1954-decision-561-2013

(5)εργάσιμων ημερών μετά την παραλαβή των πρακτικών από το ενδιαφερόμενο μέρος, προκειμένου να υποβάλει συμπληρωματικό υπόμνημα. Η Επιτροπή συνήλθε σε διάσκεψη την 7η Φεβρουαρίου 2013 (ημέρα Πέμπτη και ώρα 11:00), στην ως άνω αίθουσα συνεδριάσεων του 1ου ορόφου των Γραφείων, επί της ως άνω υπόθεσης με τη συμμετοχή του Εισηγητή Ιωάννη Μπιτούνη, ο οποίος δεν έλαβε μέρος στην ψηφοφορία και αφού έλαβε υπόψη της τα στοιχεία του φακέλου της κρινόμενης υπόθεσης, την ως άνω Έκθεση, τις απόψεις που διατύπωσε προφορικώς το ενδιαφερόμενο μέρος κατά την συζήτηση της 2 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ υπόθεσης και με τα υπομνήματά τα οποία υπέβαλε, καθώς και τα όσα κατέθεσαν οι μάρτυρες κατά την ακροαματική διαδικασία, ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΩΣ ΕΞΗΣ: I. ΙΣΤΟΡΙΚΟ

1. Η Γενική Δ/νση Ανταγωνισμού της Επιτροπής (εφεξής Γ.Δ.Α.) ξεκίνησε το 2009 αυτεπάγγελτο έλεγχο στον κλάδο των κατασκευών κτιρίων για τη διαπίστωση τυχόν παραβάσεων των άρθρων 1 και 2 του Ν.703/77 (πλέον άρθρα 1 και 2 του Ν. 3959/2011) και των άρθρων 101 και 102 της Συνθήκης για τη Λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΣΛΕΕ). Αφορμή για τη διεξαγωγή του αυτεπάγγελτου ελέγχου υπήρξαν δημοσιεύματα στον τύπο σχετικά με τις υψηλές τιμές των ακινήτων, καθώς και ανακοίνωση στην ιστοσελίδα της ΕΚΚΕ, η οποία ανέφερε χαρακτηριστικά τα ακόλουθα: «ΣΥΝΑΔΕΛΦΟΙ μην προχωρείτε σε ανεγέρσεις νέων κτιρίων, αν προηγουμένως δεν έχετε διαθέσει το 70% των ακινήτων που έχετε προς πώληση».
2. Ειδικότερα, η Γ.Δ.Α. προχώρησε στις 4.5.2009 στη διενέργεια αιφνίδιων επιτόπιων ελέγχων στην έδρα των εγκαταστάσεων της Ένωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος (Ε.Κ.Κ.Ε.)1 και της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Οικοδομικών Επιχειρήσεων Ελλάδος (ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε.)2, καθώς και στις 15.12.2011: α) ξανά στην έδρα των εγκαταστάσεων της Ε.Κ.Κ.Ε.3 και ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε.4, όπως και β) στην εταιρία «[…]», […]
4. Εν συνεχεία, η Γ.Δ.Α. απέστειλε σειρά επιστολών6 στην Ε.Κ.Κ.Ε. και στην ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. προκειμένου να προσκομισθούν περαιτέρω στοιχεία και να παρασχεθούν διευκρινίσεις. II. ΟΙ ΕΛΕΓΧΟΜΕΝΕΣ ΕΝΩΣΕΙΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ II.1 ΕΝΩΣΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ
5. Η Ένωση ιδρύθηκε την 15.12.1997 στην Αθήνα, όπου βρίσκεται και η έδρα της. Είναι Επαγγελματικό Σωματείο μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα με σκοπό, σύμφωνα με το καταστατικό του, τη μελέτη ή προστασία και προαγωγή των 1 Κατόπιν των υπ’αριθ.πρωτ.οικ.3504/30.4.2009 και οικ.8271/14.12.2011 εντολών ελέγχου. Κατόπιν της υπ’αριθ.πρωτ.οικ.8272/14.12.2011 εντολής ελέγχου. 3 Κατόπιν των υπ’αριθ.πρωτ.οικ.3504/30.4.2009 και οικ.8271/14.12.2011 εντολών ελέγχου. 4 Κατόπιν της υπ’αριθ.πρωτ.οικ.8272/14.12.2011 εντολής ελέγχου. 5 Κατόπιν της υπ’αριθ.πρωτ.οικ.8273/14.12.2011 εντολής ελέγχου. 6 Τις με αριθ.πρωτ.5007/19.6.2009 και 5008/19.6.2009 και αριθ.πρωτ.363/16.1.2012 και 362/16.1.2012 επιστολές της Ένωσης και Ομοσπονδίας αντίστοιχα. 2 3 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ κοινωνικοοικονομικών και επαγγελματικών συμφερόντων των μελών του, την έρευνα, μελέτη και επίλυση όλων των προβλημάτων (επαγγελματικής και οικονομικής φύσεως) των μελών του, τη συμβολή γενικά στην προώθηση των οικονομικών τους συμφερόντων καθώς και τη βελτίωση των όρων εξασκήσεως του επαγγέλματος των μελών. Επίσης, τη φροντίδα για την αναγνώριση και προστασία των δικαιωμάτων των μελών του,7 μέσα στο πλαίσιο των νόμων ελεύθερης Πολιτείας και Κοινωνίας. Μέλη της Ένωσης μπορούν να γίνουν φυσικά πρόσωπα, Έλληνες πολίτες που έχουν συμπληρώσει το 18ο έτος της ηλικίας τους και ασκούν το επάγγελμα του κατασκευαστή κτιρίων μέσα στο νομό Αττικής ή και σε άλλους νομούς8,
7. Η διοίκηση της Ένωσης ασκείται από εννεαμελές Διοικητικό Συμβούλιο (Δ.Σ.) με τριετή θητεία
8. Ο Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου, σύμφωνα με το άρθρο 4 του καταστατικού, εκπροσωπεί το σωματείο σε όλες του τις σχέσεις και την ιδιότητα του Προέδρου κατά το επίμαχο διάστημα έφερε […]. Πηγή: http://www.ekat.gr/simvoulio.htm, προσβάσιμο την 3.9.2012
9. 7 Οι πόροι της Ένωσης προέρχονται από τις ετήσιες εισφορές, τα δικαιώματα εγγραφής, κρατικές επιχορηγήσεις, επιχορηγήσεις Οργανισμών, κληρονομίες, εισφορές και κάθε άλλο έσοδο από νόμιμη αιτία11,
10. Τα έσοδα της ΕΚΚΕ για τα έτη 2002 – 2011, όπως αυτά τηρούνται στα βιβλία της Ένωσης13, ανέρχονται σε […]€, […]€, […]€, […]€, […]€, […]€, […]€, […]€, […]€ και […]€ αντίστοιχα14,
11. Άρθρο 1 του καταστατικού. 8 Άρθρα 1 και 2 του καταστατικού. Στα 11 άρθρα του καταστατικού της Ένωσης περιγράφονται, εκτός του σκοπού, η διαδικασία εγγραφής των μελών, τα καθήκοντα των οργάνων διοίκησης, η λειτουργία της Γενικής Συνέλευσης, της Εξελεγκτικής και Εφορευτικής Επιτροπής, η διεξαγωγή αρχαιρεσιών και τέλος κάποιες γενικές διατάξεις όπως η τροποποίηση του καταστατικού – διάλυση της Ένωσης και λοιπά θέματα. 10 Άρθρο 3 του καταστατικού. 11 Βλ΄. και αριθ.πρωτ.363/16.1.2012 επιστολή της Ένωσης: «Εισφορές των μελών και ορισμένες φορές σε Γενικές Συνελεύσεις γίνονται χορηγίες διαφημιζόμενων εταιριών. Η εισφορά των μελών είναι […] ευρώ ([…]€) το έτος. Πιθανόν υπάρχουν έσοδα και από το περιοδικό που εκδίδει η Ένωση, καθώς υπάρχει συμβόλαιο με τον εκδότη» 12 Με βάση την επεξεργασία στοιχείων στη διάθεση της υπηρεσίας, όπως προσκομίστηκαν από την Ένωση, προκύπτει ότι η κύρια πηγή εσόδων της είναι οι εισφορές ενώ ακολουθεί η έκδοση περιοδικού και οι χορηγίες. Ποσοστό 90% και άνω των εσόδων της προέρχεται από τις τρεις αυτές πηγές. Για τα έτη 2002 2011, χαρακτηριστικό είναι ότι το ποσοστό εσόδων από εισφορές κυμαίνεται από 75% (κατά το 2006) έως 92% (κατά το 2011), το ποσοστό εσόδων από την έκδοση του περιοδικού από 3% το έτος 2003 έως 21% το έτος 2006 ενώ το ποσοστό εσόδων από χορηγίες (για τα έτη που πραγματοποιήθηκαν χορηγίες) κυμαίνεται από 2%

(2007)έως 13%

(2003). 13 Υπ’αριθ.πρωτ.5286/22.6.2012 επιστολή της Ε.Κ.Κ.Ε./ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. 14 Βλ. και σελ. 36 του τεύχους 65 του περιοδικού «ΤΑ ΝΕΑ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ» (Ιανουάριος - Φεβρουάριος 2010) στην ομιλία του […], ταμία της Ένωσης σχετικά με τα οικονομικά της Ένωσης αναφέρεται: «….Έσοδα …… Συνολικά τα έσοδα: […]€, Συνολικά τα έξοδα: […]€, Καθαρά κέρδη για το 2009 ποσό […]€, συν το αποθεματικό του έτους 2008, ποσό […]€, σύνολο στις 31.12.2009 […]€». 9 4 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ

1. Σύμφωνα με το ενημερωμένο μέχρι 31.12.2010 αρχείο των μελών της Ε.Κ.Κ.Ε, που απέστειλε η Ένωση στη Γ.Δ.Α. με την αριθ.πρωτ.363/16.1.2012 επιστολή της, ο συνολικός αριθμός των μελών της ανέρχεται σε 3.081, εκ των οποίων 72,5% είναι ενεργά και 27,5% ανενεργά
2. Το 88% των συνολικών μελών της Ε.Κ.Κ.Ε. (ανεξαρτήτως κατάστασης – ενεργά ή μη ενεργά) δραστηριοποιούνται στην Αθήνα, ενώ το υπόλοιπο 12% των μελών της δραστηριοποιείται εκτός Αθηνών
4. Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Καταστατικού της Ε.Κ.Κ.Ε. «Μέλη – Είσοδος – Αποχώρηση – Αποβολή – Δικαιώματα – Υποχρεώσεις […] Μέλος του σωματείου το οποίο βλάπτει τους σκοπούς του σωματείου και δεν τηρεί τις διατάξεις του καταστατικού καθώς επίσης και τις αποφάσεις της Γενικής Συνελεύσεως των μελών και του Διοικητικού Συμβουλίου διαγράφεται από το σωματείο με απόφαση των έξι μελών του Διοικητικού Συμβουλίου […]. Το ΔΣ έχει το δικαίωμα σε περίπτωση παραβάσεων να επιβάλει τις ακόλουθες ποινές στα μέλη του: α) έγγραφη επίπληξη, β) προσωρινή διαγραφή μέχρι έξι

(6)μήνες και γ) οριστική διαγραφή …».

1. Στο από 15.12.2011 ερωτηματολόγιο του επιτόπιου ελέγχου της Γ.Δ.Α. ο Πρόεδρος της Ε.Κ.Κ.Ε, […], αναφέρει σε σχετικό ερώτημα για τη διαδικασία λήψης αποφάσεων στο πλαίσιο λειτουργίας της Ένωσης τα ακόλουθα: «Ο γραμματέας συντάσσει τις προσκλήσεις και αποστέλλονται στα μέλη. Μετά τη λήψη της πρόσκλησης έρχονται θέματα από τους συναδέλφους. Επί πλειοψηφίας τίθενται τα θέματα στην Γενική Συνέλευση αναπτύσσονται εισηγήσεις και λαμβάνονται αποφάσεις οι οποίες αποστέλλονται με έγγραφα στους αρμόδιους φορείς. Αν δεν υπάρχει έντονη αντίδραση από τα συμμετέχοντα μέλη η εισήγηση ισχύει ως αναπτύχθηκε». II.2 ΟΜΟΣΠΟΝΔΙΑ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ–ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ EΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε.)
2. Η Ομοσπονδία ιδρύθηκε στις 9.7.2008 στην Αθήνα, όπου έχει και την έδρα της, ως δευτεροβάθμιο όργανο του κλάδου18 και έχει σήμερα τα ακόλουθα επτά

(7)μέλη: Ένωση Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος (Ε.Κ.Κ.Ε.) με έδρα την Αθήνα, Σύνδεσμος Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδος (Σ.Ο.Ε.Β.Ε.) με έδρα τη Θεσσαλονίκη, Ένωση Κατασκευαστών Οικοδομικών Έργων Πελοποννήσου και Δυτικής Ελλάδας (Ε.Κ.Ο.Ε.Π.Δ.Ε.) με έδρα την Πάτρα, ο Σύλλογος Κατασκευαστών Οικοδομών Νομού 15 Σημειώνεται ότι από στοιχεία των ηλεκτρονικών αρχείων τα έσοδα της Ένωσης κατά τα έτη 2006, 2007 και 2008 είναι […]€, […]€ και […]€ αντίστοιχα (βλ. σχετικά Ηλεκτρονικά Αρχεία: […]. 16 Τα μέλη της Ένωσης τα οποία έχουν αποχωρήσει, διακόψει τη δραστηριότητα, συνταξιοδοτηθεί ή αποβιώσει. Δεν έχει γίνει, σύμφωνα πάντα με την ΕΚΚΕ, εκκαθάριση του μητρώου. 17 Από τα ενεργά μέλη, το 84% δραστηριοποιείται στην Αθήνα και το υπόλοιπο 16% εκτός Αθηνών. Αντίστοιχα το ποσοστό των ανενεργών μελών που δραστηριοποιούνται στην Αθήνα ανέρχεται σε 97% ενώ το ποσοστό των ανενεργών μελών εκτός Αθηνών είναι 3%. 18 Πηγή: www.ekat.gr. 5 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ Μαγνησίας (Σ.Κ.Ο.Ν.Μ) με έδρα το Βόλο, το Σύλλογο Κατασκευαστών Πολυκατοικιών Λάρισας (Σ.Κ.Π.Λ) με έδρα τη Λάρισα, το Σύλλογο Κατασκευαστών Σερρών (ΣΚΣ) με έδρα τις Σέρρες και την Ένωση Κατασκευαστών Κτιρίων Αλεξανδρούπολης (ΕΚΚΑ). 11. Πρόκειται για Επαγγελματικό Σωματείο (επαγγελματική Ομοσπονδία γενικού κλαδικού χαρακτήρα) μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα με έδρα την Αθήνα. Ο σκοπός της Ομοσπονδίας βάσει του καταστατικού της είναι «η προώθηση και η προάσπιση των δικαίων και συμφερόντων των κατασκευαστών κτιρίων και των οικοδομικών επιχειρήσεων που ασχολούνται με την κατασκευή ιδιωτικών κτιρίων και τη διάθεσή τους στο κοινό». 12. Σύμφωνα με το καταστατικό της Ομοσπονδίας τα μέσα που χρησιμοποιούνται για την επίτευξη του ανωτέρω σκοπού είναι κυρίως η ενιαία οργάνωση σε δευτεροβάθμιο επίπεδο όλων των σωματείων κατασκευαστών και οικοδομικών επιχειρήσεων της χώρας και ο συντονισμός της δράσης τους, η μελέτη και προσπάθεια για επίλυση των επαγγελματικών, φορολογικών, πολεοδομικών, εμπορικών και λοιπών προβλημάτων του κλάδου, καθώς και η εκπροσώπηση του κλάδου ενώπιον των Αρχών, οργανισμών, δικαστηρίων και η διενέργεια όλων των προβλεπόμενων από τους νόμους συμβάσεων, πράξεων ή άλλων ενεργειών κ.α.19 13. Η διοίκηση της Ομοσπονδίας ασκείται από 13μελές Διοικητικό Συμβούλιο με τριετή θητεία20. 14. Ο Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου, σύμφωνα με το άρθρο 4 του καταστατικού, εκπροσωπεί το σωματείο σε όλες του τις σχέσεις και την ιδιότητα του Προέδρου κατά το επίμαχο διάστημα έφερε ο […]. 15. Όλα τα σωματεία – μέλη καταβάλλουν τέλος εγγραφής και ετήσια συνδρομή το ύψος της οποίας καθορίζεται εκάστοτε από το Διοικητικό Συμβούλιο της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. στη βάση του αριθμού των ταμειακώς ενήμερων μελών κάθε σωματείου. Σύμφωνα με την Ομοσπονδία, μοναδική πηγή εσόδων από τη σύσταση της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. είναι οι ετήσιες συνδρομές των μελών της σωματείων, οι οποίες υπολογίζονται με βάση τον αριθμό των μελών του κάθε σωματείου μέλους της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. Ποσοστό 98% και άνω των εσόδων της προέρχεται από αυτές. Το συνολικό ποσό από τα έσοδα ανέρχεται σε […]€ περίπου κατ’ έτος, εφόσον καταβληθούν οι εισφορές από όλες τις ενώσεις – μέλη της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. Για τα έτη 200921 - 2011 τα έσοδα της Ομοσπονδίας ανήλθαν22 σε […]€, σε […]€ και […]€ αντίστοιχα. 19 Άρθρο 2 του καταστατικού. Άρθρο 13 του καταστατικού. 21 Το έτος της πρώτης Συνέλευσης. 22 Σύμφωνα με το υπ’ αριθ.πρωτ.5286/22.6.2012 έγγραφο. 20 6 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ 16. Στο άρθρο 8 του Καταστατικού της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. ορίζεται ότι «2. Το διοικητικό συμβούλιο της επαγγελματικής οργάνωσης μπορεί να αποφασίζει για την αποβολή μέλους […] β) αν το μέλος ενεργεί αντίθετα προς τους σκοπούς και τις αποφάσεις της ομοσπονδίας.[…] 4. Οι ποινές που δύνανται να επιβληθούν από το Δ.Σ της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε για τις παραπάνω παραβάσεις είναι οι εξής: 1. Ποινές κατά Σωματείων: α) Έγγραφη επίπληξη. β) Προσωρινός αποκλεισμός από κάθε δραστηριότητα μέχρι δύο χρόνια. γ) Προσωρινή διαγραφή από το μητρώο της Ομοσπονδίας. δ) Οριστική διαγραφή από το μητρώο της Ομοσπονδίας. Ποινές κατά φυσικών προσώπων (αντιπροσώπων – διοικητών – μελών): α) Έγγραφη επίπληξη. β)Προσωρινή (διετής) ή διαρκής αποβολή από κάθε είδους εκδηλώσεις της Ομοσπονδίας». III. ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ – ΕΥΡΗΜΑΤΑ ΤΗΣ ΕΡΕΥΝΑΣ 17. Από την έρευνα της Γ.Δ.Α. προέκυψαν τα ακόλουθα στοιχεία (παρατιθέμενα κατ΄ έτος αναφοράς): 18. Στο πρακτικό της 5ης Γενικής Συνέλευσης (Γ.Σ.) της Ε.Κ.Κ.Ε. της 11ης Φεβρουαρίου 2002 αναφέρεται: «ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ: ο πρόεδρος συνέστησε στα μέλη να μην αλλ(σπ)άζουν τις τιμές. Οι τιμές θα πάνε πολύ ψηλά για πολλούς λόγους, ένας εκ των οποίων είναι η ανυπαρξία οικοπέδων». 19. Συναφώς, στην ομιλία του προέδρου της Ένωσης στη Γ.Σ. της Ε.Κ.Κ.Ε στις 11 Φεβρουαρίου 2002 αναφέρεται ότι23 «…ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ: Δεν πρέπει να σπάζουμε τις τιμές. Οι τιμές θα πάνε πολύ υψηλά για πολλούς λόγους, ένας εκ των οποίων είναι η ανυπαρξία οικοπέδων. Ακόμη και ο συνάδελφος που έχει πολύ μεγάλη δυσκολία ρευστότητας θα καταλάβει ότι δεν μπορεί να πουλήσει φθηνότερα από πέρυσι. Πρέπει να πουλήσει ανάλογα με την νέα υψηλή αντιπαροχή…». 20. Στο πρακτικό της 6ης Γενικής Συνέλευσης της Ε.Κ.Κ.Ε. της 3ης Φεβρουαρίου 2003 αναφέρεται ότι «ο πρόεδρος επεσήμανε και σχολίασε το θέμα του κακού ανταγωνισμού που παρατηρείται μεταξύ των συναδέλφων και προέτρεψε όλους να μην πλειοδοτούν στις αντιπαροχές διότι είναι λάθος κίνηση και τέτοιες κινήσεις δεν έχουν μέλλον. Είναι προτιμότερο να μην γίνει ένα έργο παρά να γίνει κάτω από αυτές τις συνθήκες. Η κτηματαγορά δεν μπορεί να βρεθεί σε ύφεση γιατί η χώρα δεν έχει κτιριακό δυναμικό με βάση το νέο αντισεισμικό κανονισμό και είναι γεγονός ότι μόνο τα νεόδμητα προσφέρουν αυτή τη δυνατότητα». 21. Σε ηλεκτρονικό αρχείο24 με τίτλο «Υπομν ΓΙΑ ΓΕΝ.ΣΥΝ.(29-1-03).doc» (συνέντευξη στην Εφημερίδα «ΧΩΡΑ») προς […], ο Πρόεδρος της Ε.Κ.Κ.Ε. αναφέρει: «Η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας που 23 24 Πηγή: ηλεκτρονικά αρχεία. Πηγή: ηλεκτρονικά αρχεία. 7 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ παρατηρείται τον τελευταίο καιρό και η οποία είναι κατευθυνόμενη από την Ένωση Κατασκευαστών, βοήθησε ουσιαστικά στην εξομάλυνση της αγοράς χωρίς να παρουσιάζονται φαινόμενα «σπάσιμου» τιμών των ακινήτων. Οι τιμές των ακινήτων δεν θα υποχωρήσουν, αντίθετα θα σημειώνουν ανοδική πορεία και γι αυτό όσοι έχουν τις προϋποθέσεις, καλόν είναι να προχωρήσουν στην αγορά ακινήτου». 22. Στην από 3 Φεβρουαρίου 2003 ομιλία του Προέδρου στην 6η Γ.Σ. της Ε.Κ.Κ.