2009 false KKO:2009:22 Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli yhtiön hallituksen esityksen perusteella päättänyt muuttaa kohtuuttomana pitämäänsä yhtiöjärjestystä siten, että yhtiössä aikaisemmasta poiket

§:n määräysten mukaan osakkeenomistaja on oikeutettu maksamaan osakkeitaan rasittavan osuuden asunto-osakeyhtiön kiinnelainoista, maksuperusteen ollessa osakkaan hallitseman huoneiston yhtiöjärjestyksessä mainittu pinta-ala. Lainaosuutensa maksaneelta osakkeenomistajalta perittävä vastike lasketaan vastaamaan hänen osuuttaan yhtiön kaikista muista paitsi edellä mainituista lainoista johtuneista menoista. Milloin osakas on maksanut lainaosuudestaan vain määräosan, määrätään hänen vastikkeensa siten, että siihen edellä mainittujen muiden menojen osuuden lisäksi lasketaan kuuluvaksi vielä maksamattoman lainaosuuden yhtiölle aiheuttamat kustannukset. Pykälässä todetaan, että siinä tarkoitettu lainaosuus huoltoasematilojen osalta on täysin maksettu. Asunto-osakeyhtiön hallitus ehdotti yhtiökokoukselle yhtiöjärjestyksen 6 §:n määräyksiä muutettavaksi ja 7 §:n määräykset kumottaviksi sillä perusteella, että ne tuottivat huoltoaseman hallintaan oikeuttavat osakkeet omistavalle Oy Teboil Ab:lle (jäljempänä Teboil) merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella. Ehdotettu uusi 6 § oli seuraavan sisältöinen: "Yhtiökokous määrää vuosittain osakkeenomistajien yhtiölle maksettavan vastikkeen suuruuden. Vastikkeen maksuajan ja -tavan määrää hallitus. Vastike jaetaan hoito- ja rahoitusvastikkeeseen siten, että kaikki muut kustannukset kuin ne, jotka jäljempänä on määrätty katettaviksi rahoitusvastikkeella tai vesimaksulla, katetaan hoitovastikkeella. Hoito- ja rahoitusvastike lasketaan käyttäen perusteena 4 §:ssä mainittuja huoneistojen pinta-aloja. Hoito- ja rahoitusvastikkeen suuruus on myymälähuoneistolta kaksinkertainen, toimistohuoneistoilta 1,5-kertainen ja huoltoaseman 4 hallia, myymälän, varaston ja sosiaaliset tilat käsittäviltä tiloilta, pinta-alat yhteensä 280 m 2, 1,5-kertainen sekä huoltoaseman 153 autopaikoista, pinta-ala yhteensä 1 800 m 2, 0,3-kertainen asuinhuoneistoihin verrattuna. Hoitovastikkeella katetaan yhtiön kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta ja hoidosta aiheutuvat kustannukset. Rahoitusvastikkeella katetaan yhtiön pitkäaikaisten lainojen aiheuttamat kustannukset. Pitkäaikaisia lainoja voidaan yhtiökokouksen päätöksellä ottaa yhtiön kiinteistön rakentamista, peruskorjausta, perusparantamista, lisärakentamista ja muita vastaavia tarkoituksia varten. Osakkeenomistaja on oikeutettu maksamaan yhtiölle huoneistojen lattiapinta-alojen mukaan laskettavan rahoitusvastikkeeseen sisältyvän osuutensa yhtiön edellä tarkoitetuista pitkäaikaisista lainoista. Lainaosuuden suorituksen tulee tapahtua hallituksen määräämänä aikana, ja hallitus voi määrätä myös kerralla vastaanotettavan lainaosuuden suorituserän suuruuden. Osakkeenomistajalta vastaanotettu lainaosuussuoritus on yhtiön viipymättä käytettävä lainojen lyhentämiseen sen mukaan kuin on maksettaessa tarkoitettu. Vedenkulutuksesta suoritetaan yhtiölle eri korvaus vesimaksuna. Yhtiökokous määrää vesimaksun suuruuden käyttäen perusteena kussakin huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärää. Myymälä- ja toimistohuoneistoista suoritetaan yhden henkilön vesimaksua vastaava korvaus jokaiselta huoneiston pinta-alan alkavalta 50 m 2 :ltä. Jos huoneistoon on asennettu vesimittari, niin vesimaksu lasketaan vesimittarin osoittaman kulutuslukeman mukaan. Vesimittarin asentamisesta päättää yhtiön hallitus. Huoneistoista kulutetusta sähköstä suoritetaan yhtiölle eri korvaus, jonka suuruuden määrää yhtiön hallitus käyttäen laskentaperusteena huoneistokohtaisten mittareiden osoittamia kulutuslukemia. Veden- ja sähkönkulutuksesta johtuvien maksujen maksuajan ja -tavan määrää yhtiön hallitus." Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous päätti 31.3.2005 muuttaa yhtiöjärjestystä edellä kerrotulla tavalla ja nostaa kanteen yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseksi, mikäli kaikki osakkeenomistajat eivät anna suostumustaan yhtiöjärjestyksen muuttamiseen. Yhtiökokouksessa oli edustettuna 19 huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat, joista 18 (3 003 ääntä) kannatti yhtiöjärjestyksen muuttamista ja kanteen nostamista. Teboilin eläkesäätiö (254 ääntä) vastusti yhtiöjärjestyksen muuttamista ja kanteen nostamista. Asunto-osakeyhtiössä on 44 asuinhuoneistoa, neljä myymälähuoneistoa, kuusi toimistohuoneistoa ja huoltoasematilat. Teboil, joka oli yksi asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaista, ei antanut suostumustaan yhtiöjärjestyksen muuttamiseen. Asunto-osakeyhtiö nosti Turun käräjäoikeudessa kanteen Teboilia ja Teboilin eläkesäätiötä vastaan vaatien yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista. Käräjäoikeus jätti päätöksellään 7.4.2006 kanteen Teboilin eläkesäätiöön kohdistettuna sillensä, koska asunto-osakeyhtiö oli peruuttanut kanteensa tältä osin säätiön myytyä osakkeensa ja ostajan sittemmin hyväksyttyä yhtiöjärjestyksen muutokset. Turun käräjäoikeuden tuomio 27.4.2006 Hallituksen kanneoikeus Käräjäoikeuden mukaan asunto-osakeyhtiölain 43 § ei edellytä, että ehdotus yhtiöjärjestyksen muuttamisesta tuodaan