← Magyarország

Pf.20188/2025/13 – Győri Ítélőtábla

A határozat elvi tartalma: I. A szerződés létrejöttéhez szükséges a feleknek a tövény által lényegesnek minősített tartalmi elemekben és bármelyik fél által egyértelműen kifejezett módon lényegesnek minősített bármilyen egyéb kérdésben való konszenzusa, valamint e konszenzus, azaz a felek egyező akaratának valamilyen módon való kifejezésre juttatása. II. Ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez az írásbafoglalás szempontjából az szükséges, hogy az ajánlat és elfogadó nyilatkozat fokozott biztonságú elektronikus aláírással és időbélyegzővel, vagy AVDH aláírással ellátott legyen. Győri Ítélőtábla Az ügy száma: Pf.III.20.188/2025/

  1. A korábbi I. r. felperes: Felperes1 (Cím2) A II. r. felperes: Felperes2 (cím4) A III. r. felperes: Felperes3 (Cím2) Az I-III. r. felperesek képviselője: Szabóné dr. Baksa Enikő ügyvéd (cím13) Az I. r. alperes: Alperes1 (cím1) A II. r. alperes: Alperes2 (cím15) A III. r. alperes: Alperes3 (levelezési cím: Cím6) A IV. r. alperes: Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  2. 2 Alperes4 (levelezési cím: Cím6) Az V. r. alperes: Alperes5 (Cím9) A VI. r. alperes: Alperes6 (cím10) Az I. r. és III-V. r. alperesek képviselője: Dr. Hamed Máté ügyvéd (cím14) A II. r. alperes képviselője: Dr. Buzsik Mónika (cím15) A per tárgya: jognyilatkozat pótlása Az elsőfokú bíróság neve és fellebbezéssel támadott határozatának száma: Győri Törvényszék P.20.206/2024/
  3. számú ítélete A fellebbezést előterjesztő fél és a fellebbezés sorszáma: I-III. r. felperesek
  4. sorszámú beadványa Ítélet Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a II. r. és III. r. felpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a II. r. alperesnek 745.000 (hétszáznegyvenötezer) forint másodfokú perköltséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  5. 3 Indokolás Az elsőfokú ítélet [1] Az elsőfokú ítélet tényállása szerint a Város1 belterület helyrajzi szám
  6. és helyrajzi szám2ú ingatlanok az I. r. alperes 12/36, a II. r. alperes 12/36, a III. r. alperes 4/36, a IV. r. alperes 4/36 és az V. r. alperes 4/36 tulajdoni arányú közös tulajdonában áll. Az I. r. és III. r. felperesek
  7. január 30-án az ingatlanok megvásárlására –
  8. február 29-i ajánlati kötöttséggel – vételi ajánlatot tettek a tulajdonosoknak 129.000.0000 Ft vételáron, mely a szerződés megkötését követő 2 banki napon belül kerül megfizetésre. Az ingatlant kiürített állapotban kívánták birtokba venni azzal, hogy a kiürítés az eladók kötelezettsége.
  9. február 7-én az I. r. alperes, február 12-én a III-IV. r. alperesek elfogadó nyilatkozatot tettek. A II. r. alperes jogi képviselője útján
  10. február 7-én tájékoztatta az ajánlattevők képviselőjét, hogy önmagában a szerződéskötéstől nem zárkózik el, de további egyeztetést tart szükségesnek és lényeges feltételeket fogalmazott meg. Közölte, hogy probléma lehet a telekhatárral túlépítés miatt és az ingatlan károsodhatott egy csőtörés miatt, valamint a II. r. alperes az ingatlan kiürítésére nem vállal kötelezettséget. Az ajánlattevők képviselője
  11. február 9-én tájékoztatta II. r. alperest, hogy a telekhatárral és csőtöréssel kapcsolatos probléma nem befolyásolja a vételi szándékot, azonban az ingatlan kiürítése az eladók, azaz valamennyi tulajdonos kötelezettsége.
  12. február 14-én megküldésre került az adásvételi szerződés tervezete, majd egyeztetések után február 19-én, amit az eladók II. r. alperes kivételével ténylegesen elfogadtak. Az adásvételi szerződés aláírásának napjaként
  13. március 6-át tűzték ki, ahol a II. r. alperes nem jelent meg, így írásbeli adásvételi szerződés a felek között nem jött létre.
