Pfv.20123/2024/25 – Kúria

(1)és

(2)bekezdése, a felperes szervezeti - működési szabályzatának (a továbbiakban: SzMSz) X. fejezete, valamint a Polgári Törvénykönyvről szóló

1. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:
2. §-a és 5:
3. §-a alapján. Nézete szerint az alperes a közös tulajdoni hányadát meghaladó mértékű használattal a tulajdonostársaknak a közös tulajdon birtoklásához, használatához fűződő érdekét sérti. [4] Az alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Rámutatott, hogy a külön tulajdonában álló öröklakást a jelenlegi nagyságú betonozott terasszal vásárolta, ő csupán hidegburkolattal fedte le a területet. A terasz használata egyebekben nem kizárólagos, a többi tulajdonos jogait emiatt az nem sérti. Az első- és másodfokú bíróság határozata [5] Az elsőfokú bíróság keresetet elutasító ítéletének indokolása szerint a jogvita megítélésére az alperes tulajdonjogának keletkezésére figyelemmel a Polgári Törvénykönyvről szóló
4. évi IV. törvényt (a továbbiakban: régi Ptk.) tartotta irányadónak, és rámutatott, hogy a használati díj alapja nem a tulajdoni hányad nagysága, hanem a használat kizárólagossága. A per adatai szerint azonban az alperes nem zárta el a teraszt a többi tulajdonos elől, az nyitott állapotú, a tulajdonosok átjárása nem akadályozott, a cserjék és a tuják pedig korábban is a kerti növényzet részei voltak, nem a terasz elkerítését célozták. Utalt a PK
5. számú állásfoglalás meghaladottá nyilvánításáról és a közös tulajdon megszüntetésének egyes kérdéseiről szóló 1/
6. (V. 19.) PK véleményben foglaltakra, amely szerint a tulajdoni illetőséghez a kialakult használati viszonyok alapján többletjogosítványok is kapcsolódhatnak. [6] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a keresetnek megfelelően marasztalta az alperest. Megváltoztató ítélete indokolásában elsődlegesen a jogszabály (régi Ptk.) téves alkalmazására utalt, azzal, hogy a Ptk. hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló
7. évi CLXXVII. törvény (a továbbiakban: Ptké.)
8. §

(1)bekezdése értelmében a perben a Ptk. az irányadó, mert a kereset alapját képező közgyűlési határozat már annak hatálya alatt keletkezett. A téves jogszabályi hivatkozás ugyanakkor a döntés érdemére nem hatott ki, az érintett rendelkezések ugyanis mindkét törvénykönyvben azonosak. Utalt arra, hogy bár a közgyűlési határozat és az SzMSz is a közös költség megnevezést használja, a többlethasználat ellentételezéseként a jogszabály rendelkezése többlethasználati díj fizetését írja elő, és a felperes keresete is többlethasználati díj fizetésére irányult, amit a felperes perfelvételi nyilatkozata is megerősített. Egyetértett az elsőfokú bírósággal abban, hogy a többlethasználati díjat a közös területek kizárólagos használata alapozhatja meg, okszerűtlennek találta viszont az elsőfokú bíróság mérlegelését, hogy az alperes esetében ez nem valósult meg: a tanúvallomások alapján megállapítható volt, hogy az alperes sajátjaként, kizárólagosan használja a terasz területét. Annak, hogy ő maga ezzel a terasz nagysággal vásárolta a területet, az érdemi döntés szempontjából nincs jelentősége. Az alperesi tulajdoni hányadhoz képest a többlethasználat mértékét a per adatai alapján a másodfokú bíróság nem Kúria V.Pfv.20.123/2024/25 4 vitatottnak tekintette, a marasztalás összegét pedig a keresetnek megfelelően, az érvényes közgyűlési határozatban foglalt négyzetméterre jutó összeg alapulvételével határozta meg. Hangsúlyozta, hogy a felperes igényérvényesítése nem visszamenőleges, követelését a közgyűlési határozatban foglaltak szerint érvényesíti, ezért a fizetési felszólítás időpontjának nincs jelentősége. A felülvizsgálati kérelem [7] A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő alperes annak hatályon kívül helyezését és új, a keresetet elutasító határozat hozatalát kérte, másodlagosan – a határozat megváltoztatásával – ... forintra és 2022. május 1-től a kifizetésig járó kamatára kérte mérsékelni a marasztalását. Előadása szerint a jogerős ítélet a Ptk. 5:74. §-át és 5:75. §-át, a Ptk. 5:11. §

