2014 false KKO:2014:24 Huoltoasemakiinteistö sijaitsi pääosin asemakaavan mukaisella liikennealueella (LT) ja muilta osin suojaviheralueella (EV-1). Tienpitäjä oli toimituksessa määrätty lunastamaan k

§:n lunastuksen laajentamista koskevien edellytysten täyttyessä tienpitäjä oli velvollinen lunastamaan myös asemakaavan mukaisella suojaviheralueella sijaitsevan jäännöskiinteistön. MaantieL 67 § MaantieL 68 § Asian käsittely alemmissa oikeuksissa Maantietoimituksen päätös 24.2.2012 Valtatien 7 parantamista moottoritieksi Haminan kohdalla koskeva maantietoimitus oli tullut vireille 22.9.

1. Lunastustoimikunta oli päättänyt käsitellä tilaa Huoltomäki 3:385 koskevat ensimmäisen vaiheen toimitukseen liittyvät kysymykset omassa toimituksessaan, joka oli aloitettu 20.12.
2. Kyseinen huoltoasemakiinteistö sijaitsi pääosin asemakaavan mukaisella liikennealueella (LT) ja noin 0,2 hehtaarin suuruisen alueen osalta suojaviheralueella (EV-1). Kiinteistön omistava Oy Teboil Ab (jäljempänä Teboil) vaati toimituksessa kiinteistöä lunastettavaksi kokonaan, koska sillä ei ollut mitään käyttöä liikennealueen lunastuksen jälkeen jäljelle jäävälle alueelle. Maapohjakorvaukseksi lunastettavasta alueesta tuli määrätä 40 euroa neliömetriltä. Toissijaisesti Teboil vaati jäännöskiinteistön arvonalennuksen korvaamista haitankorvauksena rakennusmaan ja odotusarvomaan arvojen erotuksena. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (jäljempänä ELY-keskus) katsoi antamassaan vastineessa, että lunastuksen kohteena oli vain tiealue ja asemakaavassa osoitetut lunastukset tuli käsitellä erikseen siten kuin maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetään. Vastineen liitteenä olleessa arviossa maapohjan arvoksi oli esitetty kauppahinta-aineistoon vedoten 4 euroa neliömetriltä. Lunastustoimikunta määräsi päätöksessään 24.2.2012 huoltoasemakiinteistön maapohjan kohteenkorvauksena korvattavaksi yksikköhinnalla 9 euroa neliömetriltä. Suojaviheralueeksi asemakaavassa merkityn jäännöskiinteistön osalta lunastustoimikunta katsoi, että se oli menettänyt liiketontin arvonsa ja vastasi enää raakamaan arvoa. Lunastustoimikunta katsoi raakamaan arvoksi kohdealueella 2 euroa neliömetriltä. Jäännöskiinteistön arvon aleneminen oli siten 7 euroa neliömetriltä. Jäännöskiinteistön arvon alenemisesta tuli siten korvattavaksi vahingon-, haitan- ja kustannusten korvauksina 14 343 euroa. Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Erkki Pylkkö ja uskotut miehet. Etelä-Savon käräjäoikeuden maaoikeutena 8.10.2012 antama tuomio Teboil valitti toimitusratkaisusta maaoikeuteen ja vaati sitä muutettavaksi määrättyjen korvausten osalta. Korvaus maapohjasta tuli määrätä yksikköhinnalla 40 euroa neliömetriltä. Korvausvaatimus sisälsi myös maapohjakorvauksen jäännöskiinteistöstä, jota valittaja vaati lunastettavaksi. Maaoikeus korotti maapohjasta toimituksessa määrättyä kohteenkorvausta siten, että sen perustana olevaa yksikköhintaa korotettiin 9 eurosta 23 euroon. Maaoikeus kumosi jäännöskiinteistön arvon alentumista koskevan toimitusratkaisun ja määräsi jäännöskiinteistön lunastettavaksi samalla 23 euron yksikköhinnalla eli 47 127 euron määrällä. Jäännöskiinteistön lunastusvelvollisuuden osalta maaoikeus katsoi ensinnäkin, että maantielain 68 §:n asemakaava-aluetta koskeva säännös ei sulkenut pois saman lain 67 §:ssä säädettyä lunastusvelvollisuutta maanomistajan vaatiessa jäännöskiinteistön lunastamista, mikäli lainkohdassa säädetyt lunastamisen edellytykset täyttyivät. Lisäksi maaoikeus katsoi, että maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n kunnan tai valtion lunastusvelvollisuutta asemakaava-alueella koskeva säännös ei ollut esteenä

