Kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa - vero.fi /> Verohallinnon nimissä on lähetetty huijausviestejä. Lue lisää huijauksista. Kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa Syventävä v

§:n edellyttämät maapohjan verotusarvon laskentaan vaikuttavat seikat. Näitä ovat muun muassa sijainti, liikenneyhteydet, kunnallisteknisten töiden valmiusaste sekä laadultaan ja sijainniltaan vastaavista kiinteistöistä paikkakunnalla vapaassa kaupassa normaaleissa oloissa maksettujen hintojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso. Rakennusten ja rakennelmien verotusarvon määräytymistä koskevat säännökset sisältyvät arvostamislain 30 §:än. Sen mukaan rakennuksen, rakennelman ja vesivoimalaitoksen arvona pidetään jälleenhankinta-arvoa vähennettynä vuotuisilla rakennustyypeittäin määrätyillä ikäalennuksilla. Valtiovarainministeriö antaa vuosittain asetuksen niistä perusteista, joiden mukaan jälleenhankinta-arvot eri rakennustyypeille lasketaan, katso esimerkiksi VvMA rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteista (jälleenhankinta-arvoasetus 1073/2025 (Finlex)). Asetuksen arvoissa on huomioitu muun muassa rakennuskustannusindeksin vuosittaiset muutokset. Rakennuksen jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan kyseessä olevaa rakennusta vastaavan uudisrakennuksen todennäköisiä rakennuskustannuksia arviointihetkellä. Rakennusten arvostuksessa ei oteta huomioon rakennuskustannusten alueellisia eroja, vaan rakennukset arvostetaan samoin perustein koko maassa. Rakennuskustannuksilla tarkoitetaan arvonlisäverottomia rakennuskustannuksia. Jos rakennus on sen laatuinen, että siihen ei voida lainkaan soveltaa jälleenhankinta-arvoasetuksessa määriteltyjä rakennustyyppikohtaisia arvoja, pidetään rakennuksen jälleenhankinta-arvona 75 prosenttia vastaavan rakennuksen rakennuskustannuksista. Samoin menetellään rakennelmien kanssa. Toisin kuin maapohjan verotusarvoon, rakennuksen sijainti ei vaikuta sen verotusarvoon, vaan se lasketaan pelkästään rakennustyypin, rakennuksen ominaisuuksien ja iän perusteella. Asetuksen arvot ovat sitovia, eikä rakennuksen myyntihinnalla tai todellisilla rakennuskustannuksilla ole siten yleensä merkitystä rakennuksen jälleenhankinta-arvoa määrättäessä. Valtiovarainministeriö antaa vuosittain asetuksen myös vesivoimalaitoksen ja sen rakenteiden jälleenhankinta-arvon perusteista, katso esimerkiksi VvMA vesivoimalaitoksen ja sen rakenteiden jälleenhankinta-arvon perusteista (1072/2025 (Finlex)). Edellisestä poiketen maa- ja metsätalouteen kuuluvien tuotantorakennusten verotusarvo kiinteistöverotuksessa on niiden tuloverotuksessa poistamaton hankintameno. Verohallinnon vahvistamista verotusarvoista voidaan yksittäistapauksissa verovelvollisen niin vaatiessa poiketa arvostamislain 32 §:n perusteella, jos kiinteistönveronalaisten osien ja etuuksien verotusarvojen yhteismäärä on näiden osuuksien ja etuuksien yhteenlaskettua käypää arvoa suurempi. Säädöksen soveltamisesta sekä siitä, mitä käyvällä arvolla kiinteistöverotuksessa tarkoitetaan, kerrotaan Verohallinnon ohjeessa Kiinteistön käypä arvo kiinteistöverotuksessa. 2 Maapohjan arvostaminen 2.1 Maapohjan arvostamisen yleiset periaatteet

§:n 1 momentin mukaan maapohjan verotusarvoa määrättäessä on otettava huomioon kiinteistön käyttötarkoitus, rakennusoikeus, sijainti, liikenneyhteydet, sopivuus rakennustarkoituksiin, kunnallisteknisten töiden valmiusaste sekä laadultaan ja sijainniltaan vastaavista kiinteistöistä paikkakunnalla vapaassa kaupassa normaaleissa oloissa maksettujen hintojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso. Maapohjana pidetään myös sellaista maatilaan kuuluvaa rakennusmaa-aluetta, jolle on vahvistettu asemakaava. Maapohjan verotusarvoon luetaan myös oikeus rakennettuun tai rakenteilla olevan kosken vesivoimaan.

§:n 2 momentin mukaan sellaiselle maatilaan kuuluvalle rakennusmaa-alueelle, josta verovelvollinen on myynyt ja voi edelleen myydä maata rakennustarkoituksiin, arvo määrätään noudattaen soveltuvin osin 1 momentin säännöksiä. Lisäksi on otettava huomioon rakennusmaa-alueesta teiksi ja yleisiksi alueiksi käytettävän maan osuus sekä se aika, jonka arvioidaan kuluvan ennen kuin maata todennäköisesti tullaan käyttämään rakennusmaana. Jos tontin tai rakennuspaikan rakennusoikeutta ei ole käytetty täyteen määrään ja jos sillä olevien rakennusten arvo ei ole tontin arvoon verrattuna vähäinen, tontin arvoa on

§:n 3 momentin mukaan alennettava kohtuullisesti (katso luku 2.5.4.).

§:n 4 momentissa Verohallinnolle on annettu valtuutus vahvistaa vuosittain verotusta varten kunkin kunnan osalta tarkemmat laskentaperusteet, joiden mukaan rakennusmaan verotusarvo lasketaan. Verohallinto voi rajoittaa laskentaperusteiden muutoksesta aiheutuvaa verotusarvojen vuotuista nousua. 2.2 Rakennusmaan arvostaminen Verohallinnon päätöksellä rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista vahvistetaan vuosittain verotusta varten kunkin kunnan rakennusmaan verotusarvon tarkemmat laskentaperusteet. Esimerkiksi verovuodelta 2026 toimitettavassa kiinteistöverotuksessa sovellettavan päätöksen mukaan rakennusmaan verotusarvo lasketaan käyttäen kuntakohtaisiin tonttihintakarttoihin ja arviointiohjeisiin perustuvia tietoja rakennusmaan käyvistä aluekohtaisista arvoista (aluehinta). Verohallinnon päätöksen taustalla oleva rakennusmaan nykyinen arviointimenetelmä on kehitetty Valtion teknillisen tutkimuslaitoksen (VTT) ja Verohallinnon yhteistyönä. VTT selvitti rakennusmaan kohtuullisen käyvän arvon koko maassa ja rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista annetussa Verohallinnon päätöksessä mainitut kuntakohtaiset arviointiohjeet laadittiin vuonna 1993 tuon selvityksen pohjalta. Arviointiohjeita on tämän jälkeen aika ajoin tarkistettu ja niihin on tehty rakennusmaan hintatason muuttumisesta johtuvia korjauksia. Viimeisin laajempi päivitys arviointiohjeisiin ja tonttihintakarttoihin tehtiin vuosina 2005–2006, jolloin laadittiin kaikkien merkittävimpien kasvukeskusten ja niiden kehyskuntien rakennusmaan hintaselvitys. Vuonna 2008 valmistui haja-asutusalueiden asunto- ja lomakiinteistöjä sekä tunturialueiden ja muiden vapaa-ajan keskusten lomakiinteistöjä koskeva selvitys. Tämän jälkeen selvityksiä ei ole tehty. Kuntakohtaisiin arviointiohjeisiin sisältyvät niin sanotut tonttihintakartat, joihin on asemakaavan mukaisen käyttötarkoituksen perusteella merkitty erilaisten rakennuspaikkojen yksikköhinnat eli niin sanottu aluehinta joko asema- tai rakennuskaavan mukaista rakennusoikeuden kerrosneliömetriä tai rakennuspaikan pinta-alan neliömetriä kohti. Asuinkerrostalo-, myymälärakennus- ja toimistorakennuspaikkojenhintatasot on arviointiohjeissa ilmaistu rakennusoikeuden mukaisina kerrosneliömetrihintoina. Omakoti-, teollisuus- ja huoltoasemarakennusten rakennuspaikkojen hintatasot on puolestaan ilmaistu yleensä pinta-alaneliömetriä kohden, mutta joissakin kunnissa on myös esimerkiksi omakoti- ja rivitalotontteihin sovellettu rakennusoikeuden mukaista arvostamista. Tonttihintakartoissa ja arviointiohjeissa vahvistetut arvot ovat keskimääräisiä käypiä arvoja ja ne perustuvat pääsääntöisesti toteutuneisiin rakentamattoman maan kauppahintoihin. Hintatason lisäksi hinta-alueiden muodostumisen kannalta merkityksellisiä ovat olleet

§:n mukaisesti sijainti, liikenneyhteydet sekä kaavatietojen mukainen käyttötarkoitus ja rakennusoikeus. Tonttihintakartoissa ja arviointiohjeissa esitettyjä arvoja ei tämän vuoksi erikseen alenneta lentomelun, liikenteen melun, pölyhaittojen tai muiden sellaisten syiden takia. Haja-asutusalueilla käytetään rakennusmaan arvostuksessa kuntakohtaisia perushintoja neliömetriä kohti. Lisäksi arviointiohjeissa on selvitetty erikseen ne kunnan rakennuspaikkojen perushinnat, jotka ovat muiden rakennuspaikkojen hintoja korkeampia, kuten esimerkiksi loma- ja rantarakennuspaikat. Joissakin kunnissa rantarakennuspaikoille on arviointiohjeissa annettu eri hintoja myös sen mukaan, millaisen vesistön rannalla rakennuspaikka sijaitsee. Jos arviointiohjeissa ei ole annettu erikseen hintaa rantarakennuspaikoille, sovelletaan niidenkin arvostamisessa alueen rakennusmaan perushintaa. Jos rakennusmaalle ei ole annettu arviointiohjetta tai tonttihintakartassa arvoa, verotusarvo lasketaan noudattaen soveltuvin osin vastaavanlaista aluetta koskevaa kuntakohtaista arviointiohjetta ja tonttihintakarttaa. Samoin menetellään, jos niissä perusteissa, jotka rakennusmaan käypää arvoa määrättäessä on otettava huomioon, on tapahtunut oleellinen muutos. Verohallinto voi

§:n 4 momentin nojalla rajoittaa rakennusmaan verotusarvojen laskentaperusteiden muutoksista aiheutuvaa verotusarvojen nousua vuotuisessa rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista annettavassa päätöksessä. Esimerkiksi vuonna 2025 rakennusmaan verotusarvo on päätöksen mukaan 75 % edellä mainittujen ohjeiden mukaisesta aluehinnasta (tavoitearvo). Jos vuoden 2024 verotusarvo on ollut alle tavoitearvon, vuoden 2025 verotusarvo lasketaan Verohallinnon päätöksen mukaan korottamalla vuoden 2024 verotusarvoa seuraavalla tavalla: jos vuoden 2024 verotusarvo on alle 80 % tavoitearvosta, korotus on 30 % tai jos vuoden 2024 verotusarvo on vähintään 80 % tavoitearvosta, korotus on 20 %. Rakennusmaan verotusarvoksi vahvistetaan kuitenkin Verohallinnon päätöksen mukaisesti vähintään 0,75 euroa neliömetriltä ja enintään tavoitearvo. 2.3 Maatilan rakennusmaa 2.3.1 Maatilan asuinrakennuspaikat Arvostamislain 21 §:n 2 momentin mukaan maatalouden asuinrakennuksen rakennuspaikan arvo määrätään siten kuin 29 §:ssä säädetään eli luvussa 2.

1. kuvatuin perustein. Asuinrakennuksia ovat sekä vakituiseen asumiseen että vapaa-ajan asumiseen tarkoitetut rakennukset. Siten esimerkiksi maatilalla olevan rakennetun lomamökkitontin arvo määrätään kuten vastaavan muun rakennusmaan arvo. Rakennetun rakennusmaan verotusarvon määräämisessä ei ole merkitystä sillä, että lomamökkitontit eivät ole itsenäisiä kiinteistöjä. Korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätöksen KHO 2001:5 (Finlex) mukaan rannalla sijaitsevan maatilan asuinrakennuksen rakennuspaikan arvo on määrättävä arviointiohjeen omarantaisen lomarakennuspaikan eikä haja-asutusrakennuspaikan arvon perusteella. 2.3.2 Maatilan tuotantorakennusten rakennuspaikat Maa- tai metsätalouteen kuuluvan tuotantorakennuksen rakennuspaikan, joka käsittää rakennuksen alla olevan maan sekä sen välittömässä läheisyydessä olevan pihamaan, arvo on arvostamislain 31 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan vastaavan suuruiselle maatalousmaalle määrätty arvo kerrottuna neljällä. Maatalousmaan arvo on puolestaan arvostamislain 20 §:n 1 momentin mukaan maatalousmaan keskimääräinen vuotuinen tuotto kerrottuna luvulla seitsemän. Verohallinto vahvistaa vuosittain erillisellä päätöksellä maatalousmaan arvoa kuvaavan pellon keskimääräisen vuotuisen tuoton hehtaarilta kunnittain. Käytännössä maa- ja metsätalouden tuotantorakennuksen rakennuspaikan arvo hehtaaria kohti saadaan siis kertomalla Verohallinnon arvostamisvuodelle vahvistama rakennuspaikan sijaintikunnan mukainen pellon keskimääräinen vuotuinen tuotto luvulla
2. 2.3.3 Maatilan muu rakennusmaa Maatilaan kuuluvan, asemakaavassa tai vanhan kaavoituslainsäädännön mukaisessa edelleen voimassa olevassa rakennuskaavassa rakennusmaaksi varatun alueen verotusarvo vahvistetaan

§:n 1 momentissa säädetyllä tavalla noudattaen rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista annettua Verohallinnon päätöstä. Siten asemakaava-alueella olevan maatilan rakennusmaa arvostetaan rakennusmaata koskevien perusteiden mukaan, vaikka sillä kasvaa vielä metsää tai sitä käytetään maatalousmaana.

