KKO/2009/49

2009 false KKO:2009:49 Myytävänä olleessa asuinhuoneistossa oli ostotarjouksen tekemisen ja sovitun kaupantekopäivän välillä havaittu kosteusvaurio. Tarjouksen tekijä oli vetäytynyt kaupasta. Koska asunnossa oli tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu objektiivisesti arvioituna merkityksellinen kunnon puutteellisuus, asuntokauppa ei ollut jäänyt syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä eikä myyjällä ollut oikeutta pitää maksettua käsirahaa. AsuntokauppaL (843/1994) 3 luku 3 § 2 mom Asian käsittely alemmissa oikeuksissa A:n ja B:n kanne Helsingin käräjäoikeudessa A ja B (ostotarjouksen tekijät, jäljempänä ostajat) vaativat C:n (jäljempänä myyjä) velvoittamista palauttamaan heille X -nimisen asunto-osakeyhtiön (asunto-osakeyhtiö) osakkeita koskevan 6.9.2005 allekirjoitetun ostotarjouksen / käsirahasopimuksen mukaisen käsirahan 4 400 euroa korkoineen. Toissijaisesti ostajat vaativat sovittelemaan käsirahan määrää, jota olosuhteisiin ja kaupan arvoon nähden oli pidettävä kohtuuttomana. Perusteluinaan ostajat esittivät seuraavan. Ostajat olivat 4.9.2005 tehneet ensimmäisen kirjallisen ostotarjouksen ja allekirjoittaneet käsirahasopimuksen asunto-osakeyhtiön osakkeista, jotka oikeuttivat hallitsemaan yhden huoneen, keittiön ja alkovin käsittävää huoneistoa. Myyjä oli tehnyt toimeksiantosopimuksen kiinteistönvälittäjän kanssa. Välittäjän laatiman esitteen mukaan huoneiston kunto oli hyvä. Tutustuessaan huoneistoon ostajat olivat havainneet keittiön seinässä tiskialtaan yläpuolella, sivulla ja lattianrajassa vaurioitunutta maalipintaa. Tämän vuoksi he olivat edellyttäneet ensimmäisessä tarjouksessaan, että huoneistossa toimitettiin myyjän ja ostajan puoliksi maksama kosteusmittaus vaurioituneessa seinässä sekä lattiassa alueelta, jossa oli tummumia. Kiinteistönvälittäjän edustaja oli ilmoittanut, että tummumat seinässä johtuivat keittiön vesialtaan roiskeista, ja katsonut kyseessä olevan kosmeettisen haitan eikä varsinaisen vesivahingon. Myyjä ei ollut suostunut kosteusmittaukseen, koska hän oli pitänyt tästä koituvia kustannuksia aiheettomina. Ostajat olivat luottaneet välittäjän asiantuntemukseen ja olivat luopuneet vaatimasta mittausta. He olivat allekirjoittaneet 6.9.2005 uuden ostotarjouksen ilman kyseistä ehtoa. Asunnossa oli pidetty 13.9.2005 koko rakennuksessa aloitettavaan putkiremonttiin liittyvä katselmus, jonka yhteydessä urakoitsijan edustaja oli todennut, että keittiön ja kylpyhuoneen välisessä seinässä oli kosteusvaurio ja seinärakenteissa kasvoi hometta. Urakoitsijan edustajan mukaan homemittauksen suorittaminen olisi tarpeetonta, koska homeen esiintyminen oli selvää. Samalla hän oli maininnut, että homevaurion korjaaminen ei kuulunut taloyhtiön teettämään putkiremonttiin, vaan se vaati erilliset toimenpiteet. Huoneistossa oli 26.9.2005 suoritettu asunto-osakeyhtiön toimesta kosteusmittaus, jossa kosteusvaurion olemassaolo oli vahvistunut. Tämän jälkeen myyjä oli kertonut ostajille kosteusvaurion kanssa samassa kohdassa kolme vuotta aiemmin olleesta vesivahingosta arvellen silloisen korjauksen epäonnistuneen. Ostajat olivat ehdottaneet kaupan päättämistä alemmalla kauppahinnalla tai vaihtoehtoisesti kauppakirjaan otettavaa myyjän nimenomaista sitoutumusta huolehtia ja vastata kosteusvaurion korjaamisesta. Myyjä ei ollut suostunut kumpaankaan menettelyyn. Myyjä oli ehdottanut kauppakirjaan kirjattavaksi, että havaittu vesivahinko korjattiin asunto-osakeyhtiön toimesta sen ilmoittamalla tavalla. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijä oli 30.9.2005 toimittanut välittäjälle ilmoituksen, jonka mukaan kosteuskartoituksen mukaiset korjaustyöt teki urakoitsija asunto-osakeyhtiön kustannuksella. Ostajat olivat katsoneet, etteivät he voineet kuvatuissa olosuhteissa ottaa riskiä ja ostaa huoneistoa, jossa oli havaittu vesivahinko. Urakoitsijan edustajan maininnat seinärakenteissa olevasta homeesta olivat vaikuttaneet varsin kielteisesti ostajien käsitykseen huoneiston ominaisuuksista. Huoneiston kunto ei suoritettujen selvitysten jälkeen ollut vastannut sitä, mitä kiinteistönvälittäjän esittämien tietojen perusteella oli ollut lupa odottaa. Ostajat katsoivat, että menetettävän käsirahan määrää tuli joka tapauksessa sovitella, koska he olivat vetäytyneet kaupasta kosteusvauriona ilmenevän asunnon virheen vuoksi. He olivat pyrkineet siihen, että vauriokohta tutkittaisiin asiantuntijan toimesta ja tarjoutuneet suorittamaan mittauksen kustannuksista puolet, vaikka tavanomaisesti tällaiset kustannukset kattoi myyjä. Toisen ostotarjouksen jälkeen kiinteistönvälittäjän väittämä kosmeettinen haitta oli paljastunut kosteusvaurioksi, joten virhe ei ollut ollut ennakoitavissa. Ostajat olivat pyrkineet siihen, että myyjä otti kauppakirjaan sisällytettävässä ehdossa vastuun kosteusvaurion korjaamisesta, mutta myyjä oli tästä kieltäytynyt. Vastaus Myyjä vaati kanteen hylkäämistä näyttämättömänä ja perusteettomana. Ostajat olivat kieltäytyneet perusteettomasti tekemästä käsirahasopimuksen 6.9.2005 mukaista kauppaa ja menettäneet siten maksamansa käsirahan 4 400 euroa käsirahasopimuksen ehdon mukaisesti. Kaupan kohteessa ei ollut ollut mitään sellaista virhettä, joka olisi oikeuttanut ostajat vetäytymään kaupan tekemisestä. Käsirahasopimus ei ollut ollut kohtuuton eikä ollut mitään perusteita sovitella käsirahan määrää. Myyjä lausui, että hänelle itselleen oli aiheutunut kaupan peruuntumisesta kustannuksia, koska hän oli sopinut uuden asunnon ostamisesta ja tuossa asunnossa suoritettavasta remontista remonttimiehen kanssa. Käräjäoikeuden tuomio 12.4.2006 Käräjäoikeus katsoi, ettei asunnossa ollut osoitettu olleen sellaista virhettä, jonka johdosta ostajilla olisi ollut oikeus vetäytyä kaupasta. Koska asunto-osakeyhtiö oli suorittanut asunnossa kosteusmittauksen ja sitoutunut vastaamaan kosteusvaurion korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista, myyjän ei ollut voitu katsoa laiminlyöneen kosteusvaurion asianmukaista selvittelyä. Ostajilla ei ollut ollut oikeutta vetäytyä kaupasta sen johdosta, että myyjä ei ollut ollut sitoutunut henkilökohtaiseen vastuuseen asunnossa mahdollisesti ilmenevästä kosteus- ja homevauriosta, koska kosteusvaurion korjaus tehtiin asunto-osakeyhtiön toimesta. Ostajat olivat vedonneet siihen, että heillä oli epäilys homeesta asunnossa. Tästä ei ollut esitetty mitään