Pf.20215/2023/6 – Szegedi Ítélőtábla

A határozat elvi tartalma: A Polgári Törvénykönyvről szóló

1. évi V. törvény (Ptk.) 6:
2. §-a szerinti általános kártérítés csak akkor alkalmazható, ha bizonyított, hogy a felperes kára bekövetkezett, de a teljes bizonyítás lefolytatása mellett sem állapítható meg pontosan a bekövetkezett kár mértéke. Szegedi Ítélőtábla Az ügy száma: Pf.III.20.215/2023/
3. szám A felperes: felperes Kft. (felperes székhelye) A felperes meghatalmazott jogi képviselője: Nagy Ügyvédi Iroda (ügyintéző: Dr. Nagy Zsolt ügyvéd ügyvédi iroda címe) Az alperesek: I. r. alperes: I. r. alperes neve (I. r. alperes lakcíme) II. r. alperes: II. r. alperes neve (I. r. alperes lakcíme) III. r. alperes: III. r. alperes neve (III. r. alperes lakcíme) Az alperesek meghatalmazott jogi képviselője: Tabi Ügyvédi Iroda (ügyintéző: Dr. Tabi Mária Zsuzsanna ügyvéd ügyvédi iroda címe) A per tárgya: Szerződésszegéssel okozott kár megtérítése Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Szegedi Törvényszék 1.P.20.069/2022/
4. A fellebbezést benyújtó fél és a fellebbezés sorszáma: Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 2 A felperes 1.P.20.069/2022/
5. Az alperesek 1.P.20.069/2022/
6. ÍTÉLET Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti, megfellebbezett rendelkezését megváltoztatja és a keresetet teljes egészében elutasítja. Mellőzi az alperesek elsőfokú perköltség, valamint a felperesnek és az alpereseknek a meg nem fizetett elsőfokú eljárási illeték megfizetésére kötelezését. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az esedékesség napjáig az államnak – a Nemzeti Adó és Vámhivatal illetékbevételi számlájára – 3 500 000 (hárommillió-ötszázezer) forint felülvizsgálati eljárási illetéket, és megállapítja, hogy a felperes az általa megfizetett további 4 692 400 (négymillió-hatszázkilencvenkettőezer-négyszáz) forint eljárási illeték viselésére köteles. Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az I, II. és III. rendű alpereseknek, mint együttes jogosultaknak 6 701 830 (hatmillió-hétszázegyezer-nyolcszázharminc) forint elsőfokú, másodfokú és felülvizsgálati perköltséget. Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az esedékesség napjáig az államnak – a Nemzeti Adó és Vámhivatal illetékbevételi számlájára – 3 236 672 (hárommillió-kettőszázharminchatezerhatszázhetvenkettő) forint fellebbezési eljárási illetéket. Az illetékfizetési kötelezettségek e határozat jogerőre emelkedését követő
7. napon válnak esedékessé. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. Indokolás Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 3 A tényállás [1] Az alperesek mint tulajdonosok és személy 1 neve mint beruházó
8. május
9. napján írásban megállapodtak arról, hogy a város neve belterület
10. hrsz,
11. hrsz. és
12. hrsz. hrsz. alatt felvett, természetben ingatlan címe szám alatti ingatlanon személy 1 neve vagy az általa megjelölt gazdasági társaság (a továbbiakban egységesen beruházó) egy társasházat valósít meg a tulajdonosokkal közösen akképpen, hogy a földterületet (a
13. pont szerint a beruházó által megvásárlásra kerülő hányadok kivételével) a tulajdonosok adják el, és minden mást, különösen a felépítmény megvalósítását és értékesítését a beruházó végzi. A szerződés szerint a beruházás megvalósulásának várható időtartama a
14. pont szerinti birtokba adás napja, vagy az építési engedély jogerőre emelkedésének napját követő 30 hónap. A tulajdonosok vállalták, hogy intézkednek az ingatlanon fennálló bérleti jogviszonyok megszüntetése iránt és az ingatlant legkésőbb
15. augusztus
16. napjáig kiürítik. A szerződés
17. pontja szerint a leendő vevők részére a tulajdoni hányadokat a tulajdonosok és a beruházó értékesítik adásvételi szerződéssel és azokra a beruházó köt vállalkozási szerződést a felépítmény megépítésére. A szerződés alapján a leendő vevők részére a telekhányadokat oly módon kellett értékesíteni, hogy abból a tulajdonosok részére – a megállapodás
18. sz. mellékletét képező táblázat szerint a
19. ponttal érintett 1439/10000 telekhányad figyelembevétele nélkül – 50 000 000 forint árbevétel jusson, amelyre a beruházó kötelezettséget vállalt. A
20. pontban a felek megállapodtak abban, hogy a tulajdonosok és a beruházók is jogosultak vevőket közvetíteni a beruházáshoz. A tulajdonosok kijelentették, hogy a beruházó által közvetített vevőkkel az előre egyeztetett első alkalmas időpontban az ingatlan adásvételi szerződést megkötik, azt nem tagadják meg. A beruházó kötelezettséget vállalt arra, hogy a leendő vevőkkel a vállalkozási szerződést megköti és a társasházat a
21. pontban rögzített időpontig az ott meghatározott műszaki készültségi fokban felépíti. A vállalkozási szerződésből eredő bevétel kizárólagosan a beruházót illeti. Az építkezés teljeskörű lebonyolítását és ügyintézését a beruházó kizárólagosan végzi, a tulajdonosok ehhez a hozzájárulásokat adják és kijelentik, hogy az építkezést nem hátráltatják, akadályozzák. A beruházó tájékoztatta a tulajdonosokat, hogy szükség esetén az építkezés gördülékeny előrehaladása érdekében akár projekthitelt is igénybe vehet. Az eladók kötelezettséget vállaltak arra, hogy a projekthitel felvételéhez a pénzintézet által esetlegesen előírt hozzájáruló nyilatkozatokat, mint telektulajdonosok felhívásra, kellő időben megadják. Az alperesek hozzájárultak ahhoz, hogy a beruházó az ingatlanra építési és egyben bontási engedélyt kérjen. Vállalták, hogy az engedélyezési eljárás során szükséges nyilatkozataikat határidőben megteszik. Az alperesek a megállapodás aláírásával véglegesen és visszavonhatatlanul hozzájárulásukat adták az ingatlanra történő, a jogerős építési engedélyben foglaltak szerinti ráépítéshez, amelyre vonatkozóan vállalták, hogy legkésőbb 15 napon belül külön szerződést kötnek. A megállapodás
22. pontja szerint a beruházó a felépítendő ingatlanból vállalta, hogy biztosítja a III. rendű alperes részére – az I. és II. rendű alperesek holtig tartó haszonélvezető jogával terhelten –
23. sz. mellékleten szereplő földszint
24. számmal megjelölt 50 m2-es lakást a vállalkozási szerződés mellékleteként később külön rögzítendő emeltszintű szerkezetkész állapotban az építési engedélyben foglaltaknak és a vonatkozó hatályos jogszabályoknak és előírásoknak megfelelő műszaki tartalommal, továbbá a rajzon bejelölt utcai garázst és a rajzon bejelölt 1 db a lakáshoz tartozó parkolóhelyet, összesen bruttó 10 000 000 forint Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 4 vételár ellenében. A vételár a telekhányad vételárát is magában foglalta. A megjelölt lakáshoz tartozott a szerződés szerint a lakás előtt levő parkolóhely és egy további, szintén a lakáshoz tartozó, de a tulajdonosok által saját költségen kialakítandó parkolóhelyet magában foglaló zöldterület kizárólagos használatának joga. A megállapodás
25. pontjában a szerződő felek arra az esetre, ha az összes telekhányad nem kerül értékesítésre a megállapodás
26. pontjában meghatározott időpontig a II. és III. rendű alperes javára külön szerződéssel eladási jogot kívántak alapítani, amely alapján a II. és III. rendű alperesek egyoldalú nyilatkozattal átruházhatják a beruházó részére az összes fennmaradó telekhányadot a megállapodás
27. sz. mellékletében rögzített vételáron. A megállapodás
28. pontjában a felek a beruházó javára vételi jogot kívántak kikötni arra az esetre, ha a megállapodás