Ε. αναφέρεται25: «... Έχουμε όμως και ένα άλλο θέμα να αντιμετωπίσουμε: τον μεταξύ μας κακό ανταγωνισμό. […] Είναι προτιμότερο να μη χτίσομε, είναι προτιμότερο να μην έχουμε υπερπαραγωγή κατοικίας και επαγγελματικών χώρων παρά μόνοι μας να αρχίσουμε τη μειοδοσία πλέον στις τιμές των ακινήτων εις βάρος του κεφαλαίου των επιχειρήσεών μας. Πολύ γρήγορα τα κεφάλαια κίνησης θα φτάνουν μόνο για ένα τμήμα ανέγερσης. Προσέχετε. Σας προτρέπω όλους να μην πλειοδοτείτε στις αντιπαροχές, είναι λάθος κίνηση, δεν έχουν κανένα μέλλον τέτοιες κινήσεις. Είναι προτιμότερο να μη γίνει ένα έργο παρά να γίνει κάτω από αυτές τις συνθήκες […]. Σταματήστε τις πλειοδοσίες εδώ και αν έχετε αγοράσει οικόπεδα μην τα χτίζετε προς το παρόν. Ενδεχομένως να μην βρεθούν ούτε ενοικιαστές για ορισμένα από αυτά. Χρειάζεται μεγάλη προσοχή […] Δεν χτίζουμε οπουδήποτε και οποιοδήποτε οικόπεδο…». 23. Συναφώς, στο πρακτικό 156 της 20.7.2004 συνεδρίασης του Δ.Σ. της Ένωσης σημειώνεται ότι: «Ο Πρόεδρος ενημέρωσε τα μέλη για την επίθεση που δέχεται πάλι ο κλάδος με τις ανακοινώσεις περί μείωσης των τιμών των ακινήτων. Για το θέμα αυτό υπήρξε μια αντίδραση από την πλευρά της Ένωσης και των μεσιτών, κατά την οποία ο […] μαζί με τον πρόεδρο των μεσιτών […] τόνισαν στην εφημερίδα «Τα Νέα» ότι αυξήθηκαν οι πωλήσεις των ακινήτων και ότι δεν θα εφαρμοστεί ο Φ.Π.Α γιατί κάτι τέτοιο σημαίνει αύξηση των ακινήτων». 24. Στην ενότητα Οικονομοτεχνικά26 του τεύχους 33 (Ιούλιος – Αύγουστος 2004) του περιοδικού της Ένωσης, στο άρθρο με τίτλο «Ελεγχόμενη από την Ένωση η μείωση του οικοδομικού όγκου» (σελ. 46) αναφέρεται: «Η ΕΝΩΣΗ ΠΡΟ ΔΙΕΤΙΑΣ είχε αρχίσει να ενημερώνει τα μέλη της για την ανάγκη μείωσης των κατασκευών έτσι η προσφορά των ακινήτων να απορροφάται και η αγορά να εξομαλύνεται χωρίς να παρατηρούνται φαινόμενα «σπάσιμου» της τιμής τους. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα υποχώρησε το Μάρτιο κατά 4,1% σε σύγκριση με τον ίδιο μήνα του 2003 ενώ το διάστημα Ιανουαρίου – Μαρτίου η μείωση έφτασε το 13,3%. Η μείωση του οικοδομικού όγκου σημειώθηκε κυρίως στην Αττική και λιγότερο στην υπόλοιπη χώρα…». 25 Πηγή: ηλεκτρονικά αρχεία. Πηγή: Περιοδικό «ΤΑ ΝΕΑ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ». Εκδίδεται από την Ένωση ως διμηνιαία επιστημονική και οικονομική έκδοση, με σκοπό την ενημέρωση κυρίως των μελών σχετικά με τις εξελίξεις στον κλάδο (μέσω ταχυδρομικής αποστολής). 26 8 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ Ακριβώς το ίδιο άρθρο έχει ενταχθεί και στο ενημερωτικό φυλλάδιο της Ένωσης προς τα μέλη της με τίτλο «Μερικές από τις ενέργειες του Διοικητικού Συμβουλίου της Ένωσης κατά το έτος 2004». 25. Σε ηλεκτρονικό αρχείο με τίτλο «ΑΠΟΨΗ (ΤΕΥΧΟΣ 32).doc» (date modified: 7/7/2004), ο Πρόεδρος της Ένωσης επαναλαμβάνει: «Η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας που παρατηρείται τον τελευταίο καιρό και η οποία είναι κατευθυνόμενη από την Ένωση Κατασκευαστών, βοήθησε ουσιαστικά στην εξομάλυνση της αγοράς χωρίς να παρουσιάζονται φαινόμενα «σπάσιμου» τιμών των ακινήτων». 26. Στην 8η Γενική Συνέλευση της Ε.Κ.Κ.Ε. της 28ης Φεβρουαρίου 200527 συζητήθηκαν διάφορα θέματα αναφορικά με την εφαρμογή του Φ.Π.Α, την ανάγκη σύστασης κοινοπραξιών, αλλά και το θέμα της πλειοδοσίας στις αντιπαροχές. Στην από 11 Ιουλίου 2005 επιστολή του Προέδρου της Ε.Κ.Κ.Ε. προς τους συναδέλφους του επισημαίνεται ότι28: «.....Το Διοικητικό Συμβούλιο της Ένωσης και εγώ προσωπικά στη Γενική Συνέλευση της 28ης Φεβρουαρίου κάναμε έκκληση σε όλους να σταματήσει η αλόγιστη πλειοδοτική προσφορά στις αντιπαροχές και στις αγορές των οικοπέδων […]. Πρέπει όλοι να αντιληφθούμε ότι, σε μια παγκόσμια οικονομία με τεράστια προβλήματα, σε μια ελληνική οικονομία που παρασύρεται από αυτά και προστίθενται και τα δικά της, οι πωλήσεις θα κινηθούν σε χαμηλά επίπεδα και με την αλόγιστη και απρογραμμάτιστη υπερπροσφορά ακινήτων, που φαίνεται στον ορίζοντα από τα στοιχεία που συγκεντρώνονται στις πολεοδομίες (άδειες οικοδομής) και στους συμβολαιογράφους (εργολαβικά), οδηγούμεθα μαθηματικά σε μια υπερπροσφορά με ανυπολόγιστες συνέπειες […]». 27. Στην από 11 Ιουλίου 2005 επιστολή του Προέδρου της Ε.Κ.Κ.Ε. προς τους συναδέλφους του αναφέρει29: «.....Το Διοικητικό Συμβούλιο της Ένωσης και εγώ προσωπικά στη Γενική Συνέλευση της 28ης Φεβρουαρίου κάναμε έκκληση σε όλους να σταματήσει η αλόγιστη πλειοδοτική προσφορά στις αντιπαροχές και στις αγορές των οικοπέδων […]. Πρέπει όλοι να αντιληφθούμε ότι, σε μια παγκόσμια οικονομία με τεράστια προβλήματα, σε μια ελληνική οικονομία που παρασύρεται από αυτά και προστίθενται και τα δικά της, οι πωλήσεις θα κινηθούν σε χαμηλά επίπεδα και με την αλόγιστη και απρογραμμάτιστη υπερπροσφορά ακινήτων, που φαίνεται στον ορίζοντα από τα στοιχεία που συγκεντρώνονται στις πολεοδομίες (άδειες οικοδομής) και στους συμβολαιογράφους (εργολαβικά), οδηγούμεθα μαθηματικά σε μια υπερπροσφορά με ανυπολόγιστες συνέπειες […].». 28. Συναφώς, στο πρακτικό της 9ης Γενικής Συνέλευσης της Ε.Κ.Κ.Ε. της 12ης Δεκεμβρίου 2005 ο Πρόεδρος της Ε.Κ.Κ.Ε, […], αναφέρει ότι: «πρέπει να 27 28 29 Κατά το έτος 2004 δεν πραγματοποιήθηκε Γενική Συνέλευση της Ένωσης. Πηγή: Ηλεκτρονικά αρχεία. Πηγή: Ηλεκτρονικά αρχεία. 9 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ τονίσω ότι τον τελευταίο καιρό κάναμε αλλεπάλληλες συστάσεις από την Ένωση για να σταματήσουν οι πλειοδοσίες στις αντιπαροχές και στις αγορές οικοπέδων. Ελπίζω οι συστάσεις αυτές να εισακούστηκαν από τους περισσότερους. Όσοι όμως έκλεισαν οικόπεδα με αντιπαροχή με υψηλά ποσοστά ή αγόρασαν ακριβά οικόπεδα θα πρέπει να προσέξουν ιδιαιτέρως τα επόμενα 1-2 χρόνια. Θα πρέπει όλοι μας να προσέξουμε να γίνει σταδιακή έναρξη των κτιρίων που σκεπτόμαστε να ανεγείρουμε. Οι μαζικές προσφορές ακινήτων δεν εξυπηρετούν κανένα, ούτε και την εθνική οικονομία». 29. Σε ηλεκτρονικό αρχείο με τίτλο30 «Με ΑΠΟΨΗ Νο 43.doc» (date modified:1.6.2006), ο Πρόεδρος της Ε.Κ.Κ.Ε αναφέρει «Οι γνωστοί Άγνωστοι των Μ.Μ.Ε. άρχισαν πάλι τη φημολογία ότι οι τιμές των ακινήτων θα υποχωρήσουν. Ανάλογη θέση πήρε και η κεντρική Τράπεζα, πλην όμως διευκρίνισε ότι υποχώρηση τιμών μπορεί να γίνει σε λίγες περιοχές, τις χαρακτηριζόμενες από το Real Estate ως προβληματικές. Η Ένωση και εγώ προσωπικά αντιδράσαμε αμέσως και ενημερώσαμε τους πάντες λέγοντας ότι για να γίνει υποχώρηση τιμών πρέπει να συμβεί αλλαγή στους τρεις παράγοντες που συνθέτουν την τελική τιμή των ακινήτων: […]», και λίγο παρακάτω «Συστήνω προς όλους τους συναδέλφους α) να γίνουν τα κτίρια μας πιο ποιοτικά β) να γίνουν πωλήσεις προσεκτικές. Ακίνητο που πωλείται σήμερα δύσκολα αντικαθίσταται και κανείς δεν πρέπει να ρευστοποιήσει ακίνητο για λόγους ρευστότητας. Είναι προτιμότερο να το μισθώσει, αφού το αγοράσει ο ίδιος με στεγαστικό δάνειο. Το σύγχρονο Real Estate υπαγορεύει πώληση και αγορά των ακινήτων από εμάς». 30. Στο κύριο άρθρο (editorial) του τεύχους 50 (Ιούλιος – Αύγουστος 2007) του περιοδικού της Ένωσης31 ο Πρόεδρος της Ένωσης αναφέρει: «ΘΕΛΩ ΝΑ ΕΦΙΣΤΗΣΩ ΤΗΝ ΠΡΟΣΟΧΗ ΟΛΩΝ σχετικά με τον αριθμό των κτιρίων που αναγείρουν. Όχι ανεγέρσεις πάνω από τις οικονομικές δυνατότητες του καθενός, όχι ανεγέρσεις σε ακριβό οικόπεδο. Η ελληνική αγορά ακινήτου στην πρωτεύουσα θα κινηθεί στα ίδια επίπεδα με αυξητικές τάσεις. Το πρόβλημα υπάρχει στις πόλεις της περιφέρειας. Πάντως επειδή οι νέες άδειες που εκδίδονται και εμπίπτουν στον Φ.Π.Α. είναι λίγες, οι υπάρχουσες οικοδομές θα πουληθούν στην προσεχή διετία με ικανοποιητικά αποτελέσματα. Για την τόνωση της αγοράς γίνεται μια εκστρατεία ενημέρωσης των πολιτών και των παραγόντων για τους τρόπους που μπορεί να επιτευχθεί αυτό» 31. Στο πρακτικό της 11ης Γενικής Συνέλευσης της Ένωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος της 19ης Μαΐου 2008 ο Πρόεδρος της Ε.Κ.Κ.Ε, […], αναφέρει, επίσης, ότι «[…] Στην Αττική οι τιμές είναι και παραμένουν σε υψηλά επίπεδα και δεν γίνονται συμβόλαια. Στην περιφέρεια όμως τα πράγματα είναι δραματικά. Σας αναφέρω ότι σε πόλεις όπως η Λαμία, το 30 Πηγή: Ηλεκτρονικά αρχεία. 31 Πηγή: Περιοδικό «ΤΑ ΝΕΑ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ». 10 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ Αγρίνιο, την Τρίπολη και στη Βόρεια Ελλάδα γίνονται πωλήσεις στην τιμή των 1400-1500 ευρώ. Αν υπολογίσετε και την ελάχιστη αντιπαροχή που πρέπει να δώσουν (δεν υπάρχουν βέβαια φθηνές αντιπαροχές) καταλαβαίνετε ότι οι άνθρωποι προσπαθούν να βρουν πελάτες κάτω από το κόστος. Αυτό πρέπει να μας προβληματίσει και να μην χαιρόμαστε που στην Αττική τα πράγματα είναι καλύτερα για μας στις τιμές (δηλαδή αριθμητικά) αλλά θα πρέπει ο καθένας μας να οργανώσει την άμυνά του, η οποία οργανώνεται με επιστημονικές σκέψεις και απόψεις. Εμείς λέμε και τονίζουμε να μην πουλάμε ακίνητο που το έχουμε μισθώσει και έχει μια καλή απόδοση, δεν πουλάμε ακίνητο φθηνότερο από τις τιμές που έχουν διαμορφωθεί εφόσον έχουμε τη δυνατότητα να το κρατήσουμε. Δεν πρόκειται να βγούμε χαμένοι και το έχουμε στηρίξει πολλές φορές αυτό. Όμως έχουμε και μια άλλη σοβαρή σύσταση την οποία η Ένωσή μας την έχει κάνει από πολύ καιρό, από 11 Ιουλίου 2005 διά μέσω μίας επιστολής που στείλαμε σε όλους σας και είχε θέμα: «Επείγον - Λίγο πριν την καταστροφή». Η σύσταση αυτή, την οποία επαναλαμβάνω και σήμερα είναι: Σταματήστε τις πλειοδοσίες στα οικόπεδα, μην χτίζετε περισσότερα ακίνητα από όσα έχει ανάγκη η Κτηματαγορά. Σταματήστε να ενδιαφέρεστε για νέες ανεγέρσεις, αν δεν έχετε πουλήσει το 70% των ακινήτων που κατασκευάζετε …. Σκοπός της σύστασής μας είναι να διαφυλάξουμε τις τιμές και τις επιχειρήσεις μας, διαφορετικά θα υπάρχει πρόβλημα στους συναδέλφους. Το 2005 είναι μια χρονιά που, από πλευράς πωλήσεων, δεν θα γυρίσει ποτέ…». 32. Περαιτέρω, στην ίδια Γενική Συνέλευση ο τότε Αντιπρόεδρος της Ένωσης ([…]) επισημαίνει «… Παρ’ όλες τις δυσκολίες που υπάρχουν αγαπητοί συνάδελφοι, μην χάνετε την αισιοδοξία σας, θα περάσει και αυτή η καταιγίδα αρκεί να προγραμματίσετε σωστά τις επόμενες κινήσεις σας. Δηλαδή, μη χτίζετε νέα έργα εάν δεν έχετε πουλήσει το μεγαλύτερο μέρος από τα έτοιμα ακίνητα που έχετε έτσι ώστε να μην βρεθείτε σε οικονομικό αδιέξοδο. Κάτι τέτοιο θα είχε σαν αποτέλεσμα να καταστρέψουμε μόνοι μας το επάγγελμά μας και να δώσουμε τη δουλειά μας σε λίγους και μεγαλύτερους που παραμονεύουν στη γωνία για να κάνουν την κτηματαγορά δική τους». 33. Στο πρακτικό 221 της 2.12.2008 συνεδρίασης του Δ.Σ. της Ένωσης (Δεύτερο Θέμα, σημείο (ε)) καταγράφεται ότι: «Ο Πρόεδρος ενημέρωσε το Δ.Σ. ότι η έκθεση Property που έγινε στις 14/11/2008 δεν είχε ενδιαφέρον, δεν υπήρχαν εκθέτες και γενικά επικράτησε ησυχία. Στο εν λόγω συνέδριο παρατηρήθηκε ότι οι μεσίτες διαλαλούν ότι οι τιμές των ακινήτων θα πέσουν προς τα κάτω και βρίσκονται σε κατάσταση αντιπαλότητας με τους κατασκευαστές, για αυτό απαιτείται ειδικός χειρισμός των μεσιτών. Αυτό που τονίστηκε στο Συνέδριο από την πλευρά της Ένωσης είναι η συντήρηση των τιμών στα ίδια επίπεδα».32 32 Η Γ.Δ.Α. με το από 15.12.2011 ερωτηματολόγιο του επιτόπιου ελέγχου προς την Ένωση αναζήτησε την αναφερόμενη στο 221 πρακτικό της 2.12.2008 συνεδρίασης Δ.Σ. της Ένωσης ομιλία του προέδρου της Ένωσης, όπως και άλλες που έλαβαν χώρα στο πλαίσιο της Διεθνούς Έκθεσης κατά τα έτη 2009 – 2011. Η Ε.Κ.Κ.Ε. με την αριθ. πρωτ. 363/16.1.2012 επιστολή της απάντησε ότι «Δεν πρόκειται για ομιλία αλλά για χαιρετισμό του προέδρου για τον οποίο δεν έχουν κρατηθεί αντίγραφα» και σχολίασε σχετικά «το πνεύμα της 11 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ 34. Στο κύριο άρθρο (editorial)33 του τεύχους 55 (Μάιος – Ιούνιος 2008) περιοδικού της Ένωσης, ο Πρόεδρος της Ένωσης αναφέρει: «ΓΙΑ ΑΛΛΗ ΜΙΑ ΦΟΡΑ θέλω να ευχαριστήσω τους συναδέλφους σε όλη την Ελλάδα που έλαβαν σοβαρά υπόψη τις συστάσεις και αποφύγαμε την υπερπαραγωγή ακινήτων. Από το τέλος του 2007 πιστεύω ότι έχει επικρατήσει η σύνεση. Ο καθένας από μας προγραμματίζει ανέγερση κτιρίων, ανάλογα με τα ακίνητά που έχει προς διάθεση και πιστεύω ότι η προσφορά θα εξισορροπήσει με τη ζήτηση στο επόμενο χρονικό διάστημα». 35. Στο κύριο άρθρο (editorial)34 του τεύχους 57 (Σεπτέμβριος – Οκτώβριος 2008) του ίδιου περιοδικού, ο Πρόεδρος της Ένωσης αναφέρει: «ΠΗΡΑ ΤΗΝ ΕΥΘΥΝΗ ΚΑΙ ΣΟΥ ΣΥΝΕΣΤΗΣΑ κατ’ επανάληψη να μην κάνεις έναρξη εργασιών ανέγερσης κτιρίου, εάν δεν έχεις πωλήσει τουλάχιστον το 70% των υπό ανέγερση ακινήτων σου. Τα στοιχεία που μελετούσα στην παγκόσμια οικονομία και δη στο ευρωπαϊκό και αμερικάνικο Real Estate μου έδειχναν ότι αργά ή γρήγορα θα βρεθούμε σε χρηματοπιστωτική κρίση. Κανείς όμως δεν μπορούσε να φανταστεί το μέγεθος αυτής της κρίσης», και συνεχίζει «ΑΓΑΠΗΤΕ ΣΥΝΑΔΕΛΦΕ, ΣΤΗΝ ΑΠΟΦΑΣΗ ΜΟΥ να συστήνω – αν δεν έχει γίνει πώληση του 70% των υπό ανέγερση ακινήτων – να μην γίνεται έναρξη νέου έργου, συνετέλεσε σοβαρότατα και η υποχρέωση που έχουμε πλέον από το νόμο πέντε χρόνια μετά την έκδοση της άδειας οικοδομής για κτίρια που υπόκεινται στο Φ.Π.Α να είμαστε υποχρεωμένοι να καταβάλουμε 19% φόρο επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων και για αυτά που δυστυχώς δεν θα έχουμε πωλήσει» και σε άλλο σημείο «Αγαπητέ Συνάδελφε, θέλω να τονίσω ….Στην παρούσα περίοδο πρέπει να τονίσω ότι την διετία που διανύουμε οι τιμές είναι σταθερές, κάτι που σημαίνει για τον επενδυτή ότι προσφέρονται σε μια συμφέρουσα τιμή διότι δεν έχει προστεθεί στην τιμή η μεγάλη αύξηση του κόστους κατασκευής των περασμένων δύο ετών. Επίσης, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η στρατηγική όλων μας είναι «όχι» στην υπερπροσφορά, «ναι» στην μεθοδική πώληση των ακινήτων μας». 36. Στο κύριο άρθρο (editorial) του τεύχους 58 (Νοέμβριος – Δεκέμβριος 2008) του ίδιου περιοδικού, ο Πρόεδρος της Ένωσης αναφέρει: «ΜΕ ΔΕΚΑΔΕΣ ΠΑΡΕΜΒΑΣΕΙΣ στον ημερήσιο Τύπο και στα τηλεοπτικά Μέσα Μαζικής Ενημέρωσης έδωσα σε όλους να καταλάβουν ότι οι τιμές των ακινήτων όχι μόνο θα είναι σταθερές μέσα σε αυτή τη χρηματοπιστωτική ύφεση αλλά και ότι θα παραμείνουν σταθερές και στο μέλλον, όσο αυτή διαρκεί…». μικρής αναφοράς που περιέχεται στο ως άνω πρακτικό του ΔΣ διαπιστώνει ότι οι τιμές μένουν σταθερές, δηλαδή η αγορά διαμορφώνει από μόνη της, χωρίς επέμβαση τις τιμές (παράλληλη συμπεριφορά)». Ομοίως, για τους χαιρετισμούς του Προέδρου κατά τα έτη 2009 – 2011, αναφέρεται ότι δεν κρατήθηκαν αντίγραφα, αλλά ότι αυτοί δεν περιλαμβάνουν καμία αναφορά στην εξέλιξη των τιμών. 33 Πηγή: Περιοδικό «ΤΑ ΝΕΑ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ». 34 Πηγή: Περιοδικό «ΤΑ ΝΕΑ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ». 12 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ 37. Σε ηλεκτρονικό αρχείο της 15ης Οκτωβρίου 2008 σχετικά με τις εργασίες της Α΄ Συνδιάσκεψης της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε., που έλαβε χώρα στη Θεσσαλονίκη, αναφέρεται: «...Ο […]35 δήλωσε αισιόδοξος για τη μείωση των επιτοκίων και τόνισε ότι πέρσι τα αδιάθετα διαμερίσματα ήταν 1.000, ενώ φέτος εκτιμά ότι είναι γύρω στα 500. Επίσης πρότεινε να μην ξεκινούν οι κατασκευαστές νέες κατασκευές αν δεν έχουν πουλήσει το 70% των αδιάθετων διαμερισμάτων ή αν δεν έχουν εξασφαλίσει το 70% του κόστους κατασκευής. […] Ο […]36 παρατήρησε […] Επίσης οι τιμές διατηρούνται σε σταθερά επίπεδα και επικρατεί η αντίληψη ότι μόλις ξεπεραστεί η κρίση οι τιμές θα ανέβουν τουλάχιστον 50% […].Ο […] τόνισε ότι αυτή τη χρονιά εκτιμάται ότι θα απορροφηθεί το 30% των αδιάθετων διαμερισμάτων. Πρότεινε επίσης να προβληθεί το κοινωνικό πρόσωπο της Ομοσπονδίας με την πώληση κατοικιών με συγκεκριμένες δόσεις και επιτόκιο, το οποίο θα οριστεί από τους κατασκευαστές. Επίσης, πρότεινε να δοθεί Δελτίο Τύπου που να αναφέρει τη μείωση της αντιπαροχής σε συγκεκριμένο ποσοστό που θα οριστεί πάλι από τους ίδιους τους κατασκευαστές».37 38. Στην από 16 Οκτωβρίου 2008 επιστολή38 του Προέδρου της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε., […], προς τα μέλη της αναφέρεται: «.......