← Magyarország

Pf.20195/2024/14 – Győri Ítélőtábla

A határozat elvi tartalma: Az ingatlanforgalmi szakértői véleményt nem teszi aggályossá az, ha a szakértő a fajlagos forgalmi érték meghatározása során az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása során korrekciós tényezőket alkalmaz, amennyiben az alkalmazás módja a szakvélemény alapján átlátható és követhető. A korrekciós tényezők meghatározása minden konkrét szakértési feladat esetén az adott szakértő speciális szaktudásán alapul, amelynek felülmérlegelésére – annak nyilvánvaló okszerűtlensége kivételével – nincsen lehetőség. Győri Ítélőtábla Az ügy száma: Pf.III.20.195/2024/

  1. A felperes: Felperes1 Cím
  2. A felperes képviselője: dr. Szabó Zsanett Ügyvédi Iroda Cím
  3. Az alperes: Alperes1 Cím1 Az alperes képviselője: dr. Karlosák Edina ügyvéd Cím10 A per tárgya: házastársi közös vagyon megosztása Az elsőfokú bíróság neve és fellebbezéssel támadott határozatának száma: Tatabányai Törvényszék 9.P.20.025/2023/
  4. A fellebbezést előterjesztő fél és a fellebbezés sorszáma: alperes
  5. Ítélet Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét azzal hagyja helyben, hogy az elsőfokú ítéletben írt ingatlan-nyilvántartási megkeresésekkel egyező tartalommal rendeli el a tulajdonjog-változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, és a közös tulajdon megszüntetése körében mellőzi az Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  6. 2 ingatlan-nyilvántartási bejegyzéseket a megváltási ár megfizetésének igazolásához, mint feltételhez kötő elsőfokú ítéleti rendelkezéseket. Mellőzi továbbá - az alperest a felperes javára a hrsz1ú ingatlan után 26.100.000 (huszonhatmillióegyszázezer) forint, - a felperest az alperes javára a hrsz2ú ingatlan után 2.250.000 (kettőmillió-kétszázötvenezer) forint, - a felperest az alperes javára a hrsz3ú ingatlan után 7.550.000 (hétmillió-ötszázötvenezer) forint, - az alperest a felperes javára az forgalmi rendszám1ú WFR-800 Honda típusú motorkerékpár után 325.000 (háromszázhuszonötezer) forint, - a felperest az alperes javára az forgalmi rendszám2ú TOYOTA Verso típusú gépjármű után 1.325.500 (egymillió-háromszázhuszonötezer-ötszáz) forint, valamint - az alperest a felperes javára további 866.901 (nyolcszázhatvanhatezer-kilencszázegy) forint megfizetésére kötelező és - mindhárom ingatlan tekintetében a közös tulajdon árverés útján való megszüntetésével kapcsolatos elsőfokú ítéleti rendelkezéseket. Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 16.166.401 (tizenhatmillióegyszázhatvanhatezer-négyszázegy) forintot és annak tűrésére kötelezi a feleket, hogy a teljesítésre az ennek biztosítékául letétbe helyezett összegből való bíróság általi kiutalás útján kerül sor. Felhívja a másodfokú bíróság a Győri Ítélőtábla Gazdasági Hivatalát, hogy az EL 5/
  7. letéti számon kezelt összegből utaljon ki 16.166.401 (tizenhatmillió-egyszázhatvanhatezernégyszázegy) forintot Felperes1 felperes Bank1 Zrt-nél vezetett 11600006-0000000099858854 számú bankszámlájára, a fennmaradó letéti összeget pedig utalja vissza a befizetőnek. Kötelezi az ítélőtábla az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 394.000 (háromszázkilencvennégyezer) forint másodfokú perköltséget, az államnak pedig 1.124.000 (egymillió-egyszázhuszonnégyezer) forint feljegyzett fellebbezési illetéket. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  8. 3 Tájékoztatja az ítélőtábla a feleket, hogy az állam javára fizetendő eljárási illetéket a fizetésre kötelezett fél az adó- és vámhatóság 10032000-01070044-09060018 számú illetékbevételi számlájára a jelen ítélet jogerőre emelkedésétől számított 60 napon belül köteles megfizetni. Az illeték megfizetése során az illetékfizetési kötelezettséget tartalmazó jogerős bírósági határozatot hozó bíróság megnevezését, a bírósági ügyszámot, valamint a fizetésre kötelezett adóazonosító számát – természetes személy esetén adóazonosító jelét - közleményként fel kell tüntetni. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás [1] Az irányadó tényállás szerint a Komáromi Járásbíróság a
  9. október
  10. napján jogerőre emelkedett 3.P.20.161/2020/
  11. számú ítéletével a felperes és az alperes házasságát felbontotta. Megállapította, hogy a felek életközössége
  12. október
  13. napjától
  14. március
  15. napjáig állt fenn. [2] A felek házastársi közös vagyona az alábbi tételekből állt: [3] 1.) hrsz
  16. alatt nyilvántartott, természetben Cím1 sz. ingatlan, amelyet a házassági életközösség megszűnését követően az alperes használ kizárólagosan. Az ingatlan forgalmi értéke
  17. márciusában 32.100.000.- Ft volt,
  18. április hónapban 52.200.000.- Ft volt, az ingatlan legkisebb árverési vételáraként 36.540.000.- Ft határozható meg. [4] 2.) hrsz
  19. alatt nyilvántartott ingatlan, amelyet a házassági életközösség megszűnését követően a felperes tart birtokban. Az ingatlan forgalmi értéke
  20. márciusában 2.900.000.- Ft volt,
  21. áprilisban 4.500.000.- Ft, ingatlan legkisebb árverési vételáraként 2.250.000.-Ft határozható meg. [5] 3.) hrsz
  22. alatti ingatlan, amelyet a házassági életközösség megszűnését követően a felperes tart birtokban. Az ingatlan forgalmi értéke
  23. márciusában 7.000.000.- Ft volt,
  24. áprilisban 15.100.000.- Ft, volt, az ingatlan legkisebb árverési vételáraként 10.570.000.-Ft határozható meg. [6] 4.) forgalmi rendszám1-ú WFR 800 Honda típusú motorkerékpár, amely az alperes birtokában van. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  25. 4 A motorkerékpár forgalmi értéke
  26. márciusában 650.000.- Ft volt. [7] 5.) forgalmi rendszám2-ú TOYOTA Verso típusú személygépkocsi, amelyet a felperes tart birtokban. A forgalmi értéke
  27. márciusában 2.651.000.- Ft volt. [8] 6.) forgalmi rendszám3-ú Opel Combo C1.7D típusú gépjármű, amelyet az alperes a
  28. május
  29. napján kelt adásvételi szerződéssel értékesített. A gépjármű forgalmi értéke
  30. márciusában 400.000.- Ft volt. [9] 7.) A feleket ½-½ arányban terhelő, a Alperes2 javára fennálló adósság összege az életközösség megszűnésekor 1.333.802.- Ft volt, amelyet az életközösség megszűnését követően a felperes visszafizetett. [10] A felperes a megváltoztatott (végleges) kereseti kérelmében a felek házastársi közös vagyonának megszüntetését kérte az általa felállított vagyonmérleg alapján az alábbiak szerint. [11] A helység4i ingatlanon fennálló közös tulajdont akként kérte megszüntetni, hogy a bíróság a tulajdoni hányadát - megváltási ár ellenében - adja az alperes tulajdonába. Az ingatlan forgalmi értékét 60.000.000,- Ft-ban határozta meg. [12] A helység5i ingatlanon fennálló közös tulajdont akként kérte megszüntetni, hogy a bíróság az alperes tulajdoni hányadát - megváltási ár ellenében - adja az ő tulajdonába. Az ingatlan forgalmi értékét 2.500.000.- Ft-ban jelölte meg. [13] A helység3i ingatlanon fennálló közös tulajdont akként kérte megszüntetni, hogy a bíróság az alperes tulajdoni hányadát - megváltási ár ellenében - adja az ő tulajdonába. Az ingatlan forgalmi értékét 5.000.000.- Ft-ban határozta meg. [14] Kérte továbbá, hogy a bíróság adja az alperes tulajdonába az forgalmi rendszám1-ú motorgépjárművet 250.000.-Ft-nak a javára való megfizetése mellett; az forgalmi rendszám2-ú gépjárművet pedig adja az ő tulajdonába 1.000.000.-Ft alperes javára való megfizetése ellenében. [15] A forgalmi rendszám3-ú gépjármű – alperes általi értékesítésére tekintettel – 400.000,- Ft a javára való megfizetésére tartott igényt. [16] Kérte továbbá az alperes kötelezését a Bank2 Zrt részére az életközösség megszűnését követően teljesített törlesztőrészletek fele összegének a javára való megtérítésére. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  31. 