KKO/2014/70

2014 false KKO:2014:70 Pariskunta oli ostanut toiselta pariskunnalta kiinteistön, jossa havaittiin virheitä pian kaupan jälkeen. Kolme kuukautta kaupanteon jälkeen osapuolet olivat tehneet sopimuksen rakennusvirheiden korvaamisesta. Sopimuksen mukaan myyjät maksoivat virheistä kertakaikkisena korvauksena ostajille 15 000 euroa. Samalla sovittiin, että tämän jälkeen osapuolilla ei ollut mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan kiinteistön kaupan osalta. Ostajat vaativat kanteessaan noin kaksi vuotta kiinteistön kaupan jälkeen ilmenneiden virheiden perusteella hinnanalennusta. Myyjät kiistivät kanteen vedoten osapuolten väliseen sopimukseen. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että kysymys oli kauppakirjaan nähden itsenäisestä sopimuksesta, jonka sitovuutta ei tullut arvioida välittömästi maakaaren kiinteistön kauppaa koskevien säännösten vaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla, ja että ostajat olivat luopuneet sitovasti oikeudestaan esittää uusia vaatimuksia. MK 2 luku 9 § 2 mom Asian käsittely alemmissa oikeuksissa Asian tausta A ja B (ostajat) olivat 18.5.2009 ostaneet kiinteistön rakennuksineen C:ltä ja D:ltä. Kaupan jälkeen kohteessa oli havaittu rakennusvirheitä päärakennuksen lattian pohjarakenteissa sekä lämminvesivaraajan sijainnissa ja vesisuojauksessa. Osapuolet ovat tehneet 17.8.2009 sopimuksen "Rakennusvirheen sopimisesta". Sopimuksen mukaan "Sovittiin, että ostaja vastaa korvaustöiden suorittamisesta ja kaikista materiaaleista omalla kustannuksellaan. Myyjä maksaa virheistä kertakaikkisena korvauksena ostajalle viisitoistatuhatta (15.000) euroa joka kuitataan maksetuksi ja vastaanotetuksi tämän sopimuksen allekirjoituksin. Sovittiin samalla että tämän jälkeen osapuolilla ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan edellämainitun kiinteistökaupan osalta". Kanne Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa Kanteessaan ostajat vaativat, että C yhdessä D:n kuolinpesän muiden osakkaiden E:n ja F:n kanssa (myyjät) velvoitetaan ensisijaisesti suorittamaan salaisen virheen perusteella hinnanalennusta yhteensä 30 000 euroa tai toissijaisesti vahingonkorvausta 17 903 euroa korkoineen. Perusteinaan ostajat esittivät, että kiinteistön kaupan kohteessa oli havaittu uusia virheitä keväällä 2011, kun vesi oli alkanut nousta rakennuksen kellaritiloihin salaojien puutteellisuuksista johtuen. Virheiden peruste oli ollut olemassa jo kaupanteon hetkellä. Lisäksi myös jäteviemärin osalta oli ilmennyt puutteita, joiden seurauksena kiinteistöllä täytyi suorittaa useita korjaustöitä. Sopimuksessa ollut vastuuvapauslauseke ei ollut riittävän yksilöity rajoittaakseen sitovasti ostajan oikeuksia. Kaupanteon jälkeen tehdyllä sovintosopimuksella ei voitu lopullisesti rajoittaa ostajan oikeutta vedota erittäin merkittäviin salaisiin virheisiin, joista ostajilla ei ollut voinut olla tietoa ennen virheen havaitsemista ja joita sovintosopimuksessa sovittu 15 000 euron kauppahinnan alennus ei ollut riittävä korvaamaan. Sovintosopimus oli kauppakirjaa täydentävä sopimus, koska ostajat olivat reklamoineet kiinteistöllä havaituista virheistä vain kolme viikkoa hallintaoikeuden luovutuksen jälkeen. Mikäli käräjäoikeus katsoisi, että sopimus oli kauppakirjasta erillinen sopimus, sopimusta tuli sovitella varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (oikeustoimilaki) 36 §:n nojalla. Vastaus Myyjät