προτείνω στο πλαίσιο της χθεσινής συνεδρίασης της Ομοσπονδίας μας – να γίνει από την Ομοσπονδία άμεση ανακοίνωση της απόφασης για καθιέρωση από τους κατασκευαστές – μέλη της 30 – 70 δόσεων ανάλογα με το ποσό της οφειλής και την ιδιαίτερη συμφωνία που θα συνάψει ο καθένας από εμάς με τον πελάτη του […]». 39. Στην από 17 Οκτωβρίου 2008 επιστολή39 του Προέδρου […] προς το δημοσιογράφο της Καθημερινής, […], αναφέρεται: «[…] Η Ομοσπονδία Κατασκευαστών Κτιρίων – Οικοδομικών Επιχειρήσεων Ελλάδος, έχοντας γνώση της υψηλής φερεγγυότητας και της υγιούς οικονομικά θέσης των επιχειρήσεων μας, σε Πανελλήνια Διάσκεψη του κλάδου αποφάσισε να συστήσει στους κατασκευαστές – μέλη της να προσφέρουν ευκολίες πληρωμής, προκειμένου να δώσουν στους επενδυτές τη δυνατότητα να αποκτήσουν ακίνητο». Στο από 30 Οκτωβρίου 2008 άρθρο του Προέδρου της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. στην εφημερίδα ΗΜΕΡΗΣΙΑ αναφέρεται: «[…] Ο κλάδος σήμερα δεν έχει μεγάλες υποχρεώσεις σε δανεισμό. Τα νέα έργα είναι λίγα 35 Αντιπρόεδρος της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. και Πρόεδρος του Συλλόγου Κατασκευαστών Οικοδομικών Επιχειρήσεων Νομού Μαγνησίας. 36 Αντιπρόεδρος της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. και Πρόεδρος της Ένωσης Κατασκευαστών Οικοδομικών Έργων Πελοποννήσου και Δυτικής Ελλάδας. 37 Η Γ.Δ.Α. με την υπ’ αριθ. πρωτ. οικ. 5074/13.6.2012 επιστολή της προς την Ένωση αναζήτησε τα πρακτικά της Α΄ ή /και των επόμενων συνδιασκέψεων της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. και η Ομοσπονδία με την υπ’ αριθ.πρωτ. 5286/22.6.2012 επιστολή της, ενημέρωσε τη Γ.Δ.Α. ότι δεν έχουν λάβει χώρα άλλες συνδιασκέψεις, καθώς και ότι δεν τηρήθηκαν πρακτικά κατά την Α΄ Συνδιάσκεψη, που έλαβε χώρα στη Θεσσαλονίκη, διότι η συνάντηση ήταν περισσότερο συνάντηση γνωριμίας μεταξύ των μελών της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. 38 Πηγή: Ηλεκτρονικά αρχεία. 39 Πηγή: Ηλεκτρονικά αρχεία. 13 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ συγκριτικά με το παρελθόν και ο προγραμματισμός νέων έργων είναι συνδεδεμένος με την Σύσταση – Οδηγία της Ομοσπονδίας: αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το 70% των ακινήτων που κτίζει, δεν προχωρά σε ανέγερση νέου κτιρίου». 40. Στην από 1 Δεκεμβρίου 2008 ομιλία του Προέδρου της Ε.Κ.Κ.Ε. αναφέρεται: «[…] Επίσης πρέπει να αναφέρω ότι τα επόμενα έτη40, δηλαδή 2006, 2007 και 2008 οι κατασκευαστές παρήγαγαν λιγότερα ακίνητα έως και 50% για δύο λόγους: Ο πρώτος λόγος είναι ότι όλοι γνωρίζαμε πως από το 2006 θα ακολουθούσαν έτη ύφεσης πωλήσεων, ένεκα των πολλών πωλήσεων του 2004 και 2005 […]», και λίγο παρακάτω, «[…] Κατόπιν των ανωτέρω, ο συνδικαλιστικός φορέας του κλάδου, με πρότασή μου, υιοθέτησε τον Ιούνιο του 2006 ένα ακόμη μέτρο προστασίας των συναδέλφων από την υπερπαραγωγή ακινήτων: οι συνάδελφοι που δεν έχουν διαθέσει το 70% των ακινήτων που κατασκευάζουν να μην εκδίδουν νέα άδεια οικοδομής». 41. Σε συνέντευξη του […] στο περιοδικό FORUM 11/200841 αναφέρεται: «[…] Όσον αφορά την θέση των κατασκευαστών κτιρίων, πρέπει να τονίσω ότι ο κλάδος προέρχεται από μεγάλη ρευστότητα, διότι στα έτη 2004 και 2005 έγιναν πωλήσεις ακινήτων διπλάσιες των προηγούμενων ετών. Επίσης πρέπει να αναφέρω ότι τα επόμενα έτη, δηλαδή 2006, 2007 και 2008 οι κατασκευαστές παρήγαγαν λιγότερα ακίνητα έως και 50% για δύο λόγους: Ο πρώτος λόγος είναι ότι όλοι γνωρίζαμε πως από το 2006 θα ακολουθούσαν έτη ύφεσης πωλήσεων, ένεκα των πολλών πωλήσεων του 2004 και 2005 και δεύτερον σε ύφεση θα οδηγούμεθα και εκ του νέου φορολογικού νόμου (ΦΠΑ), αφού η εφαρμογή αυτού από 1-1-2006, με φόρο 19% στις μεταβιβάσεις ακινήτων, θα εύρισκε τους κατασκευαστές και τους επενδυτές απροετοίμαστους να δεχτούν τα νέα δεδομένα του πιο πάνω φόρου. Με την εφαρμογή του ΦΠΑ τώρα ο κατασκευαστής έχει και το τεράστιο πρόβλημα ότι, εάν εντός πέντε ετών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας δεν μπορέσει να πουλήσει τα ακίνητα που κατασκευάζει, θα πρέπει με τη λήξη του πέμπτου έτους να καταβάλλει μετρητοίς στην αρμόδια ΔΟΥ 19% φόρο επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων που ανεγείρει και δεν έχει διαθέσει. Αυτή η υποχρέωση που γεννάται από την εφαρμογή του νόμου ΦΠΑ αναγκάζει τον κλάδο να είναι πολύ προσεκτικός στις ανεγέρσεις νέων κτιρίων και σε συνδυασμό με τους άλλους παράγοντες να έχει μειώσει στο ελάχιστο τη δραστηριότητα του. Κατόπιν των ανωτέρω, ο συνδικαλιστικός φορέας του κλάδου, με πρότασή μου, υιοθέτησε τον Ιούνιο του 2006 ένα ακόμη μέτρο προστασίας των συναδέλφων από την υπερπαραγωγή ακινήτων: οι συνάδελφοι που δεν έχουν διαθέσει το 70% των ακινήτων που κατασκευάζουν να μην εκδίδουν νέα άδεια οικοδομής. […] Σήμερα με την έναρξη της κρίσης και στην πραγματική οικονομία, προκειμένου 40 Σημειώνεται ότι ο Πρόεδρος έχει αναφερθεί στις διπλάσιες (σε σχέση με τα προηγούμενα έτη) πωλήσεις που έγιναν το 2004 και 2005. 41 Πηγή: Ηλεκτρονικά αρχεία […]. 14 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ να καταστήσουμε ενεργές τις επιχειρήσεις μας παράγουμε ακίνητα με βάση τα νέα δεδομένα, διατηρούμε τις τιμές σταθερές εδώ και τρία χρόνια και επιπροσθέτως κάνουμε ορισμένες προσφορές στους πελάτες μας όπως είναι μια θέση στάθμευσης, ή μια αποθήκη, προσφέρουμε διευκολύνσεις με μηνιαίες δόσεις ενός ποσοστού μέχρι 30% της αγοραίας τιμής του ακινήτου με αντικειμενικό σκοπό να στηρίξουμε την απασχόληση των συνεργατών μας εργατοτεχνιτών οικοδόμων, να βοηθήσουμε […]». 42. Σε συνέντευξη του Προέδρου της Ε.Κ.Κ.Ε. στο estate review42 που δημοσιεύθηκε την 16.7.2008 στην ερώτηση «Τι κάνουν οι κατασκευαστές προκειμένου να αντιμετωπίσουν την κρίση», απαντά: «Κατ’ αρχάς έχουμε μειώσει σημαντικά το περιθώριο κέρδους μας. Αυτό έχει πέσει στο 15% σε βάθος διετίας. Επίσης, συμβουλεύουμε τα μέλη μας να μην προχωρούν σε αθρόες επενδύσεις σε κατοικίες τώρα που υπάρχει η κρίση. Ειδικά όσοι εργολάβοι δεν έχουν πουλήσει τουλάχιστον το 70% των νεόδμητων ακινήτων τους, καλό είναι να μην υλοποιούν άλλες οικοδομικές άδειες. Τέλος, ζητάμε από το υπουργείο Οικονομικών να μην επιβάλλει το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων στα ακίνητα που μένουν για μια πενταετία απούλητα». 43. Στο πρακτικό της 12ης Γενικής Συνέλευσης της Ένωσης της 30ης Μαρτίου 2009 (σελ. 100 και 101) σημειώνεται ότι ο Πρόεδρος, […], ευχαρίστησε τα μέλη της Ένωσης για τη στήριξή τους στις προηγούμενες αποφάσεις των Γενικών Συνελεύσεων για συγκρατημένες νέες ανεγέρσεις κτιρίων, γεγονός που επιτρέπει αισιοδοξία για το μέλλον43. Στην ίδια Γενική Συνέλευση επιβεβαιώθηκε εκ νέου η σύσταση της Ένωσης προς τα μέλη της αναφορικά με το ποσοστό πώλησης ακινήτων πριν την ανέγερση νέων. Ειδικότερα, στα πρακτικά της εν λόγω Γενικής Συνέλευσης καταγράφεται ρητά ότι: «… ετέθη προς έγκριση το αίτημα των παρισταμένων, το οποίο εγκρίθηκε ομόφωνα, να είναι ο κλάδος προσεκτικός ως προς τα οικονομικά του (την ρευστότητά του) και ότι για να υπάρξει η ελάχιστη ρευστότητα θα πρέπει να έχει πωληθεί το 70% των ακινήτων που έχουν προς πώληση, διότι και αυτή η απόφαση έχει ως πρώτο στόχο την εξασφάλιση του επενδυτή ακινήτου». 44. Επιπλέον, στην ίδια Γενική Συνέλευση, ο Πρόεδρος, […] σημειώνει: «Πολλοί συνάδελφοι με ρώτησαν τι θα γίνει με όλους αυτούς που εμφανίζονται στα τηλεοπτικά κανάλια και υποστηρίζουν ότι τα ακίνητα θα πέσουν από 20%30%. Αυτά είναι πρωτόγνωρα και δεν συμβαίνουν σε καμία χώρα του κόσμου. Σε άλλη ευρωπαϊκή χώρα θα είχε συλληφθεί αυτός που διασπείρει τέτοιες φήμες. Δεν μπορεί κανείς να σπείρει κακόβουλες φήμες που αφορούν τον κλάδο της κατασκευής, 250 εμπλεκόμενους κλάδους και 1.500.000 εργαζόμενους σε αυτόν. Τέτοιες καταστάσεις δεν μπορούμε να τις ανεχθούμε 42 Πηγή: Δημοσιεύματα στον Τύπο, συνέντευξη διαθέσιμη στην ιστοσελίδα www.estatereview.gr. Ανάλογο και το περιεχόμενο του τεύχος 60 (Μάρτιος – Απρίλιος 2009) του περιοδικού της Ένωσης (σελ. 17). 43 15 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ και θα κινηθούμε νομικά κατά όλων αυτών με την έγκριση της Γενικής Συνέλευσης …». 45. Σε άρθρο του […] της 1ης Απριλίου 200944 αναφέρεται «[…] Η οικονομική κρίση έχει βάλει στην κατάψυξη τα σχέδια των κατασκευαστών για ανέγερση καινούργιων κτιρίων. [Διατηρούμε υπό εξέλιξη διάφορα projects μας, όμως πλέον δεν υπάρχει λόγος να προχωρήσουμε σε αγορά γης με σκοπό τη δημιουργία κτισμάτων] αναφέρει ο […]. […] Για υποχώρηση του ποσοστού αντιπαροχής που προσφέρουν οι κατασκευαστές, η οποία όμως δε σημαίνει και μείωση της αξίας της γης κάνει λόγο ο […]45, μηχανικός – κατασκευαστής. [Αφενός η δύσκολη οικονομική συγκυρία που δεν επιτρέπει στον κλάδο να επενδύει σε νέα projects, αφετέρου η οδηγία της Ένωσης Κατασκευαστών να μην αυξάνουμε το απόθεμα των αδιάθετων κατοικιών, δεν ευνοούν την αντιπαροχή] σημειώνει». 46. Στο από 10.5.2009 άρθρο του […] στην Καθημερινή της Κυριακής, στη στήλη «Οικονομικά»46, αναφέρει ότι «από την πλευρά τους οι κατασκευαστές είναι σαφές ότι εναντιώνονται σε οποιαδήποτε μείωση τιμών, όντας διατεθειμένοι ακόμη και να «κυνηγήσουν» όποιον ζητά κάτι τέτοιο. Αυτό αποδεικνύεται και από την πρόσφατη «σπουδή» που επέδειξε η Ένωσή τους, αποστέλλοντας εξώδικο προς τον σύμβουλο ακινήτων […], ο οποίος σε μελέτη του δήλωνε ότι οι τιμές των νέων κατοικιών θα πρέπει να υποχωρήσουν κατά 15% έως τα τέλη του έτους, προκειμένου να ευθυγραμμιστούν περισσότερο με την αγοραστική δύναμη του καταναλωτικού κοινού». 47. Στο κύριο άρθρο (editorial) του τεύχους 69 (Οκτώβριος - Νοέμβριος 2010) του περιοδικού47 της Ένωσης με τίτλο «O αγώνας που κάνουμε θα μας δικαιώσει», αναφέρεται από τον Πρόεδρο της Ένωσης «ΑΠΟ ΤΟ 2005 είχα κρούσει τον κώδωνα του κινδύνου και σας συνιστούσα πάντα προσεκτικά επιχειρηματικά βήματα τα επόμενα χρόνια και αν αυτό ήταν εφικτό χωρίς δανεισμό. ΟΠΩΣ ΑΠΟΔΕΙΚΝΥΕΤΑΙ ΕΙΣΑΚΟΥΣΤΗΚΑ». IV. ΟΡΙΟΘΕΤΗΣΗ ΣΧΕΤΙΚΩΝ ΑΓΟΡΩΝ IV.1 ΣΧΕΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ 48. Η σχετική αγορά την οποία αφορά η αυτεπάγγελτη έρευνα είναι η αγορά των κατασκευών, η οποία δύναται να διακριθεί περαιτέρω, σύμφωνα με προηγούμενες αποφάσεις της Επιτροπής Ανταγωνισμού48, στις επιμέρους 44 Πηγή: Δημοσιεύματα στον Τύπο, άρθρο διαθέσιμο στην ηλεκτρονική διεύθυνση www.capital.gr. Ο κ.[…] είναι Γενικός Γραμματέας του Δ.Σ. της Ε.Κ.Κ.Ε. 46 Πηγή: Δημοσιεύματα στον Τύπο, άρθρο διαθέσιμο στην ιστοσελίδα www.news.kathimerini,gr εκτύπωση της 15.6.2012. 47 Πηγή: Περιοδικό «ΤΑ ΝΕΑ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ». 48 Βλ. υπ’ αριθ.220/ΙΙΙ/2002 και 221/ΙΙΙ/2002 αποφάσεις Ε.Α. Η σχετική αγορά προϊόντων περιλαμβάνει το σύνολο των προϊόντων ή/και υπηρεσιών που θεωρούνται από τον καταναλωτή εναλλάξιμα ή δυνάμενα να υποκατασταθούν μεταξύ τους, λόγω των χαρακτηριστικών τους, των τιμών τους και της χρήσης, για την οποία προορίζονται. Η σχετική αγορά προϊόντων ενδέχεται, σε ορισμένες περιπτώσεις, να αποτελείται από 45 16 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ αγορές της κατασκευής Δημοσίων και Ιδιωτικών Έργων. Στην αγορά των Δημοσίων Έργων περιλαμβάνονται τα έργα που έχουν ως αναθέτουσα αρχή, φορείς του Δημοσίου και των οποίων η ανάθεση, επίβλεψη, κατασκευή και συντήρηση διενεργείται σύμφωνα με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας περί Δημοσίων Έργων και πρόκειται κυρίως για έργα υποδομής. Στην αγορά των ιδιωτικών έργων περιλαμβάνονται τα έργα που η κατασκευή τους ανατίθεται στις τεχνικές εταιρίες από ιδιώτες, εταιρίες κλπ και διενεργείται βάσει συμφωνιών μεταξύ των μερών και αφορούν κυρίως την κατασκευή κατοικιών, ξενοδοχείων, βιομηχανικών μονάδων κλπ. 49. Καθώς η Ένωση Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος (Ε.Κ.Κ.Ε.) και η Ομοσπονδία Κατασκευαστών–Οικοδομικών Επιχειρήσεων Ελλάδος (ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε.) δραστηριοποιούνται κυρίως στην σχετική αγορά των Ιδιωτικών, παρά των Δημοσίων έργων, ως σχετική αγορά στην υπό κρίση υπόθεση ορίζεται εκείνη των Ιδιωτικών έργων. IV.2 ΣΧΕΤΙΚΗ ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΗ ΑΓΟΡΑ 50. Στην υπό κρίση υπόθεση, τα μέλη της Ε.Κ.Κ.Ε. αποτελούν επιχειρήσεις που ασκούν το επάγγελμα του κατασκευαστή κτιρίων και οι οποίες δραστηριοποιούνται κατά βάση στο νομό Αττικής (περίπου το 84%-88% του συνόλου των μελών)49. Το υπόλοιπο ποσοστό αποτελείται από μικρό αριθμό μελών που δραστηριοποιούνται διάσπαρτα στην ελληνική επικράτεια (κατακερματισμένο τμήμα της αγοράς). Πιο συγκεκριμένα, 378 μέλη δραστηριοποιούνται σε 76 διαφορετικές περιοχές της ελληνικής επικράτειας. Επίσης, η Ε.Κ.Κ.Ε. όπως αναφέρθηκε και ανωτέρω αριθμεί περί τα 3.000 μέλη και αντιπροσωπεύει έως και το 15% του συνόλου των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στην Ελληνική αγορά. Στην περιοχή του νομού Αττικής, όπου και δραστηριοποιούνται περισσότερα από 2.700 μέλη της, έχει εντονότερη παρουσία. 51. Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω, καθώς και το γεγονός ότι οι «συστάσεις» της Ένωσης αφορούσαν κατά βάση στο νομό Αττικής, ως σχετική γεωγραφική αγορά στην υπό κρίση υπόθεση ορίζεται ο νομός Αττικής50. επί μέρους προϊόντα ή/και υπηρεσίες που παρουσιάζουν σε μεγάλο βαθμό όμοια φυσικά ή τεχνικά χαρακτηριστικά και είναι εναλλάξιμα. 49 Η σχετική γεωγραφική αγορά περιλαμβάνει την περιοχή, στην οποία προσφέρουν ή ζητούν τα σχετικά προϊόντα ή παρέχουν τις σχετικές υπηρεσίες οι συμμετέχουσες επιχειρήσεις, υπό αρκετά ομοιογενείς συνθήκες ανταγωνισμού και που μπορεί να διακριθεί από άλλες γειτονικές γεωγραφικές περιοχές, ιδίως λόγω των αισθητά διαφορετικών συνθηκών ανταγωνισμού που επικρατούν σ’ αυτές. Η σχετική γεωγραφική αγορά ταυτίζεται με την περιοχή, μέσα στα όρια της οποίας δραστηριοποιούνται και ανταγωνίζονται (ή τουλάχιστον έχουν τη δυνατότητα αυτή) οι επιχειρήσεις ως πωλητές ή αγοραστές των σχετικών προϊόντων ή υπηρεσιών. 50 Βλ. υπ’ αριθ. 292/ΙV/2005 απόφαση Ε.Α. 17 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ IV.3 ΑΝΤΑΓΩΝΙΣΤΙΚΕΣ ΣΥΝΘΗΚΕΣ ΣΧΕΤΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ IV.3.1 ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΠΡΟΪΟΝΤΟΣ 52. Η προσφορά αντιπροσωπεύει την ποσότητα ακινήτων που οι ιδιοκτήτες επιθυμούν να πωλήσουν σε δεδομένη χρονική περίοδο σε όλες τις δυνατές τιμές. Σύμφωνα με το νόμο της προσφοράς, η αντίστοιχη καμπύλη προσφοράς παρουσιάζει θετική κλίση, επειδή αυξάνεται ο αριθμός των ακινήτων με τα ίδια χαρακτηριστικά, τα οποία προσφέρονται σε αυξημένες τιμές. Ανάλογα με τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων μπορεί να μεταβάλλεται η προσφερόμενη ποσότητα ακινήτων και η προσφορά. 53. Η προσφορά ακινήτων επηρεάζεται από μια σειρά παραγόντων, οι οποίοι μπορεί να προκαλέσουν αύξηση ή μείωσή της. Οι βασικότεροι από αυτούς είναι τα επιτόκια, οι στόχοι και οι προσδοκίες των πωλητών, οι τιμές των υλικών, η τιμή εργασίας, κτλ. 54. Ως προς την προσφορά ακινήτων η Ένωση και η Ομοσπονδία υποστηρίζουν ότι51 «Η δια νόμου κατάργηση του φόρου μεταβιβάσεως ακινήτων (9% έως 11%) και η εισαγωγή του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις ακινήτων (19%) περί τα μέσα με τέλη του 2005 (με ισχύ από 1-1-2006) οδήγησε στην κατάθεση μέχρι 31-12-2005 στις Πολεοδομίες τεράστιου αριθμού αιτήσεων για έκδοση αδειών οικοδομής. Η έκδοση τόσο μεγάλου αριθμού αδειών οικοδομής (σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια), οι οποίες, υλοποιήθηκαν κυρίως εντός του 2006 και 2007, είχε ως αποτέλεσμα την υπερπροσφορά νέων κατοικιών. Το φαινόμενο αυτό μπορεί να χαρακτηρισθεί ως «στρέβλωση» στην αγορά κατασκευαστών ιδιωτικών κτιρίων, η οποία οφείλεται σε φορολογικά μέτρα του νομοθέτη. Δημιουργήθηκε δηλ. μία κατάσταση, η οποία δεν θα εδημιουργείτο αν δεν ελαμβάνοντο τα νέα φορολογικά μέτρα». IV.3.2 ΖΗΤΗΣΗ ΠΡΟΪΟΝΤΟΣ 55. Η ζήτηση ακινήτων αντιπροσωπεύει αυτό που οι αγοραστές προτιμούν και απεικονίζεται με τη γραφική παράσταση της ποσότητας ακινήτων που θα αγοράσουν σε όλες τις δυνατές τιμές σε μια δεδομένη χρονική περίοδο. Σύμφωνα με το νόμο της ζήτησης, η ποσότητα είναι μεγαλύτερη όταν η τιμή είναι μικρότερη, με τους άλλους παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση να είναι σταθεροί. Η καμπύλη ζήτησης D παρουσιάζει αρνητική κλίση (όπως αποτυπώνεται και κατωτέρω στο Διάγραμμα 1). Ανάλογα με τη λειτουργία της αγοράς μεταβάλλεται η ζητούμενη ποσότητα και η καμπύλη της ζήτησης. 