29. pontjában meghatározott időponton belül a tulajdonosok súlyos szerződésszegésére, vagy nekik felróható lehetetlenülésére tekintettel a megállapodás megszüntetésre kerül. Ez esetben a beruházó egyoldalú nyilatkozattal jogosult volt megvásárolni az összes fennmaradó telekhányadot a II. és III. rendű alperesektől a megállapodás
30. számú mellékletében rögzített vételáron. A megállapodás
31. pontja szerint bármelyik fél jogosult volt rendkívüli felmondással a szerződést írásban megszüntetni, amennyiben a másik fél jelen szerződésben vállalt lényeges kötelezettségeit súlyosan megszegi, és azt írásbeli felszólítás ellenére 8 napon belül nem orvosolja. A megállapodás
32. pontjában kikötötték, hogy a
33. pont szerinti megszüntetés esetén a megállapodásból eredő lényeges kötelezettségeit a fentiek szerint súlyosan megszegő fél 10 000 000 forint összegű meghiúsulási kötbért köteles megfizetni a másik fél felé, de ezen felül az okozott károkat is köteles a másik fél számára megtéríteni. A megállapodás
34. pontjában a felek rögzítették, hogy a tulajdonosok a megállapodásban rögzített társasház beruházásból eredően a jelen megállapodás
35. pontjában foglalt 10 000 000 forintos telekvételáron és a
36. pontban rögzített 50 000 000 forintos árbevételen túlmenően további ellenértékre, díjra vagy bármely más jogcímen pénzösszegre sem a beruházóval, sem más harmadik személlyel szemben nem tarthatnak igényt, ami nem jelenti a szerződésszegésből vagy a szerződésen kívüli károkozásból eredő igényekről való lemondást. [2] A felek között létrejött fenti megállapodással egyező napon alakult 3 000 000 forint jegyzett tőkével a felperes, amelynek tagja és ügyvezetője személy 1 neve. A felperest az illetékes Cégbíróság a cégnyilvántartásba
37. május
38. napján jegyezte be. Főtevékenysége saját tulajdonú ingatlan adásvétele, de tevékenységei közé tartozik az építési projekt szervezése, valamint lakó- és nem lakóépület építése. [3] Az alperesek mint tulajdonosok és személy 1 neve mint beruházó között
39. május
40. napján ráépítési szerződés jött létre, amelyben rögzítették, hogy a ingatlan címe szám alatt társasház található, ami a város neve belterület
41. hrsz,
42. hrsz.. és
43. hrsz.. hrsz. alatti ingatlanokat foglalja magában. Az ingatlanon személy 1 neve, vagy az általa megjelölt gazdasági társaság (beruházó) hatszintes, liftes társasházat kíván megvalósítani központi kazánnal, hőmennyiségmérős rendszerrel, a tulajdonosokkal létrejött külön megállapodás alapján. A felépítmény megvalósítását és értékesítését a beruházó végzi. A szerződés
44. pontjában a tulajdonosok hozzájárulásukat adták ahhoz, hogy a beruházó az ingatlanra saját nevében építési és egyben bontási engedélyt kérjen a jogerős építési engedélyben foglaltak Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 5 szerint. Az ingatlanra az engedélyben meghatározott társasházat, mint építményt megépítse, az ingatlanra ráépítsen. Az építkezés lebonyolításával kapcsolatos felelősség kizárólag a beruházót terhelte. A beruházó jogosult volt a felépítmények ingatlanon történő elhelyezésére, a földrészlet birtoklására, használatára, a felépítményeknek az ingatlanon keresztül történő megközelítésére. A szerződés
45. pontja rögzíti, hogy a ráépítés eredményeként a felépítmény a beruházó tulajdonába kerül, míg a föld tulajdonjoga változatlanul a tulajdonosokat illeti meg. [4] Az alperesek mint tulajdonosok, valamint személy 1 neve és a felperes
46. szeptember
47. napján a
48. május
49. napján létrejött megállapodást módosították, elsőként rögzítve, hogy az abból eredő jogok és kötelezettségek a továbbiakban beruházóként a felperest illetik meg. A megállapodás
50. pontjának negyedik mondatának módosítása szerint a leendő vevők részére a telekhányadokat oly módon kell értékesíteni, hogy abból a tulajdonosok részére (a felperes által megvásárolt 1291/10000, valamint a földszinti garázs telekhányadát képező és az I. r. alperes tulajdonában maradó 148/10000, továbbá a földszinti lakás, iroda telekhányadot képező, a III. r. alperes tulajdonában maradó 585/10000 telekhányad figyelembe vétele nélkül) fix 40 000 000 forint árbevétel jusson a szerződés
51. sz. melléklete szerinti bontásnak megfelelően, amire a beruházó kötelezettséget vállalt. A felek módosították a
52. pont utolsó mondatát is, amelynek lényege szerint a felépítendő épületre társasházat alapítanak akként, hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja és az előzetes alapítás tényét az ingatlannyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. A felek megállapodtak abban, hogy az alapító okiratot a jogerős építési engedély kiadását követő 30 napon belül a tulajdonosok költségén elkészíttetik, és az engedélyezési záradék ellátásának napját követő 15 napon belül az ingatlannyilvántartásba benyújtják a feljegyzés iránti kérelemmel együtt. A megállapodás módosításának
53. pontjában a felek kijelentették, hogy az aláírással egyidejűleg külön okiratba foglaltan aláírásra kerül egy építési vállalkozási szerződés, valamint egy ingatlan adásvételi, továbbá eladási opciót alapító szerződés. A felek megállapodtak abban, hogy jelen szerződés a felek általi aláírását követően lép hatályba és a megrendelők, valamint személy 1 neve között
54. május
55. napján létrejött megállapodás egységes részét képezi. A megállapodás az aznap aláírt további szerződések rendelkezéseivel együtt és összhangban értelmezendő azzal, hogy ahol jelen módosítás, vagy a további szerződések eltérnek az eredeti megállapodásban foglaltaktól, úgy az az eredeti megállapodás módosításának tekintendők és a felek jogaira és kötelezettségeire a továbbiakban a jelen módosítás és/vagy a további szerződések rendelkezései az irányadók. A jelen szerződéssel nem érintett kérdésekben az eredeti megállapodás jelenleg hatályos rendelkezései jelen formájukban változatlanul hatályban maradnak. A megállapodás
56. számú mellékletét és vonatkozó pontjait összhangban a vállalkozási és adásvételi szerződéssel akként módosították, hogy az eredeti megállapodásban foglaltakon túlmenően III. rendű alperes tulajdonába kerül az utcafrontra néző garázs mellett elhelyezkedő és az utcára néző 11 m2-es iroda is további bruttó 2 705 410 forint ellenében. Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 6 A
57. pont tartalmazza, hogy értelmezési viták esetén az érintett rendelkezést akként kell értelmezni, vagy kiegészíteni, hogy azáltal az egyébként szándékolt gazdasági célnak megfelelően alkalmazható legyen. Abban az esetben ha a jelen szerződés szövegében szabályozási hiány mutatkozik, vagy ilyen a későbbiek során felmerülne, a felek kötelesek arra, hogy ezt olyan szabályozással pótolják, amelyet a szerződéskötéskor egyébként megkívántak volna. A záradékban a felperes a
58. május
59. napján kelt megállapodást magára nézve kötelezőnek ismerte el. [5] Az alperesek mint tulajdonosok, a felperes, valamint személy 1 neve között
60. szeptember
61. napján adásvételi, vételi és eladási jogot alapító szerződés is létrejött. A szerződés