vaativat kanteen hylkäämistä. Perusteinaan myyjät esittivät, että ostajat olivat 17.8.2009 päivätyllä sopimuksella luopuneet oikeudestaan esittää kiinteistön kauppaan liittyviä vaatimuksia mainitun päivän jälkeen. Myyjille oli ollut erityisen tärkeää saada sopimukseen ehto siitä, ettei ostajilla korvauksen suorittamisen jälkeen ollut mitään vaatimuksia myyjiä kohtaan kiinteistökaupan osalta. Kysymys ei ollut kiinteistönkaupan ehdoista vaan erillisestä sopimuksesta, jossa oli osana sovintoa kaupan jälkeen syntyneessä riidassa katkaistu maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukainen viiden vuoden määräaika. Myyjät kiistivät myös virheet. Käräjäoikeuden välituomio 19.6.2012 Ostajat olivat ilmoittaneet suostuvansa siihen, että käräjäoikeus ratkaisee välituomiolla kirjallisessa menettelyssä kysymyksen siitä, ovatko ostajat enää oikeutettuja esittämään mitään vaatimuksia myyjiä kohtaan tehdyn kiinteistön kaupan osalta. Ostajat olivat kuitenkin pyytäneet, että mikäli käräjäoikeus katsoo, että kyseessä on erillinen sopimus, sopimusta soviteltaisiin oikeustoimilain 36 §:n perusteella. Myyjät olivat myös antaneet suostumuksensa asian ratkaisemiseen välituomiolla. Käräjäoikeus totesi asiassa olleen kysymys siitä, olivatko kantajat sopimuksella 17.8.2009 luopuneet oikeudestaan vaatia hinnanalennusta kiinteistön kaupan osalta. Sen ratkaiseminen, sitooko 17.8.2009 tehty sopimus kumpaakin asianosaistahoa myyjien väittämällä tavalla, muodosti esikysymyksen sille, onko ostajilla ylipäätänsä mahdollista saada kanteen mukaisesti tehdyn kiinteistön kaupan perusteella hinnanalennusta. Kyseessä oli siis tyypillinen oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 momentissa tarkoitettu tilanne, joka on välituomiolla ratkaistavissa. Käräjäoikeus vielä totesi, että asianosaiset eivät olleet tarjonneet henkilötodistelua tämän esikysymyksen ratkaisemista varten. Asiassa ei kirjallisessa valmistelussa ollut tullut esille tarvetta määrätä pääkäsittelyä esikysymyksen ratkaisemista varten. Käräjäoikeus ratkaisi asian välituomiolla kirjallisen valmistelun perusteella. Käräjäoikeus välituomiossaan totesi, ettei sopimusta 17.8.2009 ollut tehty maakaaren säätämässä muodossa. Lähtökohtana kiinteistöä koskevan kauppakirjan osalta oli se, että kaikki kaupan ehdot oli otettava kauppakirjaan. Kokonaisarvioinnissa oli otettava huomioon, että kiinteistö oli ollut ostajien hallussa kolmen kuukauden ajan ja heillä oli ollut vapaa mahdollisuus selvittää kiinteistön kunto. Vaikka sopimus liittyikin kiinteistön kauppaan, se ei ollut osa kauppaa vaan erillisen sopimus, jolla oli sovittu kiinteistön kaupan jälkeen kiinteistöllä ilmenneistä virheistä kaupan osapuolten kesken. Kun kyse oli erillisestä sopimuksesta, vastuunrajoituksesta oli voitu sopia sopimukseen kirjatulla tavalla. Sovittelu tuli kysymykseen vain poikkeustapauksessa. Sopimus oli syntynyt yhdenvertaisten sopimusosapuolten välillä. Asianosaiset eivät olleet esittäneet selvitystä siitä, kuka oli laatinut kyseisen sopimuksen, mutta ilmeisesti sopimuksen laatimisessa oli käytetty asiantuntijatahoa. Asiassa ei ollut esitetty perustetta sille, miksi sopimusta tulisi sovitella. Koska ostajat olivat sopimuksella 17.8.2009 luopuneet esittämästä enää mitään vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta, ostajilla ei ollut enää oikeutta vaatia kaupan johdosta hinnanalennusta. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen, koska välituomion lopputuloksen johdosta kanteen muun osan ratkaiseminen kävi tarpeettomaksi. Asian on ratkaissut käräjätuomari Matti Mikkola. Turun hovioikeuden päätös 5.3.2013 Hovioikeus totesi ostajien valituksen johdosta, että maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan sopimuksella voitiin poiketa myyjälle ja ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Maakaaren esitöiden mukaan lainkohdassa tarkoitettiin sopimuksella sekä kauppakirjaa että sitä täydentäviä muita sopimuksia. Myyjä ja ostajat saattoivat sopia myös sopimusrikkomusten seuraamuksista lain säännöksistä poikkeavalla tavalla, esimerkiksi korvaamalla hinnanalennus ja vahingonkorvaus kiinteämääräisellä sopimussakolla (HE 120/1994 vp). Asiassa ei ollut esitetty näyttöä siitä, mikä oli ollut osapuolten yhteinen tarkoitus sen mahdollisuuden suhteen, että kiinteistöstä paljastuisi myöhemmin uusi virhe. Tämä ei ollut pääteltävissä sopimuksen sanamuodostakaan. Tarkoituksen jäädessä epäselväksi tuli arvioida, oliko sopimus maakaaren esitöissä tarkoitettu kauppakirjaa täydentävä muu sopimus. Sopimus oli allekirjoitettu noin kolme kuukautta kiinteistön kaupan jälkeen. Maakaaren mukainen enimmäisaika virheestä ilmoittamiselle oli viisi vuotta. Vastuunrajoituslauseke muuttaisi kaupan osapuolten asemaa huomattavasti ostajan vahingoksi, mikä olisi omiaan johtamaan kohtuuttomiin lopputuloksiin erityisesti tilanteessa, jossa kiinteistöstä paljastuu salainen virhe. Ottaen huomioon maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin nimenomainen tarkoitus suojata ostajaa vastuunrajoituslausekkeiden yllättäviltä ja kohtuuttomilta vaikutuksilta kauppakirjan täydentävän sopimuksen käsitettä ei ollut perusteltua tulkita ahtaasti. Koska kauppakirjaa voitiin täydentää myös kaupantekohetken jälkeen, lainkohdan oli perustelua katsoa soveltuvan myös hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen tehtyihin oikeustoimiin. Sopimusta oli pidettävä kauppakirjaa täydentävänä muuna sopimuksena, joten vastuuvapauslausekkeen tulisi olla riittävän yksilöity, jotta sillä olisi hinnanalennusvaatimuksen tutkimisen estävä vaikutus. Ostajille kuuluvia oikeuksia ei ollut rajoitettu sopimalla yksilöidysti siitä, missä kohdin ja millä tavalla heidän asemansa poikkesi laissa säädetystä. Koska yksilöintivaatimus ei täyttynyt, kyseinen lauseke ei estänyt hinnanalennusta koskevan vaatimuksen tutkimista. Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden välituomion ja palautti asian käräjäoikeuteen. Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Saara Laapas, Leena Virtanen-Salonen ja Riitta Santo. Esittelijä Jarmo Hannikainen. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa Myyjille myönnettiin valituslupa. Valituksessaan myyjät vaativat hovioikeuden tuomion kumoamista ja asian jättämistä käräjäoikeuden välituomion varaan. Ostajat vaativat valituksen hylkäämistä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Asian taustaa ja kysymyksenasettelu

1. A ja B (ostajat) ovat 18.5.2009 ostaneet C:ltä ja D:ltä kiinteistön 455 000 euron kauppahinnalla. Ostajat ja C ja D ovat 17.8.2009 tehneet sopimuksen kaupanteon jälkeen havaittujen virheiden korvaamisesta. Sopimuksen mukaan C ja D maksoivat ostajille virheiden kertakaikkisena korvauksena 15 000 euroa. Samalla sovittiin, että osapuolilla ei ollut korvauksen suorittamisen jälkeen mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan.