5 [17] Kérte megkeresni az illetékes ingatlanügyi hatóságot - a helység4i ingatlant illetően - a perindítás tényének feljegyzése céljából. [18] A Bank2 Zrt-t, mint II. r. alperest és a helység5i ingatlan tekintetében az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett visszavásárlási joggal rendelkezőközség1 Önkormányzatát, mint III.r. alperest a fentiek tűrésére kérte kötelezni. [19] Az (I. r.) alperes az érdemi ellenkérelmében maga is kérte a házastársi közös vagyon megosztását, azt a felperes által indítványozott módon nem ellenezte ; azonban a per során a mecshelyi ingatlanban fennálló felperesi illetőség magához váltását kérte. [20] Nem vitatta a felperes által előterjesztett vagyonmérleg teljességét, azonban a helység4i ingatlan forgalmi értékét 40.000.000,- Ft-ban, a helység5i ingatlanét 8.000.000.-Ftban, a helység3i ingatlan forgalmi értékét 32.000.000.-Ft -ban határozta meg. [21] Előadta, hogy a forgalmi rendszám3-ú személygépkocsit 300.000.-Ft-ért értékesítette, ennek felét vállalta megtéríteni a felperesnek. [22] Az forgalmi rendszám1-ú motorkerékpár forgalmi értékét 800.000.-Ft-ban, az forgalmi rendszám2-ú személygépkocsi forgalmi értékét 3.100.000.-Ft-ban határozta meg. [23] Nem vitatta, hogy a II. r. alperes felé fennálló közös adósságot a felperes törlesztette az életközösség megszűnése után. [24] A törvényszék a
  32. augusztus
  33. napján jogerőre emelkedett 9.P.20.025/2023/
  34. számú végzésével a II. r. és III. r. alperes tekintetében – a joguk ingatlannyilvántartásból való törlésére és a felperes elállására figyelemmel – az eljárást megszüntette. [25] Az elsőfokú bíróság – a fellebbezéssel támadott ítéletével - a feleknek a hrsz1 alatt nyilvántartott, természetben Cím1 sz. ingatlanon fennálló közös tulajdonát akként szüntette meg, hogy a felperesnek az ingatlanban fennálló tulajdoni illetőségét megváltási ár megfizetése ellenében az alperes tulajdonába adta, és kötelezte az alperest, hogy 90 napon belül fizessen meg a felperesnek 26.100.000,- Ft megváltási árat. [26] A bíróság megkeresni rendelte a Vármegye1i Kormányhivatal Földhivatali Főosztály Földhivatali Osztály 2-t a tulajdonjog változás ingatlannyilvántartásban való átvezetése végett a megváltási ár felperes részére történő teljesítése igazolását követően. [27] A bíróság a megváltási ár megfizetése elmulasztása esetére elrendelte a hrsz1 alatti ingatlanon a felperes és az alperes közös tulajdonának megszüntetését árverési értékesítés útján. A legkisebb árverési vételárként 36.540.000,- összeget határozott meg. Kötelezte a bíróság az alperest, hogy az ingatlant az árverési vevő részére 15 napon belül ingóságaitól kiürített állapotban bocsássa rendelkezésre. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  35. [28] 6 A bíróság a feleket az árverési értékesítés tűrésére kötelezte. [29] Az elsőfokú bíróság a felperes, valamint az alperes hrsz2 alatt nyilvántartott, természetben Cím12 sz. alatti ingatlanon fennálló közös tulajdonát akként szüntette meg, hogy az alperesnek az ingatlanban fennálló tulajdoni illetőségét megváltási ár megfizetése ellenében a felperes tulajdonába adta, és kötelezte a felperest, hogy 90 napon belül fizessen meg az alperes számára 2.250.000,- Ft megváltási árat. [30] A bíróság megkeresni rendelte a Vármegye2i Kormányhivatal helység1i Járási Hivatalát a tulajdonjog változás ingatlannyilvántartásban való átvezetése végett a megváltási ár alperes részére történő teljesítése igazolását követően. [31] A bíróság a megváltási ár megfizetése elmulasztása esetére elrendelte a hrsz2 alatt nyilvántartott ingatlanon a felperes és az alperes közös tulajdonának megszüntetését árverési értékesítés útján. A legkisebb árverési vételárként 2.250.000.,- Ft összeget határozott meg. [32] A bíróság a feleket az árverési értékesítés tűrésére kötelezte. [33] A bíróság a felperes, valamint az alperes hrsz3 alatt nyilvántartott, természetben Cím14 sz. alatti ingatlanon fennálló közös tulajdonát akként szüntette meg, hogy az alperesnek az ingatlanban fennálló tulajdoni illetőségét megváltási ár megfizetése ellenében a felperes tulajdonába adta, és kötelezte a felperest, hogy 90 napon belül fizessen meg az alperes számára 7.550.000,- Ft megváltási árat. [34] A bíróság megkeresni rendelte a Vármegye2i Kormányhivatal helység2i Járási Hivatalát a tulajdonjog változás ingatlannyilvántartásban való átvezetése végett a megváltási ár alperes részére történő teljesítése igazolását követően. [35] A bíróság a megváltási ár megfizetése elmulasztása esetére elrendelte a hrsz3 alatt nyilvántartott ingatlanon a felperes és az alperes közös tulajdonának megszüntetését árverési értékesítés útján. A legkisebb árverési vételárként 10.570.000.- Ft összeget határozott meg. Kötelezte a bíróság a felperest, hogy az ingatlant az árverési vevő részére 15 napon belül ingóságaitól kiürített állapotban bocsássa rendelkezésre. [36] A bíróság a feleket az árverési értékesítés tűrésére kötelezte. [37] A bíróság a feleknek az forgalmi rendszám1ú WFR-800 Honda típusú motorkerékpáron fennálló közös tulajdonát akként szüntette meg, hogy a felperes ½ tulajdoni illetőségét megváltási ár megfizetése ellenében az alperes tulajdonába adta. [38] Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 90 napon belül 325.000,Ft megváltási árat. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  36. 7 [39] A bíróság a feleknek az forgalmi rendszám2ú TOYOTA Verso típusú gépjárművön fennálló közös tulajdonát akként szüntette meg, hogy az alperes ½ tulajdoni illetőségét megváltási ár megfizetése ellenében a felperes tulajdonába adta. [40] Kötelezte a bíróság a felperest, hogy 90 napon belül fizessen meg az alperesnek 1.325.500,- Ft összegű megváltási árat. [41] Kötelezte továbbá a bíróság az alperest, hogy 90 napon belül fizessen meg a felperesnek 866.901,- Ft összeget. [42] A bíróság a feleket személyenként 750.000.-Ft Ft összegű eljárási illeték a Magyar Állam javára való megfizetésére kötelezte. [43] törléséről. Az elsőfokú bíróság rendelkezett a hrsz1ú ingatlant érintő perfeljegyzés [44] Az elsőfokú bíróság a határozatának indokolásában rögzítette, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló
  37. évi V. törvény (Ptk.) 4:
  38. §

(1)bekezdése és a felek egyező nyilatkozata alapján állapította meg azoknak vagyontárgyaknak a körét, amelyek a házassági életközösség megszűnésekor a felek közös tulajdonában álltak (vagyonmérleg). [45] A közös tulajdonú ingatlanok forgalmi értéke tekintetében a peres felek eltérő nyilatkozatokat tettek, ezért az elsőfokú bíróság a perben kirendelt igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő kiegészített, és ilyen formában aggálytalan szakértői véleménye alapján határozta meg az ingatlanok forgalmi értékét és legkisebb árverési vételárát. [46] Az elsőfokú bíróság rögzítette, hogy a szakértői megállapításokat a felperes elfogadta; a szakvéleménnyel szemben az alperes által megfogalmazott – és a szakvélemény kiegészítését követően is fenntartott - aggályokra tekintettel az elsőfokú bíróság mindhárom ingatlant érintően az alábbiakra mutatott rá. [47] A szakértő megfelelően bemutatta a vizsgálati módszerét, és a megállapításait a tranzakciós adatokra épülő piaci összehasonlító elemzésre alapította (55.szakvélemény helység4i ingatlanra vonatkozó 7.old., a helység5i ingatlanra vonatkozó 6-7.old., helység3i ingatlanra vonatkozó 7.old.). A szakértő a szakvélemény előterjesztésekor, majd annak kiegészítésekor is a végkövetkeztetéseit a kiindulási adatokkal és a részletes indokokkal is alátámasztotta. [48] Az alperes ezt kifogásoló észrevételeire tekintettel emelte ki az elsőfokú bíróság, hogy a szakértő számot adott arról, hogy az időkorrekciós tényezőt mely tényekre alapítva, miként számította (55.szakvélemény helység4i ingatlanra vonatkozó 11.és
  1. old.; a helység5i ingatlanra vonatkozó
  2. old., helység3i ingatlanra vonatkozó 9., 10.,
  3. old.), és az alperes észrevétele valamint a bíróság
  4. sz. végzése (I.
