Zakon o najmu stanova

Sadržaj (54)

Članak 1 Ovim Zakonom uređuju se prava i obveze u svezi s najmom i korištenjem
Članak 2 Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko
Članak 3 (1) Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stan
Članak 4 (1) Ugovor o najmu stana sklapa se s jednom osobom a iznimno s oba bra
Članak 5 Ugovor o najmu stana sadrži osobito:
Članak 6 Najamnina koju za korištenje stanom plaća najmoprimac može biti:
Članak 7 (1) Zaštićena najamnina je najamnina koja se određuje na temelju uvjet
Članak 8 Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji:
Članak 9 Slobodno ugovorenu najamninu plaćaju korisnici stanova za koje ovim
Članak 10 (1) Slobodno ugovorena najamnina iz ugovora o najmu stana sklopljenog
Članak 11 (1) Podatke o visini prosječne najamnine prema odredbi članka 10. stav
Članak 12
Članak 13 Najmodavac je dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogod
Članak 14 (1) Najmoprimac je dužan koristiti se stanom na način da ga čuva od
Članak 15 (1) Najmoprimac odgovara po općim propisima za štetu koju on ili koris
Članak 16 Najmoprimac i drugi korisnici stana dužni su najmodavcu ili osobi koju
Članak 17 Najmoprimac je dužan nakon prestanka najma predati stan najmodavcu u
Članak 18 (1) Najmoprimac ima pravo uporabe zajedničkih prostorija, dijelova i
Članak 19 (1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac
Članak 20 (1) Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako:
Članak 21 (1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijem
Članak 22
Članak 23 Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno
Članak 24 (1) U slučaju smrti ili promjene najmodavca, odnosno prestanka najmoda
Članak 25 (1) Ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme smatrat će se
Članak 26 (1) Najmodavac je dužan ugovor o najmu stana kao i sve promjene glede
Članak 27 Odredbe ovoga Zakona ne primjenjuju se ako stan služi za privremeni
Članak 28
Članak 29 Novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 5.000,00 kuna kaznit će se za
Članak 30 (1) Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje stanarsko pravo osob
Članak 31 (1) Vlasnik stana i osoba iz članka 30. koja ispunjava uvjete najmopri
Članak 32 Vlasnik stana nije dužan sklopiti ugovor o najmu stana s osobom koja
Članak 33 (1) Vlasnik stana dužan je obavijestiti najmoprimca iz članka 30. stav
Članak 34 (1) Do sklapanja ugovora o najmu stana, odnosno do donošenja odluke
Članak 35 Zaštićeni najmoprimac dužan je najmodavcu uz zaštićenu najamninu plaća
Članak 36 Ako se zbog izmjene propisa iz članka 7. ovoga Zakona promijeni visina
Članak 37 (1) Osobe koje na dan stupanja na snagu ovoga Zakona imaju pravni polo
Članak 38 (1) U slučaju smrti zaštićenog najmoprimca ili kada zaštićeni najmopri
Članak 39 Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana zaštićenom najmoprimcu
Članak 40 (1) Zaštićenom najmoprimcu najmodavac može dati otkaz ugovora o najmu
Članak 41 Odgovarajućim stanom, u smislu ovoga Zakona, smatra se stan u istoj
Članak 42 Osobe koje su stekle pravo na kupnju stana prema odredbama Zakona o
Članak 43 Najmodavac je dužan sklopiti ugovor o najmu stana iz članka 31. ovoga
Članak 44 (1) Najmodavac koji namjerava prodati stan dužan je preporučenim pismo
Članak 45 (1) Ako najmodavac proda stan, a zaštićenom najmoprimcu koji u tom sta
Članak 46 (1) Kad se jedan sustanar - zaštićeni najmoprimac trajno prestane kori
Članak 47 (1) Osoba koja je stekla status podstanara zaštićenog prema propisima
Članak 48 (1) Osobe koje su primjenom odredbe članka 61. stavka 5. Zakona o stam
Članak 49 Odredbe članka 30. do 48. ovoga Zakona primjenjuju se i na stanove vra
Članak 50 (1) Vlada Republike Hrvatske donijet će propise iz članka 7. ovoga Zak
Članak 51 Vlada Republike Hrvatske ili poglavarstva Grada Zagreba, općina ili
Članak 52 (1) Postupci pokrenuti prema odredbama Zakona o stambenim odnosima ("N
Članak 53
Članak 54