56. Η ζήτηση για αγορά ακινήτων επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες, οι οποίοι μεταβάλλουν την τιμή μιας δεδομένης ποσότητας ή μεταβάλλουν την ποσότητα μιας ορισμένης τιμής. Ειδικότερα, οι παράγοντες που επηρεάζουν 51 Βλ. απάντηση στην ερώτηση 2 (σελ. 2) στο υπ’αριθ.πρωτ.5007/19.06.2009 και απάντηση στην ερώτηση 8 (σελ. 5) στο υπ’αριθ.πρωτ.363/16.01.2012 ερωτηματολόγιο της Ε.Α. προς την Ε.Κ.Κ.Ε. και απάντηση στην ερώτηση 2 (σελ. 3) στο υπ’αριθ.πρωτ.5008/19.06.2009 ερωτηματολόγιο της Ε.Α. προς την ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. 18 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ τη ζήτηση μπορεί να ενισχύουν την προτίμηση για ορισμένες κατηγορίες ακινήτων (π.χ. επαγγελματικά ακίνητα, καταστήματα), με διαφοροποίηση κατά περιοχές (π.χ. ακίνητα στη ζώνη αιγιαλού). Έτσι, η ζήτηση μπορεί να προσδιορίζει διαφορετική τιμή κατά είδος ακινήτου και κατά περιοχή. Οι βασικότεροι παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση και διαμορφώνουν την αγορά ακινήτων είναι η θέση του ακινήτου, οι πληθυσμιακές αλλαγές, η χρήση του εδάφους, οι τιμές των προσφερόμενων ακινήτων, οι φόροι, ο πληθωρισμός, το ύψος του πραγματικού εισοδήματος, οι προβλέψεις εξέλιξης, οι προτιμήσεις των αγοραστών, οι τιμές των οικοπέδων, το σύστημα των αντικειμενικών αξιών αλλά και το κόστος των υλικών κατασκευής κτλ. 57. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με τις θέσεις των Ε.Κ.Κ.Ε. και ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. η ζήτηση τα τελευταία χρόνια (από το 2006 έως και σήμερα) παρουσιάζει συνεχόμενη μείωση, η οποία αποδίδεται κυρίως, στην αύξηση του κόστους αποκτήσεως κατοικίας εκ μέρους των αγοραστών (ιδιωτών) και στη δραματική μείωση των δανείων που οι τράπεζες χορηγούν σε υποψήφιους αγοραστές, καθώς και στο αυξημένο κόστος αυτών των δανείων (στεγαστικά δάνεια). Παράλληλα, υποστηρίζεται52 ότι για το ίδιο διάστημα υπήρξε τεράστια μείωση των δανείων53 προς τους υποψήφιους αγοραστές και αύξηση του κόστους των δανείων (στο διάστημα 2006 – 2008 τα επιτόκια αυξήθηκαν από 3% έως 3,5% σε 6% έως 7%). Επίσης, πριν από το ξέσπασμα της διεθνούς οικονομικής κρίσεως (Αύγουστος/Σεπτέμβριος 2008) αλλά και με την κρίση οι τράπεζες άρχισαν να περιορίζουν και τα επαγγελματικά δάνεια προς τους κατασκευαστές. IV.3.3 ΙΣΟΡΡΟΠΙΑ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΝΟΜΟΣ ΖΗΤΗΣΗΣ - ΠΡΟΣΦΟΡΑΣ) 58. Η ζήτηση και η προσφορά ωθούνται πάντα σε ισορροπία. Η τιμή του ακινήτου διαμορφώνεται στο σημείο τομής των δύο καμπυλών ζήτησης και προσφοράς (D και S αντίστοιχα), το οποίο προσδιορίζει την τιμή ισορροπίας (Pe), στο οποίο οι ζητούμενες για αγορά και οι προσφερόμενες προς πώληση ποσότητες είναι ίσες. Διάγραμμα 1: Νόμος Ζήτησης – Προσφοράς (D – S) 52 Σύμφωνα με την υπ’αριθ.πρωτ.5008/19.6.2009 επιστολή της Ε.Κ.Κ.Ε. Βλ. απάντηση στην ερώτηση 8 (σελ. 6) στο υπ’αριθ.πρωτ.363/16.01.2012 και απάντηση στην ερώτηση 2 (σελ. 3) στο υπ’αριθ.πρωτ.5007/19.06.2009 ερωτηματολόγιο της Ε.Α. προς την Ε.Κ.Κ.Ε. και απάντηση στην ερώτηση 2 (σελ. 4) στο υπ’αριθ.πρωτ.5008/19.06.2009 ερωτηματολόγιο της Ε.Α. προς την ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. 53 19 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ Πηγή: Real Estate, Ζεντέλης Π., 2001 59. Σε μια αγορά που λειτουργεί κανονικά, μόνο οι ποσότητες Qe μπορούν να ανταλλαγούν στην τιμή Pe. Η τιμή δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από την τιμή Pe, επειδή κανένας αγοραστής δεν είναι διατεθειμένος να την καταβάλει, εφόσον σε μεγαλύτερη τιμή οι πωλητές είναι πρόθυμοι να προσφέρουν μεγαλύτερες ποσότητες από αυτές που είναι διατεθειμένοι να αγοράσουν οι αγοραστές. Αντίστροφα, αν οι αγοραστές θελήσουν να προμηθευτούν μεγαλύτερες ποσότητες στην τιμή Pe, δε θα βρουν πρόθυμους πωλητές για να τους πωλήσουν την πρόσθετη αυτή ποσότητα. Η βαθμιαία προσέγγιση προς την τιμή ισορροπίας επιτυγχάνεται με διαδοχικές προσεγγίσεις μέσα σε μια περισσότερο ή λιγότερο σύντομη χρονική περίοδο προσαρμογής. Οι τιμές που διαμορφώνονται στην περίοδο αυτή προκαλούν αντίστοιχα ένα πλεόνασμα ζήτησης (Q΄d - Q΄

1. s)όταν P < Pe ή πλεόνασμα προσφοράς (Qs - Qd) όταν P > Pe. Τελικά, η τιμή ισορροπίας είναι σταθερή όταν όλοι οι παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση και την προσφορά παραμένουν σταθεροί. Όμως, οι παράγοντες αυτοί είναι πολλοί και μεταβάλλονται συχνά, οπότε με την ίδια περίπου συχνότητα μεταβάλλεται η τιμή ισορροπίας και κατ’ επέκταση και η αγορά ακινήτων. 60. Εν προκειμένω, όπως προκύπτει και από την έρευνα της Γ.Δ.Α, η διαχρονική μείωση της ζήτησης για κατοικία (εξαιτίας ιδίως: της αύξησης του κόστους αποκτήσεως εκ μέρους των αγοραστών – ιδιωτών, της δραματικής μείωσης των δανείων που οι τράπεζες χορηγούν σε υποψήφιους αγοραστές και του αυξημένου κόστους αυτών των δανείων), οδήγησε σε πλεονάζουσα προσφορά, η οποία με τη σειρά της οδήγησε σε συσσώρευση αποθεμάτων κτιρίων στα χέρια των κατασκευαστών – εργολάβων54. Σύμφωνα με την οικονομική θεωρία, το σημείο ισορροπίας μιας αγοράς, που λειτουργεί χωρίς στρεβλώσεις, αποτελεί σημείο ευσταθούς ισορροπίας, πράγμα που σημαίνει ότι σε περίπτωση εκτροπής από την ισορροπία, οι δυνάμεις της αγοράς 54 Σύμφωνα με την Ε.Κ.Κ.Ε. και την ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. υπάρχουν 180.000 αδιάθετα ακίνητα εκ των οποίων 120.000 είναι τα νεόδμητα (βλ. υπ’ αριθ.πρωτ.363/16.1.2012 επιστολή της Ε.Κ.Κ.Ε. με βάση στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας. Εκτιμήσεις σχετικά με το πλήθος και τις τιμές των αδιάθετων ακινήτων αναφέρονται σε αρκετά τεύχη του περιοδικού της Ένωσης «Τα Νέα των Κατασκευαστών»: κατά το έτος 2009 εκτιμώνται σε 100.000 και κατά το 2010 σε 150.000 με 200.000. 20 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ επαναφέρουν την αγορά σε ισορροπία εκ νέου. Η μείωση της ζήτησης, από τη στιγμή που θα δημιουργούσε σημαντικά αποθέματα λόγω υπερβάλλουσας προσφοράς - παραγωγής, θα οδηγούσε σε μείωση της τιμής ακινήτων και σε σταδιακή εξάλειψη των αποθεμάτων αυτών, επαναφέροντας την αγορά σε ισορροπία με χαμηλότερα επίπεδα τιμών. 61. Ωστόσο, οι αλλεπάλληλες παρεμβάσεις της Ε.Κ.Κ.Ε. για μη ανέγερση νέων οικοδομών από τους κατασκευαστές-μέλη της, εάν προηγουμένως δεν έχουν πουλήσει το 70% των ακινήτων που έχουν ήδη χτίσει, αποσκοπούσαν ευθέως στον περιορισμό της παραγωγής και στη τεχνητή διατήρηση των τιμών σε υψηλότερο επίπεδο. Συναφώς, πέραν του αντικειμένου των εν λόγω συστάσεων, η συγκράτηση από πλευράς κατασκευαστών της προσφοράς σε χαμηλότερα επίπεδα (με βάση τις σχετικές αλλεπάλληλες συστάσεις της Ε.Κ.Κ.Ε. προς τα μέλη της), ενδέχεται πράγματι να είχε ως αποτέλεσμα τον περιορισμό της ανέγερσης νέων κτιρίων (χωρίς διάκριση) και τη διατήρηση, εν τέλει, της τιμής τους σε υψηλότερα επίπεδα από εκείνα στα οποία θα ισορροπούσε η αγορά στην περίπτωση που αυτή λειτουργούσε χωρίς στρεβλώσεις. IV.3.4 ΔΟΜΗ ΑΓΟΡΑΣ – ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΚΑΙ ΤΑΣΕΙΣ (2002-2011) 62. Ο κατασκευαστικός κλάδος αποτέλεσε έναν από τους ταχύτερα αναπτυσσόμενους στην ελληνική οικονομία τα τελευταία χρόνια και συνέβαλε κατά 7,3% στο ΑΕΠ το 2007 και κατά 7,6% το 2006. Το σύνολο των επενδύσεων σε κατοικίες παρουσίασαν μέσο ρυθμό αύξησης 8,1% κατά την περίοδο 2000 – 2007 και διαμορφώθηκε σε 16.405 εκ. € κατά το 2007. Οι συνολικές επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) την περίοδο 2000 – 2007 παρουσίασαν μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης κατά 7,3% ενώ οι συνολικές επενδύσεις σε άλλες κατασκευές (σε σταθερές τιμές) αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό μεταβολής κατά 9,8%55. 63. Σύμφωνα με τις απόψεις της Ένωσης και Ομοσπονδίας, οι επιχειρήσεις του κλάδου είναι στη συντριπτική τους πλειοψηφία μικρομεσαίες επιχειρήσεις (ΜΜΕ) και ανέρχονται συνολικά σε 22.000 έως 23.000 περίπου. Η Ένωση Κατασκευαστών Κτιρίων, η οποία αριθμεί περί τα 3.000 μέλη (φυσικά πρόσωπα εκπρόσωποι ατομικών επιχειρήσεων ή εταιριών, ιδίως ΟΕ και ΕΕ) αντιπροσωπεύει ένα ποσοστό 13 – 14% επί του συνόλου των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στην αγορά με βάση τα στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών. 64. Η εικόνα που εμφανίζουν τα συνολικά στοιχεία των οικονομικών μεγεθών στον κλάδο των κατασκευών κατά την περίοδο 2002 – 2009 παρουσιάζεται συνοπτικά στον επόμενο πίνακα 1. 55 ICAP Κλαδική Μελέτη ΤΕΧΝΙΚΕΣ ΕΤΑΙΡΕΙΕΣ 7 ης – 6ης – 5ης τάξης Δεκέμβριος 2008, σελ. 37. 21 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ Πίνακας 1: Συνολικά στοιχεία βασικών οικονομικών μεγεθών στον κλάδο των Κατασκευών 2002 – 2009 Αξία σε χιλιάδες Ευρώ 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1. Αριθμός Επιχειρήσεων 98.918 103.898 107.837 110.421 109.031 108.829 114.152 112.952 2. Αριθμός απασχολουμένων 284.201 305.970 296.479 309.866 309.706 304.589 289.520 285.110 3. Αμοιβές απασχολουμένων 2.182.109 2.385.032 2.255.030 2.050.769 2.499.193 2.361.629 2.261.976 2.173.356 4. Αριθμός πραγματοποιθεισών ωρών εργασίας 294.085.063 312.731.900 282.245.778 273.393.261 318.064.176 289.587.611 265.185.805 5. 799.047 845.828 794.201 706.930 851.643 811.147 745.390 762.975 6. Δαπάνες κοινωνικής ασφάλισης Κύκλος εργασιών από Κατασκευαστικές Δραστηριότητες 14.282.670 16.751.711 16.320.900 14.018.532 14.174.722 15.467.107 16.150.587 10.935.923 6α. Κύκλος εργασιών από Οικοδομικές Δραστηριότητες 6.415.332 8.178.099 8.204.770 8.411.154 7.869.159 9.508.359 8.748.858 6.538.493 6β. Κύκλος εργασιών από Έργα Πολιτικού Μηχανικού 7.867.339 8.573.612 8.116.130 5.607.379 6.305.563 5.958.748 4.794.047 7.240.907 7. Συνολικές αγορές αγαθών και υπηρεσιών 12.090.595 13.027.083 12.736.397 10.954.917 12.850.919 13.497.697 13.960.177 13.080.461 8. 17.661.222 19.859.630 19.413.645 16.281.730 18.552.995 19.180.797 18.879.860 15.656.302 9. Αξία παραγωγής Προστιθέμενη αξία σε τιμές κόστους συντελεστών παραγωγής 6.113.150 7.278.636 7.149.875 5.843.474 6.383.650 6.207.725 5.865.392 4.084.574 10. Επενδύσεις 613.020 602.603 577.812 734.127 743.102 954.801 2.046.820 734.918 Πηγή: http://www.statistics.gr 65. Οι δείκτες κόστους οικοδομικών υλικών και αμοιβής εργασίας, που τηρούνται σε τριμηνιαία βάση από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (όπως αποτυπώνονται στο παρακάτω Διάγραμμα 2), κινούνται ανοδικά, με το δείκτη υλικών να κινείται σε υψηλότερα επίπεδα συγκριτικά με το δείκτη αμοιβής εργασίας. Παρατηρείται από το ακόλουθο διάγραμμα μια ανοδική σχετικά πορεία από το 2002 και έως το τρίτο τρίμηνο του 2008, ενώ μεταξύ του τρίτου και τέταρτου τριμήνου του ίδιου έτους μια πτώση. Κατά το 2009 – 2011 σημειώνονται μεταξύ των τριμήνων των ετών μικρές αυξήσεις του δείκτη. Ο αντίστοιχος δείκτης κόστους της εργασίας/αμοιβών παρουσιάζει ανοδική πορεία έως το 2008 και σταθεροποιείται από το 2009 και έπειτα. Κατά το δ΄ τρίμηνο του 2008 ο δείκτης παρουσιάζει την υψηλότερη τιμή του ενώ σταθεροποιείται μεταξύ των ετών 2009 – 2010 και μειώνεται κατά το 2011. Ο Γενικός Δείκτης Κόστους στον οποίο συμμετέχουν το κόστος υλικών κατά 56% και το κόστος εργασίας κατά 44% παρουσιάζει ανοδική πορεία κατά το διάστημα 2002 – 2011. Διάγραμμα 2: Δείκτες Κόστους Κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (Υλικών - Εργασίας) 2002 – 2011 (έτος βάσης 2005) 22 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ Πηγή:www.statistics.gr, Επεξεργασία στοιχείων 66. Το 2002 ο αριθμός των νέων οικοδομών στην Αττική ήταν 10.610, ενώ το ίδιο μέγεθος το 2011 ήταν 2.308, παρουσιάζοντας σημαντική πτωτική πορεία. Ο αριθμός των νέων οικοδομών56 εμφανίζεται να συρρικνώνεται σημαντικά κατά το διάστημα 2002 – 2011, καθώς κατά τη συγκεκριμένη περίοδο παρουσίασε μέση ετήσια μείωση της τάξης του 15%, όπως αποτυπώνεται και στο παρακάτω Διάγραμμα 3, ενώ στο Διάγραμμα 4 αποτυπώνονται τα αντίστοιχα στοιχεία για τις νέες οικοδομές στο σύνολο της χώρας. Διάγραμμα 3: Αριθμός νέων οικοδομών Αττική 2002 – 2011 56 Ως νέα οικοδομή νοείται κάθε οικοδομή που κτίζεται από την αρχή σε ακάλυπτο έδαφος ή στη θέση παλιάς οικοδομής που κατεδαφίστηκε. H έννοια της OIKOΔOMHΣ είναι η ίδια με την έννοια του κτιρίου. 23 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ Πηγή:www.statistics.gr, Επεξεργασία στοιχείων Διάγραμμα 4: Αριθμός νέων οικοδομών στο σύνολο της χώρας 2002 – 2011 Πηγή:www.statistics.gr, Επεξεργασία στοιχείων 24 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ 67. Η εξέλιξη του Δείκτη Τιμών Κατοικιών στην Αθήνα κατά την εξεταζόμενη περίοδο, καταγράφει σχετική σταθερότητα εμφανίζοντας ελαφρώς αυξητική τάση. Πιο συγκεκριμένα, ο δείκτης κατά την περίοδο 2002 – 2011, όπως φαίνεται και στον παρακάτω πίνακα 2 παρουσίασε Μέσο Ετήσιο Ρυθμό57 Αύξησης 1,8%, εξέλιξη η οποία δεν δικαιολογείται από τις επικρατούσες συνθήκες της αγοράς, όπως αυτές αναλύθηκαν ανωτέρω (χαμηλή ζήτηση και μεγάλος αριθμός αδιάθετων κατοικιών). Ο συγκεκριμένος δείκτης παρουσίασε αυξητικές τάσεις από το 2002 έως το 2008, ενώ κατά την επόμενη περίοδο εμφανίζει πτωτική πορεία, παραμένοντας ωστόσο ακόμη το 2012 σε υψηλότερα επίπεδα από εκείνα του 2002. Πίνακας 2: Δείκτης Τιμών Ακινήτων Αθήνα (2002 – 2011) Δείκτης Τιμών Ακινήτων Αθήνα (2002 -2011) (2007 = 100) Έτος Τρίμηνο Μέσος Ετήσιος I II III ΙV 2002 70,7 76,0 75,0 76,0 74,4 2003 78,4 76,9 76,9 77,3 77,4 2004 76,6 76,4 77,1 80,1 77,6 2005 81,7 83,6 84,5 87,3 84,3 2006 91,2 93,7 94,1 97,6 94,2 2007 99,0 98,9 100,7 101,4 100,0 2008 101,3 101,4 100,3 100,6 100,9 2009 97,0 96,7 94,9 96,4 96,3 2010 96,0 94,8 91,1 90,8 93,2 2011 * 90,0 88,3 87,1 83,2 87,2 2012 * 80,9 78,8 * προσωρινά στοιχεία 57 ΜΕΡΜ=(Τ1/Τ0)1/n – 1 (όπου n=ο αριθμός ετών της εξεταζόμενης περιόδου) 25 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύµατα (από το 2006 και μετά, μόνο διαμερίσματα) και επεξεργασία στοιχείων των εταιριών “Property ΕΠΕ” (όλα τα είδη κατοικιών, 1997-2005) και “∆ανός & Συνεργάτες” (όλα τα είδη κατοικιών, 1993-1997). 68. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος σχετικά με τη χρηματοδότηση για την αγορά ακινήτων διαπιστώνονται τα εξής:  Το 2002 το σύνολο στεγαστικών δανείων προς τα νοικοκυριά ήταν 21 δισ ευρώ (€) ενώ το 2011, ανήλθε σε 79,2 δισ ευρώ (€), παρουσιάζοντας μικρή μείωση κατά τα δύο τελευταία έτη της εξεταζόμενης περιόδου (2010 και 2011).  Το ποσοστό των στεγαστικών δανείων ως προς στο σύνολο των δανείων προς τα νοικοκυριά κατά την περίοδο 2002 – 2011 εμφανίζεται σχετικά σταθερό και κυμαίνεται από 67% το 2002 έως 69% το 2011.  Το επιτόκιο χορήγησης δανείων (κυμαινόμενο ή σταθερό έως ένα έτος) και το μέσο επιτόκιο του συνόλου (στεγαστικών) δανείων, κατά την ίδια περίοδο, παρουσιάζουν επίσης σχετική σταθερότητα.  Τα δάνεια (τόσο τα συνολικά όσο και τα στεγαστικά) ως ποσοστό του ΑΕΠ σημειώνουν ανοδική πορεία καθ’ όλη τη διάρκεια του διαστήματος 2005 – 2012. V. ΕΦΑΡΜΟΣΤΕΟΙ ΚΑΝΟΝΕΣ ΔΙΚΑΙΟΥ V.1 ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 1 ΠΑΡ. 1 ΤΟΥ Ν.703/1977 69. Το άρθρο 1 παρ. 1 του Ν. 703/197758,59 απαγορεύει όλες τις συμφωνίες μεταξύ επιχειρήσεων, όλες τις αποφάσεις ενώσεων επιχειρήσεων και κάθε εναρμονισμένη πρακτική που έχουν ως αντικείμενο ή ως αποτέλεσμα την παρεμπόδιση, τον περιορισμό ή την νόθευση του ανταγωνισμού, και ιδίως εκείνες οι οποίες συνίστανται στον άμεσο ή έμμεσο καθορισμό των τιμών αγοράς ή πωλήσεως ή άλλων όρων συναλλαγής, στον περιορισμό ή στον έλεγχο της παραγωγής και των αγορών ή στην κατανομή των αγορών ή των πηγών εφοδιασμού. 70. Επομένως, προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 1 παρ. 1 του Ν. 703/1977 είναι60: 58 Το ουσιαστικό περιεχόμενο του άρθρου 1 του Ν. 3959/2011 παραμένει το ίδιο σε σχέση με τη διάταξη του άρθρου 1 του Ν. 703/1977. 