mittaustuloksia. Asiassa ei ollut esitetty mitään selvitystä siitä, etteivät asunto-osakeyhtiön esittämät korjaustoimenpiteet olisi olleet riittävät mahdollisen kosteusvaurion torjumiseksi. Ostajat eivät olleet esittäneet mitään selvitystä sellaisen erillisen homevaurion olemassaolosta, että heillä olisi ollut oikeus sillä perusteella vetäytyä kaupasta. Asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan, jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha, jollei 6 §:stä muuta johdu. Käräjäoikeus katsoi, ettei ostajilla ollut näytetty olleen oikeutta vetäytyä kaupasta havaitun kosteusvaurion johdosta, koska kysymyksessä oleva vaurio oli asunto-osakeyhtiön kustannuksella korjattava virhe, josta ostajille ei olisi aiheutunut kustannuksia. Homeen esiintymistä asunnossa ei ollut näytetty. Ostajilla ei ollut ollut oikeutta vetäytyä kaupasta. Koska kauppa oli jäänyt syntymättä ostajien puolella olevasta syystä, myyjällä oli oikeus pitää käsiraha. Käräjäoikeus katsoi, ettei käsirahan sovitteluunkaan ollut perusteita. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen. Asian on ratkaissut käräjätuomari Sirpa Ahola. Helsingin hovioikeuden tuomio 3.4.2008 Ostajat valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus totesi asiassa olevan kysymys siitä, oliko ostajilla käsirahasopimuksen solmittuaan ja käsirahan maksettuaan ollut oikeus vetäytyä kaupasta ja saada käsiraha takaisin asunnossa havaitun kosteusvaurion johdosta. Hovioikeus lausui, että asuntokauppalain (843/1994) 3 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan, jos kauppa jäi syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä oli oikeus pitää käsiraha, jollei 6 §:stä muuta johtunut. Edelleen 3 momentin mukaan, jos myyjä ei hyväksynyt ostotarjousta tai jos kauppa jäi syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjän oli viipymättä palautettava saamansa käsiraha. Lisäksi hovioikeus lausui ratkaisunsa perusteluina seuraavaa. Ostajien kertoman mukaan he olivat saaneet tiedon myytävänä olleesta myyjän C:n asunnosta internetin kautta. Asunnon esittelytilaisuudessa 4.9.2005 ostajat olivat olleet noin 30 - 45 minuuttia. Kun A oli ollut kiinteistönvälittäjän kanssa tekemässä ensimmäistä ostotarjousta ja käsirahasopimusta, B oli kierrellessään asunnossa kiinnittänyt huomiota keittiön seinässä olleisiin tummumiin. Hovioikeudessa todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä on kertonut, että hän ei ollut itse havainnut tummumia seinässä ja että hän oli ostajien kiinnitettyä asiaan huomiota ehdottanut kosteusmittauksen tekemistä. Ostajat olivat asettaneet tekemänsä tarjouksen ehdoksi muun muassa kosteusmittauksen tekemisen. Kiinteistönvälittäjä oli ollut yhteydessä myyjään ja saanut tietää, että tummumat olivat johtuneet keittiön vesialtaan roiskeista. Kiinteistönvälittäjä oli välittänyt tämän tiedon ostajille. Myyjä ei ollut tulevan putkiremontin vuoksi pitänyt tarpeellisena kosteusmittauksen tekemistä ja oli ilmoittanut hyväksyvänsä tarjouksen muutoin ilman kosteusmittausta. Ostajat olivat tehneet toisen ostotarjouksen 6.9.2005 luopuen kosteusmittausvaatimuksestaan. Myyjä oli hyväksynyt tämän tarjouksen ja sitova käsirahasopimus oli syntynyt 7.9.