yhtiökokouksen käsiteltäväksi nimenomaan tietyn osakkeenomistajan aloitteesta, vaan yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseen tähtäävä menettely voi alkaa myös hallituksen aloitteesta. Useimmiten juuri hallitus tekee aloitteen yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi. Hallituksen kanneoikeuden edellyttämä enemmistöpäätös turvasi sen, että myös hallituksen tekemä ehdotus yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi aina perustui osakkeenomistajien tahtoon. Koska tarvittava enemmistö yhtiökokouksessa oli kannattanut muutosehdotusta ja ehdotusta kanteen nostamisesta, hallituksella oli oikeus kanteen ajamiseen. Kanteen nostaminen Asunto-osakeyhtiölain 43 §:n mukaan yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskeva kanne on nostettava niitä osakkeenomistajia vastaan, jotka yhtiökokouksessa ovat vastustaneet yhtiöjärjestyksen muuttamista tai ovat evänneet tarvittavan suostumuksen antamisen. Teboilin eläkesäätiö oli ainoa osakkeenomistaja, joka yhtiökokouksessa oli vastustanut yhtiöjärjestyksen muuttamista. Kanne oli siten nostettu niitä osakkeenomistajia vastaan, jotka yhtiökokouksessa olivat vastustaneet yhtiöjärjestyksen muuttamista. Asunto-osakeyhtiölain 42 §:n 1 momentin mukaan päätös yhtiöjärjestykseen otetun vastikeperusteen muuttamisesta vaatii 40 §:n mukaisen määräenemmistön lisäksi niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joiden maksuvelvollisuus muutoksen johdosta kasvaa. Oli riidatonta, että yhtiöjärjestyksen yhtiövastiketta koskevat muutosehdotukset lisäsivät Teboilin maksuvelvoitteita yhtiötä kohtaan, koska Teboil ei yhtiöjärjestyksen mukaan maksanut huoltamon lämmityksestä sekä kulutetusta sähköstä ja vedestä sekä veroista maksettavan korvauksen lisäksi mitään vastiketta huoltoaseman hallintaan oikeuttavien osakkeiden osalta, mutta oli muutosehdotuksen mukaan muiden osakkeenomistajien tavoin velvollinen maksamaan yhtiövastiketta myös näiden osakkeiden osalta. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen oli sen vuoksi edellyttänyt Teboilin suostumusta ja kanne oli pitänyt nostaa Teboilia vastaan. Asunto-osakeyhtiölain 42 §:n 2 momentin mukaan päätös vastikeperusteen muuttamisesta siten, että vastikkeen perusteeksi otetaan muun perusteen tilalle luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todellinen kulutus, on kuitenkin pätevä, jos päätös on tehty 40 §:ssä säädetyllä tavalla. Niiden osakkeenomistajien suostumusta, joiden maksuvelvollisuus tällaisen muutoksen johdosta mahdollisesti kasvaa, ei tällöin tarvita. Veden kulutuksesta ei voimassa olevan yhtiöjärjestyksen (jäljempänä vanha yhtiöjärjestys) mukaan suoritettu eri maksua paitsi toimistohuoneisto nro 6:n ja huoltoaseman osalta, jotka maksoivat vedestä kulutuksen mukaan. Muiden huoneistojen osalta korvaus veden kulutuksesta sisältyi vastikkeeseen. Yhtiöjärjestyksen muutosehdotuksen mukaan veden kulutuksesta maksettiin kaikista huoneistoista vastikkeen lisäksi erillinen vesimaksu mittarin osoittaman kulutuslukeman mukaan, jos huoneistoon oli asennettu vesimittari, ja muuten huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella sekä myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta yhden henkilön vesimaksua vastaava korvaus jokaiselta huoneiston pinta-alan alkavalta 50 neliömetriltä. Vastikeperusteen muuttamiseen siten, että veden kulutuksesta maksettiin erillinen vesimaksu, oli riittänyt asunto-osakeyhtiölain 40 §:n mukainen enemmistöpäätös, koska ehdotettu vastikeperuste oli luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva kulutus. Veden todellinen kulutus oli helpoimmin todettavissa jollakin mittarilla. Veden todellinen kulutus oli kuitenkin arvioitavissa myös muulla tavalla kuin mittarin avulla. Lain esitöissä (HE 216/1990 vp s. 39) todetaan, että veden kulutuksen mittausta huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärää käyttäen on pidettävä sallittuna vastikeperusteena. Vastikeperusteen ei lain esitöiden mukaan myöskään tarvitse olla asuinhuoneistolle sama kuin liikehuoneistolle. Käytännössä myös liikehuoneistojen vedenkulutuksen mittaamista muutosehdotuksessa kerrotulla tavalla siten, että yhden henkilön vesimaksua vastaava määrä maksetaan esimerkiksi jokaiselta huoneiston pinta-alan alkavalta 50 neliömetrilta, on pidetty mahdollisena. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vesimaksun osalta ei näin ollen ollut edellyttänyt osakkeenomistajien suostumusta. Sen sijaan kysymys siitä, merkitsikö ehdotettu yhtiöjärjestyksen muutos muilta osin, että maksuvelvollisuus myös jonkun toisen osakkeenomistajan kuin Teboilin osalta kasvaisi niin, että muutosehdotus olisi edellyttänyt myös tämän osakkeenomistajan suostumusta, oli epäselvempi. Vanhan yhtiöjärjestyksen 6 §:n mukaan muiden huoneistojen kuin huoltoaseman osalta suoritettiin asunto-osakeyhtiön kustannusten kattamiseksi yksi vastike huoneistojen pintaalan mukaan jyvitettynä huoneiston käyttötarkoituksen mukaan. Muutosehdotuksessa vastike oli jaettu hoito- ja rahoitusvastikkeeseen. Ehdotuksen mukaan molemmat vastikkeet maksettiin samalla tavalla jyvitettyinä. Osakkeenomistajien suostumusta vastikkeen hajoittamiseen hoito- ja rahoitusvastikkeeseen ei tarvittu, mikäli maksuperuste pysyi samana kuin ennen muutosta. Epäselvä tilanne johtui vanhan

