Gf.40254/2021/6 – Fővárosi Ítélőtábla

A határozat elvi tartalma: Bizonyítandó tények szerződésszegéssel okozott kár megtérítése iránti igény esetén. Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.254/2021/6-I. A Fővárosi Ítélőtábla a Forgács és Kiss Ügyvédi Iroda (cím, ügyintéző: dr. Kiss Elemér ügyvéd) által képviselt felperes „kényszertörlés alatt” (cím2) felperesnek a dr. Marczinka Péter kamarai jogtanácsos által képviselt alperes (cím3) alperes ellen kártérítés iránt indult perében – mely perbe alperes pernyertességének előmozdítása érdekében beavatkozott a dr. Fülöp Zoltán János ügyvéd (cím4) által képviselt alperesi beavatkozó (cím5.) – a Fővárosi Törvényszék 2021. június 4. napján kelt 17.G.41.749/2020/32-I. számú részítélete ellen a felperes részéről benyújtott fellebbezés folytán – nyilvános fellebbezési tárgyaláson – meghozta a következő részítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság részítéletét azzal hagyja helyben, hogy az elmaradt haszon iránti követelés összege helyesen 2.360.994.000 (kétmilliárd-háromszázhatvanmilliókilencszázkilencvennégyezer) forint. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 500.000 (ötszázezer) forint, az alperesi beavatkozónak 2.000.000 (kétmillió) forint + áfa összegű másodfokú perköltséget. A részítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás [1] Az alperes kizárólagos tulajdonát képezte a perrel érintett időszakban a Budapest IX. kerület, ingatlan címe alatti ún. perbeli ingatlan, melynek üzemeltetési, hasznosítási feladatait alperesi beavatkozó látta el. 2013. november 8-án a „perbeli ingatlan” Épületegyüttes megnyitott. 2013. november 28-án felperes mint bérlő, alperes mint bérbeadó pályázatot és alperesi bizottsági döntést követően bérleti szerződést kötött a szerződés mellékletében meghatározott 285,7 m2 alapterületű 1.101. számú üzlethelyiség és a hozzá tartozó 161,84 m2 alapterületű belső terasz bérletére. A szerződés fogalommeghatározásokat is tartalmazott, szabályozta a felek jogait, kötelezettségeit. Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.254/2021/6-I 2 A szerződés V. fejezet 11.1. pontja szerint a bérbeadó köteles a bérlőnek a bérlői kialakítások, azaz a bérlői munkák elvégzésére az átadás napján alkalmas állapotban a bérleményt átadni. A 11.2. pont szerint a bérlő köteles a bérlői munkák munkálatait az egyeztetett határidőre elvégezni, a bérleményt kialakítani, üzemelésre alkalmassá tenni. A bérlő feladatát képezte a megfelelő mérési berendezésekkel ellátott energia-, víz- és csatorna vételezés helyének kialakítása a bérlemény határain belül. A 11.4. pont szerint a bérlői munkákat kizárólag a bérbeadó által elfogadott tervek alapján, és a bérbeadó írásos engedélye birtokában szabad megkezdeni. A 11.5. pont szerint a bérlő tudomásul veszi, hogy a bérbeadó a bérleményen bérlő által folytatni kívánt tevékenységhez szükséges hatósági engedélyek kiadása tekintetében felelősséget nem vállal, azok beszerzése a bérlő feladata. A 11.6. pont szerint a bérlői munkák alatt a bérlő köteles viselni az általa fogyasztott energia, víz stb. költségét. A 11.7. pont szerint a bérlői munkákat a bérlő úgy köteles végezni, hogy a tevékenysége a „perbeli ingatlan” épületegyüttes ezen bérleményen kívüli részein munkálatokat végző személyek munkavégzését ne korlátozza, akadályozza vagy veszélyeztesse. A 11.12.

1. a)pont szerint a bérlő a bérlői munkák megkezdését megelőzően saját költségén köteles elkészíteni a bérlői munkák építészeti, gépészeti és elektromos terveit más szükséges kiegészítő dokumentumokkal együttesen. A 11.12.
2. b)pont szerint a dokumentumok (engedélyezési tervek és kiviteli tervek) legalább a következő elemeket tartalmazzák: építészeti tervek, megvalósítási ütemterv, erőforrás terv, organizációs terv, gépészeti és elektromos terv (víz, csatorna, áram), kereskedelmi működés alatti tervezet, dolgozói létszám, látogatói létszám. A 11.12.