  14. május 8-án a II. r. alperes és a VI. r. alperes kölcsön- és jelzálogszerződést, a helyrajzi szám1 hrsz-ú ingatlanra a jelzálogjogot a VI. r. alperes javára az ingatlannyilvántartásba bejegyezték. [2] Az elsőfokú ítélet a kereset ismertetéseként rögzíti: Elsődlegesen kérték, hogy az III. r. felperesek és az I-V. r. alperesek között az adásvételi szerződés létrejött, illetve a bíróság ítéletével pótolja az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges jognyilatkozatot, és vállalták a vételár megfizetését az I-V. r. alpereseknek tulajdoni hányadaik arányában. Továbbá kérték kötelezni I-V. r. alpereseket az ingatlanok birtokba bocsátására, valamint VI. r. alperes kötelezését arra, hogy az ingatlanon fennálló 30.000.000 Ft kölcsön és járulékai kiegyenlítését követően a jelzálogjog törléséhez hozzájáruló nyilatkozatot adjon. A másodlagos keresetben a II-III. r. felperesek és az I-V. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés tekintetében kérték a jognyilatkozat pótlását azzal, hogy emellett fenntartották az elsődleges kereset szerinti többi keresetet is. Tényelőadásuk szerint jogi képviselő útján
  15. január 30-án vételi ajánlatot tettek, majd a felek közt részben e-mail útján többszörös tárgyalás történt. A vételi ajánlatot az alperesi oldal részben
  16. február 7-én, részben február 12-én elfogadta, majd ismét többszörös tárgyalásokra került sor. A II. r. alperes felvetését követően elkészült az adásvételi szerződés tervezete. A II. r. alperes is elsődlegesen elfogadta, de arra észrevételeket tett.
  17. március 6-ra kitűzték a végleges adásvételi szerződés megkötésének időpontját, de az aláírásra nem került sor, holott korábban az abban foglalt feltételeket elfogadták az alperesek. [3] Az elsőfokú ítélet az ellenkérelem ismertetéseként rögzíti, hogy az I. r. és a III-VI. r. alperesek a keresetet teljesítését nem ellenezték. A II. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  18. 4 Előadta, hogy a
  19. szeptember 13-án kelt hagyatékátadó végzés alapján örökléssel keletkezett közös tulajdon megváltás útján való megszüntetésére törekedett, de erre anyagiak hiányában nem került sor. Az elsődleges kereset tekintetében utalt arra, hogy a felek között levélváltásokra sor került, azonban egyértelműen szerződéses szándékát kifejező nyilatkozatot nem tett, így elfogadó nyilatkozat hiányában a felek között szerződés nem jött létre. A másodlagos kereset tekintetében vitatta a felperesek jogi és ténybeli álláspontját. Kifejtette, hogy kizárólag szerződéstervezet készült, de kifejezetten elfogadó nyilatkozatra nem került sor. Utalt a Polgári Törvénykönyvről szóló
  20. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:
  21. §-ára és 6:
  22. §-ára. [4] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító döntésének jogi indokolásaként utalt a Ptk. 6:
  23. §-ára, a 6:
  24. §

(1)bekezdésére, 6:
  1. §-ára és a Ptk. 6:
  2. §-ára, és azt vizsgálta, hogy az ajánlat elfogadásra került-e, az ajánlat tartalmazta-e a felek szempontjából valamennyi lényeges tartalmi elemet. Megállapította a vételi ajánlatra és a levelezésre utalva, hogy a II. r. alperes a vételi ajánlatra teljeskörű elfogadó nyilatkozatot nem tett, mert lényeges tartalmi elemnek minősítette a kiürítést és közölte, hogy abban nem tud részt venni, míg a vevői oldal ragaszkodott a kiürített állapotban történő birtokbaadáshoz. A II. r. alperes csak eladási szándékát jelezte, de nem jött létre konszenzus valamennyi lényegi elemben. A jognyilatkozat bírósági ítélettel történő pótlását illetően megállapította, hogy a Ptk. 6:
  3. §-ának jogszabályi feltétele hiányzik, mivel a felek között érvényes írásbeli szerződés nem jött létre. A II. r. alperes részéről nincs szerződésben vállalt kötelezettség, ezért jognyilatkozata nem pótolható. A VI. r. alperes jelzálogjogát illetően leszögezte, hogy a kölcsön- és jelzálogszerződés kizárólag II. r. és VI. r. alperes viszonylatában értelmezhető, a VI. r. alperessel szembeni felperesi igénynek nincs jogalapja. A II. r. alperes javára megítélt 1.490.000 Ft perköltség mértéke tekintetében a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi és kamarai jogtanácsosi költségről szóló 17/
  4. (XII.9.) IM rendelet (a továbbiakban: új Ükr.)