62. pontjában rögzítették, hogy a felperes mint építési vállalkozó és beruházó egy modern, liftes, hat szintes társasházi lakásokból, irodából, üzletből, garázsokból, felszíni parkolókból és osztott/osztatlan közös tulajdonú telekből álló társasházat kíván építeni, amelyhez az ingatlan tulajdonosai (megrendelők) hozzájárultak, és hozzájárulásukat adták ahhoz is, hogy a vállalkozó az ingatlanra építési és egyben bontási engedélyt kérjen. A ingatlan címe szám alatti ingatlanra a bontási és építési engedély iránti kérelem benyújtásra került. Az ingatlanok bontását követően az ingatlan helyrajzi száma város neve belterület 25174 számra változik, és az osztatlan közös tulajdoni arányok a következők lesznek: I. rendű alperes 1439/10000, II. rendű alperes 3143/10000 és III. rendű alperes 5418/10000 lesznek. [6] A felek megállapodtak abban, hogy a szerződés hatályba lépésének napja az ingatlan lebontását követően, annak beépítetlen területté történő minősítéséről szóló ingatlannyilvántartási bejegyző határozat keltezésének napja. Ezt követően állnak be a szerződéshez fűzött joghatások és az ebből eredő jogok és kötelezettségek e naptól kezdődően illetik és terhelik a feleket, és e napot követően kerül a szerződés a földhivatalhoz benyújtásra. A felek megállapodtak abban, hogy jognyilatkozataikhoz a szerződés hatályba lépése előtt is kötve vannak és nem tehetnek semmilyen nyilatkozatot, vagy tanúsítanak olyan magatartást, amely a szerződés teljesítését meghiúsítaná. Az I. rendű alperes adásvétel jogcímén a város neve belterület ingatlan helyrajzi száma.-ú beépítetlen terület megjelölésű ingatlanból őt megillető 1439/10000 eszmei hányadból 1291/10000 tulajdoni hányadot átruház a felperes vevő részére, míg a II. rendű alperes, mint a haszonélvezeti jog jogosultja haszonélvezeti jogáról lemond. A vételárat 10 000 000 forintban határozták meg, ami tartalmazza a haszonélvezeti jog 3 000 000 forint összegű ellenértékét is. A felperes
63. május
64. napján már megfizetett az eladó és haszonélvezeti jog jogosultja részére 5 000 000 forintot, amit a felek a vételár összegébe beszámítanak, míg a fennmaradó 5 000 000 forintot a felperes az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg vállalta megfizetni. A vételár hátralék átvételét az I. és II. rendű alperesek a szerződés aláírásával nyugtázták. A szerződés
65. pontja rögzíti, hogy a teljes ingatlant a szerződés aláírásának napján a tulajdonosok a felépítménnyel együtt a vevő birtokába adják a társasház felépítésének érdekében. Az eladó és a haszonélvezeti jog jogosultja feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulásukat adták ahhoz, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanhányad tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba vétel jogcímén a felperes, mint vevő javára tehermentesen bejegyzésre kerüljön. [7] A szerződés
66. pontjában a II. és III. rendű alperesek vételi jogot alapítottak a felperes javára az ingatlanból a bontást követően őket megillető, 3143/10000 (II. r. alperes) és 4833/10000 (III. r. alperes) osztatlan közös tulajdoni hányadra a
67. pontban meghatározott
68. szeptember
69. és
70. szeptember
71. napja között időtartamra a következők szerint: Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 7 Az I. és II. rendű alperes mint haszonélvezeti jog jogosult a szerződés aláírásával az opciós nyilatkozat gyakorlásától függő feltétellel, ellenérték fejében, véglegesen lemond a haszonélvezeti jogáról és feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adja a haszonélvezeti joga törléséhez, és a vevő tehermentes tulajdonszerzéséhez. A szerződéssel a felperes opciós jogot szerez a vételi jog kötelezettjeinek közös tulajdoni hányadaira a per, teher és igénymentesen a tulajdoni hányadokat terhelő haszonélvezeti jogok törlésével. A szerződés
72. pontjában a vételi jog gyakorlásának feltételeiül azt határozták meg, hogy a felek között
73. május
74. napján létrejött megállapodás
75. pontjában meghatározott időponton (birtokba adás napját vagy az építési engedély jogerőre emelkedésének napját követő 36 hónap) belül tulajdonosok súlyos szerződésszegésére, vagy nekik felróható lehetetlenülésére tekintettel a megállapodás megszüntetésre kerül. A vételi jog a felperes által történő gyakorlásának joga a megszüntetésről szóló okirat bármelyik vételi jog kötelezettje részére történő kézbesítésének napját követő napon nyílik meg, és ezt követő 90 napon belül gyakorolható. A szerződést
76. pontja tartalmazza, hogy az opciós jog megnyílását követően a felperes az opciós jogát annak lejártáig a II. és III. rendű alperes vételi jog kötelezettjeinek címzett – jelen szerződésben rögzített címre megküldött – egyoldalú írásbeli nyilatkozattal bármikor gyakorolhatja. Rögzítették, az opciós jogot a felperes a teljes fennmaradó telekhányadokra együttesen gyakorolhatja. Az opció gyakorlására vonatkozó nyilatkozat megtételét követően nem vonható vissza. A vételi jog gyakorlása esetén a tulajdonostársak elővásárlási jogukról már most lemondanak. A szerződés
77. pontjában az opciós vételárat 40 000 000 forintban állapították meg azzal, hogy az összeg a haszonélvezeti jog ellenértékét is tartalmazza. A vételár automatikus csökken az időközben harmadik személyeknek értékesített tulajdoni hányadok vételárának megfelelő összeggel. [8] Az opciós vételár megfizetése vonatkozásában a szerződés
78. pontjában abban állapodtak meg, hogy az opciós jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat megtételének napját követő 60 naptári napon belül az alperes a teljes opciós vételárat megfizeti a II. és III. rendű alperes részére akként, hogy a teljes összeget átutalja az I. rendű alperes pénzitézet neve vezetett és megjelölt számlájára. A vételi jog kötelezettjei kijelentették, hogy a vételár fenti módon történő megfizetését teljesítésként elfogadják. [9] A szerződés
79. pontjában a tulajdonjog átruházása kapcsán abban állapodtak meg, hogy a tulajdonjog az opciós jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat megtételét követően a teljes vételár megfizetésének napján száll át a felperesre. A szerződés
80. pontjában a II. és III. rendű alperesek mint a vételi jog kötelezettjei és a haszonélvezeti jog jogosultjai a jelen szerződés aláírásával már most végleges, feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulásukat adták ahhoz, hogy a teljes vételár megfizetése esetén a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog törlésre kerüljön, és a felperes 1/1 arányú tulajdonjoga az ingatlannyilvántartásba vétel jogcímén bejegyzésre kerüljön. [10] A szerződő felek a II. és III. rendű alperesek javára eladási jogot alapítottak, amelynek kötelezettje a felperes, a bontást követően a város neve belterület ingatlan helyrajzi száma.-ú ingatlanon a II. és III. r. alperesek tulajdonát képező, 3143/10000 és 4833/10000 Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 8 osztatlan közös tulajdoni hányadokra
81. szeptember
82. napjától
83. szeptember
84. napja közötti időtartamra. Az eladási jog gyakorlásának feltétele, hogy a felek között
85. május
86. napján létrejött megállapodás
87. pontjában meghatározott időponton (birtokbaadás napját, vagy az építési engedély jogerőre emelkedésének napját követő 36 hónap) belül az összes telekhányad nem kerül értékesítésre. A megjelölt tulajdoni hányadok vételárát 40 000 000 forintban határozták meg, amely a haszonélvezeti jog ellenértékét is tartalmazza. [11] A szerződés alapján a vételi jog és az eladási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése megtörtént. [12] Az alperesek mint megrendelők és a felperes mint vállalkozó között
88. szeptember
89. napján létrejött egy külön okiratba foglalt vállalkozói szerződés is, amelyben a felperes vállalta a III. rendű alperes részére a tervdokumentáción a 0-1 számmal jelölt földszinti
90. számú 50,12 m2 nagyságú lakóingatlan és a vele egy hrsz.-on hozzátartozó 11,02 m2 nagyságú irodahelyiség, összesen 60,14 m2 területtel, a lakáshoz és az irodához tartozó az alaprajzon jelölt örökös, kizárólagos használatú kertrész, a lakáshoz és az irodához tartozó, az alaprajzon P-10 és P-11 számmal jelölt 2 db csökkentett méretű parkoló és az I. rendű alperes részére az alaprajzon az irodahelyiség melletti utcafrontra néző 15,46 m2 nagyságú garázs szerkezetkész kivitelezését. A szerződő felek az egyösszegű vállalkozói díjat bruttó 12 705 410 forintban határozták meg. A vállalkozási szerződés