§:n tarkoittaman lunastuksen toimittamiselle nyt käsillä olevassa tapauksessa ottaen erityisesti huomioon sen, että tilaa Huoltomäki koskeva asemakaava oli laadittu nimenomaan nyt toteutettavana olevan tiehankkeen takia. Tiehankkeen vuoksi tehtävät tilusjärjestelyt oli päätetty käsitellä niin sanotussa toisen vaiheen toimituksessa. Oli kuitenkin selvää, että tilan Huoltomäki osalta asiaa ei voitu korjata tilusjärjestelyin. Tämän vuoksi maaoikeus päätyi siihen, että muutoksenhakijan jäännöskiinteistön lunastamista koskeva vaatimus tuli hyväksyä. Kun jäännöskiinteistön ala oli 2 049 neliömetriä, korvaukseksi tuli 2 049 x 23 euroa eli 47 127 euroa. Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Ismo Kovanen ja maaoikeusinsinööri Seppo Karp sekä lautamiehet. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa ELY-keskukselle myönnettiin valituslupa. ELY-keskus vaati valituksessaan, että maaoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin se koskee suojaviheralueen lunastamista ja tuomio muutetaan lunastustoimikunnan tekemän päätöksen mukaiseksi. Teboil vastasi muutoksenhakemukseen ja vaati sen hylkäämistä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Asian tausta ja ratkaistavana oleva kysymys

1. Valtatien 7 parantamista Haminan kohdalla koskevan maantietoimituksen kohteena oli ollut aikaisemmin huoltoasemakiinteistönä toiminut tila Huoltomäki 3:
2. Kiinteistö oli sijainnut pääosin asemakaavan mukaisella liikennealueella (LT) ja noin 0,2 hehtaarin suuruisen alueen osalta suojaviheralueella (EV-1). Kiinteistön omistava Teboil on vaatinut kyseistä huoltoasemakiinteistöä lunastettavaksi kokonaan sekä liikennealueen että suojaviheralueen osalta, koska omistajalla ei ollut mitään käyttöä jäljelle jäävälle suojaviheralueelle. Maapohjakorvaukseksi lunastettavasta alueesta tuli määrätä 40 euroa neliömetriltä. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (jäljempänä ELY-keskus) on katsonut tienpitäjänä, että lunastuksen kohteena tuli olla vain liikennealue. Maapohjan arvoksi se on esittänyt 4 euroa neliömetriltä.
3. Lunastustoimikunta on päätöksellään 24.2.2012 vahvistanut lunastuskohteeksi asemakaavassa liikennealueeksi osoitetun alueen ja määrännyt lunastuskorvaukseksi 9 euroa neliömetriltä. Lunastustoimikunta on katsonut, että asemakaavassa suojaviheralueeksi osoitettu jäännöskiinteistö oli menettänyt liiketontin arvonsa ja vastasi enää raakamaan arvoa, joka oli 2 euroa neliömetriltä. Lunastustoimikunta on määrännyt Teboilille korvattavaksi jäännöskiinteistön arvonalennuksena liikennealueen maapohjan kohteenkorvauksen ja raakamaan arvon välisen erotuksen.
4. Maaoikeus on 8.10.2012 kumonnut Teboilin valituksen johdosta jäännöskiinteistön arvonalentumista koskevan toimitusratkaisun ja määrännyt myös jäännöskiinteistön lunastettavaksi. Maaoikeus on samalla korottanut maapohjasta toimituksessa määrätyn kohteenkorvauksen koko lunastettavan kiinteistön osalta 23 euroksi neliömetriltä.
5. ELY-keskus on valituksessaan Korkeimmalle oikeudelle katsonut, että lunastusta ei voida laajentaa

tai 68 §:n perusteella koskemaan asemakaava-alueella sijaitsevaa jäännöskiinteistöä.

