KKO/2011/18

2011 false KKO:2011:18 Kysymys kulkuyhteyttä koskevan rasitteen perustamisen edellytyksistä asemakaava-alueella. KML 154 § 1 mom 11 kohta KML 156 § 2 mom Asian käsittely alemmissa oikeuksissa Rasitetoimitus Asunto Oy A:n (jäljempänä A) hakemuksesta vireille tulleessa toimituksessa käsiteltiin kulkuoikeusrasitteen perustamista kulkuyhteyttä varten A:n Hangossa omistaman tontin 3 hyväksi Asunto Oy B:n (jäljempänä B) omistaman tontin 4 noin 1,4 metrin levyiselle alueelle paikassa, joka sijaitsi tonteilla olevien asuinrakennusten välissä. Asemakaava-alueella vierekkäisillä tonteilla sijaitsevat A:n ja B:n omistamat asuinrakennukset ovat 1880-luvulla rakennettuja laajaan puutalokokonaisuuteen kuuluvia huviloita, joiden päärakennukset sijaitsevat tontin kadun puoleisella rajalla. Rakennusten väliin jäävällä alueella oli kulkuyhteys A:n piha-alueelle. A oli käyttänyt osana kulkutietään B:n aluetta, kunnes B oli sijoittanut tonttien rajan tuntumaan pensasistutuksia ja myöhemmin rakentanut lauta-aidan. Aitaa koskenut toimenpidelupa, jonka osalta A oli tehnyt oikaisuvaatimuksen, oli tullut lainvoimaiseksi. Toimitusmiehet totesivat, että A:n tontin 3 alueella oleva kulkureitti oli tontin käyttötarkoituksen kannalta riittävä henkilöautoille, tavanomaisille pakettiautoille, ambulanssille ja pienille kuorma-autoille. A:n asuinrakennuksen päädyssä ollut kulkusyvennys kellaritiloihin ei edellä mainittujen kulkuneuvojen kohdalla vaikeuttanut kulkua ja syvennys voitiin erikoiskuljetusten yhteydessä peittää. Isompia kulkuvälineitä varten ei ollut tarpeen varata pysyvää kulkureittiä, ja tontin lisärakentamista varten väliaikaiskuljetukset voitiin järjestää muuta kautta. Toimitusmiehet päättivät jättää toimituksen sikseen eli rasiteoikeuden perustamatta. Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena 16.6.2009 antama tuomio A valitti toimitusmiesten päätöksestä maaoikeuteen ja vaati haetun rasiteoikeuden perustamista. B vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä. Maaoikeus toimitti maastokatselmuksen. Maaoikeus totesi todistajan kertomaan viitaten, että talojen välissä oli kulkenut hiekoitettu tieura ainakin 60 vuoden ajan. Maaoikeudelle toimitetusta aineistosta ilmeni, että tieura oli kulkenut runsaan 0,5 metrin levyisellä alueella B:n omistaman tontin alueella. Aiempi kulku B:n omistamalla maakaistaleella oli estynyt, koska B oli ensin sijoittanut alueelle betonirenkaisiin istutettuja pensaita, jonka jälkeen rajalle, noin 10 senttimetriä B:n puolelle oli rakennettu aita. A:n alueella sijaitsevan kellarisyvennyksen rakenteiden ulkoreuna ja B:n alueelle rakennetun aidan väli oli leveydeltään 246 senttimetriä. Maaoikeus totesi johtopäätöksenään, että aidan rakentamisen seurauksena tieura oli kaventunut noin 80 senttimetriä. B:n puolesta oli esitetty, että kulkuyhteydestä aiheutuisi sille haittaa, koska A:n tontin liikenne vaurioitti tontin 4 rakennuksen perustuksia. Lisäksi kulku tontilla 4 olevan rakennuksen toisesta kerroksesta pihalle ohjautui rakennuksen päätyalueen ja uuteen aitaan rakennetun eteläportin kautta. Tontin eteläreunaa tarvittiin myös B:n kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen kunnostustöihin. Maaoikeus totesi, että kulkuoikeusrasitteesta ei aiheutunut kiinteistönmuodostamislaissa tarkoitettua huomattavaa