2024 false KKO:2024:79 Yhtiö oli vuonna 1973 vuokrannut omistamaltaan tilalta sadaksi vuodeksi yhden markan vaadittaessa suoritettavaa vuosivuokraa vastaan alueen käytettäväksi vuokralaisten veneen sä

§:n 2 momentin tarkoittamalla tavalla riitaiseksi, jolloin kirjaamisviranomaisen olisi tullut antaa osoitus oikeudenkäyntiin. Mistä tahansa väitteestä ei kuitenkaan seuraa, että kirjaamisviranomaisen tulee antaa osoitus oikeudenkäyntiin, vaan väitteen tulee olla riittävästi perusteltu. Maaoikeus katsoi, että varteenotettavaa epäilyä oikeuden siirtokelpoisuudesta ei ollut kunnan kirjaamisviranomaiselle tai maaoikeudelle esittämillä perusteilla, joten kirjaamisviranomaisen ei ollut tullut antaa osoitusta oikeudenkäyntiin. Maaoikeus hylkäsi kunnan valituksen. Asian on ratkaissut käräjätuomari Aleksi Rantanen. Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa Kunnalle myönnettiin valituslupa oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaisesti rajoitettuna kysymykseen siitä, onko kirjaamisviranomainen ollut

§:n 2 momentin mukaan velvollinen osoittamaan hakijan oikeutta koskevan asian tutkittavaksi oikeudenkäynnissä. Kunta vaati valituksessaan, että maaoikeuden päätös erityisen oikeuden siirron kirjaamisesta kumotaan ja kirjaamisviranomaisella katsotaan olleen velvollisuus antaa osoitus oikeudenkäyntiin oikeuttaan vaativalle. A ja B vaativat vastauksessaan ensisijaisesti, että valitus hylätään, ja toissijaisesti, mikäli asia palautetaan kirjaamisviranomaiselle uudelleen käsiteltäväksi, että kirjaamisviranomainen määrätään osoittamaan kunta panemaan asia vireille eri oikeudenkäynnissä. Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut Asian tausta

1. A ja B ovat hakeneet erityisen oikeuden siirron kirjaamista. Hakemuksen perusteena on ollut se, että D ja C:n jakamattoman kuolinpesän osakkaat ovat vuonna 2021 siirtäneet hakijoille 10.9.1973 allekirjoitettuun vuokrasopimukseen perustuvan käyttöoikeutensa, jonka pysyvyyden vakuudeksi 17.10.1973 vahvistettu kiinnitys on nyttemmin voimassa maakaaressa tarkoitettuna erityisen oikeuden kirjauksena. Käyttöoikeus koskee nykyään kunnan omistamaa tilaa X.
2. Kunta on vastustanut hakemusta muun ohella sillä perusteella, että kyse oli alkuperäisten vuokralaisten hyväksi tehdystä käyttöoikeussopimuksesta, joka ei ollut siirrettävissä kolmannelle ilman kunnan suostumusta.
3. Kirjaamisviranomainen on katsonut, ettei asiaa ole kunnan esittämien väitteiden vuoksi osoitettava erilliseen oikeudenkäyntiin, ja hyväksynyt hakemuksen.
4. Maaoikeus on hylännyt kunnan valituksen katsoen, että koska oikeuden siirtokelpoisuudesta ei ole ollut varteenotettavaa epäilyä kunnan esittämillä perusteilla, kirjaamisviranomaisen ei ole tullut antaa osoitusta oikeudenkäyntiin. Korkeimmassa oikeudessa ratkaistava kysymys
5. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko kirjaamisviranomainen ollut velvollinen osoittamaan hakijoiden oikeutta koskevan asian tutkittavaksi erillisessä oikeudenkäynnissä. Sovellettavat säännökset ja arvioinnin lähtökohdat 6.

§:n 2 momentin mukaan, jos esitetään väite kirjaamisen estävästä toisen oikeudesta ja väitteelle esitetään todennäköisiä syitä taikka jos hakijan oikeus on tullut muutoin riitaiseksi, kirjaamisviranomaisen on osoitettava se, jolla asiassa on näyttövelvollisuus, määräajassa saattamaan asia tutkittavaksi oikeudenkäynnissä. Väitteentekijälle kehotus annetaan uhalla, että kirjaus muutoin voidaan tehdä, ja hakijalle uhalla, että hakemus jätetään tutkimatta.