3. d)pont szerint a bérlőnek a munkák megkezdését legalább 20 nappal megelőzően kellett a dokumentumokat a bérbeadónak benyújtani. Ha azok nem feleltek meg a szerződésben vagy az épületre vonatkozó engedélyekben, jogszabályokban foglaltaknak, akkor a bérbeadó köteles volt azokat visszaküldeni a hibák megjelölésével. A 16.2. pont szerint a feltételek teljesülése esetén bérlő az átalakítási munkákat a bérleti jogviszony alatt végezheti, a munkák idején a bérleti díjat folyamatosan fizetni köteles. A bérleti szerződés 25.1. pontja szerint bérbeadó szavatolta, hogy a bérlemény az átadás napján alkalmas arra, hogy a bérlő a bérlemény végleges kialakítására irányuló munkálatokat el tudja kezdeni. [2] Az elszámolás elnevezésű 24.3. pont szerint a felek kifejezetten rögzítik, hogy bérlő a bérlői munkák és az átalakítási munkák ellenértékének megtérítésére sem a szerződés hatálya alatt, sem annak megszűnését követően semmilyen jogcímen, még jogalap nélküli gazdagodás címén sem tarthat igényt, azt a bérbeadótól nem követelheti. [3] A bérleti szerződés III. fejezete részletesen tartalmazta a bérleti díjra, a 4. fejezete az üzemeltetési díjra, közüzemi típusú díjakra és a bankgaranciára, illetve ennek 9. pontjában az óvadékra vonatkozó rendelkezéseket. A felperesnek az óvadékot egy összegben, a bérleti szerződés aláírását megelőzően kellett teljesítenie. A 9.1. pont tartalmazta, hogy amennyiben a bérbeadó a szerződés időtartama alatt részben vagy egészben a bérlő szerződésből fakadó kötelezettségei megszegése, illetve nem szerződésszerű teljesítése esetén Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.254/2021/6-I 3 felhasználja az óvadékot, a bérlő köteles a bérbeadó írásbeli felhívására az óvadékot az eredeti összegre kiegészíteni. [4] 2013. november 29-én alperesi beavatkozó munkavállalója alperesi beavatkozó nevében észrevételeket tett a kiviteli tervekre, a tervhiányokat jelezve azzal, „A fenti tervhiányok közül az eredeti statikus tervező jóváhagyásáig, valamint a bárpult helyének rendezéséig érintett munkanemek végzése nem engedélyezett. A galéria kiépítéssel kapcsolatos feltárásokat el lehet végezni. A bárpult pontos helyét ki kell tűzni, biztosítandó a menekülési útvonal szélességének meglétét.” Az e-mailre felperes aznap válaszolt, közölve, minden tervezőnek megküldte alperesi beavatkozó munkavállalója levelét, a többi észrevételére tőlük fogja megkapni a választ, illetve azok függvényében a felperestől. [5] 2013. november 29-én megtörtént a bérlemény – ideértve a belső teraszt is – birtokbaadása. A birtokbaadás során a felek a 2. számú melléklet „Bérlemény műszaki állapota átadás napján 1.101. bérlemény” elnevezésű okiratot írtak alá. [6] 2013. december 3-án a felperes képviseletében felperesi ügyvezető, alperesi beavatkozó képviseletében alperesi beavatkozó munkavállalója2 a villamos fogyasztásmérők állását rögzítette. 2014. március 7-én, május 5-én, május 9-én, május 25-én, június 17-én felperes számlareklamációs levelet küldött alperesi beavatkozónak. 2013. december 30-án felperes lebontott légtechnikai anyagokat adott át alperesi beavatkozónak. 2014. január 29-én a bérleményben található gázvezeték visszabontását alperesi beavatkozó elvégezte. 2014. január 14-én alperes gazdasági bizottsága a „perbeli ingatlan” bérlőivel megkötött bérleti szerződések módosítását határozta el az üzemeltetési kezdőnap tekintetében, de a felperes a szerződés módosításhoz nem járult hozzá, így az ő vonatkozásában a 2013. november 28-i szerződés rendelkezései maradtak érvényben. [7] 2014. február 12-13-án a belső teraszon WECL sajtótájékoztatót tartottak. 