91. pontjában a felek megállapodtak abban, hogy a vállalkozói díj fix ütemezésben, a vállalkozó által kiállított rész és végszámlák alapján kerül teljesítésre. A végszámla 2 705 410 forintos ellenértékét a megrendelők azt követő 8 napon belül kötelesek átutalni, ahogy a szerződés előzményében rögzített, a felek között
92. május
93. napján létrejött megállapodás
94. módosított pontjában szereplő 40 000 000 forint árbevétel a megrendelő részére megfizetésre került. A
95. pont szerint a kivitelezés megkezdésének időpontja legkésőbb az építési engedély jogerőre emelkedésének napját követő
96. nap, a kivitelezés befejezésének ideje, a szerkezetkész átadás időpontja
97. szeptember
98. napja. Ezen határidők arra az esetre irányadók, amennyiben az építési engedély jogerőre emelkedésének napja legkésőbb
99. szeptember
100. napja. Amennyiben az építési engedély ennél későbbi időpontban emelkedik jogerőre, úgy a kivitelezés befejezésének ideje szerkezetkész állapotban a kivitelezés megkezdését követő
101. hónap utolsó napja. A szerződés
102. pontja szerint abban az esetben, ha a szerződés a megrendelőnek felróható okból meghiúsul, a megrendelők kötelesek meghiúsulási kötbért fizetni a vállalkozó részére. A meghiúsulási kötbér a nettó vállalkozó díj 10%-a. A vállalkozó erre az esetre jogosult a meghiúsulási kötbér összegét meghaladó kárát is érvényesíteni. [13] Az alperesek
103. szeptember
104. napján az ingatlant a felperes birtokába adták. Az ingatlanon levő felépítményt a felperes elbontotta. A felépítendő társasház építési engedélye
105. november hó
106. napján jogerőre emelkedett. [14] A város neve Címzetes Főjegyzője 58509-31/2016.számú tájékoztatása a bontás tudomásulvételéről és a vázrajz feltöltéséről
107. december
108. napján érkezett a járási földhivatali osztály neve a perbeli ingatlanon történt változás ingatlan-nyilvántartási átvezetése iránti intézkedés végett. személy 1 neve az elsőfokú ingatlanügyi hatóságnál
109. december
110. napján épület bontás átvezetése iránti ingatlan-nyilvántartási kérelmet terjesztett Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 9 elő, amelyhez mellékelte az alperesekkel
111. május
112. napján kötött ráépítési szerződést. A felperes elkészíttette dr. személy 2 neve ügyvéddel a
113. december
114. napjára datált, az ingatlan beépítetlen területté történő nyilvánításához a felperes szerint szükséges, a bontás követően kialakuló ingatlanra vonatkozóan az alperesek bejegyzendő tulajdoni hányadára vonatkozó nyilatkozatot tartalmazó iratot. A felperes azt megküldte az I. rendű alperesnek, aki az okirat aláírásától elzárkózott. Az alperesek
115. január
116. napján közölték dr. személy 2 neve ügyvéddel, hogy bizalomvesztés miatt nem őt bízzák meg a társasház alapító okirattervezet elkészítésével, hanem ragaszkodnak ahhoz, hogy saját ügyvédjük készítse azt el. [15] A felperes a
117. január
118. napján kelt felszólító levelében ismételten arra hivatkozott, hogy az alperesek tudomással bírnak arról, a földhivatal az ingatlan átminősítéséhez az alperesektől, mint tulajdonostársaktól ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatot kér, és ezt az alperesek még nem írták alá. Felszólította az alpereseket, hogy a nyilatkozatot ügyvéd által ellenjegyezve három munkanapon belül bocsássák a rendelkezésére. Hangsúlyozta, az ingatlan beépítetlen területté minősítése az adásvételi, vételi és eladási jogot alapító szerződés hatálybalépésének feltétele. Az alperesek által tanúsított magatartás meghiúsítja a szerződés hatálybalépését, és ezáltal a felperes tulajdonjogának bejegyzését annak ellenére, hogy az 1291/10000 tulajdoni hányad szerződéses vételára felperes részéről már megfizetésre került. [16] személy 1 neve a
119. január
120. napján kelt és az elsőfokú ingatlanügyi hatósághoz ugyanaznap érkezett beadványában az ingatlan beépítetlen területként, építési telekként történő bejegyzését, valamint a tulajdoni hányadoknak a
121. szeptember
122. napján kelt adásvételi vételi és eladási jogot alapító szerződés
123. pontja szerinti bejegyzését kérte. [17] Az elsőfokú ingatlanügyi hatóság a
124. január
125. napján kelt 31.480/2017/2016.12.
126. számú összefoglaló határozatával az ingatlan-nyilvántartáson átvezette a ingatlan címe számú ingatlan vonatkozásában az épületek elbontását, valamint a korábbi társasház megszüntetését. A határozatot az alperesek fellebbezése folytán eljárt kormányhivatal neve a
127. március
128. napján kelt 399-2/
129. számú határozatával helybenhagyta. A II. és III. rendű alperesek az okirat bejegyzésre való alkalmatlanságára hivatkozva a másodfokú határozat bírósági felülvizsgálata iránt keresetet nyújtottak be, amelyet a Szegedi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság a
130. augusztus
131. napján kelt 9.K.27514/2017/
132. számú ítéletével elutasított. [18] Az elsőfokú ingatlanügyi hatóság a felperes tulajdonjogát 1291/10000 tulajdoni hányad vonatkozásában az ingatlan-nyilvántartásba
133. január
134. napján bejegyezte. E határozattal szemben az alperesek fellebbezést terjesztettek elő, melyet a kormányhivatal neve a
135. március
136. napján kelt 30.100-2/
137. számú határozatával elutasított. [19] A felperes a társasházi ingatlanokat értékesítés céljából ingatlanközvetítőnek kiajánlotta. [20] A felperes
138. június
139. napján, majd
140. július
141. napján személy 3 nevetel és személy 4 neveval
142. július
143. napján személy 5 nevenal,
144. július
145. napján Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 10 személy 6 neveval és személy 7 nevetel előzetes megállapodásokat kötött az ingatlanon felépítendő társasházból meghatározott lakások, parkolók kivitelezésére. A megállapodások
146. pontja rögzíti, hogy a végleges vállalkozási szerződést a felek az építési engedély vállalkozó által történő kézhezvételét követő 15 naptári napon belül megkötik, míg az egyes lakóingatlanokhoz tartozó tulajdoni hányadokra (telekrészekre) vonatkozó végleges ingatlan adásvételi szerződést a végleges vállalkozási szerződés megkötésével egyidejűleg az ingatlan tulajdonosaival kell megkötniük. A megállapodás
147. pontjában rögzítették a megállapodás tárgyát képező ingatlanok vételárát azzal, hogy a telekár és a vállalkozó díjtételek megbontására, valamint a vételár és a vállalkozói díj fizetés ütemezésének meghatározására a végleges szerződésekben kerül sor. Az ingatlanokra a fenti megállapodásokat megkötő személyeken kívül személy 8 neve, személy 9 neve, személy 10 neve, személy 11 neve is érdeklődött. személy 8 neve utóbb vételi szándékától elállt arra hivatkozással, hogy a szerződést időben nem sikerült megkötni. [21] A felperes
148. január
149. napján a telekre vonatkozó adásvételi szerződések megkötéséhez megküldte a házaspár 1 személyi adatait, valamint az általuk igényel lakás paramétereit az alperesek jogi képviselőjének azzal, hogy készítse el az érintett telekhányadra vonatkozó adásvételi szerződést. A felperes ugyanezen a napon a házaspár 2, valamint személy 5 neve személyi adatait és az általuk igényelt ingatlanok paramétereit is megküldte az alperesek jogi képviselőjének, hogy azok alapján a telek adásvételi szerződések tervezeteit készítse el. személy 11 neve a felperes útbaigazítása alapján
150. január