1. Maakaaren säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä 6 luvun 6 §:n 2 momenttia on perusteltu sillä, ettei kirjaamismenettelyssä voida kuulla todistajia eikä annettavalla ratkaisulla ole oikeusvoimaa (HE 120/1994 vp s. 73).
2. Korkein oikeus katsoo - vaikka tämä ei kaikilta osin selkeästi ilmenekään lain sanamuodosta - laissa tarkoitettavan, että vaatimus todennäköisten syiden esittämisestä koskee kaikenlaisia riitautuksia. Yksin hakijan oikeuden tuleminen riitaiseksi muun henkilön vastustamisen vuoksi ei siten riitä, vaan osoitus on annettava vain, jos riitautuksen tueksi on esitetty todennäköisiä syitä.
3. Korkein oikeus toteaa, että

§:n 2 momentissa ei tehdä eroa näytöllisen ja oikeudellisen riitaisuuden välillä. Momentin säännös osoituksen antamisesta asiassa näyttövelvolliselle samoin kuin hallituksen esityksen perusteluissa todistajien kuulemisesta lausuttu viittaavat tosin siihen, että lakia säädettäessä on pidetty erityisesti silmällä näyttökysymyksiä koskevia riitaisuuksia. Kirjaamisratkaisulta puuttuvaa oikeusvoimaa koskeva perustelulausuma osoittaa kuitenkin momentissa tarkoitetun sellaisiakin tilanteita, joissa riitaisuus koskee pelkästään oikeudellisia kysymyksiä. 10. Korkeimman oikeuden oikeuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että omistusoikeutta koskevaa riitaa ei voida ratkaista lainhuutomenettelyssä, vaan se on tutkittava riita-asiana tuomioistuimessa (esim. KKO 2002:92 ja KKO 2013:4, kohta 17).

§:n 2 momentin soveltamista silloin, kun riitaisuus koskee oikeudellisia kysymyksiä, on arvioitu ratkaisussa KKO 2015:13. Tapauksessa yhteismetsäosuuden ostaja haki lainhuutoa tilanteessa, jossa yhteismetsäosuus oli myyty erikseen, mutta ostaja oli myöhemmin samana päivänä ostanut myös kiinteistön, johon kuului osuus kyseisestä yhteismetsästä. Lainhuudon hakija katsoi hankkineensa yhteismetsäosuuden kyseisen yhteismetsän osakkaana, johon nähden osakaskunta ei voinut yhteismetsälain 18 §:n 3 momentin mukaan käyttää osakaskunnan sääntöjen mukaista etuosto-oikeutta. Osakaskunta oli kuitenkin tehnyt etuosto-oikeuden käyttämisestä päätöksen, jota ostaja ei ollut moittinut yhteismetsälain 44 §:n 2 momentin mukaisesti, ja osakaskunta vastusti lainhuudon myöntämistä osuuden ostajalle. Korkein oikeus katsoi, että ostajan oikeus lainhuutohakemuksen kohteena olleeseen yhteismetsäosuuteen oli kirjaamisviranomaisen kuulemismenettelyssä tullut riitaiseksi siten kuin

§:n 2 momentissa säädetään, ja kirjaamisviranomaisen olisi tullut osoittaa ostaja nostamaan määrätyssä ajassa kanne asian saattamiseksi tutkittavaksi oikeudenkäynnissä. 11. Korkein oikeus katsoo, että

§:n 2 momentissa osoitukseen johtavalle väitteelle säädetty kynnys "todennäköisiä syitä" koskee sekä näyttökysymyksiä että oikeudellisia kysymyksiä. Säännös poikkeaa huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 10 §:n 4 momentista, jonka mukaan osoituksen antamiseksi riittävää on, että väite ei ole "selvästi perusteeton" (ks. HE 127/2018 vp s. 54). Vaikka pyrkimyksenä on välttää riitaisten oikeuksien kirjaamista lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, osoitusta ei tule antaa liian kevyin perustein, koska se voisi johtaa tarpeettomiin oikeudenkäynteihin. Arviointi tässä asiassa