2014. február 27-én felperes tárgyalásokat folytatott alperesi beavatkozó munkavállalója3nal, alperesi beavatkozó alkalmazottjával a fennálló műszaki problémákról. [8] 2014. március 7-én felperes levelet írt alperesi beavatkozónak. Ebben a levelében kifogásolta a felperes ügyvezetője, hogy az eredeti tervek szerint a belső terasz infrastrukturális ellátását szolgáló elektromos-, víz- és csatornahálózat kiépítése nem történt meg. A tervezőkkel és a kivitelezőkkel közös feltárások során derült ki, hogy csatornavezeték egyáltalán nincs, nem került kiépítésre, a vízvezeték kiépítését félbehagyták. A kiépített elektromos kiállások pedig közel sem alkalmasak az igények ellátására. Kifogásolta, hogy a belső teraszt még nem adták át, mert azt sajátjukként kezelik. Nem tájékoztatták felperest arról, hogy azt harmadik fél részére kiadták tévéinterjú készítésére, fotózásra, sajtótájékoztatóra, rendezvényekre. Emiatt a kivitelezések megszakítására, elhalasztására kényszerülnek. Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.254/2021/6-I 4 [9] 2014. március 31-én felperes és alperesi beavatkozó a bérlemény műszaki hibáiról jegyzőkönyvet vettek fel, gépészet (szomszédos gépházból tapasztalható rezgés), ételszag, beázás, festés, csempefestés, dilatáció, szellőzés, hatósági engedélyek témakörökben. A jegyzőkönyvben rögzítették, hogy a bérlő szerint rezgés nem tapasztalható a bérleményben, az ételszag nem érezhető, a beázással kapcsolatban alperesi beavatkozó a vápacsatorna okozta ázást kijavította. A dilatáció kapcsán rögzítették, hogy a holnapi nap folyamán betontechnológussal megbeszélést folytatnak a szükséges beavatkozásról. A hatósági engedélyek kapcsán rögzítették, azok beszerzése a bérlő feladata. Felperes jelezte, a kivitelezés befejezéséről 2014. április 3-án ad tájékoztatást. A megbeszélésen felperesi ügyvezető, egyéb érdekelt1, egyéb érdekelt2, egyéb érdekelt3, egyéb érdekelt4 alperesi beavatkozó munkavállalója és egyéb érdekelt5, egyéb érdekelt6 és egyé érdekelt7 vett részt. [10] 2014. április 14-én alperesi beavatkozó a felperes 2014. március 7-i levelére részletes tájékoztatást adott, többek közt közölve, a teraszra tervezett bárpult elhelyezése belelóg a tervező által jóváhagyott 9-es raszter vonalába, annak elhelyezését módosítani kell. Addig, míg a módosított elhelyezési rajz nem kerül bemutatásra, a benyújtott terveket nem áll módjában elfogadni. 2014. április 16-án alperesi beavatkozó bérleményi kiépítés lezárása tárgyban levelet írt felperesnek, felszólítva, legkésőbb május 11-ig végezze el a bérlői munkákat. Hivatkozott arra, a bérlemény kialakítása során bérlő által közölt műszaki hibák egyike sem minősült olyan természetűnek, mely akadályozta volna a bérlőt a bérlemény műszaki kialakításának észszerű időn belül történő lezárásában és a bérlemény megnyitásában. [11] 2014. április 23., 25. napján rendezvény2 zártkörű rendezvényt tartottak, mely érintette a belső teraszt is. 2014. május 29-én a bérbeadó és bérlő egyeztetett erről, felperes részéről jegyzőkönyvet vettek fel, annak aláírása kizárólag felperesi ügyvezető igazgató és egyéb érdekelt1 által történt meg. [12] 2014. július 6-áig a bérbeadó részéről valamennyi, felperes által jelzett hiba kijavítása megtörtént. [13] 2014. július 8-án alperesi beavatkozó 978/K/2014. iktatószámú fizetési felszólítást küldött felperesnek a bérleti szerződés 23.2.C.i. pontjában foglaltakra hivatkozva, a bérleti díj, üzemeltetési díj, közműköltség jogcímén, összesen bruttó 5.815.521 forint 8 napon belüli megfizetésére, kilátásba helyezve, ha a felszólításnak nem tesz eleget, a bérleti szerződést felmondja. A 2014. július 8-i levelet felperes 2014. július 24-én vette át. A felszólítás ellenére sem bérleti, sem üzemeltetési díjat nem fizetett. [14] 2014. augusztus 4-i levelében alperesi beavatkozó a bérleti szerződést 2014. szeptember 30. napjára felmondta. Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.254/2021/6-I [15] 5 A felperes a 2014. augusztus 11-i levelében a felmondás érvényességét vitatta. [16] 2014. szeptember 23-a után felperes a bérleményben elhelyezte a tatamit. Szeptember 26-án a bérleményben harcművészeti- és fitnesztermet nyitott, szeptember végéig a felperes által tervezett bérlői munkákból a galéria, az infraszauna és a szolárium nem valósult meg. [17] 2015. június 22-én felperes maga is felmondta a bérleti szerződést azonnali hatállyal, érdekmúlásra hivatkozva. [18] 2018. évben alperesi beavatkozó volt a bérlemény birtokában, felperes a bérleti jogviszony alapján sem bérleti díjat, sem üzemeltetési díjat nem fizetett. [19] A felperes a Pesti Központi Kerületi Bíróság (a továbbiakban: PKKB) előtt 2014. augusztus 1. napján 24.G.303.464/2014. szám alatt pert indított alperessel szemben a 2013. november 28-i bérleti szerződésre hivatkozva, annak megállapítását kérve, hogy a bérbeadó felszólításában megjelölt 5.815.821 forinttal nem tartozik alperesnek. A kereseti kérelmet kiegészítette az alperesi bérbeadó felmondása jogellenességének, és a bérleti jogviszony fennállásának megállapítására irányuló kérelemmel. [20] Alperes viszontkeresetet terjesztett elő. [21] A felperes a jelen eljárásban összesen 2.410.401.707 forint kártérítés, ebből beruházási és járulékos költség címén 39.410.393 forint, működési költség címén 9.997.314 forint és elmaradt haszon címén 2.360.994.000 forint megfizetésére, ezen túlmenően 4.747.900 forint óvadék visszafizetésére kérte alperest kötelezni. [22] A Fővárosi Törvényszék (a továbbiakban: elsőfokú bíróság) a 2018. október 18án kelt 17.G.40.670/2016/107. számú ítéletével a keresetet elutasította. [23] A Fővárosi Ítélőtábla a 2019. május 2. napján kelt 16.Gf.40.747/2018/5. számú végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.254/2021/6-I 6 [24] Felperes a beruházási költségek kapcsán előadta, ebben a körben érvényesített követelés a bérlői szerződés által „bérlői munkák” fogalommal megjelölt munkákat jelenti, amelyek a szerződés 2. pontjában rögzített üzleti cél megvalósítását szolgálták. A felperes alperes szerződésszegő magatartása körében hivatkozott arra, alperes a bérlemény részét képező belső teraszt nem adta át, nem adta birtokba, ez a bérlet egészének át nem adását jelentette. A további szerződésszegő magatartása a birtokba adott 1.101 számú bérlemény rendeltetésszerű használatra alkalmatlan állapotával összefüggésben valósult meg. Ebben a körben megjelölte, hogy nem a szerződésnek megfelelő minőségű betonaljzat készült, hanem málló, porló, töredező esztrich habarcs, melyen a bérleti szerződésnek megfelelően készített műszaki terv szerinti tatami borítást nem lehetett elhelyezni, a betonaljzat nem volt javítható. Az 1.101 számú helyiség egyik fala egy 8 méter magas, életveszélyes szárazvakolat volt, gipszkarton előtétfal helyett. Ezt még 7 hónappal a bérleti szerződés megkötése után sem javította ki alperes. További hiba volt a helység beázása, amely még 9 hónappal a bérleti szerződés megkötése után sem volt kijavítva. Az épület rezgése, mely az épület gépházából jött, hátráltatta az előkészítő tevékenységet hónapokig. Alperes a bérleti szerződést 2014. augusztus 4-én jogos ok nélkül felmondta, miközben leglényegesebb szerződéses kötelezettségeit nem teljesítette. [25] A felperes 2019. szeptember 20-án 156 tételből álló összefoglaló mellékletet csatolt "Beruházás összefoglaló melléklet" elnevezéssel. Hivatkozott arra, lehetetlen minden tételnél igazolni, hogy az a perbeli ingatlan1-hoz kapcsolódik. A működési költségek körében előadta, azok 2015. augusztus 31-ig merültek fel. A keresetlevélhez csatolt "működési költségek 2013-2015" elnevezéssel több száz tételből álló táblázatot. Hivatkozott arra, a bérleti szerződés 24. pontjában foglaltak feltételezik a szerződésszegő magatartást. Alperes szerződésszegése miatt a bérlemény birtokbaadására nem került sor, az üzletszerű tevékenységet nem tudta elkezdeni. A bérleti szerződés 24. pontja nem akadálya az igazolt költségei megtérítésének. [26] Alperes és alperesi beavatkozó a kereset elutasítását kérte. [27] Az elsőfokú bíróság a 2019. október 29-én kelt 17.G.40.913/2019/20-II. számú részítéletével a felperes 39.410.393 forint beruházási és járulékos költség, a 9.997.314 forint működési költség megfizetése iránti követelése vonatkozásában a keresetet elutasította. Kötelezte felperest alperesnek 1.682.231 forint, a beavatkozónak 2.136.434 forint perköltség, az állam javára 1.500.000 forint eljárási illeték megfizetésére. [28] A