151. napján közvetlenül kérte az alperesek jogi képviselőjétől a megvásárolni kívánt ingatlan adásvételi szerződés tervezetét. Az alperesek jogi képviselője az adásvételi szerződés tervezeteket az alperesek elzárkózása miatt nem készítette el. [22] Az alperesek jogi képviselője a
152. január
153. napján kelt e-mail mellékleteként megküldte a felperesnek, valamint jogi képviselőjének a társasház alapító okirat tervezetét azzal, hogy azt a felek később véglegesítik. A
154. január
155. napján megtartott személyes egyeztetés alkalmával az érintettek számba vették a társasház alapító okirat szükséges módosításait és az alperesek jogi képviselője kötelezettséget vállalt arra, hogy az új tervezetet a felperes jogi képviselője részére megküldi. A társasház alapító okirat tervezetének véglegesítésére azonban nem került sor. [23] Az alperesek
156. január
157. napján kelt levelükben kifejtették, hogy a projekt megvalósításához továbbra is érdekük fűződik, de az elmúlt időszakban kialakult helyzetre tekintettel és „egyéb szabályozási kérdés elmaradása” miatt a felek közötti megállapodások további kiegészítésre szorulnak, hogy a felek érdekei egyenlően és azonos feltételekkel legyenek biztosítva. Javasolták, a felperes adjon fizetési garanciát a 40 000 000 forint vételár bevételre vonatkozóan. [24] A felperes
158. január 17-ei e-mail üzenetében újra kérte az alperesek jogi képviselőjét, hogy az ott megjelölt lakások tekintetében készítse el az adásvételi szerződéseket. Az alperesek jogi képviselője az ugyanezen a napon küldött válaszüzenetében az adásvételi szerződések tervezetének elkészítésétől nem zárkózott el, azonban kérte, hogy a felperes bocsássa rendelkezésre a felek személyes adatait, elérhetőségeit, hogy az adategyeztetéseket a szerződő felekkel elvégezhesse. A felperes
159. január
160. napján ismételten kérte az alperesek jogi képviselőjétől az adásvételi szerződések elkészítését. Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 11 [25] Az I. rendű alperes 2017 januárjában személyesen kereste meg a házaspár 1t azzal, hogy ő a telek tulajdonosa és fenntartásai vannak az ingatlan megvalósulásával kapcsolatban. Az I. rendű alperes állította, hogy a felperesnek nincsenek meg az anyagi feltételei az ingatlan felépítésére. A házaspár 1
161. január
162. napján felhívta az alperesek jogi képviselőjét emailben, hogy
163. január
164. napjáig kössenek adásvételi szerződést az érintett telekhányadra, jelezve, hogy ennek hiányában vételi szándékuktól elállnak. Az alperesek jogi képviselője válaszüzenetében elhatárolódott a házaspár 1 és a felperes között külön megkötött megállapodásoktól. [26] A felperes
165. január
166. napján kelt levelében felszólította az alpereseket képviselő ügyvédet, hogy a
167. május
168. napján létrejött megállapodás
169. pontjára figyelemmel a házaspár 1ral, mint leendő vevőkkel a felépítendő társasház IV. emelet
170. számú lakásához tartozó telek adásvételi szerződést
171. január
172. napjáig kössék meg. Figyelmeztette a jogi képviselőt, ha határidőben a felszólításnak nem tesz eleget, az alperesek súlyos és sorozatos szerződésszegő magatartására figyelemmel a felek között fennálló szerződéseket rendkívüli felmondással megszünteti, és az ebből eredő igényeket érvényesíti. Tájékoztatta egyúttal az alpereseket, hogy a bankkölcsönt, illetve a családi otthon kedvezményt igénybe venni kívánó vevők esetében a társasház alapító okirat megléte nélkülözhetetlen. [27] A felperes
173. február
174. napján kelt alperesekhez címzett levelében a
175. május
176. napján létrejött megállapodás, annak
177. szeptember
178. napján kelt
179. számú módosítása az ugyanazon napon kelt adásvételi szerződés és eladási jogot alapító szerződés és vállalkozási szerződés megnevezésű szerződésektől az alperesek súlyos sorozatos szerződésszegő magatartása miatt elállt. A levelet az I. és II. rendű alperesek
180. február
181. napján, míg a III. rendű alperes
182. február
183. napján vette kézhez. A felperes az elállási nyilatkozatban kifogásolta, hogy az alperesek felszólítás ellenére a társasház alapító okirat jogi képviselők által egyeztetett végleges változatát nem küldték meg a részére, a házaspár 1ral megkötendő adásvételi szerződés tervezetet
184. január
185. napjáig nem készítették el, nem küldték meg, mint ahogyan a telek adásvételi szerződés tervezet sem. Az alperesek magatartása miatt a vevők véglegesen elálltak a vételi szándékuktól. Az alperesek az ingatlan beépítetlen területté történő átminősítéséhez szükséges nyilatkozat kiadását olyan többletfeltételekhez kívánták kötni, hogy a felperes adjon 40 000 000 forint erejéig jelzálogfedezetet, valamint vállaljon kötelezettséget 15 000 000 forint telekárrész 30 napon belüli megfizetésére. A felperes hangsúlyozta, hogy az alperesek súlyos és sorozatos szerződésszegő magatartása a társasház építési projekt megvalósítását meghiúsította, jelentős kárt okozott, így az alperesek magatartása miatt a megkötött szerződésekben foglaltak teljesítéséhez fűzött felperesi érdek megszűnt. [28] Az alperesek a felperes elállását a
186. március
187. napján kelt levelükkel visszautasították. Álláspontjuk az volt, hogy a felperes szegte meg tájékoztatási és együttműködési kötelezettségét. Sérelmezték, hogy a felperes nem tájékoztatta őket az általa a vevőjelöltekkel kötött háttér megállapodásokról. A felek közötti vitás helyzet nem került lezárásra, ezért a már csak néhány pontban pontosítást igénylő társasház alapító okirat tervezet végül nem került megküldésre a felperes részére. A felek közötti egyeztetések lezárásáig az alperesek a szerződés tervezeteket sem kívánták megküldeni a leendő vevők részére. Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 12 [29] A felperes
188. április
189. napján kelt fizetési felszólításában 94 562 571 forint megfizetésére hívta fel az alpereseket. Az alperesek
190. április
191. napján kelt levelükben vitatták a követelés jogalapját, összegszerűségét, az elállás jogszerűségét. [30] A felperes, illetve személy 1 neve a felperesi ügyvezető az építési projekt kapcsán az alábbi szerződéseket kötötte: A kivitelezésre vonatkozó vállalkozási szerződést a felperes és a vállalkozó
192. január
193. napján kötötte meg, majd azt
194. január
195. napján megszüntették. A kereseti kérelem és az alperesek védekezése [31] A felperes tárgyi keresethalmazatot tartalmazó keresetében az I. rendű alperest 7 000 000 forint, míg a II. rendű alperest 3 000 000 forint és a tőkeösszegek után
196. március hó
197. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes késedelmi kamata megfizetésére kérte kötelezni. Arra hivatkozott, hogy a felek között létrejött jogügyletek egységes egészként kezelendők, a társasház építési projekt meghiúsulása a felperes érdekmúlása folytán az adásvételi jogügylet meghiúsulását eredményezte. Az adásvételi, a vételi és eladási jogot alapító szerződés
198. pontja alapján a szerződéstől történő felperesi elállás miatt a felperes által megfizetett vételár a felperesnek visszajár. Kérte, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket egyetemlegesen 10 000 000 forint meghiúsulási kötbér, valamint ennek
199. március
200. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes késedelmi kamata megfizetésére. E kereseti kérelmét a
201. május
202. napján kelt megállapodás
203. és
204. pontjaira alapította. Kérte, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket egyetemlegesen a vállalkozási szerződés
205. pontja alapján a nettó vállalkozó díj 10%-ának megfelelő mértékű, azaz 1 210 039 forint meghiúsulási kötbér, valamint ennek