Zakon o najmu stanova Upute za korištenje Elektronička pošta Početna stranica Zakon o najmu stanova NN 91/1996 (28.10.1996.), Zakon o najmu stanova ZASTUPNIČKI DOM SABORA REPUBLIKE HRVATSKE ZAKON O NAJMU STANOVA I. OPĆE ODREDBE

Članak 1Ovim Zakonom uređuju se prava i obveze u svezi s najmom i korištenjem

stana ili dijela stana.

Članak 2Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko

potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz.

Ostale prostorije u zgradi koje najmoprimac koristi, (garaže, praonica rublja, sušionica rublja i slično) mogu biti predmet ugovora o najmu stana, a za njihovo korištenje se plaća posebna naknada.

Članak 3(1) Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje

najmoprimcu uz za to određenu najamninu.

(2)Ugovorom o najmu stana uređuju se međusobni odnosi ugovornih strana.

(3)Uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji nisu propisani ovim Zakonom stranke ugovaraju slobodno.

Članak 4(1) Ugovor o najmu stana sklapa se s jednom osobom a iznimno s oba bračna

druga.

(2)Ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku.

Članak 5Ugovor o najmu stana sadrži osobito:

1.ugovorne strane, 2. opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam, 3. visinu najamnine i način plaćanja, 4. vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati, 5. podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom, 6. vrijeme trajanja najma, 7. odredbe o održavanju stana, 8. odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi, 9. odredbe o primopredaji stana.

II. NAJAMNINE

Članak 6Najamnina koju za korištenje stanom plaća najmoprimac može biti:

-zaštićena najamnina,

-slobodno ugovorena najamnina.

Članak 7(1) Zaštićena najamnina je najamnina koja se određuje na temelju uvjeta

i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske.

(2)Uvjeti i mjerila iz stavka 1. ovoga članka utvrđuju se ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca.

(3)Zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom.

Članak 8Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji:

-se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje stambenih pitanja osoba slabijeg imovnog stanja,

-se koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja,

-su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu ovoga Zakona,

-su određeni posebnim propisom.

Članak 9Slobodno ugovorenu najamninu plaćaju korisnici stanova za koje ovim

Zakonom nije određeno plaćanje zaštićene najamnine.

Članak 10(1) Slobodno ugovorena najamnina iz ugovora o najmu stana sklopljenog

na neodređeno vrijeme ne može se mijenjati prije isteka roka od jedne godine.

Nakon toga roka, svaka ugovorna strana može u pisanom obliku predložiti izmjenu visine najamnine.

(2)Pri izmjeni najamnine nakon proteka roka iz stavka 1. ovoga članka, najamnina se može ugovoriti za daljnje razdoblje najviše do iznosa koji odgovara iznosu do 20% većem od prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno županiji za stan koji se po površini, opremljenosti i položaju može usporediti sa stanom koji se daje u najam.

Članak 11(1) Podatke o visini prosječne najamnine prema odredbi članka 10. stavka

2.ovoga Zakona daje upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja, na temelju podataka iz popisa koji vodi o stanovima.

(2)Ako novopredložena najamnina prelazi iznos iz stavka 1. ovoga članka, najmoprimac ima pravo u roku od 30 dana od dana novopredložene visine najamnine putem suda zatražiti utvrđivanje njezine visine. Do donošenja odluke suda, najmoprimac plaća predujam najamnine u visini ugovorene najamnine.

III. OBVEZE NAJMODAVCA

Članak 12

(1)Najmodavac predaje najmoprimcu stan u stanju pogodnom za stanovanje.