Fővárosi Ítélőtábla a 2020. február 12-én kelt 16.Gf.40.643/2019/5-II. számú végzésével a 17.G.40.913/2019/20-II. sorszámú részítéletet is hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. A végzés indokolásában rámutatott, a megismételt eljárás során a korábbi hatályon kívül helyező végzésben írtaknak az elsőfokú bíróság lényegében nem tett eleget. Nem állapított meg a per eldöntése szempontjából releváns tényállást, nem értékelt bizonyítékokat, nem folytatott le bizonyítást, mind a felperes, mind az alperes nyilatkozatait figyelmen kívül hagyta. Nem foglalt állást abban a kérdésben, hogy a bérlemény az átadásakor alkalmas volt-e a végleges Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.254/2021/6-I 7 kialakítási munkálatok megkezdésére, hogy átadásra került-e teljes egészében a bérlemény vagy sem. Meghagyta az elsőfokú bíróságnak, hogy a hatályon kívül helyezés folytán az újabb eljárást a 16.Gf.40.747/2018/5. számú végzésben írtaknak megfelelően kell lefolytatnia. [29] A felperes 2020. november 19-i keltű beadványához további előadását megismételve csatolta a táblázatot a beruházási és járulékos költségek tekintetében, illetve a számlák felsorolását, csatolt fényképfelvételeket a beruházás, illetve alperesi szerződésszegések dokumentálásaként. [30] A 2020. december 8-án tartott tárgyaláson felperes megismételte, hogy bizonyítékait többször összefoglalta, előadta, álláspontja szerint további bizonyítás nem szükséges. Az eljáró bíró kérdésére, hogy a Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.643/2019/5-II. számú végzésére figyelemmel kéri-e szakértő szakvéleménye kiegészítését vagy új szakértő bevonását, felperes jogi képviselője előadta, nem kéri sem a szakvélemény kiegészítését, sem új szakértő bevonását. A szakvélemény abban a tekintetben alapos, hogy a bérleti szerződés feltételének a betonaljzat nem felelt meg. Tanúbizonyítási indítványát sem tartotta fenn. Előadta, részéről az állított károkozó jogellenes alperesi magatartások kapcsán ugyanaz a tényelőadás a II. és III. követelés és az elmaradt haszon vonatkozásában is. Felperes további észrevételeket tett, fenntartva a kereseti kérelmét, illetve az általa előadottakat. [31] Alperes a kereset elutasítását kérte, szintén fenntartva az általa előadottakat. [32] Az elsőfokú bíróság a Fővárosi Ítélőtábla 2021. október 12-én kelt 16.Gpkf.43.833/2021/2. számú végzésével helybenhagyott 17.G.41.749/2020/30-II. számú végzésével a per tárgyalását a 4.714.900 forint összegű óvadék visszafizetése iránti kereseti kérelem vonatkozásában felfüggesztette a PKKB előtt 24.G.300.714/2021. számon folyamatban lévő per jogerős befejezéséig. [33] Az elsőfokú bíróság a 2021. június 4-én kelt 17.G.41.749/2020/32-I. számú részítéletével a felperes 39.410.393 forint beruházási- és járulékos költség megfizetése, a 9.997.314 forint működési költség iránti követelése, valamint 2.410.401.707 forint elmaradt haszon iránti követelése vonatkozásában a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 5.700.000 forint, alperesi beavatkozónak 9.779.000 forint perköltséget, külön felhívásra az állam javára 6.500.000 forint feljegyzett eljárási illetéket. [34] Az elsőfokú bíróság a bérleti szerződés, a felek előadása, a per előzményei részletes ismertetését követően rögzítette, a Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.643/2019/5-II. végzésére figyelemmel elsődlegesen a bérlemény egészének birtokbaadása elmulasztásával Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.254/2021/6-I 8 kapcsolatban állított szerződésszegés kapcsán foglalt állást. A Ptk. 305. §, 306. §, 310. §, 318. §, 339. §, 355. §-ai felhívása után rögzítette, vizsgálta a felek közti bérleti szerződés birtokbaadáshoz kapcsolódó pontjait. Kitért a meghatározások relevánsnak tartott egyes pontjaira. A peres felek közt nem volt vita az 1.101. számú helyiség birtokbaadását illetően. A bérlemény részét képező belső terasz birtokbaadása kapcsán nem volt egyező az álláspontjuk. Ebben a tekintetben