  5. pont, II.
  6. pont, III.
  7. pont) nyomán a szakvéleményét e körben kiegészítette, és az alkalmazott módszerét bemutatta Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  8. 8 (83.kiegészítés
  9. old., helység5i ingatlanra vonatkozó
  10. old., helység3i ingatlanra vonatkozó
  11. old.). [49] Az alperes a kiegészítésre tett észrevételeiben (
  12. sz. beadvány) e körben további vitató nyilatkozatot nem tett. [50] A szakértő a
  13. végzés II.
  14. pontjában, a III.
  15. pontjában, valamint az I. pontjában foglalt további kérdésekre ugyancsak kielégítő választ adott (83.kiegészítés helység4i ingatlanra vonatkozó
  16. old.; helység5i ingatlanra vonatkozó
  17. old., és a helység3i ingatlanra vonatkozó oldalai), amelyet a felek tételesen nem vitattak. [51] A szakértő részletesen beszámolt arról, hogy mely – a Nemzeti Adó-és Vámhivataltól érkezett – valós, piaci ingatlan-adásvételek adatait, miként és mennyiben tudta hasznosítani a szakértői feladata elvégzéséhez. [52] A szakértő által a szakvéleményében általános jelleggel bemutatott szakértői módszerek közül - ezen ingatlanok tekintetében - a megvalósult adásvételeken alapuló értékelési módszer az, amely a tényleges forgalmi érték megállapításához vezethet. [53] A szakértő a Nemzeti Adó-és Vámhivatal által szolgáltatott adatok közül választott olyan ingatlanokat, amelyek – a korrekciós tényezők alkalmazásával – alkalmasak voltak arra, hogy a perbeli ingatlanok piaci forgalmi értékének meghatározásához alapul szolgáljanak (83.kiegészítés helység4i ingatlanra vonatkozó
  18. és
  19. oldala,
  20. oldal kiemelés). Ezért nem volt valós indoka annak, hogy az elsőfokú bíróság a szakértői véleményt e részében abból a szempontból ítélje aggályosnak, mert a szakértő további összehasonlító ingatlanokat (
  21. évre vonatkozó NAV adatszolgáltatás hiányában) nem vont be a vizsgálatba. [54] Az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, esetükben a korrekciós tényezők mikénti alkalmazása a szakvélemény alapján egészében átlátható, követhető, ellentmondásoktól mentes, így a korrigált fajlagos forgalmi érték megállapítására helytállóan került sor. [55] Az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy az az alperes által felvetett körülmény, mely szerint a szakértő az összehasonlításul kiválasztott ingatlanok kapcsán úgy alkalmazott korrekciós tényezőket, hogy az adott ingatlanok teljes körű (belső) szemléjére nem volt módja, valamennyi hasonló tárgyú szakértői feladat elvégzésének sajátja. A szakvélemény és a kiegészítései alapján azonban nyomon követhető, hogy mely tények, körülmények alapján, miként következtetett a szakértő e körben a korrekciós tényező szükségességére vagy ennek hiányára. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  22. 9 [56] A szakértő megfelelő módon feltárta azt is, hogy a helység3i ingatlan esetében önmagában a tranzakciós adatokra épülő piaci összehasonlító elemzés mely okból nem ad teljes körű és valós képet az ingatlan piaci, forgalmi értékéről. [57] Az elsőfokú bíróság rámutatott, hogy az értékmeghatározás szakmai módszertanát illetően iránymutatások állnak rendelkezésre, - amelyeket a szakértő maga is ismertetett a szakvélemény „jogszabályi háttér” elnevezésű részében -, ugyanakkor ezek nem valamennyi ingatlan esetében, nem teljes körűen, és nem mindenkor kielégítő módon alkalmazhatók. [58] Általános érvénnyel emelte ki az elsőfokú bíróság, hogy az ingatlanforgalmi szakértői vélemény kialakításának módszertanával kapcsolatosan jelenleg nincs olyan hatályos szabályozás, módszertani útmutató/levél, mely alapján egy adott ingatlan értékmeghatározásának módszere egyértelműen helyesként vagy elvetendőként volna megítélhető. [59] A szakértő által kiemelt, az EVS
  23. értékelési irányelv alapján alkalmazható piaci érték fogalom egy becsült összeg, melyért az adott eszköz gazdát cserélhet (
  24. szakvélemény helység3i ingatlanra vonatkozó
  25. old.). Az ingatlan értékelése ezért egy, a releváns szempontok körültekintő számbavételén alapuló mérlegelési tevékenység, egy közgazdasági szempontú értékmegközelítés, amely nem szorítkozik a tételes műszaki szempontú felmérésre. [60] Az elsőfokú bíróság - a fenti, általános érvényű alapvetésből kiindulva – akként foglalt állást, hogy a szakértő megfelelően adta indokát annak, hogy pusztán a korrekciós tényezők alkalmazásával miért nem lehet a helység3i ingatlan valós forgalmi értékét megítélni (
  26. alapszakvélemény,
  27. kiegészítés,
  28. kiegészítés
  29. oldal utolsó válasz). [61] A szakértő levezette, hogy a EVS iránymutatások alapján végzett értékelésnél a 20%-nál nagyobb mértékű korrekciós tényező alkalmazása nem indokolható. A helység3i ingatlan esetében a pusztán korrekciós tényezők alkalmazásával meghatározott korrigált fajlagos átlagár alkalmazása olyan magas forgalmi értéket eredményez (50.000.000.-Ft), amely sem a felek általi értékmegjelölés, sem az ingatlan valós állagállapota, sem pedig a hasonló ingatlanokkal való összevetés alapján nem lehet reális (
  30. szakvélemény helység3i ingatlanra vonatkozó 25.old.). [62] Az elsőfokú bíróság hangsúlyozta, hogy a kifejtettek magyarázatul szolgálnak arra is, hogy nem jelenti az ingatlan állapotának a kétszeres értékelését az, ha a szakértő negatív korrekciós tényezőt alkalmaz a szerkezeti felújítás szükségessége miatt (a potenciális vevő vásárlási hajlandóságát csökkentő körülményként), és egyben ténylegesen számba is veszi a felújítás becsült költségét, ahogy – indokolt álláspontja szerint – tenné ezt egy valós piaci helyzetben a potenciális vevő. [63] A szakértő által a szerkezeti felújítás/megerősítés fajlagos költségének meghatározásához alkalmazott módszerként a bíróság a becslést elfogadta figyelemmel arra, hogy – a kifejtettek szerint - az ingatlanforgalmi értékbecslés körében nincs egzakt módon Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  31. 10 meghatározott módszerlista; továbbá a szakértő a becslésnek, mint szakértői eljárásnak az alkalmazását megfelelően indokolta, a becslés szempontjait, valamint a szakmai tapasztalatán alapulóan figyelembe vett tényeket és körülményeket pedig megfelelően ismertette, ennek alapján a tevékenysége ellenőrizhető. [64] A törvényszék kitért arra, hogy - az alperes érvelésével szemben - a szakértő ezen értékelési-becslési tevékenység elvégzése során a kellő kompetenciával rendelkezett. [65] A szakértő maga is rámutatott, hogy a szerkezeti felújítás/megerősítés fajlagos költségét úgy kalkulálta, ahogy azt egy potenciális vevő tenné a számára is elérhető, hozzáférhető adatok, segédlet alapján (83.kiegészítés helység3i ingatlanra vonatkozó 7.old.), az ingatlan értékbecslés feladata/célja pedig éppen ez, és nem a tételes műszaki felmérés. [66] Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a szakértő megfelelő kompetenciával rendelkezett a tetőszerkezeti felújítási/újjáépítési munkálatok körének számbavételéhez is, ugyanis - az igazságügyi szakértői szakterületekről, valamint az azokhoz kapcsolódó képesítési és egyéb szakmai feltételekről szóló 9/
  32. (II. 27.) IM rendelet
  33. sz. mellékletének C.)