§:n 2 momentin mukaan myös sellaisen maatilaan kuuluvan rakennusmaa-alueen, josta verovelvollinen on myynyt ja voi edelleen myydä maata rakennustarkoituksiin, arvo määrätään noudattaen soveltuvin osin vastaavia perusteita. Tällöin on arvioinnissa kuitenkin lisäksi otettava huomioon alueesta teiksi ja yleisiksi alueiksi käytettävän maan osuus sekä se aika, jonka arvioidaan kuluvan ennen kuin maata todennäköisesti tullaan käyttämään rakennusmaana. Maatilaan kuuluvan rakennusmaan ja kiinteistöverosta vapaan maapohjan välistä rajanvetoa on selvitetty tarkemmin Kiinteistöverolain soveltamisohjeessa. Maatilaan kuuluvia ranta-asemakaavoitettuja alueita ei arvosteta rakennusmaana pelkästään sillä perusteella, että alueelle on vahvistettu ranta-asemakaava. Sama koskee yleis- ja rantayleiskaavaa, vaikka niissä olisi osoitettu maata esimerkiksi loma-asutukseen. 2.4 Erityisalueet 2.4.1 Laskettelurinteet, golfkentät, moottoriradat ja vastaavat erityisalueet Laskettelurinteiden, golfkenttien, moottoriratojen, aurinkovoimaloiden maapohjien ja vastaavien erityisalueiden (esimerkiksi ampumaradat ja raviradat) läheisyydessä olevat ravintola-, asuin-, klubi- ja huoltorakennusten rakennuspaikat arvostetaan kuten muiden vastaavien rakennusten rakennuspaikat. Erityisalueiden arvostamisessa ei ole merkitystä sillä, onko alue annettu vuokralle vai harjoittaako sillä toimintaa kiinteistön omistaja vai joku muu. Erityisalueiden verotusarvo voidaan muun selvityksen puuttuessa määrätä alueen pientalotonttiin sovellettavan arvon mukaan. Tätä arvoa alennetaan haja-asutusalueen alennuskaavan perusteella. Tämä on muutos Verohallinnon aiempaan kantaan siitä, että haja-asutusalueen alennuskaavaa ei sovelleta. Haja-asutusalueen alennuskaavasta on kerrottu enemmän luvussa 2.5.

1. Rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista annettavassa päätöksessä on kuitenkin määritelty vähimmäisarvo kiinteistöveron alaisille alueille. Esimerkiksi vuoden 20251 aluehinta on alennuskaavasta huolimatta vähintään 1 euro/m
2. Verotusarvo on tällöin vähintään 0,75 euroa/m
3. Alueen rakentamisesta aiheutuneet kustannukset, kuten maanraivaus-, louhinta-, tasoitus- ja muut sellaiset kustannukset sisältyvät maapohjan arvoon. Golfkentän ja moottoriradan kastelujärjestelmään kuuluvat pumppauslaitteet, johdot ja kastelulaitteet samoin kuin laskettelurinteen hissit tukirakenteineen ovat koneita ja laitteita, jotka eivät kuulu kiinteistöveron piiriin. Myöskään moottoriradan asfaltointi tai muu pinnoitus ei kuulu kiinteistöveroon piiriin. Erityisalueilla sijaitsevia kiinteistöverotuksen ulkopuolelle jääviä metsiä käsitellään kiinteistöverolain soveltamisohjeen luvussa 3.
4. 1 Verohallinnon päätös rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista (25.11.2025, VH/5812/00.01.00/2025) 2 § ja 4 §. 2.4.2 Kauppapuutarhat ja muut vastaavat alueet. Muut kuin maatilalla sijaitsevat kauppapuutarha-, kasvitarha-, viljely- yms. erikoiskäyttöalueet voidaan arvostaa alueen pientalon rakennuspaikan arvon mukaan, jos kuntakohtaisessa arviointiohjeessa ei ole toisin määrätty. Vähäinen marjojen ja hedelmien yms. puutarhatuotteiden viljely ei vaikuta kyseisen rakennusmaan verotusarvoon. Vain maatalouden tulolähteeseen kuuluvat taimien, kukkien, marjojen yms. viljelyn alueet ovat kiinteistöverosta vapaata maatalousmaata. 2.4.3 Kiven-, soran-, saven- ja turpeenottopaikka ja muu etuus 2.4.3.1 Yleistä Maa-ainesten ottoalueiden arvostamisesta säädetään arvostamislain 31 §:n 1 momentissa. Sen mukaan kiven-, soran-, saven- ja turpeenottopaikka tai muu etuus, jota käytetään muuhun kuin maa- tai metsätalouden omiin tarpeisiin, arvostetaan siihen pääoma-arvoon, joka sillä laskettuna etuudesta saatavan puhtaan tulon, etuuden todennäköisen kestoajan ja 8 prosentin korkokannan mukaan on kiinteistöveron määräämisvuotta edeltävän vuoden päättyessä. Merkitystä ei ole sillä, onko kyse maataloudesta, elinkeinotoiminnasta vai tuloverolain mukaan verotettavasta toiminnasta. Verotusarvoon vaikuttaa siis kaksi tekijää: etuudesta saatavan puhtaan tulon määrä ja sen todennäköinen kestoaika. Kestoaikaa on rajoitettu määrällisesti (nostettavissa oleva määrä) ja ajallisesti (voimassaoloaika). Nostettavissa oleva määrä ja luvan voimassa oloaika käyvät ilmi luvasta, jonka perusteella maa-ainesta voidaan nostaa. Maa-aineslain (555/1981) mukaan kiven, soran, hiekan, saven ja mullan ottamiseen tarvitaan kunnan myöntämä maa-aineslupa. Luvassa määritellään maa-aineksen ottoalueen rajat ja otettavan maa-aineksen määrä. Turpeen nostoon vaaditaan ympäristönsuojelulain (527/2014) ympäristölupa, jonka myöntää aluehallintoviranomainen. Turvemäärä voidaan selvittää vuokra- ja myyntisopimuksista. Edellä mainitut luvat myönnetään rajoitetuksi ajaksi, jonka perusteella etuuden todennäköinen kestoaika voidaan laskea. Pääsääntöisesti voidaan maa-ainesten ottoalueiden arvostamisessa nojautua lupien ja sopimusten tietoihin. Kiinteistön verotusarvo lasketaan verovuotta edeltävän vuoden lopun tilanteen mukaan. Aluetta ei pidetä enää maa-aineksen ottoalueena, jos sitä koskeva maa-aineslupa on umpeutunut verovuotta edeltävän vuoden aikana. Tällöin sen kiinteistöverotus määräytyy alueen uuden käyttötarkoituksen mukaan. Esimerkiksi maatilalla sijaitsevasta alueesta, joka on tarkoitus metsittää ottotoiminnan päätyttyä, ei määrätä kiinteistöveroa ottoluvan umpeutumista seuraavana vuotena, vaan sitä pidetään kiinteistöverosta vapaana metsänä. Alueella mahdollisesti olevien rakennelmien tai rakennusten maapohjille lasketaan kiinteistövero kyseisen alueen rakennusmaan arvolla. Silloin kun maa-aineslupa on päättynyt verovuotta edeltävän vuoden aikana mutta samalla alueelle myönnetään uusi lupa verovuoden aikana, ei maa-aineksen ottotoiminta pääty. Tällaisessa tilanteessa etuuden todennäköinen kestoaika on selvästi muuttunut. Tällöin alkuperäisen luvan viimeisen vuoden arvo lasketaan jatkoluvalla myönnetyn ottomäärän ja alkuperäisen luvan viimeisen vuoden ottomäärän summasta. Esimerkki alkaa Esimerkki 1: Alueelle on 1.10.2015 myönnetty maa-aineslupa 400 000 k‑m3:lle 10 vuoden ajalle. Luvan päättyessä 1.10.2025 nostamatta on vielä 200 000 k-m
5. Vuoden 2025 aikana maa-ainesta on myyty 10 000 k-m
6. Talven aikana ottotoimintaa ei ole. Ottotoimintaan on saatu 1.3.2026 uusi lupa 130 000 k-m3:lle. Tällöin verovuoden 2026 kiinteistöverotuksessa ei katsota ottotoiminnan päättyneen 1.10.2025, vaan kiinteistöverotuksessa käytettävä arvo 31.12.2025 lasketaan ikään kuin vuonna 2026 olisi myönnetty lupa 140 000 k-m3:lle (10 000 k-m3 + 130 000 k-m3). Kun verovuoden 2026 verotusarvoa laskettaessa 140 000 k-m3:sta vähennetään 2025 myyty 10 000 k-m3, jää seuraavalle vuodelle 130 000 k-m3, jolle on myönnetty uusi lupa. Poistamaton osa maa-aineksen ottoalueen alkuperäisistä perustamis- ja maisemointikuluista lisättynä uuteen lupaan liittyvillä kuluilla (lupamaksut, selvitykset yms.) jaksotetaan uuden luvan voimassaoloajalle. Jos vuonna 2015 myönnetyn luvan ajalla puhdasta tuloa laskettaessa maa-aineksen hankintahinta, perustamiskulut ja arvioidut maisemointikulut ovat olleet esimerkiksi 10 000 €, on niistä jo vähennetty 4 750 €2 ja 5 250 € siirtyy vähennettäväksi uuden maa-ainesluvan aikana sitä mukaa, kun maa-ainesta nostetaan. Verovuoden 2025 puhdasta tuloa laskettaessa on jo tiedossa, että toiminta jatkuu, joten puhdasta tuloa laskettaessa vähennetään maa-aineksen hankintamenoa ja perustamis- ja maisemointikuluja 0,0375 €/k-m3 (5 250 €/140 000 k-m3). Lisäksi uuteen lupaan liittyvät mahdolliset lupamaksut yms. jaksotetaan vähennettäväksi vastaavalla tavalla sitä mukaan, kun maa-ainesta nostetaan. Esimerkki päättyy Verotusarvo määräytyy verovuotta edeltävän vuoden lopun tilanteen mukaan. Verotusmenettelystä annetun lain (VML, 1558/1995) 3 §:n 2 momentin mukaan verovuosi on kalenterivuosi tai, jos kirjanpitolaissa (1336/1997) tarkoitettuna tilikautena ei ole kalenterivuosi, se tai ne tilikaudet, jotka ovat kalenterivuoden aikana päättyneet. Kuten ohjeen alussa on mainittu, kiinteistöverolakiin on verovuodesta 2018 alkaen lisätty verovuoden määritelmä. KiVL 23 §:n mukaan verovuosi on kalenterivuosi, jolta kiinteistöveroa on suoritettava. Verovelvollisen on verotusarvon laskemista varten selvitettävä, paljonko maaperässä on vielä nostamatonta maa-ainesta. Jäljellä olevan maa-aineksen määrä on selvitettävä myös siinä tapauksessa, että alue on vuokrattu ulkopuoliselle. Varastoon nostettua maa-ainesta ei oteta huomioon kiinteistön verotusarvoa määritettäessä, vaan sitä pidetään irtaimena omaisuutena (esimerkiksi murskattu kivi, seulottu sora ja hiekka tai kuivumaan nostettu turve). Jos varastoon nostetaan käsittelemätöntä maa-ainesta, on verovelvollisen annettava hyväksyttävä selvitys toimenpiteen syystä. Muussa tapauksessa maa-ainekselle voidaan edelleen laskea verotusarvo kuten nostamatta olevalle maa-ainekselle. Verotusarvo perustuu puhtaan tulon ja jäljellä olevan ottoluvan lisäksi nostamatta olevan maa-aineksen määrään. Verotusarvoa ei voi keinotekoisesti pienentää nostamalla maa-ainesta maaperästä ja läjittämällä se kasaan. VML 28 §:n 1 momentin mukaan verotusta toimitettaessa on meneteltävä niin kuin asiassa olisi käytetty oikeaa muotoa, jos jollekin olosuhteelle tai toimenpiteelle on annettu sellainen oikeudellinen muoto, joka ei vastaa asian varsinaista luonnetta tai tarkoitusta. Maa-aineksen nostamiselle varastoon on siis oltava muu kuin verotuksellinen tarkoitus. Verovelvollisuus määräytyy KiVL 6 §:n ja 5 §:n mukaan eli omistaja tai omistajan veroinen haltija ovat velvollisia maksamaan kiinteistöveroa, vaikka alue olisi vuokrattu ulkopuoliselle. 2 (10 000 € / 400 000 k-m3) x 190 000 k-m3 2.4.3.2 Puhdas tulo Etuudesta saatavalla puhtaalla tulolla tarkoitetaan sitä tuottoa, joka etuudesta saadaan, kun verovuotta edeltävän vuoden päättyessä jäljellä oleva etuus on käytetty loppuun3 ja kaikki siihen liittyvät kustannukset on vähennetty siitä saatavasta tulosta. Etuudesta saatavalle puhtaalle tulolle lasketaan pääoma-arvo 8 prosentin korkokannan mukaan etuuden todennäköisen kestoajan perusteella. Puhdas tulo lasketaan seuraavasti: Etuudesta saatava tulo kokonaisuudessaan, josta vähennetään- Maa-aineksen osuus maa-alueen hankintamenosta- Perustamiskulut- Kulut toiminnan lopettamisesta (maisemointi ynnä muut)- Kulut maa-aineksen nostamisesta= Puhdas tulo Puhdas tulo jaetaan nostettavissa olevalle maa-ainekselle, jotta verovuotta edeltävän vuoden päättymishetkellä käyttämättä olevan maa-aineksen arvo voidaan arvioida ja laskea sen pääoma-arvo 8 prosentin korkokannan ja etuuden todennäköisen kestoajan perusteella. Jäljempänä esimerkkiliitteessä on selostettu tarkemmin, miten eri tekijöitä käsitellään laskettaessa puhdasta tuloa. Etuudelle määrätään arvo siitä jäljellä olevana aikana saatavan puhtaan tulon perusteella. Arvioitaessa myöhemmin saatavia tuloja eli jäljellä olevan maa-aineksen arvoa, käytetään pohjana lähtökohtaisesti toiminnan aloittamisvuoden puhdasta tuloa per kuutiometri. Verovelvollinen voi kuitenkin halutessaan valita laskentatavan, jossa hän ilmoittaa vuosittain nostetusta maa-aineksesta saatavat myyntituotot ja sen nostamisesta aiheutuneet kustannukset. Myös silloin kun verotusarvo lasketaan aloittamisvuoden puhtaan tulon mukaan, voidaan puhtaan tulon määrä laskea uudelleen, jos siinä tapahtuu olennaisia pysyviä muutoksia (esimerkiksi myyntihinta nousee tai laskee olennaisesti tai nostamisesta aiheutuneet kustannukset muuttuvat olennaisesti). Joskus maa-ainesta ei myydä lainkaan, vaan se käytetään muuhun kuin maa- ja metsätalouden omiin tarpeisiin (esimerkiksi maatalousyrittäjän harjoittamaan muun yritystoiminnan tarpeisiin). Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että etuudelle ei määrättäisi verotusarvoa kiinteistöverotuksessa. Tällöin voidaan jäljellä olevan maa-aineksen arvo määrittää käyttäen alueen keskimääräistä puhdasta tuloa. Samoin myytäessä maa-ainesta poikkeuksellisen edullisesti esimerkiksi sukulaiselle tai intressipiirissä olevalle taholle, voidaan käyttää alueen keskimääräistä puhdasta tuloa jäljellä olevan maa-aineksen arvon määrittämisessä. Jos puhtaan tulon laskemisessa tarvittavia tietoja ei saada selville, voidaan puhdas tulo arvioida alueen keskimääräisen puhtaan tulon mukaan. Jos tätä ei saada selvitettyä, voidaan maa-aineksen ottoalueen arvoksi muun selvityksen puuttuessa arvioida sen tasearvo. Vuokratulle maa-ainesalueelle määrätään verotusarvo etuudesta saatavan vuokratulon ja verovuotta edeltävän vuoden päättyessä jäljellä olevan maa-aineksen tai etuuden perusteella. Merkitystä ei ole sillä, saadaanko vuokratulo kertavuokrana etukäteen vai vuosittain. Jos kiinteistöverotuksen piiriin kuuluva maa-ainesalue ei kerrytä omistajalleen tuloa tai saava tulo ei vastaa luovutetun maa-aineksen arvoa, voidaan sen verotusarvo poikkeuksellisesti laskea myös maa-ainesta hyödyntävän muun kuin omistajan puhtaan tulon mukaan. Näin voidaan toimia esimerkiksi tilanteissa, joissa maa-ainesalueen omistaja on saanut korvauksen nostettavasta maa-aineksesta etukäteen tai lahjoittanut oikeuden nostaa maa-ainesta. Esimerkki alkaa Esimerkki 2 Maanomistaja luovuttaa vuokralaiselle oikeuden nostaa maa-ainesta kertakorvausta vastaan. Kiinteistöllä on kiinteistöverotuksen piiriin kuuluva maa-aineksen ottoalue, mutta maanomistaja ei saa siitä kertakorvauksen jälkeen muuta tuloa. Maa-ainesalueen verotusarvo voidaan laskea maa-aineksen nostajan (vuokralainen) saaman puhtaan tulon, etuuden todennäköisen kestoajan ja kahdeksan prosentin korkokannan mukaan (arvostamislain 31 §:n 1 momentti). Verotusarvoa laskettaessa maa-aineksen nosto-oikeudesta maksettu kertakorvaus jaetaan nostettavissa olevan maa-aineksen määrällä ja vähennetään sitä mukaan, kun maa-ainesta nostetaan. Esimerkki 3 Maanomistaja lahjoittaa oikeuden nostaa maa-ainesta. Kiinteistöllä on kiinteistöverotuksen piiriin kuuluva maa-aineksen ottoalue, mutta maanomistaja ei saa siitä tuloa. Maa-ainesalueen verotusarvo voidaan laskea maa-aineksen nostajan saaman puhtaan tulon, etuuden todennäköisen kestoajan ja kahdeksan prosentin korkokannan mukaan (arvostamislain 31 §:n 1 momentti). Verotusarvoa laskettaessa maa-aineksen nosto-oikeuden lahjaverotusarvo jaetaan nostettavissa olevan maa-aineksen määrällä ja vähennetään sitä mukaan, kun maa-ainesta nostetaan. Esimerkki 4 Maanomistaja on ostanut kiinteistön siten, että myyjälle on jäänyt oikeus nostaa kiinteistöltä maa-ainesta tietyn ajan tai tietty määrä ilman eri korvausta. Kiinteistöllä on kiinteistöverotuksen piiriin kuuluva maa-aineksen ottoalue, mutta maanomistaja ei saa siitä tuloa. Maa-ainesalueen verotusarvo voidaan laskea maa-aineksen nostajan saaman puhtaan tulon, etuuden todennäköisen kestoajan ja kahdeksan prosentin korkokannan mukaan (arvostamislain 31 §:n 1 momentti). Esimerkki päättyy 3 Etuus on käytetty loppuun, kun maa-aineksen ottoa varten annetussa luvassa määritelty ottomäärä tai voimassaoloaika tulee täyteen. 2.4.3.3 Maa- ja metsätalouden oma käyttö Maa- ja metsätalouden omaa käyttöä palvelevat maa-aineksen ottoalueet eivät kuulu kiinteistöveron piiriin, jos ne sijaitsevat asemakaava-alueen ulkopuolisella maa- tai metsätalouden käytössä olleella maalla. Omaan käyttöön rinnastetaan myös tiekunnan osakkaana tapahtuva maa-aineksen luovutus tiekunnan käytettäväksi joko vastikkeetta tai tiemaksun kuittausta vastaan. Omaan käyttöön ei rinnasteta omalle yritykselle tapahtuvaa maa-aineksen luovutusta, koska tällöin maa-ainesta otetaan yritystoiminnan tarpeisiin eikä maa- tai metsätalouden tarpeisiin. Yhtiömiehen tai osakkaan omalle, maa- tai metsätaloutta harjoittavalle yhtymälle tai yhtiölle tapahtuvassa luovutuksessa taas ei ole kyse omiin tarpeisiin käyttämisestä, koska kyse on erillisistä oikeussubjekteista. Alue, jolta tapahtuu maa-aineksen ottoa sekä omaan käyttöön että myyntiin, on kokonaisuudessa kiinteistöverotuksen piirissä. Puhdas tulo lasketaan tällöin myös oman käytön osalta sen mukaan, mitä maa-aineksesta olisi saatu myytäessä se ulkopuoliselle. 2.4.4 Muut erityisalueet 2.4.4.1 Kaivokset Kaivoslain (621/2011) nojalla hallittavien alueiden arvo määritellään kuntakohtaisen arviointiohjeen mukaan, kuten muidenkin teollisuuslaitosten maapohja
7. Verotusarvo on kuitenkin vähintään Verohallinnon rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista antaman päätöksen mukainen vähimmäisarvo. Kaivosalueen rakennukset arvostetaan niiden rakennustyypin mukaan teollisuus- ja varastorakennukseksi tai toimistorakennukseksi. Prosessin osana toimivat altaat ja muut vastaavat rakennelmat arvostetaan rakennuskustannusten mukaan. Kaivostoiminnassa käytettävät kuljetushihnat, putkistot ynnä muut sellaiset järjestelmän osat ovat koneita tai laitteita. Niitä pidetään kuitenkin rakennuksina tai rakennelmina siltä osin kuin niille on myönnetty rakennuslupa. Kaivoskäytöstä muuhun käyttöön (ravintola, elämysmatkailu, taidegalleria, tms.) siirretyt kaivoskäytävät arvostetaan rakennelmina. Jälleenhankinta-arvona pidetään 75 % vastaavan rakennelman keskimääräisistä rakennuskustannuksista ja vuotuisena ikäalennuksena 10 %. Rakennuskustannuksiin ei lasketa kaivostoiminnan kuluja, vaan tilan muuttamisesta uuteen käyttöön aiheutuneet kustannukset. 4 Päätöksessä KHO 9.5.2014 taltio 1536 todettiin, että kaivosoikeus ei ole samanlaisessa riippuvuussuhteessa maapohjaan kuin arvostamislain 31 §:n 1 momentissa tarkoitettu kiven-, soran-, saven- ja turpeenottopaikkaan liittyvä oikeus, eikä sitä voida pitää lainkohdassa tarkoitettuna etuutena. Katso myös kiinteistöverolain soveltamisohjeen luku 3.11 Kaivokset. 2.4.4.2 Voimajohtolinjat ja –aukeat Asema- ja yleiskaava-alueella sijaitsevat johtoaukeat rajoittavat rakennuspaikan käyttöä mutta eivät pääsääntöisesti vaikuta rakennuspaikan rakennusoikeuteen. Rakennusoikeus lasketaan koko maapohjan pinta-alan perusteella eikä rakennuspaikkojen verotusarvoja siten alenneta tällä perusteella. Maatilalla sijaitsevat vähintään 10 metriä leveitä voimajohtoaukeita pidetään joutomaana eikä niille määrätä arvoa. Sinänsä kiinteistöveron piiriin kuuluvaa, mutta arvottomana pidettävää joutomaata voi olla vain maatilalla (arvostamislain 31 a §). Muulla kiinteistöllä kuin maatilalla sijaitsevat alueet arvostetaan normaalisti aluehinnan mukaan. 2.4.4.3 Muut erikseen mainitsemattomat alueet Kaava-alueella sijaitseva muu kuin edellä käsitelty erityisalue arvostetaan muun selvityksen puuttuessa alueen pientalon rakennuspaikan alimman arvon mukaan, jos erityisalueella on rakennusoikeutta tai se on rakennettu. Jos alueella ei ole rakennusoikeutta, voidaan arvostuksessa käyttää esimerkiksi puistoalueiden arvoa, joka on 20 % rakennusmaan arvosta. Verotusarvo on kuitenkin näissäkin tapauksissa vähintään Verohallinnon rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista antaman päätöksen mukainen vähimmäisarvo. Haja-asutusalueella erityisalueet arvostetaan muun selvityksen puuttuessa haja-asutusalueella yleisesti sovellettavan rakennuspaikan arvon mukaan. 2.5 Maapohjan arvostamisen erityiskysymyksiä 2.5.1 Verohallinnon päätöksen, tonttihintakarttojen ja arviointiohjeiden merkityksestä Verohallinnon vuosittain antama päätös rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista ja päätöksessä tarkoitetut kuntakohtaiset tonttihintakartat ja arviointiohjeet ovat sitovia. Päätöksen 1 §:n 2 momentin mukaan, jos rakennusmaalle ei ole annettu arviointiohjetta tai tonttihintakartassa arvoa tai jos niissä perusteissa, jotka rakennusmaan käypää arvoa määrättäessä on otettava huomioon, on tapahtunut oleellinen muutos, verotusarvo lasketaan noudattaen soveltuvin osin vastaavanlaista aluetta koskevaa kuntakohtaista arviointiohjetta ja tonttihintakarttaa. Kaavamuutoksen vaikutus otetaan arvostamisessa huomioon heti asemakaavan lainvoimaiseksi tulosta lukien. Jos uudistetun kaavan takia arvostamisperuste muuttuu pinta-alaperusteisesta rakennusoikeusperusteiseksi, otetaan käyttöön tonttihintakartan mukainen rakennusoikeuden kerrosneliömetrihinta. Pinta-alaperusteisesta hinnasta saadaan kerrosneliömetrihinta jakamalla pinta-alaperusteinen hinta tonttitehokkuutta osoittavalla e-luvulla. Rakennusmaan arvonnousua rajoitetaan päätöksen 4 §:ssä tarkoitetulla tavalla silloin, kun alueelle on vahvistettu ensimmäinen kaava ja kaavoitettu maapohja on ennestään ollut kiinteistöverotuksen piirissä. Sen sijaan uuden kaavan mukaista aluehintaa, tavoitearvoa ja siitä laskettua verotusarvoa sovelletaan heti sellaisiin maapohjiin, jotka ovat aiemmin olleet kiinteistöverotuksen ulkopuolella. Jos rakennusmaan verotusarvon perusteena on ollut virheellinen laskentaperuste, aluehinta tai rakennusoikeuden määrä, virheen korjaamisesta aiheutuvaa mahdollista verotusarvon nousua ei rajoiteta päätöksen 4 §:n mukaisesti. Pelkästään yleisestä hintatasosta johtuvia muutoksia maapohjan arvoon ei voida tehdä. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että vaikka yleinen hintataso olisi noussut, vastaavaa tasokorotusta verotusarvoihin ei voida tehdä ilman arviointiohjeiden muutosta. Toisaalta verotusarvojen tasoa ei voida myöskään yleisesti alentaa hintatason laskiessa. Jos rakennusmaan käypä arvo kuitenkin on yksittäistapauksessa Verohallinnon päätöksen mukaan laskettua arvoa alempi, rakennusmaan verotusarvo on Verohallinnon päätöksen 5 §:n mukaan sen käypä arvo. Käyvän arvon soveltamista on selvitetty tarkemmin Verohallinnon ohjeessa Kiinteistön käypä arvo kiinteistöverotuksessa. 2.5.2 Asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden ylittyminen Joissakin kaupungeissa on tiettyjen alueiden rakennusmailla asemakaavan mukainen rakennusoikeus säännönmukaisesti ylitetty. Kaavoittaja on voinut pyrkiä hillitsemään olemassa olevien rakennusten purkuhaluja merkitsemällä uudistettavana olleeseen asemakaavaan olennaisesti pienemmän rakennusoikeuden kuin olemassa olevan rakennuksen toteutunut rakennusala on ollut. Yllä mainittuja rakennussuojelua edistäviä asemakaavoja tehtiin erityisesti 1960–1980-luvuilla. Nykyään rakennuksia suojellaan muilla tavoin, mutta tällaisia välillisesti suojelevia kaavoja on edelleen voimassa esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa. Myös muita satunnaisempia syitä asemakaavan merkityn rakennusoikeuden ylittymiselle voi olla. Ennakkopäätöksessä KHO 2018:45 käsiteltiin asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden ylittymisen huomioon ottamista kiinteistön maapohjaa arvostettaessa. Korkeimman hallinto-oikeuden mukaan maapohjan verotusarvoa vahvistettaessa on otettava huomioon, mihin tarkoitukseen kiinteistön omistaja on maapohjaa käyttänyt. Yhtiö oli käyttänyt omistamaansa kiinteistöä voimassa olevan asemakaavan tarjoamaa rakennusoikeutta suuremman asuinrakennuksen rakennuspaikkana. Yhtiön omistaman tontin maapohjan verotusarvoa vahvistettaessa käytettävänä rakennusoikeutena ei ollut pidettävä verovuonna voimassa olleen asemakaavan mukaista rakennusoikeutta, vaan yhtiön tosiasiassa hyödyntämää alkuperäisen asemakaavan mukaista rakennusoikeutta. Korkeimman hallinto-oikeuden päätös ei muuttanut kaavan mukaisen rakennusoikeuden lisäksi sallittujen lisärakennusten kohdalla noudatettua vakiintunutta tulkintaa ja käytäntöä. Mukaan lasketaan siten kerrosalat vain niistä rakennuksista, jotka suoraan varsinaisen kaavamerkinnän mukaan saa rakentaa eli lähtökohtaisesti vain pääkäyttötarkoitusta toteuttava kerrosala. 2.5.3 Maanalainen rakennusoikeus Kiinteistöllä voi olla myös maanalaista rakennusoikeutta, joka oikeuttaa sijoittamaan rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja maan alle. Maanalainen rakennusoikeus on tällaisessa tapauksessa rinnastettavissa maanpäälliseen rakennusoikeuteen ja rakennusoikeus puolestaan vaikuttaa maapohjan arvoon.

