KKO/2010/17

2010 false KKO:2010:17 Isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, että osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta-alasta käsitti tiloja, joiden rakentamiseen ei ollut haettu rakennuslupaa. Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla katsottiin olevan asuntokauppalain säännöksistä riippumaton oikeus vaatia vahingonkorvausta isännöitsijäntodistuksen antaneelta asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla. AsOYL 55 § OYL 15 luku 1 § (734/1978) AsuntokauppaL 6 luku 27 § (843/1994) AsuntokauppaL 7 luku 1 § Asian käsittely alemmissa oikeuksissa Asian tausta C oli 17.12.2004 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostanut kiinteistönvälitysliikkeen välityksellä 724 000 euron kauppahinnalla Espoossa sijaitsevan asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat erillistalon käsittävän huoneiston B hallintaan. D oli asunto-osakeyhtiön edustajana 14.9.2004 allekirjoittanut C:lle kaupanteon yhteydessä luovutetun isännöitsijäntodistuksen, jossa oli huoneiston B pinta-alaa koskevat merkinnät: "Yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala 158,2 m2" ja "Mahd. tarkistusmitattu pinta-ala 188 m2". Lisäksi isännöitsijäntodistus oli sisältänyt lisätiedon: "Kirjanpitoa ei pidetä, kukin osakas huolehtii omista kuluistaan". Kanne Espoon käräjäoikeudessa C vaati asunto-osakkeiden myyjiä, kiinteistönvälitysliikettä ja D:tä vastaan ajamassaan kanteessa ensisijaisesti muun muassa asunto-osakkeiden kaupan purkamista kaupan kohteessa olleiden virheiden vuoksi sekä myyjien velvoittamista palauttamaan hänelle kauppahinta korkoineen sekä kaikkien vastaajien velvoittamista suorittamaan hänelle yhteisvastuullisesti korvaukseksi kaupan kohteen tasoa parantaneista korjauksista 40 000 euroa korkoineen, kiinteistöjen ja asuntojen hintojen noususta aiheutuneena hinnanerokorvauksena vähennettynä asumisesta saadulla hyödyllä 209 433,60 euroa korkoineen sekä muuttokustannuksista 2 000 euroa. Toissijaisesti C vaati D:n ja muiden vastaajien velvoittamista suorittamaan hänelle yhteisvastuullisesti joko (myyjät) kauppahinnan alennuksena tai (kiinteistönvälitysliike ja D) sitä vastaavana vahingonkorvauksena pinta-alavirheen johdosta 127 335,10 euroa, korvaukseksi kiinteistöjen ja asuntojen hintojen noususta 32 neliömetrin pinta-alavirheen perusteella laskettuna 40 616,40 euroa sekä kauppahinnan alennuksena (myyjät) tai sitä vastaavana vahingonkorvauksena (kiinteistönvälitysliike ja D) kaupan kohdetta rasittaneen taloudellisen virheen perusteella 20 000 euroa, kaikki määrät korkoineen. Kanteensa perusteena C lausui muun muassa, että myyntiesitteen, isännöitsijäntodistuksen ja kauppakirjan mukaan huoneiston B pinta-ala oli tarkistusmitattu. Huoneiston pinta-alaksi oli ilmoitettu 188 neliömetriä, minkä lisäksi kohteessa oli ollut 15 neliömetrin suuruinen lämmin varasto. Kaupan jälkeen oli käynyt ilmi, että huoneiston rakennusluvan mukaiset tilat olivat olleet vain noin 158 neliömetriä, mikä vastasi myös käytettävissä olevaa rakennusoikeutta. Rakennusluvan mukaisen ja todellisen pinta-alan erotus johtui siitä, että käyttötarkoitukseltaan varastona olleita ullakkotiloja oli rakennusluvan vastaisesti muutettu asuinhuoneiksi ja autokatokseen oli rakennettu ilman rakennuslupaa lämmin varastotila. Muutokset olivat aiheuttaneet rakennusoikeuden ylittymisen. Myös D:n ja hänen puolisonsa hallinnassa olleessa huoneistossa A oli tehty rakennusluvan vastaisia muutostöitä. Espoon