206. március
207. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes késedelmi kamata megfizetésére. Kérte továbbá, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket egyetemlegesen a megállapodás, az adásvételi, a vételi és eladási jogot alapító szerződés, illetve a vállalkozási szerződés meghiúsulásából eredően a meghiúsulási kötbért meghaladó kár megtérítéseként 73 352 532 forint tőke és ennek
208. április
209. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes kamata megfizetésére. Előadta, az ingatlan
210. szeptember 13-ai birtokba adását követően a felépítményt saját költségén elbontotta, a beépítetlen területté történő átminősítésének feltételei megvalósultak, melyről az alpereseket értesítette, kérve az erre vonatkozó tulajdonosi nyilatkozat aláírását. Az alperesek elzárkóztak a tárgyi ingatlan beépítetlen területté történő átminősítéséhez szükséges nyilatkozat aláírásától. Időközben lebonyolította az engedélyeztetési eljárást és megszerezte a jogerős építési engedélyt is. Az alperesek azonban a projekt további lépéseinek megvalósítását akadályozták, a felek közötti egyeztetések során minden jogalap nélkül további garanciális biztosíték iránti igényeket támasztottak. Az alperesek megtagadták továbbá az ingatlan átminősítésének földhivatali bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat aláírását. A földhivatali bejegyzés egyben az adásvételi vételi és eladási jogot alapító szerződés hatálybalépésének feltétele volt. Az alperesek jogellenes magatartássukkal ezért a felperes tulajdonszerzését is akadályozták. Az ingatlan beépítetlen területté történő átminősítése végül megtörtént, így az adásvételi, vételi és eladási jogot alapító szerződés
211. december
212. napján hatályba lépett. A felperes hozzájárult ahhoz, hogy a társasház alapító okiraton túlmenően az egyes albetétekhez kapcsolódó ingatlan tulajdoni hányadokra vonatkozó adásvételi szerződéseket is az alperesek jogi képviselője szerkessze és jegyezze ellen. A szerződés tervezeteket a felperes többszöri Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 13 kérés és felhívás ellenére sem kapta meg az alperesek jogi képviselőjétől. Az alperesek a felperes által közvetített vevőkkel a telek adásvételi szerződés megkötésétől minden esetben elzárkóztak, sorozatos szerződésszegő magatartásuk miatt a felek között létrejött szerződések teljesítéséhez fűződő felperesi érdek megszűnt. Állápontja szerint a társasház építési projekt alpereseknek felróható okból meghiúsult. [32] Állította, a felek által közösen megvalósítani tervezett társasház építési projektből realizálható bevétele mindösszesen 378 226 200 forint lett volna, amelyből az általános forgalmi adó levonását követően a bevételként figyelembe vehető összeg 351 733 628 forint. Ezzel szemben az építkezéshez szükséges költség mindösszesen 267 171 057 forint, amely tartalmazza a telek 50 000 000 forint összegű bekerülési költségét, a kulcsrakész kivitelezés 209 987 433 forint összegű vállalkozói díját, míg a fennmaradó összeg a tervezési díjak és a műszaki ellenőr díjának összege. A tervezett ráfordítások és bevételek különbözetét alapul véve így álláspontja szerint elmaradt vagyoni előnyként 84 562 571 forint összegű kára keletkezett az alperesek szerződésszegő magatartása következtében, amelyből a meghiúsulási kötbért meghaladó összeget követelte. [33] Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Vitatták a kereset jogalapját és összegszerűségét. Hivatkoztak arra, a felek között létrejött megállapodás, valamint az adásvételi, vételi és eladási jogot alapító szerződés a vételi és eladási jogot szabályozó részében az alpereseket súlyosan hátrányos helyzetbe hozza. Sérelmezték, hogy a felperes együttműködési kötelezettségének nem tett eleget. Aggályosnak tartották, hogy egy hatályba nem lépett szerződés hogyan használható fel arra, hogy a függő hatály bekövetkezhessen. A beépítetlen területté történő átminősítéshez szükséges kérelmeket személy 1 neve magánszemély nyújtotta be, a tulajdonviszonyokat a hatálytalan szerződéssel igazolta. Megítélésük szerint a felperes követett el súlyos szerződésszegést, amikor a vállalkozási szerződéstől is elállt. Előadták, a felek közötti viszony azért romlott meg, mert a felperes
213. május
214. és
215. szeptember
216. napja között négy olyan megállapodást kötött és vállalt kötelezettséget potenciális megrendelőkkel az építendő társasház vonatkozásában, aminek a tényére
217. november – decemberi időszakban derült fény. A felperes az alperesek tájékoztatásra vonatkozó kérését megtagadta, olyan személyekkel kötött megállapodásokat, akiknek a telekhányadok nem is kerültek értékesítésre. Ezért a felperes elállása jogszerűtlen. Utaltak arra, elállásra nincs mód, ha a felek között a szerződéskötést megelőző állapot természetben nem állítható helyre. Korábban az ingatlanon társasház állt, amelyet elbontottak, annak helyreállítására már nincs mód. Véleményük szerint az érdekmúlásnak objektív tényeken kell alapulnia, azonban a felperest a felmondásig semmilyen hátrány nem érte, ami érte, kizárólag olyan magatartásának köszönhető, amelyre az alpereseknek ráhatása nem volt. A felperes meghiúsulási kötbérre igényt nem tarthat, hiszen azt a felek felmondás esetére kötötték ki. Vitatták, hogy akadályozták volna a projekt előrehaladását, illetve, hogy a felperessel szemben többletigénnyel léptek volna fel. Állították, hogy a társasház alapító okirat tervezet elkészült, és egyetlen vevőjelölttel sem tagadták meg a szerződéskötést, csak tájékoztatták arról, hogy tárgyalási folyamatok zajlanak a felek között. Nem tartották megalapozottnak az elmaradt haszon miatti kártérítési igényt. [34] A Szegedi Törvényszék 11.P.20.836/2017/
218. sorszámú részítéletével kötelezte az I., II. és III. rendű alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 635 270 forintot és annak kamatát, míg ezt meghaladóan a részítélettel elbírált további kereseti kérelmeket elutasította. A felek fellebbezése folytán eljárt Szegedi Ítélőtábla a Pf.III.20.525/2018/
219. sorszámú részítéletében az elsőfokú bíróság részítéletet részben Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 14 megváltoztatta, és a
220. szeptember
221. napján kötött ingatlan adásvételi szerződés megszűnése folytán a szolgáltatás-ellenszolgáltatás elszámolása körében kötelezte az I. rendű alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 7 000 000 forintot, továbbá kötelezte a II. rendű alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 3 000 000 forintot, valamint ezen összegek után
222. március
223. napjától a kifizetés napjáig járó a késedelemmel érintett naptári félév teljes idejére a naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamatot. Egyidejűleg elrendelte a város neve belterület ingatlan helyrajzi száma. alatt felvett ingatlan címe szám alatti kivett beépítetlen terület megjelölésű 604 m2 alapterületű ingatlan 1291/10000 tulajdoni hányadán a felperes tulajdonjog bejegyzésének törlését, egyúttal ezen 1291/10000 tulajdoni illetőségre I. r. alperes neve I. rendű alperes tulajdonjogának visszajegyzését a II. rendű alperes holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelten eredeti állapot helyreállítása címén. Elrendelte továbbá a 30.263/2/2017.01.16 számon a felperes javára a III. rendű alperes 5418/10000 tulajdoni illetőségére és a II. r. alperes 3143/10000 tulajdoni illetőségére bejegyzett vételi jog törlését. Elrendelte az ugyancsak 32.653/2/2017.01.