§:n 1 momentin mukaan maapohjan verotusarvoa määrättäessä on otettava huomioon kiinteistön rakennusoikeus, eikä säännöksessä tehdä eroa maanpäällisen ja maanalaisen rakennusoikeuden välillä (KHO 1.8.2012 taltio 2101). 2.5.4 Rakennusoikeuden vajaakäyttö Rakennusmaan verotusarvo määrätään sen mukaan, mihin tarkoitukseen rakennusmaa on kaavassa osoitettu. Jos rakennusmaan käyttötarkoitusta muutetaan uudella kaavalla, rakennusmaa arvostetaan uuden käyttötarkoituksen mukaan.

§:n 3 momentin mukaan tontin arvoa on alennettava kohtuullisesti, jos tontin tai rakennuspaikan rakennusoikeutta ei ole käytetty täyteen määrään ja jos sillä olevien rakennusten arvo ei ole tontin arvoon verrattuna vähäinen. Edellä mainitun säännöksen nojalla verotusarvoa voidaan kohtuullistaa, jos rakennuspaikan todellinen käyttö poikkeaa huomattavasti kaavan mukaisesta käytöstä ja rakennuspaikalla sijaitsee käytössä oleva hyväkuntoinen rakennus. Rakennuspaikka on kaavassa sijoitettu esimerkiksi asuinkerrostalojen (AK) tai liike- ja toimistorakennusten korttelialueelle (K) ja rakennuspaikalla on hyväkuntoinen pientalo. Tällöin rakennuspaikalla on käyttämätöntä rakennusoikeutta, jota ei mahdollisesti voida kuitenkaan hyödyntää purkamatta rakennuspaikalla olevaa rakennusta. Esimerkki alkaa Esimerkki 5: Maapohjan pinta-ala on 1 500 m2 ja vuonna 2000 vahvistetun asemakaavan mukaan sillä on rakennusoikeutta 750 k-m

1. Tontilla sijaitsee vuonna 1970 rakennettu asuinkäytössä oleva pientalo. Aluehinta K-tontille (toimistorakennusten kortteli) on 500 €/k-m2 ja AO-tontille (asuinpientalojen korttelialuetta) on 150 €/m
2. Verotusarvot ovat 375 €/k-m2 (500 € x 75 %) ja 112,50 €/m2 (150 € x 75 %). Maapohjan verotusarvo ennen kohtuullistamista on 281 250 euroa (750 k-m2 x 375 €/k-m2) ja kohtuullistamisen jälkeen 168 750 euroa (1.500 m2 x 112,50 €/m2). Esimerkki päättyy Arvostuksessa voidaan ottaa huomioon, että käyttämätöntä rakennusoikeutta ei voida hyödyntää pitkään aikaan alentamalla verotusarvoa kuntakohtaisten arviointiohjeiden mukaisesti. Jos sitä vastoin rakennuspaikalla olevat rakennukset ovat niin huonokuntoisia, että niillä on käytännössä vain purkuarvo, säännöstä ei sovelleta. Jos liike- tai toimistotonteilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta, se yleensä nostaa kiinteistön arvoa, mistä syystä rakennuspaikka arvostetaan normaalisti. Korkein hallinto-oikeus on 29.8.2025 antanut ennakkopäätöksen KHO 2025:
3. KHO 2025:60: Yhtiö omisti 35 153 neliömetrin suuruisen kiinteistöverotuksen kohteena olevan tontin. Kiinteistö sijaitsi asemakaava-alueella, joka oli kaavassa merkitty toimitilarakennusten korttelialueeksi. Kiinteistön rakennusoikeuden määrä oli 19 333 kerrosalaneliömetriä. Kiinteistölle sai rakentaa toimistorakennuksia ja teollisuus- ja varastorakennuksia. Yhtiö oli käyttänyt omistamaansa kiinteistöä kahden yhteensä 15 791 neliömetrin suuruisen teollisuus- ja varastorakennuksen rakennuspaikkana. Asiassa oli ratkaistavana, miten yhtiön omistaman kiinteistön maapohjan verotusarvo oli määritettävä tilanteessa, jossa kiinteistön tosiasiallinen käyttö poikkesi asemakaavan mahdollistamasta korkeampaan arvostamiseen johtavasta käyttötarkoituksesta. Kysymys oli erityisesti siitä, oliko maapohja arvostettava teollisuuskäyttöä vastaavasti maapohjan pinta-alan vai toimistokäyttöä vastaavasti rakennusoikeuden mukaan. Korkein hallinto-oikeus totesi, että maapohjaa kiinteistöverotuksessa arvostettaessa on lähtökohtaisesti otettava huomioon kiinteistön tosiasiallinen käyttötarkoitus. Asemakaavan sallimalle tätä korkeampaan arvostukseen johtavalle käyttötarkoitukselle voidaan antaa merkitystä lähinnä silloin, kun rakennukset ovat purkukuntoisia ja koko kiinteistön arvo muodostuu ainakin valtaosin maapohjasta ja siihen kuuluvasta rakennusoikeudesta, tai silloin, kun osa tontista on olemassa olevat rakennukset säilyttäen erotettavissa asemakaavan mahdollistamaan lisärakentamiseen. Lisäksi on kiinnitettävä huomiota kiinteistöverotuksen kaavamaiseen luonteeseen. Kuntakohtaisen tonttihintakartan tai arviointiohjeen mukaan lasketusta arvosta on aihetta yksittäisen kiinteistön kohdalla poiketa vain silloin, kun se poikkeaa olennaisesti sellaisesta arvosta, jossa mainitut lähtökohdat on otettu huomioon. Arviointiohjeissa on otettu huomioon se, että kaavan mukaista rakennusoikeutta ei yleensä käytetä aivan täysimääräisesti. Käyttämättömän rakennusoikeuden perusteella rakennuspaikan verotusarvoa ei alenneta, jos ei osoiteta, että mahdollisuus hyödyntää rakennusoikeus täyteen määrään on rajoitettu. Kiinteistöverotuksessa maapohjaa arvostettaessa on lähtökohtaisesti otettava huomioon kiinteistön tosiasiallinen käyttötarkoitus. Rakennettu maapohja on arvostettava tosiasiallisen käyttötarkoituksensa perusteella silloin, kun tosiasiallinen käyttötarkoitus poikkeaa asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta ja johtaa kaavamaista tonttihintakartan ja arviointiohjeen mukaista arvostamista alempaan arvoon. Tätä on pidettävä perusteltuna lähtökohtana erityisesti tilanteessa, jossa alueen asemakaavamerkintä on muuttunut maapohjan rakentamisen jälkeen tai alueelle on tullut uusi kaava. Verotusarvon kohtuullistaminen ei tule kyseeseen, jos rakennuspaikka on hankittu ensin ja sille on sen jälkeen rakennettu vähemmän kuin rakennusoikeus sallisi. Asemakaavan sallimalle tosiasiallista käyttötarkoitusta korkeampaan arvostukseen johtavalle käyttötarkoitukselle voidaan antaa merkitystä lähinnä silloin, kun rakennukset ovat purkukuntoisia ja koko kiinteistön arvo muodostuu ainakin valtaosin maapohjasta ja siihen kuuluvasta rakennusoikeudesta, tai silloin, kun osa tontista on olemassa olevat rakennukset säilyttäen erotettavissa asemakaavan mahdollistamaan lisärakentamiseen. Lisäksi on kiinnitettävä huomiota kiinteistöverotuksen kaavamaiseen luonteeseen. Kuntakohtaisen tonttihintakartan tai arviointiohjeen mukaan lasketusta arvosta on aihetta yksittäisen kiinteistön kohdalla poiketa vain silloin, kun se poikkeaa olennaisesti sellaisesta arvosta, jossa mainitut lähtökohdat on otettu huomioon. Verovelvollisen on esitettävä selvitys niistä seikoista, jotka osoittavat, että maapohjan tosiasiallinen käyttötarkoitus poikkeaa kaavanmukaisesta käyttötarkoituksesta. Lisäksi verovelvollisen on esitettävä selvitystä siitä, ettei maapohjalla sijaitsevien rakennusten arvo ole tontin arvoon verrattuna vähäinen ja siitä, onko maapohja olemassa olevat rakennukset säilyttäen osaksi hyödynnettävissä myös kaavanmukaista käyttötarkoitusta varten tapahtuvaan lisärakentamiseen. Jos jäljellä olevaa rakennusoikeutta voidaan hyödyntää kaavanmukaiseen lisärakentamiseen, maapohja arvostetaan tältä osin kaavanmukaisen käyttötarkoituksen mukaisesti. 2.5.5 Alennuskaava haja-asutusalueella Rakennuspaikan tavanomaista suurempi koko otetaan haja-asutusalueilla huomioon soveltamalla arvostamisessa erityistä alennuskaavaa. Alennuskaavaa sovelletaan rakennuspaikkakohtaisesti – ei kiinteistökohtaisesti. Jos kiinteistöllä on useampia rakennuspaikkoja, alennuskaavan vaikutus kunkin rakennuspaikan arvoon lasketaan erikseen. Alennuskaavaa sovelletaan myös ranta-asemakaava-alueilla. Esimerkiksi Verohallinnon päätöksessä rakennusmaan verotusarvon perusteista vuodelle 2026 alennuskaava on määritelty 2 §:ssä seuraavasti: Haja-asutusalueilla rakennuspaikan tavanomaista suurempi koko otetaan arvostuksessa huomioon soveltamalla siihen alennuskaavaa. Rakennuspaikan pinta-alan kasvaessa yksikköhintaa (aluehintaa) alennetaan siten, että rakennuspaikka arvostetaan 3 000 m2:iin saakka täyden arvon mukaan, tämän ylittävältä osalta 5 000 m2:iin saakka puoleen arvoon perushinnasta ja 5 000 m2:ä ylittävältä osalta 10 000 m2:iin saakka neljännekseen perushinnasta. Yli 10 000 m2:ä ylittävältä osalta yksikköhintana käytetään 10 % perushinnasta. Niiden haja-asutusalueella olevien jo muodostettujen rakennuspaikkojen osalta, joissa rakennuspaikka on arvostettu 2 000 m2:iin saakka tai sen alle täyden arvon mukaan, rakennuspaikka arvostetaan 2 000 m2:iin saakka täyden arvon mukaan, tämän ylittävältä osalta 5 000 m2:iin saakka puoleen arvoon perushinnasta ja 5 000 m2:ä ylittävältä osalta 10 000 m2:iin saakka neljännekseen perushinnasta. Yli 10 000 m2:ä ylittävältä osalta yksikköhintana käytetään 10 % perushinnasta. Alennuskaavasta huolimatta yksikköhinta (aluehinta) on kuitenkin aina vähintään 1 euro neliömetriltä. Alennuskaava on tarkoitettu sovellettavaksi rakennuspaikkakohtaisesti eikä kiinteistökohtaisesti. Verotusarvo lasketaan siten jokaiselle rakennuspaikalle erikseen. Jos kiinteistöllä on useita erottamattomia rakennuspaikkoja, alennuskaavaa sovelletaan kuhunkin rakennuspaikkaan itsenäisesti. Maatilan rakennusmaan osalta tämä merkitsee sitä, että jos alueelle on esimerkiksi rantakaavassa osoitettu erilliset rakennuspaikat, tutkitaan kunkin rakennuspaikan alennuskaavan soveltamisen edellytykset erikseen. Jos rakennuspaikoista ei ole selvitystä, on koko kaavoittamaton rakennusmaa-alue, lukuun ottamatta rakennettuja ja vuokrattuja rakennuspaikkoja, yksi rakennuspaikka alennuskaavaa sovellettaessa. 2.5.6 Rakennusoikeudeton lisämaa Verovelvollisen rakennuspaikan viereinen, rakennusoikeutta vailla oleva, lisäalue arvostetaan yhdessä varsinaisen rakennuspaikan kanssa ikään kuin ne olisivat samaa rakennuspaikkaa ja samaa kiinteistöä. Molemmat maapohjat otetaan yhdessä huomioon rakennusmaan kokoon perustuvaa alennusta edellä kuvatun alennuskaavan mukaisesti sovellettaessa. Vastaavaa periaatetta sovelletaan myös tilanteissa, joissa toinen kiinteistöistä rajoittuu rantaan. Kun kiinteistöt arvostetaan yhtenä rakennuspaikkana alennuskaavaa sovellettaessa, ne molemmat myös arvostetaan rantarakentamispaikkana. Esimerkki alkaa Esimerkki 6: Rakennuspaikan pinta-ala on 2 750 m2 ja rakennusoikeutta vailla olevan lisämaan pinta-ala on 6 120 m
4. Alennuskaava otetaan huomioon siten, että lisämaasta pidetään täysihintaisena pinta-alana 250 m2 (2 750 m2 + 250 m2 = 3 000 m2). Esimerkki 7: A omistaa yleiskaava-alueella sijaitsevan kiinteistön, jonka maapohjan pinta-ala on 5 000 m