(2)Najmodavac i najmoprimac sastavljaju zapisnik kojim se utvrđuje stanje u kojem se stan nalazi u vrijeme predaje.

(3)Na odgovornost najmodavca glede nedostataka u stanu danom u najam, kao i za štetu nastalu zbog tih nedostataka, primjenjuju se propisi o obveznim odnosima.

Članak 13Najmodavac je dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom

za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu.

IV. OBVEZE NAJMOPRIMCA

Članak 14(1) Najmoprimac je dužan koristiti se stanom na način da ga čuva od

oštećenja.

(2)Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.

(3)Najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac.

Članak 15(1) Najmoprimac odgovara po općim propisima za štetu koju on ili korisnici

stana prouzroče u stanu i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

(2)Za dužnu najamninu i naknadu štete iz stavka 1. ovoga članka postoji zakonsko založno pravo najmodavca na unesenom pokućstvu i drugim pokretninama najmoprimca i članova njegova obiteljskog domaćinstva, koje mogu biti predmet ovrhe. Najmodavac može te pokretnine prilikom iseljenja najmoprimca zadržati dok ne bude plaćen dužni iznos najamnine odnosno naknade štete.

(3)U slučajevima iz stavka 1. i 2. ovoga članka za dužnu najamninu i počinjenu štetu solidarno s najmoprimcem odgovaraju i članovi njegova obiteljskog domaćinstva.

Članak 16Najmoprimac i drugi korisnici stana dužni su najmodavcu ili osobi koju

najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju iz članka 14. stavka 3. ovoga Zakona te u svezi s kontrolom korištenja stana.

Članak 17Najmoprimac je dužan nakon prestanka najma predati stan najmodavcu u

stanju u kojem ga je zaprimio uzimajući u obzir promjene do kojih je došlo redovitim korištenjem stanom, osim ako su stranke drukčije ugovorile.

V. PRAVA NAJMOPRIMCA

Članak 18(1) Najmoprimac ima pravo uporabe zajedničkih prostorija, dijelova i

uređaja zgrade nužnih za korištenje stanom te pravo korištenja zemljišta koje služi zgradi.

(2)Najmoprimac ima pravo uporabe i drugih zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade, ako je to određeno ugovorom.

VI. PRESTANAK UGOVORA O NAJMU STANA

Članak 19(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac

ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito:

1.ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem, 2. ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca, 3. ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom, 4. ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema Zakonu dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje, 5. ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.

(2)Najmodavac ne može najmoprimcu otkazati ugovor o najmu stana iako su ispunjeni uvjeti iz stavka 1. ovoga članka ako ga prethodno pisano ne opomene da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz.

(3)Najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene iz stavka 2. ovog članka ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru, odnosno Zakonu.

Članak 20(1) Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako:

-najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili,

-ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.

(2)Najmodavac raskida ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana.

Članak 21(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme

pored razloga iz članka 19. ovoga Zakona, ako u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje prema posebnim propisima dužan uzdržavati.

(2)U slučaju iz stavka 1. ovoga članka najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo u slučaju ako je najmoprimcu osigurao drugi useljiv stan pod uvjetima za stanovanje koji nisu nepovoljniji za najmoprimca.

Članak 22

(1)Najmodavac daje otkaz ugovora o najmu stana u pisanom obliku s obrazloženjem, neposredno uz potpis najmoprimca ili poštom preporučeno.

(2)Otkazni rok za iseljenje najmoprimca u slučaju iz članka 19. ovoga Zakona je tri mjeseca, a u slučaju iz članka 21. ovoga Zakona je šest mjeseci.

Otkazni rok počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen.

(3)Ako najmoprimac odbije primiti pisani otkaz, otkazni rok počinje teći od dana kada je obavijest o otkazu predana na pošti.

(4)Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku, odnosno u roku koji je odredio najmodavac u slučaju iz članka 20. ovoga Zakona, najmodavac može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje najmoprimca.