  5. §
(1)bekezdésére utalt. A fellebbezés [5] Az I-III. r. felperesek fellebbezésükben elsődlegesen az elsőfokú ítélet megváltoztatásával az elsődleges vagy másodlagos keresetnek megfelelő ítélet meghozatalát kérték. Másodlagosan a II. r. alperesnek megítélt perköltség mérséklését kérték. [6] Álláspontjuk szerint tévesen jut arra az elsőfokú ítélet, hogy a II. r. alperes teljeskörű elfogadó nyilatkozatot nem tett, a mindkét oldal által lényeges tartalmi elemnek minősülő kiürítésben konszenzus nem jött létre. A Ptk. körében is irányadó XXV. számú PED-re utalva hangsúlyozták, hogy a szerződés érvényességének feltétele a lényeges tartalmi elemekre vonatkozó nyilatkozat bármilyen írásba foglalásával teljesülhet, akár egyszerű magánokirati formában is. Elegendő, ha az okiratból a felek személye, a tulajdonátruházás szándéka, az ingatlan megjelölése és az ellenszolgáltatás kitűnik. Nem kell a jognyilatkozat minden elemét írásba foglalni. Különbséget kell tenni lényeges és nem lényeges elemek között, és ez utóbbiak írásba foglalásának elmaradása nem érinti az írásba foglalás követelményének teljesülését. Nem is kell a feleknek megállapodni olyan kérdésben, amit jogszabály rendez. A Ptk. 6:215. §
(1)bekezdése szerint pedig az adásvételi szerződésből fakadó főkötelezettség a dolog átvétele. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  1. 5 [7] A fentiek alapján a felperesek és az I-V. r. alperesek a szerződés létrejöttéhez szükséges jognyilatkozatokat (vételi ajánlat, elfogadó nyilatkozat) e követelményeknek megfelelően írásban megtették és a szerződés érvényesen létrejött. A kiürítés nem minősül az adásvételi szerződés lényeges tartalmi elemének. A II. r. alperes szerződési szándéka kiterjedt a birtok átengedésére is. A kiürítéssel kapcsolatban csupán azt nyilatkozta, hogy arra nem vállal kötelezettséget, azaz abban személyesen nem tud részt venni. Ez azonban nem jelenti, hogy a kiürítéssel nem értett egyet, a vételi ajánlatra tett nyilatkozatában nem ellenezte a vevők kiürítési szándékát. Egyeztetésbe is bocsátkozott a kiürítés részleteiről, később a saját ingóságok elszállítására kötelezettséget is vállalt; e körben konszenzus jött létre. Azért sincs jelentősége annak, hogy a II. r. alperes a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatában a kiürítésre nem vállalt kötelezettséget, mert a többi négy tulajdonos elfogadó nyilatkozatában azt vállalta, és a kiürítés az I-V. r. alperesek egyetemleges kötelezettsége, mindegy, hogy melyik végzi el. Ezt az ajánlattevők február 9-i válaszban közölték is, tehát elfogadták, hogy a II. r. alperes a kiürítésre nem vállal kötelezettséget. Téves tehát az az ítéleti megállapítás, hogy a II. r. alperes nem tett teljeskörű elfogadó nyilatkozatot és ezért szerződés nem jött létre, mert a kiürítés nem minősül a szerződés létrejöttéhez szükséges lényeges feltételnek, a lényeges elemekre pedig a II. r. alperes elfogadó nyilatkozatot tett. Ha pedig a II. r. alperes kiürítéssel kapcsolatos nyilatkozatát a Ptk. 6:
  2. §
(2)bekezdése alapján lényegesnek kell minősíteni, a csatolt bizonyítékok igazolják, hogy e körben is megállapodás jött létre a felek közt. [8] Véleményük szerint az írásbeliség követelményének is megfelel a létrejött szerződés, mert a felperesek írásba foglalt vételi ajánlata és a vételi ajánlatra minden alperes által tett írásbeli elfogadó nyilatkozatok által érvényesen létrejött a szerződés a vételi ajánlatban foglalt lényeges feltételekkel. Ennélfogva az I-V. r. alpereseknek kötelezettsége keletkezett az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmas okirat és bejegyzési engedélyre vonatkozó jognyilatkozat megtételére, amelynek ítélettel való pótlása követelhető. Az elsőfokú bíróság tehát a bizonyítékok helytelen értékelésével tévesen állapította meg a tényeket, és az irányadó anyagi jogszabályok – Ptk. 6:7: §, 6:58. §, 6:63. §, 6:64. §, 6:66. §, 6:70. § 6:184. § – megsértésével megalapozatlan ítéletet hozott. [9] A II. r. alperesnek megítélt perköltség leszállítása iránti fellebbezési kérelem körében idézték az új Ükr. Preambulumának