5. Maapohjan verotusarvo on laskettu 5 €/m2 aluehinnan ja 3,75 €/m2 verotusarvon perusteella (5 € x 0,75). Maapohjan suuri koko on otettu huomioon soveltamalla alennuskaavaa ja verotusarvo on laskettu seuraavasti: 3 000 m2 x 3,75 €/m2 + 2 000 m2 x 1,875 €/m2 = 11 250 € + 3 750 € = 15 000 €. A hankkii viereisen 4 500 m2 suuruisen lisämaa-alueen hintaan 2 250 €, eli 0,50 €/m
6. Hinta on edullinen, koska maa-alueella ei ole rakennusoikeutta eikä entinen omistaja omista muita maa-alueita kyseisessä kunnassa. Lisämaan verotusarvo voidaan laskea ikään kuin kysymyksessä olisi yksi kiinteistö, jonka pinta-ala on 9 500 m
7. Lisämaan arvo lasketaan alennuskaavan kolmannen portaan mukaan seuraavasti: 4 500 m2 x 0,937 €/m2 = 4 218,75 €. Koko maapohjan verotusarvo on näin laskettuna 19 218,75 €. Esimerkki päättyy Laskenta suoritetaan arvon osalta kolmen desimaalin tarkkuudella. Asemakaava-alueella sijaitsevan lisämaan verotusarvo lasketaan asemakaavamääräysten perusteella. Alennuskaavaa ei näissä tapauksissa sovelleta. 2.5.7 Alennuskaava asemakaava-alueella Asemakaava-alueella ylisuurien teollisuus- ja varastoalueiden yksikköhintaa alennetaan Verohallinnon päätöksen mukaan siten, että rakennuspaikka arvostetaan 20 000 m²:iin saakka täyteen arvoon, tämän ylittävältä osalta 50 000 m²:iin saakka puoleen perushinnasta ja yli 50 000 m²:n osalta neljännekseen perushinnasta. Muissa tilanteissa asemakaava-alueella ei sovelleta alennuskaavaa, vaan rakennusmaan verotusarvo lasketaan suoraan sen pinta-alan tai rakennusoikeuden mukaan sekä kuntakohtaisissa tonttihintakartoissa ja arviointiohjeissa esitettyjen perusteiden mukaisesti. 2.5.8 Verotusarvon kohtuullistaminen asemakaava-alueella Kuntakohtaisissa arviointiohjeissa on saatettu kohtuullistaa muidenkin kuin ylisuurien teollisuus- ja varastoalueiden verotusarvoja. Verohallinnon ohje ei kumoa näitä kuntakohtaisia arviointiohjeita. Jos niissä on ohjeistettu kohtuullistamaan suurien kiinteistöjen verotusarvoja portaittain, noudatetaan näitä ja muita kuntakohtaisia arviointiohjeita edelleen. 2.5.9 Rantaan rajoittuvat rakennuspaikat Haja-asutusalueella oleville rantarakennuspaikoille on arviointiohjeissa annettu korkeampi arvo kuin muille rakennuspaikoille. Rakennuspaikka on rantarakennuspaikka, kun se rajoittuu vesialueeseen ja rantaviivan pituus on yli 10 metriä. Myös yhteisrantaisia rakennuspaikkoja pidetään rantarakennuspaikkoina, jos rakennuspaikka rajoittuu yhteisrantaan. Vesijättöalueeseen rajoittuvia rakennuspaikkoja käsitellään seuraavassa luvussa. Rantaoikeus on saatettu ottaa huomioon kuntakohtaisissa arviointiohjeissa. Jos rantaoikeuden omaavalle rakennuspaikalle ei ole arviointiohjeissa vahvistettu erillistä arvoa, rakennuspaikan arvo on muun selvityksen puuttuessa 75 prosenttia vastaavan omarantaisen rakennuspaikan arvosta. 2.5.10 Vesijättöalue Vesijättöalue on yleensä maan kohoamisen tai vedenpinnan pysyvän laskemisen takia vapautunutta maa-aluetta. Vesijättöalue voi syntyä myös vesialuetta täyttämällä tai kuivattamalla taikka joen patoamisen tai laskusuunnan muuttamisen takia. Tilapäisen vedenlaskun seurauksena paljastunutta maa-aluetta ei pidetä vesijättöalueena. Vesijättöalue ei yleensä kuulu kiinteistöön, vaan vesialueen omistajalle. Tavallisesti vesialueen omistaa osakaskunta eli esimerkiksi vesialueen ympärillä olevat osakastilat (yhteinen vesijättö). Yksityinen vesijättö on kyseessä, kun vesialue, josta se on muodostunut, kuuluu kokonaisuudessa tietylle kiinteistölle. Kiinteistönmuodostamislaki (554/1995) antaa vesijättöön rajoittuvan kiinteistön omistajalle varsin laajan oikeuden lunastaa vesijättö ja tietyissä tilanteissa jopa velvollisuuden vesijätön lunastamiseen. Vesilaki (587/2011) ja yhteisaluelaki (758/1989) Vesijättöön rajoittuvan kiinteistön omistajan mahdollisuus käyttää vesijättöä ei lopulta suuresti eroa siitä, että tämä lunastaisi vesijätön itselleen. Tällöin vain osakaskunnan muiden osakkaiden kulkuoikeus lunastetulla vesijätöllä lakkaisi. Tosin kiinteistön muodosta riippuen kulkuoikeus jokamiehen oikeuden nojalla saattaa edelleen säilyä. Vesijättöalueeseen rajoittuvan kiinteistön maapohja arvostetaan ilman vesijättöalueen liittämistäkin rantarakennuspaikkana, jos se vastaa rantarakennuspaikkaa tai yhteisrantaista rakennuspaikkaa. Vesijättöalueen lunastaminen tai lunastamatta jättäminen ei pääsääntöisesti vaikuta kiinteistön käyttöön eikä sen aluehintaan. Tätä vesijättöalueeseen rajoittuvan kiinteistön arvostamistapaa tukevat myös lunastamiskorvausta koskevat korkeimman oikeuden (KKO) ratkaisut KKO 1996:103 ja KKO 2000:
8. KKO 1996:103: Lunastuksen kohteena olevaa vesijättöaluetta voitiin käyttää siihen rajoittuvan lomatonttikiinteistönä käytetyn tilan yhteydessä. Vesijättöalueen lunastamisella tilasta muodostui omarantainen lomarakennuspaikka. Lunastuskorvauksen määrään, jota harkittaessa otettiin huomioon vesijättöalueen arvo luovuttajan hallussa, katsottiin vaikuttavan muun ohella vesijättöalueen käyttömahdollisuus lunastavan kiinteistön yhteydessä, kun sen voitiin arvioida vaikuttaneen alueen arvoon. KKO 2000:38: Lunastuksen kohteena oleva vesijättöalue rajoittui tilaan, joka oli rantakaavassa osoitettu osaksi lomarakennuspaikaksi ja osaksi yhteiskäyttöön varatuksi puistoksi. Arvioitaessa kiinteistönmuodostamislain 200 §:ssä tarkoitettua lunastuskorvausta otettiin huomioon vesijättöalueen vastainen käyttömahdollisuus lomarakennuskäytössä olevan tilan yhteydessä. Arvostamislain mukaan maapohjan verotusarvoa määrättäessä on otettava huomioon muun ohessa kiinteistön sijainti, käyttötarkoitus, rakennusoikeus, liikenneyhteydet ja kunnallistekninen valmiusaste sekä paikkakunnalla maksettujen kauppahintojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso. Verohallinnon päätöksen mukaan rakennusmaan verotusarvon laskennassa käytetään kuntakohtaisia tonttihintakarttoja ja arviointiohjeita. Jos vesijättöä ei voi poikkeuksellisesti hyödyntää kiinteistön käytössä, ei vesijättöä oteta huomioon siihen rajoittuvan kiinteistön maapohjan arvoa määritettäessä. Vesijättöalueen kiinteistöön liittämisen jälkeen kiinteistön maapohja arvostetaan kuten muutkin alueen rantarakennuspaikat. Vesijättömaalla saattaa sijaita kiinteistöveron piiriin kuuluvia rakennuksia tai rakennelmia. KiVL 2 §:n 2 momentin 3 kohdan mukaan yhteisaluelaissa (758/1989) tarkoitettuun yhteisalueeseen tai yhteismetsälaissa (109/2003) tarkoitettuun yhteismetsään kuuluva rakennusmaa kuuluu kiinteistöverotuksen piiriin. Niin ikään KiVL 2 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan rakennukset ja rakennelmat, joilla on eri omistaja kuin maapohjalla, kuuluvat kiinteistöveron piiriin. 2.5.11 Katu- ja puistoalueet Alun perin rakennusmaaksi kaavoitettu alue verotetaan rakennusmaana niin kauan kuin se tosiasiallisesti on tässä käytössä, vaikka siitä kaavamuutoksella osoitetaan maata muuhun kuin rakennustarkoitukseen, esimerkiksi katu- tai puistoalueeksi. Kaavan vahvistamisen perusteella rakennusmaan pinta-alaa ei siis pienennetä. Puisto- ja katualueiden arvo on 20 prosenttia vastaavan alueen pientalon rakennuspaikan aluehinnasta. Verotusarvo on kuitenkin näissäkin tapauksissa vähintään Verohallinnon rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista antaman päätöksen mukainen vähimmäisarvo. 2.5.12 Yleisten rakennusten rakennuspaikat Yleisten rakennusten rakennuspaikoille on yleensä vahvistettu arvot kuntakohtaisissa arviointiohjeissa. Tällaisia yleisten rakennusten rakennuspaikkoja ovat muun muassa hallintorakennusten, koulujen, sosiaali- ja terveydenhoitorakennusten, kirkkojen, museoiden sekä muiden kulttuurirakennusten rakennuspaikat samoin kuin urheilukentät, jos niillä on rakennusoikeutta. Rakennuspaikkaa arvostettaessa otetaan huomioon se, sijaitseeko rakennuspaikka asemakaava-alueella vai kaava-alueen ulkopuolella. Jos yleisten rakennusten rakennuspaikoille ei ole kuntakohtaisissa arviointiohjeissa tai tonttihintakartassa annettu arvoa, verotusarvo lasketaan noudattaen soveltuvin osin vastaavanlaista aluetta koskevaa kuntakohtaista arviointiohjetta ja tonttihintakarttaa. Vaikka rakennuspaikka on kaavassa merkitty yleisen rakennuksen rakennuspaikaksi, sillä voi olla myös muu kuin yleiseksi rakennukseksi katsottava rakennus, esimerkiksi tavallinen toimistorakennus. Tällöin kiinteistöllä on myös vaihtoehtoiskäyttöä, mistä syystä rakennuspaikka arvostetaan todellisen käytön mukaan. 2.5.13 Kiinteistöt, joille ei saa rakentaa ja joita ei voida hyödyntää osana rakennuspaikkaa Kiinteistöveronalaisia ovat muun muassa myös sellaiset kiinteistöt, joille ei voida myöntää maankäyttö- ja rakennuslain (MRL 132/1999) 19 luvun mukaista rakennuslupaa tai 23 luvun mukaista poikkeamispäätöstä, eikä kiinteistöä ominaisuuksiensa vuoksi voida hyödyntää rakennuspaikan lisämaana taikka kiinteistö ei sen maaperän takia sovellu rakentamiseen. Verovelvollisen on esitettävä luotettava selvitys ominaisuuksista, joiden perusteella verotusarvoa vaaditaan alennettavaksi. Tällainen selvitys voi olla esimerkiksi selvitys siitä, että kiinteistölle ei saa rakentaa edes poikkeusluvalla. Lisäksi verovelvollisen on selvitettävä, miten rakennuskielto vaikuttaa kiinteistön arvoa alentavasti. Edellä mainitut kiinteistöt voidaan vähimmäisarvosta poiketen arvostaa muun selvityksen puuttuessa 20 prosenttiin aluehintakartan osoittamasta rakennusmaan aluehinnasta, ellei kuntakohtaisissa aluehintakartoissa ole erikseen määrätty hintaa näille alueille. Arvostamisessa ei oteta huomioon aluehinnasta normaalisti tehtävää tavoitearvon vähennystä (arvostaminen 75 prosenttiin), vaan alennus lasketaan suoraan aluehinnasta. Maapohjan arvo ei kuitenkaan voi alittaa 0,20 €/m2, koska maapohjan vähimmäisarvo on Verohallinnon antaman rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteita koskevan päätöksen 2 §:n mukaan kuitenkin aina vähintään 1,00 €/m