kaupungin rakennusvalvontakeskus oli 10.1.2007 kehottanut asunto-osakeyhtiötä saattamaan huoneistot hyväksytyn rakennusluvan mukaisiksi. Muutostöiden seurauksena huoneiston pinta-ala tulisi jäämään olennaisesti sopimuksenmukaista pienemmäksi. Myyntiesitteen ja isännöitsijäntodistuksen mukaan osakkeenomistajat vastasivat itsenäisesti hallinnassaan olevien rakennusten kunnosta, ylläpidosta ja hoitokuluista. Myös tämä tieto oli ollut virheellinen, koska yhtiöjärjestyksessä ei ollut määräyksiä hoitovastuun jakautumisesta tällä tavalla. Oli hyvin todennäköistä, että huoneistossa A tehdyistä luvattomista muutostöistä aiheutui asunto-osakeyhtiölle ylimääräisiä kuluja, jotka tulivat osaltaan myös huoneiston B hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien maksettaviksi. Kaupan kohdetta oli siten rasittanut myös taloudellinen virhe. D:n allekirjoittama isännöitsijäntodistus oli sisältänyt väärän tiedon huoneiston B pinta-alasta, eikä siitä ollut ilmennyt kummassakaan huoneistossa suoritettu luvaton rakentaminen. Isännöitsijäntodistuksesta olivat myös puuttuneet tiedot viimeksi laaditusta tilinpäätöksestä, tuloslaskelmasta ja taseesta ja se oli sisältänyt yhtiöjärjestyksen vastaisen tiedon asunto-osakkeiden kuluvastuun jakautumisesta. Jos isännöitsijäntodistus olisi sisältänyt oikeat tiedot, C ei olisi ostanut asunto-osakeyhtiön osakkeita. Vastaukset Asunto-osakkeiden myyjät, kiinteistönvälitysliike ja D kiistivät kanteen. D vaati ensisijaisesti kanteen jättämistä tutkimatta, koska asiassa erityislakina sovellettavan asuntokauppalain 7 luvun 1 §:n nojalla isännöitsijäntodistuksen antajan vastuu oli toissijaista siten, että asunto-osakkeiden myyjällä oli takautumisoikeus isännöitsijää kohtaan silloin, kun oli kysymys isännöitsijäntodistuksen virheestä. Osakkeiden ostaja ei voinut vaatia vahingonkorvausta suoraan isännöitsijäntodistuksen antaneelta. Toissijaisesti D vaati kanteen hylkäämistä sillä perusteella, että hän ei ollut isännöitsijäntodistuksen antaessaan rikkonut osakeyhtiölakia, asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. C:n vaatimukset väitetyn taloudellisen vahingon korvaamisesta tuli siten joka tapauksessa hylätä, vaikka D:n vastuun katsottaisiin perustuvan osakeyhtiölain (734/1978) 15 luvun 1 §:ään. D esitti, että kaikista asiakirjoista ja myös D:n allekirjoittamasta isännöitsijäntodistuksesta ilmeni, että huoneiston B virallinen pinta-ala oli 158,2 neliömetriä. Saamansa aineiston perusteella C:n oli kauppaa tehdessään pitänyt ottaa huomioon, etteivät kummankaan huoneiston ullakkotilojen pinta-alat tarkoittaneet rakennusluvan mukaisia asuinneliömetrejä. C:n väittämän taloudellisen virheen olemassaolo edellyttäisi, että osakkeenomistajien taloudelliset velvoitteet poikkeaisivat siitä, mitä kauppaa tehtäessä oli kerrottu. Osakkeenomistajat olivat huolehtineet hallitsemansa talon korjaus- ja kunnossapidosta omalla kustannuksellaan myös C:n omistusaikana. Mitään selvitystä siitä, että nämä velvoitteet tulisivat muuttumaan, ei ollut esitetty. C:lle ei siten ollut aiheutunut kanteessa väitettyä taloudellista vahinkoa. Vielä D lausui, että C:n vahingonkorvausvaatimuksessa tarkoitetuilla korjauskustannuksilla, hintojen noususta aiheutuneilla vahingoilla tai muilla välillisillä kustannuksilla ei ollut syy-yhteyttä isännöitsijäntodistuksen väitettyyn virheeseen. Käräjäoikeuden välituomio 26.9.2008 Käräjäoikeus lausui, että asianosaiset olivat pyytäneet ratkaisemaan välituomiolla muun muassa kysymyksen