haittaa B:n omistamalle tontille. Rasiteoikeus ei vaikeuttanut B:n päädyn kunnostamista. Se ei myöskään haitannut kulkua eteläpäädyn asunnosta talon pihalle, koska kulku oli mahdollista ohjata joko talojen välissä olevaa hiekoitettua tieuraa pitkin tai talojen eteläpäädyn vieressä sijaitsevaa kaistaletta pitkin, jolloin kulkuportti B:n pihalle oli mahdollista rakentaa pihan vieressä sijaitsevaan aidan osaan. B:n puolesta ei myöskään ollut näytetty, että liikenne vaurioittaisi B:n rakennuksen perustuksia tai muita rakenteita. Lisäksi maaoikeus totesi, että B oli rakentanut alueella nyt sijaitsevan aidan tietoisena siitä, että valituksenalainen rasitetoimitus oli A:n toimesta pantu vireille. Maaoikeus katsoi, että tieuran kaventuminen vaikeutti selvästi ajamista A:n pihaan. Talojen välissä sijaitsevaa tieuraa oli mahdollista jonkin verran leventää palotikkaiden sijaintia muuttamalla sekä kellarisyvennyksen päälle tehdyillä tilapäisillä rakennusratkaisuilla. Nämäkään ratkaisut eivät kuitenkaan olennaisesti helpottaneet suurten henkilöautojen, ambulanssien ja inva-autojen ajoa pihalle, koska tieuraa ei myöskään A:n puolella voinut rakentaa talon luoteispäätyyn kiinni. Maaoikeus totesi, että kulkuoikeusrasitteen perustaminen tontin 3 hyväksi oli siten tärkeää, ja määräsi sille perustettavaksi kulkuoikeusrasitteen niin, että sen luoteisreuna oli 80 senttimetriä B:n alueella sijaitsevan asuinrakennuksen seinästä maaoikeuden tuomiosta tarkemmin ilmenevällä tavalla. Asia palautettiin toimitukseen kulkurasiteoikeuden perustamista varten. Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Elina Lampi-Fagerholm, maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen (eri mieltä) sekä lautamiehet Kjell Holm (eri mieltä) ja Liisa Rantala. Eri mieltä ollut maaoikeusinsinööri Hatunen oli maaoikeuden enemmistön kanssa yhtä mieltä rasitteen perustamisesta tontille 4 aiheutuvasta haitasta ja sen merkityksestä toimituksen suorittamisen edellytyksille. Muilta osin Hatunen lausui, että nykyisessä tilanteessa tontin pihalle voitiin ajaa tavallisella henkilöautolla verrattain helposti, mutta tila-autolla ajettaessa jouduttiin noudattamaan erityistä varovaisuutta. B:n tontille rakennettua aidan toimenpidelupaa koskeneessa Helsingin hallinto-oikeuden päätöksessä esitetyillä tavoilla vapaata tilaa voitiin lisätä siirtämällä tontin 3 asuinrakennuksen palotikkaat joko pihan puolelle tai lyhentämällä niitä alapäästä. Kellarisyvennys oli mahdollista kattaa erilaisilla väliaikaisilla ratkaisuilla, jolloin kevyehkön kuorma-auton mahdollisesti kellarisyvennyksen rakenteita vaurioittava vaikutus oli eliminoitavissa. Tarvetta ajaa pihalle kuorma-autolla ei juurikaan ollut ja tarvittaessa oli mahdollista käyttää pienempää jakeluautoa. Asuinrakennuksessa oli sähkölämmitys, joten halkokuormien kuljettaminen pihalle ei ollut välttämätöntä. Toimitusinsinöörin mukaan Hangossa suljetuille pihoille rakennettaessa käytettiin tarvittaessa nostureita tarvikkeiden ja koneiden siirtämiseen pihalle. Hatunen katsoi edelleen, että erityisesti Hangon kaupungin olosuhteet huomioon ottaen tontin 3 hyväksi ei ollut tärkeää perustaa kulkuoikeusrasitetta vaaditulla tavalla tontin 4 alueelle. Hatunen hylkäsi valituksen. Lautamies Holm oli samaa mieltä kuin maaoikeusinsinööri Hatunen. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa B:lle myönnettiin valituslupa. B vaati valituksessaan maaoikeuden tuomion kumoamista ja toimitusratkaisun pysyttämistä. A vastasi valitukseen ja vaati valituksen hylkäämistä ja maaoikeuden tuomion pysyttämistä. Korkein oikeus toimitti asiassa katselmuksen. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Vierekkäisillä tonteilla Hangossa asemakaava-alueella sijaitsevien A:n omistaman tontin 3 ja B:n omistaman tontin 4 päärakennukset sijaitsevat tonttien kadun puoleisella rajalla niin, että niiden väliin jää kulkuyhteys A:n piha-alueelle. B:n sijoitettua ensin rakennusten väliselle alueelleen pensasistutuksia ja myöhemmin rakennettua siihen aidan A:n käytössä ollut kulkuyhteys on kaventunut.
2. Asiassa on kysymys asemakaava-alueella kulkuyhteyttä varten perustettavan rasitteen edellytysten täyttymisestä.
3. Maaoikeus on A:n vaatimuksesta määrännyt, että A:n kiinteistön hyväksi perustetaan kulkuoikeusrasite asuinrakennusten väliin aiemmin olleen tieuran levyisenä siten, että sen reuna on 80 senttimetriä B:n alueella sijaitsevan asuinrakennuksen seinästä ja että rasitealueen reuna jatkuu sanotun seinän suuntaisena.
4. Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin 11 kohdan mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella. Lain 156 §:n 2 momentin mukaan kuvatun kaltainen rasite saadaan perustaa ilman rasitetun rekisteriyksikön omistajan suostumusta, jos rasite on oikeutetulle kiinteistölle tärkeä eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle rekisteriyksikölle.
5. Rasitteen perustamiselle laissa asetetuista edellytyksistä on ensin arvioitava suostumuksen olemassaolo. Jos suostumusta ei ole, arvioitavaksi tulee rasitteen tärkeys oikeutetulle kiinteistölle. Jos tämä edellytys täyttyy, on vielä arvioitava, aiheutuuko rasitteesta huomattavaa haittaa rasitetulle rekisteriyksikölle. Kulkuyhteyttä varten perustettavan rasitteen edellytysten arviointi
6. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan kulkuyhteys rakennusten välistä A:n piha-alueelle on ollut tontin 3 käytettävissä ainakin noin 60 vuotta. A on Korkeimmassa oikeudessa vedonnut siihen, että kysymyksessä oli pitkälti hiljaiseen hyväksyntään perustuvaan sopimukseen rinnastettava tilanne. A ei ole kuitenkaan edes väittänyt, että se olisi nimenomaisesti sopinut alueen käytöstä tontin 4 omistajan kanssa tai osoittanut, että sillä olisi jokin muu oikeudellinen peruste tontin käyttämiseen. B on ilmoittanut ostaneensa tontin 4 vuonna
7. Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei pelkästään alueen pitkään jatkunut käyttö siinäkään tapauksessa, että siihen olisi aikaisemmin saatu kiinteistön omistajan lupa, sitonut kiinteistön uutta omistajaa (esimerkiksi KKO 1992:157).
8. A on esittänyt, ettei kulkuyhteys nykyisellään ollut kiinteistön tarpeisiin nähden riittävä. Kulkeminen onnistui tavanomaisilla henkilöautoilla, mutta suuremmilla autoilla tai raskaalla moottoriajoneuvokalustolla ajaminen tontille oli joko hankalaa tai mahdotonta. A:n kiinteistönhoidolliset tarpeet, kuten polttopuu- ja maa-aineskuljetukset edellyttivät leveämpää kulkuyhteyttä. Edelleen A on vedonnut siihen, että voimassa olevan asemakaavan mukaan tontilla oli käyttämätöntä rakennusoikeutta, jonka hyödyntämiseen tarvitaan leveämpi kulkuyhteys.