9. Määräaikaisen rakennuskiellon vuoksi kiinteistön verotusarvoa ei alenneta. Kunta voi esimerkiksi määrätä alueelle MRL 53 §:ssä tarkoitetun rakennuskiellon asemakaavan laatimisen tai muuttamisen takia. Tällainen rakennuskielto on luonteeltaan määräaikainen, koska se päättyy kaavan saadessa lainvoiman. 3 Rakennusten ja rakennelmien arvostaminen 3.1 Yleiset periaatteet Rakennuksen ja rakennelman arvo on, sen mukaan kuin valtiovarainministeriö tarkemmin määrää, rakennuksen ja rakennelman jälleenhankinta-arvo vähennettynä vuotuisilla ikäalennuksilla (arvostamislain 30 §). Valtiovarainministeriön asetus rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteista annetaan vuosittain (esimerkiksi asetus 1073/2025 (Finlex) koskee verovuoden 2026 kiinteistöverotusta). Rakennusten verotusarvon määrääminen tapahtuu kaavamaisesti rakennukselle määrättävän jälleenhankinta-arvon ja siitä tehtävien ikäalennusten perusteella. Toisin kuin maapohjan arvostamisessa, rakennusten arvostamisessa ei oteta huomioon alueellisia eroja. Siten rakennusten arvostaminen tapahtuu samoin perustein koko maassa. Korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätös KHO 2021:168 korostaa sitä, että rakennusten jälleenhankinta-arvo ja ikäalennukset määritellään rakennuksittain, vaikka useat rakennukset voivat muodostaa yhden toiminnallisen kokonaisuuden. KHO 2021:168: B Oy omisti kiinteistön, jolla sijaitsevien useiden eri rakennusten kokonaisuudessa toimi kylpylähotelli. Päärakennuksesta suurin osa oli eri ravintolatoimintoihin liittyviä tiloja. Kylpylärakennuksessa oli kylpylä- ja hotellitilojen lisäksi tilat day spa -hoidoille ja kampaamolle, keilahallille, kahdelle ravintolalle sekä lasten leikkimaailmalle. Suurin osa kylpylärakennuksesta oli muussa kuin hotellitoiminnan majoituskäytössä. Asiassa oli ratkaistavana, oliko kylpylähotellin päärakennuksen ja kylpylärakennuksen verotusarvot vahvistettava toimistorakennuksen jälleenhankinta-arvon laskentaperusteiden ja ikäalennusprosentin mukaan. Korkein hallinto-oikeus totesi, että kiinteistöveron verotusarvon määrittävää jälleenhankinta-arvoa ja ikäalennuksia oli tarkasteltava kunkin rakennuksen osalta erikseen. Asiassa ei ollut merkitystä sillä, että rakennuksilla oli liiketoiminnallinen yhteys samalla kiinteistöllä harjoitettavaan hotellitoimintaan ja että rakennukset muodostivat toiminnallisen kokonaisuuden. Kun otettiin huomioon kyseisten rakennusten käyttötarkoituksista ja rakenteista saatu selvitys, päärakennus ja kylpylärakennus eivät olleet verrattavissa Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön vaatimalla tavalla jälleenhankinta-arvoasetuksen 14 §:n ja arvostamislain 30 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaiseen toimistorakennukseen. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta, jossa ottamatta kantaa rakennusten oikeaan luokitteluun asia oli palautettu Verohallinnolle uudelleen käsiteltäväksi, ei muutettu. Ennakkopäätöksessä KHO 2025:6 korostetaan niin ikään jälleenhankinta-arvon ja ikäalennusten määrittelemistä rakennuksittain. KHO 2025:6: Hotellirakennukseen tyypillisesti kuuluvien ja majoituskäyttöä palvelevien aula-, ruokailu-, peseytymis- tai saunatilojen olemassaolo ei vielä yksin johda siihen, että jonkin osan rakennuksesta olisi katsottava olevan muussa kuin hotellikäytössä ja että hotellirakennukselle kaavamaisin perustein kiinteistöverotusta varten laskettavaa arvoa olisi korjattava. Hotellirakennukseen kuuluva kylpylä, joka sijoittui majoitustiloista erilleen ja oli tarkoitettu rakennuksessa majoittuvia huomattavasti suuremmalle asiakasmäärälle, voitiin kuitenkin arvostaa erikseen edellyttäen, että kylpyläosa muodosti huomattavan osan koko rakennuksesta. Huomattavuutta oli arvioitava pinta-alojen lisäksi myös rakennuksen eri osien tilavuuksia vertailemalla. Kiinteistöverolaki 15 § 1 momentti Laki varojen arvostamisesta verotuksessa 30 § 1 momentti 1 ja 2 kohta Valtiovarainministeriön asetus rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteista 14, 16 ja 20 § Tapauksessa oli kyse kylpylähotellin arvostamisesta. Hotelleille ei ole määritelty omaa jälleenhankinta-arvoa jälleenhankinta-arvoasetuksessa, vaan ne rinnastetaan vakiintuneesti toimistorakennuksiin. Kylpylähotelli oli osa neljästä matkailu- ja majoitusliiketoiminnan käytössä olevasta rakennuksesta. Rakennukset muodostivat rakennuskokonaisuuden, johon kuuluivat vuonna 1987 valmistunut liikuntahalli, joka on kooltaan 3 014 m2, vuonna 1989 valmistunut kylpylähotelli 5 327 m2, vuonna 1996 valmistunut hotellitila 2 453 m2 ja vuonna 1998 valmistunut hotellitila 1 128 m
10. Korkein hallinto-oikeus totesi päätöksessään myös toimistorakennuksessa olevan yleensä sellaisia tiloja, joihin kohdistuu toimistotiloja korkeampia teknisiä vaatimuksia ja käyttörasitusta. Niinpä hotellirakennukseen tyypillisesti kuuluvien majoituskäyttöä palvelevien aula-, ruokailu-, peseytymis- tai saunatilojen olemassaolo ei vielä yksin johda siihen, että jokin osa rakennuksesta olisi muussa kuin hotellikäytössä ja että hotellirakennukselle kaavamaisin perustein laskettavaa arvoa olisi korjattava. Kysymyksessä olevan kaltaiseen kylpylään kohdistuvat tekniset vaatimukset ja käyttörasitus kuitenkin poikkeavat olennaisesti tavanomaisia hotellitiloja koskevista vaatimuksista ja niihin kohdistuvasta rasituksesta. Selvityksen perusteella allas- ja hoito-osasto sijoittuivat majoitustiloista erilleen siten, että ne muodostivat sellaisen osan koko kylpylähotellirakennuksesta laajennuksineen, joka voidaan arvostaa erikseen. Tällaista rakennuksen osan käyttöä kylpylänä ei ole pidettävä vain hotellikäyttöä palvelevana. Rakennuksen osan arvostaminen erikseen edellyttää lisäksi, että se muodostaa huomattavan osan koko rakennuksesta. Rakennuksen huomattava osa ei kuitenkaan edellytä tämän osan muodostavan pääosaa rakennuksesta. Korkein hallinto-oikeus totesi, että huomattavuutta arvioitaessa ei ole kiinnitettävä huomiota yksin tällaisen osan pinta-alaan suhteessa koko rakennuksen pinta-alaan. Koska myymälätilat on toimistotiloista poiketen arvostettava tilavuusperusteisesti ja koska esitetyn pääpiirustuksen mukaan kylpylätilan korkeus oli yli kaksinkertainen rakennuksen muuhun kerroskorkeuteen verrattuna, osan huomattavuutta oli arvioitava myös rakennuksen eri osien tilavuuksia vertailemalla. Korkeimmalle hallinto-oikeudelle ei ollut esitetty selvitystä rakennuksen eri osien tilavuudesta ja myös tiedot rakennuksen eri osien sijoittumisesta sen sisällä olivat puutteelliset. Näistä sysitä korkein hallinto-oikeus palautti asian Verohallinnolle uudelleen käsiteltäväksi seuraavalla tavalla: ”Asiaa uudelleen käsitellessään Verohallinnon on pidettävä yhtäältä liikuntahallia ja toisaalta kylpylähotellia myöhempine laajennuksineen eri rakennuksina. Verohallinnon on hankittava tarpeellinen lisäselvitys ja sen jälkeen arvioitava, muodostaako kylpyläosa, johon on luettava ainakin allas- ja hoito-osasto, huomattavan osan rakennuksesta, kun huomiota kiinnitetään rakennuksen eri osien pinta-aloihin ja tilavuuksiin. Mikäli kylpyläosan katsotaan muodostavan tällaisen osan, sille on määritettävä muusta rakennuksesta erillinen jälleenhankinta-arvo ja sen ikäalennukset on laskettava erikseen.” Edellä mainittuja säännöksiä sovelletaan myös maatilalla olevan asuinrakennuksen arvoa määrättäessä. Sen sijaan maatalousrakennuksen ja maatilalla olevan rakennelman arvona pidetään arvostamislain 31 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan tuloverotuksessa verovuoden päättyessä poistamatta olevaa rakennuksen ja rakennelman hankintamenon osaa. Samalla tavalla lasketaan maataloutta harjoittavan osakeyhtiön maatalouden tuotantorakennusten arvo. 3.2 Jälleenhankinta-arvo Rakennuksen jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan arvioitavaa rakennusta vastaavan uudisrakennuksen todennäköisiä arvonlisäverottomia rakennuskustannuksia, jos rakennus pystytettäisiin arviointihetkellä uudelleen. Valtiovarainministeriön asetuksella säädetään tarkemmin jälleenhankinta-arvon laskemisesta. Jälleenhankinta-arvoasetuksessa on määritelty eri rakennustyypeille omat arviointiohjeet, joiden mukaan rakennuksen jälleenhankinta-arvo lasketaan rakennuksen koon sekä laatu- ja varustetason perusteella. Asetuksessa on omat arviointiohjeet muun muassa asuinrakennusten, toimistorakennusten, myymälärakennusten ja teollisuusrakennusten jälleenhankinta-arvon laskemiseksi. Rakennuksen jälleenhankinta-arvo saadaan kertomalla rakennuksen pinta-ala tai tilavuus kyseisen rakennuksen varustetason mukaan korjatulla pinta-alan tai tilavuuden perusarvolla sen mukaan kuin asetuksessa on säädetty. Asetuksessa erikseen mainituissa tilanteissa myös rakennusvuosi ja -materiaali vaikuttavat rakennuksen perusarvoon. Asetuksen arvot perustuvat keskimääräisiin rakennuskustannuksiin, joista jälleenhankinta-arvon perusteena on käytetty 75 prosenttia. Asetuksen arvoja tarkistetaan vuosittain rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti. Tarkistuksen pohjana on indeksin muutos verovuotta edeltävän edellisen vuoden kesäkuusta seuraavan vuoden kesäkuuhun. Esimerkiksi verovuoden 2026 kiinteistöverotuksessa indeksinmuutosta tarkastellaan vuoden 2024 kesäkuusta vuoden 2025 kesäkuuhun. Todellisia rakennuskustannuksia voidaan käyttää vain, kun arvioidaan asetuksen 21 §:n 1 momentissa tarkoitettuja rakennuksia ja rakennelmia sekä verrattaessa rakennuksen laatutasoa keskimääräiseen rakennustasoon. Rakennuskustannuksiin sisältyvää arvonlisäveroa ei oteta huomioon. Myöskään rakennuskustannuksia varten saatua avustusta ei oteta huomioon rakennuksen jälleenhankinta-arvoa laskettaessa. Myös rakennuskustannusten mukaan arvostettujen rakennusten ja rakennelmien jälleenhankinta-arvoihin tehdään vuosittain edellä mainitun rakennuskustannusindeksin muutosta vastaava korjaus. Rakennusten arviointi on yleensä suoritettava noudattaen jälleenhankinta-arvoasetusta sellaisenaan. Vain silloin, jos joko verovelvollinen tai veroviranomainen voi osoittaa, että rakennus poikkeaa olennaisesti keskimääräisestä rakennustasosta, on asetuksessa olevista arvoista poikettava. Poikkeaminen voi asetuksen 20 §:n 1 momentin mukaan olla kuitenkin enintään ± 30 prosenttia. Jälleenhankinta-arvo asetuksessa mainittujen rakennustyyppien lisäksi Verohallinnon vuosittain antamassa yhtenäistämisohjeessa on annettu ohjeet kasvihuoneiden, viljan säilytykseen käytettävien siilojen, ylipainehallien, kalliosuojien, ruokalarakennusten, pysäköintitalojen sekä uima- ja jäähallien arvojen laskemiseksi. Yhtenäistämisohjeen arvot perustuvat myös keskimääräisiin rakennuskustannuksiin, joista jälleenhankinta-arvon perusteena on käytetty 75 prosenttia. Esimerkiksi verovuoden 2026 kiinteistöverotuksessa sovelletaan vuodelta 2025 toimitettavaa verotusta varten annettua Verohallinnon yhtenäistämisohjetta. Rakennuksen jälleenhankinta-arvosta tehdään arvostamislain 30 §:ssä mainitut ikäalennukset, jolloin saadaan rakennuksen verotusarvo. Rakennuksen verotusarvo ei lähtökohtaisesti ole sama kuin sen todennäköinen luovutushinta. Rakennuksen myyntihinnalla tai todellisilla rakennuskustannuksilla ei siten pääsääntöisesti ole merkitystä jälleenhankinta-arvoa määrättäessä. Jos kiinteistön kiinteistöveron alaisten osien verotusarvojen yhteismäärä on niiden käypää arvoa suurempi, kiinteistöveron alaisten osien arvo on kuitenkin enintään käypä arvo arvostamislain 32 §:n mukaan. Kiinteistön käyvän arvon määrittämistä käsitellään Verohallinnon ohjeessa Kiinteistön käypä arvo kiinteistöverotuksessa. Rakennuksen tarpeisto on kiinteistöveron kohteena siltä osin kuin se arvostetaan osana rakennusta. Jälleenhankinta-arvoasetuksesta ja tästä ohjeesta käy tarkemmin ilmi, mitä tarpeistoa kunkin rakennustyypin arvostuksessa on otettu huomioon. Verotusarvon kannalta ei ole merkitystä, miten rakennuksen ainesosat on poistettu kirjanpidossa. 