KKO/2009/50

2009 false KKO:2009:50 Määräalan 16.3.1911 päivätyssä kauppakirjassa annettiin kulku- ja venepaikkaoikeus “ostajalle”. Rasitteita ei ollut määräalan lohkomistoimituksessa merkitty karttaan eikä toimituspöytäkirjaan, mutta maarekisterikirjan rasitteita koskevassa sarakkeessa oli viittaus kauppakirjan kulku- ja venepaikkaoikeutta koskevaan kohtaan. Rasitteista ei ollut merkintää rasitetun tilan muodostamista koskevissa asiakirjoissa. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että kauppakirjassa ostajalle annetut tie- ja venevalkamaoikeus olivat kiinteistökohtaisia rasiteoikeuksia eivätkä alkuperäisen ostajan henkilökohtaisia oikeuksia. Asian käsittely alemmissa oikeuksissa Toimitus A ja B X:n tilan RN:o 7:57 omistajina hakivat yksityistietoimitusta, jossa he pyysivät 16.3.1911 päivättyyn kauppakirjaan perustuvan tie- ja venepaikkaoikeuden määrittämistä C:n omistaman Vesterängsuddenin tilan alueella. Toimitusmiehet totesivat, että 16.3.1911 päivätyssä määräalan kauppakirjassa oli ehto, jonka mukaan ostaja sai oikeuden tiehen sillä paikalla, joka on osoitettu Vesterängenistä, sekä oikeuden vene- ja uimapaikkaan Vesterängsuddenissa. Määräalasta oli 18.12.1912 muodostettu X:n tila RN:o 7:

1. Maarekisterikirjaan oli tuolloin rasitteista tehty merkintä: "Om väg, båtplats m.m. se köpebrefvet". X:n tila RN:o 7:57 oli muodostettu 14.5.1957, jolloin rekisteriin oli merkitty, että vanhat rasitteet kohdistuivat X tilaan RN:o 7:
2. Toimitusmiehet päättivät, että tilalla X on rasiteoikeus Vesterängsuddenin tilan alueella venepaikkaan ja sinne johtavaan tiehen. Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 4.3.2008 C valitti maaoikeuteen ja vaati toimituksen kumoamista. Maaoikeus lausui, että A:n ja B:n omistama X:n tila RN:o 7:57 oli muodostunut X:n tilasta RN:o 7:10 kantatilaksi 14.5.1957 rekisteröidyssä lohkomistoimituksessa. Toimituksessa oli tuolloin päätetty, että vanhat rasitteet kohdistuvat kantatilaan 7:
3. X:n tila RN:o 7:10 oli muodostunut 18.12.1912 rekisteröidyssä palstatilan erottamistoimituksessa. Asiakirjoissa ei ollut tuolloin lausuttu rasitteista, mutta maarekisterikirjaan oli merkitty otsikon "Osituksessa syntyneitä rasiteoikeuksia" alle "Om väg, båtplats mm. se köpebrefvet". Tilan 7:10 omisti D, joka oli ostanut sen 16.3.1911 F:ltä ja G:ltä. D myi tilan kaikkine oikeuksineen 11.2.1930 H:lle, joka myi tilan 28.11.1988 A:lle ja B:lle. C:n omistama Vesterängsuddenin tila oli muodostettu 20.8.1917 rekisteröidyssä palstatilan erottamistoimituksessa. Toimituksen asiakirjoissa ei ollut lausuttu rasitteista, mutta maarekisterikirjaan oli merkitty otsikon "Osituksessa syntyneitä rasiteoikeuksia" alle "Om vägar, se köpebrefvet". C:n isän E:n ostaessa 25.2.1922 muun muassa Vesterängsuddenin tilan F:ltä kauppakirjan kohdassa 5 sovittiin, että ostajan piti kunnioittaa myyjän aikaisemmin tekemiä sopimuksia, kuten muun muassa X:n palstatilan omistajan oikeutta osoitetussa paikassa kulkea yli Vesterängenin sekä oikeutta käyttää vene- ja uimapaikkaa Vesterängsuddenissa. X:n palstatilalla tarkoitettiin tuolloin X:n tilaa 7:10, johon kohdistuvat rasitteet siirtyivät 14.5.1957 rekisteröidyssä lohkomistoimituksessa A:n ja B:n omistamalle X tilalle 7:
4. C oli katsonut, että F:n ja E:n välillä tehdyn kauppakirjan kohdassa 5 oli tarkoitettu X:n palstatilan tuolloisen omistajan D:n henkilökohtaista oikeutta kulkemiseen sekä vene- ja uimapaikkaan eikä X:n palstatilalle kuuluvaa kiinteistöoikeutta. Lisäksi C oli katsonut, että rasitetta tilan X 7:57 hyväksi ei ollut toimituksessa perustettu, koska rasitteen kohdealueesta ei ollut laadittu karttaa eikä rasitetta ollut rasitetun eli Vesterängsuddenin tilan kohdalla käsitelty asiakirjoissa. Maaoikeus totesi, että palstatilan erottamistoimituksissa oli aiemmin ollut yleistä, että rasitteet olivat jääneet maininnan "rasitteet, katso kauppakirja" varaan. Tällaisia merkintöjä oli toimituskäytännössä pidetty rasitteen perustamista vastaavina. Palstatilan erottamis- ja lohkomistoimituksissa 1900-luvun alkupuolella oli myös ollut tavanomaista, että rasitteen kohdealueesta ei laadittu karttaa, vaan kohdealue selostettiin sanallisesti. Maaoikeus viittasi Korkeimman oikeuden julkaisemattomaan ratkaisuun, jossa Korkein oikeus oli katsonut, että tilan hyväksi oli pidätetty oikeus tiehen tilan W:n alueella ja että se seikka, että W:n tilalla myöhemmin suoritetun lohkomisen kartalle ei ollut merkitty puheena olevaa rasitetietä, ei ollut poistanut V:n tilan hyväksi perustettua rasiteoikeutta ja rasiteoikeus oli siten tullut kuulumaan V:n tilasta osittamistoimitusten kautta muodostetuille tiloille. Mainituilla perusteilla maaoikeus katsoi, että kyseessä ei ollut henkilökohtainen oikeus, jonka F ja G olisivat tarkoittaneet antaa D:lle. Maarekisterikirjaan X:n tilan 7:10 muodostamisen yhteydessä tehdyt merkinnät sekä myös Vesterängsuddenin tilaa muodostettaessa maarekisterikirjaan tehdyt merkinnät osoittivat, että kyseessä oli kiinteistökohtainen rasiteoikeus. Maaoikeus ei muuttanut toimitusmiesten päätöstä. Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Elina Lampi-Fagerholm ja maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen sekä lautamiehet. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa C:lle myönnettiin valituslupa. C vaati valituksessaan maaoikeuden tuomion kumoamista. A ja B vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Asian tausta ja kysymyksenasettelu
5. A ja B ovat perustaneet vaatimuksensa tie- ja venevalkamaoikeuden määrittämisestä tilansa X RN:o 7:57 hyväksi 16.3.1911 päivätyn kauppakirjan ehtoon, jonka mukaan "Köparen berättigas att på anvisad plats begagna sig väg öfver vår egande s.k. Vesteräng samt att till båt- och simplats använda Vesterängsudden" sekä kiinteistörekisterinotteesta ilmenevään merkintään, jossa rasiteoikeuden osalta viitataan kauppakirjaan. C on vastustanut A:n ja B:n vaatimusta, koska Vesterängsuddenin tilan alueelle ei ole koskaan vahvistettu lohkomistoimituksessa rasiteoikeuksia minkään muun tilan hyväksi, vaan mainittu ehto on tarkoittanut vain silloiselle ostajalle henkilökohtaisesti annettuja oikeuksia.
6. X RN:o 7:57 on 14.5.1957 lohkomistoimituksessa muodostunut tilasta X RN:o 7:
7. Lohkomistoimituksen pöytäkirjan mukaan aikaisemmin perustetut rasitteet kohdistuvat kantatilaksi jääneeseen tilaan X RN:o 7:
8. Kauppakirjan 16.3.1911 perusteella 18.12.1912 rekisteröidyssä palstatilan erottamistoimituksessa muodostettua tilaa X RN:o 7:10 koskevassa maarekisterikirjassa on toimituksessa syntyneitä rasitteita koskevaan sarakkeeseen merkitty "Om väg, båtplats m.m. se köpebrefvet". Toimituksen pöytäkirjassa ei ole mainintaa rasitteista eikä sellaisia ole todettavissa toimituskartalla.
9. Västerängsuddenin tila on muodostettu 20.8.1917 lainvoiman saaneessa lohkomistoimituksessa, jonka perusteena on ollut 29.11.1910 päivätty määräalan kauppakirja. Toimituksessa ei ole toimitusasiakirjojen mukaan perustettu tilaan kohdistuvia rasitteita eikä sellaisista ole merkintöjä toimituskartalla.
10. C on lisäksi vedonnut 25.2.1922 päivättyyn kauppakirjaan, jolla hänen isänsä oli ostanut Vesterängsuddenin tilan. Kauppakirjan ehdoissa on viitattu muun muassa kauppakirjassa 16.3.1911 palstatilan omistajalle myönnettyihin oikeuksiin, joita ostaja oli sitoutunut noudattamaan. C on katsonut, että palstatilan omistajaa koskeva viittaus osoitti, että tie- ja venepaikkaoikeus oli tarkoitettu henkilökohtaiseksi.
