Pfv.20696/2020/15 – Kúria

A határozat elvi tartalma: Az épület önálló ingatlanként csak ráépítés, vagy a felek megállapodása alapján jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba. E feltételek hiányában az építmény tulajdonosát a földrészletre földhasználati jog nem illeti meg. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság ítélete Az ügy száma: Pfv.I.20.696/2020/

1. A tanács tagjai: Dr. Simonné dr. Gombos Katalin a tanács elnöke Dr. Kiss Gábor előadó bíró Dr. Csentericsné dr. Ágh Bíró Ágnes bíró A felperes: felperes (cím) A felperes képviselője: dr. Pápai Márton ügyvéd (cím1) Az alperesek: alperes I. rendű alperes1 II. rendű (cím2) Az alperesek képviselője: Borsfai Ügyvédi Iroda (cím3, ügyintéző: dr. Borsfai Balázs ügyvéd) által képviselt Kúria I.Pfv.20.696/2020/15 2 alperesi képviselő I. rendű alperesért (cím4) dr. Papp Ildikó jogtanácsos II. rendű alperesért Beavatkozó: beavatkozó (cím5) Beavatkozó képviselője: Dr. Szilágyi Orsolya Ügyvédi Iroda (cím6, ügyintéző: dr. Szilágyi Orsolya ügyvéd) A per tárgya: tulajdonjog megállapítása A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: felperes A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Győri Törvényszék 2.Pf.20.253/2019/
2. Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: helységi Járásbíróság 3.P.20.120/2017/
3. Rendelkező rész A Kúria a Győri Törvényszék 2.Pf.20.253/2019/
4. számú jogerős ítéletét hatályában fenntartja. Kúria I.Pfv.20.696/2020/15 3 Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 30.480 (harmincezer-négyszáznyolcvan) forint, a II. rendű alperesnek 24.000 (huszonnégyezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget. Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye. Indokolás A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás [1] A helységi helyrajzi szám1 kivett parkoló, közút, épület és udvar, valamint strand megnevezésű ingatlan az I. rendű alperes tulajdona, kezelője a II. rendű alperes. Az ingatlan strand részén az 1990-es évek elején a Cég egy pavilont létesített, amelyre az illetékes hatóság 1995-ben ideiglenes, majd 1998-ban végleges fennmaradási engedélyt adott ki. A hatóság a fennmaradási engedélyben rögzítette, hogy az engedély egy ideiglenes jellegű büfésöröző épület építésére vonatkozik. [2] A II. rendű alperes 2005-ben szerzett tudomást a fennmaradási engedély kiadásáról, azt az építtetőnek címzett
5. január 31-én kelt levelében tudomásul vette. Egyúttal rögzítette, hogy az ingatlan a tó medrének része, ezért arra földhasználati jogot nem lehet alapítani. [3] A Cég
6. november 2-án kelt adásvételi szerződéssel a perbeli pavilont a cég1nek adta el. A szerződés
7. pontjában a felek rögzítették, hogy a pavilon az eladó kizárólagos tulajdonát képezi, arra a földtulajdonost elővásárlási jog illeti meg. [4] A cég1 a
8. december 18-án kelt adásvételi szerződéssel a perbeli pavilont eladta D R részére. [5] D R a perbeli pavilont a
9. február 6-án kelt adásvételi szerződéssel a felperesnek adta el. A szerződésben a felek rögzítették, hogy a pavilon az eladó kizárólagos tulajdonát képezi, az telekkönyvileg nincs feltüntetve, így a földterület és a felépítmény tulajdonjoga egymástól elkülönül. Szintén rögzítették, hogy a földtulajdonost a pavilonra elővásárlási jog illeti meg, továbbá, hogy a vevő az ingatlant azzal a feltétellel vásárolja meg, hogy vele az cég2 bérleti szerződést köt. [6] A felperes a helységi Vízmű Zrt.-vel
10. január
11. napján, majd
12. január
13. napján kötött bérleti szerződést. A
14. január 1-jén megkötött bérleti szerződés szerint a felperes határozatlan időtartamra vette bérbe a 100 m²-es üzlethelyiség által elfoglalt területet, valamint az üzlethelységhez tartozó mintegy 105 m² előtér által elfoglalt területet. Rögzítették továbbá, hogy a bérlő a bérbeadó engedélye nélkül a területen építési, átalakítási munkálatokat nem végezhet. Kúria I.Pfv.20.696/2020/15 4 [7] 2012-ben a perbeli ingatlan kikerült a kizárólagos állami tulajdoni ingatlanok köréből, mert a tárgyi terület érintett a „Modern városok program” fejlesztési beruházással. [8] 2013 nyarán az épület nádteteje és emeleti szintje egy szomszédos épületről átterjedő szűzben leégett. Utóbb a helységi Vízmű Zrt.
15. február 12-én felhívással fordult a felpereshez azzal, hogy a felperes tulajdonát képező ingatlan elhagyatott, a tűzeset utáni állaga folyamatosan romlik, ezért tájékoztatást kért, hogy a felperesnek mi a szándéka az épülettel. [9] Figyelemmel arra, hogy a felhívást követően a felperes állagjavító munkálatokat kezdett, ezért a helységi Vízmű Zrt.