224. számon III. r. alperes 5418/10000 tulajdoni hányadát illető 4833/10000 tulajdoni hányadra és a II. r. alperes 3143/10000 tulajdoni illetőségére bejegyzett eladási jog törlését. Megkereste a járási földhivatali osztály neve, hogy a tulajdonosváltozást, illetve az eladási és vételi jog törlését – a vételárfizetés teljesítésének igazolása esetén – vezesse be az ingatlannyilvántartásba. Emellett a
225. május
226. napján megkötött szerződés alapján előterjesztett kötbérigénynek helyt adva kötelezte az I., II. és III. rendű alpereseket egyetemlegesen 10 000 000 forintot és ennek
227. március
228. napjától a kifizetés napjáig járó a késedelemmel érintett naptári félév teljes idejére a naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamata megfizetésére. A peres felek által
229. szeptember
230. napján megkötött vállalkozási szerződésből eredő meghiúsulási kötbér iránt előterjesztett keresetet teljes egészében elutasította. Mellőzte a felperest az alperesek javára perköltség fizetésre kötelező rendelkezést, és kötelezte az I. és III. rendű alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg 15 nap alatt a felperesnek 1 000 000 forint első és másodfokú részperköltséget. A felperes által az állam javára külön felhívásra fizetendő le nem rótt elsőfokú eljárási illeték összegét 72 600 forintra leszállította, míg az alperesek által egyetemlegesen fizetendő elsőfokú eljárási költség összegét 1 200 000 forintra felemelte. Egyebekben az elsőfokú bíróság részítéletét helyben hagyta. Határozatának indokolása szerint az alperesek a
231. május 11-i szerződésben foglaltak szerinti, az adásvételi szerződések megkötésére vonatkozó közbenső intézkedést igénylő kötelezettségüket megszegték, amikor a felperes által megjelölt személyekkel a jogerős építési engedélyek kiadását és a földterület beépítetlenné nyilvánítását követően az adásvételi szerződéseket nem kötötte meg. Megállapította továbbá, hogy az alperesek megszegték a
232. szeptember 13-i megállapodásban foglalt előzetes társasház alapítás érdekében a társasház alapító okirata elkészítésére és a földhivatali benyújtására vonatkozóan vállalt kötelezettségüket is. Ezzel szemben a felperes részéről szerződésszegő magatartást nem talált megállapíthatónak. A szerződés teljesítését az alperesek súlyos szerződésszegő magatartása, az egyes általuk vállalt teljesítési elemek megtagadása gátolta, így a felperes a Polgári Törvénykönyvről szóló
233. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.) 6:
234. §-a szerint jogosult volt a szerződést felmondással megszüntetni. Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 15 [35] A Kúria Pfv.V.20.345/2019/
235. számú részítéletével a jogerős részítéletet hatályában fenntartotta. Megállapította, az ítélőtábla helyesen jutott arra a következtetésre, hogy az alperesek egyrészt a felperes által közvetített vevők tekintetében követtek el mulasztásban megnyilvánuló szerződésszegést, másrészt az alapmegállapodásban foglalt céllal ellentétesen – ezáltal szerződésszegő módon – tagadták meg a társasház alapító okirata tervezetének megfelelő időben történő szolgáltatását. [36] A felperes a jogerős részítélet meghozatalát követően – a vállalkozási szerződésből eredő meghiúsulási kötbérigényének elutasítására figyelemmel – az elmaradt haszon címén előterjesztett kártérítési igényét 74 562 571 forint tőke összegre felemelte. [37] Az alperesek ellenkérelmükben a módosított kereset elutasítását kérték. Hangsúlyozták, hogy a felperes nem rendelkezett anyagi erőforrással a projekt kivitelezéséhez, a megkötött szerződésben szereplő határidőben a kivitelezést nem kezdte meg. Vitatták, hogy a felperes által a kivitelezés érdekében hivatkozott szerződések ténylegesen létrejöttek, illetve azok tartalmát, és az összegek kifizetését. Rámutattak arra is, hogy a felperes nem értékesítette az összes ingatlanrészt, illetve az általa csatolt megállapodások létrejötte is kérdéses. Hivatkoztak arra, a felperes nem tett eleget kármegelőzési, kárenyhítési kötelezettségének, mivel a szerződésben kikötött vételi jogát nem gyakorolta, azzal ugyanis elkerülhette volna kárát. [38] Az elsőfokú bíróság 1.P.21.838/2018/
236. számú ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 50 000 000 forintot és ezen összeg után
237. április
238. napjától járó késedelmi kamatot, valamint 2 000 000 forint perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Határozatának indokolása szerint nem találta kétséget kizáróan bizonyítottnak a felperes által megjelölt összegű elmaradt vagyoni előnyt, mivel az igazságügyi szakértő csak abban az esetben tartotta megállapíthatónak a felperes által számított hasznot, ha a kivitelezés során a kivitelezés költségei nem emelkednek, illetve valamennyi ingatlant sikerül értékesíteni. Rendszerint azonban a költségek a kivitelezés folytán emelkednek, illetve gyakran előfordul, hogy nem sikerül valamennyi lakást értékesíteni. Mindezekre tekintettel úgy ítélte, a kár pontos összege nem határozható meg, és annak mértékre további bizonyítás sem hozhat eredményt. Ezért az általános kártérítés alkalmazásával határozta meg a meghiúsulási kötbéren felül a felperest megillető elmaradt vagyoni előny összegét. [39] A felek fellebbezése folytán eljárt Szegedi Ítélőtábla Pf.III.20.320/2020/
239. számú ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és a keresetet teljes egészében elutasította. A szerződésszegéssel okozott kárért való felelősség feltételeit vizsgálva megállapította, hogy a jogellenes magatartás megvalósult, mivel az alperesek szerződést szegtek azzal, hogy nem írták alá az adásvételi szerződéseket a telekre, valamint nem adták be a társasházi alapítói okiratot a földhivatalhoz. Nem találta ugyanakkor a szerződésszegést szándékosnak. Előrelátható kárnak ítélte a haszon elmaradását, azonban az alperesek kártérítési felelősségét nem állapította meg az okozati összefüggés hiánya miatt. A felperes ugyanis a szerződés felmondásával és a vételi joga gyakorlásának elmulasztásával saját maga döntött úgy, hogy nem kívánja a kivitelezést, és ezzel a kármegelőzési kötelezettségének nem tett eleget. Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 16 [40] A felperes felülvizsgálati kérelme folytán eljárt Kúria Pfv.V.20.302/2021/
240. számú végzésével a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. A felperes felülvizsgálati eljárási költségét 1 270 000 forintban, az I. rendű, II. rendű és III. rendű alperes együttes felülvizsgálati eljárási költségét 1 000 000 forintban, míg a felülvizsgálati eljárási illeték összegét 3 500 000 forintban állapította meg. Határozatának indokolásában kifejtette, a szerződésszegés szándékosságának megítélése körében nem annak van jelentősége, hogy az alperesek hogyan vélekedtek, hanem annak, hogy részükről tudatosult a szerződésszegés, hiszen az okirati bizonyítékok (levelezés) és a perbeli nyilatkozatok szerint is az alapmegállapodás módosításának szándékával tagadták meg a szerződésszegést. Az ilyen magatartás szándékos szerződésszegésnek minősül, ezért a kötelezett előreláthatóságra tekintet nélkül teljes kártérítéssel tartozik a jogosultnak. Az okozati összefüggést illetően rámutatott arra, a szerződésszegéssel kezdődő okfolyamat a vételi jog gyakorlásával nem szakadhatott volna meg, mert a társasház alapítással kapcsolatban elkövetett szerződésszegést nem orvosolhatta. A vételi jog gyakorlásának elmaradása nem is felróható, mert nem lett volna alkalmas a kár megelőzésére, nem hárult volna el vele a társasház megvalósulásának minden akadálya. A vételi jog gyakorlásával ugyanis még nem került volna a felperes kezébe a projekt kivitelezése, hiszen társasházat csak a tulajdonostárs I. és III. rendű alperesekkel együtt alapíthatott volna, akik ebben nem működtek közre, továbbá a magatartásuk elbizonytalanította a vevőket. A felperestől nem volt továbbá elvárható az alperesek jognyilatkozatának bírósági úton való kikényszerítése, mert az eredeti pénzügyi konstrukcióra és a határidőhöz kötött feltételrendszerre is figyelemmel az időmúlásával kétségessé válhatott a projekt megvalósíthatósága. A másodfokú bíróság az ettől eltérő álláspontja miatt nem vizsgálta a kárt, amelynek bekövetkezését az I., II. és III. rendű alperesek, a mértékét pedig valamennyi fél vitatta a fellebbezésében. A megismételt eljárással előírta, hogy a másodfokú bíróságnak érdemben el kell bírálni a fellebbezésekben foglaltakat, annak eredményeként hozhat megalapozott döntést. [41] A megismételt másodfokú eljárásban a felek a fellebbezéseiket és fellebbezési ellenkérelmeiket változatlanul fenntartották. [42] A Szegedi Ítélőtábla Pf.III.20.024/2022/
