← Magyarország

Pf.20041/2021/7 – Győri Ítélőtábla

A határozat elvi tartalma: A lakásingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése szempontjai. A Győri Ítélőtábla Pf.III.20.041/2021/

  1. A Győri Ítélőtábla a G. Szabó Ügyvédi Iroda (cím9 ügyintéző: dr. G. Szabó Szilvia ügyvéd) által képviselt Felperes1 (cím5) I.r. és Felperes2 (cím5) II.r. felpereseknek a Dr. Domina Ügyvédi Iroda (Cím12, ügyintéző: dr. Domina László Béla ügyvéd) által képviselt Alperes1 (cím7) I.r. és Alperes2 (cím7) II.r. alperesek ellen közös tulajdon megszüntetése iránt a Székesfehérvári Törvényszék előtt folyamatba tett perében Székesfehérvárott,
  2. január
  3. napján 22.P.20.041/2020/
  4. szám alatt hozott ítélet ellen az alperesek részéről
  5. sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán – tárgyaláson kívül – meghozta a következő ítéletet: Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének megfellebbezett rendelkezéseit helybenhagyja. Kötelezi az alpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 600.000 (hatszázezer) forint másodfokú perköltséget, viseljék továbbá a fellebbezési eljárásban felmerült költségeiket. Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek. Indokolás [1] Az irányadó tényállás szerint a felperesek és az alperesek egymás közötti ¼ - ¼ ¼ - ¼ arányú közös tulajdonát képezi a helység1 belterület helyrajzi szám
  6. hrsz. alatt felvett, cím13.szám alatt található társasházi lakás az alapító okirat szerint hozzátartozó mellékhelyiségekkel. [2] A társasház
  7. április
  8. napján kelt alapító okirata értelmében mindenkor társasházi közös tulajdonban maradnak a
  9. pontban felsorolt ingatlan részek, közöttük a XII. pont alatti 142,04 m2 alapterületű teremgarázs, a gépkocsi lehajtó rámpa és rámpafűtés. A társasházi külön tulajdont felsoroló
  10. pontban szerepel a perbeli magasföldszint
  11. szám alatti lakásingatlan azzal, hogy az alapítók megállapodnak abban, hogy a közös tulajdonú teremgarázsban a
  12. számmal megjelölt gépkocsi beállóhely a
  13. számú lakás mindenkori tulajdonosának kizárólagos használatában áll, ahogyan a következő bekezdés szerinti felszíni gépkocsi beállóhely is. [3] A perbeli lakásingatlan eredetileg az alperesek egymás közötti, egyenlő arányú közös tulajdonát képezte. A
  14. május 4-én kelt ingatlan adásvételi szerződéssel az eladók a tulajdonrészükből személyenként ¼ -¼ tulajdoni hányadot a felperesekre, mint vevőkre Győri Ítélőtábla III.Pf.20.041/2021/7 2 ruháztak át. A szerződés
  15. pontja értelmében azonban az eladók kijelentették, hogy a garázsrész nem képezi az adásvétel tárgyát, annak használatára a vevők nem jogosultak. [4] A perbeli ingatlant a peres felek kizárólag bérbeadás útján hasznosították, amelyből 2006-2018 években összesen 294.000 euró bérleti díj bevétel származott. Ebből az I.r. felperes
  16. március
  17. napján 120.000 eurót vett fel. [5] A felperesi és az alperesi házaspár évtizedeken át szoros baráti és üzlettársi kapcsolatban állt egymással. Ennek során számos közös tulajdonú ingatlant szereztek, illetve egyenlő arányban váltak tulajdonosaivá a székesfehérvári székhelyű cég1-nek és a cég2-nek. [6] A kapcsolatuk teljes megromlása következtében a peres felek
  18. év folyamán már arra törekedtek, hogy a közös gazdasági társaságokat azok átalakulása (szétválása) útján megszüntessék. A céljuk az volt, hogy a közös társasági vagyont, illetve az ingatlan vagyont egymás között megosszák, elkülönítsék. E folyamat során helység2on
  19. december 22-én a cég
  20. és a cég2 átalakulására vonatkozó megállapodást kötöttek, amelyben rögzítették a társasági vagyon szétválasztásának feltételeit és szempontjait. A megállapodás
  21. pontjában a felek több ingatlan – köztük a perbeli társasházi lakás – közös tulajdonát is megszüntetni kívánták oly módon, hogy az alperes házaspár a cég
  22. tulajdonát képező ingatlanok értékkülönbözete fejében a közös tulajdonú magáningatlanok felperesi házaspárra eső tulajdoni hányadát kapja meg. A megállapodás