siitä, tuliko kanne D:tä vastaan jättää tutkimatta vai oliko D osakeyhtiölain mukaan vastuussa C:lle. Käräjäoikeus lausui, että asunto-osakkeiden myyjät ja kiinteistönvälittäjä olivat kertoneet C:lle, että huoneiston B pinta-ala oli noin 188 neliömetriä. Sitä vastoin he eivät olleet kertoneet, että osa huonetiloista oli rakennettu vastoin yhtiöjärjestystä ja ilman rakennusoikeutta. Rakennusoikeuden ylittymisestä oli seurauksena, ettei C voinut saada haluamilleen muutostöille rakennuslupaa. Lisäksi oli mahdollista, että rakennusluvan vastaisesti rakennetut tilat joudutaan muuttamaan alkuperäisen käyttötarkoituksensa mukaisesti ullakkotiloiksi. Asunto-osakkeiden myyjät olivat tienneet, että osa asunnon tiloista oli rakennettu asuinkäyttöön ilman rakennuslupaa. Kiinteistönvälittäjä oli puolestaan laiminlyönyt ottaa selkoa ja ilmoittaa mainitusta seikasta C:lle, vaikka se olisi ollut hänen velvollisuutensa. Asuinhuoneiston pinta-alaa koskeva virhe oli ollut niin olennainen, että C:n tietoisuus siitä olisi voinut vaikuttaa kaupan lopputulokseen. Hänellä oli siten tällä perusteella oikeus esittää asunto-osakkeiden myyjiä kohtaan kaupan purkua tai kauppahinnan alentamista koskevat vaatimukset sekä myyjiä ja kiinteistönvälitysliikettä kohtaan vahingonkorvausvaatimukset. D:tä koskevalta osalta käräjäoikeus lausui, että asunto-osakeyhtiölain 3 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan myös osakeyhtiölain (734/1978) 15 luvun säännöksiä vahingonkorvausvelvollisuudesta siten, että toimitusjohtajaa koskevia säännöksiä sovelletaan isännöitsijään ja osakeyhtiölain vastaisesta menettelystä aiheutuva vastuu syntyy myös asunto-osakeyhtiölain vastaisesta menettelystä. Sanotun osakeyhtiölain 15 luvun 1 §:n mukaan hallituksen jäsen ja toimitusjohtaja on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän on toimessaan tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttanut yhtiölle. Sama koskee vahinkoa, joka osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla on aiheutettu osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Asunto-osakeyhtiölain 55 §:ssä ja tarkemmin asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:ssä on säädetty, mitä tietoja isännöitsijäntodistuksesta tulee käydä ilmi. Niitä ovat muun muassa mainitun asetuksen 3 §:n 2 a kohdan mukaan viimeksi laadittu tuloslaskelma ja tase sekä pyydettäessä yhtiöjärjestys, toimintakertomus ja viimeksi hyväksytty talousarvio. Todistukseen on merkittävä myös tiedot sellaisista hallituksen tai isännöitsijän tiedossa olevista muista yhtiötä koskevista seikoista, jotka olennaisesti voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan. Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäseneen kohdistetun vaatimuksen menestyminen edellytti, että vahinkoa oli aiheutettu lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. D:n allekirjoittamasta isännöitsijäntodistuksesta oli ilmennyt, että asunto-osakeyhtiössä ei ollut pidetty kirjanpitoa, joten tilinpäätöstietojen puuttuminen ei ollut voinut aiheuttaa vahingonkorvausvastuuta D:lle. Vaikka kuluvastuu oli käytännössä toteutettu toisella tavalla kuin yhtiöjärjestyksessä oli määrätty, C oli saanut tiedon kuluvastuun jakautumisesta jo yhtiöjärjestykseen ja isännöitsijäntodistukseen tutustumalla. D oli antanut isännöitsijäntodistuksen asunto-osakkeiden myyjille asunnon myyntiä varten. Hänen menettelynsä ei siten ollut kohdistunut C:hen. Isännöitsijäntodistus oli ollut yksi kauppaan liittyneistä