§ koskee ainoastaan asemakaavan ulkopuolisia alueita. Lunastuksen laajentamisesta asemakaava-alueella on oma nimenomainen säännöksensä, maantielain 68 §, joka erityissäännöksenä sulkee pois lain 67 §:n soveltamisen. Maantielain 68 §:n mukaan tienpitäjä on velvollinen kiinteistönomistajan maantietoimituksessa sitä vaatiessa lunastamaan kiinteistön tai sen osan maantien liikennealueeksi osoitetun alueen rajaan saakka. Koska jäännöskiinteistö ei tässä tapauksessa ollut asemakaavassa liikennealuetta, ei lunastusta voitu laajentaa koskemaan sitä. ELY-keskus on vielä valituksessaan katsonut, että jäännöskiinteistö kuului maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n 1 momentin nojalla kunnan lunastettavaksi, koska aluetta ei ollut kaavassa osoitettu valtion tarpeisiin.

1. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys enää siitä, onko ELY-keskus velvollinen lunastamaan Teboililtä myös jäännöskiinteistön. Sovellettavat säännökset
2. Alueen omistajan oikeudesta vaatia lunastuksen laajentamista ja lunastajan tähän liittyvästä lunastusvelvollisuudesta on säädetty useissa eri laeissa. Yleissäännös lunastuksen laajentamisesta sisältyy kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslaki) 24 §:ään.
3. Maantielain 53 §:n mukaan tietä varten tarvittavat alueet ja oikeudet lunastetaan maantietoimituksessa ja lunastamisessa noudatetaan, mitä lunastuslaissa säädetään, jollei maantielaista muuta johdu.

§:ssä säädetään lunastamisen laajentamisen edellytyksistä maantietoimituksessa. Pykälän 1 momentin mukaan, jos maantien aiheuttaman tilusten pirstoutumisen, tilusalan vähenemisen tai 44 ja 45 §:n mukaisen kiellon johdosta taikka muusta sellaisesta syystä aiheutuu huomattavaa haittaa kiinteistön tai sen osan käyttämiselle eikä haittaa voida poistaa tai olennaisesti vähentää tilusjärjestelyillä, kiinteistön omistajalla on oikeus vaatia, jos tämä ei halua saada korvausta haitastaan, että tienpitäjä lunastaa kiinteistön tai sen osan. Pykälän 2 momentin mukaan tienpitäjällä on vastaava oikeus muun muassa, jos 1 momentissa tarkoitettu haitankorvaus olisi huomattavan suuri kiinteistön tai sen osan arvoon verrattuna.

1. Maantielain 68 §:ssä säädetään lunastuksen laajentamisesta asemakaava-alueella. Pykälän 1 momentin mukaan, kun maantietä rakennetaan maankäyttö- ja rakennuslain 83 §:n 4 momentin mukaisella maantien liikennealueeksi osoitetulla alueella, tienpitäjä on velvollinen kiinteistön omistajan maantietoimituksessa sitä vaatiessa lunastamaan kiinteistön tai sen osan sanotun alueen rajaan saakka. Tienpitäjällä on myös oikeus lunastaa mainitunlainen kiinteistö tai sen osa alueen rajaan saakka.
2. Maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n 1 momentin mukaan, jos maa on asemakaavassa osoitettu käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin yksityiseen rakennustoimintaan eikä maanomistaja sen vuoksi voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan, kunta, tai jos alue on kaavassa tarkoitettu tai osoitettu valtion tarpeisiin, tämä on velvollinen lunastamaan alueen tai suorittamaan haitasta korvauksen. Maantietoimituksen mukaisen lunastuksen laajentamisesta asemakaava-alueella
3. Korkein oikeus toteaa, että maantielain 5 luvussa on erikseen säädetty maantietoimituksen mukaisten alueiden hankkimisen ja korvausten edellytyksistä. Lain 53 §:n mukaan tietä varten tarvittavien alueiden ja oikeuksien lunastamisessa noudatetaan, mitä lunastuslaissa säädetään, jollei maantielaista muuta johdu. Siten arvioitaessa maantietoimituksen mukaisen lunastuksen laajentamisen edellytyksiä on ensisijaisesti sovellettava

ja 68 §:n säännöksiä. 11.