  23. pontjában a felek azt is rögzítették, hogy
  24. január
  25. napjáig közösen kérik minden általuk kezdeményezett, egymással, vagy a fentiekben nevezett társaságokkal szemben folyamatban lévő bírósági eljárás szünetelését, és az átalakulás bejegyzését követően a felek a perek folytatását nem kérik. [7] A felek között számos peres eljárás indult, köztük a perbeli lakásra vonatkozó,
  26. május 4-én kelt adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a jelen per alperesei által indított – időközben szünetelő - eljárás. A jelen per alperesei (ottani felperesek) kérelmére folytatódó eljárásban a bíróság a kereseti kérelmet elutasította. [8] A
  27. december 22-én kelt megállapodásban rögzített átalakulási folyamat megakadt, a szerződésben írtak nem valósultak meg. A felperesek
  28. március 6-án kelt levelükben tájékoztatták az alpereseket, hogy a
  29. december 22-én kelt, a szétválás módjáról szóló megállapodást eltérően értelmezik, közöttük 60.000 eurót érintő elszámolási vita alakult ki, ezért a megállapodás teljesítéséhez fűződő érdekük megszűnt, így attól elállnak. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.041/2021/7 3 A felperesek az alperesekhez intézett
  30. június 21-én kelt levelükben ismételten közölték az alperessel, hogy a
  31. december 22-i megállapodásban foglaltakat magukra nézve nem tartják kötelezőnek, a magáningatlanok megosztásához azonban ragaszkodnak. [9] Az alperesek a felperesekhez intézett
  32. március 7-én kelt levelükben a perbeli ingatlan közös tulajdonának megszüntetését javasolták akként, hogy a felperesek tulajdoni hányadát magukhoz váltják. A későbbiekben az alperesek megismételték a közös tulajdonban álló további székesfehérvári ingatlanok – köztük a perbeli ingatlan – közös tulajdonának megszüntetésére vonatkozó javaslatukat olyan módon, hogy a cégek megosztásától elkülönítetten kívánták rendezni az egyéb „magántulajdonú” ingatlanok megosztását (
  33. április 10-én,
  34. április 18-án kelt levelek.). [10] A cég
  36. augusztus
  37. napján kelt taggyűlési jegyzőkönyvében az I.r. felperes akként nyilatkozott, hogy a
  38. december 22-én kelt megállapodás óta eltelt időszakban bekövetkezett változások miatt - a
  39. március 6-i elállásukra tekintettel – a szerződést nem tartják irányadónak. A cég
  41. szeptember
  42. napján megtartott taggyűlésén a felek a
  43. napirendi pont keretében tárgyaltak a társaság ingatlan vagyonának felértékeléséről és a szétválásról. Az I.r. felperes ennek során kifejtette, hogy a szétválási határozat a
  44. december 22-i megállapodás helyébe lép, és az csak a cég
  45. vagyonára vonatkozik. Ezt a jelenlévők tudomásul vették. A felek a 3/2019.(09.06.) számú határozattal döntöttek arról, hogy a tagok a szétválás szándékával egyetértenek. A szétválásra azonban ezen határozat alapján sem került sor. [11] A Székesfehérvári Járásbíróság – a felperesek keresetlevelét elbírálva – a
  46. május 5-én jogerős 7.P.20.082/2019/
  47. számú ítéletével a felek - a
  48. december 22-én kelt megállapodása
  49. pontjában említett - helység2i ingatlanain (...u.,... u.) fennálló közös tulajdonát megszüntette. [12] A felperesek a módosított kereseti kérelmükben kérték, hogy a bíróság a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdont akként szüntesse meg, hogy a forgalmi értéknek megfelelő megváltási ár megfizetése ellenében egymás közötti ½ - ½ arányban adja az I-II.r. felperesek tulajdonába az I-II.r. alperesek tulajdoni hányadát a lakás ½ tulajdoni hányadára vetítve legfeljebb 65.000.000 forint megváltási ár ellenében. Amennyiben a bíróság által megállapított forgalmi érték ezt meghaladná, rendelje el a bíróság a lakás közös értékesítését, a vételár peres felek közötti tulajdoni arányok szerinti felosztása mellett. Kérték, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket a perbeli lakásra vonatkozó bérleti díj elszámolásból eredően 27.000 euró megfizetésére. Az érvelésük szerint a költségek levonása után fennmaradó 294.000 euró tiszta bevétel fele összege, azaz 147.000 euró illetné a felpereseket, így az általuk felvett 120.000 eurót meghaladóan, további 27.000 euró jár a részükre. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.041/2021/7 4 [13] Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az ellenkérelmükben elsősorban arra hivatkoztak, hogy a felperesek a közös tulajdon megszüntetését alkalmatlan módon kérték, ugyanis a feleket köti a