16. április 29-én kelt levelével erről a helyi önkormányzatot tájékoztatta, majd az illetékes építésügyi hatóság
17. május 10-én helyszíni bejárást tartott, amelyről kiállított jegyzőkönyvben rögzítésre került, hogy a strand területén található és részben leégett épület tekintetében külső szemrevételezéssel az nem állapítható meg egyértelműen, hogy a folyamatban lévő munkálatok építési engedélyhez kötöttek-e avagy sem, ezért tájékoztatták az építtetőt, hogy a továbbiakban építési munkát nem folytathat. A hatóság
18. május 31-én újabb helyszíni szemlét tartott, amelyen megállapította, hogy az épület faszerkezete és födéme új építésűnek látszik és rögzítette azt is, hogy a szemle időpontjában kivitelezési munkák nem zajlanak. [10] A helységi Vízmű Zrt. a helyi önkormányzat tájékoztatásával egyidejűleg a II. rendű alperest, mint a perbeli terület kezelőjét is értesítette a felperes által megkezdett munkákról, amelynek ismeretében a II. rendű alperes felhívta a felperest a felújítási munkák haladéktalan beszüntetésére. [11] Időközben a helyrajzi szám1 ingatlan telekalakítás folytán helyrajzi szám2ú ingatlanra változott. A kereseti kérelem és az alperesek védekezése [12] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy a perbeli épület mindenkori tulajdonosát földhasználati jog illeti meg az épület fennállásáig. Kérte továbbá, hogy az őt megillető földhasználati jog ténye az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetésre kerüljön, valamint az épület önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. A per során hivatkozott arra is, hogy a perbeli pavilonon ráépítési jellegű munkákat végzett. [13] Az I. rendű alperes ellenkérelmében kérte a kereset elutasítását. Arra hivatkozott, hogy a felperes nem bizonyította, hogy a perbeli felépítmény az ő tulajdona. [14] A II. rendű alperes ellenkérelmében szintén kérte a kereset elutasítását. Ellenkérelmében arra hivatkozott, hogy az adott esetben a pavilon létesítésével osztott tulajdon nem keletkezett, a felperes pedig ettől függetlenül nem igazolta, hogy ő a pavilon tulajdonosa. Kúria I.Pfv.20.696/2020/15 5 [15] A beavatkozó a perbe az I-II. rendű alperesek pernyertességének előmozdítása érdekében beavatkozóként belépett. Szintén kérte a kereset elutasítását. Előadta, hogy az épületet is magába foglaló terület a „Modern városok program” keretében megvalósítandó beruházással érintett, neki az az érdeke, hogy a beruházás során a fejlesztési területet érintő jogviták a lehető legrövidebb időn belül elrendeződjenek. Utalt arra is, hogy a felperesnek nincsen jogcíme, amely alapján a földhasználati joga ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését kérheti. Az első- és másodfokú ítélet [16] Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Utalva a Polgári Törvénykönyvről szóló
19. évi V. törvényre (a továbbiakban: Ptk.) kifejtette, hogy abban kellett állást foglalnia, hogy a perbeli esetben épületről van-e szó, illetve hogy annak a tulajdonjoga a felperest illeti-e meg. [17] Rámutatott, hogy a felperes által csatolt szerződések kifejezetten „ingó adásvételi szerződés” címet viselnek, tehát a szerződő felek mindvégig tisztában voltak azzal, hogy az adásvételi szerződés tárgya ingóság. [18] Utalt arra is, hogy a felperes a per során az építmény meglétének igazolására hatósági bizonyítvány kiállítását kérte, azonban az elsőfokú eljárás befejezésekor még nem jogerős határozat szerint az illetékes jegyző a hatósági bizonyítvány iránti kérelmet elutasította, mert a helyszíni szemlén tapasztaltak szerint épületről nem, csak épületrészről lehet beszélni. [19] Az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy a pavilon ingó minőségét igazolja az is, hogy felépítmény csak akkor minősülhet önálló ingatlannak, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként bejegyzik, a perbeli esetben a pavilon önálló ingatlanként az ingatlannyilvántartásba nem lett bejegyezve. [20] Az elsőfokú bíróság jelentőséget tulajdonított annak is, hogy a pavilonra kiadott fennmaradási engedély egyértelműen rögzítette, hogy ideiglenes jellegű felépítményről van szó. [21] Szerinte a felperes nem érvényesíthet földhasználati jog bejegyzése iránti igényt amiatt sem, mert nem végzett olyan építkezést, amely ráépítésnek minősülne, magát a pavilont egyébként is a Cég építette fel. [22] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. [23] Kifejtette, hogy az elsőfokú bíróság annyiban téves álláspontra helyezkedett, hogy a perbeli jogvitát a Ptk. alapján bírálta el, holott a pavilon az 1990-es években épült és 1998ban adták ki a végleges fennmaradási engedélyt. Ebből következően a perbeli jogvitát a Kúria I.Pfv.20.696/2020/15 6 Polgári Törvénykönyvről szóló
20. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) rendelkezései alapján kell elbírálni. [24] A másodfokú bíróság hangsúlyozta, hogy az épület tulajdonosa és a földrészlet tulajdonosa főszabályként azonos, ez alól csak a törvény tehet kivételt. Ilyen kivételnek minősülnek a régi Ptk.
21. §-ában és a
22. §-ában foglaltak. A perben megállapítható volt, hogy a pavilont nem a felperes, hanem a Cég építette, a felperes pedig nem bizonyította, hogy az építtető és a tulajdonos egymással írásbeli megállapodást kötött volna az épület és a földrészlet elváló tulajdonjogára. [25] A jogerős ítélet okfejtése szerint az építmény létesítésekor a perbeli ingatlan forgalomképtelen volt, ezért azon ráépítéssel nem lehetett tulajdonjogot szerezni. Szintén utalt arra, hogy a becsatolt adásvételi szerződések is ingó adásvételről szóltak. A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem [26] A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amely annak a hatályon kívül helyezésére és a keresetének helyt adó határozat meghozatalára, másodlagosan pedig a másodfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalár történő utasítására irányult. Megsértett jogszabályként a polgári perrendtartásról szóló
23. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.)
24. §