3.3 Rakennuksen pinta-alan käsite Jälleenhankinta-arvoasetuksessa rakennuksen pinta-alalla tarkoitetaan sitä alaa (kokonaisalaa), johon lasketaan ulkomitoin kaikkien kerrosten, kellareiden ja lämpöeristettyjen ullakkohuoneiden pinta-alat. Pinta-alaan ei lasketa parvekkeita, katoksia eikä tiloja, joissa vapaa korkeus on alle 160 cm. Pinta-alaan ei lasketa rakennuksen seinien sisäpuolella olevia vähäistä suurempia välipohjan aukkoja kuten niin sanottuja valokuiluja ja valopihoja. Pinta-alaan ei myöskään lasketa porttikäytäviä ja ulkoseinän paksuutta syvempiä ovisyvennyksiä eikä rakennuksen ulkoseinän ulkopuolella olevien pilarien, pilasterien, hormistojen, savupiipun tai muiden sellaisten alaa. Normaalit kerrosten väliset kulkuaukot sen sijaan lasketaan pinta-alaan. Jälleenhankinta-arvoasetuksessa määritelty rakennuksen pinta-ala poikkeaa MRL 115 §:n mukaisesta rakennuksen kerrosalan määrittelystä niin, että kaikki ullakon lämpöeristetyt tilat ja kellaritilat kokonaisuudessaan lasketaan rakennuksen pinta-alaan. Jälleenhankinta-arvoasetuksen mukainen rakennuksen pinta-ala on MRL:n mukaiseen kerrosalaan verrattuna yleensä vähän suurempi tai ainakin samaa suuruusluokkaa. Kokonaisala ja kerrosala lasketaan samalla periaatteella: ala on tasojen alojen summa ulkoseinien ulkopintojen mukaan laskettuna. Kokonaisalaan ei lasketa alle 160 cm korkeita tiloja, parvekkeita eikä katoksia. Kerrosalaan ei lasketa ullakolla tai kellarikerroksessa sijaitsevia muita kuin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Varsinaisen kerroksen kaikki tilat lasketaan kerrosalaan käyttötarkoituksesta riippumatta. Rakennuksessa, jossa ei ole kellarikerrosta eikä ullakkoa, kerrosala ja kokonaisala ovat yhtä suuret. Jälleenhankinta-arvoasetuksen 3 §:ssä tarkoitettavien toimisto- ja teollisuusrakennuksissa sijaitsevien toimisto-, sosiaali-, varasto- ja paikoitustilojen pinta-alat lasketaan samalla tavalla kuin huoneistoalaa laskettaessa menetellään. Suomen Standardisoimisliitto SFS ry:n standardin Rakennuksen pinta-alat (SFS 5139:2011) mukaan huoneistoala on ala, jota rajaavat toisaalta huoneistoa ympäröivien seinien, toisaalta huoneiston sisällä olevien kantavien seinien ja muiden rakennukselle välttämättömien rakennusosien huoneiston puoleiset pinnat. Eli huoneistoala lasketaan sisämitoin, eikä siihen lasketa kantavia seiniä ja hormeja. 3.4 Rakennuksen kerrosluku Digi- ja väestötietoviraston rakennushankeilmoituksen (RH1-lomake) täyttöohjeessa ohjeistetaan kerrosluvun ilmoittamiseen seuraavasti: "Kerroslukuun lasketaan kaikki ne kokonaan tai pääasiallisesti maanpinnan yläpuolella olevat kerrokset, joissa on asuin- tai työhuoneita tai rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Kerrosluku ilmoitetaan kokonaislukuna. Jos kerrosten lukumäärä vaihtelee rakennuksen eri osissa, ilmoitetaan se kerrosten lukumäärä, joka on suurimmassa osassa rakennusta." Kiinteistöverotuksessa kerroslukuun lasketaan myös maan alla olevat tilat. Kerrosluvun laskennasta kiinteistöverotuksessa on kerrottu seuraavassa luvussa 3.5, joka käsittelee rakennusten arvostusta rakennustyypeittäin. 3.5 Rakennusten arvostus rakennustyypeittäin 3.5.1 Yleistä rakennustyypin merkityksestä Rakennustyyppi määräytyy rakennuksen ominaisuustietojen perusteella, eikä siihen siten vaikuta yksinomaan se, missä tosiasiallisessa käytössä rakennus on. Seuraavissa alakohdissa on selvitetty jälleenhankinta-arvoasetuksen eri kohtia rakennusten käyttötarkoitusryhmittäin asetuksen mukaisessa järjestyksessä. 3.5.2 Pientalot (4 §) Pientalolla tarkoitetaan erillistä omakotitaloa, paritaloa tai rivitaloa, jossa käynti asuinhuoneistoihin on yleensä järjestetty suoraan maan tasosta ilman erillistä porraskäytävää. Vapaa-ajan käytössä oleva omakotitalo arvostetaan pientalona. 3.5.2.1 Pientalon pinta-ala Rakennuksen pinta-alaan lasketaan ulkomitoin kaikkien kerrosten, kellareiden ja ullakoiden pinta-alat (katso esimerkkiliitteen kuva 1). Siihen ei lasketa parvekkeita ja katoksia eikä alle 160 cm korkeita tiloja. Ullakko ja kuisti luetaan mukaan vain, jos ne ovat lämpöeristettyjä. Rivitalon ja paritalon pinta-alalla tarkoitetaan koko rakennuksen pinta-alaa. Jos pientalon ullakkokerros on tarkoitettu asuinkäyttöön rakennettavaksi, on se myös rakennusluvassa laskettu rakennuksen kokonaispinta-alaan mukaan. Yleensä ullakko rakennetaan rakennusvaiheessa siten, että seinissä ja ullakkotilan katossa on lämpöeristeet ja ainoastaan pintamateriaalit ja kalusteet sekä mahdollisesti väliseinät ja lattiapinnoitteet puuttuvat. Rakennuksen pinta-alaan lasketaan asetuksen mukaisesti lämpöeristettyjen ullakkotilojen pinta-ala. Siten lämpöeristetyn mutta vielä asuinkäyttöön rakentamattoman ullakkotilan pinta-ala lasketaan verotettavaan pinta-alaan siltä osin kuin sen vapaa korkeus ylittää 160 cm. Samoin menetellään keskeneräisen kellarikerroksen kohdalla. Rakennuksen sisäpuolella olevat parvitilat lasketaan rakennuksen pinta-alaan siltä osin kuin niiden vapaa korkeus ylittää 160 cm. Kun pinta-alan perusarvoa korjataan rakennuksen pinta-alan perusteella, lasketaan pinta-alaan mukaan myös viimeistelemätön kellari. 3.5.2.2 Pientalon kellaritilat (6 §) Kellarin viimeistelynä pidetään kosteus- ja lämpöeristeiden sekä pintamateriaalin ja lämmityslaitteiden (putket, patterit, jne.) asentamista kellarin lattiaan ja seiniin. Jos kellaritilat on rakennettaessa tai jälkikäteen viimeistelty ja sinne on sijoitettu asuintiloihin verrattavia sauna-, puku- ja takkahuoneita, askarteluhuoneita, uima-allastiloja, lämpimiä varastoja tai lämmin autotalli, kellaria ei pidetä viimeistelemättömänä. Viimeistelemättömät kellarit ovat olleet yleisiä ennen vuotta 1960 rakennetuissa 1½-kerroksissa kellarillisissa rakennuksissa, mutta niissäkin ne usein on jälkikäteen viimeistelty vastaamaan nykyaikaista käyttöä. Jos kellaritilat kuitenkin ovat edelleen osittain viimeistelemättömiä (autotallit, varastot, kattilahuoneet) ja osittain viimeisteltyjä, voidaan vain viimeistelemättömän kellaritilan pinta-ala arvioida asetuksen 6 §:n mukaan. Uusissa pientaloissa kellaria pidetään viimeistelemättömänä vain erillisen selvityksen perusteella. Pinta-alan perusteella tehtävä perusarvon alentaminen vaikuttaa koko rakennuksen arvoon. Esimerkiksi, jos rakennuksen pinta-ala on 100 m², josta 30 m² on viimeistelemätöntä ja pääasiassa varastokäytössä olevaa kellaria, lasketaan jälleenhankinta-arvo siten, että 70 m² lasketaan rakennuksen ominaisuuksien perusteella korjatulla perusarvolla ja 30 m²:n viimeistelemätön kellari asetuksen 6 §:n osoittamalla arvolla. 3.5.2.3 Pientalon varusteet Jos pientalosta puuttuu asetuksessa lueteltuja varusteita, pinta-alan perusarvoa alennetaan asetuksessa tarkemmin kerrotulla tavalla. Uusissa pientaloissa on aina vesijohto, viemäri ja sähkö. Vesijohtona pidetään sellaista rakennukseen kiinteästi asennettua vesijohtojärjestelmää, johon vesi tulee alueellisesta vesijohtoverkostosta tai kaivosta (rengas- tai porakaivo) joko paineella tai pumpulla. Viemärinä pidetään sellaista rakennukseen kiinteästi asennettua viemäröintijärjestelmää, joka päättyy alueelliseen viemäriverkostoon, saostus- tai umpikaivoon tai pienpuhdistamoon. Viemärinä ei pidetä niin sanottujen harmaiden vesien käsittelyyn tarkoitettua maakuoppaa. Keskuslämmityksenä pidetään nestekiertoista lämmitysjärjestelmää, jossa lämmönlähteenä on öljy, puu tai hiili, kaukolämpö tai maa- tai ilmalämpö. Keskuslämmityksenä pidetään myös varaavaa sähkölämmitystä sekä ilmakeskuslämmitystä, jossa rakennusta lämmitetään kiertävällä ilmalla. Suora sähkölämmitys, öljykamiinalämmitys ja uunilämmitys eivät ole keskuslämmityksiä. Suorassa sähkölämmityksessä rakennusta lämmitetään suoraan sähköverkkoon kytketyn lämpöpatterin, lattialämmityksen tai muun sellaisen avulla. Keskuslämmitys ei myöskään ole kyseessä, kun lämmitys on järjestetty ilmalämpöpumppujen tai varaavien tulisijojen avulla. Pientalossa on sähkö, kun rakennus on liitetty sähköverkkoon tai siihen johdetaan 230V sähkövirta riippumatta sähköenergian tuotantotavasta. 3.5.3 Asuinkerrostalot (7 §) Asuinkerrostalolla tarkoitetaan vähintään kaksikerroksista ja useita asuinhuoneita käsittävää, yleensä kivirakenteista asuinrakennusta, jossa on erillisiä huoneistoja päällekkäin. Asuinkerrostalona voidaan arvostaa myös niin sanottu huoneistohotelli, joka vastaa rakennustyypiltään asuinkerrostaloa. Huoneistohotelli poikkeaa perinteisestä hotellimajoituksesta siinä, että se ei yleensä tarjoa asiakkailleen hotelliin tyypillisesti kuuluvia oheispalveluja kuten aamiaista. Niissä ei myöskään ole hotellirakennukselle tyypillisiä ravintola- ja aulatiloja. Huoneistohotellin asuinkerrostaloon rinnastamiseen ei vaikuta se, että huoneistohotelli tarjoaa ravintolapalveluita ja muita oheispalveluita erillisessä rakennuksessa. Huoneistohotelli voi myös olla osa tavallista asuinkerrostaloa, jossa muut huoneistot vakituisessa asuinkäytössä. Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksesta on kirjoitettu luvussa 3.5.13.