  50. december 22-én kelt megállapodás. A perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésére csak a megállapodásban írt módon, azaz a társaságok átalakulása végrehajtásával kerülhet sor. Azzal is érveltek, hogy a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik, mivel az aktuálisan zajló világjárvány miatt az ingatlanpiaci viszonyok instabilak, jelentős áringadozás figyelhető meg. [14] Az alperesek a másodlagos ellenkérelmükben nem ellenezték a közös tulajdon megszüntetését olyan módon, hogy a törvényszék az alpereseket jogosítsa fel a felperesek tulajdoni részének megváltására egymás között egyenlő, ½ - ½ arányban. Az általuk fizetendő megváltási árat annak figyelembevételével kalkulálták, hogy a lakáshoz tartozó garázsingatlan egésze - a
  51. május 4-én kelt ingatlan adásvételi szerződés
  52. pontja értelmében - az alperesek kizárólagos tulajdonában áll. A garázs értékének figyelmen kívül hagyása mellett a lakásingatlan ½ tulajdoni hányadának értékét 50.000.000 forint összegben, az általuk fizetendő megváltási árat pedig személyenként 25-25.000.000.- forintban jelölték meg. A garázs értékét 7.000.000 forintban határozták meg. [15] Az ingatlan bérbeadásából származó bevétel elszámolása körében 67.295 euró, azaz 23.771.286 forintra tartottak igényt, amelyet beszámítani kértek az általuk a felpereseknek fizetendő megváltási árba. A beszámítási kifogás körében azzal érveltek, hogy a perbeli ingatlan bérbeadásából származó összes bevétel
  53. és
  54. közötti időben 84.680.712 forint volt, amelyet csökkenteni kell a kizárólag az alperesek által viselt kiadások 37.554.761 forint összegével. Az így kapott 47.125.951 forint nettó bevétel fele, azaz 23.562.975 forint (66.705 euro) illeti meg a felpereseket. Ezzel szemben a felperesek 120.000 eurót vettek fel, azaz 53.295 euróval többet a nekik járónál. Ezen felül beszámítani kértek további 14.000.- eurót elmaradt haszon címén, arra alapítva, hogy a felperesek meghiúsították a perbeli ingatlan
  55. novembere óta történő bérbeadását. [16] A Székesfehérvári Törvényszék a fellebbezéssel támadott ítéletében a peres feleknek a helység1 belterület helyrajzi szám2.hrsz. alatt felvett, 119 m2 alapterületű „lakás az alapító okirat szerint hozzátartozó mellékhelyiségekkel” megjelölésű, természetben cím14 szám alatti ingatlanon fennálló közös tulajdonát akként szüntette meg, hogy az alperesek fejenként ¼ - ¼ tulajdoni hányadát összesen 53.750.000 forint megváltási ár ellenében a felperesek tulajdonába adta, így az I-II.r. felperesek tulajdoni hányadát ¼ - ¼ tulajdoni részaránnyal megnövelte, és kötelezte a felpereseket, hogy 15 napon belül személyenként fizessenek meg az alpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 26.875.000.- forintot,. A bíróság az ítélet jogerőre emelkedése után megkeresni rendelte a Budapest Főváros Kormányhivatala XI. kerületi Hivatalát, mint Földhivatalt, hogy a megváltási ár megfizetésének igazolását követően - közös tulajdon megszüntetése jogcímén - a fenti ingatlannak az alperesek nevén álló ¼ - ¼ tulajdoni hányadára a felperesek javára a tulajdonjogot egymás közötti, egyenlő arányban jegyezze át, ezzel egyidejűleg az alperesek tulajdonjogát törölje. A bíróság az alpereseket a fentiek tűrésére kötelezte. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.041/2021/7 5 Ezt meghaladóan a felperesek kereseti kérelmét elutasította. Az elsőfokú bíróság egyetemlegesen kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 1.500.000.- forint eljárási illetékből és 1.200.000.- forint ügyvédi munkadíjból álló perköltséget. [17] A döntésének indokolásában az elsőfokú bíróság abból indult ki, hogy a Ptk. 5:
  56. §

(1)bekezdése értelmében a közös tulajdon megszüntetése iránti igény a tulajdonostárs alanyi joga, az erről való lemondás semmis. Az alperesek ellenkérelmében foglaltakra tekintettel elsőként azt vizsgálta, hogy a felek közti
  1. december 22-i megállapodás a közös tulajdon megszüntetése tekintetében irányadónak tekinthető-e. [18] A törvényszék kifejtette, hogy az alperesek alaptalanul érvelnek azzal, hogy a felek jogviszonyára a
  2. december 22-én kelt megállapodás az irányadó, azaz a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése csak a felek közös gazdasági társaságainak átalakulásával, szétválásával együttesen hajtható végre. Az azonban megállapítható, hogy a felperesek
  3. március 6-án kelt nyilatkozata - a 2013.évi V. tv. (Ptk.) 6:
  4. §
(1)bekezdése, valamint a Ptk. 6:140. §
(1)bekezdése alapján nem értékelhető a
  1. december 22-i megállapodástól való elállásnak. A megállapodásban ugyanis a felperesek az elállás jogát nem kötötték ki, illetve a szerződés alperesek általi megszegésére sem hivatkoztak. Ez okból tehát a
  2. március 6-án kelt nyilatkozat a felek megállapodását nem bontotta fel. [19] A
  3. december 22-i megállapodás azonban azért nem képezte akadályát a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon – rendelkező részben írt módon való – megszüntetésének, mivel a megállapodást a felek a jogviszonyukra a későbbiekben nem tekintették irányadónak, ezáltal a szerződés teljesítése a Ptk. 6:
  4. §
(1)bekezdése értelmében lehetetlenné vált, azaz a szerződés megszűnt. [20] Az elsőfokú bíróság abból indult ki, hogy a
  1. december 22-én kelt megállapodás
  2. pontja alátámasztja, hogy az a célját tekintve elsősorban a társaságok átalakulására és a társasági vagyon peres felek közti megosztására irányul. A szerződés
  3. pontja ugyan rendelkezik a helység2i és a perbeli, helység1i magántulajdonban lévő ingatlanok közös tulajdonának megszüntetéséről is, azonban kizárólag a társaságok átalakulásával és a társasági vagyon felek közti megosztásával összefüggésben. Ebből következően amennyiben a társaságok átalakulására vonatkozóan a megállapodás teljesítése meghiúsul, úgy az abban foglaltakat a felek magáningatlanainak megszüntetésére sem lehet alkalmazni. [21] A megállapodás megkötését követően a felek között zajló levelezésből, a társaságok taggyűlési jegyzőkönyveiben foglaltakból, illetve abból a tényből, hogy a Ptk. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.041/2021/7 6 6:
  4. §
(1)bekezdésében előírt együttműködési kötelezettségüket kölcsönösen egyértelműen megszegték, és a megállapodásban foglaltakat nem hajtották végre, az elsőfokú bíróság azt a következtetést vonta le, hogy a peres felek – legkésőbb a
  1. szeptember 6-án megtartott taggyűlést követően – a megállapodást a jogviszonyukra már nem tekintették irányadónak, ennek következtében annak eredeti formában való teljesítése meghiúsult, a szerződés megszűnt. Ezért a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének akadályát nem képezi. [22] A Ptk. 5:
  2. §
(2)bekezdése alapján az elsőfokú bíróság leszögezte, hogy az alkalmatlan idő kifogására csak időlegesen fennálló körülmények adhatnak alapot, köztük a gazdasági életet befolyásoló olyan események, amelyek az ingatlanok forgalmi értékére kihatással vannak. A járványügyi helyzetre, mint alkalmatlan időt megalapozó kifogásra azonban az alperesek azért nem hivatkozhatnak, mert másodlagos ellenkérelemként a felperesek ingatlan hányadának tulajdonukba adását kérték - a felperesekkel közösen elfogadott - forgalmi értékből számított megváltási ár ellenében. Mivel a peres felek a forgalmi értéket azonos összegben határozták meg, ezért nincs jelentősége az ingatlan aktuális piaci árát esetlegesen és átmenetileg befolyásoló körülményeknek. [23] A törvényszék megállapítása szerint a felek az ingatlan ½ tulajdoni hányadának forgalmi értékét egyezően 50.000.000 forintban határozták meg azzal, hogy a lakáshoz tartozó teremgarázs forgalmi értéke 7.000.000 forint. [24] Az egymásnak