1. A ja B ovat hakeneet kunnan omistamaan tilaan kohdistuvan erityisen oikeuden kirjauksen siirtoa sillä perusteella, että kysymyksessä oleva erityisenä oikeutena kirjattu 10.9.1973 päivättyyn sopimukseen perustuva käyttöoikeus oli siirretty heille aiemmilta oikeudenhaltijoilta sopimuksin
2. Kunta on vastustanut kirjausta katsoen, että oikeus ei ole siirtokelpoinen. Kunta on Korkeimmassa oikeudessa vedonnut siihen, että sopimukseen ei voida sen sisällön ja tarkoituksen vuoksi soveltaa maanvuokralakia, sopimuksessa ei ole sovittu sen siirtokelpoisuudesta eikä sopimuksen sisällöstä myöskään voida päätellä sen olevan tarkoitettu vapaasti eteenpäin siirrettäväksi.
3. Kysymyksessä olevassa 10.9.1973 päivätyssä sopimuksessa tilan X silloisena omistajana ollut rakennusyhtiö sekä muun muassa C ja D tilan Y omistajina ovat sopineet, että yhtiö vuokraa maa-alueen mainitun heille myymänsä tilan edustalla Pyhäjärven rannassa vuokralaisten veneiden säilyttämistä palvelevan laiturin rakentamiseen ja pitämiseen sekä normaaliin käyttämiseen ja tarvittavaan jalankulkuyhteyteen. Sopimuksesta ilmenee, että sen tarkoituksena oli varmistaa tilojen omistajille yhtiön aiemmin lupaama käyttöoikeus tilojen edustalla olevilla ranta-alueilla, kun hakemus rasitteen perustamisesta käyttöoikeuksien pysyvyyden turvaamiseksi oli tullut rasitetoimituksessa hylätyksi. Vuokra-ajaksi on sovittu sata vuotta alkaen 1.9.1973, ja vuokran suuruudeksi on sovittu yksi markka vuodessa, mikä vuokra oli suoritettava vuokranantajan sitä vaatiessa. Vuokralaiset olivat velvollisia huolehtimaan alueen kohtuullisesta kunnossa- ja puhtaanapidosta. Vuokralaisilla oli oikeus hakea tilaan X vuokrasopimuksen vakuudeksi kiinnitys, joka oli myöhemmin haettu ja saatu. Tilan siirryttyä sittemmin kunnan omistukseen luovutuskirjassa on ollut maininta tilaa rasittavasta kiinnityksestä.
4. Korkein oikeus toteaa, että kunta on perustellut siirron kirjaamista vastustavaa kantaansa sopimuksen sisältöä ja tulkintaa koskevilla väitteillä. Maaoikeus on katsonut, että riippumatta siitä, voidaanko oikeutta pitää maanvuokraoikeutena, ja vaikka oikeuden siirtokelpoisuutta ei ole nimenomaan sovittu, oikeuden siirtokelpoisuuden puolesta puhuvat seikat ovat niin selvästi sopimuksesta todettavissa, että varteenotettavaa epäilyä oikeuden siirtokelpoisuudesta ei kunnan esittämillä perusteilla ole. Kuten sopimukseen nimenomaisesti on kirjattu, sadan vuoden ajaksi voimassa olevaksi sovitun sopimuksen tarkoituksena on ollut turvata alkuperäisen vuokranantajan luovuttamien rakennuspaikkojen omistajille pääsy rantaan, ja oikeudella on tällöin merkitystä myös sopimuksessa mainittujen tilojen kulloisillekin omistajille, jolloin kyse ei ole puhtaasti henkilökohtaisia tarpeita palvelevasta oikeudesta, jollaista ei yleensä pidetä siirtokelpoisena.
5. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että kysymys sopimuksen siirtokelpoisuudesta ei ole tullut sillä tavoin riitautetuksi, että kunta olisi esittänyt väitteelleen todennäköisiä syitä. Siten asiassa ei ole tullut antaa osoitusta erilliseen oikeudenkäyntiin, vaan riidanalainen oikeuskysymys on voitu ratkaista kirjaamisen kannalta kirjaamismenettelyssä ja sitä koskevassa muutoksenhaussa. Päätöslauselma Kunnan valitus hylätään, ja maaoikeuden päätös jää pysyväksi. Asian ovat ratkaisseet presidentti Tatu Leppänen sekä oikeusneuvokset Mika Huovila (eri mieltä), Eva Tammi-Salminen, Timo Ojala (eri mieltä) ja Pekka Pulkkinen (eri mieltä). Esittelijä Heikki Heino. Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot Oikeusneuvos Pulkkinen: Olen perustelujen kohtien 1-13 osalta samaa mieltä kuin enemmistö. Muuten lausun seuraavan. Kunnan väite käyttöoikeuden siirtokelvottomuudesta merkitsee asiallisesti väitettä siitä, ettei erityisen oikeuden siirron kirjaamista hakeneilla ole sellaista käyttöoikeutta, joka sitoisi kuntaa kiinteistön omistajana. Siten hakijoiden oikeus on tullut

§:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla riitaiseksi. Arvioitaessa, onko kunta

§:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla esittänyt väitteelleen todennäköisiä syitä, erityistä huomiota on kiinnitettävä maakaaren esitöistä ilmenevään pyrkimykseen välttää sitä, että lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjataan riitaisia oikeuksia, joista ei ole oikeusvoimaista ratkaisua. Tämän vuoksi katson, että riitautuksen koskiessa oikeudellisia kysymyksiä osoitus oikeudenkäyntiin on annettava, jollei riitautuksessa esitettyä oikeudellista arviota voida pitää selvästi virheellisenä, sen sijaan että riitaiset ja aidosti tulkinnanvaraiset oikeudelliset kysymykset ratkaistaisiin kirjaamismenettelyssä. Kirjaamisviranomaisen ja maaoikeuden ratkaisuista sekä kohdista 12-13 ilmenevän perusteella kysymys tässä asiassa kirjaamisen edellytyksenä olevasta käyttöoikeuden siirtokelpoisuudesta on kunnan esittämien perusteiden johdosta oikeudellisesti tulkinnanvarainen. Asia on näin ollen osoitettava tutkittavaksi oikeudenkäynnissä siten kuin

§:n 2 momentissa säädetään. Laista ei ilmene, kenelle kehotus saattaa asia tutkittavaksi oikeudenkäynnissä on annettava, kun kysymys on muusta kuin näyttöä koskevasta riitaisuudesta. Riitautuksen koskiessa kirjaamisen oikeudellisia edellytyksiä tämä kysymys on ratkaistava tapauskohtaisella harkinnalla, jossa otetaan huomioon yhtäältä hakemuksen perusteet ja toisaalta hakemusta vastaan esitetyt väitteet. Lähtökohtaisesti velvollisuus asian saattamiseen tutkittavaksi oikeudenkäynnissä on asetettava sille, joka vetoaa kirjaamishakemuksessa tarkoitettuun oikeuteen. Tässä asiassa, jossa kysymys on riidattomasti perustetun ja lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin entuudestaan kirjatun oikeuden siirtokelpoisuudesta, osoitus on, ottaen muun ohella huomioon varallisuusoikeuksien yleisesti laaja siirtokelpoisuus, annettava siirtokelpoisuuden riitauttaneelle kunnalle. Kumoan maaoikeuden ja Maanmittauslaitoksen päätökset. Palautan asian Maanmittauslaitokselle niitä toimenpiteitä varten, jotka ovat tarpeen kunnan osoittamiseksi määräajassa saattamaan asia tutkittavaksi oikeudenkäynnissä uhalla, että erityisen oikeuden siirto muutoin voidaan kirjata. Oikeusneuvos Ojala: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Pulkkinen. Oikeusneuvos Huovila: Hyväksyn Korkeimman oikeuden päätöksen perustelut kohtien 1-7 osalta. Kohdan 7 jälkeen lausun seuraavan. Asiassa sovellettavan

§:n 2 momentin sanamuoto viittaa siihen, että osoitus saattaa asia oikeudenkäyntiin on tarkoitettu annettavaksi vain näyttöväitteen johdosta. Tähän viittaa todennäköisten syiden säätäminen osoituksen antamisen kynnykseksi ja näyttövelvollisen osoittaminen saattamaan asia tutkittavaksi oikeudenkäynnissä. Todennäköiset syyt on yleisesti lainsäädännössäkin käytetty näyttökynnystä kuvaava käsite, ja asianosaisen näyttövelvollisuus voi kohdistua vain tosiseikkoihin eikä oikeusohjeisiin, jotka tuomioistuimen ja viranomaisen on tunnettava viran puolesta. Myös maakaaren säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä säännöstä on perusteltu sillä, ettei kirjaamismenettelyssä voida kuulla todistajia (ks. edellä kohta 7). Kirjaamisviranomaisen käytännössä säännöstä on tulkittu siten, että kirjaamisasia tulee riitaiseksi, kun asianosaisen väite kohdistuu relevanttiin tosiseikkaan eikä väite ole selvästi perusteeton. Sen sijaan oikeuskysymystä koskeva väite ratkaistaan kirjaamismenettelyssä. Kirjaamisviranomaisena toimivan Maanmittauslaitoksen käsikirjassa on tältä osin viitattu siihen, että jos oikeusväitettä ei hyväksytä, väitteen tekijä saa perustellun päätöksen ja mahdollisuuden valittaa päätöksestä maaoikeuteen (Maanmittauslaitos, Kirjaamismenettelyn käsikirja, 25.9.2023). Katson, että tällaiselle vakiintuneelle ratkaisukäytännölle voidaan antaa merkitystä tulkittaessa

