94. ΝΟΜΟΣ υπ’ αριθ. 833 της 6/8 Δεκ. 1978 (ΦΕΚ Α΄ 215) Περί κυρώσεως, τροποποιήσεως και συμπληρώσεως της από 9 Αυγ. 1978 Πράξεως Νομοθετικού Περιεχομέ

94. ΝΟΜΟΣ υπ’ αριθ. 833 της 6/8 Δεκ. 1978 (ΦΕΚ Α΄ 215) Περί κυρώσεως, τροποποιήσεως και συμπληρώσεως της από 9 Αυγ. 1978 Πράξεως Νομοθετικού Περιεχομένου «περί επιβολής αγορανομικού ελέγχου επί των μισθωμάτων των κατοικιών». Άρθρ. 1ον.-Κυρούται, αφ’ ης ίσχυσεν, η από 9 Αυγ. 1978 Πράξις Νομοθετικού Περιεχομένου, δημοσιευθείσα εις το υπ’ αριθ. 123/Α/9.8.1978 ΦΕΚ, «περί επιβολής αγορανομικού ελέγχου επί των μισθωμάτων των κατοικιών», (ανωτ. αριθ. 92). Άρθρον 6. Δια της παρ. 1 του άρθρου 6 αποσαφηνίζεται, ότι επί μισθώσεων κατά τας οποίας, ομού μετά της μισθίου οικίας, εκμισθούνται και έπιπλα ή σκεύη ή υπηρεσίαι πάσης φύσεως, ο αγορανομικός έλεγχος καταλαμβάνει μόνον το τμήμα του μισθώματος το οποίον αντιστοιχεί εις το ακίνητον, ουχί δε και το καταβαλλόμενον δια τα κινητά ή τας υπηρεσίας. Δια την εφαρμογήν της διατάξεως ταύτης, ισχύει ο καταμερισμός του μισθώματος ο οποίος έχει συμφωνηθή δια της μισθωτικής συμβάσεως. Εάν τοιούτος καταμερισμός δεν έχη γίνει αλλά το μίσθωμα έχει ορισθή συλλήβδην δι’ όλας τας παροχάς του εκμισθωτού, η κατανομή γίνεται υπό του δικαστηρίου. Η παρ. 2 του άρθρου 6 περιέχει διάταξιν αντίστοιχον προς την περιεχομένην εις τον Νόμον περί των εμπορικών μισθώσεων, δια την προέχουσαν χρήσιν, εν περιπτώσει συμπεφωνημένης μικτής χρήσεως του μισθίου, υπαγομένου εν μέρει εις τον εν λόγω Νόμον και εν μέρει εις τας διατάξεις της Νομοθετικής Πράξεως περί του αγορανομικού ελέγχου των μισθωμάτων κατοικιών. Άρθρον 7. Τέλος δια του άρθρου 7 ορίζονται τα της διαδικασίας προς επίλυσιν των εκ των διατάξεων της νομοθετικής Πράξεως ανακυπτουσών διαφορών. Αι τροποποιήσεις της Νομοθετικής Πράξεως, αι περιλαμβανόμεναι εις το δεύτερον άρθρον του κυρωτικού ταύτης Νομοσχεδίου κατέστησαν αναγκαίαι δια την συμπλήρωσιν των υπ’ αυτής θεσμοθετηθέντων μέτρων και απέρρευσαν εκ της κτηθείσης, κατά το χρονικόν διάστημα της εφαρμογής της «εμπειρίας». Ειδικώτεορν υπό της παραγράφου 1 του άρθρου τούτου αποσκοπείται η υπαγωγή υπό αγορανομικόν έλεγχον των μισθωμάτων άτινα καίτοι συνωμολογήθησαν τυπικώς προ της θέσεως εν ισχύι της Νομοθετικής Πράξεως, κατ’ ουσίαν περιγράφουν τας διατάξεις ταύτας ως αφορώντας εις μισθωτικάς συμβάσεις αρχομένας μετά την ισχύν της Πράξεως. Σελ. 332,058(α) Τεύχος 686-Σελ. 142 Εν προκειμένω προνοείται η διαφύλαξις του εγκύρου των συμβάσεων των εχουσών βεβαίαν χρονολογίαν και κατατεθεισών προ της ισχύος της νομοθετικής πράξεως εις την Οικονομικήν Εφορίαν. Επίσης εθεωρήθη σκόπιμον να διαφυλαχθή το κύρος των συμβάσεων εκείνων αι οποίαι δεν φέρουν μεν βεβαίαν χρονολογίαν, ως άνω, πλην όμως, ως εκ των χρονικών ορίων ενάρξεως της ισχύος των, κατά το συνήθως συμβαίνον, δεν είναι πιθανόν ότι θα είχον κατατεθή εις την Οικονομικήν Εφορίαν, ώστε να εξασφαλίζηται εκ της τοιαύτης ενεργείας το αδιάβλητον της συμφωνίας. Ούτως, ελήφθη υπ’ όψει το τέλος του εμπίπτοντος εις την έναρξιν της ισχύος της νομοθετικής πράξεως μισθωτικού μηνός και εθεωρήθησαν έγκυροι συμφωνίαι αφορώσαι το μίσθωμα, συναφθείσαι προ της 8-8-1978 υπό την προϋπόθεσιν όμως ότι η νέα μισθωτική σύμβασις άρχεται προ του τέλους Αυγούστου 1978. Κατ’ αυτόν τον τρόπον επιδιώκεται να αποκλεισθή η δυνατότης συνάψεως προχρονολογουμένων μισθωτικών συμβάσεων, τουλάχιστον εις τας περιπτώσεις κατά τας οποίας η μίσθωσις άρχεται μετά την 1ην Σεπτεμβρίου 1978. Η χορήγησις του χρονικού περιθωρίου δια τας εντός του μηνός Αυγούστου 1978 αρχομένας συμβάσεις, εκρίθη απαραίτητος