1. Kauppa oli sopimuksen mukaan tullut tehdä viimeistään 30.9.
2. Ostajien mukaan heillä oli ollut ensimmäisellä näytöllä kiire tehdä ostotarjous, koska asunnon sijainti ja ympäristö olivat miellyttäneet heitä. Ostajat eivät olleet asuntoesittelyn jälkeen käyneet asunnossa ennen putkiremonttiin liittynyttä katselmusta 13.9.
3. Tilaisuudessa seinän tummumia oli tarkasteltu yksityiskohtaisemmin. Tällöin oli havaittu, että seinässä oli kosteusvaurio ja hometta, josta myös yksi todistaja on hovioikeudessa kertonut. Ostajat olivat tuoneet esiin huolensa niistä ja kääntyneet sen vuoksi isännöitsijän puoleen varmistaakseen, aiheutuiko havaitusta kosteusvauriosta ja homeesta heille lisäkustannuksia. Ostajat olivat tuoneet esiin myös huolensa mahdollisista terveyshaitoista. Asunto-osakeyhtiön huoneistossa 26.9.2005 toimituttamassa vesivahingon kartoituksessa oli havaittu, että keittiön ja kylpyhuoneen välinen seinä oli märkä. Lisäksi suihkunurkan saumat olivat huonokuntoiset. Hovioikeudessa todistajana kuultu isännöitsijä on kertonut, että ostajat ja kiinteistönvälittäjä olivat olleet häneen yhteydessä vesivahingon johdosta. Hän oli tuolloin ilmoittanut ostajille, että putkisaneerauksen yhteydessä korjattaisiin myös kosteus- ja vesivauriot ja että asunto-osakeyhtiö vastaisi kustannuksista. Kiinteistönvälittäjän mukaan ostajille oli tullut selväksi, ettei heille aiheutuisi kosteusvaurioista mitään kustannuksia. Tämän seikan asunto-osakeyhtiö on myös kirjallisesti ilmoittanut ostajille 30.9.
4. Myyjän ja isännöitsijän mukaan asunnossa aiemmin tehty kylpyhuoneremontti oli ollut asunto-osakeyhtiön teettämä ja hyväksymä. Osapuolten 7.9.2005 tekemän käsirahasopimuksen mukaan "Jos tarjouksen hyväksymisen jälkeen kauppaa ei synny ostajan syystä tässä tarjouksessa mainituin ehdoin, on sovittu käsiraha menetetty sopimussakkona." Kauppakirjan allekirjoitus oli sittemmin sovittu tehtäväksi 3.10.
5. Ostajat eivät kuitenkaan olleet suostuneet tekemään kauppaa tällöin ja 5.10.2005 he olivat ilmoittaneet luopuvansa kaupasta. Kaupasta vetäytymisensä syyksi ostajat ovat ilmoittaneet kaupan kohteen virheellisyyden. Hovioikeus totesi, että ostajat olivat havainneet tummumat seinässä jo ensimmäistä ostotarjousta tehdessään. Näistä havainnoistaan huolimatta he olivat tehneet uuden ostotarjouksen, joka oli johtanut sitovan käsirahasopimuksen syntymiseen 7.9.
6. Käsirahasopimuksen tekohetkellä ostajilla ei ollut ollut tarkempaa tietoa tummumien syynä olleesta kosteusvauriosta. Varmuus asunnon kosteusvauriosta oli saatu LVI-Group Oy:n tarkastuksessa 26.9.