§:stä, jonka mukaan osakkeenomistaja oli oikeutettu maksamaan osakkeitaan rasittavan osuuden asunto-osakeyhtiön kiinnelainoista, maksuperusteen ollessa osakkaan hallitseman huoneiston yhtiöjärjestyksessä mainittu lattiapinta-ala. Selvää viittausta 6 §:ssä määriteltyyn jyvitykseen ei tässä kohdin ollut. Jos katsottiin, että 7 § sisälsi todellisen lattiapinta-alan mukaan ilman jyvitystä laskettavan rahoitusvastikeperusteen, ehdotettu muutos, jonka mukaan rahoitusvastike liikehuoneistoista ja myymälöistä maksettiin jyvitettynä, merkitsisi näiden huoneistojen osalta, että osakkeenomistajien maksuvelvollisuus yhtiötä kohtaan kasvaisi ehdotetun muutoksen johdosta ja muutos olisi edellyttänyt myös näiden osakkeenomistajien suostumusta.

§:ssä todettiin kuitenkin myös, että siinä tarkoitettu lainaosuus oli täysin maksettu huoltoaseman hallintaan oikeutettavien osakkeiden osalta. Sanamuoto tältä osin viittasi vahvasti siihen, että pykälässä oli kysymys vain rakennusaikaisista kiinnelainoista eikä myöhemmistä pitkäaikaisista lainoista. Myös se seikka, että yhtiöjärjestyksessä ei selkeästi ollut määritelty vastikeperusteita eri kuluille, tuki tulkintaa, jonka mukaan yhtiöjärjestyksen 6 §:ssä määriteltyjä vastikeperusteita oli tullut soveltaa myös myöhempiin pitkäaikaisiin lainoihin. Toisten osakkeenomistajien suostumusta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ei silloin olisi tarvittu. Vaikka katsottaisiin, että

§ ei koskenut pelkästään rakennusaikaisia kiinnelainoja, asiassa ei ollut näytetty, että kyseessä olisi erillinen vain lattiapinta-alaan perustuva rahoitusvastikeperuste, jossa ei noudatettu jyvitystä. Koska yhtiöjärjestyksessä ei selkeästi ollut määritelty vastikeperusteita eri kuluille ja 7 § sanamuodoltaan muutoinkin oli epäselvä, oli perusteltua tulkita yhtiöjärjestystä niin, että 7 §:ssä olevalla maininnalla lattiapinta-alasta vain haluttiin osoittaa, että maksuperuste oli rahoitusvastikkeenkin osalta pinta-ala kuten hoitovastikkeen osalta eikä esimerkiksi osakkeiden lukumäärä. Yhtiössä noudatettu käytäntö tuki myös tulkintaa, jonka mukaan ehdotetut muutokset eivät merkinneet, että maksuvelvollisuus yhtiötä kohtaan kasvaisi muiden osakkeenomistajien kuin Teboilin osalta. Asiassa oli tosin selvitetty, että ainakin yhdessä yhtiökokouksessa ja yhdessä hallituksen kokouksessa oli vastiketta koskevia päätöksiä pöytäkirjojen mukaan tehty niin, että oli päätetty periä eri suuruista eli jyvitettyä hoitovastiketta asuinhuoneistojen, toimistohuoneistojen ja liikehuoneistojen osalta mutta pääomavastiketta vain neliömetriltä jyvittämättä sitä huoneistojen käyttötarkoituksen mukaan. Asiassa esitetyt pöytäkirjat olivat kuitenkin maallikkojen laatimat ja niissä käytetty kieli oli muutenkin epätäsmällistä. Näille pöytäkirjoille ei tulkinnassa siten voitu antaa kovin suurta merkitystä varsinkin kun asunto-osakeyhtiön isännöitsijä oli kertonut, että pääomavastiketta aina oli peritty jyvitettynä. Asiassa oli myös riidatonta, että myös Teboil oli 153 neliömetrin suuruisen toimistohuoneisto nro 4:n osalta maksanut jyvitettyä pääomavastiketta. Yhtiön rakennuksessa oli myös useita muita suurehkoja toimisto- ja myymälähuoneistoja. Ei ollut uskottavaa, että osakkeenomistajat kaikkien liikehuoneistojen osalta erehdyksessä olisivat maksaneet jyvitettyä rahoitusvastiketta. Huomioon ottaen, että vastikekysymys huoltoaseman osalta oli ollut yhtiössä esillä ainakin 1990-luvun alusta alkaen, ei myöskään ollut uskottavaa, että Teboil toimistohuoneisto nro 4:n osalta tietoisesti olisi maksanut yhtiövastiketta, jota se piti yhtiöjärjestyksen vastaisena, tai että kaikki muiden liikehuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat tietoisesti olisivat maksaneet jyvitettyä rahoitusvastiketta, vaikka he pitivät sitä yhtiöjärjestyksen vastaisena ja vaikka Teboil ei maksanut minkäänlaista vastiketta huoltoaseman osalta. Tätä tuki myös isännöitsijän kertomus, jonka mukaan kukaan niistä osakkeenomistajista, jotka eivät olleet olleet läsnä yhtiökokouksessa, ei ollut hänelle millään tavalla tuonut esille, että ehdotus olisi joiltakin osin virheellinen tai yllättävä. Käräjäoikeus katsoi, ettei yhtiöjärjestyksen muuttaminen ehdotetulla tavalla rahoitusvastikkeen osalta ollut edellyttänyt muiden osakkeenomistajien kuin Teboilin suostumusta. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistamisen edellytykset Käräjäoikeus katsoi lausumillaan perusteilla edellytysten asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseen ja muuttamiseen yhtiökokouksessa 31.3.2005 hyväksytyllä tavalla olevan olemassa. Tuomiolauselma Käräjäoikeus muutti asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä yhtiökokouksessa 31.3.2005 päätetyllä tavalla kumoamalla 7 §:n ja muuttamalla 6 §:n sen sisältöiseksi kuin se oli hyväksytty yhtiökokouksessa. Asian on ratkaissut käräjätuomari Mari Jaakkola. Turun hovioikeuden tuomio 6.11.2006 Teboil valitti hovioikeuteen. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut hallituksen kanneoikeuden ja kanteen asunto-osakeyhtiölain 43 §:n mukaisen nostamismenettelyn osalta. Hovioikeus katsoi lausumillaan ja käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla edellytysten yhtiöjärjestyksen muuttamiseen yhtiökokouksessa 31.3.2005 hyväksytyllä tavalla olevan olemassa. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Peter Sandholm, Arto Suomi ja Kaarlo Mikkola. Esittelijä viskaali Valtteri Kartio. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa Valituslupa myönnettiin Teboilille. Valituksessaan Teboil vaati hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä tai sen jättämistä tutkimatta. Asunto-osakeyhtiö vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Kysymyksenasettelu

1. Päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ja yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskevan kanteen nostamisesta oli asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa tehty hallituksen esityksen pohjalta. Teboil on katsonut, että menettely olisi voitu käynnistää vain osakkeenomistajan ehdotuksen perusteella. Tämän vuoksi asiassa on ensin Teboilin valituksesta ratkaistava, onko menettely voitu käynnistää myös hallituksen esityksestä ja onko hallituksella siten ollut oikeus nostaa kanne.
2. Teboilin väitteen mukaan yhtiöjärjestystä on vesimaksun sekä kiinnelainojen takaisinmaksun ja rahoitusvastikkeen osalta muutettu niin, että myös muiden osakkeenomistajien kuin Teboilin maksuvelvollisuus on muutoksen johdosta kasvanut siten, että muutos olisi vaatinut näiden osakkeenomistajien suostumuksen. Sitä ei ollut kaikilta kuitenkaan hankittu eikä kaikkia näitä osakkeenomistajia ollut haastettu vastaajiksi oikeudenkäyntiin. Tämän vuoksi on seuraavaksi ratkaistava, ovatko sanotut muutokset edellyttäneet mainitunlaista suostumusta myös muilta osakkeenomistajilta ja olisiko sen vuoksi myös nämä muut osakkeenomistajat tullut haastaa asiaan vastaajiksi.
3. Jos päädytään siihen, että asia on voitu käsitellä hallituksen esityksen pohjalta ja että kaikki ne osakkeenomistajat, joilta suostumus olisi tarvittu mutta joiden ei ole selvitetty sellaista antaneen, on haastettu vastaajiksi, on vielä ratkaistava se, onko yhtiöjärjestystä vaadituin tavoin kohtuullistettava. Kannanotto kanteen nostamista koskevaan kysymykseen
4. Asunto-osakeyhtiölain 43 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiöjärjestykseen sisältyvä kohtuuttomuuteen johtava määräys muutetuksi niin, että kohtuuttomuus poistuu. Jos yhtiökokous ei hyväksy tätä tarkoittavaa yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevaa ehdotusta tai siihen ei saada tarvittavaa suostumusta, on hallituksella ja osakkeenomistajalla oikeus nostaa yhtiön kotipaikan alioikeudessa kanne yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi. Hallitus ei saa panna kannetta vireille, elleivät ehdotusta ole kokouksessa kannattaneet osakkeenomistajat, joilla on ollut yli puolet annetuista äänistä.
5. Säännöksessä säädetään ensinnäkin siitä, millä tavoin osakkeenomistaja voi vastoin asunto-osakeyhtiön hallituksen ja yhtiökokouksen kantaakin saada kohtuullistamista koskevan asian vireille. Toisaalta säännöksestä ilmenee, että hallituksella on oikeus panna kohtuullistamista koskeva kanne vireille vain silloin, kun kohtuullistamista koskevaa ehdotusta ovat kannattaneet yhtiökokouksessa osakkeenomistajat, joilla on ollut yli puolet annetuista äänistä.
6. Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtäviin sen huolehtiessa yhtiön hallinnon ja toiminnan järjestämisestä kuuluu muun muassa yhtiökokouksen käsiteltäviksi tulevien asioiden valmistelu. Hallitus voi näin ollen valmistella ja saattaa yhtiökokouksen käsiteltäväksi myös yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan asian. Hallituksen oikeutta yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskevan kanteen vireillepanoon on kuitenkin rajoitettu kytkemällä se säännöksestä ilmenevin tavoin osakkeenomistajien laajaan kannatukseen. Hallituksen kanneoikeuden kannalta merkitystä ei sitä vastoin ole sillä, onko asian käsittely yhtiökokouksessa tapahtunut hallituksen vai osakkeenomistajan ehdotuksen pohjalta.
7. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistamisesta on päätetty yhtiökokouksessa hallituksen esityksen pohjalta. Esitystä ovat kannattaneet kokouksessa osakkeenomistajat, joilla on ollut yli puolet annetuista äänistä. Korkein oikeus katsoo, että hallituksella on siten ollut oikeus kanteen nostamiseen. Kannanotto osakkeenomistajien haastamista koskevaan kysymykseen
8. Asunto-osakeyhtiölain 41 §:n mukaan päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta siten, että osakkeenomistajien maksuvelvoitteita yhtiötä kohtaan lisätään muuten kuin lain 42 §:ssä tarkoitetulla tavalla, vaatii niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joiden oikeutta muutos välittömästi koskee. Lain 43 §:n 2 momentin mukaan kanne yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseksi on nostettava niitä osakkeenomistajia vastaan, jotka kokouksessa ovat vastustaneet yhtiöjärjestyksen muuttamista tai evänneet suostumuksen antamisen.
9. Jäljempänä tarkastellaan osakkeenomistajien suostumuksen tarpeellisuutta yhtäältä vesimaksua ja toisaalta kiinnelainojen takaisinmaksua ja rahoitusvastiketta koskevien yhtiöjärjestysmuutosten osalta. a) Vesimaksu
10. Asunto-osakeyhtiölain 42 §:n 1 momentin mukaan päätös yhtiöjärjestykseen otetun vastikeperusteen muuttamisesta jo annettujen osakkeiden osalta vaatii 40 §:n mukaisen määräenemmistön kannatuksen lisäksi niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joiden maksuvelvollisuus muutoksen johdosta kasvaisi. Pykälän 2 momentin mukaan päätös vastikeperusteen muuttamisesta siten, että vastikkeen perusteeksi otetaan muun perusteen tilalle luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todellinen kulutus, on kuitenkin pätevä, jos päätös on tehty 40 §:ssä säädetyllä tavalla.