προς προστασίαν των πράγματι καλή τη πίστει συναφθεισών συμβάσεων προ της ενάρξεως ισχύος της νομοθετικής πράξεως. Υπό της δευτέρας παραγράφου του άρθρου τούτου προβλέπεται η δια κοινής αποφάσεως των Υπουργών Εσωτερικών και Εμπορίου ειδικωτέρα οριοθέτησις των πόλεων Αθηνών, Πειραιώς και όλων των Προαστίων των, δια την εφαρμογήν των καθιερουμένων υπό του άρθρου 5 της νομοθετικής Πράξεως εξαιρέσεων. Κατ’ αυτόν τον τρόπον αίρονται αι αμφιβολίαι αίτινες εγενήθησαν υπό το κράτος της εφαρμογής του ανωτέρω άρθρου, όσον φορά τα ακριβή όρια της ανωτέρω περιφερείας. Υπό της τρίτης παραγράφου του άρθρου τούτου, προστίθεται εις την κυρουμένην Νομοθετικήν Πράξιν, άρθρον 6α δια του οποίου καλύπτεται υφιστάμενον νομοθετικόν κενόν, περί ου ανωτέρω, όσον αφορά το καθεστώς υπό το οποίον θα διέπωνται αι εκμισθώσεις αστικών ακινήτων, χρησιμοποιουμένων ως κατοικίαι, εις α εκμισθωτής τυγχάνει το Δημόσιον ή Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου. Εν’ όψει της ανάγκης υπαγωγής των εισπραττομένων υπό τούτων μισθωμάτων υπό αγορανομικόν έλεγχον και του γεγονότος ότι οι μισθωταί των εν λόγω ακινήτων αναδεικνύονται δια δημοσίων πλειοδοτικών διαγωνισμών, καθιερούται όπως εις τους προκηρυσσομένους διαγωνισμούς η χρονική διάρκεια των εκμισθώσεων ορίζηται τουλάχιστον διετής. Κατ’ αυτόν τον τρόπον μέχρι της 31-12-1979, ότε λήγει η ισχύς της κυρουμένης Νομοθετικής Πράξεως, τα εισπραττόμενα μισθώματα θα υπόκεινται εις τας ρυθμίσεις ταύτης δια τον μετέπειτα δε χρόνον αι συνομολογούμεναι μισθώσεις θα διέπωνται υπό των αποτελεσμάτων των κατακυρουμένων πλειοδοτικών δημοπρασιών. Υπό του τρίτου άρθρου του Νομοσχεδίου ορίζεται ο χρόνος ενάρξεως ισχύος τούτου. Εν Αθήναις τη 31 Οκτωβρίου 1978 Ο Υπουργός Εμπορίου Γ. ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΠΟΥΛΟΣ 7.Ζ.α.94 Ενοικιοστάσιο Άρθρ. 2ον.-Εις τας διατάξεις της δια του άρθρου πρώτου του παρόντος νόμου κυρουμένης Πράξεως Νομοθετικού Περιεχομένου, επιφέρονται αι κάτωθι τροποποιήσεις: 1.(Εις το άρθρ. 1 της κυρουμένης Π.Ν.Π. προστίθεται δευτέρα παράγραφος). 2.(Αντικαθίσταται η παρ. 2 του άρθρ. 4 της κυρουμένης Π.Ν.Π.). 3.Η εις τον τέταρτον στίχον της παρ. 1 του άρθρ. 4 της κυρουμένης Π.Ν.Π. αναγεγραμμένη λέξις «εκάστοτε» διαγράφεται. 4.(Εν τέλει του άρθρ. 5 της κυρουμένης Π.Ν.Π. προστίθεται διάταξις). 5.(Μετά το άρθρ. 6 της κυρουμένης Π.Ν.Π. προστίθεται άρθρ. 6α). Άρθρον τρίτον.-Η ισχύς του παρόντος νόμου άρχεται από της δημοσιεύσεώς του δια της Εφημερίδος της Κυβερνήσεως. ΕΙΣΗΓΗΤΙΚΗ ΕΚΘΕΣΙΣ Επί του σχεδίου Νόμου «περί κυρώσεως, τροποποιήσεως και συμπληρώσεως της από 9 Αυγούστου 1978 Πράξεως Νομοθετικού Περιεχομένου «περί επιβολής Αγορανομικού ελέγχου επί των μισθωμάτων των κατοικιών». Προς την Βουλήν των Ελλήνων Το υπό της Κυβερνήσεως δια της υπό κύρωσιν πράξεως νομοθετικού περιεχομένου ληφθέν μέτρον, δια του οποίου επεβλήθη αγορανομικός έλεγχος επί των μισθωμάτων κατοικιών, δια πρώτην φοράν εφαρμοζόμενον εις τον τόπον μας, μεταφέρει εις την Ελληνικήν νομοθεσίαν παρεμφερή μέτρα ισχύοντα εις πολλάς Ευρωπαϊκάς χώρας (ΓαλλίαΓερμανία-Αγγλία κλπ.), χωρίς όμως και να αποτελή αντιγραφήν τούτων, διότι αι διατάξεις της νεαράς παρ’ ημίν Πράξεως Νομοθετικού Περιεχομένου έχουν προσαρμοσθή τόσον εις την εν Ελλάδι συνταγματικήν τάξιν, όσον και εις τα οικονομικά και κοινωνικά δεδομένα της Χώρας μας. Δια μέτρα, τοιαύτης κοινωνικής και οικονομικής σημασίας, ως το ανωτέρω, δεν είναι ευχερές να προείπη κανείς εάν και εις ποίαν έκτασιν θα επιτύχουν ή, όπως υποστηρίζεται υπό πολλών ουδόλως θα αποδώσουν το σκοπούμενον αποτέλεσμα. Εξαρτάται κατά μέγα