussa asetuksessa tarkoitetaan, eikä välipuhetta muutenkaan ole osoitettu kiinteistökaupan ehtona pätemättömäksi. D:n puhevalta
4. D:n kanne maanvuokrasopimuksen julistamisesta pätemättömäksi varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain säännöksistä johtuvilla pätemättömyysperusteilla on alemmissa oikeuksissa jätetty tutkimatta, koska D ei ole ollut tuon maanvuokrasopimuksen osapuoli ja häneltä puuttui näin ollen puhevalta.
5. Arvioitaessa kysymystä siitä, onko D:llä puhevalta asiassa, merkitystä ei ole sillä, ettei D ole maanvuokrasopimuksen osapuoli. D:n kanne perustuu siihen, että koko sopimusjärjestelyn tarkoituksena oli loukata hänen lunastusehtoon perustuvia oikeuksiaan estämällä lunastusoikeuden toteutuminen ja että C oli tässä tarkoituksessa oman etunsa vuoksi laatinut maanvuokrasopimuksen. Sopimus oli D:n mukaan saatu aikaan A:ta petollisesti viettelemällä sekä tämän sairaudesta johtuvaa ymmärtämättömyyttä ja C:stä riippuvaista asemaa hyväksi käyttäen. D:n mukaan C:n oli kaikista olosuhteista tietoisena kunnianvastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen.
6. Vaatimalla maanvuokrasopimuksen julistamista pätemättömäksi D pyrkii saamaan vahvistetuksi, että maanvuokrasopimus on häneen nähden tehoton. D perustaa vaatimuksensa siihen, että kysymys sopimuksen pätevyydestä vaikuttaa välittömästi hänen lunastusehdon mukaisiin oikeuksiinsa. Hänen kanteensa perimmäisenä tarkoituksena on saada vahvistetuksi, että hänellä on oikeus lunastaa maanvuokrasopimuksessa tarkoitettu tila siten, ettei tämä vuokraoikeus rasita sitä. Sen vuoksi ratkaisun antaminen D:n kanteessa esitetystä vaatimuksesta edellyttää sen tutkimista, onko maanvuokrasopimus pätemätön varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetussa laissa säädetyillä pätemättömyysperusteilla. Näin ollen kysymys maanvuokrasopimuksen pätevyydestä on D:n kanteen hyväksymisen eikä tutkimisen edellytys. Alempien oikeuksien ei siten olisi lausumillaan perusteilla tullut jättää D:n kannetta tältä osin tutkimatta. Välityslauseke
7. D on väittänyt, ettei hänen ja A:n välillä ole välityssopimusta ja ettei hän ole sidottu kauppakirjan ehtoon sisältyvään välityslausekkeeseen.
8. D on B:n lapsi, jolla on kauppakirjan sopimusehdon mukainen etuosto-oikeus kysymyksessä olevaan kiinteistöön. D perustaa vaatimuksensa tuohon kauppakirjaan. Siinä määrätään, että lunastusoikeudesta ja lunastushinnasta aiheutuvat riidat jätetään välimiesten ratkaistaviksi. Näin ollen D:n kannetta ei välimiesmenettelystä annetun lain 5 §:n 1 momentin mukaan voida ottaa tuomioistuimessa tutkittavaksi, jos asia on sellainen, että se lain mukaan voidaan jättää välimiesten ratkaistavaksi ja vastapuoli tekee siitä väitteen ennen kuin hän vastaa pääasiaan.
9. D on kuitenkin lisäksi väittänyt, ettei kannetta voida saattaa välimiesten ratkaistavaksi, koska kanteessa tarkoitettu riitakysymys koskee kiinteistöä ja koska tällainen kysymys voidaan tutkia vain siinä tuomioistuimessa, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee.
10. D:n väitteen johdosta Korkein oikeus toteaa seuraavan. Se, etteivät asianosaiset voi käräjäoikeuteen kuuluvassa riita-asiassa pätevästi sopia asian tutkimisesta muussa kuin lain mukaan toimivaltaisessa tuomioistuimessa, ei merkitse sitä, ettei riitakysymystä saataisi asianosaisten välisin sopimuksin määrätä välimiesten ratkaistavaksi. Välimiesmenettelystä annetun lain 2 §:n mukaan saadaan yksityisoikeudellinen riitakysymys, josta voidaan tehdä sovinto, asianosaisten välisin sopimuksin jättää välimiesten ratkaistavaksi. Arvioitaessa, onko riitakysymys tällainen, merkitystä ei ole sillä, voivatko asianosaiset pätevästi sopia riidan ratkaisemisesta muussa valtion tuomioistuimessa kuin siinä, joka lain mukaan on toimivaltainen.
11. D on kanteessaan vaatinut vahvistettavaksi, että hänellä on kauppakirjaan sisältyvän lunastusehdon nojalla oikeus lunastaa kyseessä oleva kiinteistö A:lta tämän pyytämällä ja hänen hyväksymällään 20 000 euron hinnalla. Lunastusoikeuden toteuttaminen perustuu siten asianosaisten väliseen sopimukseen ja kysymys on siitä, ovatko sopimusehdon mukaiset lunastusoikeuden edellytykset olemassa. Kysymys voidaan näin ollen saattaa välimiesmenettelyssä ratkaistavaksi. Myös lunastushinta on sellainen kysymys, josta asianosaiset voivat keskenään sopia.
12. A on ennen pääasiaan vastaamista esittänyt väitteen siitä, että mainitut kysymykset on välityslausekkeen mukaisesti ratkaistava välimiesmenettelyssä. Tämän vuoksi D:n vaatimuksia ei tältä osin voida tutkia. Päätöslauselma Hovioikeuden ja käräjäoikeuden päätökset kumotaan ja poistetaan siltä osin kuin D:n maanvuokrasopimuksen pätemättömäksi julistamista koskeva kanne ja siihen liittyvä vaatimus vuokraoikeuden kirjaamisen julistamisesta mitättömäksi on jätetty tutkimatta. Asia palautetaan tältä osin Vakka-Suomen käräjäoikeuteen, jonka tulee ottaa se omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväksi ja huomioon ottaen palauttamisen syy siinä laillisesti menetellä. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Gustaf Möller, Kati Hidén, Gustav Bygglin ja Pertti Välimäki. Esittelijä Lea Nousiainen.