59 Η έρευνα αφορούσε και στο άρθρο 2 (καταχρηστική εκμετάλλευση δεσπόζουσας θέσης) του Ν. 703/1977 και του Ν. 3959/2011 και 102 ΣΛΕΕ, χωρίς όμως να έχουν προκύψει από την έρευνα στοιχεία για την εφαρμογή των εν λόγω άρθρων. 60 Αντίστοιχες είναι και οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 101 παράγραφος 1 ΣΛΕΕ (πρώην άρθρου 81 παράγραφος 1 ΣυνθΕΚ). Μοναδική ουσιαστική επιπλέον προϋπόθεση εφαρμογής της κοινοτικής 26 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ α) Η ύπαρξη συμφωνίας, εναρμονισμένης πρακτικής μεταξύ επιχειρήσεων ή απόφασης ενώσεως επιχειρήσεων, β) Αντικείμενο ή αποτέλεσμα της ανωτέρω συμφωνίας, εναρμονισμένης πρακτικής ή απόφασης να είναι ο περιορισμός, η παρακώλυση ή η νόθευση του ανταγωνισμού. 71. Κατά συνέπεια, προκειμένου να θεμελιωθεί εάν συντρέχει παράβαση του άρθρου 1 παρ. 1 του Ν. 703/1977, θα πρέπει να ερευνηθεί η συνδρομή ή μη των ως άνω προϋποθέσεων στην υπό κρίση υπόθεση. V.2 H ΕΝΝΟΙΑ ΤΗΣ «ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗΣ» - ΟΙ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΕΣ 72. Για τους σκοπούς του άρθρου 1 παρ. 1 του Ν.703/1977 ως «επιχείρηση» νοείται κάθε φυσικό πρόσωπο ή οικονομική ενότητα που ασκεί εμπορική ή άλλη οικονομική δραστηριότητα, ανεξάρτητα από το νομικό καθεστώς του και από τον τρόπο χρηματοδότησής του. Ειδικότερα, η ύπαρξη επιχείρησης προϋποθέτει αυτονομία οικονομικής δράσης και συνακόλουθα πλήρη ανάληψη των οικονομικών κινδύνων που συνεπάγεται η εκάστοτε οικονομική δραστηριότητα61. Ως οικονομική δραστηριότητα νοείται κάθε δραστηριότητα προσφοράς αγαθών ή υπηρεσιών σε δεδομένη αγορά62 ενώ για την υπαγωγή στην έννοια της επιχείρησης, το λειτουργικό κριτήριο της φύσης της ασκούμενης δραστηριότητας καθιστά άνευ σημασίας κριτήρια όπως ο δημόσιος ή ιδιωτικός χαρακτήρας της επιχείρησης, ο αστικός ή εμπορικός χαρακτήρας της, ο τρόπος χρηματοδότησής της, η επιδίωξη κέρδους από αυτήν, η επιδίωξη παράλληλα προς την επίτευξη ενός οικονομικού στόχου και άλλων στόχων, το μέγεθος της επιχείρησης ή ο χαρακτηρισμός της εν λόγω δραστηριότητας από τον νομοθέτη63. Οι ελεύθεροι επαγγελματίες, εφόσον δεν τελούν υπό υπαλληλική σχέση, παρέχουν τις υπηρεσίες τους σε συγκεκριμένες αγορές έναντι αμοιβής και, διάταξης, σε σχέση με τη διάταξη του εθνικού δικαίου αποτελεί αυτή της «δυνατότητας σοβαρής επίδρασης στο διακοινοτικό εμπόριο». 61 Βλ. ενδεικτικά υπόθ. Τ-23/09 Conseil national de l’Ordre des pharmaciens (CNOP), Conseil central de la section G de l’Ordre national des pharmaciens (CCG) κατά Ευρωπαϊκής Επιτροπής, σκ. 70-71, υπόθ. C55/96, Job Centre coop.arl, Συλλογή 1997, σελ. Ι-7119, σκ.21, συνεκδ. υποθ. C-180-184/98, Pavel Pavlov κ.ά. κατά Stichting Pensioenfonds Medische Specialisten, Συλλ. 2000 σ. Ι-6451, σκ. 74, υπόθ. C-118/85 Επιτροπή κατά Ιταλίας Συλλ. 1987 σ. 2599, σκ. 7, υπόθ. C-41/90 Klaus Höfner and Fritz Elser κατά Macrotron GmbH Συλλ. 1991 σ. I-1979, σκ. 21, υπόθ. C-35/96 Επιτροπή κατά Ιταλίας (CNSD) Συλλ. 1998 σ. I-3851, σκ. 36, υπόθ. C-244/94 Fédération Française des Sociétés d’Assurance κ.ά. κατά Ministère de l'Agriculture et de la Pêche Συλλ. 1995 σ. I-4013, σκ. 14, απόφαση ΕΑ 292/IV/2005 υπό 2.1. Βλ. επίσης σχετικά και Λ. Κοτσίρη, Δίκαιο του Ανταγωνισμού, Αθέμιτου και Ελεύθερου, Εκδ. Σάκκουλα, 4η έκδοση, σελ. 407. 62 Βλ. ενδεικτικά υπόθ. C-118/85, Επιτροπή κατά Ιταλίας, Συλλογή 1987, σελ. 2599, σκ. 7, υπόθ. C-35/96, Επιτροπή κατά Ιταλίας, Συλλ. 1998, σελ. 3851, σκ. 36, EA 430/V/2009, σελ. 6 και ΕΑ 317/V/2006, σελ. 16, 17. 63 Βλ. ενδεικτικά Βασίλειο Κονδύλη, Ελευθέρια Επαγγέλματα και Κοινοτικό Δίκαιο του Ανταγωνισμού, Αντ. Ν. Σάκκουλας, Αθήνα-Κομοτηνή, 2000, σ.67 επ. Κατά συνέπεια, η έννοια της «επιχείρησης» είναι περισσότερο οικονομική παρά νομική, με αποτέλεσμα το αποφασιστικό κριτήριο της έννοιας αυτής στο δίκαιο του ελεύθερου ανταγωνισμού να είναι η οικονομική και όχι η νομική της αυτοτέλεια. 27 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ ως εκ τούτου, ασκούν οικονομική δραστηριότητα κατά την έννοια των κανόνων του ανταγωνισμού64. 73. Στην προκειμένη περίπτωση, οι κατασκευαστές κτιρίων – μέλη της Ένωσης Κατασκευαστών Κτιρίων είναι φυσικά ή ιδίως νομικά πρόσωπα (π.χ. Ο.Ε, Ε.Ε, Α.Ε), ασκούν οικονομική δραστηριότητα (κατασκευή και πώληση κατοικιών), η οικονομική τους δράση είναι αυτόνομη και αναλαμβάνουν οι ίδιοι τους εκάστοτε οικονομικούς κινδύνους της εν λόγω δραστηριότητας. Κατά συνέπεια, οι κατασκευαστές λογίζονται ως επιχειρήσεις κατά την έννοια του άρθρου 1 του Ν.703/1977. V.3 H ΕΝΝΟΙΑ ΤΗΣ «ΕΝΩΣΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ» - Η Ε.Κ.Κ.Ε ΚΑΙ Η ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. 74. Κατά το δίκαιο προστασίας του ελεύθερου ανταγωνισμού, για να θεωρηθεί μια επαγγελματική οργάνωση ότι συνιστά ένωση επιχειρήσεων απαιτείται να ασκεί οικονομική δραστηριότητα ή να ασκεί δραστηριότητες που αφορούν σε άσκηση οικονομικής δραστηριότητας. Σύμφωνα με το εν λόγω κριτήριο, εξετάζεται κατά πόσο μεταξύ των αρμοδιοτήτων που ανατίθενται σε ένα σύλλογο ελεύθερων επαγγελματιών, οι οποίοι συνιστούν επιχειρήσεις κατά το δίκαιο του ελεύθερου ανταγωνισμού, περιλαμβάνεται και η οργάνωση ή ο συντονισμός της οικονομικής δραστηριότητάς τους ή εάν ο επαγγελματικός φορέας προβαίνει, με αποφάσεις/συστάσεις του, στη θέσπιση ρυθμίσεων σχετικών με τη συμπεριφορά των ελεύθερων επαγγελματιών σε συγκεκριμένη αγορά παροχής υπηρεσιών. Ένας επαγγελματικός φορέας ενεργεί ως «ένωση επιχειρήσεων» για τους σκοπούς του άρθρου 1 του Ν. 703/1977 όταν θεσπίζει μια ρύθμιση που αφορά στην επιχειρηματική (οικονομική) συμπεριφορά των μελών του και η οποία αποτελεί έκφραση της βούλησης των εκπροσώπων του να επιτύχουν από τα μέλη την υιοθέτηση συγκεκριμένης συμπεριφοράς στο πλαίσιο της οικονομικής τους δραστηριότητας65. 75. H «ένωση επιχειρήσεων» προϋποθέτει πλειονότητα επιχειρήσεων, οι οποίες συνδέονται μεταξύ τους με οποιαδήποτε μορφή οργανωμένης συνεργασίας. Δεν απαιτείται η «ένωση επιχειρήσεων» να έχει νομική προσωπικότητα66, ούτε και η ίδια εμπορική ή παραγωγική δραστηριότητα, προκειμένου να 64 Βλ. ενδεικτικά απόφαση ΔΕΕ, συνεκδ. υποθ. C-180/98 έως 184/98,, Pavel Pavlov κ.ά. κατά Stichting Pensioenfonds Medische Specialisten Συλλ. 2000 σ. Ι-6451, σκ. 77, και απόφαση ΕΑ 292/IV/2005 υπό 2.1. 65 Βλ. ενδεικτικά υπόθ. C-309/99, Συλλ. 2002, σελ. Ι-1577, σκ. 64-65, συνεκδ. αποφ. T-213/95 και T-18/96 SCK και FNK κατά Επιτροπής, σκ. 170, αποφ. Ευρωπαϊκής Επιτροπής 96/438/ΕΚ, FENEX, L 181/28, σκ. 41,και απόφαση Ε.Α. 512/VI/2010, σκ. 108 και απόφ. ΕΑ 292/IV/2005 υπό 3.1. 66 Βλ. ενδεικτικά υποθ. C-395/96 P και C-396/96 P Companie maritime belge transports SA, Companie maritime belge SA και Dafra-Lines A/S (CEWAL) κατά Επιτροπής Συλλογή 2000 σ. Ι- 01365, σκ. 144. Βλ. επίσης σχετικά και Λ. Κοτσίρη, Ευρωπαϊκό Εμπορικό Δίκαιο, 2003, σελ. 398-399. 28 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ εμπίπτει στο άρθρο 1 του Ν. 703/1977,67 αρκεί να εξυπηρετεί προς τούτο τα εμπορικά συμφέροντα των μελών της68. Σωματεία, ενώσεις, σύνδεσμοι θεωρούνται «ενώσεις επιχειρήσεων» κατά την έννοια του άρθρου 1 του Ν. 703/1977 (όπως άλλωστε και του άρθρου 1 ΣΛΕΕ), ανεξάρτητα από τη νομική τους μορφή, την άσκηση εκ μέρους τους οικονομικής δραστηριότητας και κερδοσκοπικού ή μη σκοπού (non-profit undertakings)69. 76. Εξάλλου, και οι ομοσπονδίες ενώσεων συνιστούν ενώσεις επιχειρήσεων κατά την έννοια των άρθρων 1 του Ν. 703/1977 (και 101 ΣΛΕΕ), καθώς σκοπός των εν λόγω άρθρων είναι να αποτρέψουν το ενδεχόμενο επαγγελματικοί φορείς σε οποιαδήποτε βαθμίδα να λειτουργούν ως forum οικονομικών συνεννοήσεων μεταξύ των ενδιαφερομένων επαγγελματιών/επιχειρήσεων. Λαμβανομένου υπόψη του σκοπού των εν λόγω διατάξεων, η έννοια της «ενώσεως επιχειρήσεων» πρέπει να ερμηνεύεται ως δυνάμενη να περιλάβει και ενώσεις αποτελούμενες από άλλες ενώσεις επιχειρήσεων (π.χ. δευτεροβάθμιες οργανώσεις)70. 77. Εν προκειμένω, στην υπό εξέταση υπόθεση διαπιστώνονται τα ακόλουθα:  Η Ε.Κ.Κ.Ε., σύμφωνα με το καταστατικό της,71 αποτελεί επαγγελματικό σωματείο μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, με σκοπό την προαγωγή των κοινωνικοοικονομικών συμφερόντων των μελών της, ενώ τα μέλη της είναι φυσικά ή νομικά πρόσωπα, ιδίως εκπρόσωποι ατομικών επιχειρήσεων ή εταιριών Ο.Ε και Ε.Ε. Συμπερασματικά, η Ε.Κ.Κ.Ε συνιστά πρωτοβάθμια οργάνωση των κατασκευαστών, έχει ως καταστατικό σκοπό την εξυπηρέτηση των συμφερόντων τους και κατά συνέπεια αποτελεί και η ίδια «ένωση επιχειρήσεων», εφόσον τα μέλη της συνιστούν επιχειρήσεις, κατά την έννοια του άρθρου 1 του Ν. 703/1977.  Συναφώς, η ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε., σύμφωνα με το καταστατικό της, είναι επαγγελματική ομοσπονδία γενικού κλαδικού χαρακτήρα με σκοπό την προάσπιση των συμφερόντων των κατασκευαστών κτιρίων, ενώ μέλη της είναι νόμιμα αναγνωρισμένα πρωτοβάθμια ελληνικά σωματεία 67 Βλ. συνεκδ. υποθ. Τ-25/95, Τ-26/95, Τ-30/95 έως Τ-32/95, Τ-34/95 έως Τ-39/95, Τ-42/95 έως Τ-46/95, Τ48/95 έως Τ-65/95, Τ-68/95 έως Τ-71/95, Τ-87/95, Τ-88/95, Τ-103/95 και Τ-104/95, Cimenteries CBR SA κ.ά κατά Επιτροπής, Συλλογή 2000 σ. ΙΙ-491, παρ. 1320. 68 Βλ. Απόφαση Ευρωπαϊκής Επιτροπής 96/438/ΕΚ, FENEX,παρ. 31 και Alison Jones, EC Competition Law, 2011, σελ. 168. 69 Βλ. ενδεικτικά υποθ. C- 209-215/78, Van Landewyck κατά Επιτροπής, σκ. 87-88, C-96επ/82, ΙΑΖ κατά Επιτροπής, σκ. 19-20 και C-246/86, Belasco κατά Επιτροπής, σκ. 2,65, απόφ. ΔΕφΕθ 1001/2006 σκ. 16, 20 και ΕΑ 277/IV/2005, σελ. 28. 70 Βλ. ενδεικτικά συνεκδ. υποθ. Τ-217/03 και Τ-245/03, FNCBV, FNB, FNPL και JA κατά Επιτροπής σκ. 49 και απόφ. Ευρωπαϊκής Επιτροπής 2003/600/ΕΚ, French Beef, σκ. 109, Τ- 193/02 Piau κατά Επιτροπής, Συλλ. 2005, σ. ΙΙ-209, σκ. 69, T-136/94 Eurofer κατά Επιτροπής, Συλλ. 1999, σ.ΙΙ-263, σκ. 9, απόφαση ΔΕφΑθ 1001/2006 σκ.20 και απόφαση ΕΑ 292/ΙV/2005 υπό 1.1. 71 Βλ. Άρθρο 1 και 2 του καταστατικού της Ε.Κ.Κ.Ε. 29 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ κατασκευαστών κτιρίων.72 Ως εκ τούτου, η ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε συνιστά το δευτεροβάθμιο συντονιστικό όργανο των σωματείων κατασκευαστών και οικοδομικών επιχειρήσεων της χώρας, μέλη των οποίων είναι με τη σειρά τους οι κατασκευαστές κτιρίων.73 Ως εκ τούτου, και σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν, η ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε υπάγεται στην έννοια της «ενώσεως επιχειρήσεων» κατά το άρθρο 1 του Ν.703/1977. V.4 H ΕΝΝΟΙΑ ΤΗΣ «ΑΠΟΦΑΣΗΣ» ΕΝΩΣΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΉΣΕΩΝ 78. «Απόφαση» ένωσης επιχειρήσεων αποτελεί κάθε έκφραση κοινής βούλησης της ένωσης μέσα από κάποια οργανωτική δομή η οποία αποβλέπει στην κοινή συμπεριφορά των μελών, ανεξάρτητα από τη μορφή την οποία λαμβάνει - όπως εκείνες των κανονισμών, ρητρών καταστατικού, οδηγιών, εγκυκλίων, απλών συστάσεων - εφόσον έχουν καταρχήν χαρακτήρα υποχρεωτικό για τα μέλη ή/και προβλέπονται κυρώσεις σε περίπτωση μη εφαρμογής τους.74 Απόφαση του οργάνου διοίκησης της εκάστοτε ένωσης θεωρείται νομικά δεσμευτική, εφόσον προβλέπεται στο καταστατικό της ότι οι αποφάσεις της δεσμεύουν τα μέλη.75 79. Η απαγόρευση του άρθρου 1 του Ν. 703/1977 εφαρμόζεται και σε περιπτώσεις που η απόφαση έχει το χαρακτήρα απλής σύστασης χωρίς δεσμευτικότητα, εφόσον αντανακλά εν τοις πράγμασι τη συλλογική βούληση των μελών της ένωσης να συντονίσουν τη δράση τους σε μια συγκεκριμένη αγορά, και εφόσον η συμμόρφωση των μελών με αυτήν είναι ικανή να επιφέρει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στον ανταγωνισμό στη σχετική αγορά.76 Στην περίπτωση αυτή, δεν απαιτείται η σύσταση να οδηγεί σε ομοιόμορφη συμπεριφορά. Προκειμένου να θεμελιωθεί η ύπαρξη αποφάσεως ενώσεως επιχειρήσεων, αρκεί η οποιαδήποτε πράξη της ένωσης να αποτελεί τη συνεπή έκφραση της βούλησης της ιδίας να συντονίσει τη συμπεριφορά των μελών της στην εν λόγω αγορά77. Η βούληση της εκάστοτε ένωσης επιχειρήσεων να επηρεάσει την πολιτική των μελών της στην αγορά δύναται να αποδειχθεί από σωρεία περιστατικών, όπως το ύφος και ο τρόπος 72 Βλ. άρθρα 2,3 και 4 του καταστατικού της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. Βλ. ενδεικτικά συνεκδ. υποθ. Τ-217/03 και Τ-245/03, FNCBV, FNB, FNPL και JA κατά Επιτροπής, σκ. 50 και άρθρ. 4 παρ. 1 του Καταστατικού της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. 74 Βλ. ενδεικτικά υπόθ. C-45/85 Verband der Sachversicherer κατά Επιτροπής, Συλλ. 1987, σ.00405, σκ. 28, συνεκδ. υποθ. T-213/95 και T-18/96 Stichting κατά Επιτροπής, Συλλ. 1997 σ.ΙΙ-01739, σκ. 157-164, συνεκ. αποφ. ΔΕθΑθ 1026/2007, ΔΕφΑθ 1027/2007, ΔΕφΑθ 1001/2006, σκ. 16και ΔΕφΑθ 1028/2007, σκ. 8, καθώς και απόφαση ΕΑ 292/IV/2005 υπό 3.2 και 4, , απόφαση Ε.Ε. 80/917/ΕΟΚ National Sulphuric Acid. 75 Βλ. ενδεικτικά υπόθ. C-45/85 Verband der Sachversicherer κατά Επιτροπής, Συλλ. 1987, σ.00405, σκ. 28. 76 Βλ. ενδεικτικά υπόθ. C-96/82 ΙΑΖ κατά Επιτροπής, Συλλ. 1983, σελ. 3369, σκ. 20, συνεκδ. υποθ. C-209, 215 και 218/78, Heintz van Landewyck SARL κλπ. κατά Επιτροπής, Συλλ. 1980, σελ. 3125, σκ. 86. 77 Βλ. ενδεικτικά αποφάσεις Γενικού Δικαστηρίου ΕΕ, υποθ. Τ-193/02 Piau κατά Επιτροπής Συλλ. 2005 σ. ΙΙ-209, σκ. 75, υποθ. Τ-325/01 DaimlerChrysler κατά Επιτροπής Συλλ. 2005 σ. II-3319, σκ. 210, απόφαση ΔΕΕ, υποθ. 96/82 IAZ κατά Επιτροπής Συλλ. 1983 σ. 3369, σκ. 20, απόφαση Επιτροπής, 96/438/ΕΚ FENEX, ΕΕ 1996 L181/28, παρ. 32-41, 87/103/ΕΟΚ Italian Banks EE 1987 L43/51, παρ. 52-53, 80/257/ΕΟΚ Steel Stockholders EE 1980 L62/28, παρ. 34, 83/361/ΕΟΚ Vimpoltu EE 1983 L200/44, παρ. 48. 73 30 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ διατύπωσης των κοινοποιούμενων στα μέλη συστάσεων και προτροπών, η σύνταξη προτύπων συμβάσεων με αναφορά στις συνιστώμενες τιμές, ο τυχόν σύνδεσμος με ρήτρα καταστατικού ή οποιουδήποτε άλλου δεσμευτικού κώδικα78. Συναφώς, οι συστάσεις μη δεσμευτικού χαρακτήρα της οποιασδήποτε ένωσης επιχειρήσεων αναφορικά με τον περιορισμό, τον έλεγχο και τη διάθεση της παραγωγής εκ μέρους των μελών της και με τον άμεσο ή έμμεσο καθορισμό τιμών απαγορεύονται, ακόμη και αν δεν τηρούνται εξ ολοκλήρου, στο βαθμό που επιτρέπουν στα μέλη της ένωσης να αναγνωρίζουν την πολιτική των ανταγωνιστών τους, επηρεάζοντας κατ’ αυτόν τον τρόπο αισθητά το επίπεδο ανταγωνισμού στη σχετική αγορά.79. 80. Εν προκειμένω, με βάση τα προεκτεθέντα στην ενότητα ΙΙΙ, διαπιστώνονται διαχρονικά, και επί πολλά έτη (2002 – 2009), σειρά δράσεων, οι οποίες φέρουν είτε τον τύπο αποφάσεων και συστάσεων Γενικών Συνελεύσεων ή του Δ.Σ της Ε.Κ.Κ.Ε προς τα μέλη της, είτε δηλώσεων, ανακοινώσεων βούλησης ή/και παράστασης νομίμων εκπροσώπων της, και μάλιστα του προέδρου αυτής, αναφορικά με τον περιορισμό της παραγωγής/διάθεσης, την ανέγερση νέων οικοδομών και τη διατήρηση τιμών, οι οποίες αποτυπώνονται κυρίως σε επίσημα πρακτικά Γενικών Συνελεύσεων/Δ.Σ, δελτία τύπου, συνεντεύξεις, καθώς και σε άρθρα του επίσημου περιοδικού της Ένωσης. Από τη συνδυαστική ερμηνεία των ως άνω αλλεπάλληλων ενεργειών προκύπτει η συνεπής έκφραση της βούλησης της Ε.Κ.Κ.Ε να συντονίσει την επιχειρηματική συμπεριφορά των μελών της στην εν λόγω αγορά. Ως εκ τούτου, οι σχετικές αυτές ενέργειες συνιστούν «αποφάσεις» ένωσης επιχειρήσεων κατά την έννοια του δικαίου του ανταγωνισμού. V.5 ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΤΩΝ ΑΠΟΦΑΣΕΩΝ 81. Το άρθρο 1 παρ. 1 του Ν. 703/1977 και αντίστοιχα το άρθρο 101 παράγραφος 1 ΣΛΕΕ μνημονεύουν ρητά ως περιοριστικές του ανταγωνισμού, αποφάσεις ενώσεων επιχειρήσεων οι οποίες α) περιορίζουν ή ελέγχουν την παραγωγή ή/και διάθεση των προϊόντων και β) άμεσα ή έμμεσα καθορίζουν τις τιμές πώλησης ή οποιουσδήποτε άλλους όρους συναλλαγής. 