2. Ostajat ovat 26.1.2012 vireille tulleessa kanteessaan vaatineet hinnanalennusta ja toissijaisesti vahingonkorvausta kiinteistön kaupan kohteessa ilmenneiden uusien salaisten virheiden perusteella. Kanne on kohdistunut C:n sekä D:n kuolinpesän osakkaisiin, jotka C:n ohella ovat E ja F (myyjät). Myyjät ovat vastustaneet kannetta vedoten 17.8.2009 päivättyyn sopimukseen, jolla ostajat olivat luopuneet oikeudestaan esittää kiinteistön kauppaan liittyviä vaatimuksia.
3. Korkeimman oikeuden ratkaistavana on kysymys siitä, onko asianosaisten välistä 17.8.2009 päivättyä sopimusta pidettävä maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentissa tarkoitettuna kiinteistön kauppakirjan täydennyksenä vai itsenäisenä kiinteistön virheiden korvaamista koskevana sopimuksena, ja kysymys siitä, ovatko ostajat sopimuksella sitovasti luopuneet oikeudestaan esittää kiinteistön kauppaan liittyviä vaatimuksia. Mikäli sopimus katsottaisiin kauppakirjan täydennykseksi, tulisi vielä arvioitavaksi kysymys siitä, onko sopimuksen sisältämä vastuunrajoitus ollut maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin edellyttämällä tavalla yksilöity. Sopimuksen sovittelusta ei Korkeimmassa oikeudessa ole enää kysymys, koska tältä osin käräjäoikeuden välituomioon ei ollut haettu muutosta. Oikeudellisen arvioinnin lähtökohdat
4. Maakaaren 2 luvun 9 §:n 1 momentin mukaan myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä. Säännöksen 2 momentin mukaan sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17 - 34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.
5. Maakaaren mainitun pykälän säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä todetaan, että myyjän ja ostajan velvoitteet määräytyvät ensisijaisesti heidän tekemänsä sopimuksen perusteella. Sopimuksella tarkoitetaan sekä kauppakirjaa että sitä täydentäviä muita sopimuksia. Sopimusta tulkitaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti (HE 120/1994 vp s. 45).
6. Kiinteistön kaupan yhteydessä osapuolet voivat sopia sopimusrikkomusten seuraamuksista lain säännöksistä poikkeavalla tavalla esimerkiksi korvaamalla hinnanalennus ja vahingonkorvaus kiinteämääräisellä sopimussakolla (HE 120/1994 vp s. 45).
7. Korkein oikeus toteaa, että hallituksen esityksessä mainittujen yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti sopimuksen tulkinnan lähtökohtana on sopimuksen sanamuoto. Sopimuksen tulkinta-aineistona huomioon otettavan aineiston on pitänyt olla käsillä sopimuksen päättämisen yhteydessä ja aineiston on tullut olla molempien sopijapuolten tiedossa. Tämän lisäksi sopimusosapuolten sopimuksen päättämisen jälkeisellä toiminnalla voi kuitenkin olla vaikutusta sopimuksen tulkintaan silloin, kun sen perusteella voidaan tehdä päätelmiä osapuolten tarkoituksesta sopimusta päätettäessä. Sopimuksen tulkinta ja sitovuuden arviointi
8. Asianosaisten 17.8.2009 tekemä sopimus on otsikoitu "Rakennusvirheen sopiminen". Sopimuksen mukaan kaupan kohteessa oli 18.5.2009 tehdyn kiinteistökaupan jälkeen todettu virheitä päärakennuksen lattian pohjarakenteissa sekä lämminvesivaraajan sijainnissa ja vesisuojauksessa. Sopimuksessa on sovittu, että ostaja vastaa korjaustöiden suorittamisesta ja kaikista tarvittavista materiaaleista omalla kustannuksellaan. Myyjän tuli maksaa ostajalle virheistä kertakaikkisena korvauksena 15 000 euroa. Samalla on sovittu, että korvauksen suorittamisen jälkeen osapuolilla ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan kiinteistön kaupan osalta. Sopimuksen osapuolten yhteisestä tarkoituksesta sopimusta laadittaessa ei ole esitetty näyttöä.