asiakirjoista, eikä asiassa ollut osoitettu, että C olisi yksin sen perusteella tehnyt päätöksensä ostaa asunto-osakkeet. Asuntokauppalain mukaan käytetyn asunnon myyjä vastaa asunnosta annetuista tiedoista myös silloin, kun tiedot on myyjän puolesta antanut myyjän toimeksiannosta toiminut kaupan välittäjä tai muu myyjän edustaja. Samoin on asia, jos tiedot ovat perustuneet isännöitsijäntodistukseen. Tämän vuoksi D:n menettelystä mahdollisesti aiheutuva vahinko saattoi välittömästi kohdistua asunto-osakkeiden myyjiin, mikäli he joutuisivat suorittamaan korvauksia ostajalle sillä perusteella, että isännöitsijäntodistus olisi virheellinen. Käräjäoikeus katsoi jääneen näyttämättä, että D:n menettelystä olisi aiheutunut C:lle välitöntä vahinkoa. Näillä perusteilla käräjäoikeus, joka katsoi, että C:llä oli oikeus kaupan kohteessa olleen virheen vuoksi esittää myyjiä ja kiinteistönvälittäjää vastaan kanteessaan tarkoittamia vaatimuksia, hylkäsi D:tä vastaan ajetun kanteen. Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Leena Uoti, Kirsti Levo ja Erja Sorjonen. Helsingin hovioikeuden välituomio 18.3.2009 C valitti hovioikeuteen siltä osin kuin kanne D:n osalta oli hylätty. Hovioikeus totesi, että asunto-osakeyhtiölain 55 §:n mukaan isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan on annettava isännöitsijäntodistus osakkeenomistajalle, osakkeita pantin nojalla hallussaan pitävälle sekä kiinteistönvälittäjälle, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto. Isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan osakeyhtiölain 15 luvun 1 §:ään (734/1978) perustuva vahingonkorvausvastuu voi asunto-osakeyhtiölain 55 §:n perusteella tulla kysymykseen vain suhteessa osakkeenomistajaan tai muuhun kyseisessä lainkohdassa mainittuun isännöitsijäntodistuksen saamiseen oikeutettuun tahoon. Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n 1 momentin mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet olivat kaupan kohteena. Pykälän 2 momentin mukaan kiinteistönvälitysliikkeen korvausvastuusta säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa ja 3 momentin mukaan edellä tarkoitetun yhteisön ja sen edustajan korvausvastuusta säädetään asuntokauppalain 7 luvussa. Asuntokauppalain 7 luvun 1 §:ssä säädetään, että jos asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen sellaisen tiedon perusteella, joka on sisältynyt myyjän ostajalle esittämään isännöitsijäntodistukseen tai joka muuten on peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeita tai osuuksia kauppa koskee, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus kyseiseltä yhteisöltä tai henkilöltä, jollei tämä osoita, ettei todistusta tai tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti. Hovioikeus katsoi, että asuntoyhteisön tai sen edustajan vastuu asuntokauppaa varten annetun isännöitsijäntodistuksen tiedoista määräytyi edellä mainittujen asuntokauppalain säännösten perusteella. Asuntoyhteisön tai sen edustajan vastuuta näistä tiedoista ei sen sijaan voitu perustaa asunto-osakeyhtiölain ja osakeyhtiölain säännöksiin yhteisön tai sen edustajan vahingonkorvausvastuusta. C oli vaatinut D:ltä vahingonkorvausta tämän antamaan 14.9.2004 päivättyyn isännöitsijäntodistukseen sisältyvien väitettyjen virheellisten ja isännöitsijäntodistuksesta puuttuneiden tietojen perusteella. D oli antanut isännöitsijäntodistuksen käräjäoikeuden välituomiossa kerrotun asunto-osakkeiden kaupan tekemistä varten. Edellä selostettujen asuntokauppalain