fizetendő megváltási ár különbsége pusztán abból adódott, hogy az alperesek álláspontja szerint a teremgarázs – a 2011. május 4-i adásvételi szerződés ide vonatkozó kikötése értelmében – az alperesek ½-1/2 arányú tulajdonában áll. A csatolt társasházi alapító okirat alapján azonban egyértelműen megállapítható volt, hogy a teremgarázsban lévő, a lakáshoz tartozó gépkocsibeálló társasházi közös tulajdonban áll, így az külön adásvétel tárgyát sem képezheti. Ezért a lakás forgalmi értéke meghatározásánál, a megváltási ár kalkulálásánál azt figyelembe kellett venni. Ezért a bíróság a perbeli ingatlan ½ tulajdoni hányadának forgalmi értékét 53.500.000 forintban határozta meg, amelynek megfizetésére vonatkozó teljesítőképességgel a felek mindegyike rendelkezik. [25] Az elsőfokú bíróság a Ptk. 6:84. §
(1)bekezdése értelmében a kereseti kérelemnek helyt adva az alperesek ½ tulajdoni illetőségét az I-II.r. felperesek tulajdonába adta a fentiek szerint számított megváltási ár ellenében. Utalt arra, hogy a közös tulajdon megszüntetésének a rendelkező részben írt módjára figyelemmel az alperesek által kért, 23.771.286.- forint beszámítására nem kerülhetett sor. [26] A felpereseknek az alperesekkel szemben előterjesztett, bérleti díj elszámolásból eredő követelését az elsőfokú bíróság bizonyítatlannak ítélte, emiatt elutasította. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.041/2021/7 7 Kifejtette, hogy a perbeli ingatlan bérbeadásából eredő bevétel összegét a felek egyezően határozták meg, azonban vitatott volt, hogy a bevételt mekkora költség terhelte, és azt a felek milyen módon viselték. A felperesek álláspontjával szemben – az ingatlan bérbeadásával ténylegesen foglalkozó - alperesek azt állították, hogy a kiadásokat saját jövedelmükből finanszírozták. Ezzel szemben a felperesek nem igazolták azon előadásukat, hogy a költségeket közösen viselték, ezért az elszámolás alapja az általuk megjelölt 294.000 euró bevétel. Ez okból igényüket az elsőfokú bíróság, mint megalapozatlant elutasította. [27] A felperesek a per főtárgya tekintetében pernyertesek lettek, ezért a bíróság az alpereseket kötelezte egyetemlegesen a Pp. 83. §
(1)bekezdése alapján a felperesek költségeinek megfizetésére. [28] Az alperes elsődleges fellebbezési kérelme az ítélet megváltoztatására irányult akként, hogy a bíróság az alpereseket jogosítsa fel a felperesi tulajdonrészek magukhoz váltására, azaz a felperesek tulajdoni hányadait egymás között egyenlő arányban adja az alperesek tulajdonába 25.000.000 – 25.000.000 forint megváltási ár ellenében. Másodlagosan az ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására, új határozat hozatalára utasítását kérték. Harmadlagosan a fellebbezésük arra irányul, hogy a felperesek által az alpereseknek fizetendő megváltási ár kalkulálásánál vegye figyelembe a bíróság, hogy a 7.000.000 forint forgalmi értékű garázsrész teljes egészében az alperesek tulajdonában áll. Az elsőfokú ítélet helybenhagyása esetén is kérték a felperesek javára megállapított elsőfokú perköltség (ügyvédi munkadíj) összegének leszállítását. A fellebbezési ellenkérelemre tett észrevételeikben indítványozták, hogy a bíróság az eljárási illeték 50-50 % arányú viselése mellett arra kötelezze a feleket, hogy a perben felmerült egyéb költségeiket maguk viseljék. [29] Sérelmezték, hogy az elsőfokú bíróság nem adta indokát, hogy milyen szempontok szerint határozta meg a közös tulajdon megszüntetésének általa alkalmazott módját, és milyen indokok alapján döntött úgy, hogy a felpereseket jogosítja fel az alperesi tulajdonrészek megváltására. A fellebbezésükben – majd a felperesek fellebbezési ellenkérelmére tett észrevételeikben is hangsúlyozták, hogy eredetileg is az alperesek tulajdonában állt az ingatlan, az azzal kapcsolatos teendőket – állagmegóvás, ügyintézés stb. - mindvégig az alperesek látták el, a felmerülő költségeket ők fizették (a rezsiszámlák az alperesek nevére szólnak, illetve a bevétel után fizették az SZJA-t, az egészségügyi hozzájárulást és az egyéb járulékokat. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.041/2021/7 8 [30] Az ingatlan ½ részének felperesek általi megvásárlása a használat és hasznosítás körében változást nem eredményezett, az azzal kapcsolatos teendőket továbbra is az alperesek látták el, ezért méltányolható érdekük fűződik ahhoz, hogy a felperesek tulajdoni illetőségét magukhoz váltsák. Kiemelték, hogy számukra a lakás előszereteti értéke jelentős. A megváltási árba továbbra is kérték beszámítani az ingatlan bérbeadásából eredő elszámolásból őket megillető összeget. A fellebbezési ellenkérelemre tett észrevételeikben tértek ki arra, hogy a felperesek a lakás bérbeadásának elszámolását több mint 10 évig azért nem kérték, mivel a felek közti viszony megromlását megelőzően a felek mögöttes megállapodásai megfelelő ellentételezést nyújtottak a felpereseknek az ingatlan alperesek általi bérbeadásáért. [31] Az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését abban az esetben kérték, amennyiben a másodfokú bíróság úgy ítélné meg, hogy nem állnak rendelkezésre a megfelelő tényadatok a közös tulajdon megszüntetése általuk kért módjának alkalmazásához, illetve a beszámítási kifogás elbírálásához. [32] A harmadlagos fellebbezési kérelmük alátámasztására hivatkoztak a
  1. május 4én kelt szerződésre, amelynek értelmében a garázsbeálló nem képezte az adásvétel tárgyát, így az az alperesek tulajdonában maradt. Ez okból a felperesek által az ½ tulajdoni hányad után részükre fizetendő megváltási ár 57.000.000 forint lenne. [33] irányult. A felperesek fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására Kiemelték, hogy az alperesek fellebbezése úgy értelmezendő, hogy sem a
  2. december 22i megállapodással kapcsolatos, sem - a forgalmi érték instabilitása miatt - az alkalmatlan időre vonatkozó hivatkozásaikat nem tartják fenn, és a közös tulajdon megszüntetését nem ellenzik. [34] A peres felek az ingatlant közösen építették, majd közösen hasznosították azt. Már az elsőfokú eljárásban is igazolták, hogy a bérbeadást az alperesekkel közösen intézték, a lakás felújítását az I.r. felperes irányításával a közös cég alkalmazottai kivitelezték a felek közös költségviselése mellett. Ez okból a közös tulajdon megszüntetése körében az alperesek nem élvezhetnek semmilyen előjogot. A perben csatolt levelezés igazolja, hogy a felperesek éveken át próbálkoztak a közös tulajdon megszüntetésével, annak minden lehetséges alternatíváját felajánlották az alperesek részére, akiknek elzárkózó magatartása miatt került sor a peres eljárásra. Mivel azonban a közös tulajdon megszüntetését a felperesek kezdeményezték, ezért indokolt, hogy a közös tulajdon megszüntetésének azon módját alkalmazza a bíróság, amellyel a felpereseket jogosítja fel az alpereseket megillető tulajdoni részek megváltására. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.041/2021/7 9 [35] A társasház alapító okirata egyértelműen alátámasztja, hogy a garázs nem értékesíthető a lakástól elkülönítetten, nem rendelkezik külön helyrajzi számmal. A teremgarázs a társasházi közös tulajdon része, a lakás tulajdonosának abban eszmei tulajdoni hányada és rajta kizárólagos használati joga van, tehát a kocsibeálló a lakás sorsát osztja. [36] Hangsúlyozták, hogy a beszámítási kifogás elbírálása céljából a jelen ítélet hatályon kívül helyezésére azért sem kerülhet sor, mivel az alperesek a Fővárosi Törvényszéken 2.P.23.374/
  3. szám alatt a felek közötti teljeskörű vagyoni elszámolásra irányuló keresetet terjesztettek elő, amely kiterjed a jelen ingatlannal kapcsolatos bérleti díj elszámolására is. A beszámítási kifogás jelen perben történő elbírálása esetén tehát két azonos ténybeli alapon álló per lenne folyamatban. [37] Az alperesek fellebbezése alaptalan. [38] Az ítélőtábla mindenekelőtt kiemeli, hogy a felperesi kereseti kérelmet részben – az alperesekkel szemben bérleti díj elszámolása címén 27.000 euro megfizetése iránt előterjesztett kereseti kérelem tekintetében – elutasító elsőfokú ítéleti rendelkezés fellebbezés hiányában a Pp.