  34. pontja szerint az ingatlan-értékbecslési szakértői tevékenységhez – egyebek mellett - építészmérnöki vagy építőmérnöki szakképesítés szükséges, ami kellő szakértelmet biztosít a tetőszerkezeti felújítási/újjáépítési munkák számbavételéhez, megítéléséhez. [67] E körben tehát a műszaki szakértő kirendelése, vagy ilyen kompetenciájú szakkonzultáns bevonása szükségtelen, az erre irányuló alperesi bizonyítási indítványt a törvényszék elutasította. [68] Az alperesnek a betonkoszorú hiányára vonatkozó észrevétele nyomán az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy a szakértő ezt a körülményt értékelte, és e körben a szakvéleményét megfelelő kiegészítéssel indokolta (
  35. szakvélemény helység4i ingatlanra vonatkozó 14.,
  36. old.,
  37. beadvány helység4i ingatlanra vonatkozó
  38. old.). [69] A bíróság elfogadta a szakértő tényeken alapuló érvelését a tervezett lakóépületnek megfelelően kialakított alap- és lábazat értékelésére vonatkozóan (
  39. sz. szakvélemény helység5i ingatlanra vonatkozó részének
  40. oldala,
  41. sz. beadvány
  42. oldal), amelyre az alperes további vitató nyilatkozatot nem tett. [70] A szakértő mindhárom ingatlan tekintetében az aktuális kínálati adatokkal is összevetette az általa megállapított forgalmi értékeket (83.kiegészítés 13.old) [71] Az alperes e körben tett kifogására tekintettel utalt a szakértő arra, hogy a tó1 környéki ingatlanok kínálati árai magyarázzák, hogy a helység3i ingatlan tekintetében más (nagyobb) korrekciós tényezőt alkalmazott (55.szakvélemény helység3i ingatlanra vonatkozó 19.old. első bekezdés). Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  43. 11 [72] Az elsőfokú bíróság a – kifejtettek értelmében aggálytalan, hiánytalan és ellentmondásmentes - szakvélemény megállapításait vette alapul a perbeli ingatlanok forgalmi értékének (és a legkisebb árverési vételárának) meghatározásához, amely során a Ptk. 4:
  44. §
(1)bekezdésének második mondata alapján a szakvélemény elkészítésekor megállapítható forgalmi értékeket vette figyelembe. [73] Az elsőfokú bíróság a feleknek a helység4i és a helység5i ingatlanokon fennálló közös tulajdonát a Ptk. 4:60. §
(2)bekezdése szerint alkalmazandó Ptk. 5: 84. §
(1)bekezdése alapján – az e körben egybehangzó kérelmüknek megfelelően – a rendelkező részben foglaltak szerint szüntette meg azzal, hogy az általuk egymásnak fizetendő megváltási árat a forgalmi értékek alapján határozta meg. [74] A helység3i ingatlant illetően a felek között a közös tulajdon megszüntetésének módja tekintetében (megváltási ár fizetése mellett a tulajdonostárs tulajdonába adás) nem volt vita, azonban a szakvélemény előterjesztése után hivatkozott az alperes olyan új, a perfelvételi szakban elő nem adott körülményekre, melyek alapján a felperesi ingatlanilletőség saját tulajdonába adását kérte. [75] Az elsőfokú bíróság azonban – e körben a kereseti kérelemnek helyt adva – a helység3i ingatlanon fennálló közös tulajdont a felhívott törvényi rendelkezések alapján oly módon szüntette meg, hogy az alperes ½ tulajdoni illetőségét megváltási ár ellenében a felperes tulajdonába adta. [76] A törvényszék figyelemmel volt arra, hogy a helység3i ingatlant az életközösség megszűnése óta a felperes tartotta birtokban, és az számára – a hozzátartozói által korábban lakott – családi örökség; ugyanakkor – a szakvélemény előterjesztéséig - az alperes sem ellenezte azt, hogy az ingatlan a felperes tulajdonába kerüljön. Az alperes azonban az általa történő megváltás indokait a perfelvételi szakban nem adta elő, ezen új tényállítások perfelvétel lezárása utáni bekövetkezését nem valószínűsítette, ezért ezen körülményeket a törvényszék figyelmen kívül hagyta. [77] A bíróság a közös tulajdon megszüntetésének módjaként másodlagosan – az egyes ingatlanok után fizetendő megváltási árak határidőben való teljesítésének hiányában az adott ingatlan árverési értékesítését rendelte el a Ptk. 5:84. §
(2)bekezdése alapján, e körben a 1/
  1. (IX.11.) PK véleménnyel összhangban eljárva. [78] Az forgalmi rendszám1-ú HONDA motorgépjármű (4.tétel) és az forgalmi rendszám2-ú TOYOTA Verso személygépkocsi (5.tétel) tekintetében a felek a per során egyezően nyilatkoztak az ingóságok birtokviszonyairól és az azokon fennálló közös tulajdon megszüntetésének módja tekintetében sem volt vita közöttük. [79] A per során a motorgépjármű forgalmi értékét egyező nyilatkozattal 650.000.Ft-ban határozták meg, a gépjármű forgalmi értékeként pedig a törvényszék a kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleményében megállapított, a felek által nem vitatott értéket, 2.651.000.- Ft-ot fogadta el. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  2. 12 [80] Mindezek alapján a bíróság ezen két tétel tekintetében a Ptk. 4:
  3. §
(2)bekezdése szerint alkalmazandó Ptk. 5:84. §
(3)bekezdése alapján a közös tulajdon megszüntetéséről akként rendelkezett, hogy a motorgépjárművet az alperes kizárólagos tulajdonába adta azzal, hogy az ½ tulajdoni illetőségért a felperesnek 325.000.-Ft megváltási árat köteles megfizetni; míg a személygépkocsit a felperes kizárólagos tulajdonába adta azzal, hogy az ½ tulajdoni illetőségért az alperesnek 1.325.500.-Ft megváltási árat köteles megfizetni. [81] A forgalmi rendszám3-ú OPEL Combo személygépjármű (6.tétel) tekintetében a felek a per során egyezően nyilatkoztak az életközösség megszűnésekor közös tulajdonukat képező vagyontárgy
  1. márciusi 400.000.- Ft-os forgalmi értékéről, ezért az elsőfokú bíróság ennek alapján rendelkezett arról, hogy az időközben értékesített gépjármű értékének fele összegét, 200.000.-Ft-ot az alperes tartozik a felperesnek megfizetni. [82] A Bank2 javára fennálló, a felperes által az életközösség megszűnése után egyedül törlesztett közös adósságot (
  2. tétel) az elsőfokú bíróság a csatolt okirati bizonyítékok (81.irat) beadvány), és a felek egyező nyilatkozatai alapulvételével számolta el, és kötelezte az alperest a közös adósság fele összegének, 666.901.-Ft-nak a felperes javára való megfizetésére. [83] Az elsőfokú bíróság kitért arra, hogy az alperes által a
  3. sz. beadványa mellékleteként csatolt okirati bizonyítékokat a Pp.
  4. §
(7)bekezdése alapján azért mellőzte (
  1. sz. végzés), mert azok nem minősülnek szakvéleménynek, emellett az ellenbizonyítás lehetőségének módja, eszköze nem csak a lefolytatott bizonyításból vált az alperes számára felismerhetővé (Pp.
  2. §
(1)bekezdésének b.) pontja), és az indítvány a Pp. 220. §
(3)bekezdése körében hiányos. [84] Az alperes a fellebbezésében az elsőfokú ítélet megváltoztatását az alábbiak szerint kérte. [85] A hrsz.1 hrsz-ú ingatlanon fennálló közös tulajdont akként kérte megszüntetni, hogy a bíróság a felperes ½ tulajdoni hányadát 22.500.000.-Ft megváltási ár megfizetése ellenében adja az alperes tulajdonába; és kötelezze az alperest, hogy 90 napon belül fizessen meg a felperesnek 22.500.000.-Ft megváltási árat. [86] Kérte az ingatlanügyi hatóság megkeresését az ingatlan ½ tulajdoni illetőségét érintő tulajdonjog változás ingatlan-nyilvántartásban való átvezetése végett. [87] A megváltási ár megadott határidőben történő megfizetésének hiányában kérte az ingatlanon fennálló közös tulajdon árverési értékesítés útján történő megszüntetését akként, hogy a legkisebb árverési vételárként 31.500.000.-Ft-ot kért meghatározni. [88] A hrsz.2-ú ingatlanon fennálló közös tulajdont akként kérte megszüntetni, hogy a bíróság az alperes ½ tulajdoni hányadát 2.500.000.-Ft megváltási ár megfizetése ellenében adja a felperes tulajdonába, és kötelezze a felperest, hogy 90 napon belül fizessen meg az alperesnek 2.500.000.-Ft megváltási árat. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  1. 13 [89] Kérte az ingatlanügyi hatóság megkeresését az ingatlan ½ tulajdoni hányadát érintő tulajdonjog változás ingatlan-nyilvántartásban való átvezetése végett. [90] A megváltási ár megadott határidőben történő megfizetésének hiányában a közös tulajdont árverési értékesítés útján kérte megszüntetni azzal, hogy a legkisebb árverési vételárként 2.500.000.-Ft meghatározását kérte. [91] A hrsz.3.-ú ingatlanon fennálló közös tulajdont akként kérte megszüntetni, hogy a bíróság a felperes ½ tulajdoni hányadát 17.500.000.-Ft megváltási ár megfizetése ellenében adja az alperes tulajdonába, és kötelezze az alperest 17.500.000.-Ft megváltási ár felperes részére történő megfizetésére 90 napon belül. [92] A helység3i ingatlant érintően a másodlagos fellebbezési kérelme arra irányult, hogy a bíróság az alperes ½ tulajdoni hányadát 17.500.000.-Ft megváltási ár ellenében adja a felperes tulajdonába, és a felperest kötelezze 90 napon belül 17.500.000.-Ft alperes részére történő megfizetésére. [93] Kérte az ingatlanügyi hatóság megkeresését a helység3i ingatlan ½ tulajdoni hányadát érintő tulajdonjog változás ingatlan-nyilvántartásban való átvezetése végett. [94] A megváltási ár határidőben történő megfizetésének hiányában a helység3i ingatlanon fennálló közös tulajdont árverési értékesítés útján kérte megszüntetni akként, hogy a legkisebb árverési vételárat 24.500.000.- határozta meg. [95] Az alperes másodlagos fellebbezési kérelme az ítélet hatályon kívül helyezésére irányult a Pp.