11. Asunto-osakeyhtiön voimassa olevan yhtiöjärjestyksen (jäljempänä vanha yhtiöjärjestys) mukaan yhtiössä ei makseta erillistä vesimaksua, mutta toimistohuoneisto nro 6:n ja huoltoasematilojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat maksavat noiden tilojen osalta vedestä kulutuksen mukaan. Muutetun yhtiöjärjestyksen (jäljempänä uusi yhtiöjärjestys) mukaan taas veden kulutuksesta peritään osakkeenomistajilta erillinen vesimaksu, asuinhuoneistojen osalta huoneistoissa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella sekä myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta mitatun kulutuksen perusteella, jos huoneistossa on vesimittari, tai muutoin yhden henkilön vesimaksu jokaiselta huoneiston pinta-alan alkavalta 50 neliömetriltä.
12. Päätös vesimaksun perimisestä merkitsee yhtiövastikkeen määräytymisperusteen muuttamista niin, että maksuvelvollisuus muiden huoneistojen kuin toimistohuoneisto nro 6:n ja huoltoasematilojen osalta on kasvanut. Asunto-osakeyhtiö on kuitenkin katsonut, ettei muutos edellyttänyt tältä osin kaikkien noiden huoneistojen osakkeenomistajien suostumusta, koska vastikkeen perusteeksi oli asunto-osakeyhtiölain 42 §:n 2 momentissa tarkoitetuin tavoin otettu luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva veden todellinen kulutus.
13. Mainittu säännös soveltuu paitsi silloin, kun veden kulutus on mitattavissa, myös silloin, kun se on luotettavasti arvioitavissa. Varsin yleisesti asunto-osakeyhtiöissä vesimaksu määräytyy huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän mukaan. Huomioon ottaen, että asunto-osakeyhtiössä yhtiövastikkeen perimisessä noudatettavat perusteet ovat aina jossain määrin kaavamaisia eivätkä osakkeenomistajien suorittamat maksut ja kullekin tuleva hyöty voi siten olla täysin toisiaan vastaavia, tätä voidaan pitää riittävän luotettavana ja tasapuolisena veden todellisen kulutuksen arviointiperusteena. Näin ollen Korkein oikeus katsoo, että vastikeperusteen muutos tältä osin on voitu tehdä asunto-osakeyhtiölain 40 §:n 1 momentin mukaisella määräenemmistöllä ja siis hankkimatta suostumusta kaikilta niiltä osakkeenomistajilta, joiden maksuvelvoite on muutoksen johdosta kasvanut.
14. Myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta uusi vesimaksu perustuu osaksi mitattuun kulutukseen ja osaksi huoneiston pinta-alan neliömetrimäärän mukaan arvioituun kulutukseen. Sille, että vesimaksu liikehuoneistojen osalta määräytyy eri perustein kuin asuinhuoneistojen osalta, ei sinänsä ole estettä.
15. Asiassa ei ole kuitenkaan esitetty mitään selvitystä siitä, että liikehuoneistojen osalta veden kulutuksen arviointi neliömetrimäärän mukaan johtaisi vastaavankaltaiseen luotettavuuteen ja tasapuolisuuteen kuin asuinhuoneistojen osalta henkilömäärän perusteella arvioitu kulutus. Muutoinkaan ei voida katsoa, että kulutuksen arviointi tällä tavoin johtaisi riittävän luotettavaan arvioon. Näin ollen Korkein oikeus katsoo, että vesimaksua koskeva muutos olisi vaatinut kaikkien niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joiden maksuvelvollisuus oli muutoksen johdosta kasvanut. b) Kiinnelainojen takaisinmaksu ja rahoitusvastike
16. Uuden yhtiöjärjestyksen 6 §:n mukaan rahoitusvastike, jolla katettaisiin yhtiön pitkäaikaisten lainojen aiheuttamat kustannukset, määräytyisi huoneistojen pinta-alojen mukaan siten, että se olisi myymälähuoneistoilta kaksinkertainen, toimistohuoneistoilta ja huoltoasematiloilta 1,5 -kertainen sekä huoltoaseman autopaikoista 0,3 -kertainen asuinhuoneistoihin verrattuna. Osakkeenomistaja olisi oikeutettu maksamaan yhtiölle huoneistojen lattiapinta-alojen mukaan laskettavan, rahoitusvastikkeeseen sisältyvän osuutensa yhtiön pitkäaikaisista lainoista. Kysymys on siitä, merkitsisivätkö nämä määräykset osakkeenomistajan maksuvelvollisuuden lisääntymistä myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta. Määräykset eivät ole täysin yksiselitteiset, mutta niiden sisältönä voidaan asianosaisten tältä osin yksimielisen käsityksen mukaisesti ymmärtää olevan, että osakkeenomistajat vastaisivat niin lainojen maksusta kuin niiden hoitokustannuksistakin, ei yksin hallinnassaan olevan huoneiston pinta-alan vaan myös yhtiöjärjestyksen 6 §:stä ilmenevän kertoimen mukaan, riippumatta siitä, maksetaanko osuus yhtiölle kertasuorituksena vai rahoitusvastikkeen muodossa.
17. Vanhassa yhtiöjärjestyksessä ei ole nimenomaista määräystä erillisestä rahoitusvastikkeesta. Sen 7 §:n 1 momentin mukaan kuitenkin kiinnelainojen takaisinmaksun perusteena on osakkaan hallitseman huoneiston yhtiöjärjestyksessä mainittu lattiapinta-ala. Saman pykälän 2 momentin mukaan, kun osakas on maksanut lainaosuudestaan vain määräosan, määrätään hänen vastikkeensa siten, että siihen yhtiön kaikkien "muiden menojen osuuden lisäksi lasketaan kuuluvaksi vielä maksamattoman lainaosuuden yhtiölle aiheuttamat kustannukset". Määräyksiä vastikkeesta on 6 §:ssä, jonka mukaan pinta-alan mukaan muutoin määräytyvä vastike on myymälähuoneistojen osalta kaksinkertainen ja toimistohuoneistojen osalta 1,5-kertainen.
18. Teboil ja asunto-osakeyhtiö ovat erimielisiä siitä, mitä vanhan