megállapítható, a felek szerződése 10.3. pontjában írtaknak megfelelő eljárást, jegyzőkönyv-készítést maradéktalanul nem tartották be, sem a bérelt helyiség, sem a belső terasz vonatkozásában. A jegyzőkönyvnek ugyanis legalább tartalmaznia kellett volna egyrészt annak bérlő általi kijelentését, hogy a bérlemény az átadás napján megfelel a szerződésben foglalt követelményeknek, másrészt, ha vannak, azoknak a kisebb hibáknak, hiányosságoknak a felsorolását, amelyre hivatkozással a bérlő a birtokbavételt nem tagadhatja meg, és melyek a bérlemény végső kialakítására irányuló munkálatok elkezdését nem akadályozzák, valamint a hibák és hiányosságok kijavítására megállapított határidőt, illetve a szükséges intézkedéseket, harmadrészt a bérlő arra vonatkozó kötelezettségvállalását, hogy a bérleményben folytatni kívánt tevékenységhez szükséges minden engedélyt a bérlői munkák befejezését követően haladéktalanul beszerzi. E 10.3. pontban előírt három tartalmi elem egyikét sem tartalmazta az átadáskor felvett jegyzőkönyv. A perben becsatolt okirat ezen előírásoknak nem felelt meg. A belső helyiség vonatkozásában sem készült tehát a szerződésnek megfelelő jegyzőkönyv. A belső helyiség birtokbaadása kapcsán felperes a kialakítási munkákat elkezdte és ez ellen egyikük sem emelt kifogást. A tényleges magatartásuk alapján a felek közt a birtokbaadás megvalósulhatott más módon is, nem csak a szerződés 10.3. pontja szerint. Megállapította a bíróság azt is, a belső terasz feltüntetését a bérleti szerződés szempontjából jelentős okiratokon a felek felszínesen kezelték, így a felperes a bérleti szerződés 11., 12. pontja szerinti bérlői munkákat tartalmazó dokumentumok címében maga is csak az 1.101. helyiséget tüntette fel annak ellenére, hogy állítása szerint a kivitelezési tervdokumentáció a teraszra is vonatkozott. Felszínesen kezelték a birtokbaadáskor felveendő jegyzőkönyv esetében is a belső terasz feltüntetését, a bérleti szerződés 2. melléklete fejrészében és a címben is csak az 1.101. bérleményt tüntették fel, noha a melléklet 18. pontja a belső teraszra, annak burkolatára vonatkozóan is tartalmaz megállapítást. A birtokbaadás elkülönült a bérlői munkák megkezdéséhez szükséges tervek benyújtásától és jóváhagyásától. A birtokbaadásnak nem volt a feltétele a bérlői munkákra vonatkozó tervek benyújtása, sem annak elfogadása. Nem döntő a felperes azon érvelése, hogy a terasz pontos területe nem volt kimérve, és enélkül a birtokbavétel nem valósulhatott meg. A felperes által készíttetett bárpult és székek elhelyezését tartalmazó műszaki rajzon is bejelölésre került a bérlemény határvonala. A felperes hivatkozott arra, a rendezvények akadályozták a terasz birtoklásában. A csatolt fényképfelvételek bizonyítják, hogy bizonyos rendezvények a megállapított időszakban a teraszt a rendezvény idejére elfoglalták, de ez nem jelenti azt, hogy a birtokbaadás maga 2013. november 29-én nem történhetett meg. A birtokbaadás megtörténtét követően tartott rendezvények ugyanis a birtokbaadás megtörténte szempontjából irrelevánsak. Zavarták a felperest, de nem akadályozták a korábbi birtokba lépést. A rendezvények időpontjában egyébként felperes a teraszon folytatni kívánt tevékenységét még nem kezdte el, asztalokat, székeket még nem helyezett ki, így a tervezett étel-ital bár funkcióját nem befolyásolták. Nem bizonyítja a birtokba adás elmaradását a 2014. május 29-én kelt jegyzőkönyv, és a egyéb érdekelt4nek tulajdonított nyilatkozat. A jegyzőkönyvet egyértelműen felperes készítette, kizárólag érdekköréhez tartozó személyek írták alá, és egyéb érdekelt4 nem írta alá. A birtokbaadáskor egyéb érdekelt4 nem volt jelen, ezt felperes sem állította, a birtokbaadáskor ténylegesen egyéb érdekelt7 volt jelen. A birtokbaadás nemcsak jegyzőkönyv felvétellel történhetett, csupán úgy is, hogy a korábbi birtokos felhagy a birtoklással és az új birtokos birtokba lépését lehetővé teszi. Ez irányadó jelen esetben is, figyelemmel kell lenni a belső terasz fizikai