(5)Postupak pokrenut tužbom za iseljenje najmoprimca hitan je.

Članak 23Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno

vrijeme, ali je o tome dužan izvijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana.

VII. SMRT, ODNOSNO PRESTANAK UGOVORNIH STRANA

Članak 24(1) U slučaju smrti ili promjene najmodavca, odnosno prestanka najmodavca

kao pravne osobe, prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova nasljednika ili pravnog sljednika.

(2)U slučaju smrti najmoprimca ili kada najmoprimac napusti stan, prava i dužnosti najmoprimca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegova bračnog druga. Ako bračnog druga nema, prava i obveze iz ugovora o najmu prelaze na dijete, pastorka ili najmoprimčeva usvojenika koji je naveden u ugovoru o najmu, ovisno o njihovu sporazumu.

(3)O nastaloj promjeni iz stavka 2. ovoga članka najmoprimac ili osobe koje s njim stanuju dužne su obavijestiti najmodavca u roku od 30 dana od smrti ili iseljenja najmoprimca. U istom roku dužne su te osobe obavijestiti najmodavca ako ne žele produžiti ugovorni odnos.

(4)Ako osobe iz stavka 2. ovoga članka ne postignu sporazum o tome tko će preuzeti prava i obveze iz ugovora o najmu, protekom roka od 30 dana od smrti ili iseljenja najmoprimca, smatrat će se da stan koriste bez ugovora o najmu stana.

VIII. OBNOVA UGOVORA O NAJMU STANA NA ODREĐENO VRIJEME

Članak 25(1) Ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme smatrat će se

prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje.

(2)Ako najmodavac želi sklopiti ugovor o najmu stana za daljnje razdoblje, ali prema izmijenjenim uvjetima, dužan je o tome obavijestiti najmoprimca u roku i na način iz stavka 1. ovoga članka.

(3)Ako najmoprimac u roku od 15 dana od primitka obavijesti iz stavka 2. ovoga članka ne prihvati ponudu, smatrat će se da ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.

IX. POPIS UGOVORA O NAJMU STANA

Članak 26(1) Najmodavac je dužan ugovor o najmu stana kao i sve promjene glede

visine najamnine dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba te nadležnoj poreznoj upravi.

(2)Upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja vodi popis stanova, najmodavaca, najmoprimaca i visine najamnine.

X. PRIVREMENO KORIŠTENJE STANA

Članak 27Odredbe ovoga Zakona ne primjenjuju se ako stan služi za privremeni

smještaj (turisti, đaci i sl.), kao i za stanove koji se daju na korištenje u svezi s obavljanjem poslova najmodavca (službeni stan).

XI. PODNAJAM STANA ILI DIJELA STANA

Članak 28

(1)Najmoprimac može dati u podnajam stan u cijelosti ili u dijelu, uz suglasnost najmodavca.

(2)Najmoprimac je dužan ugovor o podnajmu stana kao i sve promjene glede visine podnajamnine dostaviti poreznoj upravi nadležnoj prema mjestu gdje se stan nalazi. Najmoprimac je dužan taj ugovor dostaviti i najmodavcu.

XII. KAZNENA ODREDBA

Članak 29Novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 5.000,00 kuna kaznit će se za

prekršaj najmodavac koji ne postupi prema odredbi članka 26. stavka 1. ovoga Zakona.

XIII. PRIJELAZNE ODREDBE

Članak 30(1) Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje stanarsko pravo osobama

koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(2)Osobe iz stavka 1. ovoga članka danom stupanja na snagu ovoga Zakona stječu prava i obveze najmoprimca.

(3)Prava i obveze najmoprimca iz odredbi stavka 1. i 2. ovoga članka iznimno ne stječu osobe protiv kojih je u tijeku postupak za otkaz ili prestanak stanarskog prava.

Članak 31(1) Vlasnik stana i osoba iz članka 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca

sklapaju, sukladno odredbama ovoga Zakona, ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu.