§:n määräys osakkeenomistajan oikeudesta maksaa osakkeitaan rasittava osuus yhtiön kiinnelainoista tarkoittaa. Teboilin mukaan määräystä on sovellettava yhtiöllä sekä perustamis- ja rakentamisvaiheessa olleisiin lainoihin että myös uusiin lainoihin, joiden kaikkien takaisinmaksu on sekä kertasuorituksena että pääomavastikkeena tapahtunut huoneistojen pinta-aloihin perustuen. Asunto-osakeyhtiö puolestaan on katsonut, että määräys on koskenut yhtiöllä vain sen perustamisvaiheessa olleita lainoja ja että tämän jälkeisten lainojen maksu on tapahtunut yhtiöjärjestyksen 6 §:ssä määrättyä vastikeperustetta käyttäen.

1. Kattavaa selvitystä siitä, millä tavoin asunto-osakeyhtiössä on lainojen tai korjauskustannusten perimisen osalta menetelty, ei asiassa ole esitetty. Yhtiön hallituksen 30.12.1981 pidetyn kokouksen pöytäkirjan mukaan on tuolloin kuitenkin päätetty jakaa tehdyn korjaustyön kustannukset osakkaiden maksettavaksi huoneistojen todellisten neliömetrien mukaan. Edelleen 20.11.2003 pidetyn yhtiökokouksen pöytäkirjasta ilmenee, että kokouksessa on vahvistettu pääomavastiketta perittäväksi pelkästään neliömetrimäärän perusteella samalla kun hoitovastike on vahvistettu perittäväksi toimisto- ja liikehuoneistoilta korotettuna. Toisaalta asunto-osakeyhtiön isännöitsijä on todistajana kertonut, että myös pääomavastiketta oli peritty korotettuna.
2. Vanhan

§ onkin tulkinnanvarainen. Pykälän 3 momenttiin otetusta maininnasta, jonka mukaan huoltoasematilojen "tässä pykälässä tarkoitettu lainaosuus" on täysin maksettu, olisi sinänsä mahdollista päätellä pykälään sisältyvien määräysten tarkoittavan vain yhtiön perustamisvaiheen lainoja. Sen 1 ja 2 momentin sanamuoto ei kuitenkaan sulje soveltamisalan ulkopuolelle myöhempiäkään lainoja. Asiassa esitetystä selvityksestä voidaan myös päätellä, että myymälä- ja toimistohuoneistojen vastuu perustamisvaiheen jälkeisistä lainoista ei ole ainakaan poikkeuksitta määräytynyt vastiketta koskevan 6 §:n mukaisesti. Tämä viittaa siihen, että 7 §:n on katsottu koskevan myös myöhempiä lainoja.

1. Kiinnelainojen takaisinmaksun perusteena on 7 §:n 1 momentin mukaan osakkaan hallitseman huoneiston yhtiöjärjestyksessä mainittu lattiapinta-ala. Tähän määräykseen ei sisälly minkäänlaista viittausta siihen, että maksuperusteena pidettäisiin tältä osin yhtiöjärjestyksen 6 §:ssä määrättyä vastikeperustetta, jonka mukaan myymälä- ja toimistohuoneistojen vastike peritään korotettuna. Pykälän 2 momentin mukaan osakkaan maksettua lainaosuudestaan vain määräosan hänen vastikkeensa tosin määrätään siten, että siihen lasketaan kuuluvaksi myös maksamattoman lainaosuuden yhtiölle aiheuttamat kustannukset. Momentissa ei kuitenkaan ole todettu nimenomaisesti, että vastike olisi myös näiden kustannusten osalta 6 §:ssä tarkoitetuin tavoin korotettu.
2. Harkittaessa sitä, mikä sisältö ja merkitys edellä todetuin tavoin tulkinnanvaraisille

§:n määräyksille voidaan antaa, on otettava huomioon, että osakeyhtiössä osakkaiden maksuvelvollisuus on lähtökohtaisesti yhtäläinen. Tästä osakkaiden tasapuolisen kohtelun periaatteesta poikkeaminen edellyttää, että erisisältöisen maksuvelvollisuuden peruste ja laskutapa ilmenevät selkeästi yhtiöjärjestyksestä. Sanamuodon perusteella nyt kysymyksessä olevat 7 §:n 1 ja 2 momentit soveltuvat myös yhtiön perustamisvaiheen jälkeisiin lainoihin. Sellaista määräystä, jonka perusteella 1 momentin nojalla kertamaksuna tapahtuva suoritus voisi myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta olla korotettu, yhtiöjärjestykseen ei sisälly. Pykälän 2 momentti, jossa puhutaan lainaosuudesta aiheutuvien kustannusten maksamisesta vastikkeena, ei tosin ole yksiselitteinen. Osakkaiden yhdenvertaisuuden vaatimus huomioon ottaen sitä ei voida tulkita siten, että maksuvelvollisuus olisi 1 momentista poiketen myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta suurempi kuin muiden huoneistojen osalta pelkästään sillä perusteella, että lainaosuus maksettaisiin vähitellen. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että vanhan

§:n mukaan kiinnelainojen takaisinmaksu sekä kertasuorituksena että pääomavastikkeen muodossa perustuu yksinomaan huoneiston pinta-alaan.