(3)és
(5)bekezdéseit. Arra hivatkoztak, hogy a megállapított ügyvédi munkadíj a ténylegesen elvégzett ügyvédi tevékenységhez képest aránytalan és kirívóan eltúlzott, ezért mérséklésnek helye van. Hangsúlyozták, hogy a II. r. alperes jogi képviselője egy írásbeli ellenkérelmet és két előkészítő iratot nyújtott be, három tárgyaláson vett részt összesen 5 óra időtartamban, de aktív képviseleti tevékenységet azokon nem végzett. A fellebbezési ellenkérelem [10] Az I. r. és III-VI. r. alperesek fellebbezési ellenkérelmet nem nyújtottak be. [11] A II. r. alperes az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. A Ptk. 6:63. §
(2)bekezdését és a 6:67. §
(1)-
(2)bekezdését idézve rámutatott, hogy az ajánlatban szereplő kiürítési kötelezettség tekintetében a II. r. alperes kifejezetten rögzítette elzárkózását a
  1. február 7- Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  2. 6 i e-mailben. Ezzel egyértelműen kifejezésre juttatta, hogy a kiürítés kérdésben való megállapodás hiányában a szerződést nem kívánja megkötni. A II-III. r. felperesek pedig ragaszkodtak a kiürítéshez a
  3. február 9-i e-mail szerint. E feltétel tehát mind a II. r. alperes, mind az ajánlattevők számára egyértelműen lényeges feltétel volt. Így a II. r. alperes február 7-i „el nem zárkózást” jelző levele (még ha azt – tévesen – „elfogadásnak” értelmezik a felperesek) semmiképp nem hozhatta létre a szerződést. A II. r. alperes február 7-i levele lényeges kérdésben eltérést tartalmazott és az arra érkezett kifejezetten tiltakozó válasz okán sem hozhatta létre a szerződést a II. r. alperes nyilatkozata. Az ajánlat elfogadása ugyanis csak akkor hozza létre a szerződést, ha az elfogadás minden a felek által lényegesnek minősített kérdésre kiterjed. (Kúria Pfv.21.785/2018/5., BH
  4. 484.) [12] Az írásba foglalási kötelezettséget illetően a Ptk. 6:
  5. §
(1)bekezdését idézve kiemelte, hogy a szerződés érvényességéhez írásbeli ajánlat és írásbeli elfogadó nyilatkozat szükséges. E körben kifejtette, hogy a szerződést tartalmazó okirat, ha azt az egyik fél aláírta és a másik félnek átadta vagy elküldte, csupán ajánlatnak minősül. A szerződés érvényes létrejötte attól függ, hogy a másik fél az okiratot aláírásával és visszaküldésével, illetve külön írásba foglalt és az ajánlattevőhöz megküldött nyilatkozattal elfogadja-e. A Ptk. 6:7. §
(1)-
(2)bekezdését idézve rámutatott, hogy a II. r. alperes soha nem tett elfogadó nyilatkozatot sem szóban, sem írásban, és azt alá sem írta soha. A II. r. alperes jogi képviselőjének
  1. február 7-i elektronikus levele nem csupán tartalmi, de formai okból sem minősülhet elfogadó nyilatkozatnak. Hangsúlyozta, a szerződési szabadság elve folytán attól, hogy szerződéskötési tárgyalásokba bocsátkozott, nincs kötelezettsége a szerződés megkötésére, a szándéknyilatkozataihoz jogi kötőerő nem társul. [13] A perköltségre vonatkozó fellebbezési kérelem tekintetében kiemelte, hogy az ügyvédi munkadíj megbízási szerződésen alapul, de mértéke egyébként egyezik a jogszabály szerintivel. Az elvégzett tevékenységgel is arányban áll a díj, figyelemmel arra is, hogy a felperesek a fellebbezés elkészítéséért önmagában 280.000 Ft-ot számítottak fel, melyhez képest az egész elsőfokú eljárásban végzett valamennyi munkáért igényelt 1.490.000 Ft nem eltúlzott. A tényállás ítélőtábla általi javítása és kiegészítése [14] Az ítélőtábla az elsőfokú eljárásban csatolt okirati bizonyítékok alapján megállapítja a következőket: [15] A