μέρος η επιτυχία των από την κατανόησιν, με την οποίαν θα αντιμετωπισθούν ταύτα από το κοινωνικόν σύνολον και την προθυμίαν αυτού όπως συμβάλη εις την προσπάθειαν συγκρατήσεως των τιμών. Ανεξαρτήτως, όμως των ανωτέρω, έν θεωρούμεν βέβαιον: ότι το ληφθέν μέτρον είναι το μόνον το οποίον ηδύνατο υπό τας παρούσας συνθήκας να θεσπισθή, χωρίς να θίξη τας περί προστασίας της ιδιοκτησίας διατάξεις του Συντάγματος και χωρίς να περιλάβη καμμίαν απολύτως διάταξιν υπενθυμίζουσαν «ενοικιοστάσιον», η ανάμνησις του οποίου δημιουργεί τουλάχιστον μελαγχολικάς σκέψεις και η θέσπισίς του, έστω και υπό την πλέον απαλήν μορφήν, δικαιολογουμένη μόνον από την συνδρομήν εξαιρετικώς εκτάκτων περιστάσεων, ως η πολεμική εμπλοκή κ.λπ., θα απετέλει αδικαιολόγητον παλινδρόμησιν. Αφ’ ετέρου, εις εποχάς ως αύτη την οποίαν διερχόμεθα, η εξουσία της υπεχούσης την πολιτικήν ευθύνην Κυβερνήσεως, όπως επιβάλλη διατιμήσεις εις τα ουσιώδη αγαθά και ιδία εις εκείνα τα οποία θεμελιωδώς επηρεάζουν τον τιμάριθμον και την οικονομικήν και κοινωνικήν ζωήν, δεν είναι δυνατόν να αμφισβητηθή σοβαρώς. Και όπως δεν είναι νοητόν να αρνηθή τις εις Κυβέρνησιν το δικαίωμα να επιβάλλη διατίμησιν εις τα καθημερινής καταναλώσεως τρόφιμα, εξ ίσου δεν είναι δυνατόν να της αρνηθώμεν την δυνατότητα να ρυθμίση τας τιμάς της χρήσεως στέγης δια κατοικίαν η οποία αποτελεί αναντιρρήτως αγαθόν πρώτης ανάγκης. Πράγματι, αι διατάξεις της υπό κύρωσιν πράξεως νομοθετικού περιεχομένου, έχουν περιεχόμενον αμιγώς αγορανομικού ελέγχου τιμών καταναλωτού, χωρίς ουδ’ επ’ ελάχιστον να άπτωνται της ελευθέρας διαθέσεως της ακινήτου ιδιοκτησίας. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι αδέσμευτος να χρησιμοποιήση όπως θέλει το ακίνητόν του και να επιλέξη ελευθέρως τον μισθωτήν του ή την χρήσιν τούτου κατά την λήξιν του χρόνου της μισθωτικής συμβάσεως, τους όρους της οποίας, εφ’ όσον είναι αποδεδειγμένον ότι συνήφθη αύτη εις χρόνον ανύποπτον, σέβεται απολύτως ο Νομοθέτης. Ο μόνος επιβαλλόμενος από τον Νόμον περιορισμός αφορά, και δη μεταβατικώς, το ύψος του μισθώματος επί των μισθώσεων αι οποίαι συνάπτονται υπό το κράτος της ισχύος της Νομοθετικής πράξεως (δηλ. από 8.8.78) και μόνον δια τα μισθώματα που αφορούν το μέχρι τέλους Δεκεμβρίου 1979 διάστημα της μισθώσεως. Εν αρμονία προς ταύτα, η ελευθέρα διάθεσις του ακινήτου από τον ιδιοκτήτην, αποτελούσα δικαίωμα συνταγματικώς προστατευόμενον, δεν είναι νοητόν να θεωρηθή ότι ασκείται καταχρηστικώς όταν επιδιώκεται βάσει των όρων της μεταξύ των συμβαλλομένων συναφθείσης και ληξάσης μισθώσεως. Αντίθετος εκδοχή θα κατέληγεν εις (οιονεί) αναγκαστικήν παράτασιν ληξάσης μισθώσεως, η οποία δεν ήτο εις τας προθέσεις του νομοθέτου. Ειδικώτερον υπό της κυρουμένης, δια του πρώτου άρθρου του Νομοσχεδίου, Πράξεως Νομοθετικού Περιεχομένου προβλέπονται τα ακόλουθα: Άρθρον 1. Δια του άρθρου τούτου εξαγγέλλεται η υπαγωγή υπό αγορανομικόν έλεγχον των μισθωμάτων κατοικιών υπό τους όρους τους περιεχομένους εις τα επόμενα άρθρα της Νομοθετικής Πράξεως. Ουχ’ ήττον, εις το άρθρον 1 περιέχονται και δύο ιδιαιτέρως σπουδαίοι όροι της τοιαύτης υπαγωγής. Ο εις τούτων αφορά την έκτασιν του αντικειμένου το οποίον καλύπτει ο αγορανομικός έλεγχος. Διότι, ως σαφώς εκ της διατυπώσεως του εν λόγω άρθρου προκύπτει, η θεσπιζομένη αγορανομική δέσμευσις δεν αφορά, γενικώς και απροθέσμως, τα εφεξής δια κατοικίαν συνομολογούμενα μισθώματα, ανεξαρτήτως της διαρκείας της συναπτομένης μισθώσεως, αλλά μόνον τα τοιαύτα μισθώματα τα αντιστοιχούντα εις την μέχρι 31ης Δεκεμβρίου 1979 χρονικήν περίοδον. Διότι η νομοθετική πράξις δεν αποδίδει σημασίαν μόνον εις το πότε συνήφθη η μίσθωσις αλλά παραλλήλως εις το ποίαν διάρκειαν καλύπτει αύτη. Συνεπώς, εάν η μίσθωσις συναφθή π.