  2. §. alapján. [96] A perköltségre igényt tartott. [97] Az alperes álláspontja szerint a szakvélemény a Pp.
  3. §
(1)bekezdés
  1. a)és
  2. d)pontjába ütköző módon aggályos, és a Pp. 315. §
(1)bekezdés alapján az új szakértő kirendelése, illetve szakkonzultánsként történő bevonása a perben nem mellőzhető. [98] Az alperes - a perbeli ingatlanok forgalmi értékének meghatározása körében utólagos bizonyítási indítványként kérte figyelembe venni a 2024. május 15. napján előterjesztett értékbecslést (63.irat). [99] Az alperes állította, hogy az elsőfokú bíróság a Pp. 202. §
(3)és
(7)bekezdésének - helyesen: 220.§.
(3)és
(7)bekezdésének - sérelmével utasította el az utólagos bizonyítási indítványát, amelyet nem szakértői véleményként, hanem annak alátámasztására kért figyelembe venni, hogy a szakvélemény a helység3i ingatlan vonatkozásában aggályos és annak forgalmi értékét a valós érték 50 %-ában határozta meg. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/14. 14 [100] Az alperes a szakvélemény beszerzése előtt nem tudhatta azt, hogy szükséges lesz-e a helység3i ingatlan valós forgalmi értékét okirattal bizonyítani, ezért az utólagos bizonyítási indítvány Pp. 220. §
(1)bekezdés b) pontja és a Pp. 220. §
(3)bekezdése alapján történő elutasítása jogsértő. [101] Az elsőfokú bíróság a Pp. 216. §
  1. a)pontjába ütközően állapította meg, hogy az alperes a szakvélemény előterjesztését megelőzően nem ellenezte a helység3i ingatlan felperes általi megváltását, valamint azt, hogy a perfelvétel lezárását követően nem valószínűsítette az általa történő magához váltás indokait. [102] Az alperes rámutatott, hogy a helység3i ingatlan magához váltását elsődlegesen arra tekintettel indítványozta, hogy a szakértő által meghatározott, indokolatlanul alacsony forgalmi érték miatt az ingatlant magához váltó fél jelentősen előnyös anyagi helyzetbe kerül. Emellett a felperesi tulajdoni hányad magához váltásának 87. számú beadványban felsorolt egyéb indokait is fenntartotta. [103] Az alperes rögzítette, hogy a szakvélemény kiegészítésre az elsőfokú eljárásban részletes nyilatkozatot valóban nem tett, de összességében fenntartotta a szakértői vélemény aggályosságára vonatkozó álláspontját és az általa megjelölt forgalmi érték alapján kérte a közös tulajdon megszüntetését. (87.beadvány) [104] Az alperes hangsúlyozta, hogy mindhárom ingatlan vonatkozásában folyamatosan - az elsőfokú eljárásban és a fellebbezésben is - vitatta az időkorrekciós tényezők alkalmazását, és vitatta ezek meghatározásának alapjául szolgáló, a helyi lokáció piaci folyamatait bemutató, az egyes ingatlanokra specifikusan elkészített táblázat kiinduló adatait (55.sz. szakvélemény 4.3.). [105] Ezek a négyzetméter árak ugyanis a felek által nem ellenőrizhetők, továbbá a szakértő maga is többször hivatkozott arra, hogy a kínálati árak az ingatlanpiaci folyamatok mérésére csak tájékoztató jelleggel vehetők figyelembe, az időkorrekciót mégis kizárólag ezekre az adatokra alapítva határozta meg. [106] A szakértői vélemény tehát pusztán az időkorrekciós tényezők alkalmazása miatt sem tekinthető aggálytalannak mindhárom ingatlan tekintetében. [107] A helység4i ingatlan tekintetében az alperes vitatta a tranzakciós adatok kiválasztását; a szakvéleményt aggályossá teszi, hogy a szakértő a 2024 évi forgalmi érték meghatározásához négy 2022. évi és egy 2023 évi tranzakciós adatot vett alapul. A helység4i ingatlan esetében a legnagyobb korrekciós tényező az időkorrekció, amely a 4 db 2022 évi ingatlan esetében 16,9 % mértékű. [108] Az alperes kifogásolta a további korrekciós tényezők alkalmazását is (műszaki állapot, szerkezeti kialakítás, használati szempontok, II-burkolatok, felszereltség, műszaki színvonal), mivel azokat a szakértő nem támasztotta alá: az összehasonlítás alapjául szolgáló ingatlanok esetleges helyszíni vizsgálata legfeljebb csak a külső szemrevételezésre Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/14. 15 korlátozódott, az ingatlanok belső tulajdonságait a szakértő nem mérhette fel, ezért ezen korrekciós tényezők is kizárólag feltételezéseken alapulnak. [109] A szakértői véleménnyel kapcsolatos aggályokat nem oszlatja el a szakértő azon magyarázata sem (83. kiegészítés), hogy az általa meghatározott forgalmi értéket összevetette az aktuális kínálati árakkal. A helység4i ingatlan esetében a kínálati árak miatt -15 %-os, a helység3i ingatlannál azonban -20 %-os korrekciós tényezőt alkalmazott a szakértő, ugyanakkor nem tett olyan megállapítást, hogy az adott kínálati árhoz képest mennyi volt a tranzakciós ár. [110] Indokolatlanul alkalmazott tehát a szakértő a két régió tekintetében eltérő ajánlati korrekciós tényezőt, amelynek következtében a felperes tulajdonába került helység3i ingatlan tekintetében alacsonyabb, míg az alperes tulajdonába került helység4i ingatlan tekintetében magasabb lett a fajlagos négyzetméter ár. [111] Az alperes a fellebbezésében kitért arra is, hogy a helység4i ingatlan tekintetében a szakértő magyarázata szerint az „épületkor, szerkezeti kialakítás” korrekciós tényező tartalmazza a betonkoszorú hiányát, azonban sem az alapszakvéleményből (55. szakvélemény oldala,) sem annak kiegészítéséből (2024.06.11.) nem olvasható ki, hogy miként vette azt figyelembe a szakértő. [112] Az alperes a fellebbezésében kifejtette, hogy az időkorrekciós tényező alkalmazása miatt a helység5i ingatlant érintően is aggályos a kiegészített szakvélemény, ugyanis még az azonos régióba tartozó helység3i, illetve helység5i ingatlanok tekintetében is egyik esetben növelő (helység3i), a másik esetben csökkentő tényező az időkorrekció. A szakértő ugyanis az időkorrekciós tényezőre vonatkozóan csak az alkalmazott módszert vezette le, de a számítás alapját képező adatokat nem tartalmazza sem alap-, sem a kiegészítő szakértői vélemény. [113] A fellebbezésben kifejtettek szerint - a helység3i ingatlant érintően - a szakvéleményt nem csak az időkorrekciós tényező teszi aggályossá, hanem ugyanazon műszaki korrekciós tényező többszörös figyelembevétele is (83. sz. irat). [114] A szakértő ugyanis kétszeresen értékelte korrekciós tényezőként a szerkezeti megerősítés kivitelezési munkái utáni teljeskörű belső felújítás szükségességét (a 2024. augusztus 10-i beadvány 4. oldalán szereplő táblázatban a 3. és 4. sor). [115] Az alperes rámutatott, hogy ugyanazon tényező kétszeres értékelését jelenti az is, hogy a szakértő az erősen sérült tartószerkezeti kialakítás korrekciós tényezőként való figyelembevételét követően 35 %-kal csökkentette a helység3i ingatlan fajlagos négyzetméter árát az elvégzendő tetőszerkezeti munkák költségére hivatkozással. [116] Megalapozatlan e körben az az ítéleti álláspont, hogy 20 %-nál nagyobb korrekciós tényező alkalmazása nem indokolható a 2012.évi EVS iránymutatások alapján; a szakértő ugyanis a szakvéleményében csak arra hivatkozott, hogy a gyakorlatban maximum 20 %-os korrekciót alkalmaznak (75. kiegészítés), amely a helység3i ingatlan esetében Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/14. 16 irreálisan, mindössze kb. 8.000.000.- Ft-tal csökkenti a forgalmi értéket. Ebből azonban nem következik az, hogy a perbeli ingatlan esetében a szerkezeti megerősítés szükségessége miatt nem lenne alkalmazható nagyobb korrekciós tényező. [117] Az elsőfokú bíróság alaptalanul fogadta el azt a szakértői álláspontot, hogy a szerkezeti felújítás szükségessége miatt alkalmazott korrekciós tényezők átlagának számítása alapján (13,75 %) az összehasonlító adatok alapján megállapítható fajlagos négyzetméter árat 50.626,- Ft/m2 árral csökkentette, (azaz a forgalmi értéket emiatt 7.695.152,- Ft-tal alacsonyabb összegben határozta meg), majd egyidejűleg a lakóépület szerkezeti felújításának, megerősítésének ÉKS alapján becsült fajlagos költségeként további 225.400,Ft/m2, azaz összesen 33.201.420,- Ft-tal tovább csökkentette a forgalmi értéket. Ilyen módon tehát a szerkezeti felújítás szükségessége miatt összesen 40.896.572,- Ft-tal alacsonyabb értéket határozott meg. [118] Az alperes fenntartotta azon álláspontját, hogy az ingatlanforgalmi szakértő által alkalmazott módszer elfogadása esetén is a szerkezeti felújítás költségét nem - a potenciális vevő szempontjaira hivatkozva - becsléssel, hanem műszaki szakértelemmel bíró szakértő bevonásával, tételesen meghatározva lehetne figyelembe venni. Ezért a megfelelő kompetenciával rendelkező szakértő kirendelése, vagy szakkonzulens bevonása nem mellőzhető. [119] Az alperes fenntartotta azon érvelését, hogy a helység3i ingatlan tekintetében a szakvéleményt aggályossá teszi az is, hogy a szakértő a lakóépület egyes részeit (közlekedő, kamra, tároló,