§:ssä on edellä kuvatulla tavalla säädetty, millä edellytyksillä kiinteistön omistajalla on oikeus vaatia tienpitäjältä jäännöskiinteistön lunastusta, mikäli omistaja ei halua saada korvausta haitastaan. Edellytyksenä on, että säännöksessä mainituista syistä kiinteistön tai sen osan käyttämiselle aiheutuu huomattavaa haittaa. Kysymys on siten maantietoimituksen mukaisen lunastuksen laajentamisen edellytyksiä koskevasta yleissäännöksestä. Maantielain 68 §:n säännös puolestaan koskee sitä erityistapausta, että jäännöskiinteistö, joka ei siis ole maantielain 5 §:n mukaista varsinaista tietä varten tarvittavaa eikä sen perusteella lunastuksen kohteeksi maantielain 57 §:n nojalla vahvistettua aluetta, on kuitenkin maankäyttö- ja rakennuslain 83 §:n 4 momentin tarkoittamalla tavalla asemakaavassa osoitettu liikennealueeksi. Tällöin tienpitäjä on maantielain 68 §:n mukaan velvollinen lunastamaan jäännöskiinteistön omistajan sitä vaatiessa liikennealueen rajaan saakka, vaikka maantiestä ei aiheutuisikaan 67 §:ssä lunastuksen laajentamisen edellytykseksi asetettua huomattavaa haittaa. Korkein oikeus toteaa, ettei näistä maantielain säännöksistä kummastakaan ilmene, että 68 §:n säännös sulkisi pois 67 §:n soveltamisen asemakaava-alueisiin, jotka eivät ole maankäyttö- ja rakennuslain 83 §:n 4 momentin mukaisia liikennealueita. 12. Edellä kuvattua jo lainkohtien sanamuodon perusteella syntyvää käsitystä niiden sisällöstä, soveltamisalasta ja keskinäisestä suhteesta tukee myös maantielain säätämishistoria ja esityöt. Hallituksen esityksessä (HE 17/2004 vp s. 71) todetaan maantielain 68 §:n vastaavan aikaisemman yleisistä teistä annetun lain säännöksiä. Lunastuksen laajentamista asema- ja rakennuskaava-alueilla koskenut 35 a § lisättiin yleisistä teistä annettuun lakiin l.3.1981 voimaan tulleella lainmuutoksella (51/1981). Nykyistä

§:ää vastaava lunastuksen laajentamista koskeva säännös sisältyi jo yleisistä teistä annetun lain 35 §:ään. Vuoden 1981 lainmuutoksen esitöissä kiinnitettiin huomiota siihen, että maanomistajan tuli kaava-alueilla hakea rakennuslainsäädännön nojalla erikseen korvausta varsinaisen tiealueen ulkopuolelle jäävistä liikennealueiksi varatuista maa-alueista. Tilannetta pidettiin yksityisen maanomistajan kannalta ja muutoinkin kohtuuttomana. Kun tietä varten kaavassa on varattu määrätty alue, tulisi siitä saada korvaus tien tekemisen yhteydessä koko alueesta samanlaisin perustein (HE 79/1980 vp s. 4). Näin ollen lainmuutoksella haluttiin turvata maanomistajalle oikeus saada varsinaisen tiealueen ulkopuoliset alueet lunastettua samassa toimituksessa kuin itse tiealue. Tarkoitus ei siis ollut rajoittaa tienpitäjän lunastusvelvollisuutta. Esitöistä ei muutoinkaan ilmene, että maantielain 68 §:n säätämisen tarkoituksena olisi ollut rajoittaa asemakaava-alueella lunastuksen laajentaminen koskemaan vain kaavan mukaisia liikennealueita. 13. Korkein oikeus toteaa johtopäätöksenään, että siltä osin kuin asemakaava-alueella sijaitseva jäännöskiinteistö ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 83 §:n 4 momentin mukaista liikennealuetta eikä tienpitäjä ole velvollinen lunastamaan sitä maantielain 68 §:n nojalla, kiinteistön omistajan vaatiessa lunastuksen laajentamista koskemaan jäännöskiinteistöä tai sen osaa sovellettavaksi tulee