χ. δια χρονικήν διάρκειαν τριών ετών, αρχομένην από 1ης Ιανουαρίου 1979 κα λήγουσαν την 31 Δεκεμβρίου 1981, ο δια των θεσμπιζομένων διατάξεων επιβαλλόμενος αγορανομικός περιορισμός επί του μισθώματος δεν καταλαμβάνει, χρονικώς, ολόκληρον την διάρκειαν της μισθώσεως ταύτης αλλ’ αφορά μόνον το μέχρι τέλους 1979 μίσθωμα, ενώ το αντιστοιχούν εις τον εφεξής χρόνον, ήτοι το καταβλητέον μίσθωμα δια την από 1ης Ιανουαρίου 1980 και μεταγενεστέρως χρονικήν περίοδον, δύναται ελευθέρως να συνομολογηθή από τούδε, δηλαδή δια της υπό το κράτος της ισχύος της Νομοθετικής Πράξεως συναπτομένης συμβάσεως, άνευ δεσμεύσεώς τινος ως προς το ύψος του. Η ρύθμισις αύτη, εκ πρώτης όψεως, ίσως ξενίζει, διότι διασπά χρονικώς τον θεσπιζόμενον κανόνα. Είναι, όμως, (Μετά την σελ. 332,053(γ) Σελ. 332,055(β) Τεύχος 686-Σελ. 139 Ενοικιοστάσιο 7.Ζ.α.94 προφανές ότι δια του τρόπου αυτού σκοπείται να τονισθή ότι είναι γνησίως προσωρινός ο χαρακτήρ του δια της νομοθετικής πράξεως θεσπιζομένου μέτρου, χαρακτηριζομένου ως μεταβατικού, και ότι παραμένει ως κανών η ελευθερία των συναλλαγών, όσον αφορά τας μισθώσεις των κατοικιών, αφού η ίδια νομοθετική πράξις προβλέπει ρητώς ότι η επιβαλλομένη διατίμησις δεν καταλαμβάνει καν όλας τας μισθωτικάς συμβάσεις αι οποίαι συνάπτονται εφεξής μέχρι της 31.12.79 αλλά μόνον τα μισθώματα περιωρισμένης χρονικής περιόδου ελέγχει. Παρερχομένου, όθεν, του ανωτάτου χρονικού ορίου εις το οποίον εκτείνεται η υπό της Νομοθετικής Πράξεως θεσπιζομένη ρύθμισις (31.12.79), το καθεστώς της ελευθερίας εις τας, μεταξύ εκμισθωτού και μισθωτού κατοικιών σχέσεις, αναβιοί, αυτοδικαίως, έστω και αν η μισθωτική σύμβασις έχη συναφθή κατά το διάστημα που ίσχυεν ο αγορανομικός έλεγχος. Ο δεύτερος όρος ο οποίος τίθεται από το άρθρον 1 δια την υπαγωγήν των μισθωμάτων κατοικιών υπό αγορανομικόν έλεγχον ανάγεται εις την χρήσιν του μισθίου. Ρητώς περιορίζεται η εφαρμογή της νομοθετικής πράξεως μόνον εις τας περιπτώσεις όπου το μίσθιον «χρησιμοποιείται αποκλειστικώς και μόνον δια κατοικίαν του μισθωτού». Είναι αναγκαίον να επισημανθούν δύο σημεία της λιτής αλλά τόσον ουσιώδους αυτής φράσεως του Νόμου: Πρώτον ότι το μίσθιον πρέπει «να χρησιμοποιήται» ως κατοικία του μισθωτού, υπό την έννοιαν της πραγματικής δια τοιούτον σκοπόν χρήσεώς του. Δεν αρκεί συνεπώς ο εις την μισθωτικήν, σύμβασιν γενόμενος προσδιορισμός της χρήσεως του μισθίου, ως κατοικίας, εάν εις την πραγματικότητα η χρήσις τούτου είναι διάφορος. Και, ναι μεν, εις τοιαύτην περίπτωσιν ο μισθωτής θα ήτο, ίσως, εξωστέος λόγω παραβάσεως ουσιώδους όρου της μισθώσεως, εφ’ όσον θα είχε συνομολογηθή επί ποινή λύσεως ταύτης, πλην η συνέπεια αύτη, είναι άσχετος προς το θέμα του, προβλεπομένου υπό της Νομοθετικής Πράξεως, αγορανομικού ελέγχου των μισθωμάτων και των εντεύθεν ποινικών και άλλων συνεπειών. Συνέπεια της μη συνδρομής του ως άνω όρου είναι, ότι δεν υφίσταται αγορανομικός περιορισμός, ως προς το συνομολογούμενον μίσθωμα, εάν ο μισθωτής υπό τον μανδύαν της κατοικίας χρησιμοποιεί το μίσθιον ουχί δια μόνιμον εν αυτώ ενοίκησιν αυτού και της οικογενείας του, αλλά δια χρήσιν άλλην, είτε υπό μορφήν εκμεταλλεύσεως (υπομίσθωσιν προς κατοικίαν τρίτου) είτε δια σκοπούς αναψυχής αυτού ή τρίτων (γκαρσονιέρα κ.λ.