  2. wc)csak 50 %-ra redukált mértékű, - azaz 174 m2 helyett csak 152 m2 alapterülettel - számolta, noha azt nem a funkciója, hanem a belmagassága alapján lehet figyelembe venni (253/1997. (XII.20.) Kormányrendelet 1. számú melléklet 46. pont). [120] Az alperes álláspontja szerint a 35 %-os mértékű becsült szerkezeti felújítási költség azért sem fogadható el, mert a szakértő olyan munkálatokat is figyelembe vett, amelyek nem közvetlenül az épület szerkezeti megerősítéséhez szükségesek: azaz a homlokzat vakolás, a szerkezeti megerősítés utáni belső vakolás és a síkalapozás 8,2 %-os költséghányada nem számolható el. [121] A fentiek alapján az alperes a főépület szerkezeti felújításának fajlagos költségét a 147,3 m2-nyi felújítandó alapterület, 644.000.- Ft/m2 építési költség és a 26,8 %-os költséghányad szorzataként, valamint a tetőfelújítás 2.705.000,- Ft-os költségének összegeként, összesen 28.127.802,- Ft-ban határozta meg. [122] A tranzakciós adatoknál az „épület kor”, „szerkezeti kialakítás/állapot,” „szerkezetileg felújítandó épület” korrekciós tényezőket figyelmen kívül hagyva 2024. áprilisában a helység3i ingatlan fajlagos négyzetméter áraként 361.294,- Ft/m2 fogadható el, ami a 174 m2 hasznos alapterületből kiindulva 62.865.154,- Ft forgalmi értéket eredményez. [123] Ez csökkentendő a főépület szerkezeti felújításának 28.127.802,- Ft-os költségével, így a helység3i ingatlan alperes által elfogadott forgalmi értéke 34.737.354,- Ft. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/14. 17 [124] A fentiekre tekintettel az alperes új szakértő kirendelését indítványozta a perbeli ingatlanok forgalmi értékének meghatározására, másodlagosan a szerkezeti felújítás költségének pontos meghatározására műszaki szakértő kirendelését, vagy szakkonzulenskénti bevonását kérte. [125] A felperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására, és az alperes perköltségben marasztalására irányult. [126] A felperes álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állította meg, és az abból levont jogi következtetései is helytállóak; az ítéleti érvelést az alábbiakkal egészítette ki. [127] A felperes leszögezte, hogy az elsőfokú bíróság helytállóan határozott a helység3i ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének módjáról. [128] Hangsúlyozta, hogy az ingatlan korábban a nagyszülei háza volt, ezért számára eszmei értéket képvisel. Azzal is érvelt, hogy a mezőgazdasággal foglalkozó családja földterületei az ingatlan közelében helyezkednek el, így az épületet – a felújítást követően birtokközpontként, raktárként hasznosíthatja. [129] A felperes kitért arra, hogy az életközösség megszakadása óta eltelt közel 5 évben a helység4i ingatlant többlethasználati díj fizetése nélkül, kizárólagosan az alperes és új családja használja, miközben a felperest a közös gyermekeikkel együtt a szülők fogadták be, és önálló életvitel kialakításához szükséges anyagi forrása nincs. [130] A felperes utalt arra, hogy nem jóhiszemű az alperes azon állítása, hogy a bírósági névjegyzékből kirendelt szakértő az alperes által megváltandó helység4i ingatlant túlbecsülte, míg az általa kért ingatlanokat alulértékelte. [131] A felperes kiemelte, hogy a perbelivel azonos elhelyezkedésű helység4i, illetve a helység3ihez hasonló lesencetomaji ingatlanok kínálati ára alátámasztja az ingatlanforgalmi szakértői megállapításokat. [132] A felperes kiemelte, hogy a helység3i épületet 2018-ban vásárolták 6.000.000,Ft-ért, amelynek hitelfedezeti értéke akkor 5.200.000,- Ft volt; így az alperes által megjelölt közel 35.000.000,- Ft-os forgalmi érték nyilvánvalóan eltúlzott. Utalt a felperes az ingatlan folyamatosan romló állapotára, ami az azt felújítani szándékozó felperesnek további anyagi hátrányt okoz. [133] A felperes hangsúlyozta, hogy a szakértő megfelelően indokolta azon álláspontját, hogy pusztán a korrekciós tényezők alkalmazásával nem lehet a helység3i ingatlan valós forgalmi értékét meghatározni. A 2012 évi EVS iránymutatás alapján adott értékelési szempontok szerinti korrekciós tényezők alkalmazásával az ingatlan forgalmi értéke 50.000.000,- Ft, amely sem a felek perbeli nyilatkozata, és értékmegjelölése, sem az Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/14. 18 ingatlan állagállapota, sem pedig a szakvéleményben hivatkozott ingatlanokkal való összevetés alapján nem reális (55. szakvélemény 25.old.). [134] Ebből következően tehát nem jelent kétszeres értékelést az, ha a szakértő az ingatlan szerkezeti felújításának szükségessége miatt alkalmazott korrekciós tényező mellett egyúttal a felújítás becsült költségét is számba veszi. [135] Kitért arra a felperes, hogy az ingatlan felújítási költségeit növelő tényező a vegyes falazat, amelyben a közművek cseréje többletköltséggel jár; továbbá a ház 1800-as évek végén épült hátsó részén elhelyezkedő helyiségek döngölt föld aljzata, ami miatt a használható alapterületet a szakértő indokoltan vette figyelembe a redukált mértékben. [136] További értékcsökkentő tényező, hogy a telek nem megosztható, nem beépíthető, és az épület a védett utcakép miatt nem átalakítható. [137] A felperes leszögezte, hogy a szakértő a fenti becslési tevékenység elvégzéséhez megfelelő kompetenciával rendelkezett. [138] Az új szakértő kirendelésére, valamint a szakkonzulens bevonására irányuló indítvány elutasítását kérte. [139] A felperes kiemelte, hogy az alperes tulajdonába került helység4i ingatlan teljesen felújított, összkomfortos ház, amely jó infrastruktúrájú városi zöldövezetben helyezkedik el. [140] Ezzel szemben a felperesi tulajdonban került helység5i és helység3i ingatlanok infrastruktúrát, munkalehetőséget nélkülöző, kis, 300 lelkes községben helyezkednek el, így értékesíthetőségük jelentősen alatta marad a helység4i ingatlannak. [141] A helység5i ingatlannal kapcsolatosan a felperes kitért arra, hogy az azon lévő, leromlott állagú betonalap az építési lehetőségek korlátozása, az esetleges bontás szükségessége és a bontott anyag elhelyezésének költsége miatt a telek eladhatóságát csökkenti. [142] A fellebbezés az alábbiak szerint alaptalan. [143] Az ítélőtábla megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárást a szükséges körben lefolytatta, - az ítélet hatályon kívül helyezését szükségessé tevő, lényeges eljárási szabályt nem sértett -, és az általa megállapított, megalapozott tényállásból helytálló jogi következtetéseket levonva osztotta meg a felek házastársi közös vagyonát, és ennek körében helytállóan rendelkezett az ingatlanokon fennálló közös tulajdon megszüntetéséről és a felek által egymásnak fizetendő megváltási ár összegéről. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/14. 19 [144] Az ítélőtábla rögzíti, hogy az alperes - érdemben - a fellebbezését elsősorban arra alapította, hogy az elsőfokú bíróság a Pp. 316. §