(2)bekezdését és a Tht. 23. §

(1)bekezdését sérti, ezen kívül jogkérdésben eltért a Kúria több közzétett határozatától. A Pfv.II.20.082/2020/

1. számú határozatban foglaltak alapján rámutatott, hogy többlethasználati díj csak a kereset benyújtásától, illetve a felszólítástól kezdődő időszakra érvényesíthető. Maga is utalt arra, hogy többlethasználati díj csak kizárólagos használat esetén igényelhető, ennek megítélésében ugyanakkor a másodfokú bíróság nyilvánvalóan okszerűtlenül mérlegelt és a tanúvallomások egyoldalú értékelésével következtetett a kizárólagos alperesi használatra. Valójában a felperes nem bizonyította, hogy ő a tulajdonostársakat kizárta a használatból, harmadik személyek bejutását pedig – így az önkormányzat és a közös képviselő munkatársa, illetve a kertész – a Ptk. 5:
2. §-a alapján jogszerűen akadályozta meg, a felperes pedig csak azt adta elő, hogy tujákkal vette körbe a területet. Mindezek alapján a bizonyítékok felülmérlegelését kérte, a másodfokú bíróság ugyanis álláspontja szerint úgy állapította meg a használati díj fizetési kötelezettségét, hogy a használat kizárólagossága nem igazolódott. [8] Hivatkozott arra is, hogy a felperes a díjigényét
3. március 7-i beadványában jelölte meg szabályszerűen, így – a precedenshatározatok szerint – többlethasználati díj is legfeljebb ettől az időponttól kérhető, mivel ezt a keresetváltoztatást – amelyben a felperes már nem közös költséget, hanem használati díjat kért – csupán
4. április 4-én vette át, többlethasználati díj is legfeljebb ettől az időponttól érvényesíthető és a kamatfizetés kezdő időpontját is ennek megfelelően kell meghatározni. [9] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztett elő. A Kúria döntése és jogi indokai [10] A felülvizsgálati kérelem nem alapos. [11] A Kúria előrebocsátja, hogy a felülvizsgálat rendkívüli jogorvoslat, az eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye. A Pp.
5. §

(1)bekezdése értelmében a Kúria a rendelkezésre álló adatok alapján jár el a felülvizsgálati kérelemben és az esetleges csatlakozó felülvizsgálati kérelemben foglalt keretek között. A felülvizsgálati kérelem előterjesztésének határideje 45 nap, az alperes által e határidőn belül előadottak képezhették csupán a Kúria V.Pfv.20.123/2024/25 5 felülvizsgálat tárgyát, ezért az e határidő után előterjesztett beadványokban foglaltak (...) nem voltak figyelembe vehetők. [12] A felülvizsgálat érdemét illetően utal a Kúria arra, hogy mivel az alperes a perbeli közgyűlési határozat érvényességét eredménytelenül vitatta, a felperes érvényes közgyűlési határozat alapján kérte az alperes közgyűlési határozat szerinti marasztalását. A Kúria rámutat: a társasházi közgyűlés határozatai a tulajdonostársakat kötelezik, azokból a tulajdonostársakra kötelmek származnak, amelyeknek valamennyi tulajdonostárs köteles eleget tenni. A közgyűlési határozat kötelező erejét a tulajdonostárs a Tht. 42. §