π.). Δεύτερον ουσιώδες σημείον, είναι το ότι δεν αρκεί να χρησιμοποιείται ως κατοικία το μίσθιον, αλλά πρέπει η τοιαύτη χρήσις να είναι «αποκλειστική» και να μη συντρέχη παραλλήλως με άλλην. Δεν πρόκειται ενταύθα δια την περίπτωσιν της συμπεφωνημένης μικτής χρήσεως του μισθίου (κατοικίας και καταστήματος ή γραφείου υπαγομένου εις τον Νόμον περί εμπορικών μισθώσεων) περί της οποίας προβλέπει ρητώς το άρθρον 6 παρ. 2 της Νομοθετικής Πράξεως: αναφερόμενον εις την προέχουσαν χρήσιν μισθίου, εκ της οποίας εξαρτάται η κατά την ετέραν των δύο νομοθεσιών προστασία του μισθωτού. Πρόκειται περί της περιπτώσεως κατά την οποίαν, παραλλήλως, προς την υπό του μισθωτού, μόνιμον εις το μίσθιον ενοίκησιν, ασκείται εν αυτώ και άλλη δραστηριότης, (ως επαγγελματική οικοτεχνία, καλλιτεχνικόν εργαστήριον, στέγασις σωματείου κ.λ.π.), μη υπαγομένη εις τον Νόμον περί εμπορικών μισθώσεων. Εις τας περιπτώσεις αυτάς δεν ηθελήθη να ισχύη αγορανομικός έλεγχος επί του μισθώματος. Διότι, εκ της στενότητος με την οποίαν εξεφράσθη ο νομοθέτης, καθίσταται σαφές ότι ο επιβληθείς περιορισμός εις την Σελ. 332,056(β) Τεύχος 686-Σελ. 140 συνομολόγησιν του μισθώματος, συνιστών νόθευσιν της αρχής περί της ελευθερίας των συμβάσεων, εθεωρήθη ανεκτός -και δη ως μέτρον προσωρινόν- μόνον προκειμένου να προστατευθή η αμιγώς ως κατοικία χρησιμοποιουμένη στέγη του μισθωτού. Αι διατάξεις της νομοθετικής πράξεως επιβάλλουσαι περιορισμόν ως προς το ύψος των συνομολογουμένων μισθωμάτων κατοικιών, δημιουργούν πρόβλημα εις το Δημόσιον ως και εις νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, ιδρύματα κ.λ.π., τα οποία, βάσει των διεπουσών ταύτα διατάξεων υποχρεούνται να προβαίνουν εις εκμίσθωσιν των ακινήτων των μόνον κατόπιν πλειοδοτικού διαγωνισμού, δεσμευόμενα εκ του αποτελέσματος τούτου όπως κατακυρώσουν την μίσθωσιν εις τον υπερθεματιστήν μεταξύ των διαγωνισθέντων. Προς αντιμετώπισιν του θέματος τούτου εθεωρήθη αναγκαίον να συμπληρωθή το κείμενον της νομοθετικής πράξεως δια νέας διατάξεως προστιθεμένης ως άρθρον 6α πρί ου κατωτέρω. Άρθρον 2. Δια του δευτέρου άρθρου της Νομοθετικής πράξεως προσδιορίζεται το περιεχόμενον του αγορανομικού ελέγχου των μισθωμάτων, συνιστάμενον εις απαγόρευσιν υπερβάσεως του εν εκάστη περιπτώσει «θεμιτού» μισθώματος και προσδιορίζεται η έννοια και ο τρόπος εξευρέσεως του τελευταίου τούτου. Ούτω, ως αρχή τίθεται ότι θεμιτόν μίσθωμα λογίζεται το μίσθωμα το πράγματι καταβαλλόμενον κατά την ισχύν της Νομοθετικής Πράξεως ήτοι την 8ην Αυγούστου 1978. Προφανώς, επελέγη η ημερομηνία αύτη δια να αποκλεισθή η δυνατότης περιγραφής του Νόμου. Εις το σημείον τούτο πρέπει να τονισθή ιδιαιτέρως η, μετά λόγου, γινομένη εν τω Νόμω χρήσις του όρου «πράγματι καταβαλλόμενον μίσθωμα», προς διάκρισιν, προφανώς, από του αρχικώς συμφωνημένου ή του εις την φορολογικήν δήλωσιν του προηγουμένου έτους περιεχομένου. Ο Νομοθέτης, ενταύθα, δεν αποβλέπει εις το συμφωνηθέν δια της μισθωτικής συμβάσεως μίσθωμα, ούτε εις το φορολογικώς δηλωθέν, διότι είναι ενδεχόμενον να επηκολούθησε νέα συμφωνία αυξομοιώσεως του μισθώματος, εφ’ ω και αναφέρεται ρητώς εις εκείνο το οποίον πράγματι κατεβάλλετο κατά την 8ην Αυγούστου 1978, η απόδειξις του οποίου θα δύναται να γίνη δια παντός νομίμου μέσου. Ακόμη και εάν υπήρξεν απόκρυξις μέρους του μισθώματος, θα θεωρηθή ως «θεμιτόν» το αληθώς καταβαλλόμενον, ανεξαρτήτως των, εκ του λόγου τούτου, ευθυνών, κατά την φορολογικήν νομοθεσίαν. Εάν το μίσθιον κατά την 8ην Αυγούστου 1978 ήτο κενόν, ο Νόμος διακρίνει τας εξής δύο περιπτώσεις: 1)Εκείνην κατά την οποίαν υπήρχε παλαιοτέρα μίσθωσις του μισθίου, η οποία είχε λήξει προ της 8.8.78 αλλά μετά την 1ην Μαΐου 1978. Τότε ως «θεμιτόν» νοείται το μίσθωμα του τελευταίου μισθωτικού μηνός, και 2)εκείνην κατά την οποίαν το μίσθιον ουδόλως διετέλεσεν υπό