11. Asiassa on kysymys siitä, onko tilalle X RN:o 7:10 perustettu sellaisia sittemmin tilan X RN:o 7:57 hyväksi tulleita kiinteistökohtaisia oikeuksia, jotka rasittavat Vesterängsuddenin tilaa. Sovellettava lainsäädäntö ja käytäntö rasitteiden merkitsemisessä
12. Kauppaa 16.3.1911 tehtäessä ja määräalaa kaupan perusteella lohkottaessa voimassa on ollut maatilojen osittamisesta 12.6.1895 annettu keisarillinen asetus (osittamisasetus). Osittamisasetuksen yhtenä tavoitteena oli rajoittaa kiinteistöjen käyttöä hankaloittavien rasitesuhteiden syntyä. Tämän vuoksi asetukseen otettiin luettelo niistä rasitteista, joita voitiin saattaa voimaan osittamistoimituksissa ja jotka rasittaisivat kiinteistöä eivätkä olisi vain henkilökohtaisiksi tarkoitettuja. Tarkoituksena oli lisäksi, että tällaisista kiinteistörasitteista tehtäisiin merkintä maarekisteriin. Tätä koskeva säännös sisältyy maarekisterin laatimisesta ja pitämisestä 2.12.1895 annetun keisarillisen julistuksen 14 §:ään, jonka mukaan rasiteoikeudet tulee merkitä sekä sen tilan kohdalle, jota tällainen oikeus rasittaa, kuin senkin, jonka eduksi se on määrätty.
13. Kiinteistörasitteen sitovuuden edellytyksenä ei ole oikeuskäytännössä kuitenkaan pidetty, että rasitteen tulisi ilmetä maarekisteristä tai että siitä tulisi olla merkintä toimituskartoissa (ks. esim. KKO 1933 I 17). Kiinteistörasitteen sitovuuden edellytyksenä on toisaalta vakiintuneesti ollut, että rasite on maanmittaustoimituksessa perustettu. Asianosaisten sopimukseen perustuva rasite tulee näin ollen hyväksyä toimituksessa, minkä edellytyksenä on muun muassa se, että rasite laadultaan täyttää osittamisasetuksen 10 §:n vaatimukset. Rasitteen perustaminen on voinut ilmetä toimitusasiakirjoihin tai maarekisteriin otetusta viittauksesta kauppakirjaan.
14. Osittamisasetuksen 10 §:n mukaan tilaa jaettaessa jaossa voitiin pidättää muun muassa oikeus tiehen ja venepaikkaan. Asian arviointi
15. Vesterängsuddenin tilaa muodostettaessa toimituksen perusteena on ollut 29.11.1910 päivätty eli ennen 16.3.1911 päivättyä kauppaa tehty kauppakirja, vaikka tilan muodostaminen onkin tapahtunut vasta 20.8.
16. Se, ettei maarekisterikirjaan tai toimituskartalle ole tuolloin merkitty muodostettavaa tilaa rasittavaa tie- ja venepaikkaoikeutta, ei siten sellaisenaan osoita, ettei tuollaista kiinteistörasitetta olisi tilaa X RN:o 7:10 muodostettaessa perustettu.
17. Rasitetta koskeva ehto kauppakirjassa 16.3.1911 on kuvattu tavalla, joka ei riidattomasti osoita, onko rasite tarkoitettu kiinteistö- vai henkilökohtaiseksi. Kuitenkin se seikka, että Vesterängsuddenin tilasta 25.2.1922 tehdyn kauppakirjan ehdon mukaan tilan ostanut ja sen sittemmin C:n isälle myynyt henkilö on sitoutunut kunnioittamaan aikaisemmin X:n tilan omistajalle annettuja tie- ja venevalkamaoikeuksia, viittaa pikemminkin siihen, että 16.3.1911 annetut oikeudet oli tarkoitettu tilakohtaisiksi. Asiassa ei ole esitetty selvitystä sen puolesta, että kyseiset, tyypillisesti kiinteistön pysyvää käyttötarkoitusta palvelevat oikeudet olisi tarkoitettu vain ostajan henkilökohtaisiksi oikeuksiksi.
18. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan 16.3.1911 päivätty kauppakirja on liitetty palstatilan erottamistoimituksen toimitusasiakirjoihin ja maarekisterikirjan rasitteita koskevassa sarakkeessa on viitattu kauppakirjan tie- ja venepaikkaoikeutta koskevaan ehtoon. Kauppasopimuksessa tarkoitettu rasite on laadultaan osittamisasetuksen 10 §:n asettamien edellytysten mukainen, joten toimituksessa on voitu hyväksyä se kiinteistöä sitovaksi rasitteeksi. Edellä mainittu maarekisterikirjan merkintä osoittaa rasitteen tulleen toimituksessa hyväksytyksi ja kiinteistöä sitovalla tavalla perustetuksi. Rasitteen tarkoittama oikeus kuuluu nykyisin kiinteistölle X RN:o 7:
20. Näillä ja muutoin maaoikeuden mainitsemilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että asiassa ei ole esitetty perusteita maaoikeuden tuomion muuttamiseen. Tuomiolauselma Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustaf Möller, Liisa Mansikkamäki, Juha Häyhä, Ilkka Rautio ja Marjut Jokela. Esittelijä Eeva-Liisa Sarvilinna-Heimonen.