(2)Pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji:

-u dijelu stana obavlja poslovnu djelatnost,

-ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan,

-se sa članovima obiteljskog domaćinstva ne koristi stanom dulje od posljednjih 6 mjeseci prije stupanja na snagu ovoga Zakona, bez suglasnosti vlasnika stana.

Članak 32Vlasnik stana nije dužan sklopiti ugovor o najmu stana s osobom koja

se kao najmoprimac koristi s dva stana. U tom će slučaju vlasnik stana, prema izboru najmoprimca, sklopiti ugovor o najmu stana pod uvjetima iz članka 31. stavka 1. ovoga Zakona samo za jedan stan.

Članak 33(1) Vlasnik stana dužan je obavijestiti najmoprimca iz članka 30. stavka

2.ovoga Zakona o svojem vlasništvu i o svojem prebivalištu, odnosno sjedištu u roku od 60 dana od stupanja na snagu ovoga Zakona.

(2)Zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac je dužan podnijeti vlasniku stana u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona, odnosno od dana pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o pravu te osobe na korištenje stanom.

(3)Ako vlasnik stana u roku od 3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva najmoprimca ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor o najmu stana najmoprimac će tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Ti se postupci smatraju hitnim.

(4)Ako najmoprimac ne može utvrditi vlasnika stana smatrat će se da je vlasnik stana osoba koja je upisana u zemljišne knjige ili u knjigu položenih ugovora ili osoba kojoj je fond za gospodarenje stambenim zgradama uplaćivao amortizaciju za dotičan stan.

Članak 34(1) Do sklapanja ugovora o najmu stana, odnosno do donošenja odluke

suda iz članka 33. stavka 3. ovoga Zakona ili do iseljenja iz stana korisnici stana dužni su plaćati naknadu u visini stanarine koju su za taj stan plaćali do stupanja na snagu ovoga Zakona i utvrđenu komunalnu naknadu.

(2)Naknada za korištenje stanom, smatra se predujmom najamnine.

Članak 35Zaštićeni najmoprimac dužan je najmodavcu uz zaštićenu najamninu plaćati

komunalnu naknadu i ostale troškove u svezi sa stanovanjem, ako tako ugovore.

Članak 36Ako se zbog izmjene propisa iz članka 7. ovoga Zakona promijeni visina

zaštićene najamnine, najmoprimac je dužan plaćati tu najamninu bez izmjene ugovora, a na temelju izračuna najmodavaca.

Članak 37(1) Osobe koje na dan stupanja na snagu ovoga Zakona imaju pravni položaj

člana obiteljskog domaćinstva, stečenog prema odredbama Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.), upisuje se u ugovor o najmu stana.

(2)Ako najmodavac smatra da ni jedna od osoba zatečenih u stanu na dan stupanja na snagu ovoga Zakona nema pravni položaj nositelja stanarskog prava, te osobe mogu pokrenuti postupak pred sudom radi utvrđivanja pravnog položaja zaštićenog najmoprimca.

Članak 38(1) U slučaju smrti zaštićenog najmoprimca ili kada zaštićeni najmoprimac

napusti stan, prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca iz ugovora o najmu prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu stana, ovisno o sporazumu tih osoba.

(2)U slučaju spora, najmoprimca će odrediti najmodavac.

(3)Osoba iz stavka 1. ovoga članka dužna je od najmodavca u roku od 60 dana od dana nastale promjene zatražiti sklapanje ugovora o najmu.

(4)Najmodavac je dužan s osobom iz stavka 1. ovoga članka sklopiti ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca.

Članak 39Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana zaštićenom najmoprimcu

koji na temelju posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili ima više od 60 godina, iz razloga propisanog u članku 19. stavku 1. podstavku 1. ovoga Zakona, jedino u slučaju ako tom najmoprimcu jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, osigura drugi odgovarajući stan s pravom plaćanja zaštićene najamnine koju može podmiriti.