säännösten perusteella isännöitsijäntodistuksen antaneen asuntoyhteisön edustajan vastuu isännöitsijäntodistuksen tiedoista oli myyjää kohtaan olevaa takautumisvastuuta ja tuli kysymykseen vasta, jos myyjä oli sanottujen tietojen perusteella joutunut virhevastuuseen ostajaa kohtaan. Asuntokauppalain säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen mukaan asuntoyhteisön vastuu voi perustua isännöitsijäntodistukseen sisältyvien virheellisten tietojen lisäksi myös siitä puuttuneisiin tietoihin (HE 14/1994 vp s. 140). Hovioikeus katsoi, ettei C:llä ollut ostajana oikeutta vaatia vahingonkorvausta suoraan D:ltä. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden välituomion lopputulosta siltä osin kuin C:n kanne D:tä vastaan oli hylätty. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Eero Karttunen, Paula Salonen ja Seppo Ovaskainen. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa C:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan C vaati, että hovioikeuden välituomio kumotaan ja asia palautetaan käräjäoikeuteen. D vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. C on 17.12.2004 ostanut osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan erillistalon käsittävää huoneistoa asunto-osakeyhtiössä, johon kuului kaksi huoneistoa. Kauppakirjan mukaan huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala oli 158,2 neliömetriä ja isännöitsijäntodistuksen mukainen tarkistusmitattu pinta-ala 188 neliömetriä. D oli allekirjoittanut isännöitsijäntodistuksen asunto-osakeyhtiön edustajana ja se oli annettu C:lle kaupanteon yhteydessä. Siinä oli mainittu seuraavat huoneiston pinta-alaa koskevat tiedot: "Yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala 158,2 m2" ja "Mahd. tarkistusmitattu pinta-ala 188 m2".
2. C on vaatinut D:n velvoittamista suorittamaan vahingonkorvausta muun muassa huoneiston pinta-alavirheen perusteella. Vaatimus on perustunut asunto-osakeyhtiölain ja osakeyhtiölain (734/1978) säännöksiin.
3. Käräjäoikeuden välituomion mukaan asianosaiset "ovat pyytäneet käräjäoikeutta ratkaisemaan välituomiolla kysymyksen siitä, onko kantaja menettänyt oikeuden esittää vastaajia kohtaan vaatimuksia sen vuoksi, että kantaja ei ole reklamoinut ajoissa, ja mikäli reklamointi on tapahtunut ajoissa, onko kaupan kohteessa ollut virhe, ja että samassa yhteydessä ratkaistaan kysymys siitä, tuleeko kanne D:tä vastaan jättää tutkittavaksi ottamatta, vai onko D osakeyhtiölain mukaan vastuussa kantajalle".
4. Korkein oikeus toteaa, että asia on käräjäoikeuden välituomiossa ratkaistu paitsi edellä kohdassa 3 mainittujen kysymysten osalta, myös siltä osin, onko D:n allekirjoittama isännöitsijäntodistus ollut vahingonkorvausvastuun syntymisen edellyttämällä tavalla virheellinen tai puutteellinen ja onko isännöitsijäntodistus vastuun perustavalla tavalla vaikuttanut C:n päätökseen ostaa asunto-osakkeet. Käräjäoikeus on hylännyt D:tä vastaan ajetun kanteen, koska oli jäänyt näyttämättä, että C:lle olisi koitunut D:n menettelystä välitöntä vahinkoa sen vuoksi, että isännöitsijäntodistukseen ei ollut liitetty tietoja muun muassa asunnoissa tehdyistä muutostöistä. Hovioikeus on hylännyt D:tä vastaan esitetyt vaatimukset katsottuaan, että asuntoyhteisön edustajan vastuu isännöitsijäntodistuksen tiedoista määräytyi asuntokauppalain säännösten perusteella ja kohdistui osakkeiden myyjään ja että tätä edustajan vastuuta ei myöskään voitu perustaa asunto-osakeyhtiölain ja osakeyhtiölain säännöksiin.