adottságaira, a teraszt is Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.254/2021/6-I 9 magában foglaló épület plázaszerűen működik, a helyiségek előtti területek, a perbeli belső terasz is a közforgalom számára nyitva állnak, a terasz speciális használatúnak minősül. Ebből következően a belső terasz konkrét lehatárolására nem került sor, a terasz a funkcióját tekintve a vendégek, mindenki számára nyitott tér, nem kizárólagos, mint például egy lakószoba. A terasz felperes által kívánt funkciója épp a terasz nyitottsága mellett valósulhatott meg. Figyelembe vette az elsőfokú bíróság azt is, a peradatok szerint nem életszerű, hogy az ún. belső teraszt lekerítve, pontosan térmérték szerint kimérve kellett volna átadni. Nem releváns az a körülmény sem, hogy alperes, illetve alperesi beavatkozó stornózta a belső terasszal kapcsolatos bérleti díjra vonatkozó számlákat. Ez könnyítésként értelmezendő a bérlők felé, azon körülményre tekintettel, hogy a „perbeli ingatlan” épületegyüttes kihasználtsága messze nem érte el a tervezettet. [35] Az elsőfokú bíróság mérlegelte a PKKB előtt 24.G.303.464/2014. számú eljárásban meghallgatott tanúk vallomását is. A belső terasz fizikai jellemzői, funkciói figyelembevételével rögzítette, hogy a teljes bérlemény birtokbaadása 2013. november 29-én megtörtént egyéb érdekelt7 részéről, így a birtokbaadás kapcsán alperesi szerződésszegés nem állapítható meg. Vizsgálta, hogy a bérlemény az átadásakor alkalmas volt-e a végleges kialakítási munkálatok megkezdésére, alperest milyen szavatosság terhelte. A szerződés XI. fejezet 25.1.a. pontjára utalva kifejtette, a bérbeadó szavatolta, hogy a bérlemény az átadás napján alkalmas arra, hogy a bérlő a bérlemény végleges kialakítására irányuló munkálatokat el tudja kezdeni. Így nem releváns felperes azon előadása, hogy a bérlemény a rendeltetésszerű használatra nem volt alkalmas, ugyanis felperesnek volt kötelezettsége a bérlemény végleges kialakítása. Alperes nem egy teljesen kialakított és rendeltetésszerű használatra alkalmas bérleményt adott át. Alperes szavatossága terjedelmét nem a 2. sz. melléklet határozta meg. A szerződés 2. sz. mellékletében a szerződés szerint egy állapotot kellett rögzítenie a feleknek, és nem azt a célt szolgálta, hogy a felek meghatározzák azon minőségi készültségi követelményeket, melyeknek a bérleménynek meg kellett felelnie. A szerződés 10.3.i. pontja szerint a szerződés szerinti átadás csak akkor valósulhatott volna meg, amennyiben a bérlő kijelenti, hogy a bérlemény az átadáskor megfelel a szerződéses követelményeknek. A bérlő tulajdonképpen azt vállalta, hogy a bérleményt megtekintett állapotban veszi át, mely állapotot az átadás napján rögzítenek és ezt a 10.3.i. pont szerint elfogadja, mint arra alkalmasat, hogy a végleges kialakításra irányuló munkálatokat el tudja kezdeni. A bérleti szerződés 3.1. pontjában szereplő dobozkész állapot nem a szerződés 1.1. pontjának „meghatározások” címszó alatt szereplő dobozkész állapot definícióra utal, a szerződés kapcsán az elsőfokú bíróság a „dobozkész” szót úgy értelmezte, a bérlemény kivitelezése még nincs befejezve, azt majd a bérlőnek kell befejeznie. A bérbeadó olyan, nem befejezett állapotban volt köteles átadni a bérleményt a felperesnek, amilyen az az átadáskor volt, ezt rögzíteni kellett a szerződés 2. sz. mellékletében és a bérlőnek kellett kijelentenie, hogy ez az állapot megfelelt neki arra, hogy elkezdje a végleges kialakítást. A bérleti szerződés tehát nem szavatolta, hogy nem kell olyan munkákat elvégeznie, amit a bérlői munkák terveiben nem tüntet fel. Téves az a felperesi álláspont, hogy a bérlői munkák terveiből kikövetkeztethető lenne, hogy mindent a bérbeadónak kell elvégezni, ami a bérlői munkák dokumentumaiban nincs benne. A bérlői munkák bérbeadói engedélyezése a kontrollálás célját szolgálta, de nem jelentette a kialakítás körébe tartozó munkák behatárolását. A felperes által megjelölt hibák, a nem megfelelő betonaljzat, gipszkarton előtérfal