μίσθωσιν μετά την 1ην Μαΐου 1978, είτε διότι η προηγουμένως υφισταμένη μίσθωσις τούτου είχε λήξει προ της 1.5.78 και έκτοτε παρέμεινε τούτο κενόν, είτε διότι από 1.5.1978 και μεταγενεστέρως ιδιοκατοικείτο υπό του ιδιοκτήτου ή εχρησιμοποιείτο υπό μέλους της οικογενείας του. Εις την περίπτωσιν αυτήν, δεν προβλέπεται εκ των προτέρων δέσμευσις ως προς το ύψος του «θεμιτού μισθώματος», αλλά δύναται ο εκμισθωτής να συνομολογήση, ελευθέρως, μετά του μισθωτού το μίσθωμα δια της μισθωτικής συμβάσεως. Πλην, η σύμβασις αύτη, καθ’ όσον αφορά το ύψος του μισθώματος, είναι δυνατόν να τροποποιηθή υπό του δικαστηρίου, εάν ο μισθωτής ζητήση δικαστικώς τον καθορισμόν του προσήκοντος «θεμιτού» μέτρου, επικαλούμενος ότι έλαβε χώραν υπέρβασις τούτου και ιδία προτείνων συγκριτικά στοιχεία, εξ άλλων μισθώσεων, παρομοίων ακινήτων, τα οποία έχουν καθωρισμένον «θεμιτόν» μίσθωμα. Σημειωτέον, όμως, ότι η τοιαύτη ευχέρεια του μισθωτού, όπως επιδιώξη δικαστικώς την προσαρμογήν εις το προσήκον μέτρον του συμβατικώς ορισθέντος μισθώματος, δεν είναι χρονικώς απεριόριστος, αλλά πρέπει να ασκηθή το βραδύτερον εντός 30 ημερών από της συνάψεως της μισθώσεως, ίνα προφανώς,, μη τελή συνεχώς ο εκμισθωτής υπό την απειλουμένην μείωσιν του μισθώματος με τας εντεύθεν συνεπείας ως προς την αβεβαιότητα των εισοδημάτων του. Ουδείς λόγος, άλλωστε, θα εδικαιολόγει το απρόθεσμον της ευχερείας του μισθωτού όπως ζητήση την μείωσιν του μισθώματος, εφ’ όσον θα εθεώρει τούτο υπέρτερον του θεμιτώς επιτρεπτού, ενώ αντιθέτως τοιούτον τι θα ηδύνατο να αποτελέση, ανεπιτρέπτως, διαπραγματεύσιμον πειρασμόν. 7.Ζ.α.94 Ενοικιοστάσιο Άρθρον 3. Το άρθρον 3 εις την πρώτη αυτού παράγραφον αναφέρεται εις τας κυρώσεις εναντίον των υποπιπτόντων εις την αγορανομικήν παράβασιν την περιγραφομένην εις τα προηγούμενα άρθρα. Αι κυρώσεις είναι κυρίως ποινικαί. Ιδιοτυπίαν της διατάξεως αποτελεί η ρητή εξαίρεσις από της ποινικής ευθύνης του ετέρου των συμβαλλομένων, ήτοι του μισθωτού (ενοικιαστού), καίτοι συμπράξαντος εις την συνομολόγησιν μισθώματος ανωτέρου του «θεμιτού». Η ποινική ευθύνη βαρύνει μόνον τον εκμισθωτήν η δε δίωξίς του χωρεί και αυτεπαγγέλτως. Ο λόγος της τοιαύτης ρυθμίσεως είναι προφανής, και σκοπεί να εξασφαλίση το ατιμώρητον του υποκύπτοντος εις παράνομον αξίωσιν όπως καταβάλη υπερβάλον μίσθωμα, αφού άλλως τε είναι και ο μόνος που θα ηδύνατο να καταγγείλη ή και να γνωστοποιήση, απλώς την παράβασιν εις τα αρμόδια δικαστικά όργανα. Ενταύθα πρέπει να τονισθή ότι παράβασιν τιμωρουμένην ποινικώς αποτελεί, κατά τας διατάξεις του άρθρου τούτου, η συνομολόγησις μισθώματος πέραν του «θεμιτού» μόνον όταν τούτο είναι εκ των προτέρων σαφώς προσδιωρισμένον, σύμφωνα με τας διατάξεις των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 2. Όταν, δηλαδή, αυτό το ίδιο το εκμισθούμενον ακίνητο ήτο μισθωμένο σ’ ένα από τα δύο κρίσιμα χρονικά σημεία (8.8.78 ή 1.5.78). Δεν είναι, όμως, ποινικώς κολάσιμος η εις την παρ. 3 του άρθρου 2 υπαγομένη περίπτωσις, ήτοι η δι’ ελευθέρας συμβάσεως συνομολόγησις μισθώματος το οποίον εκ των υστέρων κρίνεται υπό του δικαστηρίου ως υπερβαίνον το θεμιτόν μέτρον και διατάσσεται η μείωσίς του. Δια της δευτέρας παραγράφου του άρθρου 3 ορίζεται, ως εκ περισσού, ότι το πέραν του θεμιτού συνομολογηθέν, μετά την ισχύν της Νομοθετικής Πράξεως, μίσθωμα κατοικίας, ανεξαρτήτως εάν αύτη αποτελή ποινικήν παράβασιν ή αν έλαβε χώραν δίωξις ή καταδίκη, δεν δημιουργεί υποχρέωσιν καταβολής. Τούτου παρέπεται, ότι τα ούτως αχρεωστήτως καταβληθέντα δύναται να αναζητηθούν επί τοιαύτη αιτία. Άρθρον 4. Δια της παρ. 1 του άρθρου 4 εξαγγέλλεται