Ugovor o najmu stana
Obrazac ugovora o najmu stana prema Zakonu o najmu stanova i odredbama Zakona o obveznim odnosima o najmu. Ugovor o najmu stana mora biti sklopljen u pisanom obliku (čl. 4. Zakona o najmu stanova, čl. 552. ZOO-a), a obrazac uređuje predmet najma, trajanje, najamninu i troškove, jamčevinu, obveze održavanja i otkaz. Uz ugovor sastavite zapisnik o primopredaji stana sa stanjem brojila i fotografijama: on je glavni dokaz pri povratu jamčevine. Najmodavac prihod od najma prijavljuje Poreznoj upravi, a najmoprimac koji u stanu boravi dulje vrijeme prijavljuje boravište policiji.
Ugovor o najmu stana
OBRAZAC – UGOVOR O NAJMU STANA
sklopljen u [mjesto] dana [datum]
između:
Najmodavca: [ime i prezime / naziv], OIB [broj], adresa [adresa], u daljnjem tekstu „Najmodavac",
i
Najmoprimca: [ime i prezime], OIB [broj], adresa [adresa], u daljnjem tekstu „Najmoprimac".
Članak 1. – PREDMET NAJMA
Najmodavac izjavljuje da je vlasnik stana koji se nalazi u [mjesto], na adresi [adresa], površine [___] m², koji se sastoji od [broj] soba (dalje „Stan") te ga daje Najmoprimcu na korištenje za stanovanje.
Članak 2. – TRAJANJE
Ugovor se sklapa na [određeno vrijeme do dana [datum] / neodređeno vrijeme] i stupa na snagu danom predaje Stana [datum].
Članak 3. – NAJAMNINA I TROŠKOVI
Najmoprimac se obvezuje plaćati najamninu u iznosu od [iznos] EUR mjesečno, unaprijed do [___] dana u mjesecu na račun [IBAN]. Osim najamnine, Najmoprimac snosi troškove režija (struja, voda, grijanje, komunalne naknade, pričuva) prema [paušalu / stvarnoj potrošnji].
Članak 4. – JAMČEVINA (POLOG)
Radi osiguranja Najmoprimac uplaćuje jamčevinu u iznosu od [iznos] EUR. Jamčevina se vraća po prestanku najma, uz odbitak eventualnih dospjelih dugovanja i troškova otklanjanja štete.
Članak 5. – OBVEZE STRANA
Najmodavac predaje Stan u stanju prikladnom za ugovorenu uporabu i jamči ispravnost instalacija. Najmoprimac koristi Stan u skladu s namjenom, obavlja sitne popravke te ne daje Stan u podnajam bez pisane suglasnosti Najmodavca.
Članak 6. – OTKAZ
Otkaz ugovora daje se u pisanom obliku. Razlozi i otkazni rokovi za najam stana uređeni su Zakonom o najmu stanova i Zakonom o obveznim odnosima; Najmodavac može otkazati ugovor samo iz razloga i u rokovima predviđenima zakonom.
Članak 7. – ZAVRŠNE ODREDBE
Na sve što nije uređeno ovim ugovorom primjenjuju se Zakon o obveznim odnosima i Zakon o najmu stanova. Izmjene ugovora zahtijevaju pisani oblik. Ugovor je sastavljen u dva istovjetna primjerka.
Zapisnik o primopredaji Stana čini sastavni dio ugovora.
Najmodavac: ............................. Najmoprimac: .............................
(datum i potpis) (datum i potpis)
Pravna osnova
Česta pitanja
Mora li ugovor o najmu stana biti u pisanom obliku?
Da. Članak 4. Zakona o najmu stanova i članak 552. ZOO-a propisuju pisani oblik. Usmeni dogovor stvara sporove o visini najamnine, trajanju i jamčevini, a najmodavcu otežava otkaz i iseljenje. Ugovor potpisuju obje strane, svaka zadržava svoj primjerak.
Treba li ugovor o najmu stana ovjeriti kod javnog bilježnika?
Ovjera potpisa nije uvjet valjanosti. Strane ipak mogu ugovor solemnizirati kod javnog bilježnika: tada ugovor može postati ovršna isprava, pa najmodavac nakon isteka najma može tražiti ovrhu radi ispražnjenja stana bez parnice. Trošak se određuje po javnobilježničkoj tarifi.
Pod kojim uvjetima najmodavac može otkazati najam?
Samo iz razloga i u rokovima koje propisuju Zakon o najmu stanova i ugovor, primjerice zbog neplaćanja najamnine ili davanja stana u podnajam bez dopuštenja. Otkaz se daje u pisanom obliku; ako najmoprimac ne iseli, najmodavac pokreće postupak pred općinskim sudom.
Vraća li se jamčevina i kada?
Jamčevina se vraća po prestanku najma, umanjena za dospjele dugove najmoprimca (najamnina, režije) i troškove otklanjanja štete veće od uobičajenog trošenja. U ugovor upišite rok povrata, primjerice 15 dana od primopredaje, i način obračuna.
Tko plaća pričuvu i komunalnu naknadu?
Pričuvu i komunalnu naknadu duguje vlasnik stana prema posebnim propisima, a ugovorom se može dogovoriti da ih najmoprimac nadoknađuje najmodavcu. Upišite to izričito u članak 3., inače će se te stavke teško naplatiti od najmoprimca.