  2. január 30-án kelt vételi ajánlatot a II-III. r. felperesek tették, akik azt aláírták és perbeli jogi képviselőjük ellenjegyezte. Eszerint a 129.000.000 Ft vételár a két ingatlan együttes vételára volt bontás nélkül. Az ingatlanokat a II-III. r. felperes 1/10-9/10 tulajdoni arányban kívánták megvásárolni azzal a kikötéssel, hogy a vételi ajánlat elfogadása esetén a III. r. felperes jogosult az adásvételi szerződésben maga helyett vevőként – vele azonos tulajdonosi és ügyvezetési körben lévő – más gazdasági társaságot megnevezni és e társaság mint vevő jogosult a tulajdonosokkal a vételi ajánlat szerinti feltételekkel az adásvételi szerződést megkötni. A vételi ajánlat elfogadása esetén a tulajdonosok elfogadó nyilatkozata kézhezvételéről számított 15 napon belül kötik meg az adásvételi szerződést és a vételár megfizetését követő 15 napon belül kerül sor a birtok átadására a tulajdonosi ingóságoktól kiürített állapotban. Az elfogadó nyilatkozatot a vételi ajánlatot ellenjegyző ügyvéd részére Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  3. 7 postai úton vagy a megadott e-mail címekre kell megküldeni. Kikötötték, hogy a szerződés és azzal összefüggő okiratok elkészítésére, ellenjegyzésére az ő ügyvédjük által kerüljön sor, egyben a vételi ajánlatban a II-III. r. alperesek megbízták perbeli jogi képviselőjüket a vételi ajánlat elfogadása esetére az adásvételi szerződés elkészítésével és ellenjegyzésével. [16] A vételi ajánlatot
  4. január 31-én az I. r. alperes perbeli jogi képviselője küldte meg a többi tulajdonosnak e-mail útján oly módon, hogy ahhoz mellékelte pdf. formátumban a II-III. r. felperesek vételi ajánlatát, az I. r. alperesnek a perbeli ingatlanokkal kapcsolatos „eljárásokra” szóló
  5. január 26-án kelt ügyvédi meghatalmazását, a tulajdonostársaknak szóló ügyvédi felszólítást az ajánlat elfogadása tárgyában 8 napon belüli nyilatkozattételre azzal, hogy ennek hiányában a – mellékelt – keresetlevelet benyújtja a közös tulajdon árverés útján való megszüntetése iránt. [17] A II. r. alperes nevében meghatalmazás csatolása mellett a perbeli jogi képviselője a II-III. r. felperesek vételi ajánlatára e-mail útján válaszolt
  6. február 7-én oly módon, hogy ahhoz mellékelte a jogi képviselő által aláírt levelet pdf. formátumban. A levélben közölte, hogy nem zárkózik el az ingatlanok együttes, 129.000.000 Ft vételáron történő értékesítésétől, azonban a részletek további egyeztetése szükséges, melynek során ki kívánja zárni a felelősségét a telekhatárral és nedvesedéssel kapcsolatban, az ingatlan kiürítésére nem vállal kötelezettséget, valamint a szerződéskötéskor átadandó 10% foglalót kér. [18]
  7. február 9-én a felperesek perbeli jogi képviselője e-mailben „megkeresést” intézett az I-V. r. alperesekhez, melyhez mellékelte pdf. formátumban a II-III. r. felperesek „jogi képviseletében” írt és az ügyvéd által aláírt levelet. Ebben közölte, hogy a vételi ajánlatra minden tulajdonostól elfogadó nyilatkozat érkezett. A II. r. alperes
  8. február 7én kelt levelére közölte, hogy az ajánlattevők a következő nyilatkozatuk megtételére hatalmazták fel: Az ajánlattevők a telekhatárral és nedvesedéssel kapcsolatos kockázatot vállalják. Az ingatlan kiürítése az eladók kötelezettsége, mivel az ajánlattevők az ingatlanokat eladói ingóságoktól kiürített állapotban kívánják megvásárolni; számukra közömbös, hogy a tulajdonosok közül ezt ki végzi el, erről a tulajdonosoknak kell egymás közt egyeztetni. A foglalót illetően felajánlották a szerződéskötéskori azonnali átutalást, így értelmetlennek tartották az aláírással egyidejű készpénzes foglaló átadását. E kérdések kapcsán kérték a tulajdonosok válaszát. [19] A vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot az I. r. alperes részéről perbeli jogi képviselője
  9. február 7-én egyszerű e-mailben küldött, majd február 9-én újabb egyszerű e-mailben közölte, hogy foglalóra nem tart igényt a vételár aláírással egyidejű átutalására tekintettel. A III-V. r. alperesek az elfogadó nyilatkozatot
  10. február 11-én és 12-én e-mail útján küldték el úgy, hogy ahhoz mellékelték aláírt nyilatkozatukat pdf., illetve jpg. formátumban. A
  11. február 9-i e-mailre közölték, hogy a kiürítés a tulajdonosok kötelezettsége, megoldása a tulajdonosokra tartozik, és szerződéskötéskor való fizetés esetén foglalóra nem tartanak igényt. [20]