ότι δεν επιτρέπεται η χορήγησις αυξήσεως του θεμιτού μισθώματος μέχρι τέλους Δεκεμβρίου 1978. Προφανώς, η έννοια της διατάξεως είναι ότι δεν είναι επιτρεπτή η δια διοικητικής πράξεως χορήγησις τοιαύτης αυξήσεως. Αντιθέτως, δια το μετά την 1ην Ιανουαρίου 1979 χρονικόν διάστημα, προβλέπεται ρητώς η χορήγησις τοιαύτης αυξήσεως, οριζομένη δια κοινής Υπουργικής αποφάσεως εις ποσοστόν επί του θεμιτού μισθώματος. Ως έχει η διατύπωσις της διατάξεως, σαφώς προκύπτει υποχρέωσις της πολιτείας όπως προβή εις έκδοσιν τοιαύτης κοινής Υπουργικής αποφάσεως δια το μετά την 1-1-1979 χρονικόν διάστημα, τουλάχιστον άπαξ, ενώ δια της χρήσεως περαιτέρω του όρου «εκάστοτε» παρέχεται η ευχέρεια και περαιτέρω χρήσεως της τοιαύτης εξουσιοδοτήσεως, εφ’ όσον, βεβαίως, ήθελε κριθή αρμοδίως, ότι συντρέχει ανάγκη δια νέαν τοιαύτην ρύθμισιν. Δια της χορηγηθείσης εξουσιοδοτήσεως, ως άνω, προβλέπεται ειδικώς ότι η χορηγηθησομένη αύξησις δύναται και να διαφέρη κατά περιοχάς και ότι πρέπει, πάντως, να κλιμακούται με βάσιν τον χρόνον κατά τον οποίον έχει ορισθή το συμβατικόν μίσθωμα το οποίον λογίζεται, κατά νόμον ως «θεμιτόν». Ούτω, προκειμένω περί «θεμιτού» μισθώματος το οποίον έχει προσφάτως συνομολογηθή, συμβατικώς, η αύξησις δύναται να ορισθή εις μικρότερον ποσοστόν, ενώ δια θεμιτόν μίσθωμα του οποίου η συμβατική συνομολόγησις απέχει περισσότερον χρονικώς, η αύξησις θα δύναται να ορισθή εις ποσοστόν μεγαλύτερον. Η χορηγηθησομένη αύξησις θα λαμβάνη υπ’ όψει, ως ρητώς ορίζει η Νομοθετική Πράξις, και τας λοιπάς γενικωτέρας ή τοπικάς συνθήκας, υπό την προφανή έννοιαν της επιρροής των επί της οικονομικής ζωής. Η δευτέρα παράγραφος του άρθρου 4, σκοπεί να διατηρήσει ισχυράς συμφωνίας περί του ύψους του μισθώματος, έστω και υπερτέρου του «θεμιτού» συναφθείσας προ της θέσεως εν ισχύι της Νομοθετικής Πράξεως. (Η διάταξις μνημονεύει «σταδιακήν» αύξησιν, προφανώς ως την συνηθεστέραν περίπτωσιν, χωρίς όμως να αποκλείεται και οιαδήποτε άλλη περί το μίσθωμα συμφωνία). Είναι πρόδηλος η πρόθεσις του Νομοθέτου να σεβασθή τας συμβάσεις εφ’ όσον κατηρτίσθησαν εις ανύποπτον χρόνον, αλλ’ είναι εξ ίσου προφανής και η προσπάθειά του να αποκλείση την δυνατότητα περιγραφής των περί «θεμιτού» μισθώματος διατάξεων δια της μεθόδου της συνάψεως, μεταγενεστέρως, συμβάσεων προχρονολογουμένων. Προς τούτο κατέληξεν ει τα να θεωρήση, μεν, ως εφαρμοστέας και εις το μέλλον τας περί το μίσθωμα συμφωνίας αι οποίαι έχουν συναφθή εγγράφως προ της θέσεως εν ισχύι της Νομοθετικής Πράξεως, αλλά μόνον εφ’ όσον η προηγουμένη σύναψίς των προκύπτει από βεβαίαν χρονολογίαν της συμβάσεως ή εάν έχουν αύται κατατεθή, κατά την γνωστήν διαδικασίαν, εις την οικονομικήν εφορίαν, προ της ισχύος της Νομοθετικής Πράξεως. Το μέτρον φαίνεται, εκ πρώτης όψεως, άδικον εις βάρος εκείνων οι οποίοι είχον πράγματι καθορίσει το μελλοντικόν μίσθωμα δια συμβάσεως τελειωθείσης, αληθώς, προ της ισχύος της Νομοθετικής Πράξεως, χωρίς όμως και να προσδώσουν εις αυτήν βεβαίαν χρονολογίαν ή να προλάβουν να την καταθέσουν εις την Εφορίαν. Αλλά, πρέπει να ομολογηθή, ότι δεν υπήρχεν άλλος τρόπος δια να αντιμετωπισθή η εκ της αντιθέτου λύσεως παρεχομένη δυνατότης αχρηστεύσεως του όλου συστήματος, δια του εξαναγκασμού των μισθωτών να υπογράψουν προχρονολογημένην σύμβασιν με μίσθωμα ανώτερον του θεμιτού. Ήδη δια της προστιθεμένης εν τέλει του άρθρου 1 διατάξεως, περί ης κατωτέρω, αντιμετωπίζεται και βασικότερα το θέμα των προ της 8ης Αυγούστου 1978 συνομολογηθέντων μισθωμάτων. Άρθρον 5. Εις το άρθρον 5 περιέχονται τέσσαρες περιπτώσεις κατά τας οποίας εκρίθη ότι θα ήτο σκόπιμον