9. Asiassa on selvitetty, että pelastusviranomaiset ovat suorittaneet erityisen palotarkastuksen arvioidakseen aidan rakentamiseen liittyviä palo- ja pelastustoimen asettamia vaatimuksia. Tarkastuksessa ei ole ollut huomautettavaa A:n pelastustienä toimivan sanotun kulkuyhteyden leveyden osalta. Helsingin hallinto-oikeuden aidan toimenpidelupaa koskevassa lainvoiman saaneessa ratkaisussa 27.8.2008 on katsottu, että A:n omistaman rakennuksen ja rakennettavan aidan välinen ajokelpoinen kulkuyhteys oli tarvittaessa vähäisin muutostöin laajennettavissa noin 290 senttimetrin levyiseksi ja ettei aidan rakentaminen tarpeettomasti haitannut naapuria tai vaikeuttanut naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.
10. Korkein oikeus on katselmuksessa todennut, että A:n kulkuyhteys, joka kapeimmalta kohdaltaan on 246 senttimetriä leveä, on riittävä henkilöautoille ja pakettiautoillekin, joskin liikennöinti isoilla autoilla vaatii erityistä huolellisuutta. Saadun selvityksen mukaan tarvetta liikennöidä tontille kuorma-autolla tai muilla raskailla ajoneuvoilla ilmenee vain satunnaisesti. Tarve liittyy lähinnä kiinteistönhoidollisiin tehtäviin. Tällöinkin on mahdollista hoitaa kuljetukset pienillä ajoneuvoilla ja leventää ajoväylää tilapäisjärjestelyin kellarisyvennyksen kulkuaukko peittämällä. A ei ole esittänyt mitään selvitystä aikomuksestaan hyödyntää tontilla olevaa käyttämätöntä rakennusoikeutta. Tulevaisuudessa mahdollisesti toteutettavasta lisärakentamisesta aiheutuva raskaan ajoneuvokaluston liikennöintitarve tontille on esitetyn selvityksen perusteella mahdollista järjestää tilapäisjärjestelyin muuta reittiä kuin rasitetoimituksen kohteena olevaa kulkuväylää käyttäen.
11. Korkein oikeus toteaa, että ilman rasitetun rekisteriyksikön omistajan suostumusta tapahtuvan kulkuyhteyttä varten perustettavan rasitteen edellytyksenä on, että rasite on oikeutta hakevan kiinteistön tarkoituksenmukaiselle käytölle riittävän tärkeä. Pysyvän rasitteen perustaminen pelkästään satunnaisten käyttötarpeiden vuoksi ei ole perusteltua. Pelkästään siitä, että oikeutta hakeva kiinteistö hyötyy rasitteesta tai että sen perustaminen jossain määrin helpottaisi kulkua piha-alueelle, ei vielä seuraa, että se olisi sille kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 2 momentin tarkoittamalla tavalla tärkeä. Pysyvän rasitteen perustaminen pelkästään satunnaisten käyttötarpeiden vuoksi ei ole perusteltua. Esitetyn kaltainen hyöty, joka ilmenee oman alueen kautta järjestetyn ja sinällään jo toimivan kulkuyhteyden väljentymisenä, ei myöskään tee rasitteesta tuolle kiinteistölle niin tärkeää, että se oikeuttaisi rasitteen perustamisen toisen alueelle ilman rasitetun kiinteistön omistajan suostumusta. Edellytykset kulkuyhteyttä koskevan rasitteen perustamiseksi jäävät siten jo tällä perusteella täyttymättä. Tuomiolauselma Maaoikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään toimitusmiesten päätöksen varaan. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Kari Kitunen, Jukka Sippo, Pekka Koponen ja Ari Kantor. Esittelijä Elisa Mäntysaari.