(1)bekezdés
  1. a)és
  2. d)pontjai alapján aggályos ingatlanforgalmi szakértői véleményre alapította az ítéletét, ilyen módon a három perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésére az aggályos szakvéleményben megállapított forgalmi értékek alapulvételével került sor. [145] Az alperes mindhárom ingatlan tekintetében kifogásolta az időkorrekciós tényezők alkalmazását és mértékét. [146] Az elsőfokú bíróság azonban az ítéletében helytállóan utalt arra, hogy a szakértő a szakvéleményében levezette, hogy az időkorrekciós tényezőt, mely tényeken és mely számításokon alapulóan, miként kalkulálta (55. számú szakvélemény, helység4i ingatlanra vonatkozó 11. és 18. oldala, 83. kiegészítés 8. oldala, a helység5i ingatlan tekintetében 55.szakvélemény 11. oldala, valamint 83. kiegészítés 11. és 16. oldala, továbbá a helység3i ingatlan tekintetében az 55. szakvélemény 9., 10. és 20. oldala, valamint 83. kiegészítés 1-2 oldala). [147] Ennek megfelelően a szakértő a 83. számú szakvélemény kiegészítésének 2. oldalán levezette, hogy „… Az országos, regionális és helyi statisztikai adatok, valamint egyéb információk figyelembevételével/elemzésével az időtáv korrekció becslése és a konkrét százalékok meghatározása – a helyi ingatlanpiac tranzakciós adataira alapozott statisztikák hiányában – csak a szakértői kompetenciára alapozott mérlegelés kérdése tud lenni”. [148] A szakértő rögzítette, hogy a szakvélemény időtávindexeit a helyi ingatlanpiacra vonatkozóan a legnagyobb hazai ingatlan weboldal által közzétett statisztikai adatok elemzésével meghatározott árváltozás index szerint vette figyelembe, ezek az indexek pedig tendenciájukban megfelelnek a környező települések árváltozási trendjének. [149] Az időtáv korrekció alkalmazásának módját és indokát rögzíti a szakértő a 75. számú kiegészítés 3. és 5. oldalán is. [150] Az ítélőtábla a mindhárom ingatlan esetében alkalmazott időkorrekciós tényezők mértékét vitató alperesi fellebbezési érvelésre tekintettel - a törvényszék e körben kifejtett, helyes indokai mellett - általános jelleggel hangsúlyozza, hogy a korrekciós tényezők meghatározása minden konkrét szakértési feladat esetében szükségszerűen az adott szakértő speciális szaktudásán alapul, amelynek felülmérlegelésére – annak nyilvánvaló okszerűtlensége kivételével – nincsen lehetőség. [151] Ilyen módon a helység4i ingatlanok esetében alkalmazott +16,9, -5% (55. szakvélemény helység4i ingatlan 18. oldal), a helység3i ingatlanok esetében alkalmazott 7,619,4 % (55. szakvélemény helység3i ingatlanra vonatkozó 20. oldala), a helység5i ingatlan tekintetében pedig 0,9-19,1 % közötti időkorrekciós tényezők (55. szakvélemény helység5i ingatlanra vonatkozó 16. oldala) elfogadható, azok mérlegeléséhez, becsléséhez a szakértő által hivatkozott kínálati árak és szempontok megfelelő kiindulási alapul szolgálnak. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/14. 20 [152] A szakértő speciális szaktudásán alapuló, a fentiekben kifejtett indok támasztja alá a – helység4i ingatlan tekintetében (
  3. is)kifogásolt – műszaki állapottal, szerkezeti kialakítással, felszereltséggel kapcsolatosan a szakértő által értékelt további, korrekciós tényezők alkalmazását és mértékét is. [153] Helyesen fejtette ki az elsőfokú bíróság, hogy az az alperes által felvetett körülmény, mely szerint a szakértő az összehasonlításul kiválasztott ingatlanok kapcsán úgy alkalmazott korrekciós tényezőket, hogy az adott ingatlanok teljes körű (belső) szemléjére nem volt módja, valamennyi hasonló tárgyú szakértői feladat elvégzésének sajátja. A szakvélemény és a kiegészítései alapján azonban nyomon követhető, hogy mely tények, körülmények alapján, miként következtetett a szakértő e körben a korrekciós tényező szükségességére vagy ennek hiányára. [154] E körben utal arra az ítélőtábla, hogy a szakértő a 75. kiegészítés 5. oldalán az alperesi kérdésre egyértelműen nyilatkozik akként, hogy a helység4i ingatlan tekintetében figyelembe vette és értékelte a betonkoszorú hiányát. [155] A helység3i ingatlan tekintetében az alperes – az időkorrekciós tényező mellett – kifogásolta, hogy ugyanazon korrekciós tényezőket a szakértő többször vette figyelembe. [156] Ezzel szemben az alperes által kifogásolt táblázatból (83. számú kiegészítés 4. oldal 3. és 4. sor) kiolvasható, hogy „műszaki állapot (belső)”, valamint a „használati szempontok, II. burkolatok, felszereltség színvonal” korrekciós tényezők közül az első, azaz „műszaki állapot” alatt a szakértő az ingatlan jelenlegi belső kialakításának hiányosságait értékelte, míg a másodikként írt szempont alatt a szükséges szerkezeti felújítás következményeként adódó, a használathoz nem mellőzhető teljeskörű belső felújítás szükségességét értékelte. A szakértő kitért arra, hogy a 2024. évi értékmeghatározásban ezt a két korrekciós tényezőt már összevontan értékelte. [157] Nem jelent kétszeres értékelést a forgalmi érték meghatározása során a „műszaki szempontok”, „épület kor, szerkezeti kialakítás/állapot” korrekciós tényezők mellett, – amely a helység3i ingatlan erősen sérült tartószerkezeti állapotából adódó szerkezeti felújítás szükségességének tényét értékeli –, az ugyanezen szerkezeti megerősítés kivitelezési költségeinek 35 %-os korrekciós tényezőként való figyelembevétele sem. [158] Az ítélőtábla az értékmeghatározás folyamatának az 55. szakvélemény 21. oldalán kifejtett részletes magyarázatából azt emeli ki, hogy a szakértő a szerkezeti felújítás szükségességének ténye, mint korrekciós tényező és annak költsége értékelésével nem kétszeresen , hanem két lépésben értékelte a helység3i ingatlan erősen leromlott műszakiszerkezeti állapotának a piaci/forgalmi értékre gyakorolt komplex, csökkentő hatását. Ez a módszer pedig éppen a forgalmi értékmeghatározás - szükségszerűen az eljáró szakértő speciális tudásán, és részben egzakt számításain, részben becslésen alapuló - folyamatának az áttekinthetőségét szolgálja. [159] Helytálló tehát a szakértő által alkalmazott azon számítási mód, hogy a szerkezeti felújítás szükségessége miatt korrekciós tényezőt alkalmaz a lakóépületre vonatkozó fajlagos Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/14. 21 érték/négyzetméterár kalkulálására, majd a szerkezeti felújítás 35%-os becsült költségére tekintettel csökkenti a kiszámított, fajlagos négyzetméter ár alapján kalkulált forgalmi értéket. [160] A szakértő a fenti értékmeghatározási folyamat részeként határozta meg a főépület szerkezeti felújításának becsült fajlagos költségét 225.400,- Ft/m2-ben az ÉKS, azaz az Építőipari Költségbecslési Segédlet fajlagos nettó építési költségek összefoglaló táblázatai alapján (55. szakvélemény 26. oldal). [161] A fellebbezésben foglaltakra tekintettel az ítélőtábla itt tér ki arra, hogy a tartószerkezeti felújítás becsült költségének fentiek szerinti meghatározásához a szakértő építőmérnöki végzettségéből és ingatlanforgalmi szakértői tapasztalatából adódóan megfelelő kompetenciával rendelkezett. [162] Az ítélőtábla álláspontja szerint a piaci ár-alku folyamatban a potenciális vevő a szerkezeti felújítás jövőben felmerülő (általa