11. 3.5.3.1 Asuinkerrostalon pinta-ala Rakennuksen pinta-alaan lasketaan ulkomitoin kaikkien kerrosten, kellareiden ja ullakoiden pinta-alat (katso esimerkkiliitteen kuva 3). Siihen ei lasketa parvekkeita ja katoksia eikä alle 160 cm korkeita huonetiloja. Parveke luetaan kuitenkin rakennuksen pinta-alaan, jos se on katettu ja lämpöeristetty. Parvekelasitusta ei pidetä lämpöeristyksenä. Ullakko luetaan mukaan vain, jos se on lämpöeristetty. 3.5.3.2 Muut asuinkerrostalon arvoon vaikuttavat tiedot Kerroslukuun lasketaan mukaan kellarikerrokset. Ullakkoa ei lasketa kerroslukuun, jos se on lämpöeristämätön. Digi- ja väestötietoviraston välittämä kerroslukumäärätieto ei sisällä maanalaisia kellarikerroksia. Jos kerrosten lukumäärä vaihtelee rakennuksen eri osissa, ilmoitetaan se kerrosten lukumäärä, joka on suurimmassa osassa rakennusta. Huoneistojen lukumäärään lasketaan kaikki huoneistot riippumatta niiden käyttötarkoituksesta. Siten myös liike- ja toimistohuoneistot lasketaan asuinhuoneistojen lisäksi huoneistojen lukumäärään. Jos asuinkerrostalossa on hissi, se korottaa rakennuksen perusarvoa. Jos rakennukseen rakennetaan hissi sen valmistumisen jälkeen, on hissi varusteena lisättävä rakennuksen ominaisuuksiin. Sillä ei ole merkitystä, onko hissi rakennuksen sisällä tai ulkoseinien ulkopuolella. Rakennuksen ulkopuolelle rakennettava hissi vaikuttaa kuitenkin myös rakennuksen pinta-alaan. Rakennuksen sisällä olevaa niin sanottua tuolihissiä ei pidetä asetuksen pykälässä tarkoitettuna hissinä. 3.5.4 Vapaa-ajan asunnot (9 §) Vapaa-ajan asunnolla tarkoitetaan pääasiassa vapaa-ajan viettoon tarkoitettua rakennusta, kuten kesämökkiä. 3.5.4.1 Pientaloon rinnastettava vapaa-ajan asunto (12 §) Tavanomaisesta vapaa-ajan asunnosta kooltaan, käyttötavaltaan taikka rakennus- tai varustetasoltaan olennaisesti poikkeavaa asuinrakennusta pidetään pientalona. Pientaloina voidaan pitää vähintään 80 m²:n suuruista ja varusteiltaan pientaloon rinnastettavaa ympärivuotiseen käyttöön soveltuvaa vapaa-ajan asuntoa. Pelkästään yhden kriteerin perusteella, kuten esimerkiksi rakennuksen koon perusteella, ei rakennusta kuitenkaan voida pitää pientalona. Ratkaisu tehdään kokonaisarvioinnin perusteella. Elinkeinotoiminnan käytössä olevat hyvin varustellut loma-asunnot, joita vuokrataan ympärivuotisesti, arvostetaan myös pientaloina. 3.5.4.2 Siirtolapuutarhamökit ja kesämajat Siirtolapuutarhamökkien ja kesämajojen arvostamisen lähtökohtana on Digi- ja väestötietoviraston rakennusluokituksen mukainen rakennustyyppi. Rakennustyyppi on vapaa-ajan asunto, jos rakennustyyppiä tai rakennelmana pidettävän siirtolapuutarhamökin tai kesämajan rakennuskustannuksia ei ole saatavilla. 3.5.4.3 Vapaa-ajan asunnon pinta-ala Rakennuksen pinta-alaan lasketaan ulkomitoin kaikkien kerrosten, kellareiden ja ullakoiden pinta-ala (katso esimerkkiliitteen kuva 2). Siihen ei lasketa parvekkeita ja katoksia eikä alle 160 cm korkeita tiloja. Ullakko ja kuisti luetaan mukaan vain, jos ne ovat lämpöeristettyjä. Rakennuksen sisäpuolella olevat parvitilat lasketaan rakennuksen pinta-alaan siltä osin kuin niiden vapaa korkeus ylittää 160 cm. Esimerkki alkaa Esimerkki 8: Vapaa-ajan asunnon pinta-ala vaikuttaa neliökohtaiseen jälleenhankinta-arvoon siten, että yli 10 m2:n, mutta enintään 70 m2:n vapaa-ajan asunnon neliökohtaisesta perusarvosta tehdään jälleenhankinta-arvoasetuksen 10 §:n mukainen alennus jokaiselta alarajan (10 m2) ylittävältä neliömetriltä. Esimerkiksi vapaa-ajan asunnon pinta-ala on 50 m
12. Verovuoden 2026 kiinteistöverotuksessa verotusarvoa laskettaessa vapaa-ajan asunnon perusarvoa 614,75 €/m2 alennetaan 4,019 €/m2 jokaiselta alarajan ylittävältä neliömetriltä eli 160,76 €/m2 (40 m2 x 4,019 €/m2), jolloin rakennuksen neliöhinnaksi saadaan 453,99 €/m
13. Alennus ei enää suurene 70 m2:n jälkeen. Siten 70 m2:n kokoisten ja sitä suurempien vapaa-ajan asuntojen alennus perusarvosta on 241,14 €/m2 (60 m2 x 4,019 €/m2). Esimerkki päättyy 3.5.4.4 Kuisti Kuistilla tarkoitetaan rakennukseen kiinteästi liitettyä rajattua ja katettua tilaa, jonka kautta on käynti asunnosta ulos ja joka on niin suuri, että siinä voi oleskella. Kuistia ei lasketa mukaan vapaa-ajan asunnon pinta-alaan vaan sille lasketaan erillinen arvo sen pinta-alan perusteella
14. Kuistin arvo korottaa rakennuksen jälleenhankinta-arvoa. 5 Jälleenhankinta-arvoasetuksen 10 §:n 2 momentin 3 kohdassa määrätään vuosittain euromäärä per kuistineliömetri, jolla jälleenhankinta-arvoa korotetaan. 3.5.4.5 Talviasuttava vapaa-ajan asunto Talviasuttavalla vapaa-ajan asunnolla tarkoitetaan rakennusta, jossa on lämmitys ja riittävä eristys tai seinävahvuus, jotta rakennuksen lämpötila pysyy lämmitettäessä vähintään +15 asteessa. Lämmityksenä voi olla varaava takka, kamiina tai sähköpatterit. 3.5.4.6 Vapaa-ajan asunnon varusteet Vapaa-ajan asunnossa on sähkö, kun rakennus on liitetty sähköverkkoon tai siihen johdetaan 230V sähkövirta riippumatta sähköenergian tuotantotavasta. Viemärinä pidetään sellaista rakennukseen kiinteästi asennettua viemäröintijärjestelmää, joka päättyy alueelliseen viemäriverkostoon, saostus- tai umpikaivoon tai pienpuhdistamoon. Viemärinä ei pidetä niin sanottujen harmaiden vesien käsittelyyn tarkoitettua maakuoppaa. Vesijohtona pidetään sellaista rakennukseen kiinteästi asennettua vesijohtojärjestelmää, johon vesi tulee alueellisesta vesijohtoverkostosta tai kaivosta (rengas- tai porakaivo) joko paineella tai pumpulla. Vapaa-ajan asunnossa on WC, kun siinä on vedellä huuhdeltava ja viemäriin liitetty järjestelmä. Kemiallista käymälää tai sähköistä kuivakäymälää ei pidetä WC:nä. Rakennuksessa oleva sauna on vapaa-ajan asunnon arvoa korottava varuste. 3.5.5 Talous- ja autotallirakennukset (13 §) Talous- ja autotallirakennuksena pidetään erillistä saunarakennusta sekä erillistä talous- ja autotallirakennusta. Rakennukseen kiinteästi liittyvä autotalli tai varasto on osa kyseistä rakennusta ja otetaan huomioon rakennuksen pinta-alassa tai tilavuudessa. 3.5.5.1 Talousrakennuksen pinta-ala Talousrakennuksen pinta-alan ja muiden ominaisuustietojen mittaaminen tapahtuu, kuten edellä asuinrakennusten kohdalla on selvitetty. 3.5.5.2 Talousrakennuksen rakenne Lämpöeristettyihin sekä muutenkin rakennustavaltaan pitkäaikaiseen käyttöön tarkoitettuihin rakennuksiin sovelletaan 13 §:n 2 momentin yksikköarvoa. Saunarakennukset arvostetaan samalla tavoin, vaikka niiden runkorakenteessa ei varsinaisia lämpöeristeitä olisikaan asennettuna. Sauna on rakennuksena pitkäaikaisempaan käyttöön tarkoitettu ja rakennuskustannuksiltaan arvokkaampi kuin kevytrakenteinen rakennus. Kevytrakenteisen ja useimmiten lämpöeristämättömän talousrakennuksen ja autotallirakennuksen arvona käytetään jälleenhankinta-arvo asetuksessa erikseen mainittua yksikköarvoa. Vanhoihin maapohjaisiin liitereihin sovelletaan lähinnä soveltuvan rakennustyypin mukaista eli kevytrakenteisen talousrakennuksen arvioimisperusteita siten, että poikkeamaksi otetaan -30 %. Katoksen (muun muassa autokatos) jälleenhankinta-arvona pidetään vastaavan rakennelman keskimääräisiä rakennuskustannuksia. Rakennelman ikäalennus on 10 % kuten muillakin rakennelmilla (arvostamislain 30 §:n 1 momentin 3 kohta). Katos on sellainen tila, josta puuttuu vähintään yksi seinä. Jos katoksen rakennuskustannuksia ei pystytä selvittämään, voidaan sen keskimääräiset rakennuskustannukset arvioida. Arvioinnin pohjana käytetään vastaavan kokoisen lämpöeristämättömän talousrakennuksen jälleenhankinta-arvoasetuksen mukaista arvoa alentamalla sitä 30 prosentilla. Rakennuksen yhteydessä saman katon alla olevaa autokatosta ei lasketa mukaan rakennuksen pinta-alaan, vaan se arvostetaan osana rakennusta rakennelmana. 3.5.5.3 Vapaa-ajan asunto vai sauna tai talousrakennus Rakennus arvostetaan pääsääntöisesti sen mukaan, mihin tarkoitukseen rakennuslupa on myönnetty. Esimerkiksi talousrakennuksen, jossa oli keittotilaa, katsottiin vaativan rakennusluvan vapaa-ajan asunnolle (KHO 2004:3). Myös se, onko sauna- tai talousrakennus ainoa kiinteistöllä sijaitseva asumiseen käytettävissä oleva rakennus, otetaan huomioon rakennusta arvostettaessa (KHO 1999:83, KHO 20.5.1997 taltio 1234 ja KHO 1985-B-II-580). KHO 1999:83: Kiinteistölle oli rakennusluvan mukaisesti vuonna 1982 valmistunut 24,9 m2:n suuruinen saunarakennus, jossa oli 11,9 m2:n suuruiset saunatilat käsittäen pukeutumiseen tarkoitetun eteisen ja löylyhuoneen ja 13 m2:n suuruisen takkahuoneen. Saunatiloihin ja takkahuoneeseen oli 9,4 m2:n vilpolasta erilliset sisäänkäynnit. Kiinteistölle oli vuonna 1985 valmistunut 71 m2:n suuruinen vapaa-ajan asunto. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että saunarakennus oli jälleenhankinta-arvoasetuksen 13 §:ssä tarkoitettu talousrakennus, jonka mukaisesti kiinteistövero oli laskettava ja maksuunpantava. KHO 20.5.1997 taltio 1234: Verovelvollisten omistamalle tontille oli vuonna 1987 valmistunut 24 m2:n suuruinen rakennus, jota koskeva rakennuslupa oli myönnetty saunan rakentamista varten ja jossa oli 4,7 m2:n suuruinen löylyhuone, 5,2 m2:n suuruinen pesuhuone sekä 10,1 m2:n suuruinen pukuhuonetila. Verotuksessa rakennusta oli käsitelty vapaa-ajan asuntona, jonka mukaan rakennuksen verotusarvo oli vahvistettu ja asuntotulo määrätty. Tontille oli lisäksi vuonna 1989 rakennettu erillinen 109 m2:n suuruinen vapaa-ajan rakennus. Varsinaisen asuinrakennuksen valmistumisen jälkeen sanottua rakennusta oli pidettävä jälleenhankinta-arvoasetuksen 13 §:ssä ja TVL:n 131 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettuna talousrakennuksena, jonka verotusarvon perusteella asuntotulon verottamisesta eräissä tapauksissa annetun lain 1 §:n 1 momentissa tarkoitettu asuntotulo oli vahvistettava. KHO 1985-B-II-580: Vapaa-ajan kiinteistöllä sijaitseva 30 m2:n rakennus, jossa oli 10 m2:n saunatila ja 20 m2:n huonetila ynnä kuisti, katsottiin jälleenhankinta-arvoasetuksen 9 §:n mukaiseksi vapaa-ajan asunnoksi eikä saman päätöksen 13 §:ssä tarkoitetuksi talousrakennukseksi. 3.5.6 Toimistorakennukset (14 §) Toimistorakennuksilla tarkoitetaan rakennusta, jonka tilat ovat pääasiallisesti rakennettu toimistotiloiksi tai joka on pääasiallisesti toimistokäytössä. Esimerkiksi Tilastokeskuksen rakennusluokituksen mukaan toimistorakennuksia ovat yksityiset ja julkiset toimisto- ja hallintorakennukset, pankit ja vakuutuslaitokset. Rakennus on pääasiallisesti toimistokäytössä, jos yli 50 % sen pinta-alasta on toimistopaikkoja varten. Toimistorakennuksena voidaan pitää myös hotelli- ja motellirakennusta. Kuitenkin niin sanotut huoneistohotellit vastaavat yleisimmin rakennustyypiltään asuinkerrostaloa (katso luku 3.5.3). Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksesta (katso luku 3.5.13.1). 3.5.6.1 Toimistorakennuksen pinta-ala Rakennuksen pinta-alaan lasketaan ulkomitoin kaikkien kerrosten, kellareiden ja ullakoiden pinta-ala (katso esimerkkiliitteen kuva 4). Pinta-alaan lasketaan myös mahdolliset rakennuksen katolla sijaitsevat hissi- ja LVI- konehuoneet. Pinta-alaan ei lasketa parvekkeita ja katoksia eikä alle 160 cm korkeita tiloja. 3.5.6.2 Muut toimistorakennuksen arvoon vaikuttavat tiedot Rakennuksen tilavuus tarvitaan toimistorakennuksen keskimääräisen kerroskorkeuden laskemiseksi. Rakennuksen tilavuuteen sisällytetään sekä lämpimät että kylmät tilat ulkomittojen mukaan laskettuna (katso esimerkkiliitteen kuva 4). Varaston pinta-ala lasketaan sisämitoin (katso esimerkkiliitteen kuva 4). Toimistorakennuksen varastotiloiksi lasketaan vain palo-osastoidut varastotilat. Toimistokerroksissa olevia vähäisiä, yleensä palo-osastoimattomia varastotiloja, ei lasketa varaston pinta-alaan. Toimistorakennuksessa sijaitsevat väestönsuojatilat (VS-tilat) ovat rakenteeltaan palo-osastoituja ja siten myös ne lasketaan rakennuksen varastotiloiksi. Usein VS-tiloja käytetään myös varastotiloina. Teknisiä tilat eivät ole toimistorakennuksen varastotiloja. Tällaiset tilat ovat välttämättömät rakennuksen toiminnalle ja ne on huomioitu rakennuksen perusarvossa. Rakennuksessa olevien paikoitustilojen pinta-ala lasketaan sisämitoin. Jos rakennuksessa on hissi (hissejä), lasketaan hissikuilujen pinta-ala (katso esimerkkiliitteen kuva 5) kertomalla hissikuilujen pohjien pinta-alan niiden kerrosten lukumäärillä, joihin hissit kulkevat. Rakennuksen muodoksi valitaan sopivin jälleenhankinta-arvoasetuksessa toimistorakennusten kohdalla luetelluista vaihtoehdoista. Jälleenhankinta-arvoasetuksessa luetelluista ilmastointivaihtoehdoista valitaan se vaihtoehto, joka parhaiten vastaa rakennuksen ominaisuuksia. Koska luokitusmääritteet ovat ohjeellisia, valinta tehdään kustannusperusteisesti. Esimerkiksi sellaisen toimistorakennuksen, jonka ilmastointi on jäähdytettävissä mutta ei huoneistokohtaisesti säädettävissä, ilmastointivarustukseksi valitaan vaihtoehto, jossa ilmastointi on jäähdytettävissä ja huoneistokohtaisesti säädettävissä. Jäähdytyskoneiston kustannus on suurempi kuin huonekohtaisen säädön lisäkustannus. Uusissa toimistorakennuksissa on aina ilman koneellinen sisään- ja ulospuhallus sekä ilmastointi jäähdytettävissä ja huoneistokohtaisesti säädettävissä. 3.5.7 Myymälärakennukset (16 §) Myymälärakennuksella tarkoitetaan pääasiassa myymälätiloja sisältävää rakennusta. Varastotilojen osuus rakennuksen pinta-alasta voi kuitenkin olla huomattava. Myymälöitä koskevaa jälleenhankinta-arvoasetuksen kohtaa käytetään myös ravintola-, baari- ja kahvilarakennusten arvioimiseen. Tilastokeskuksen rakennusluokituksessa myymälärakennukset on jaettu kolmeen luokkaan; 0310 tukku- ja vähittäiskaupan myymälähallit, 0311 kauppakeskukset ja liike- ja tavaratalot ja 0319 muut myymälärakennukset. Myymälähallit