να μη εφαρμοσθούν αι περί «θεμιτού» μισθώματος διατάξεις. Η πρώτη τούτων ευρίσκει την δικαιολογίαν της εις λόγον αναφερόμενον εις τον εκμισθωτήν. Προδήλως, αποβλέπουσα εις το να μη αποθαρρυνθή εντελώς η προς ανέγερσιν νέων οικοδομών δραστηριότης, εξαιρεί του αγορανομικού ελέγχου τας νέας οικοδομάς αι οποίαι το πρώτον εκμισθούνται. Εις το σημείον τούτο παρατηρεί τις, ότι δεν γίνεται χρήσις του όρου «νεόδμητος οικοδομή» και τούτο, προφανώς, διότι θα ήτο ενδεχόμενον να γεννηθούν ερμηνευτικά προβλήματα, καθ’ όσον αφορά την έννοιαν του «νεοδμήτου» οσάκις η οικοδομή έχει μεν αποπερατωθεί προ αρκετού χρόνου αλλά, δεν έχη ποτέ χρησιμοποιηθή. Η νομοθετική βούλησις, σαφώς εν προκειμένω εκδηλουμένη, είναι να εξαιρεθή από του αγορανομικού περιορισμού η περίπτωσις κατά την οποίαν οικοδομή προοριζομένη εκ κατασκευής δια κατοικίαν, οποτεδήποτε αποπερατωθείσα, είχε παραμείνη κενή μέχρι τούδε, το πρώτον ήδη εκμισθουμένη, ουχί δε και περίπτωσις κατά την οποίαν η οικοδομή, από της κατασκευής της, ιδιοχρησιμοποιείτο υπό του εκμισθωτού ο οποίος ήδη απεφάσισε το πρώτον να εκμισθώση ταύτην. Διότι, εις την τελευταίαν ταύτην περίπτωσιν, ουδείς λόγος θα εδικαιολόγει την εξαίρεσιν από του περί αγορανομικού ελέγχου των μισθωμάτων γενικού κανόνος, ο οποίος μόνον προς ενίσχυσιν του ανεγείροντος οικοδομήν και ουδέν μέχρι τούδε εξ αυτής αποκομίσαντος θα ήτο ανεκτόν να καμφθή. Αι υπό στοιχεία γ΄ και δ΄, εξαιρέσεις από του αγορανομικού ελέγχου έχουν την δικαιολογητικήν των βάσιν εις λόγους αναφερομένους εις τον μισθωτήν, του οποίου την προστασίαν σκοπεί ο αγορανομικός έλεγχος του μισθώματος. Εκρίθη, ευλόγως, ότι τοιαύτη προστασία δεν δικαιολογείται οσάκις η οικογένεια του μισθωτού είτε διαθέτει ιδίαν, ελευθέραν κατοικίαν, κατάλληλον, κατά την κρίσιν του δικαστηρίου, δια τας βασικάς της ανάγκας, κειμένην εις την ευρυτέραν περιφέρειαν της πόλεως όπου το μίσθιον μετά των περιχώρων της, είτε, τοιαύτην κατοικίαν διαθέτουσα, ήθελεν εκμισθώσει ταύτην, χωρίς να υπαχθή εις τους περιορισμούς περί θεμιτού μισθώματος, και δη ανεξαρτήτως εάν (Μετά την σελ. 332,056(β) Σελ. 332,057(α) Τεύχος 686-Σελ. 141 Ενοικιοστάσιο 7.Ζ.α.94 η τοιαύτη, εκτός θεμιτού μισθώματος, μίσθωσις εγένετο σύμφωνα με τον Νόμον ή κατά παράβασιν αυτού. Διότι, σημασίαν εν προκειμένω, έχει το ότι ο εκμισθωτής εισπράττων, εφ’ οιαδήποτε αιτία, ελεύθερον μίσθωμα, δεν είναι νοητόν, οσάκις έχει εκ παραλλήλου και την ιδιότητα του μισθωτού, να προστατεύεται εις την καταβολήν «θεμιτού μισθώματος. Η υπό στοιχείον β΄ εξαίρεσις από του αγορανομικού ελέγχου, αναφέρεται εις την έκτασιν της δια της Νομοθετικής Πράξεως παρεχομένης αγορανομικής προστασίας των μισθωτών κατοικιών. Δια της διατάξεως ταύτης αποσαφηνίζεται ρητώς, ότι ο θεσπιζόμενος αγορανομικός περιορισμός δεν αφορά το μίσθωμα οιουδήποτε δια κατοικίαν χρησιμοποιουμένου μισθίου, αλλά μόνον εκείνου το οποίον χρησιμοποιείται ως κυρία κατοικία του μισθωτού. Συνεπώς, εάν ο μισθωτής, ή μέλος της, μεθ’ ης συνοικεί, οικογενείας του, διαθέτη, εφ’ οιαδήποτε σχέσει, άλλην, κυρίαν κατοικίαν εις την ευρυτέραν περιφέρειαν της ιδίας πόλεως μετά των προαστίων της δεν χωρεί αγορανομικός έλεγχος επί του μισθώματος της δευτέρας, ουχί κυρίας, κατοικίας του. Πάσα δε, πέραν της κυρίας κατοικίας του μισθωτού, μίσθιος οικία, έστω και επ’ ονόματι άλλου μέλους της οικογενείας του μισθουμένη, φυσικόν είναι να αφορά δευτερεύουσαν κατοικίαν (είτε υπό μορφήν εξοχικής κατοικίας είτε υπό μορφήν βοηθητικής δευτέρας κατοικίας καθ’ οιονδήποτε τρόπον χρησιμοποιουμένης) δοθέντος ότι, οπωσδήποτε, μία είναι η «κυρία» κατοικία εκάστου.