Članak 40(1) Zaštićenom najmoprimcu najmodavac može dati otkaz ugovora o najmu

stana i pored razloga iz članka 19. ovoga Zakona, iz razloga:

-propisanog u članku 21. stavku 1. ovoga Zakona;

-ako nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, a temeljem posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili ima više od 60 godina.

(2)U slučaju iz stavka 1. podstavka 1. ovoga članka najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo u slučaju ako je najmoprimcu osigurao drugi useljiv stan pod uvjetima za stanovanje koji nisu nepovoljniji za najmoprimca.

(3)U slučaju iz stavka 1. podstavka 2. ovoga članka jedinica lokalne samouprave, odnosno Grad Zagreb, dužni su najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan s pravima i obvezama zaštićenog najmoprimca.

(4)Najmodavac, odnosno jedinica lokalne samouprave ili Grad Zagreb, nisu dužni u slučaju iz stavka 2. i 3 . ovoga članka osigurati drugi odgovarajući stan najmoprimcu koji ima u vlasništvu useljivi odgovarajući stan na području općine ili grada gdje se nalazi stan u kojem stanuje.

(5)Najmodavac koji je otkupio stan prema odredbama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne novine", br. 43/92.

-pročišćeni tekst, 69/92., 25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 58/95. i 11/96.), te njegovi pravni sljednici, ne mogu otkazati ugovor o najmu zaštićenom najmoprimcu iz razloga određenih u stavku 1. podstavcima 1. i 2. ovoga članka.

Članak 41Odgovarajućim stanom, u smislu ovoga Zakona, smatra se stan u istoj

općini ili gradu veličine jedna osoba jedna soba, s time da broj soba ne može biti veći od broja soba u stanu iz kojeg se iseljava.

Članak 42Osobe koje su stekle pravo na kupnju stana prema odredbama Zakona o

prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne novine", br.

43/92. - pročišćeni tekst, 69/92., 87/92., 25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 58/95. i 11/96.), ali zbog propisanih razloga to pravo nisu mogle ostvariti u propisanom roku, zadržavaju to pravo i kao najmoprimci do rokova određenih tim Zakonom.

Članak 43Najmodavac je dužan sklopiti ugovor o najmu stana iz članka 31. ovoga

Zakona s osobom koja je stan otkupila prema Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne novine", br. 43/92. - pročišćeni tekst, 69/92., 87/92., 25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 58/95. i 11/96.) ako je taj ugovor o kupoprodaji stana raskinut ili poništen.

Članak 44(1) Najmodavac koji namjerava prodati stan dužan je preporučenim pismom

ili podneskom preko suda taj stan ponuditi na prodaju zaštićenom najmoprimcu i priopćiti mu cijenu i uvjete prodaje.

(2)Ako zaštićeni najmoprimac u roku od 30 dana od dana kada je ponuda učinjena ne izjavi da ponudu prihvaća, najmodavac može stan prodati drugoj osobi, ali samo pod istim uvjetima ili za višu cijenu.

(3)Kada se prema ponuđenim uvjetima cijena ima u cjelini ili djelomično isplatiti u gotovu, izjava o prihvaćanju ponude može imati učinak samo ako zaštićeni najmoprimac kojem je ponuda učinjena položi u roku iz stavka 2. ovoga članka najmodavcu, kod nadležnog suda ili kod javnog bilježnika, cijeli iznos koji se prema ponudi ima isplatiti u gotovu.

Članak 45(1) Ako najmodavac proda stan, a zaštićenom najmoprimcu koji u tom stanu

stanuje ne stavi ponudu u smislu odredbi članka 44. ovoga Zakona, zaštićeni najmoprimac može sudski zahtijevati da se prodaja poništi i da najmodavac njemu pod istim uvjetima proda taj stan.

(2)Tužba zbog povrede prava prvokupa može se podnijeti u roku od 30 dana od dana kada je zaštićeni najmoprimac koji ima pravo prvokupa saznao za prodaju i uvjete prodaje.

(3)Tužba zbog povrede prava prvokupa ne može se podnijeti nakon isteka šest mjeseci od dana izvršnog prijenosa u zemljišnim knjigama.