  4. §
(5)bekezdése értelmében jogerőre emelkedett, annak felülbírálata nem képezte a másodfokú eljárás tárgyát. [39] Az ítélőtábla - az ítéletet a fellebbezési kérelem és az ellenkérelem korlátai között felülvizsgálva (Pp. 370. §
(1)bekezdés) - megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárást a szükséges körben lefolytatta, az ítélet hatályon kívül helyezését eredményező és a másodfokú eljárásban nem orvosolható lényeges eljárási szabályt nem sértett, és az általa helyesen felhívott jogszabályi rendelkezések alkalmazásával, megalapozott tényállásból helytálló jogi következtetést levonva döntött a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetéséről. Az ítélet indokolásában kifejtettekkel az ítélőtábla egyetértett, annak ismétlését mellőzve - a fellebbezésben írtakra tekintettel - azt az alábbiakkal egészíti ki. [40] Az alperesek a fellebbezésükben a közös tulajdon Ptk. 5:83. §
(1)és
(2)bekezdésén alapuló megszüntetését már nem ellenezték, annak a bíróság által alkalmazott módját, és a megváltási ár meghatározását vitatták. Sérelmezték, hogy az elsőfokú bíróság nem adta indokát – az alperesek elsőfokú eljárásban előadott másodlagos ellenkérelmében írtak ellenére – a közös tulajdon megszüntetése általa alkalmazott módjának. [41] Az ítélőtábla e körben osztotta a fellebbezésben kifejtett alperesi álláspontot annyiban, hogy a törvényszék a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. tv (Pp.) 346. §
(5)bekezdésébe ütköző módon adós maradt azon szempontok ismertetésével, amelyek alapján arról döntött, hogy a felpereseket jogosítja fel az alperesek tulajdoni hányadának megváltására. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.041/2021/7 10 Az indokolás ezen hiányossága azonban nem teszi az ítéletet felülbírálatra alkalmatlanná, az indokolás kiegészítésével a fenti eljárási szabálysértés orvosolható. [42] Az elsőfokú eljárás adatait egyértelműen alátámasztják, hogy a peres felek közti viszony megromlását követően a felperesek a peres felek üzleti és magánvagyona szétválasztása során – az alperesek által szorgalmazott egységes rendezés kivitelezésének nehézségei miatt - arra törekedtek, hogy az egyes vagyonelemeket, köztük a perbeli ingatlan sorsát legalább részegyezségek útján rendezzék. Ennek körében folyamatosan felajánlották az alperesek általi megváltás lehetőségét (a felperesek által alpereseknek írt
  1. február 22-én kelt levél,
  2. június 21-én kelt levél,
  3. szeptember 16-án és
  4. szeptember 26-án kelt levél,
  5. október 3-án kelt levél, valamint a cég
  7. augusztus 21-én kelt jegyzőkönyve), amellyel az alperesek annak ellenére sem éltek, hogy korábban a felperesek tulajdoni hányadának magukhoz váltásától, illetve a közös tulajdon megszüntetésétől nem zárkóztak el (
  8. március 7-én,
  9. április 17-én kelt felperesekhez írt levelek). [43] A bíróság a közös tulajdon megszüntetés módja megválasztása során – figyelemmel arra, hogy a teljesítőképesség mindkét fél esetében igazolt – jelentőséget tulajdonított annak, hogy az alperesek még a jelen eljárás folyamán is az elsődleges kérelmükben ellenezték a közös tulajdon megszüntetését, amelyből az a következtetés vonható le, hogy a magukhoz váltáshoz fűződő érdek a keresetet előterjesztő felperesek esetében erősebb. Az alperesek azon érvelése, hogy az üzleti célból történő bérbeadással kapcsolatos ügyintézést ők végezték, nem alapoz meg az ingatlannal kapcsolatos olyan „előszereteti értéket”, amely a közös tulajdon – eredetileg általuk csak másodlagosan kért - megszüntetési módját indokolná. A fentiek miatt a közös tulajdon megszüntetésének elsőfokú bíróság által meghatározott módja a Ptk. 5:84.§.