§:n säännös. Kysymys on tällöin sen arvioimisesta, aiheutuuko maantiestä sellaista haittaa, jota sanotussa lainkohdassa tarkoitetaan ja jota lunastuksen laajentaminen sen mukaan edellyttää. Ratkaistaessa tätä kysymystä maantietoimituksen yhteydessä merkitystä ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n 1 momentissa tarkoitetulla lunastusvelvollisuudella. Lunastuksen laajentamisen edellytykset tässä tapauksessa 14. Lunastuksen laajentamisen edellytyksenä on edellä todetuin tavoin

§:n mukaan, että tiehankkeesta aiheutuu huomattavaa haittaa jäännöskiinteistön käyttämiselle ja ettei haittaa voida poistaa tai olennaisesti vähentää tilusjärjestelyillä. Lain esitöiden mukaan lunastaminen voisi tulla kysymykseen, kun kiinteistö tai sen osa kuten erillinen palsta tulisi tiehankkeen johdosta käyttökelvottomaksi nykyiseen tarkoitukseensa (HE 17/2004 vp s. 61). Korkein oikeus toteaa, ettei tilusjärjestely ole esillä olevassa tapauksessa mahdollinen, koska kysymys on asemakaava-alueella sijaitsevasta kiinteistöstä.

1. Lunastuksessa on kysymys maantietoimituksessa maantietä varten Huoltomäki 3:385 tilasta lunastettavasta alueesta, josta asemakaavassa on liikennealueeksi määrätty 6 815 neliömetrin ja suojaviheralueeksi 2 049 neliömetrin suuruinen alue. Korkein oikeus toteaa, että saadun selvityksen mukaan liikennealueen lunastuksen jälkeen jäännöskiinteistöä, joka sijaitsee maantien välittömässä läheisyydessä ja joka on kaavassa merkitty suojaviheralueeksi, ei voida enää käyttää liiketonttina nykyiseen tai muuhunkaan tarkoitukseen. Korkein oikeus katsoo, että jäännöskiinteistön käytölle aiheutuva haitta on ollut seurausta tiehankkeen aiheuttamasta kiinteistön pinta-alan vähenemisestä ja sijainnin muuttumisesta epäedulliseksi. Kyse on siten ollut nimenomaan maantien aiheuttamasta haitasta.
2. Huomattavan haitan arvioinnissa huomiota voidaan kiinnittää myös siihen, mikä jäännöskiinteistöön kohdistuvien haitan- ja vahingonkorvausten suhde on jäännöskiinteistön arvoon. Maaoikeus on korottanut koko tilan Huoltomäki maapohjasta määrättyä korvausta, jäännöskiinteistö mukaan lukien, 23 euroon neliömetriltä. Lunastustoimikunta on puolestaan arvioinut raakamaan arvoksi alueella 2 euroa neliömetriltä. Kun sanottujen liiketontin ja raakamaan arvojen erotuksen perusteella määriteltävää haitankorvausta verrataan tilan Huoltomäki jäännöskiinteistön arvoon, voidaan todeta haitankorvauksen muodostuvan huomattavan suureksi jäännöskiinteistön arvoon verrattuna. Myös tällä perusteella tiehankkeesta voidaan katsoa aiheutuvan jäännöskiinteistön käytölle

§:ssä tarkoitettua huomattavaa haittaa. 17. Korkein oikeus toteaa johtopäätöksenään, että koska maantiestä aiheutuu edellä mainituilla perusteilla jäännöskiinteistön käytölle huomattavaa haittaa ja koska tätä ei tilusjärjestelyillä voida poistaa tai olennaisesti vähentää, ovat

§:ssä lunastuksen laajentamiselle säädetyt edellytykset olemassa. Tienpitäjä on siten velvollinen lunastamaan maanomistaja Teboilin sitä vaatiessa myös kyseisen alueen. Tuomiolauselma Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kati Hidén, Pertti Välimäki, Juha Häyhä, Jukka Sippo ja Ari Kantor. Esittelijä Tuire Taina.