(4)Zaštićeni najmoprimac dužan je u roku za podnošenje tužbe zbog povrede prava prvokupa položiti kod nadležnog suda ili javnog bilježnika iznose na ime kupovne cijene koji su prema sklopljenom ugovoru dospijeli za plaćanje do dana podnošenja tužbe.

Članak 46(1) Kad se jedan sustanar - zaštićeni najmoprimac trajno prestane koristiti

dijelom stana, ostali sustanari - zaštićeni najmoprimci mogu se proširiti na ispražnjeni dio stana, uz suglasnost najmodavca.

(2)Ako se ne suglasi s proširenjem sustanara-najmoprimca, najmodavac može ispražnjeni dio stana koristiti za svoje potrebe. Vlasnik je dužan na zahtjev najmoprimca fizički odijeliti svoj dio stana koji koristi od preostalog dijela stana samo ako bi se useljenjem vlasnika bitno pogoršali uvjeti stanovanja sustanara najmoprimca.

(3)Najamnina za stan u kojem stanuju sustanari određuje se za cijeli stan, a sustanari plaćaju najamninu razmjerno površini stana kojom se koriste.

Članak 47(1) Osoba koja je stekla status podstanara zaštićenog prema propisima

koji su vrijedili do stupanja na snagu ovoga Zakona (zaštićeni podstanar) zadržava to pravo na određenom stanu, bez obzira na promjene najmoprimca, odnosno najmodavca.

(2)Zaštićenom podstanaru može se dati otkaz podnajma iz istih razloga zbog kojih se otkaz stana može dati najmoprimcu iz članka 30. stavka 2. ovoga Zakona.

(3)Zaštićeni podstanar plaća zaštićenu najamninu vlasnika stana, razmjerno površini dijela stana kojim se koristi.

(4)Prava zaštićenog podstanara neprenosiva su.

Članak 48(1) Osobe koje su primjenom odredbe članka 61. stavka 5. Zakona o stambenim

odnosima ("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.) stekle pravo koristiti se stanom, imaju pravo taj stan otkupiti prema odredbama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne novine", br. 43/92. - pročišćeni tekst, 69/92., 25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 58/95. i 11/96.) ako nemaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan i ako je vlasnik tog stana otkupio drugi stan prema odredbama istog Zakona.

(2)Zahtjev za kupnju stana osoba iz stavka 1. ovoga članka može podnijeti vlasniku stana, odnosno njegovom pravnom sljedniku u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(3)Osobe iz stavka 1. ovoga članka koje ne otkupe stan stječu pravni položaj zaštićenog najmoprimca pod uvjetima pod kojima ta prava stječu ostali najmoprimci prema odredbama ovoga Zakona.

Članak 49Odredbe članka 30. do 48. ovoga Zakona primjenjuju se i na stanove vraćene

u vlasništvo prijašnjim vlasnicima prema odredbama posebnoga zakona, ako tim zakonom nije drukčije propisano.

XIV. ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 50(1) Vlada Republike Hrvatske donijet će propise iz članka 7. ovoga Zakona

u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(2)Upravni odjel jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba nadležan za poslove stanovanja ustrojit će popis iz članka 26. stavka 2. ovoga Zakona u roku od jedne godine od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Članak 51Vlada Republike Hrvatske ili poglavarstva Grada Zagreba, općina ili

gradova dužni su za stanove u svojem vlasništvu propisati uvjete i mjerila za davanje u najam tih stanova, u roku od šest mjeseci od stupanja na snagu ovoga Zakona.

Članak 52(1) Postupci pokrenuti prema odredbama Zakona o stambenim odnosima ("Narodne

novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.) do stupanja na snagu ovoga Zakona dovršit će se prema tom Zakonu.

(2)Iznimno od stavka 1. ovoga članka, postupci za iseljenje osoba iz članka 48. ovoga Zakona dovršit će se prema odredbama ovoga Zakona.