  12. február 14-én a felperesek perbeli jogi képviselője egyszerű e-mailben érdeklődött II. r. alperesnél, hogy a vételár egyidejű megfizetésére figyelemmel ragaszkodik-e a foglalóhoz. A II. r. alperes perbeli jogi képviselője egyszerű e-mailben közölte, hogy ebben Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  13. 8 az esetben nem szükséges foglaló, valamint személyes adatait csak a teljes szerződési tartalom kialakulását követően küldi meg, és kérte szerződéstervezet megküldését. [21] A felperesek perbeli jogi képviselője
  14. február 19-én egyszerű e-mailt küldött a tulajdonosoknak azzal, hogy mellékelten küldi a szerződéstervezetet, és kérte írásbeli válaszukat. Az e-mailhez docx. formátumban, aláírások nélkül mellékelte a szerződéstervezetet. Ez vevőként az I-II. r. felpereseket tüntette fel. Tartalmazta a telekhatárral és nedvesedéssel kapcsolatban az eladók felelősségének kizárását, a vételár aláírással egyidejű átutalását azzal, hogy az eladók bejegyzési engedélyét az ügyvéd csak a vételár megérkezésének eladók általi igazolását követően jogosult a földhivatalnak benyújtani. A vételi ajánlattal egyezően változatlanul tartalmazta az eladók kötelezettségvállalását az ingóságoktól kiürített állapotban való birtokbaadásra. [22] Az I. r. és III-IV. r. alperesek
  15. február 20-án egyszerű e-mailben a tervezetet elfogadták. Az V. r. alperes
  16. február 21-én egyszerű e-mailben a tervezetet elfogadta, egyben kérte a vételár megosztását (gazdasági épület vételára 69.000.000 Ft, a lakóházé 60.000.000 Ft legyen). A II. r. alperes jogi képviselője
  17. február 22-én egyszerű emailben kérte a vételár két ingatlan közti megosztását, a bejegyzési engedélyt a saját ügyvédjénél kívánta letétbe helyezni, míg a kiürítést illetően kiemelte, már a vételi ajánlatra adott válaszában is közölte, hogy erre nem vállal kötelezettséget. Kifejtette, hogy a tulajdonosok közt e körben vita van, ezért nem elég annak rögzítése, hogy kiürített állapotban kell átadni, annak pontos írásbeli rögzítése szükséges, hogy milyen teherviselés mellett és ki által történik a kiürítés. Felajánlotta a vételár méltányos csökkentését, ha a vevő magára vállalja a kiürítést. [23] A felperesek perbeli képviselője
  18. február 25-én egyszerű e-mailt küldött a tulajdonosoknak azzal, hogy megküldi a szerződés módosított tervezetét, és kérte az aláírás dátumára ajánlott három időpont valamelyikének visszajelzését. Az e-mailhez docx. formátumban, aláírások nélkül mellékelte a szerződéstervezetet, amely az előzőhöz képest három változtatást tartalmazott: a két ingatlan vételárát az V. r. alperes által kért összegeknek megfelelően megbontotta, a II. r. alperes bejegyzési engedélyét a saját ügyvédnél helyezi letétbe, valamint a kiürítést illetően minden tulajdonos a saját ingóságai tekintetében és költségére egy héten belül vállalja az elszállítást, míg az ezután fennmaradt ingóságoktól való teljes kiürítést a III-V. r. alperesek kötelesek elvégezni, melynek számlával igazolt költségeit az I-V. r. alperesek tulajdoni hányaduk arányában viselik. [24] A II. r. alperes
  19. február 29-én jelezte, hogy a vételár megosztására nem kapott választ, ami lényeges az illetékfizetés miatt, mert az egyik ingatlan lakóház, ebben való megállapodás nélkül a szerződési tartalom nem tekinthető véglegesnek. A felperesek perbeli jogi képviselője aznapi válaszában tájékoztatta, hogy a február 25-én küldött tervezetben ez szerepel, ha az nem felel meg, jelezze a kért bontást. A II. r. alperes perbeli jogi képviselője
  20. február 29-én egyszerű e-mailben közölte a hagyatékátadó végzés szerinti ingatlanértékeket, amelyhez képest a lakóházra feltüntetett vételár alapján jelentős jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezik, ezért javasolta a vételár módosítását 41.275.000 Ft-ra és 87.725.000 Ft-ra. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  21. 9 [25] Az I. r. és III-V. r. alperesek