82. Αποφάσεις οι οποίες έχουν ως αντικείμενό τους τον περιορισμό του ανταγωνισμού θεωρούνται εκείνες οι οποίες από τη φύση τους είναι ικανές να περιορίσουν τον ανταγωνισμό. Κατά πάγια νομολογία ο άμεσος ή έμμεσος περιορισμός και έλεγχος της παραγωγής και της διαθέσεως των προϊόντων 78 Βλ. απόφαση Επιτροπής, 2005/8/ΕΚ Barême d’honoraires de l’Ordre des Architectes belges ΕΕ 2005 L4/10, παρ. 84 επ. 79 Βλ. ενδεικτικά υπόθ. C- 96/82 IAZ κατά Επιτροπής, Συλλ. 1983 σ. 3369, σκ. 18-21, Τ-325/01 DaimlerChrysler κατά Επιτροπής, σκ. 210, υπόθ. 45/85 Verband der Sachversicherer (VDS) κατά Επιτροπής, Συλλ. 1987, σ. 405, σκ. 26-32, συνεκδ. υποθ. 209-215 και 218/78 Van Landewyck κατά Επιτροπής, παρ. 8589, αποφάσεις Επιτροπής 2005/8/ΕΚ Barême d´honoraires de l´Ordre des Architectes belges, EE 2005 L4/10, σκ. 64. 31 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ συνιστά πρόδηλο περιορισμό του ανταγωνισμού80. Περαιτέρω, επισημαίνεται ότι συμφωνίες και αποφάσεις ελέγχου της παραγωγής ή/και διάθεσης ενός προϊόντος συνδυάζονται συχνά με προσπάθειες για άμεσο ή έμμεσο καθορισμό των τιμών πώλησής του ή/και διατήρηση ή αύξηση της τιμής του81. Κατά πάγια νομολογία, ο άμεσος ή έμμεσος καθορισμός τιμών συνιστά πρόδηλο περιορισμό του ανταγωνισμού. Αντικείμενο του εν λόγω περιορισμού μπορεί να είναι ο καθορισμός των τιμών, των τιμών πλαισίων, των εκπτώσεων ή των δεσμεύσεων ως προς τις τιμές μεταπώλησης, καθώς και των αμοιβών των παρεχόμενων υπηρεσιών από τους αντίστοιχους επαγγελματίες. Για τη διαπίστωση, επομένως, άμεσου ή έμμεσου καθορισμού τιμών δεν απαιτείται ούτε η ταύτιση τιμών, ούτε η τυχόν ομοιόμορφη αύξηση ή αναπροσαρμογή τους. Ο άμεσος ή έμμεσος καθορισμός μιας τιμής, ακόμη και τιμής η οποία συνιστά απλώς και μόνο επιδιωκόμενο στόχο, επηρεάζει αρνητικά τον ανταγωνισμό διότι παρέχει σε όλους τους συμβαλλόμενους μιας σύμπραξης τη δυνατότητα να προβλέψουν με εύλογη βεβαιότητα την πολιτική τιμών που θα ακολουθήσουν οι ανταγωνιστές τους82. 83. Στην περίπτωση που το αντικείμενο της απόφασης, συμφωνίας ή εναρμονισμένης πρακτικής στοχεύει στον περιορισμό του ανταγωνισμού, αυτή εμπίπτει στην απαγόρευση της διάταξης του άρθρου 1 παρ. 1 του ν. 703/1977 και του άρθρου 101 παρ. 1 ΣΛΕΕ άνευ ετέρου. Κατά πάγια νομολογία, η εκτίμηση των συγκεκριμένων αποτελεσμάτων μιας απόφασης παρέλκει, όταν προκύπτει ότι αυτή έχει ως σκοπό (αντικείμενο) την παρεμπόδιση, τον περιορισμό ή τη νόθευση του ανταγωνισμού83: «είναι περιττό να εξετάζονται τα συγκεκριμένα αποτελέσματα μιας συμφωνίας ή απόφασης κάποιας ένωσης επιχειρήσεων, εφόσον είναι προφανές ότι αποσκοπεί στον περιορισμό, την παρεμπόδιση ή τη νόθευση του ανταγωνισμού»84. Παρεμπόδιση, περιορισμός ή νόθευση του ανταγωνισμού 80 Βλ. ενδεικτικά υποθ. C-41/69 ACF Chemiefarma κατά Επιτροπής, Συλλ. 1970, σ.699, C-246/86 Belasco κατά της Επιτροπής, Συλλ. 1989, σ.2181, απόφαση Επιτροπής 84/405/ΕΚ Zinc Producer Group EE 1984 L 220/27, σκ. 67-68. 81 Βλ. ενδεικτικά υπόθ. T-236/01 Tokai Carbon κατά Επιτροπής, Συλλ. 2004, σ. ΙΙ-1181, αποφάσεις Επιτροπής 2002/271/ΕΚ, Graphite Electrodes, EE 2002 L100/1, σκ. 108-110, 1994/601/ΕΚ, Carton, EE 1994 L 243/1, σκ. 58, 70, 131, 133-137. 82 Βλ. ενδεικτικά απόφ. C-8/72 Vereeniging van Cementhandelaren κατά Επιτροπής, σκ. 21, Τ-64/02 Heubach κατά Επιτροπής, σκ. 81, Τ-224/00 Archer Daniels κατά Επιτροπής, σκ. 271, και Τ- 374/94, Τ375/94, Τ-384/94 και Τ-388/94 European Night Services κλπ. κατά Επιτροπής, σκ. 136. Καθώς, δε, ο καθορισμός τιμών συνιστά τόσο σημαντικό περιορισμό του ανταγωνισμού, στην Ανακοίνωση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής σχετικά με τις συμφωνίες ήσσονος σημασίας (de minimis) ορίζεται βάσει πάγιας νομολογίας ότι τέτοιου είδους συμφωνίες μεταξύ ανταγωνιστών συνιστούν πάντοτε παράβαση, ανεξαρτήτως του μεριδίου αυτών στη σχετική αγορά. 83 Βλ. ενδεικτικά ΣτΕ 2780/2012, σκ. 4 (όπου και σχετική ενωσιακή νομολογία), καθώς και ΔΕφΑθ 502/2013 (με παραπομπές σε πάγια ενωσιακή νομολογία). Βλ. επίσης ενδεικτικά αποφάσεις του Γενικού Δικαστηρίου, συνεκδ. υποθ. Τ-305/94 έως Τ-307/94, Τ-313/94 έως Τ- 316/94, Τ-318/94, Τ-325/94, Τ-328/94, Τ-329/94 και Τ-335/94 Limburgse Vinyl Maatschappij NV κ.λπ κατά Επιτροπής Συλλ. 1999 σ. ΙΙ-931, σκ. 741 και υπόθ. Τ-62/98 Volkswagen κατά Επιτροπής Συλλ. 2000 σ. ΙΙ-2707, σκ. 178. 84 Βλ. ενδεικτικά απόφαση ΔΕΕ, υπόθ. 45/85 Verband der Sachversicherer (VDS) κατά Επιτροπής Συλλ. 1987 σ. 405, σκ. 39. 32 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ υπάρχει, όταν η συμπεριφορά του επιχειρηματία στην αγορά δεν προσδιορίζεται από τους φυσικούς κανόνες της αγοράς, αλλά από τεχνητούς κανόνες που επιβάλλουν οι διάφορες αποφάσεις – στην προκειμένη περίπτωση με τον περιορισμό στην παραγωγή ή/και διάθεση της παραγωγής από μέρους των μελών των ενώσεων κατασκευαστών και κατ’ επέκταση με τον έμμεσο καθορισμό τιμών για την παροχή του προϊόντος. 84. Περαιτέρω, εκδηλώσεις συμπεριφοράς που παρέχουν ευθέως ενδείξεις για την ύπαρξη και το περιεχόμενο μιας σύμπραξης μπορεί να είναι, μεταξύ άλλων, εγγραφές και στοιχεία από τα εμπορικά ή φορολογικά βιβλία των επιχειρήσεων, εσωτερικά έγγραφα, ανακοινώσεις, αλληλογραφία, και εν γένει κάθε μορφής δήλωση ή ανακοίνωση βούλησης ή παράστασης85. 85. Κατά τη σχετική αξιολόγηση του αντικειμένου των ενεργειών της Ε.Κ.Κ.Ε, οι οποίες έχουν τον χαρακτήρα «αποφάσεων» ένωσης επιχειρήσεων κατά την έννοια του δικαίου του ανταγωνισμού (βλ. ενότητες V.2 – V.4), δεν εξετάζεται η υποκειμενική πρόθεση της Ε.Κ.Κ.Ε. αλλά μόνο το περιεχόμενο και ο αντικειμενικός σκοπός των αποφάσεων. Ειδικότερα, δεν απαιτείται αντι-ανταγωνιστική πρόθεση από την πλευρά της Ε.Κ.Κ.Ε, αλλά αρκεί το αντικειμενικά ενδεχόμενο αντι-ανταγωνιστικό αποτέλεσμα, το οποίο συνεπάγεται την απαγόρευση της σύμπραξης έστω και αν η Ε.Κ.Κ.Ε δεν αποσκοπούσε στο αποτέλεσμα αυτό.86 Εξάλλου, για να θεωρηθεί ότι μια παράβαση των κανόνων του ανταγωνισμού διαπράχθηκε από πρόθεση, δεν είναι απαραίτητο η Ε.Κ.Κ.Ε. να είχε επίγνωση του ότι παρέβαινε τους κανόνες περί ανταγωνισμού, αρκεί το ότι δεν μπορούσε να αγνοεί ότι η συγκεκριμένη συμπεριφορά είχε ως αντικείμενο τον περιορισμό του ανταγωνισμού87. 86. Επιπλέον και σύμφωνα με πάγια νομολογία, κάθε απόφαση ένωσης επιχειρήσεων, της οποίας αντικείμενο είναι η παρακώλυση, ο περιορισμός ή η νόθευση του ανταγωνισμού, αντιτίθεται στις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του ν. 703/77 και εξετάζεται με αντικειμενικά κριτήρια, χωρίς να είναι αναγκαία περαιτέρω έρευνα ως προς το αποτέλεσμά της88, παρέλκει δε η εκτίμηση συγκεκριμένων αποτελεσμάτων και επιπτώσεων, που προκύπτουν ως αποτέλεσμα του περιορισμού του ανταγωνισμού στην αγορά. 85 ΣτΕ 2780/2012, σκ. 4-6, όπου και πάγια σχετική ενωσιακή νομολογία, καθώς και ενδεικτικά ΔΕφΑθ 502/2013, σκ. 3-4. 86 Βλ. ενδεικτικά αποφ. ΔΕφΑθ 559/2010, σκ. 17, ΔΕφΑθ. 2891/2009, σκ. 18, ΔΕφΑθ 1682/2009 σκ. 27, C29/83 & 30/83 Compagnie Royal Asturienne des Mines SA and Rheinzing GMBH κατά Επιτροπής, Συλλ. 1984, σελ. 1679. 87 Βλ. ενδεικτικά απόφ. ΔΕφΑθ 1001/2006, σκ. 16, υπόθ. C-246/1986 Belasco κατά Επιτροπής, σκ. 40-41. 88 Βλ. ενδεικτικά ΣτΕ 2780/2012, σκ. 4-6, όπου και σχετική ενωσιακή νομολογία, καθώς και ΔΕφΑθ 1001/2006, σκ. 16, υπόθ. C- 45/85 Verband der Sachversicherer κατά Επιτροπής, Συλλ. 1987, σ. 405, σκ. 39, C-209/07 Irish Beef, σκ. 16, συνεκδ. υποθ. Τ-305/94 έως Τ- 307/94, T-313/94 έως T- 316/94, T-318/94, T325/94, T-328/94 και T-335/94 Limburgse Vinyl Maatschappij NV κλπ. κατά Επιτροπής, Συλλ. 1999 σ.ΙΙ931, σκ. 741 και υπόθ. T-62/98 Volkswagen κατά Επιτροπής, Συλλ. 2000, σ. ΙΙ-2707, σκ. 178, απόφαση Επιτροπής 84/405/ΕΚ Zinc Producer Group EE 1984 L 220/27, σκ. 71. 33 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ V.5.1 ΠΕΡΙΟΡΙΣΤΙΚΟ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΤΩΝ ΑΠΟΦΑΣΕΩΝ ΤΗΣ Ε.Κ.Κ.Ε. 87. Στην προκειμένη περίπτωση, οι αποφάσεις (πρακτικά, συστάσεις, προτροπές) της Ε.Κ.Κ.Ε. απέβλεπαν στον περιορισμό και της διάθεσης/παραγωγής από μέρους των μελών της (περιορισμός ελεύθερης ανέγερσης νέων οικοδομών) και, κατ’ επέκταση, στον έμμεσο καθορισμό τιμών για την παροχή του προϊόντος (μη «σπάσιμο» τιμών) – κατά παράβαση των απαγορευτικών διατάξεων του άρθρου 1 του Ν.703/77 (πλέον άρθρο 1 του Ν.3959/2011). Αποσκοπούσαν ευθέως στο συντονισμό της επιχειρηματικής συμπεριφοράς των μελών της Ένωσης, αφενός μεν επιτρέποντας στα μέλη της να αναγνωρίζουν την πολιτική των ανταγωνιστών τους, αφετέρου δε και ιδίως περιορίζοντάς τα ως προς το να ορίσουν, ανεξάρτητα και στο πλαίσιο αυτόνομης επιχειρηματικής εμπορικής πολιτικής κάθε μέλους (με βάση τα επιμέρους κριτήρια που τυχόν αυτό χρησιμοποιεί, ανά περιοχή ή διάρθρωση κόστους κ.αλ.), το ρυθμό και μέγεθος ανέγερσης και διάθεσης των ακινήτων τους. Απώτερο έμμεσο αντικείμενο των εν λόγω αποφάσεων ήταν η διατήρηση των τιμών των ακινήτων (μη «σπάσιμο» τιμών), ανεξάρτητα από τη διάρθρωση του κόστους κάθε επιχείρησης-μέλους. Τούτο έχει ως αποτέλεσμα αφενός μεν να αποθαρρύνονται να συνεχίσουν την παραγωγή ή/και να μειώσουν τις τιμές οι επιχειρήσεις των οποίων το κόστος είναι μικρό αφετέρου δε να προσφέρεται ένα τεχνητό πλεονέκτημα στις επιχειρήσεις με μεγαλύτερο κόστος παραγωγής89. Ως προς τον περιορισμό της παραγωγής 88. Ειδικότερα, αποδείχθηκε μία συντεταγμένη, συντονισμένη και μακροχρόνια στρατηγική και προσπάθεια της Ένωσης για εφαρμογή ενιαίας επιχειρηματικής πολιτικής και εμπορικής πρακτικής από τα μέλη της, ως προς τον περιορισμό στην παραγωγή νέων οικοδομών και τον καθορισμό τιμών, που διατυπώνονταν τόσο στα πλαίσια των Γενικών Συνελεύσεων όσο και μέσω των απόψεων που, υπό τη θεσμική του ιδιότητα εξέφραζε ο Πρόεδρος της Ε.Κ.Κ.Ε. σε περιοδικές εκδόσεις της και σε συνεντεύξεις, προσδιορίζοντας σαφώς τη βούληση της Ένωσης να καθοδηγήσει και συντονίσει τη συμπεριφορά των μελών της αναφορικά με την παραγωγή των προϊόντων και τον τρόπο διάθεσής τους. Μέσω δε του προσδιορισμού της διάθεσης των ανεγερθεισών κατοικιών σε ποσοστό τουλάχιστον 70%, προκειμένου να περιοριστεί τυχόν υπερπροσφορά και να προσαρμοστεί στη ζήτηση, η Ε.Κ.Κ.Ε τόνιζε διαχρονικά την ανάγκη περιορισμού ή παύσης της κατασκευής νέων κατοικιών, ήδη κατά το στάδιο της πιθανής πλειοδοσίας των μελών σε θέματα αντιπαροχών και αγοράς οικοπέδων. Χαρακτηριστικές, 89 Βλ. ενδεικτικά αποφ. Ευρωπαϊκής Επιτροπής 84/405/ΕΚ Zinc Producer Group EE 1984 L 220/27, σκ. 73, 96/438/ΕΚ FENEX σκ. 60-61. Ως αποτέλεσμα, αφενός μεν οι επιχειρήσεις που έχουν τυχόν μικρότερο κόστος αποθαρρύνονται να συνεχίσουν την παραγωγή ή/και να μειώσουν τις τιμές, αφετέρου δε να προσφέρεται ένα τεχνητό πλεονέκτημα στις επιχειρήσεις με μεγαλύτερο κόστος παραγωγής. 34 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ προς τούτο, είναι ιδίως οι αναφορές στα πρακτικά της 5ης ΓΣ στις Ε.Κ.Κ.Ε. (11.02.2002), της 6ης ΓΣ της Ε.Κ.Κ.Ε. (03.02.2003), της 9ης ΓΣ της Ε.Κ.Κ.Ε. (12.12.2005), της 11ης ΓΣ της Ε.Κ.Κ.Ε. (19.05.2008) και της 12ης ΓΣ της Ε.Κ.Κ.Ε. (30.03.2009) – βλ. ενότητα ΙΙΙ ανωτέρω. 89. Ενισχυτικά ως προς τον περιορισμό της παραγωγής, λειτουργούν τόσο οι απόλυτα σαφείς και ρητές, συνεχείς και αδιάκοπες συστάσεις, προτροπές και οδηγίες από την Ένωση προς τα μέλη της για μείωση της παραγωγής μέσω συνεντεύξεων και σημειωμάτων του Προέδρου, Δ. Καψιμάλη, στο περιοδικό έντυπο της Ε.Κ.Κ.Ε «Τα Νέα των Κατασκευαστών» όσο και οι ευχαριστίες που ο ίδιος ο Πρόεδρος απευθύνει προς τα μέλη για τη συμμόρφωσή τους με τις κατευθυντήριες εντολές του Δ.Σ. και της Ένωσης για περιορισμό της παραγωγής. Χαρακτηριστικές, προς τούτο, είναι ιδίως οι αναφορές στα Τα Νέα των Κατασκευαστών, τεύχη 50 (Ιούλιος-Αύγουστος 2007), 55 (ΜάϊοςΙούνιος 2008), 57 (Σεπτέμβριος-Οκτώβριος 2008), 58 (ΝοέμβριοςΔεκέμβριος 2008), 60 (Μάρτιος-Απρίλιος 2009), καθώς στα περιοδικά και ηλεκτρονικά έντυπα: estate review.gr (16.7.2008), Forum (11/2008) και capital.gr (01.04.2009) – βλ. ενότητα ΙΙΙ ανωτέρω). Επισημαίνεται, σχετικώς, ότι σύμφωνα με το άρθρο 4 (Καθήκοντα οργάνων διοίκησης) παρ. 1 του Καταστατικού της Ε.Κ.Κ.Ε., «ο Πρόεδρος του ΔΣ εκπροσωπεί το Σωματείο σε όλες του τις σχέσεις και έχει την υποχρέωση να γνωστοποιεί κάθε φορά στο ΔΣ τις ενέργειές του». 90. Οι επί σειρά ετών αποφάσεις και συστάσεις της Ε.Κ.Κ.Ε. περί περιορισμού της παραγωγής και διάθεσης του υφιστάμενου πλεονάσματος των ακινήτων μέσω του προσδιορισμού ενός ελάχιστου ποσοστού διάθεσής τους και της αποτροπής των κατασκευαστών για νέες ανεγέρσεις αποτελούν σοβαρό περιορισμό του ανταγωνισμού που εμπίπτει αυτοτελώς στις απαγορευτικές διατάξεις του άρθρου 1 του Ν.703/1977. Ως προς τον (έμμεσο) καθορισμό τιμών 91. Στην υπό εξεταζόμενη περίπτωση, ο περιορισμός της παραγωγής και της διάθεσης των προϊόντων αποτελεί την κύρια στρέβλωση του ανταγωνισμού σε μια προσπάθεια, ωστόσο, διαφύλαξης του υψηλού επιπέδου των τιμών και αποφυγής φαινομένων «σπάσιμου τιμών». Από τα πραγματικά περιστατικά προκύπτει ότι απώτερος σκοπός του περιορισμού της παραγωγής είναι από τη μία πλευρά να εξαλειφθεί από τα μέλη της Ε.Κ.Κ.Ε το κίνητρο να προσφέρουν τυχόν πλεόνασμα των ακινήτων τους σε τιμές κατώτερες αυτών που έχουν διαμορφωθεί, «σπάζοντας» κατ’ αυτόν τον τρόπο τις τιμές, και από την άλλη η διατήρηση των τιμών στα ήδη υψηλά διαμορφωμένα επίπεδα. Χαρακτηριστικές, προς τούτο, είναι ιδίως οι αναφορές στα πρακτικά της 5ης ΓΣ στις Ε.Κ.Κ.Ε. (11.02.2002), της 11ης ΓΣ της Ε.Κ.Κ.Ε. (19.05.2008), του από 2.12.2008 Δ.Σ. της Ε.Κ.Κ.Ε και της 12ης ΓΣ της Ε.Κ.Κ.Ε. (30.03.2009), καθώς και στα από 29-1-2003 και 7-7-2004 ηλεκτρονικά αρχεία – βλ. ενότητα ΙΙΙ ανωτέρω. 35 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ 92. Η ως άνω ερμηνεία συνάγεται ευθέως και από συναφείς αναφορές στις περιοδικές εκδόσεις της Ένωσης, οι οποίες αποστέλλονται στα μέλη της, όσο και στα ηλεκτρονικά αρχεία που ελήφθησαν κατά τους επιτόπιους ελέγχους που διενήργησε η Γ.Δ.Α.90. 93. Οι προτροπές της Ε.Κ.Κ.Ε για διατήρηση των τιμών, για μη «σπάσιμο» των τιμών και για μη πώληση κάτω από τις τιμές που έχουν διαμορφωθεί αποτελούν αναπόσπαστο μέρος των συστάσεων και αποφάσεων της Ε.Κ.Κ.Ε. για περιορισμό της παραγωγής και διάθεσης των προϊόντων και για το λόγο αυτό δεν μπορεί να διαχωρισθούν από τις πτυχές της παράβασης που έχουν σχέση με τον ως άνω περιορισμό (της παραγωγής και διάθεσης). Οι εν λόγω συστάσεις για μη σπάσιμο των τιμών διάθεσης των κατοικιών, παρόλο που δεν οδηγούν σε εξίσωση των τιμών, οι οποίες άλλωστε διαφοροποιούνται ανάλογα με τους συντελεστές κόστους ανέγερσης από περιοχή σε περιοχή91, λειτουργούν συμπληρωματικά του περιορισμού της παραγωγής και δεν επιτρέπουν στους καταναλωτές να διαπραγματευτούν και να επωφεληθούν από μεγαλύτερες εκπτώσεις κατά συνέπεια δε και από χαμηλότερες τιμές, στις οποίες πιθανόν θα προέβαινε ο κάθε κατασκευαστής αυτόνομα. 94. Η διαμόρφωση της τελικής τιμής ενός κτιρίου συνιστά αυτόνομη επιχειρηματική επιλογή της κάθε επιχείρησης, η οποία είναι πιθανό να έχει διαφορετικές αντιλήψεις για τον τρόπο οικονομικής διαχείρισης καθώς η τελευταία δύναται να απορροφήσει μέρος του σχετικού κόστους π.χ. με μείωση άλλων εξόδων ή με μείωση του περιθωρίου κέρδους της. Εν προκειμένω, ακόμη και αν υποτεθεί ότι όλοι οι κατασκευαστές βρίσκονταν σε παρόμοια οικονομική κατάσταση, οι σχετικές προτροπές, σε συνδυασμό με τον περιορισμό της παραγωγής των προϊόντων, επηρεάζουν τον ανταγωνισμό καθώς επιτρέπουν στις επιχειρήσεις μέλη των ενώσεων να προβλέπουν με εύλογη βεβαιότητα ποια πολιτική τιμών θα ακολουθήσουν οι ανταγωνιστές τους. Κατ’ αυτό τον τρόπο αποθάρρυναντις επιχειρήσεις εκείνες των οποίων το κόστος είναι μικρό να μειώσουν τις τιμές και πρόσφεραν ένα τεχνητό πλεονέκτημα στις επιχειρήσεις με μεγαλύτερο κόστος παραγωγής να διατηρούν τις τιμές στα διαμορφωμένα επίπεδα με περαιτέρω ζημία των καταναλωτών. Βλ. ιδίως α) από την ομιλία Προέδρου στην 5η ΓΣ στις 11.02.2002, β) το ηλεκτρονικό αρχείο «Υπομν ΓΙΑ ΓΕΝ.ΣΥΝ.