1. Uuden yhtiöjärjestyksen 6 §:n mukaan huoneiston pinta-alaan perustuva rahoitusvastike olisi myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta määräyksestä ilmenevin tavoin korotettu. Se merkitsisi siten muutosta, jolla näiden osakkeenomistajien maksuvelvollisuutta lisättäisiin. Näin ollen Korkein oikeus katsoo, että yhtiöjärjestyksen muutos olisi tältä osin vaatinut kaikkien niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joiden maksuvelvollisuus oli muutoksen johdosta kasvanut. Yhteenveto ja johtopäätös
2. Yhtiöjärjestyksen muutos olisi vesimaksun osalta edellyttänyt myös kaikkien muiden myymälä- ja toimistohuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien kuin huoltoasematilojen ja toimistohuoneisto nro 6:n hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien suostumuksen. Myös kiinnelainojen takaisinmaksun ja rahoitusvastikkeen osalta myymälä- ja toimistohuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien maksuvelvoitteita yhtiötä kohtaan oli lisätty niin, että muutos olisi vaatinut näiden osakkeenomistajien suostumuksen.
3. Kaikki edellisessä kohdassa mainittujen huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat eivät ole olleet saapuvilla yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiö ei ole selvittänyt, että kaikki poissa olleet osakkeenomistajat olisivat suostuneet yhtiökokouksessa päätettyihin muutoksiin tai että nämä olisi haastettu asiaan vastaajiksi. Koska kannetta ei siten ole näytetty nostetun kaikkia niitä osakkeenomistajia vastaan, joiden suostumus olisi ollut tarpeen mutta joilta suostumusta ei ollut hankittu, kannetta ei voida tutkia. Päätöslauselma Hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne jätetään tutkimatta. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Lauri Lehtimaja (eri mieltä), Kati Hidén (eri mieltä), Kari Kitunen, Pasi Aarnio ja Hannu Rajalahti. Esittelijä Anna-Liisa Hyvärinen. Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot Oikeusneuvos Hidén: Korkeimman oikeuden perustelujen kohtien 1 - 9 ja 16 - 23 osalta olen samaa mieltä kuin enemmistö. Vesimaksun (kohtien 10 - 15) osalta lausun seuraavan. Veden kulutuksesta yhtiölle suoritettava korvaus sisältyy vanhan yhtiöjärjestyksen 6 §:n mukaiseen vastikkeeseen, lukuunottamatta niitä myymälä- ja toimistohuoneistoja, jotka ovat maksaneet vedestä erikseen vesimittarilla todetun todellisen kulutuksen mukaan. Yhtiöjärjestyksen muutos merkitsisi sitä, että veden kulutuksesta vastedes perittäisiin kaikilta osakkailta korvaus erillisenä vesimaksuna, jonka määräytymisperusteena olisi vesimittarilla varustettujen huoneistojen osalta veden todellinen kulutus, kuten aikaisemminkin, mutta asuinhuoneistojen osalta kussakin huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä sekä myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta yhden henkilön vesimaksua vastaava korvaus jokaiselta huoneiston pinta-alan alkavalta 50 neliömetriltä. Pääsääntönä on asunto-osakeyhtiölain 42 §:n 1 momentin mukaan se, ettei yhtiövastikkeen määräytymisperusteen muutosta saa toteuttaa ilman sellaisen osakkeenomistajan suostumusta, jonka maksuvelvollisuus muutoksen johdosta lisääntyisi. Kuten lain esitöissä on todettu (HE 216/1990 vp s. 38), siinäkään tapauksessa, että muutos merkitsisi maksuvelvollisuuden lisäystä, sen ei kuitenkaan voida katsoa loukkaavan yhdenkään osakkeenomistajan oikeutettuja etuja, jos uusi vastikeperuste määräytyisi "ainakin joltakin osin tarkalleen" sen mukaan, miten paljon huoneiston käyttö aiheuttaa yhtiölle kustannuksia. Sellaisessa tilanteessa ei ole perustetta katsoa muutoksen edellyttävän osakkeenomistajan suostumusta, vaikka maksuvelvollisuus lisääntyisikin. Lain 42 §:n 2 momentin mukaan päätös vastikeperusteen muuttamisesta siten, että vastikkeen perusteeksi otetaan muun perusteen tilalle "luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todellinen kulutus", voidaankin tehdä lain 40 §:ssä tarkoitetulla määräenemmistöllä. Sinänsä ei ole estettä sille, että yhtäältä asuin- sekä toisaalta myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta vahvistetaan vesimaksulle erilainen peruste taikka että mitattu tai arvioitu kulutus otetaan vastikeperusteeksi vain osassa huoneistoja. Huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä on katsottavissa todellisen kulutuksen mittaukseen rinnastuvaksi riittävän luotettavaksi "likiarvoiseksi" maksuperusteeksi (HE s. 38). Näin ollen asuinhuoneistojen osalta on mahdollista tehdä asunto-osakeyhtiölain 40 §:n mukaisella ääntenenemmistöllä sellainen erillisien vesimaksujen perimistä koskeva päätös, jonka asunto-osakeyhtiön yhtiökokous on tässä tapauksessa noiden huoneistojen osalta hyväksynyt. Tulkinnanvaraista on sen sijaan se, voidaanko myymälä- ja toimistohuoneistoilta perittävän vesimaksun suhteuttaminen huoneiston pinta-alaan katsoa asunto-osakeyhtiölain 42 §:n 2 momentissa tarkoitetuksi, todellista kulutusta riittävän luotettavasti heijastavaksi arvioperusteeksi. Ongelmana on se, ettei myymälä- ja toimistohuoneistojen vedenkulutusta voida arvioida asukkaiden lukumäärän mukaan. Epäluotettavaa ja epäkäytännöllistä olisi arvioida veden kulutusta myöskään huoneistossa työskentelevien henkilöiden lukumäärän perusteella. Veden todellinen kulutus ei taas ole mitattavissa ilman vesimittaria. Huoneiston pinta-alaa parempaa ja osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun turvaavaa arvioperustetta on silloin tuskin saatavissa, kun pyritään mahdollisimman luotettavasti arvioimaan veden todellista kulutusta sellaisissa huoneistoissa, joissa ei ole asukkaita eikä vesimittaria. Asiassa ei ole esitetty laskelmaa siitä, merkitsisikö uuden vesimaksun käyttöönotto maksuvelvollisuuden lisääntymistä niiden huoneistojen osalta, joilta erillistä vesimaksua ei ole tähän asti peritty. Kun vesimaksu vastedes perittäisiin erikseen eikä enää osana muuta vastiketta, veden kulutuksesta aiheutuvat kustannukset eivät enää rasittaisi muuta vastiketta. Vesimaksun henkilötariffin kulloinenkin määrä tulisi vastedes yhtiökokouksen erikseen vahvistettavaksi. Vesimaksun sitominen myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta yhtiökokouksen hyväksymällä tavalla pinta-alaan merkitsisi sitä, että maksua veden kulutuksesta ei näiden huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajilta perittäisi enää yhtiöjärjestyksen 6 §:n mukaisesti korotettuna vastikkeena. Kokonaisuutena yhtiöjärjestyksen muutos merkitsisi vesimaksun osalta sitä, että uuden vastikeperusteen avulla veden todellista kulutusta voitaisiin arvioida sekä asuin- että myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta luotettavammin kuin vanhan yhtiöjärjestyksen mukaan, jossa veden kulutuksesta aiheutuneet kustannukset rinnastuvat kiinteistön muihin hoitomenoihin ja katetaan, todellista kulutusta vastaavaa vesimaksua suorittavia lukuunottamatta, suoraan yhtiöjärjestyksen 6 §:n mukaisesta vastikkeesta. Lopputulos olisi siten kaikkien osakkeenomistajien kannalta nykyistä menettelytapaa oikeudenmukaisempi eikä tällaisenkaan vesimaksun perusteita koskevan määräyksen voida katsoa loukkaavan yhdenkään osakkeenomistajan oikeutettuja etuja. Näillä perusteilla ja ottaen huomioon asunto-osakeyhtiölain 42 §:n 2 momentin säännöksen ja sen tarkoituksen helpottaa tämäntyyppisten yhtiöjärjestysmuutosten toteuttamista katson, että päätös erillisen vesimaksun perimisestä yhtiökokouksen hyväksymin tavoin myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta on mahdollista tehdä sanotun lain 40 §:n mukaisella määräenemmistöllä vaatimatta erikseen suostumusta niiltä osakkailta, jotka uuden yhtiöjärjestyksen mukaan joutuvat suorittamaan uutta vesimaksua. Yhteenveto ja johtopäätös Kannetta yhtiöjärjestyksen kohtuullistamisesta ei ole asunto-osakeyhtiölain 43 §:n 2 momentissa edellytetyllä tavalla nostettu kaikkia niitä myymälä- ja toimistohuoneistojen osakkeenomistajia vastaan, jotka eivät ole antaneet suostumustaan yhtiöjärjestyksen muuttamiseen kiinnelainojen takaisinmaksua ja rahoitusvastiketta koskevilta osilta. Tämän vuoksi kannetta ei voida tältä osin tutkia. Kanteessa on vaadittu vanhan