5. Korkeimmassa oikeudessa on C:n valituksen johdosta kysymys ensisijaisesti siitä, voidaanko hänen D:hen kohdistamaansa vahingonkorvausvaatimukseen soveltaa asunto-osakeyhtiölakia. Jos asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan, kysymys on myös siitä, voiko asunto-osakeyhtiön edustaja olla vahingonkorvausvastuussa virheellisen tai puutteellisen isännöitsijäntodistuksen perusteella myös asunto-osakkeiden ostajaa kohtaan. Mikäli vastaus tähänkin kysymykseen on myönteinen, Korkeimmassa oikeudessa on kysymys vielä siitä, onko D:n allekirjoittama isännöitsijäntodistus virheellinen tai puutteellinen niin, että D voi sen johdosta joutua vahingonkorvausvastuuseen, sekä käräjäoikeuden ratkaisun johdosta myös syy-yhteyden arvioinnista. Voidaanko vahingonkorvausvaatimukseen soveltaa asunto-osakeyhtiölakia
6. Asiassa sovellettavan asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n 1 momentin (843/1994) mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijätodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena. Saman pykälän 3 momentin mukaan 1 momentissa tarkoitetun yhteisön ja sen edustajan korvausvastuusta säädetään 7 luvussa. Voimassa olevan lain säännökset ovat asiallisesti samansisältöiset. Asuntokauppalain 7 luvun 1 §:ssä säädetään, että jos asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen sellaisen tiedon perusteella, joka on sisältynyt myyjän ostajalle esittämään isännöitsijäntodistukseen tai joka muuten on peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeita tai osuuksia kauppa koskee, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus kyseiseltä yhteisöltä tai henkilöltä, jollei tämä osoita, ettei todistusta tai tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti.
7. Korkein oikeus toteaa, että kummassakaan edellä selostetussa lainkohdassa ei ole kysymys asunto-osakeyhtiön edustajan yhtiöoikeudellisesta vahingonkorvausvastuusta asunto-osakkeiden ostajaa kohtaan. Tätä suhdetta koskevaa vahingonkorvaussäännöstä ei muutoinkaan sisälly lähinnä velvoiteoikeudellisia suhteita sääntelevään asuntokauppalakiin.
8. Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n 3 momentin sanamuodosta ei myöskään voida päätellä säännöksen tarkoittavan, että asunto-osakeyhtiön edustajan korvausvastuusta säädettäisiin 7 luvussa tyhjentävästi niin, ettei se voisi perustua muun lain säännöksiin. Tukea tällaiselle tulkinnalle ei ole saatavissa asuntokauppalain esitöistäkään. Tulkintaa ei voida perustella myöskään asuntokauppalain tarkoituksella, joka liittyy erityisesti asunnon ostajan ja kuluttajan asemassa olevan myyjän oikeuksien turvaamiseen.
9. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei ole perusteita tulkita asuntokauppalain säännöksiä niin, että ne sulkisivat pois ostajan oikeuden vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai puutteellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta. Kantajan valittavaksi jää, minkä säännösten perusteella ja missä järjestyksessä hän haluaa korvausvaatimuksensa esittää. Useimmiten on tarkoituksenmukaista, että asunnon ostajan vaatimukset myyjää kohtaan asunnon virheiden perusteella selvitetään ensin, ja myyjän takautumisoikeus asuntoyhteisöä tai sen edustajaa kohtaan käsitellään vasta tämän jälkeen asuntokauppalain säännösten mukaisesti. Kuitenkin voi poikkeuksellisesti syntyä tilanteita, joissa asunnon ostajan on perusteltua kohdistaa vaatimuksensa jo ensi vaiheessa asunto-osakeyhtiöön tai sen edustajaan. Tällainen tilanne voi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun virheen pääasiallinen tai ainoa syy on asunto-osakeyhtiön tai sen edustajan antamassa tiedossa tai laiminlyönnissä antaa jokin tieto. C:n vahingonkorvausvaatimusta ei siten voida hylätä hovioikeuden esittämällä perusteella. Isännöitsijäntodistukseen perustuvasta korvausvastuusta asunto-osakeyhtiölain perusteella
10. Asunto-osakeyhtiölain 3 §:n 1 momentin 9 kohdassa (938/1994) säädetään osakeyhtiölain soveltamisesta asunto-osakeyhtiön johtoon kuuluvien vahingonkorvausvastuuseen. Sen perusteella sovellettaviksi tulevat osakeyhtiölain (734/1978) 15 luvun säännökset siten, että toimitusjohtajaa koskevia säännöksiä sovelletaan isännöitsijään ja osakeyhtiölain vastaisesta menettelystä aiheutuva vastuu syntyy myös asunto-osakeyhtiölain vastaisesta menettelystä. Osakeyhtiölain kyseisten säännösten mukaan hallituksen jäsen ja toimitusjohtaja on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän on osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai tuottamuksesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
11. Isännöitsijäntodistuksen antamisesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 55 §:n 1 momentissa. Sen mukaan isännöitsijän tai, jollei yhtiöllä ole isännöitsijää tai tämä on estynyt, hallituksen puheenjohtajan on pyynnöstä annettava asianomaista huoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus osakkeenomistajalle ja osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävälle sekä kiinteistönvälittäjälle, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto.