(29-1-03).doc» συνέντευξη του Προέδρου, κ. […], («Η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας που παρατηρείται τον τελευταίο καιρό και η οποία είναι κατευθυνόμενη από την Ένωση Κατασκευαστών, βοήθησε ουσιαστικά στην εξομάλυνση της αγοράς χωρίς να παρουσιάζονται φαινόμενα «σπάσιμου» τιμών των ακινήτων…), γ) περιοδική έκδοση της Ε.Κ.Κ.Ε. «ΤΑ ΝΕΑ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ», ενότητα ΟΙΚΟΝΟΜΟΤΕΧΝΙΚΑ, τ. 33 Ιούλιος-Αύγουστος 2004, σελ. 46., δ) περιοδική έκδοση της Ε.Κ.Κ.Ε. «ΤΑ ΝΕΑ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ», editorial, τ. 58, ΝοέμβριοςΔεκέμβριος 2008, ε) τεύχος 61 του περιοδικού «Τα Νέα των Κατασκευαστών Κτιρίων» (Μάιος – Ιούνιος 2009), σελ.16, και στ) άρθρο του […] στην εφημερίδα Ελευθεροτυπία της 25.09.2010. 91 Βλ. απάντηση αρ. 5 στο με αρ. πρωτ. 5007/19-6-2009 ερωτηματολόγιο της Επιτροπής Ανταγωνισμού προς την Ε.Κ.Κ.Ε και απάντηση αρ. 5 στο από 5008/19-6-2009 ερωτηματολόγιο της Επιτροπής Ανταγωνισμού προς την ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε σύμφωνα με τις οποίες οι συντελεστές κόστους ανέγερσης ενός κτιρίου είναι η αξία του οικοπέδου, το κόστος κτήσεως των υλικών, το εργατικό κόστος και το φορολογικό κόστος. 90 36 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ 95. Εκτός όμως από τις συστάσεις για διατήρηση και μη «σπάσιμο» των τιμών των ακινήτων, η βούληση της Ένωσης για συντονισμό της επιχειρηματικής συμπεριφοράς των μελών, με σκοπό τον έμμεσο καθορισμό των τιμών διάθεσης των ακινήτων σε συνδυασμό με τον περιορισμό της παραγωγής και διάθεσης των προϊόντων, αποδεικνύεται και από την επιθετική στάση της απέναντι σε οποιονδήποτε διατείνονταν και δημοσιοποιούσε τα αντίθετα από όσα εκείνη πρέσβευε (ως προς την πτώση των τιμών), όπως χαρακτηριστικά συνέβη με σύμβουλο ακινήτων ο οποίος δήλωνε ότι «..σύμφωνα με μελέτη του οι τιμές των νέων κατοικιών θα πρέπει να υποχωρήσουν κατά 15% έως τα τέλη του έτους, προκειμένου να ευθυγραμμιστούν περισσότερο με την αγοραστική δύναμη του καταναλωτικού κοινού». Η Ένωση στηλίτευε κατ’ επανάληψη τις θέσεις που κατά καιρούς εξέφραζαν εκτιμητές και διάφοροι παράγοντες της αγοράς ακινήτων ότι οι τιμές των ακινήτων θα υποχωρήσουν σημαντικά92. 96. Από τη συνδυαστική ερμηνεία των ως άνω στοιχείων του φακέλου συνάγεται ότι οι σχετικές συστάσεις της Ε.Κ.Κ.Ε είχαν τουλάχιστον ως σκοπό να εξαλείψουν την αβεβαιότητα ως προς την προτιθέμενη τιμολογιακή πολιτική των κατασκευαστών-μελών της. Εξάλλου, όπως καταγράφεται και στην ίδια την περιοδική έκδοση της Ε.Κ.Κ.Ε, η προσδοκία ήταν να διατηρηθούν όσο πιο ψηλά οι τιμές σε περίοδο οικονομικής ύφεσης, ώστε να υπάρχει μετέπειτα μεγαλύτερο περιθώριο για αύξηση της τιμής των ακινήτων, όταν προσαρμοστεί η ζήτηση στην προσφορά93. 97. Επισημαίνεται, επίσης, ότι οι αναφορές του Προέδρου της Ε.Κ.Κ.Ε. σε διαμορφωμένες τιμές και διατήρηση των τιμών στα ίδια επίπεδα, καθώς και η αναφορά στην 11η Γενική Συνέλευση της Ένωσης στην τιμή πώλησης των ακινήτων στη Λαμία, το Αγρίνιο, την Τρίπολη και τη Βόρεια Ελλάδα, η οποία κυμαίνεται στα 1400-1500 ευρώ/τ.μ., υποδηλώνουν πλήρη γνώση της Ε.Κ.Κ.Ε. για τις τιμές διάθεσης των ακινήτων σε πανελλαδική σχεδόν κλίμακα. Επίσης σημειώνεται η κατ’ επανάληψη αντίδραση της Ένωσης, τόσο μέσω των Γενικών Συνελεύσεων όσο και μέσω του τύπου, στηλιτεύοντας τις θέσεις που κατά καιρούς εξέφραζαν εκτιμητές και διάφοροι παράγοντες της αγοράς ακινήτων ότι οι τιμές των ακινήτων θα υποχωρήσουν σημαντικά94. Βλ. ενδεικτικά πρακτικό της12ης Γενικής Συνέλευσης της Ε.Κ.Κ.Ε. στις 30.03.2009. Βλ. επίσης ηλεκτρονικό αρχείο με τίτλο «Με ΑΠΟΨΗ Νο43. doc.» (date modified: 1/6/2006), το από 10.05.2009 άρθρο του […] στην εφημερίδα «Καθημερινή της Κυριακής», Οικονομικά, σελ. 2. Από τα στοιχεία του φακέλου προκύπτει ότι η Ένωση κινήθηκε εξωδικαστικά κατά του εν λόγω συμβούλου ακινήτων με την αποστολή εξωδίκου. 93 Βλ. ενδεικτικά περιοδική έκδοση της Ε.Κ.Κ.Ε. «ΤΑ ΝΕΑ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ», ενότητα ΟΙΚΟΝΟΜΟΤΕΧΝΙΚΑ, τ. 33 Ιούλιος-Αύγουστος 2004, σελ. 46. 92 Βλ. πρακτικό της12ης Γενικής Συνέλευσης της Ε.Κ.Κ.Ε. στις 30.03.2009. Βλ. το ηλεκτρονικό αρχείο με τίτλο «Με ΑΠΟΨΗ Νο43. doc.» (date modified: 1/6/2006). Βλ. το από 10.05.2009 άρθρο του […] την εφημερίδα «Καθημερινή της Κυριακής», Οικονομικά, σελ. 2. Από τα στοιχεία του φακέλου προκύπτει ότι η Ένωση κινήθηκε εξωδικαστικά κατά του εν λόγω συμβούλου ακινήτων με την αποστολή εξωδίκου. 94 37 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ Εκτίμηση ως προς την Ε.Κ.Κ.Ε. 98. Από την ανάλυση που προηγήθηκε, και από τα στοιχεία του φακέλου εν γένει, προκύπτει ότι καθ’ όλη τη διάρκεια της περιόδου 2002-2009 η Ε.Κ.Κ.Ε. προέβαινε σταθερά και με συνέπεια σε συστάσεις και έλαβε αποφάσεις περί περιορισμού της παραγωγής/ανέγερσης και διάθεσης των αδιάθετων ακινήτων. Οι ανωτέρω ήταν συνδεδεμένες με τις συστάσεις για διατήρηση των τιμών στα ήδη διαμορφωμένα επίπεδα και, κατ’ επέκταση, με τον έμμεσο καθορισμό τιμών. Εκτίμηση ως προς την ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. 99. Κατά την κρίση της Επιτροπής, διαφορετική είναι η συνολική εκτίμηση αναφορικά με την Ομοσπονδία (ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε.), δεδομένου ότι από τα στοιχεία του φακέλου δεν προκύπτουν επαρκή και συγκλίνοντα στοιχεία, από τα οποία να συνάγεται η συνεπής έκφραση της βούλησης της Ομοσπονδίας να συντονίσει την επιχειρηματική συμπεριφορά των μελών της στην εν λόγω αγορά, όπως συμβαίνει με την Ε.Κ.Κ.Ε. Πράγματι, οι περισσότερες, σχετικές με την Ομοσπονδία, ανακοινώσεις βούλησης ή/και παράστασης αποδίδονται εν τέλει στον […] πρωτίστως υπό την ιδιότητά του ως Προέδρου της Ε.Κ.Κ.Ε, και όχι της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε, γεγονός που επιβεβαιώνεται από τη συνδυαστική ερμηνεία και αντιπαραβολή (κατά περιεχόμενο και χρονική αλληλουχία) των σχετικών αυτών δηλώσεων ή/και παραστάσεων με τα πρακτικά των Γενικών Συνελεύσεων και Δ.Σ. της Ε.Κ.Κ.Ε. Και τούτο, παρά τις σοβαρές ενδείξεις ότι το ζήτημα της μη ανέγερσης νέων κατοικιών προτού εκποιηθεί το 70% των αδιάθετων συζητήθηκε ήδη, τουλάχιστον ως πρόταση, κατά την πρώτη συνδιάσκεψη της ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. το έτος 2008 (βλ. ανωτέρω). Σημειωτέον, άλλωστε, ότι η ΟΜ.Κ.Ο.Ε.Ε. ιδρύθηκε ως δευτεροβάθμιο όργανο μόλις το 2008 (και τούτο, με πρωτοβουλία και πρωταγωνιστικό ρόλο της Ε.Κ.Κ.Ε, και του Προέδρου αυτής)95, ενώ η δραστηριότητα της Ε.Κ.Κ.Ε εκτείνεται, σε κάθε περίπτωση, και σε στάδιο προγενέστερο του 2008, κατά τρόπο συνεχή και ομοιόμορφο (όπως, άλλωστε, προκύπτει και από τη χρονική αλληλουχία των στοιχείων του φακέλου προς τεκμηρίωση των παραβάσεων στην κρινόμενη υπόθεση). V.5.2 ΑΝΤΑΠΟΔΕΙΚΤΙΚΟΙ ΙΣΧΥΡΙΣΜΟΙ – ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΟΙ ΛΟΓΟΙ ΑΠΟ ΜΕΡΟΥΣ ΤΗΣ Ε.Κ.Κ.Ε 100. Στα υπομνήματά της κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, αλλά και στη συζήτηση ενώπιον της Επιτροπής, η Ε.Κ.Κ.Ε. αμφισβήτησε ότι οι ενέργειές της είχαν περιοριστικό του ανταγωνισμού αντικείμενο ή/και αποτέλεσμα, και παρέθεσε σειρά λόγων που, κατά την αντίληψή της, αιτιολογούν τις επίμαχες συστάσεις/προτροπές προς τα μέλη της. Ειδικότερα, υποστήριξε ότι (α) ο περιορισμός της παραγωγής ήταν αποτέλεσμα της ατομικής απόφασης των 95 Βλ και Πρακτικά της από 3.12.2012 Συνεδρίασης της Ε.Α. (συζήτηση), σελ. 94-96. 38 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ μελών της, και όχι απόφαση της Ένωσης, ότι (β) δεν υπήρχε ούτε δεσμευτικότητα στις αποφάσεις και συστάσεις της, ούτε επιβολή κυρώσεων στα μέλη της για μη συμμόρφωσή τους προς αυτές, ότι (γ) οι αποφάσεις και συστάσεις δεν είχαν ως σκοπό ή αποτέλεσμα τον περιορισμό του ανταγωνισμού, αλλά την προστασία των μη έμπειρων μελών της Ε.Κ.Κ.Ε, και δεν εφαρμόστηκαν στην πράξη, ότι (δ) η συμπεριφορά της οφείλονταν στην κρίση του κλάδου και την προστασία του γενικότερου οικονομικού συμφέροντος, ότι (ε) ακόμη και εάν περιορίστηκε πρόσκαιρα ο ανταγωνισμός, ο περιορισμός αυτός αφορούσε στο δυνητικό και όχι τον υφιστάμενο ανταγωνισμό, ενώ δεν ήταν και αισθητός και, ως εκ τούτου, θα πρέπει να εφαρμοσθούν οι διατάξεις του κανόνα de minimis, καθώς και ότι (στ) στην περίπτωσή της Ένωσης θα πρέπει να εφαρμοσθεί το άρθρο 1 § 3 του ν. 703/77 για εξαίρεση από την § 1 του άρθρου 1 ν. 703/7796. 101. Ωστόσο, όλοι οι προαναφερόμενοι ισχυρισμοί είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι ή αλυσιτελείς. Και τούτο, για τους ακόλουθους, σε απάντηση ενός εκάστου ισχυρισμού, ιδίως λόγους: (
2. a)Ο περιορισμός της παραγωγής ήταν αποτέλεσμα της ατομικής απόφασης των μελών της 102. Σύμφωνα με την Ε.Κ.Κ.Ε., την απόφαση για περιορισμό της παραγωγής νέων οικοδομών τα μέλη της Ένωσης είχαν λάβει, σε ατομικό επίπεδο, χωρίς συντονισμό μεταξύ τους και «..κατά τρόπο απόλυτα ορθολογικό και βασιζόμενο στην εμπειρία του κάθε επιχειρηματία…», πολύ ενωρίτερα σε σχέση τόσο με την απόφαση της Γενικής Συνέλευσης της Ένωσης την 19.05.2008, όσο και με τις σχετικές ανακοινώσεις στην ιστοσελίδα της Ε.Κ.Κ.Ε. περί μη ανέγερσης νέων οικοδομών εάν δεν έχει εκποιηθεί περίπου το 70% των υπαρχουσών κατοικιών ή υπαρχόντων καταστημάτων, λόγω της αυξημένης οικοδομικής δραστηριότητας κατά τα έτη 2004 και 2005 και της επικείμενης (από 01.01.2006) εισαγωγής ΦΠΑ ύψους 19% στις οικοδομές. 103. Ωστόσο, η βούληση και η στρατηγική πολιτική της Ε.Κ.Κ.Ε. για την καθοδήγηση των μελών της ως προς την επιχειρηματική πρακτική που θα πρέπει να ακολουθήσουν τόσο σχετικά με την παραγωγή νέων οικοδομών όσο και με τον έμμεσο καθορισμό τιμών πώλησης εκδηλώνονται ενεργά και καθοριστικά αφενός μεν σε χρόνο πολύ προγενέστερο όχι μόνο της προαναφερόμενης ΓΣ της 19.05.2008 αλλά και της φερόμενης εκδήλωσης της ατομικής βούλησης των χιλιάδων μελών της να λάβουν απόφαση για περιορισμό της παραγωγής νέων οικοδομών, αφετέρου δε επί μακρά σειρά ετών και κατά τρόπο έντονα παρεμβατικό προς τα μέλη της και τις επιχειρήσεις τους. Ειδικότερα, η πολιτική που διαμόρφωνε επί μακρά σειρά ετών η Ε.Κ.Κ.Ε. με στόχο το συντονισμό της επιχειρηματικής δράσης των μελών της (βλ. ενότητα ΙΙΙ ανωτέρω): 96 Βλ. το από 29.11.2012 υπόμνημα και το από 28.1.2013 συμπληρωματικό υπόμνημα της Ε.Κ.Κ.Ε. 39 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ  Αποτυπώνεται ήδη σε πρακτικά του 2002, όταν κατά τη Γ.Σ. της Ε.Κ.Κ.Ε. της 11.02.2002 ο Πρόεδρος συνέστησε στα μέλη «να μη αλλ(σπ)άζουν τις τιμές»  Συνεχίζεται το 2003 και το 2004, όπως συνάγεται ευθέως και από δηλώσεις του ίδιου του Προέδρου της: «η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας που παρατηρείται τον τελευταίο καιρό και η οποία είναι κατευθυνόμενη από την Ένωση Κατασκευαστών βοήθησε ουσιαστικά στην εξομάλυνσή της αγοράς χωρίς να παρουσιάζονται φαινόμενα “σπάσιμου” τιμών των ακινήτων».  Επιβεβαιώνεται και στα πρακτικά της Ένωσης το 2005, όταν στη ΓΣ της 12.12.05 ο Πρόεδρος, απευθυνόμενος στα μέλη, αναφέρει ότι «πρέπει να τονίσω ότι τον τελευταίο καιρό κάναμε αλλεπάλληλες συστάσεις από την Ένωση για να σταματήσουν οι πλειοδοσίες στις αντιπαροχές και στις αγορές οικοπέδων… Ελπίζω οι συστάσεις αυτές να εισακούστηκαν από τους περισσότερους. Όσοι όμως έκλεισαν οικόπεδα με αντιπαροχή με υψηλά ποσοστά ή αγόρασαν ακριβά οικόπεδα θα πρέπει να προσέξουν ιδιαιτέρως τα επόμενα 1-2 χρόνια. Θα πρέπει όλοι μας να προσέξουμε να γίνει σταδιακή έναρξη των κτιρίων που σκεπτόμαστε να ανεγείρουμε..». 104. Την ίδια τακτική και πρακτική συνέχισε η Ε.Κ.Κ.Ε. και στη συνέχεια κατά τα έτη 2006 μέχρι και το 2010, όπως, επίσης, καταγράφεται σε πρακτικά ΓΣ, στις περιοδικές εκδόσεις της Ένωσης ή/και συνάγεται από δηλώσεις/παραστάσεις του Προέδρου της (βλ. ενότητα ΙΙΙ ανωτέρω). Ενδεικτικά:  το έτος 2006: «..Συστήνω προς όλους τους συναδέλφους …β) να γίνουν πωλήσεις προσεκτικές…»  το έτος 2007: «…ΘΕΛΩ ΝΑ ΕΦΙΣΤΗΣΩ ΤΗΝ ΠΡΟΣΟΧΗ ΟΛΩΝ σχετικά με τον αριθμό των κτιρίων που ανεγείρουν…»  το έτος 2008: «…Η σύσταση αυτή, την οποία επαναλαμβάνω και σήμερα είναι: Σταματήστε τις πλειοδοσίες στα οικόπεδα, μην χτίζετε περισσότερα ακίνητα από όσα έχει ανάγκη η Κτηματαγορά. Σταματήστε να ενδιαφέρεστε για νέες ανεγέρσεις, αν δεν έχετε πουλήσει το 70% των ακινήτων που κατασκευάζετε…Σκοπός της σύστασής μας είναι να διαφυλάξουμε τις τιμές και τις επιχειρήσεις μας..» και «..Κατόπιν των ανωτέρω, ο συνδικαλιστικός φορέας του κλάδου, με πρότασή μου, υιοθέτησε τον Ιούνιο του 2006 ένα ακόμη μέτρο προστασίας των συναδέλφων από την υπερπαραγωγή ακινήτων: οι συνάδελφοι που δεν έχουν διαθέσει το 70% των ακινήτων που κατασκευάζουν να μην εκδίδουν νέα άδεια οικοδομής…»97. 97 Συνέντευξη του Προέδρου της Ε.Κ.Κ.Ε. στο περιοδικό FORUM (Πηγή: Ηλεκτρονικά αρχεία βλ. EKKE\[…]. 40 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ  το έτος 2009, στη ΓΣ της Ε.Κ.Κ.Ε της 30.3.2009 (όπου η λήψη απόφασης των μελών για διάθεση ποσοστού 70% των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση πριν την ανέγερση νέων κτιρίων δεν αμφισβητείται ούτε και από την ίδια την Ένωση), αφού διαπιστώνεται ότι όλος ο κλάδος στήριξε τις τεκμηριωμένες αποφάσεις της Ε.Κ.Κ.Ε για συγκρατημένες ανεγέρσεις κτιρίων και ακολούθησε τις επανειλημμένες συστάσεις για παύση πλειοδοσιών αντιπαροχών αγορών οικοπέδων και νέων ανεγέρσεων (αποφάσεις που, επομένως, σαφώς και προϋπήρχαν), αν δεν έχει διατεθεί το 70% της παραγωγής, σημειώνεται χαρακτηριστικά: «…Θέλω να σας ευχαριστήσω, διότι όλος ο κλάδος στήριξε τις τεκμηριωμένες αποφάσεις των Γενικών μας Συνελεύσεων για συγκρατημένες νέες ανεγέρσεις κτιρίων..»  το έτος 2010, συνάγεται επίσης ότι τα μέλη της Ε.Κ.Κ.Ε. είχαν ακολουθήσει τις οδηγίες, προτροπές και συστάσεις της, δεδομένης της αναφοράς του Προέδρου «…ΑΠΟ ΤΟ 2005 είχα κρούσει τον κώδωνα του κινδύνου και σας συνιστούσα πάντα προσεκτικά επιχειρηματικά βήματα τα επόμενα χρόνια και αν αυτό ήταν εφικτό χωρίς δανεισμό. ΟΠΩΣ ΑΠΟΔΕΙΚΝΥΕΤΑΙ ΕΙΣΑΚΟΥΣΤΗΚΑ….». 105. Εάν ήταν αληθής η φερόμενη σύμπτωση της ατομικής βούλησης των χιλιάδων μελών της Ε.Κ.Κ.Ε. να λάβουν απόφαση, ο καθένας ξεχωριστά, για τον περιορισμό της παραγωγής νέων οικοδομών, δεν θα απαιτούνταν η επί σειρά ετών, μεθοδική και συστηματική παρέμβαση και καθοδήγηση της Ε.Κ.Κ.Ε. προς τα μέλη της τόσο για τον περιορισμό της παραγωγής νέων οικοδομών, όσο και τον έμμεσο καθορισμό των τιμών πώλησης. Πράγματι, σε έναν κλάδο που προσομοιάζει στο ανταγωνιστικό πρότυπο αγοράς, η αύξηση των αποθεμάτων (αδιάθετων) κατοικιών, θα δημιουργούσε πιέσεις για μείωση των τιμών, έτσι ώστε αυτές να διατεθούν και να μειωθούν τα συσσωρευμένα αποθέματα. Εν προκειμένω, πρόκειται για μία κατακερματισμένη αγορά με μεγάλο αριθμό επιχειρήσεων, γεγονός που σημαίνει ότι δύσκολα οι κατασκευαστές θα μπορούσαν να προσαρμόσουν αυτόνομα την επιχειρηματική συμπεριφορά τους κατά τρόπο παράλληλο, ενώ αντίθετα μέσω της παρέμβασης των συλλογικών τους οργάνων η εν λόγω προσαρμογή (συντονισμός) θα επιτυγχάνονταν ευκολότερα. Και αυτόν ακριβώς το ρόλο ανέλαβε η Ε.Κ.Κ.Ε, ήδη από το 2002 και στη συνέχεια αδιαλείπτως, προς την κατεύθυνση της συγκράτησης της προσφοράς, ώστε οι τιμές να διατηρηθούν σε υψηλότερα επίπεδα από εκείνα στα οποία θα ισορροπούσε η αγορά. 106. Άλλωστε, ακόμη και η ίδια η Ένωση αντιλαμβάνεται ως καθοριστική τη συμβολή της στο συντονισμό της επιχειρηματικής δράσης των μελών της (βλ. ενότητα ΙΙΙ ανωτέρω): ενδεικτικά, ήδη από το 2004, σε ηλεκτρονικό αρχείο με τίτλο «ΑΠΟΨΗ (ΤΕΥΧΟΣ 32).doc» (date modified: 7/7/2004), καταγράφεται: «Η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας που 41 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ παρατηρείται τον τελευταίο καιρό και η οποία είναι κατευθυνόμενη από την Ένωση Κατασκευαστών, βοήθησε ουσιαστικά στην εξομάλυνση της αγοράς χωρίς να παρουσιάζονται φαινόμενα «σπάσιμου» τιμών των ακινήτων». Αλλά και μεταγενέστερα, στο κύριο άρθρο (editorial)98 του τεύχους 55

(2008)του περιοδικού της Ένωσης αναφέρεται: «ΓΙΑ ΑΛΛΗ ΜΙΑ ΦΟΡΑ θέλω να ευχαριστήσω τους συναδέλφους σε όλη την Ελλάδα που έλαβαν σοβαρά υπόψη τις συστάσεις και αποφύγαμε την υπερπαραγωγή ακινήτων…».