§:n 2 momentin kaltaista prosessuaalista säännöstä, jos käytäntö turvaa asianmukaisesti hakijan ja väitteen esittäjän (kirjaamisasian osalliset) oikeudet. Kirjaamisasian osallisten oikeuksien osalta totean, ettei osoituksen antamatta jättäminen oikeusväitteen johdosta heikennä heidän oikeudellista asemaansa, koska kirjaamisasian osallinen voi ensinnäkin hakea muutosta kirjaamispäätökseen maaoikeudelta ja joka tapauksessa nostaa kanteen väittämästään oikeudesta ja vaatia samalla kirjauksen julistamista mitättömäksi tai oikaisemista. Kirjaamisviranomainen saa tällöin tiedon nostetusta kanteesta asiaa käsittelevän tuomioistuimen ilmoituksen perusteella maakaaren 6 luvun 13 §:n mukaisesti. Velvollisuus antaa osoitus oikeusväitteen johdosta voi sen sijaan aiheuttaa epäyhtenäistä ratkaisukäytäntöä, koska oikeuslähteistä ei ole saatavissa tukea harkittaessa, onko osoitus annettava tällöin hakijalle vai väitteentekijälle.

§:n 2 momentin säännöstä on maakaaren säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä edellä kohdasta 7 ilmenevin tavoin perusteltu myös sillä, ettei kirjaamisasiassa annettavalla ratkaisulla ole oikeusvoimaa. Vaikka tämä perustelulausuma viittaa yhtä hyvin oikeudelliseen kuin näytölliseen riitaisuuteen, tällaiselle yksittäiselle lausumalle, jonka merkitystä ei ole tarkemmin avattu, ei ole syytä antaa yksin ratkaisevaa merkitystä säännöksen tulkinnassa. Edellä mainituilla perusteilla päädyn siihen, että

§:n 2 momentin mukainen osoitus saattaa asia oikeudenkäyntiin on perusteltua antaa pääsääntöisesti vain näyttöväitteen johdosta. Säännöstä tulkittaessa on kuitenkin otettava huomioon, ettei raja oikeus- ja näyttökysymyksen välillä ole käytännössä aina selväpiirteinen eikä kirjaamisasiassa tehdyn väitteen perusteella ole aina pääteltävissä, onko kysymys puhtaasta oikeusväitteestä vai edellyttääkö väitteen ratkaiseminen myös näytön vastaanottamista (ks. esim. KKO 2015:13). Muutoinkin tämän kaltaisen prosessuaalisen säännöksen soveltamisessa lainsoveltajalle on syytä antaa harkintavaltaa, jota käytettäessä on perusteltua ottaa huomioon erityisesti kirjaamisasian osallisten kannat ja väitteen laatu. Esimerkiksi jos väitteen tekijä aikoo joka tapauksessa nostaa kanteen, osoituksen antaminen epäselvästä oikeuskysymyksestä voi olla tarkoituksenmukaista, vaikka väitteen ratkaiseminen ei edellyttäisi näytön vastaanottamista. Johtopäätöksenäni totean, että kunnan väitteessä on kysymys puhtaasta oikeusväitteestä. Huomioon ottaen Korkeimman oikeuden päätöksen kohdista 12-14 ilmenevät seikat asiassa ei ole ilmennyt aihetta poiketa pääsäännöstä, jonka mukaan osoitusta oikeudenkäyntiin ei anneta oikeusväitteen johdosta. Näin ollen päädyn Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevään lopputulokseen.