241. számú végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és ugyanezt a bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Rámutatott, a konkrét beruházás annak kezdeti fázisában megrekedt, amely körülmény a bevételek és a kiadások kontrollálhatóságát nehezíti. Nem tartotta azonban alkalmazhatónak az ügy adatai alapján az általános kártérítés szabályait. Aggályosnak ítélte az igazságügyi szakértő szakvéleményét mind a beruházási költségeket, mind a bevételeket illetően. Ezért arra a következtetésre jutott, hogy a rendelkezésre álló adatok alapján nem bírálható el, hogy az alperesek szerződésszegő magatartásával összefüggésben következett-e be a felperesnek elmaradt vagyoni előnyben keletkező kára. A jogvita eldöntéséhez szükséges tények feltárása érdekében további nagyobb terjedelmű bizonyítás lefolytatása szükséges. A megismételt eljárásra előírta az építkezés megvalósíthatóságának, valamint a beruházással kapcsolatos költségek és a felépíteni tervezett egyes lakások értékének vizsgálatát. [43] A megismételt elsőfokú eljárásban a felek nyilatkozataikat változatlanul fenntartották. Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 17 Az elsőfokú ítélet [44] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy fizessenek meg a felperesnek 50 000 000 forintot és ezen összeg után
242. április
243. napjától a késedelemmel érintett naptári félév teljes idejére a naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamatot, valamint 3 860 000 forint perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Az alpereseket egyetemlegesen 150 000 forint, míg a felperest 77 400 forint elsőfokú eljárási illeték megfizetésére kötelezte. Határozatának indokolása szerint a jogerős részítélet alapján kizárólag azt kellett vizsgálni, hogy a felperesnél elmaradt vagyoni előny igazolható-e, és ha igen, milyen összegben, amely kapcsán a felperesnek kellett bizonyítania, hogy az alperesek jogerős ítéletben megállapított szerződésszegésével okozati összefüggésben a megjelölt összegű vagyoni előnytől esett el. Megállapította, az alperesek a teljes kárt kötelesek megfizetni, mivel magatartásuk szándékos szerződésszegésnek minősül. [45] A kivitelezés megvalósíthatósága kapcsán utalt arra, a jogerős részítélet tényállása azt tartalmazza, hogy a felperes a kivitelezés megkezdésének érdekében az ingatlanon található régi társasház bontását elvégezte, a földhivatalnál az ingatlan beépítetlen területté történő átminősítése érdekében eljárt, a társasház felépítéséhez szükséges jogerős építési engedélyt megszerezte, ennek érdekében elkészítette a szükséges terveket, majd megkezdte a felépítendő ingatlanok értékesítését, a vevőjelöltekkel tárgyalt és előzetesen,
244. nyarán megállapodásokat kötött, tőlük foglalót vett át. Az alperesek pedig tudomással bírtak arról, hogy a felperesi társasházat a vevők által fizetendő előlegből, illetve szükség esetén projekthitelből kívánja finanszírozni. Értékelte továbbá, az alperesek tudtak arról is, hogy a felperes kizárólag a perbeli társasház felépítése érdekében létrejött projekt cég, így annak tőkehiánya nem bizonyítja, hogy a felperes a szerződés teljesítésére forráshiány miatt ne lett volna képes. Emellett a felperes a felépítendő ingatlanok értékesítését már a kivitelezés megkezdése előtt jó ütemben megkezdte, a megtett vételi ajánlatok értéke 200 497 650 forint volt, így a vevőktől származó összegekből képes lett volna a kivitelezés finanszírozására. A projekthitel felvételének lehetőségét pedig tanú 1 neve tanúvallomása alátámasztotta, ugyanakkor a felperes hitelkérelmet nem nyújtott be, mivel arra nem volt szükség a sikeres értékesítés miatt. Mindezek alapján arra a következtetésre jutott, hogy a felperes a beruházás kivitelezésének finanszírozására képes volt. [46] Nem fogadta el az alpereseknek az arra való hivatkozását, hogy a felperesnek a társasház kivitelezése nem állt szándékában, illetve az általa a kivitelezés érdekében kötött szerződések színleltek vagy nem valós tartalmúak. A felperes ugyanis a kivitelezés adott készültségi fokának megfelelő szerződések teljesítését okirattal igazolta. [47] A szükséges ráfordítások és az elérhető értékesítési ár összegének meghatározása érdekében a megismételt eljárásban elrendelte a szakvélemény kiegészítését. Kifejtette, a szakértő szakvéleményében a felperes által becsatolt okiratok, szerződések és engedélyes terv alapján akként foglalt állást, hogy a szerződésekben szereplő költségek azokat a tételeket mutatják, amelyek szükségesek egy projekt megvalósításához. A költségek nem túlzottak és nem alulkalkuláltak. Nem tudta pontosan azonban meghatározni a szakértő részletes gépészeti terv hiányában, illetve az anyagok és a munkadíj szabadáras természete folytán, hogy pontosan mennyi lett volna a terv szerinti társasház kiviteli költsége. Szegedi Ítélőtábla III.Pf.20.215/2023/6 18 Nyilatkozott a szakértő arról, a szabványoknak, jogszabályi előírásoknak megfelelően kivitelezett átlagos kivitelű ingatlan az Építőipari Költségbecslési Segédlet (továbbiakban: ÉKS) szerint négyzetméterenként 200 000 – 300 000 forintból építhető fel, és az ingatlanok értékesítési ára a szerződés idején, illetve napjainkban a 420 000 forint/m2 összegben reális. Az értékesítési ár, illetve a ráfordítás különbözeteként jelentkező nyereség csak abban az esetben realizálható a szakvéleményben szereplő mértékben, ha minden feltétel teljesül. Rendszerint azonban a költségek a kivitelezés folyamán emelkednek, illetve gyakran előfordul, hogy nem sikerül valamennyi lakást értékesíteni. A szakvéleményt és annak kiegészítését ellentmondásmentesnek és az egyéb peradatokkal összhangban állónak találta, ezért azt ítélkezése alapjául elfogadta. [48] A felperes által megjelölt összegű elmaradt vagyoni előnyt nem tartotta kétséget kizáróan bizonyítottnak, mivel a szakértő a reális hasznot 20-30 %-ban jelölte meg, de csak abban az esetben, ha a kivitelezés során a költségei nem emelkednek, illetve valamennyi ingatlant sikerül értékesíteni. A konkrét beruházás, annak kezdeti fázisában megrekedt, amely körülmény nehezíti a kiadások és bevételek pontos meghatározását, azonban a károsodás bekövetkeztét kétséget kizáróan megállapíthatónak ítélte. A kár összegét azonban bizonytalansági tényezők (esetlegesen felmerülő többletköltségek, hitel felvétel szükségessége miatti költségek, magasabb értékesítési árak) befolyásolják, és a kár mértékére lefolytatott további bizonyítás sem hozhat eredményt. Ezért az általános kártérítést alkalmazta, amely összegének meghatározása során a szakértő által megjelölt kivitelezési költségből indult ki, és arra vetítette a szakértő által megállapított 20-30%-os haszon mértékét. A megközelítőleg 1000 m2-es ingatlan felépítési költségét szakértői becslés alapján maximum 300 000 000 forintnak tekintette, amelyhez hozzászámította a társaság működési költségét. Ezzel szemben az előzetes megállapodásokban kikötött vételár alapján a bevételt minimum 380 000 000 forint körüli összeggel vette figyelembe. Ennek eredményeként a már megítélt 10 000 000 forint összegű meghiúsulási kötbéren felül az elmaradt vagyoni előny összegét 50 000 000 forintban találta megállapíthatónak. [49] Mellőzte személy 11 neve tanúkénti meghallgatását, mivel a kivitelezési költségek tekintetében a szakértő költségbecslését az ÉKS-re alapította. Szükségtelennek tartotta az alperesek által megjelölt további tanúk meghallgatását is, tekintettel arra, hogy azt a jogvita mikénti elbírálása szempontjából nem lényeges kérdésre indítványozták. [50] A felperes részére járó perköltség körében a felperes által előlegezett szakértői díjat és a jogi képviseletével kapcsolatban felmerült ügyvédi munkadíjat vette figyelembe, amely utóbbit a 32/
245. (VIII.22.) IM rendelet
246. §