9. Asiassa on ensiksi arvioitava, onko sopimusta pidettävä hovioikeuden katsomin tavoin kiinteistön kauppakirjan täydennyksenä vai tähän nähden itsenäisenä sovintosopimuksena. Sopimuksen luonteeseen itsenäisenä sovintosopimuksena viittaa ensinnäkin se, että sopimuksessa on ollut kysymys kaupan jälkeen todettujen virheiden korvaamisesta. Käsitystä sopimuksen itsenäisestä luonteesta kauppakirjaan nähden tukee myös se, että kauppahinta on maksettu kokonaisuudessaan kaupantekohetkellä ja omistusoikeus on samalla siirtynyt ostajille. Myös kiinteistön hallinta on siirtynyt ostajille pian kaupanteon jälkeen. Virheiden korvaamista koskeva sopimus on tehty noin kolme kuukautta kiinteistön kaupan jälkeen tilanteessa, jossa ostajat olivat esittäneet korvausvaatimuksen kaupan kohteessa hallinta-aikanaan havaitsemiensa virheiden perusteella.
10. Kysymys ei ole ollut kiinteistön kaupalle tyypillisestä tilanteesta, jossa osapuolet olisivat sopimuksin ennakollisesti varautuneet kiinteistöllä mahdollisesti ilmenevien virheiden korvaamiseen. Osapuolten 17.8.2009 tekemän sopimuksen perusteella ei voida tehdä päätelmiä heidän tarkoituksestaan kaupan tekohetkellä, vaan kyse on ollut kaupan jälkeen syntyneen riitaisuuden sovinnollisesta ratkaisemisesta.
11. Sopimus vastaa muotoilultaan tavanomaista sovintosopimusta myös siinä mielessä, että siinä on sitouduttu kertakaikkiseen korvaukseen ja samalla luovuttu korvausta vastaan oikeudesta esittää muita vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta.
12. Asiassa on tämän jälkeen ratkaistava, onko sopimuksella ostajien väittämällä tavalla sovittu vain todettujen virheiden korvaamisesta vai ovatko ostajat samalla luopuneet esittämästä muita vaatimuksia kiinteistökaupasta. Korkein oikeus katsoo, että sopimuksen otsikointi ja virheiden yksilöinti sopimuksessa sinänsä tukevat ostajien tulkintaa. Sopimuksessa on kuitenkin nimenomaisesti sovittu paitsi sopimuksessa yksilöityjen virheiden korjaamisvastuusta ja virheiden perusteella suoritettavasta kertakaikkisesta korvauksesta, samalla myös siitä, että korvauksen suorittamisen jälkeen osapuolilla ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan mainitun kiinteistökaupan osalta. Myyjät ovat siten sopimuksen mukaan edellyttäneet suorittamansa kertakaikkisen korvauksen vastineeksi sitä, että ostajat luopuvat esittämästä mitään muita vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta.
13. Johtopäätöksenä Korkein oikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että 17.8.2009 tehty sopimus ei ole ollut maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentissa tarkoitettu kauppakirjaa täydentävä sopimus vaan kauppakirjaan nähden itsenäinen sopimus. Tällaisen sopimuksen sitovuus ei tule arvioitavaksi välittömästi maakaaren kiinteistön kauppaa koskevien säännösten vaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla. Korkeimmassa oikeudessa ei ole esitetty seikkoja, joiden perusteella sopimusta olisi pidettävä sitomattomana. Koska ostajat ovat sopimuksen ehdon mukaisesti sitoutuneet olemaan esittämättä mitään vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta, he ovat näin sitovasti luopuneet oikeudestaan vaatia kanteella korvausta kiinteistössä ilmenneiden uusien virheiden perusteella. Tuomiolauselma Hovioikeuden päätös kumotaan ja asia jätetään käräjäoikeuden välituomion lopputuloksen varaan. Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustav Bygglin, Liisa Mansikkamäki, Jukka Sippo, Ari Kantor ja Tuula Pynnä. Esittelijä Juha Mäkelä.