problémája, beázás, rezgés kapcsán az elsőfokú bíróság vizsgálta, hogy ezek olyan jellegű hibák-e, melyek alkalmatlanná teszik a bérleményt a végleges kialakításra irányuló munkák elkezdésére. Ez szakkérdés, mely tény bizonyításának elmaradása felperes terhére értékelendő. A korábban beszerzett szakértő véleménye ellentmondásos volt, ezt vagy a Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.254/2021/6-I 10 szakvélemény kiegészítésével, vagy új szakértő bevonásával lehetett volna feloldani. A felperes nem kérte sem a kiegészítést, sem az új szakértő bevonását, így a perben a szakkérdésnek minősülő azon tény bizonyítatlan maradt, hogy a perbeli bérlemény nem volt alkalmas arra, hogy a felperes a végleges kialakításra irányuló munkálatokat elkezdhesse. Önmagában azon felperesi tényállítás, hogy több mint 39.000.000 forintot beruházott a bérleménybe, kétségessé teszi azt, hogy felperes a bérlemény végleges kialakítására irányuló munkálatokat nem tudta elkezdeni. Az 1.101. alatti bérleményrészt a felperes meg is nyitotta. [36] Az elsőfokú bíróság ezt követően vizsgálta az alperes felmondását, mint károkozó magatartást. Úgy foglalt állást, hogy még egy esetleges jogellenes felmondás sem állhat okozati kapcsolatban a felperes állított káraival, felperesnek jogos ok nélküli felmondás miatt nem kell abbahagynia a bérlemény végleges kialakítására irányuló munkálatokat, a jogellenes felmondás kiürítési kötelezettséget sem jelent. Ha a bérlő a felmondás jogosságát vitatja, az esetben a bérbeadó keresettel fordulhat a bírósághoz, kiürítésre kötelezést kérve és ekkor vizsgálandó, hogy jogszerű volt-e a felmondás. Így a kártérítési felelősséghez szükséges okozati összefüggés hiányzik, ez önmagában a kereset elutasítását eredményezi. A perbeli adatok alapján az volt megállapítható, alperesi felmondás nem jogellenes, így hiányzik a károkozó magatartás is. Utalt a szerződés 23.2.bi. és ci. pontjára és arra, a felperes sem bérleti díjat, sem üzemeltetési díjat nem fizetett alperesnek. Vizsgálandó volt, alappal hivatkozott-e arra a felperes, hogy őt díjfizetési kötelezettség nem terhelte. A bíróság álláspontja szerint a bérlő a teljes bérleti díj fizetési kötelezettségét nem tagadhatta meg a belső terasz átadása elmulasztására hivatkozva, egyrészt, mert a teljes bérlemény átadása megtörtént, másrészt a bérleti díj felperes részéről nem minősült oszthatatlan szolgáltatásnak, a bérleti szerződésben külön-külön, az 1.101. bérlemény és a belső terasz bérleti díja meghatározásra került. Amennyiben felperes olyan hibákat bizonyított volna, amely a bérlemény végleges kialakítására irányuló munkálatok elkezdését akadályozza – de ez nem történt meg –, akkor is legfeljebb árleszállításnak lehetett volna helye. E körben a bíróság eseti döntésre utalt. Alperes esetleges hibás teljesítése a perben szakértői bizonyítás tárgya lehetett volna, de felperes ezt nem indítványozta, így a bizonyítatlanság felperes terhén marad. A bérleti díjfizetés kezdő időpontja bekövetkezett, a hivatalos megnyitás megtörtént 2013. november 8-án. A kezdőnap nem jelenti azt, hogy valamennyi bérlemény vonatkozásában a bérbeadottság feltételeinek teljesülnie kellene. Felperes a teljes bérleti díj fizetési kötelezettségét nem tagadhatta volna meg. Önmagában ezért is jogos volt alperesi felmondás, azonban felperes az üzemeltetési díj fizetési kötelezettségét is elmulasztotta. Utalt a bérleti szerződés IV. fejezet 7.1. pontjára és a birtokba adásra. A bérlői munkák elvégzéséig lett volna köteles felperes a csökkentett üzemeltetési díjat, majd ezt követően a teljes díjat fizetni. Felperes üzemeltetési díjat nem fizetett. A bíróság kitért a bérleti szerződés 24.3. pontjában foglaltak jelentőségére, rögzítve, a bérlői és átalakítási munkák ellenértékének megtérítésére a bérlő sem a szerződés hatálya alatt, sem annak megszűnését követően semmilyen jogcímen, jogalap nélküli gazdagodás címén sem tarthat igényt. A szerződés 24.3. pontja, az igényérvényesítés kizártsága a Ptk. 314. §