1. Σε κάθε περίπτωση, ακόμη κι αν υποτεθεί ότι ορισμένα μέλη θα προέβαιναν τυχόν αυτοβούλως σε περιορισμό της ανέγερσης νέων οικοδομών ή σε διατήρηση των τιμών διάθεσης των ακινήτων, τούτο ουδόλως αναιρεί το γεγονός ότι οι ενέργειες της Ένωσης εμπίπτουν στις απαγορευτικές διατάξεις του νόμου (δεδομένου ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 1 του ν.703/77 κατά τα προαναφερθέντα). Η απαίτηση των εθνικών (και ενωσιακών) διατάξεων περί αυτονομίας δράσης στην αγορά δεν αποκλείει μεν το δικαίωμα των επιχειρήσεων να προσαρμόζονται επιτηδείως στη διαπιστούμενη ή αναμενόμενη συμπεριφορά των ανταγωνιστών τους (παράλληλη συμπεριφορά), πλην όμως αντιτίθεται αυστηρώς σε κάθε μορφής σύμπραξης (άμεση ή έμμεση επαφή μεταξύ των επιχειρήσεων ή απόφαση ένωσης επιχειρήσεων), δυνάμενη είτε να επηρεάσει τη συμπεριφορά ενός υφιστάμενου ή δυνητικού ανταγωνιστή στην αγορά, είτε να αποκαλύψει σε έναν ανταγωνιστή τη συμπεριφορά που η επιχείρηση έχει αποφασίσει ή σκέπτεται να ακολουθήσει στην αγορά
2. Εν προκειμένω, και ανεξαρτήτως του ενδεχόμενου οι κατασκευαστές-μέλη να προέβαιναν τυχόν σε αυτόβουλες ενέργειες προς την ίδια κατεύθυνση (σε διαφορετικό βαθμό, βεβαίως, ο καθένας, με γνώμονα την περιοχή δραστηριοποίησης, τη διάρθρωση κόστους του κ.αλ.), από τις αλλεπάλληλες και συστηματικές ενέργειες της Ε.Κ.Κ.Ε. προκύπτει ευθέως η συνεπής έκφραση της βούλησής της να συντονίσει την επιχειρηματική συμπεριφορά των μελών της στην αγορά. (β) Δεν υπήρχε ούτε δεσμευτικότητα στις αποφάσεις και συστάσεις της ούτε επιβολή κυρώσεων στα μέλη της για μη συμμόρφωσή τους προς αυτές
3. Επειδή, πάντα κατά την Ε.Κ.Κ.Ε. η απόφαση της Γενικής Συνέλευσης τη 19.05.2008 δεν ήταν δεσμευτική αλλά αποτελούσε απλή σύσταση, όπως 98 Πηγή: Περιοδικό «ΤΑ ΝΕΑ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ». Τυχόν αποδοχή πρακτικών, μέσω των οποίων οι υφιστάμενοι αλλά και οι δυνητικοί ανταγωνιστές, έχουν τη δυνατότητα της αμοιβαίας μεταξύ τους ενημέρωσης, και μάλιστα υπό την αιγίδα και καθοδήγηση του συνδικαλιστικού του οργάνου, για την επιχειρηματική πολιτική και την εμπορική πρακτική τους και ειδικότερα σε ό,τι αφορά τις τιμές, έρχεται σε αντίθεση με βασικές αρχές της λειτουργίας μίας αγοράς με κανόνες και όρους συμβατούς με τον ανταγωνισμό, καθώς αμβλύνει σημαντικά, αν δεν αίρει πλήρως, κάθε ίχνος αβεβαιότητας, η οποία είναι αφενός μεν σύμφυτη με κάθε επιχειρηματική πρωτοβουλία και λειτουργία και τα επιδιωκόμενα από αυτήν θετικά οικονομικά αποτελέσματά της αφετέρου δε η γενεσιουργός δύναμη για ανταγωνιστικές πρακτικές μεταξύ των επιχειρήσεων στην κάθε ειδικότερη αγορά. 99 42 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ αποδεικνύεται από το περιεχόμενο και το όλο ύφος της, ενώ και η εν λόγω σύσταση δεν ήταν de facto δεσμευτική
5. Εν προκειμένω, ωστόσο, με βάση τα προεκτεθέντα στις ενότητες ΙΙΙ και V.4, διαπιστώνονται διαχρονικά, και επί πολλά έτη (2002 – 2009), σειρά δράσεων, οι οποίες φέρουν είτε τον τύπο αποφάσεων και συστάσεων Γενικών Συνελεύσεων ή Δ.Σ της Ε.Κ.Κ.Ε, είτε δηλώσεων, ανακοινώσεων βούλησης ή/και παράστασης νομίμων εκπροσώπων της, και μάλιστα του προέδρου αυτής, περί παύσης ή περιορισμού των ανεγέρσεων ακινήτων, σε περίπτωση που δεν έχει διατεθεί ποσοστό 70% των ανεγερθέντων ή υπό ανέγερση ακινήτων, και «μη σπάσιμου» τιμών, οι οποίες αποτυπώνονται κυρίως σε επίσημα πρακτικά Γενικών Συνελεύσεων/Δ.Σ, δελτία τύπου, συνεντεύξεις και άρθρα του επίσημου περιοδικού της Ένωσης. Οι εν λόγω συστηματικές συστάσεις και οδηγίες απευθύνονταν σε όλα τα μέλη της Ένωσης και τους επέτρεπαν τουλάχιστον να αναγνωρίζουν την πολιτική των ανταγωνιστών τους. Από τη συνδυαστική ερμηνεία των ως άνω αλλεπάλληλων ενεργειών προκύπτει σαφώς η συνεπής έκφραση της βούλησης της Ε.Κ.Κ.Ε να συντονίσει την επιχειρηματική συμπεριφορά των μελών της στην εν λόγω αγορά. Ως εκ τούτου, οι σχετικές αυτές ενέργειες συνιστούν, όπως προαναφέρθηκε, «αποφάσεις» ένωσης επιχειρήσεων κατά την έννοια του δικαίου του ανταγωνισμού. Και τούτο, ανεξαρτήτως του εάν ελήφθησαν από την Ένωση συγκεκριμένα μέτρα εξαναγκασμού (υπό τη μορφή τυχόν κυρώσεων) των μελών της προς συμμόρφωση.
6. Ειδικότερα, σύμφωνα με τη νομολογία, για τη στοιχειοθέτηση της παράβασης δεν απαιτείται η ένωση επιχειρήσεων να μπορεί να εξαναγκάσει τα μέλη της να εφαρμόσουν τις σχετικές αποφάσεις.101 Ακόμη και αν γίνει δεκτό ότι δεν υπάρχει εξαναγκασμός προς συμμόρφωση, αλλά απλή σύσταση ή συμβουλή, ουδεμία επίδραση ασκεί εν προκειμένω, από την άποψη της εφαρμογής του δικαίου του ανταγωνισμού, καθώς αποτελεί απόφαση ένωσης επιχειρήσεων κάθε έκφραση της κοινής βούλησης μέσα από μία οργανωτική δομή (εν προκειμένω την Ε.Κ.Κ.Ε.), η οποία αποβλέπει στην κοινή συμπεριφορά των μελών, ανεξάρτητα από τη δεσμευτικότητα της απόφασης και ανεξάρτητα από τη μορφή την οποία αυτή λαμβάνει (οδηγίες, συστάσεις, συμβουλές).102 Συναφώς, συστάσεις (ακόμη και μη δεσμευτικού χαρακτήρα) μιας ένωσης επιχειρήσεων αναφορικά με τον περιορισμό, τον έλεγχο και τη 100 Σε ερώτημα της Γ.Δ.Α. σχετικά με τη διαπίστωση συμμόρφωσης των μελών προς τις αποφάσεις της Ένωσης σημειώνεται ότι δεν τίθεται θέμα ελέγχου της συμμόρφωσης των μελών στις επιχειρηματικές αποφάσεις της Ένωσης, αφού η μεν Ένωση δεν λαμβάνει τέτοιες αποφάσεις (κάτι τέτοιο θα ήταν εκτός καταστατικού σκοπού της), τα δε μέλη της λαμβάνουν ελεύθερα τις επιχειρηματικές τους αποφάσεις, διότι είναι ανταγωνιστές μεταξύ τους, ανταγωνίζονται ως προς την ανεύρεση οικοπέδου και ως προς το κόστος κατασκευής και τις τιμές πωλήσεως. 101 Βλ. ενδεικτικά συνεκδ. αποφ. T-217/03 και T-245/03 FNCBV κλπ. κατά Ευρωπαϊκής Επιτροπής, σκ. 89, C-71/74, Frudo κατά Επιτροπής, Συλλ. 1975, σελ. 181, σκ. 29-31, συνεκ. αποφ. ΔΕθΑθ 1026/2007, 1027/2007 και 1028/2007, σκ. 8 και απόφ. Ευρωπαϊκής Επιτροπής, 2003/600 ΕΚ French Beef, σκ.
7. 102 Βλ. ενδεικτικά ΔΕφΑθ 1026/2007, σκ.
8. Βλ. και ΔΕφΑθ 502/2013, σκ.
9. 43 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ διάθεση της παραγωγής από μέρους των μελών της και με τον άμεσο ή έμμεσο καθορισμό τιμών, απαγορεύονται, ακόμη και αν δεν τηρούνται εξ ολοκλήρου, στο βαθμό που επιτρέπουν στα μέλη της ένωσης να αναγνωρίζουν την πολιτική των ανταγωνιστών τους, επηρεάζοντας κατ’ αυτόν τον τρόπο αισθητά το επίπεδο ανταγωνισμού στη σχετική αγορά. 103 Εν προκειμένω, συνάγεται ευθέως από τη συνδυαστική ερμηνεία των στοιχείων του φακέλου ότι οι «αποφάσεις» (οδηγίες, συστάσεις, προτροπές) της Ε.Κ.Κ.Ε. συνιστούν τη συνεπή έκφραση της βούλησής της να συντονίσει την επιχειρηματική συμπεριφορά των μελών της στην εν λόγω αγορά. Η δε συμμόρφωση των μελών με αυτές ήταν και είναι ικανή να επιφέρει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στον ανταγωνισμό στη σχετική αγορά, ακόμη και εάν δεν προκύψει εν τέλει ομοιόμορφη από μέρους τους συμπεριφορά. Εξάλλου, όπως προαναφέρθηκε, η εκτίμηση των συγκεκριμένων αποτελεσμάτων μιας σύμπραξης (στην προκειμένη περίπτωση, απόφασης ένωσης επιχειρήσεων) παρέλκει, όταν προκύπτει ότι αυτή έχει ως σκοπό (αντικείμενο) την παρεμπόδιση, τον περιορισμό ή τη νόθευση του ανταγωνισμού
10. Συναφώς, εφόσον μία σύμπραξη, ή οποία έχει ως αντικείμενο τον περιορισμό του ανταγωνισμού, αντίκειται στο άρθρο 1 του ν. 703/1977 (και στο άρθρο 101 ΣΛΕΕ), ανεξάρτητα από τα αποτελέσματά της, η εν τοις πράγμασι μη εφαρμογή (εν όλω ή εν μέρει) όπως, αντίστοιχα, και η μη συμμόρφωση (εν όλω ή εν μέρει) προς τα συμφωνηθέντα, δεν ασκούν κατά νόμο, επιρροή, ούτε συνιστούν λόγο απαλλαγής.105
11. Σε κάθε περίπτωση, επισημαίνεται ότι η απόφαση του οργάνου διοίκησης της εκάστοτε ένωσης επιχείρησης θεωρείται δεσμευτική, εφόσον προβλέπεται στο καταστατικό της ότι οι αποφάσεις της δεσμεύουν τα μέλη106 (ανεξαρτήτως, και πάλι, της όποιας τυχόν λήψης συγκεκριμένων μέτρων εξαναγκασμού). Στην υπό κρίση υπόθεση, οι «αποφάσεις» της Ε.Κ.Κ.Ε. περιβάλλονταν τέτοιας δεσμευτικότητας (και ως τέτοιες γίνονταν αντιληπτές από τα μέλη της), δεδομένης της απειλής διαγραφής σε περίπτωση μη συμμόρφωσης. Ειδικότερα, το άρθρο 2 παρ. 4 του καταστατικό της Ε.Κ.Κ.Ε. προβλέπει ότι μέλος του σωματείου το οποίο, εκτός των άλλων, δεν τηρεί τις αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης των μελών και του Διοικητικού Συμβουλίου διαγράφεται από το σωματείο με απόφαση των έξι μελών του Διοικητικού Συμβουλίου. 103 Βλ. ενδεικτικά υπόθ. C- 96/82 IAZ κατά Επιτροπής, Συλλ. 1983 σ. 3369, σκ. 18-21, Τ-325/01 DaimlerChrysler κατά Επιτροπής, σκ. 210, υπόθ. 45/85 Verband der Sachversicherer (VDS) κατά Επιτροπής, Συλλ. 1987, σ. 405, σκ. 26-32, συνεκδ. υποθ. 209-215 και 218/78 Van Landewyck κατά Επιτροπής, παρ. 8589, αποφάσεις Επιτροπής 2005/8/ΕΚ Barême d´honoraires de l´Ordre des Architectes belges, EE 2005 L4/10, σκ.
12. 104 Βλ. ενδεικτικά ΣτΕ 2780/2012, σκ. 4 (όπου και σχετική ενωσιακή νομολογία), καθώς και ΔΕφΑθ 502/2013, σκ. 3 και
13. 105 Βλ. ενδεικτικά ΔΕφΑθ 502/2013 σκ 3, 11 και
14. 106 Βλ. ενδεικτικά υπόθ. C-45/85 Verband der Sachversicherer κατά Επιτροπής, Συλλ. 1987, σ.00405, σκ.
15. 44 ΠΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ (γ) Οι αποφάσεις και συστάσεις δεν είχαν σκοπό ή αποτέλεσμα τον περιορισμό του ανταγωνισμού, αλλά την προστασία των μη έμπειρων μελών της ΕΚΚΕ, και δεν εφαρμόστηκαν στην πράξη, και (δ) Η συμπεριφορά της Ένωσης οφείλονταν στην κρίση του κλάδου και την προστασία του γενικότερου οικονομικού συμφέροντος
16. Επειδή κατά Ε.Κ.Κ.Ε, σκοπός των ενεργειών της, και ειδικότερα των επίμαχων συστάσεων αναφορικά με τη μη ανέγερση νέων οικοδομών, ήταν η ανάληψη συνδικαλιστικής δράσης με σκοπό την προστασία των «μη έμπειρων» μελών της107, την προστασία των κατασκευαστών από την οικονομική κρίση, την προώθηση πάγιων διεκδικήσεων σχετικών με την τροποποίηση του φορολογικού ρυθμιστικού πλαισίου ή/και την προστασία του τραπεζικού συστήματος108, και όχι δράσεις με σκοπό τον περιορισμό του ανταγωνισμού. Επομένως, οι επίμαχες ενέργειές της θα πρέπει να θεωρηθούν ως έκφανση της συνδικαλιστικής της δράσης.
17. Οι ως άνω ισχυρισμοί είναι, όμως, απορριπτέοι.
18. Κατά πρώτο λόγο, όπως προαναφέρθηκε, η εκτίμηση των συγκεκριμένων αποτελεσμάτων μιας σύμπραξης (στην προκειμένη περίπτωση, απόφασης ένωσης επιχειρήσεων) παρέλκει, όταν προκύπτει ότι αυτή έχει ως σκοπό (αντικείμενο) την παρεμπόδιση, τον περιορισμό ή τη νόθευση του ανταγωνισμού. Συναφώς, εφόσον μία σύμπραξη, ή οποία έχει ως αντικείμενο τον περιορισμό του ανταγωνισμού, αντίκειται στο άρθρο 1 του ν. 703/1977 (και στο άρθρο 101 ΣΛΕΕ), ανεξάρτητα από τα αποτελέσματά της, η εν τοις πράγμασι μη εφαρμογή (εν όλω ή εν μέρει) όπως, αντίστοιχα, και η μη 107 Ειδικότερα, σύμφωνα με την Ε.Κ.Κ.Ε. οι αποφάσεις και συστάσεις της «…δεν είχαν ως σκοπό τον περιορισμό της παραγωγής και κατ’ επέκτα