(1)bekezdése szerinti érvénytelenségi perben vitathatja. Amennyiben a bíróság az érvénytelenség megállapítására irányuló keresetének helyt ad, a határozaton alapuló kötelezés is megszűnik. Az adott esetben – bár azt a per kezdeti szakaszában az alperes vitatta, utóbb azonban ellentétes állítását nem igazolta – az alperes által indított érvénytelenségi per nem volt eredményes, fennmaradt a közgyűlési határozatban foglalt kötelezés is. Ennek megfelelően valamennyi tulajdonostárs, aki a közösből a tulajdoni hányadát meghaladó részt használ, a közgyűlés által megállapított többlet közös költség – többlethasználati díj – fizetésére köteles. [13] A kifejtettek alapján a következő eldöntendő kérdés volt, hogy fennáll-e a tulajdoni hányadot meghaladó kizárólagos használat a közös területen. Az alperes által használt terasz nagysága nem volt vitatott a perben, és a másodfokú bíróság abban is helyesen foglalt állást, hogy az albetéthez tartozó terasz nagysága tekintetében az alaprajz – az alapító okirat rajzos melléklete – az irányadó. Az alaprajz szerinti területnagyságot az alperesi terasz használat körülbelül ... m2-rel meghaladja, ez a többlethasználat képezte a perbeli közgyűlési határozat alapját. Közös tulajdoni viszonyok között ugyanakkor a többlethasználati díj alapja valóban a használat kizárólagossága, amit – az alperes vitatásával szemben – ugyancsak helyesen ítélt fennállónak a másodfokú bíróság. [14] Rámutat a Kúria, hogy a per adatai szerint az alperesi terasz három oldalról növényzettel van körbevéve, egyetlen oldalán nyitott csupán, amelyen keresztül az alperes közlekedése megoldott. Arra helyesen utalt az alperes, hogy az illetéktelen behatást a közös tulajdon tekintetében bármelyik tulajdonos elháríthatja, a perbeli esetben felmerült események azonban nem ilyen helyzetek voltak. A kertész a társasház megbízásából járt el, a közös képviselő alkalmazottja pedig a társasházközösség érdekében, közös tulajdonú bejárati ajtó cseréjének ellenőrzése céljából lépett volna be a terasz területére, ekként az alperes beavatkozása kizárólag saját érdekét, a terasz kizárólagos használatát szolgálta. Az a körülmény pedig, hogy a kizárólagos használat zavarja-e a tulajdonostársakat vagy sem, a közgyűlési határozat végrehajtása szempontjából lényegtelen, jelentősége a kizárólagos használat tényének van. A kizárólagos használat körében az alperes utalt a bizonyítékok nyilvánvalóan okszerűtlen értékelésére, a felülvizsgálati kérelmében azonban a Pp. 279. §ának sérelmére nem hivatkozott, így a Pp. 423. §

(1)bekezdésére tekintettel a kizárólagos használat tárgyában a másodfokú bíróság által megállapított tényállást a felülvizsgálati eljárásban is irányadónak kellett tekinteni. [15] Alappal érvelt az alperes azzal, hogy az eredetileg ingyenes használat visszamenőleges visszterhessé tételének nincs helye, a perbeli közgyűlési határozat és az azon alapuló jogerős ítélet azonban nem is tartalmaz ilyen kötelezést. A közgyűlés a határozathozatalt követő időszakra állapította meg az érintett tulajdonostársak fizetési kötelezettségét, azaz az alperes esetében ingyenes használatot a jövőre nézve tette Kúria V.Pfv.20.123/2024/25 6 visszterhessé, emiatt nincs döntő szerepe annak sem, hogy az alperes esetleg a jelenlegi terasz használatával vásárolta az ingatlanát. Helytállóan mutatott rá a másodfokú bíróság arra, hogy önmagában a fizetési kötelezettség megnevezésének – többlet közös költség, vagy többlethasználati díj – abból a szempontból nincs jelentősége, hogy a kötelezés alapja azonos: a közös tulajdon kizárólagos használata az alapító okiratban rögzített mérték túllépésével. A kifejtettek miatt nem lényeges ezért az sem, hogy a felperes a „többlethasználati díj” - ra módosított keresetét csak a 2022. március 7-i beadványában terjesztette elő, az igényérvényesítés alapja ugyanis kezdettől a közgyűlési határozattal szankcionált ingatlanhasználat volt. [16] Az alkalmazandó jogszabály tekintetében is a másodfokú bíróság álláspontja volt a helyes, ugyanis a kötelezettség alapját adó közgyűlési határozat már a Ptk. hatálybalépése után keletkezett, ezért a Ptké. értelmében a jogvitára e törvény rendelkezései az irányadók. [17] A kifejtettek értelmében a jogerős ítélet nem sértett jogszabályt, ezért azt a Kúria a Pp. 424. §

(1)bekezdése értelmében hatályában fenntartotta. [18] Az alperes felülvizsgálati kérelme nem volt eredményes, a felperesnek azonban felszámított költsége a felülvizsgálati eljárásban nem merült fel, ezért arról a Kúriának rendelkeznie nem kellett. [19] A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 405. §

(1)bekezdésén keresztül érvényesülő 376. §

(1)bekezdése értelmében – mivel a felek tárgyalás tartását nem kérték (az alperes .... érkezett ilyen irányú kérelme elkésett) és azt a Kúria sem tartotta szükségesnek – tárgyaláson kívül bírálta el. [20] Az ítélet elleni felülvizsgálatot a Pp. 407. §

(1)bekezdés d) pontja zárja ki. Budapest,

1. október
2. Dr. Suba Ildikó s.k. a tanács elnöke, dr. Varga Edit s.k. előadó bíró, dr. Csesznok Judit Anna s.k. bíró, dr. Puskás Péter s.k. bíró, dr. Tánczos Rita s.k. bíró