7. Esitetyn selvityksen mukaan katselmuksessa 13.9.2005 seinässä havaitut tummumat olivat olleet samanlaiset ja samassa paikassa kuin asuntoa esiteltäessä. Kirjallisina todisteina esitetyistä katselmuksessa otetuista valokuvista ilmeni tummentunut kohta asunnon keittiön ja kylpyhuoneen välisessä seinässä. Hovioikeuden mukaan riidatonta oli ollut, että asunto-osakeyhtiössä oli tuolloin ollut käynnissä perusteellinen putkisaneeraus ja että myös kaupan kohteena ollut asunto oli kuulunut saneerauksen piiriin. Esitetyn selvityksen mukaan asunto-osakeyhtiö oli ilmoittanut vastaavansa putkisaneerauksen yhteydessä korjattavasta kosteusvauriosta, eikä tälle sitoumukselle ollut ostajien myöntämän mukaan asetettu rajoittavia ehtoja. Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 2 momentin mukaan asunto-osakeyhtiö on velvollinen korjaamaan muun muassa rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset vesi-, viemäri- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Näin ollen hovioikeus katsoi, ettei ostajilla ollut ollut perusteltua syytä vetäytyä kaupasta sillä perusteella, että kaupan kohteessa olleen kosteusvaurion korjaamisesta olisi voinut aiheutua heille kustannuksia. Niin ikään oli ollut selvää, ettei myyjä ollut ollut ensisijaisessa vastuussa asunnossa havaitusta virheestä eikä hänen kieltäytymisensä kosteusmittauksen tekemisestä ollut myöskään ollut peruste vetäytyä kaupasta. Lisäksi 4.10.2005 päivättyyn kauppakirjaluonnokseen oli otettu ehdoksi, että havaittu vesivahinko korjattaisiin asunto-osakeyhtiön toimesta sen ilmoittamalla tavalla. Riidatonta oli, että asuntoyhtiö oli maksanut kaikki vesivahingon korjaustyöt. Edellä kerrotun perusteella kaupan kohteessa ei ollut ollut asuntokauppalaissa tarkoitettua tai muutakaan sellaista virhettä, jonka perusteella ostajilla olisi ollut oikeus vetäytyä kaupasta. Koska kauppa oli jäänyt syntymättä ostajien puolella olleesta syystä, myyjällä oli ollut oikeus pitää käsiraha. Aihetta käsirahan sovitteluun ei ollut. Edellä kerrotuilla perusteilla hovioikeus pysytti käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Pertti Lattunen, Pirjo Aaltonen ja Thea Lång. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa A:lle ja B:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan ostajat vaativat, että C velvoitetaan palauttamaan heille X -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeita koskevan 6.9.2005 allekirjoitetun ostotarjouksen / käsirahasopimuksen mukaisen käsirahan 4 400 euroa viivästyskorkoineen 5.10.2005 lukien. Toissijaisesti ostajat vaativat, että käsirahan määrää sovitellaan. Myyjä vastasi valitukseen vaatien sen hylkäämistä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Asian tausta ja kysymyksenasettelu
8. Ostajat A ja B ovat myyjän C:n omistamaan huoneistoon tutustuessaan havainneet, että keittiön kylpyhuoneen vastaisessa seinässä ja lattiassa oli tummumia. He ovat kuitenkin tehneet tarjouksen huoneiston ostamisesta ja maksaneet käsirahan, vaikka myyjä ei ollut suostunut kosteusmittaukseen vedoten siihen, että asunto-osakeyhtiössä pian alkavan putkiremontin vuoksi huoneistossa mahdollisesti ilmenevät kosteusvauriot joka tapauksessa selvitettäisiin ja korjattaisiin. Putkiremontin yhteydessä on paljastunut, että keittiön ja kylpyhuoneen välisessä seinässä oli kosteusvaurio ja että samassa paikassa oli ollut kosteusvaurio myös noin kolme vuotta aikaisemmin. Ostajat ovat vetäytyneet kaupan tekemisestä ja vaatineet käsirahan palauttamista, vaikka asunto-osakeyhtiö oli ilmoittanut korjaavansa vauriot omalla kustannuksellaan.
9. Asiassa on kysymys siitä, onko kauppa jäänyt syntymättä tarjouksen tekijöiden eli ostajien puolella olevasta syystä, ja onko myyjällä sen vuoksi oikeus pitää käsiraha. Korkeimman oikeuden kannanotto
10. Asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 2 momentin (843/1994) mukaan myyjällä on oikeus pitää käsiraha, jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä. Laissa ei tarkemmin määritellä sitä, milloin kysymys on tällaisesta syystä.