(3)Presuda o iseljenju osoba koje se koriste stanovima u vlasništvu fizičkih osoba na temelju članka 61. stavka 5. Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.) neće se ovršiti dok vlasnik stana toj osobi ne osigura drugi odgovarajući stan na kojem će steći pravni položaj zaštićenog najmoprimca.

(4)Osobe koje na temelju valjane pravne osnove koriste stan namijenjen za nadstojnika zgrade ne mogu se iseliti do donošenja posebnog propisa.

Članak 53

Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje vrijediti Glava I., IV., V., VI., VII., VIII., IX., X. i XI. Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 51/85., 42/86., 22/92. i 70/93.)

Članak 54

Ovaj Zakon stupa na snagu osmoga dana od dana objave u "Narodnim novinama".

Klasa: 370-01/96-01/01 Zagreb, 11. listopada 1996.

ZASTUPNIČKI DOM SABORA REPUBLIKE HRVATSKE Predsjednik Zastupničkog doma Sabora akademik Vlatko Pavletić, v. r.

Zakon, NN 91/1996-1598 Više Dio NN: Službeni Vrsta dokumenta: Zakon Izdanje:

NN 91/1996 Broj dokumenta u izdanju: 1598 Donositelj:Sabor Republike Hrvatske Datum tiskanog izdanja: 28.10.1996.

Opći uvjeti korištenja Odgovornost za objavljene sadržaje Narodne novine d.d. će poduzeti razumne i odgovarajuće napore kako bi informacije na ovim internetskim stranicama bile potpune i točne, ali ne odgovara u slučaju njihove netočnosti ili nepotpunosti. Narodne novine d.d. ne odgovaraju za štetu ili povredu koja može biti rezultat korištenja ili nemogućnosti korištenja bilo kojeg dijela ove web-lokacije ili nečeg što je na njoj objavljeno.

Ove internetske stranice sadrže i informacije trećih osoba i poveznice na druge internetske sadržaje. Narodne novine d.d. ne odgovaraju za sadržaje na vanjskim izvorima podataka do kojih mogu voditi poveznice s naših internetskih stranica, niti odgovara, niti upućuje na način i uvjete korištenja tih sadržaja.

Narodne novine d.d. ne odgovaraju za sadržaje koje na ove internetske stranice stave treće osobe.

Zaštita autorskog prava Svi sadržaji objavljeni na ovim internetskim stranicama zaštićeni su autorskim pravom i mogu se koristiti samo pod uvjetima propisanim Zakonom.

Promjene Narodne novine d.d. zadržavaju pravo izmjene, dopune ili uklanjanja bilo kojeg dijela ovih internetskih stranica u bilo kojem trenutku. Promjene stupaju na snagu objavljivanjem na ovim internetskim stranicama ili kada su korisnici o njima obaviješteni.

Zaštita privatnosti Narodne novine d.d se obvezuju poštivati anonimnost i privatnost korisnika ovih internetskih stranica. O posjetiteljima se neće prikupljati nikakvi osobni podaci osim u slučajevima ako ih posjetitelj dobrovoljno dostavi Narodnim novinama d.d. U slučajevima kad je poznat indentitet posjetitelja/pošiljatelja, njegovi će se podaci koristiti samo u svrhu zbog koje ih je pošiljatelj poslao. Narodne novine d.d. takve podatke mogu koristiti i za što bolji uvid i razumijevanja pojedinačnih potreba i zahtjeva korisnika kao i razvijanja mogućnosti što kvalitetnijega pružanja svojih usluga korisnicima. Narodne novine d.d. se obvezuju da navedene podatke neće učiniti dostupnim bilo kojoj trećoj osobi odnosno strani bez izričitoga pristanka korisnika.

Narodne novine d.d. upozoravaju posjetitelje/korisnike na ograničenja suvremenih informacijsko-komunikacijskih tehnologija u odnosu na sigurnost i zaštitu privatnosti osobnih podataka.

AI objašnjenje na temelju službenog teksta zakona. Okvirno, ne zamjenjuje pravni savjet.