  4. is)becsült költségeinek figyelembevételével, és nem a tételes költségvetés műszaki kompetenciát igénylő elkészítése alapján határozza meg azt a maximális vételárat (a tényleges piaci forgalmi értéket), amelyet a megvásárolni kívánt ingatlanért kifizetni hajlandó. [163] Ilyen módon a kirendelt szakértő által az ÉKS alapján készített költségkalkuláció (83. kiegészítés 6. oldal) alkalmas az ezen piaci árat csökkentő költségtényező 35 %-os mértékének becslésére. [164] A helység3i ingatlan műszaki állapotával kapcsolatosan tehát – a kifejtettek értelmében - sem a korrekciós tényezők kétszeres értékelésére vonatkozó, sem pedig a műszaki szakértői kompetencia hiányára vonatkozó fellebbezési érvelés nem foghat helyt. [165] Ebből következően az alperes alaptalanul hivatkozik a fellebbezésében a Pp. 315. §
(1)bekezdésének sérelmére, az új műszaki szakértő kirendelésének, illetve műszaki szakértői kompetenciával rendelkező szakkonzulens bevonásának mellőzése miatt. [166] A fellebbezési érvelésre tekintettel az ítélőtábla kitér arra, hogy a szakértő megfelelő indokát adta annak, hogy a forgalmi érték becslése és számítása során a redukált (151,98 m2 alapterület) figyelembevételével számolt (
  1. kiegészítés
  2. oldal). [167] Az ítélőtábla álláspontja szerint az ingatlanok alapterületi nagyságából adódó piacképesség (azaz az alapterület, mint a potenciális vevők árajánlatát befolyásoló tényező) nem az alperes által hivatkozott 253/
  3. (XII.20.) Kormányrendelet „hasznos alapterület” definíciójához igazodik, hanem a vevő számára funkcionálisan fontos helyiségek méretéhez és kialakításának módjához. [168] A kifejtettek értelmében tehát a fellebbezésben felhozott indokok a szakvéleményt nem teszik aggályossá, ezért az abban meghatározott forgalmi értékek mindhárom ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését elrendelő ítéleti döntés alapjául szolgálhattak. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/
  4. 22 [169] A fellebbezésben foglaltakra tekintettel az ítélőtábla utal arra, hogy az elsőfokú bíróság a Pp.
  5. §
(1)bekezdés b) pontja,
(3)bekezdése és
(7)bekezdése helytálló alkalmazásával hagyta figyelmen kívül az alperes által utólagos bizonyítási indítványként előterjesztett, a helység3i ingatlanra vonatkozóan a Cég1 Szakértő Kft.1., valamint a Cég2.Kft. által készített értékbecsléseket. [170] Az alperes az
  1. számú igazságügyi ingatlanforgalmi szakvéleményt, és az annak észrevételezésére 15 napos határidőt biztosító
  2. végzést
  3. április
  4. napján kézhez vette; majd
  5. április 26-án a szakvélemény észrevételezésére további 15 napos határidő hosszabbítást kért, amelyet az elsőfokú bíróság
  6. számú végzésében engedélyezett. [171] Az alperes azonban az utólagos bizonyítási indítvány előterjesztésére vonatkozóan határidő meghosszabbítást nem kért, a szakvélemény megállapításainak cáfolatára benyújtott értékbecslések, mint új bizonyítékok előterjesztésére a Pp.
  7. §
(3)bekezdésében biztosított 15 napos határidő
  1. május 15-ig, azaz az értékbecslések becsatolásáig eltelt, ezért az alperes utólagos bizonyítási indítványa elkésett. A Pp.
  2. §
(3)és
(7)bekezdése alapján az elsőfokú bíróság megalapozottan hagyta azt figyelmen kívül. [172] A helység3i ingatlant érintően a közös tulajdon megszüntetési módja tekintetében előterjesztett alperesi fellebbezés is alaptalan. [173] A helység3i ingatlanban a felperesi ½ tulajdoni hányad alperes általi megváltására vonatkozó kérelmet és annak indokait az alperes az elsőfokú eljárás érdemi szakában (
  1. számú beadvány) azzal az indokkal terjesztette elő, hogy a gyermekeihez kíván közelebb költözni, a kapcsolattartás ilyen módon rugalmasabb, és a helység4i ingatlan eladása esetén azok vételárából a helység3i ingatlant tudja felújítani. [174] Ezen körülmények azonban (ingatlanok elhelyezkedése, utazási idő) az alperes előtt már nyilvánvalóan ismert volt a perfelvétel lezárását megelőzően (
  2. jkv.) is. [175] Ezért az I.r. alperesnek a közös tulajdon általa indítványozott megszüntetési módja tekintetében előadott indokai olyan új körülmények, amelyeket az alperes a Pp.
  3. §
(3)bekezdés a) pontjában írtak sérelmével terjesztett elő, ezért azokat az elsőfokú bíróság a Pp. 214. §
(5)bekezdése alapján alappal hagyta figyelmen kívül a helység3i ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetési módjának meghatározása során. [176] A felperesi tulajdoni hányad alperes általi megváltásának azon indoka, hogy a szakértő túlzottan alacsony összegben határozta meg az ingatlan értékét, ezért az alperesi tulajdoni hányad felperes általi megváltásával az alperes anyagi hátrányt szenved, nem foghat helyt. A fent kifejtettek értelmében a szakvélemény aggálytalan, az abban meghatározott forgalmi érték elfogadható; továbbá az alperes azon – éppen a szakvéleménnyel cáfolt álláspontja, miszerint a tulajdoni hányada felperes általi megváltásával anyagi hátrányt szenved, nem élvezhet elsőbbséget a felperesnek az ingatlanhoz, mint családi örökséghez fűződő érdekével szemben. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.195/2024/14. 23 [177] A kifejtetteket együttesen értékelve az ítélőtábla érdemben és indokaiban is helytállónak ítélte az elsőfokú bíróság döntését. [178] Az ítélet rendelkező részének pontosítására az időközben - 2025. január 15. napjától - hatályba lépő ingatlan-nyilvántartási és polgári perrendtartási rendelkezések miatt került sor. [179] Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv.) 58. §
(1)bekezdése kizárja az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltételtől függő elrendelését, és a Pp. 347/A. §
(1)bekezdése csak biztosítékadás mellett teszi lehetővé a közös tulajdon megváltás útján történő megszüntetését a bírósági eljárásban, ezért a másodfokú eljárásban az alperes által fizetendő megváltási árnak megfelelő összegű biztosíték letétbe helyezése vált szükségessé. [180] A kifejtettekre tekintettel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét érdemben nem változtatta meg, pusztán az elsőfokú ítélet rendelkező részét korrigálta – az ingatlannyilvántartás új szabályainak megfelelően – azzal, hogy a közös tulajdon megszüntetése körében a feltételhez kötött ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre vonatkozó, valamint a megváltási ár 90 napon belüli kifizetésére kötelező rendelkezéseket mellőzte, és az egymásnak fizetendő összegek összeszámításával kötelezte az alperest annak tűrésére, hogy a felperest megillető megváltási ár a letett, 16.166.401,- Ft biztosíték összegéből kerüljön teljesítésre. [181] Ezzel összhangban rendelkezett az ítélőtábla a 16.166.401,- Ft megváltási ár kiutalásáról a felperes részére. [182] Ugyanezen indokok alapján mindhárom ingatlan tekintetében mellőzte az ítélőtábla a közös tulajdon árverés útján való megszüntetésével kapcsolatos elsőfokú ítéleti rendelkezéseket. [183] A kifejtettek alapján az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 383. §
(2)bekezdése értelmében – a rendelkező rész fentiek szerinti korrekciójával – helybenhagyta. [184] Az ítélőtábla az eredménytelenül fellebbező alperest a Pp. 83. §
(1)bekezdése alapján kötelezte a fellebbezésével felmerülő 1.124.000,- Ft feljegyzett fellebbezési illeték állam javára való megfizetésére, valamint 394.000,- Ft – a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §
(2)bekezdés
  1. a)
  2. b)pontja és
(5)bekezdése alapján megállapított mértékű – ügyvédi munkadíj felperes javára való megfizetésére. Győr,
  1. április
  2. Dr. Maurer Ádám sk. sk. a tanács elnöke bíró Dr. Sarmon Hedvig sk. előadó bíró Dr. Zsitva Ágnes

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.