12. Hovioikeus on katsonut, että isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuuseen asunto-osakeyhtiölain 55 §:n perusteella voi vedota vain osakkeenomistaja tai muu lainkohdassa mainittu taho, joka on oikeutettu saamaan isännöitsijäntodistuksen. Korkein oikeus toteaa, että mainitussa lainkohdassa tai muuallakaan laissa ei ole säännöstä, jonka perusteella yhtiön edustajan yhtiöoikeudellista vahingonkorvausvastuuta virheellisen tai puutteellisen isännöitsijäntodistuksen perusteella voitaisiin tällä tavoin rajoittaa. Kun isännöitsijäntodistuksessa annettaviksi säädetyt tiedot ovat tarpeen erityisesti sen varmistamiseksi, että osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla on käytettävissään riittävät tiedot huoneiston arvoon vaikuttavista seikoista ja kun virheellisestä tai puutteellisesta isännöitsijäntodistuksesta aiheutuva vahinko kohdistuu yleensä välittömästi osakkeiden ostajaan, ei ole asiallisiakaan syitä rajoittaa isännöitsijäntodistukseen perustuvaa korvausvastuuta vain todistuksen saamiseen oikeutetuille aiheutuneisiin vahinkoihin.
13. C:llä on siten oikeus saada D:ltä vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiölain ja osakeyhtiölain vastuusäännösten perusteella, mikäli D:n antama isännöitsijäntodistus, asunto-osakeyhtiölaissa ja -asetuksessa säädetyt vaatimukset huomioon ottaen, havaitaan puutteelliseksi tai virheelliseksi ja mikäli vahingonkorvauksen tuomitsemisen edellytykset ovat muutoinkin käsillä. Onko D:n antama isännöitsijäntodistus täyttänyt asunto-osakeyhtiölaissa ja -asetuksessa asetetut vaatimukset
14. Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä säädetään asunto-osakeyhtiölain 55 §:n 2 momentissa ja asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:ssä. Isännöitsijäntodistuksesta tulee käydä ilmi muun muassa tiedot huoneistosta, mukaan luettuna huoneiston yhtiöjärjestyksessä mainittu pinta-ala, sekä yhtiön taloudellinen tila ja tiedot sellaisista hallituksen tai isännöitsijän tiedossa olevista muista yhtiötä koskevista seikoista, jotka olennaisesti voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan.
15. C ei ole väittänyt, että hänen hallitsemansa huoneiston B tosiasiallinen pinta-ala olisi pienempi kuin isännöitsijäntodistuksessa tarkistusmitatuksi ilmoitettu 188 neliömetriä. Yhtiöjärjestyksen mukaisen pinta-alan ylittävä osuus on kuitenkin rakennettu ilman rakennuslupaa ja käytettävissä oleva rakennusoikeuskin ylittäen, vaikka isännöitsijäntodistuksessa olevat merkinnät tarkistusmitatusta pinta-alasta ovat olleet omiaan antamaan sen väärän käsityksen, että huoneiston B tilat olisivat kaikilta osiltaan rakennusluvan mukaiset. Kysymys on siten siitä, onko D:n antama isännöitsijäntodistus täyttänyt laissa ja asetuksessa asetetut vaatimukset ja onko D tällaisen todistuksen antaessaan menetellyt tavalla, joka voi perustaa vastuun C:tä kohtaan.