§:n kumoamista ja 6 §:n muuttamista. Yhtiökokouksessa hyväksytty uusi 6 § sisältäisi kaikilta osin määräykset osakkaiden maksuvelvollisuudesta yhtiössä. Kanteen vaatimuksia ei siten voida ratkaista erikseen myöskään siltä osin kuin kysymys on uusista vesimaksuista. Näin ollen päädyn samaan lopputulokseen kuin enemmistö. Oikeusneuvos Lehtimaja: Kohtien 1 - 9 osalta samoin kuin vesimaksun osalta (kohdat 10 - 15) olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Hidén. Lainojen takaisinmaksun ja rahoitusvastikkeen osalta (kohdat 16 - 23) lausun seuraavan. Yhtiöjärjestyksen määräysten tulkinnan lähtökohtana on niiden sanamuoto. Nyt kysymyksessä olevan vanhan

§:n 1 momentissa puhutaan ainoastaan "asunto-osakeyhtiön kiinnelainoista" ilman että siinä tarkoitettujen lainojen piiriä olisi rajoitettu. Tämä voisi sinänsä tarkoittaa, että kysymykseen tulisivat paitsi yhtiön perustamis- ja rakentamisvaiheen aikaiset myös yhtiön mahdollisesti myöhemmin ottamat lainat.

§:n 3 momentissa kuitenkin mainitaan, että huoltoasematilojen osalta "tässä pykälässä tarkoitettu lainaosuus" on kokonaan maksettu. Tätä on vaikeata tulkita muulla tavalla kuin että 7 §:ssä on kysymys nimenomaan yhtiön perustamisvaiheessa olleista kiinnelainoista. Riippumatta siitä, mitä kiinnelainoja 7 §:ssä on tarkoitettu, niiden takaisinmaksusta aiheutuvan "vastikkeen" perusteeksi on pykälän 1 momentissa mainittu huoneiston lattiapinta-ala. Tässä pykälässä ei ole erikseen viitattu 6 §:n mukaiseen niin sanottuun jyvitysmääräykseen, jonka mukaan liikehuoneistojen osalta pinta-alan perusteella suoritettava vastike peritään korotettuna. Toisaalta myöskään 6 §:ssä ei ole eritelty sitä, mitä "vastikkeella" kyseisessä pykälässä tarkoitetaan eli kuuluvatko jyvityksen piiriin paitsi hoito- myös rahoitus- tai pääomavastikkeet. Yhtiöjärjestyksessä ei ole rahoitus- tai pääomavastikkeista mainittu erikseen mitään. Jollei 6 §:n jyvitysmääräystä olisi näissä olosuhteissa tarkoitettu koskemaan myös 7 §:n mukaista vastiketta, tällaisesta rajoituksesta olisi ollut aihetta nimenomaisesti mainita jommassa kummassa pykälässä. Asiassa esitetty näyttö 7 §:n tosiasiallisesta soveltamiskäytännöstä on jäänyt osin ristiriitaiseksi. On kuitenkin riidatonta, että Teboil on käytännössä suorittanut asunto-osakeyhtiölle pääomavastiketta 6 §:n mukaan jyvitettynä. Tämä käytäntö tukee sitä näkemystä, että perustamis- ja rakentamisvaiheen jälkeenkin otettujen lainojen hoitamisesta aiheutunutta vastiketta on voitu yhtiöjärjestyksen mukaan periä 6 §:ssä tarkoitetuin tavoin eräiden huoneistojen osalta korotettuna. Tähän nähden yhtiöjärjestyksen tulkinnan muuttaminen olisi yllättävä lopputulos. Kiinnelainojen takaisinmaksua ja rahoitusvastiketta koskeva yhtiöjärjestyksen muutos ei siten ole merkinnyt myymälä- ja toimistohuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien maksuvelvoitteiden lisäämistä niin, että muutos olisi vaatinut näiden osakkaiden suostumuksen. Edellä lausutuilla perusteilla katson kanteen tulleen kaikilta osin nostetuksi asunto-osakeyhtiölain 43 §:n 2 momentissa edellytetyllä tavalla ja olen siten valmis tutkimaan kanteen.