11. Niin kuin asuntokauppalain esitöissäkin (HE 14/1994 vp s. 75) todetaan, käsirahan maksamalla tarjouksen tekijä tarjoutuu alustavasti ostamaan kyseisen asunnon tarjoamallaan hinnalla. Käsiraha maksetaan tarjouksen pysyvyyden vakuudeksi. Käsirahan vastaanottamalla myyjä puolestaan lupautuu olemaan myymättä asuntoa kolmannelle taholle niin kauan kuin käsirahan antajan tarjous on voimassa ja aikaa lopullisen kaupan tekemiselle on jäljellä. Aiottua kauppaa voidaan käsirahasopimuksen syntymisen jälkeen ryhtyä valmistelemaan ilman, että myyjän tarvitsee jatkaa asunnon markkinointia tai että tarjouksen tekijän tarvitsee varautua asunnon tulemiseen myydyksi toiselle ostajalle. Tarjouksen tekijä kantaa yleensä vastuun siitä, että hän voi tehdä kaupan sovittuun aikaan ja sovitulla hinnalla.
12. Korkein oikeus katsoo, että tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu, objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus on tyypillisesti sellainen seikka, jonka johdosta tarjouksen tekijä voi vetäytyä kaupasta ilman, että kaupan syntymättä jäämisen voitaisiin katsoa johtuvan hänen puolellaan olevasta syystä. Koska käsirahan käyttäminen liittyy edellä kerrotuin tavoin asuntokaupan valmisteluun, ei asunnon kunnossa ilmenneen puutteellisuuden merkitystä käsirahan palauttamisen edellytyksenä tule arvioida samalla tavalla kuin arvioitaessa asunnon virhettä ja siitä aiheutuvia seuraamuksia sen jälkeen, kun sitova kauppasopimus on tehty. Myyjän velvollisuus palauttaa käsiraha asunnon kunnossa havaitun puutteellisuuden vuoksi ei siten edellytä, että asunnon tulisi olla kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin mitä tarjouksen tekijällä on ollut perusteltua aihetta edellyttää tarjousta tehdessään.
13. Tässä tapauksessa tieto siitä, että huoneistossa oli kosteusvaurio, on tullut ostajien tietoon ostotarjouksen tekemisen jälkeen mutta ennen suunniteltua kaupantekopäivää. Näiden ajankohtien välillä on siten tullut ilmi sellaisia myytävää kohdetta koskevia seikkoja, jotka ovat perustellusti vaikuttaneet kielteisesti ostajien arviointiin huoneistosta. Ostajien ei voida katsoa tarjouksen tekemällä hyväksyneen sitä, että huoneistossa on kosteusvaurioita, vaikka he ovatkin luopuneet vaatimasta kosteusmittausta. Kosteusvaurioiden johdosta huoneiston kunto on ollut huonompi kuin mitä ostajat ovat tarjousta tehdessään edellyttäneet. Tässä yhteydessä on vailla merkitystä, onko vaurioiden korjaamisesta ollut odotettavissa heille kustannuksia.
14. Edellä lausutuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että kauppa ei ole jäänyt syntymättä ostajien puolella olevasta syystä. Sen vuoksi myyjällä ei ole oikeutta pitää ostajien maksamaa käsirahaa. Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomio kumotaan. C velvoitetaan palauttamaan A:lle ja B:lle X -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeita koskevan 6.9.2005 allekirjoitetun ostotarjouksen / käsirahasopimuksen mukainen käsiraha 4 400 euroa viivästyskorkoineen. Asian ovat ratkaisseet presidentti Pauliine Koskelo sekä oikeusneuvokset Kari Kitunen, Gustav Bygglin, Hannu Rajalahti ja Ilkka Rautio. Esittelijä Reima Jussila.