(1)bekezdése alapján indokolt. [44] Az alperesek álláspontjával szemben helytállóan határozta meg az elsőfokú bíróság a felperesek által a lakás és a hozzá tartozó mellékhelyiségek egészének 107.000.000 forintos forgalmi értéke alapján fizetendő megváltási ár összegét. [45] Az elsőfokú bíróság által kifejtett indokokat az ítélőtábla maradéktalanul osztva csupán kiemeli, hogy a társasház, mint jogintézmény lényegi ismérveinek megfelelően az alapító okiratban meghatározott bizonyos ingatlanrészek külön tulajdonban vannak, ugyanakkor további részek társasházi közös tulajdonba kerülnek, melyek tekintetében a tulajdonjog meghatározott eszmei hányada illeti meg a tulajdonostársakat. [46] A társasháznak a közös tulajdonban lévő részei a külön tulajdonnak az alkotórészei, azok önálló dologi jogi egységként nem jelennek meg. A kettő együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak, egymástól függetlenül nem ruházhatók át (
  1. évi CXXXIII. törvény
  2. március 15-ig hatályos
  3. §-a, illetve a
  4. évi V. törvény 5:
  5. §-a). Győri Ítélőtábla III.Pf.20.041/2021/7 11 [47] A perbeli esetben a társasházi alapító okirat egyértelműen rendelkezik a lakáshoz tartozó garázsrész tulajdoni viszonyairól. A
  6. május 4-én kelt adásvételi szerződés
  7. pontjában írt kitétel legfeljebb a garázsrész használatára irányuló megállapodásként értékelhető, ez azonban nem érinti a tulajdonjog tárgyát, terjedelmét. A gépkocsibeálló önállóan nem képezi tulajdonjog tárgyát, annak ingatlan-nyilvántartáson kívüli megszerzésére is alaptalanul hivatkoznak az alperesek. [48] Figyelemmel arra, hogy az alperesek elsődlegesen a kereseti kérelem elutasítását kérték, azonban az elsőfokú bíróság az ingatlanon fennálló közös tulajdont a felperesek által kért módon szüntette meg, ezért az elsőfokú eljárásban a felperesek pernyertességére tekintettel a törvényszék a Pp.
  8. §
(1)bekezdése és az 1/2017.(IX.11.) PK. vélemény 16. pontja értelmében megalapozottan döntött a perköltség viseléséről. [49] Az alperesek által a felpereseknek fizetendő ügyvédi munkadíj összegét pedig a 32/2003.(VIII.22) IM.r. 3.§.
(2)és
(6)bekezdései alapján - az ügyvédi tevékenységgel arányosan már eleve mérsékelt összegben állapította meg. A fenti okokból az ügyvédi munkadíj összegének további csökkentése nem indokolt. [50] A kifejtettekre tekintettel az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének megfellebbezett rendelkezéseit a Pp. 383. §
(2)bekezdése alapján helybenhagyta. [51] Az eredménytelenül fellebbező alpereseket a Pp. 83. §
(1)bekezdése alapján egyetemlegesen kötelezte a 32/2003.(VIII.22.) IM. rendelet 3. §
(5)és
(6)bekezdései alapján megállapított mértékű ügyvédi munkadíjból álló másodfokú perköltség felperesek részére való megfizetésére. Győr,
  1. május
  2. Dr. Maurer Ádám sk. sk. a tanács elnöke Dr. Sarmon Hedvig sk. Dr. Mészáros Zsolt előadó bíró bíró

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.