16. Kuten edeltä kohdasta 14 ilmenee, isännöitsijäntodistuksessa on mainittava tiedot sellaisista hallituksen tai isännöitsijän tiedossa olevista muista yhtiötä koskevista seikoista, jotka olennaisesti voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan. Rakennusluvan puuttuminen osasta huoneiston tiloja voi vaikuttaa merkittävästi paitsi huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden arvoon, myös yhtiön taloudelliseen tilaan tai toimintaan riippuen muun muassa siitä, miten laajaa huoneiston luvaton rakentaminen on yhtiön omistamien tilojen kokonaismäärään nähden. Luvan puuttuminen voi esimerkiksi johtaa siihen, että valvontaviranomainen velvoittaa asunto-osakeyhtiön saattamaan luvatta rakennetut tilat hyväksyttyjen rakennuslupien mukaisiksi, kuten tässä tapauksessa on käynytkin.
17. Nyt esillä olevassa tapauksessa ilman lupaa suoritettu rakentaminen huoneistossa B on ollut niin laajaa, että pelkästään se on voinut olennaisesti vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilaan tai toimintaan, minkä lisäksi myös D:n hallinnassa olevassa huoneistossa A on suoritettu voimassa olevan rakennusluvan vastaisia rakennustöitä. Näistä syistä luvan vastaisesta ja käytettävissä olevan rakennusoikeuden ylittävästä rakentamisesta olisi pitänyt mainita isännöitsijäntodistuksessa. Puutteellisen isännöitsijäntodistuksen antaessaan D on menetellyt asunto-osakeyhtiölain ja -asetuksen vastaisesti.
18. C on perustanut vahingonkorvausvaatimuksensa myös siihen, että isännöitsijäntodistus olisi sisältänyt virheellisen tiedon osakkeenomistajien kuluvastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiössä ja että todistuksesta olivat puuttuneet tiedot viimeksi laadituista tilinpäätöksestä, tuloslaskelmasta ja taseesta. Korkein oikeus toteaa, että D:n antamassa isännöitsijäntodistuksessa on lisätietoina mainittu, että yhtiössä ei pidetä kirjanpitoa ja kukin osakas huolehtii itse kuluistaan. Nämä tiedot ovat sinänsä pitäneet paikkansa, vaikka kuluvastuun jakautumisesta ei ole ollut vastaavaa määräystä yhtiöjärjestyksessä. Isännöitsijäntodistus ei siten ole ollut näiltä osin virheellinen. Syy-yhteydestä
19. Käräjäoikeus on perustellut ratkaisuaan myös sillä, ettei asiassa ollut osoitettu, että C olisi tehnyt päätöksensä ostaa asunto-osakkeet yksin isännöitsijäntodistuksen perusteella.
20. Vahingonkorvausvastuun edellyttämän syy-yhteyden harkinnan lähtökohtana on yleensä arvio siitä, olisiko vahinko aiheutunut, jos vahingon syyksi epäiltyä tapahtumaa ei olisi sattunut. Syy-yhteyden täyttymisen edellytykseksi ei sen sijaan voida asettaa sitä, että tapahtuma olisi ainoa syy vahingolle. D:tä vastaan esitettyä vahingonkorvausvaatimusta ei siten voida hylätä mainitulla käräjäoikeuden esittämällä perusteella. Johtopäätös
21. C:n D:hen kohdistamaa vahingonkorvausvaatimusta ei voida hylätä niillä syillä, joihin käräjäoikeus ja hovioikeus ovat perustaneet välituomionsa. Kanteen käsittelyä on jatkettava käräjäoikeudessa ensinnäkin vahingonkorvauksen tuomitsemisen edellyttämän syy-yhteyden selvittämiseksi ottamalla huomioon kaikki syy-yhteyden arviointiin vaikuttavat seikat, ja jos syy-yhteys katsotaan olevan olemassa, vahingon määrän selvittämiseksi. Päätöslauselma Hovioikeuden välituomio ja käräjäoikeuden välituomio kumotaan siltä osin kuin C:n D:hen kohdistama kanne on hylätty. Asia palautetaan Espoon käräjäoikeuteen, jonka tulee omasta aloitteestaan ottaa se edelleen käsiteltäväkseen ja, huomioon ottaen palauttamisen syy, siinä laillisesti menetellä. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Kari Kitunen, Timo Esko, Jukka Sippo ja Pekka Koponen. Esittelijä Mika Huovila.