  22. február 29-én egyszerű e-mailben közölték, hogy elfogadják a vételár II. r. alperes által javasolt megosztását. A felperesek perbeli jogi képviselője
  23. február 29-én egyszerű e-mailhez csatolt docx. formátumban, aláírások nélkül megküldte a vételár módosított megosztását tartalmazó szerződéstervezetet. [26] Az I. r. és a III. r. felperes
  24. február 15-én szerződésátruházási szerződést kötöttek. Ebben rögzítették, hogy a szerződésből kilépő III. r. felperes
  25. január 30-i vételi ajánlatát valamennyi tulajdonos elfogadta a vevőkijelölési joggal együtt, ezzel a perbeli ingatlanokra az adásvételi szerződés létrejött és a III. r. felperes vevői pozícióba került. A III. r. alperes vevői pozícióját az I. r. felperesre átruházta. A szerződésátruházási szerződés az I-V. r. alpereseknek nem került megküldésre, annak tényéről külön tájékoztatást nem kaptak. A kereset ismertetésének ítélőtábla általi kiegészítése [27] Elsődlegesen I-II. r. felperesek terjesztették elő a következő valódi tárgyi halmazatban álló kereseti kérelmeket: 1.) Kérték a vételi ajánlat elfogadásával létrejött adásvételi szerződés vonatkozásában az I-II. r. felperesek tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges I-V. r. alperesi hozzájáruló jognyilatkozatának ítélettel való pótlását az egyes alperesekre eső vételár „megfizetésének esetére” adásvétel jogcímén az alperesi tulajdonjog egyidejű törlés mellett. 2.) Kérték az I-V. r. alperesek kötelezését arra, hogy a „vételár megfizetésétől számított” 15 napon belül az ingatlanokat „kiürített állapotban” bocsássák az I-II. r. felperek birtokába. 3.) Kérték az illetékes ingatlanügyi hatóság „megkeresését”, hogy a „vételár teljes kiegyenlítését követően” az ingatlanokról az I-V. r. alperesek tulajdonjogát törölje és az I. r. felperes 9/10, a II. r. felperes 1/10 arányú tulajdonjogát jegyezzebe. 4.) Kérték a VI. r. alperes kötelezését a fenti változások tűrésére. 5.) Kérték a VI. r. alperes kötelezését arra, hogy jelzálogjoga alapjául szolgáló „követelése kiegyenlítését követő” 15 napon belül a jelzálogjog törléshez hozzájáruló nyilatkozatot (törlési engedélyt) adja ki I-II. r. felperesek részére. Másodlagosan a II-III. r. felperesek terjesztették elő ugyanezen 1-
  26. számú kereseti kérelmeket azzal, hogy az I. r. felperes helyett a III. r. felperes javára kérték a jognyilatkozatok pótlását, a földhivatali megkeresését és kötelezéseket. Az I-III. r. felperesek a VI. r. alperessel szembeni
  27. számú kereseti kérelemtől az elsőfokú tárgyalás berekesztése előtt elálltak. [28] Tényállításuk szerint I. r. és III. r. felperesek a
  28. január 30-án kelt okiratban az adásvételi szerződés lényeges feltételeire kiterjedően vételi ajánlatot tettek a tulajdonosoknak a jogi képviselőjük által január 31-én megküldött e-mail útján: az tartalmazta az ajánlat tárgyát képező ingatlanokat, az együttes vételár összegét, annak 2 banki napon belüli fizetési határidejét, az ajánlattevők szerzési és vételárfizetési arányát, a III. r. felperes vevőkijelölési jogát, az ingatlanok kiürített állapotban való birtokbaadási kötelezettségét és az elfogadó nyilatkozatok megküldésének címét. Az ajánlatot az I. r. és III-V. r. alperesek e-mailben február 7-én, 11-én és 12-én elfogadták. A II. r. alperes február 7-i válaszában írt négy kérdésre az I. r. és III. r. felperesek jogi képviselője válaszolt február 9-én, majd a II. r. alperes február 14-én kérte a szerződéstervezet megküldését lemondva a foglalóról. A február 19-én megküldött tervezetben a III. r. felperes élt a vételi ajánlat szerinti vevőkijelölési jogával és maga helyett az I. r. felperest tüntette fel, e szerződéstervezetet a II. r. alperes kivételével a többi tulajdonos e-mailben elfogadta. Az V. r. alperes és II. r. alperes vételár megosztási javaslatai, valamint II. r. alperes egyéb észrevételei alapján február 25-én a módosítások a tervezeten átvezetésre és e-mailben megküldésre kerültek, majd a II. r. alperes Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  29. 10 vételármegosztással kapcsolatos észrevétele alapján február 29-én az ügyvéd újabb ennek megfelelő szerződéstervezetet küldött. [29] Jogi érvelésük szerint a „felperesek” ajánlata meghatározta az adásvétel lényeges tartalmi elemeit, amely megküldésre került az alpereseknek, ezáltal a Ptk. 6:
  30. §
(2)bekezdése szerint hatályosult, míg az írásbeli alakot illetően idézték a Ptk. 6:7. §
(1)-
(3)bekezdéseit. A Ptk. 6:
  1. § szerinti elfogadó nyilatkozatot illetően arra hivatkoztak, hogy az I. r. alperes a Ptk. 6:
  2. § szerint jogi képviselője útján e-mailben elfogadta a felperesek vételi ajánlatát, ami a Ptk. 6:
  3. §
(3)bekezdésnek megfelel, míg a III-V. r. alperesek külön okiratban írásba foglalt elfogadó nyilatkozatot tettek. A II. r. alperes is jogi képviselője útján írásban tett nyilatkozatot, melyben „nem zárkózott el” a megjelölt áron való értékesítéstől, azaz a vételi ajánlatot ő is elfogadta a jogszabály által megkövetelt lényeges kérdésekben. Az általa hivatkozott négy feltétel kiegészítő, nem lényeges, amiből a vevői oldal hármat elfogadott és a kiürítésre is tett érdemi nyilatkozatot. A kiürítésre is létrejött a megállapodás, mivel a vételi ajánlat tartalmazta a 15 napos birtokbaadást, a kiürítés pedig egyetemleges eladói kötelezettség, független attól, hogy abban ki vesz részt, illetve hogyan valósítják meg. Az alperesek vételi ajánlatra tett jognyilatkozatai tartalmukat tekintve elfogadó, a lényeges tartalmi elemek (felek, vétel tárgya, vételár, tulajdonjog átruházási szándék) vonatkozásában egyetértésüket, konszenzust kifejező jognyilatkozatok. A felek írásbeli jognyilatkozatai a Ptk. 6:7. §
(1)bekezdésében foglalt lényeges tartalom tekintetében megfelelnek a XXV. számú PED I. pontjában foglaltaknak is. Az elfogadó jognyilatkozatok a Ptk. 6:69. §
(1)bekezdése szerint hatályossá váltak a vételi ajánlatban megjelölt e-mail címekre való megküldéssel azok megérkezésének napján: az I-II. r. alperesek esetében
  1. február 7-én, a III. és V. r. alperesek esetében február 11-én és a IV. r. alperes vonatkozásában február 12-én. Ezáltal ekkor az adásvételi szerződés érvényesen létrejött az ajánlatot tevő II-III. r. felperesekkel. A vételi ajánlat feljogosította a III. r. felperest a vételi ajánlat elfogadása esetén a vevői pozíció átruházására, mely jogával élve a III. r. felperes azt átruházta az I. r. felperesre, ezért ő belépett a helyébe. Ennek megfelelően az adásvételi szerződéstervezet az I. r. felperest tünteti fel, amit a tulajdonosok elfogadtak, így az I. r. felperest illetik az I-V. r. alperesekkel szembeni szerződéses jogok és kötelezettségek. Az e-mail üzenetváltások a Ptk. 6:
  2. §
(3)bekezdése szerint írásba foglaltnak minősülnek, amelyekből kitűnik a bővített tartalommal létrejövő adásvételi szerződés aláírására vonatkozó szándék. Az ajánlat elfogadását követő levelezések csupán a vételi ajánlatban foglalt lényeges tartalmi elemeket meghaladó részletszabályok kialakítására vonatkoztak, melynek eredményeként a szerződés végleges szövege kialakult. Álláspontjuk szerint az érvényesen létrejött adásvételi szerződés alapján az I-V. r. alpereseknek szerződéses kötelezettsége keletkezett egyrészt az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: régi Inytv.) 29. §-a szerinti tulajdonjog bejegyzési engedély megadására vonatkozó jognyilatkozat kiadására, amelynek megtagadása miatt azt a bíróság jogosult ítéletével pótolni a Ptk. 6:184. §-a alapján „a teljes vételár megfizetésétől függő hatállyal”; másrészt a Ptk. 6:215. §
(2)bekezdése alapján a vételár megfizetését követő 15 napon belül az ingatlanok birtokbaadására. A II. r. alperes védekezése ismertetésének ítélőtábla általi kiegészítése [30] A II. r. alperes védekezésében kiemelte, hogy a II-III. r. felperesek vételi ajánlatát csupán elektronikus úton kapta meg az I. r. alperes jogi képviselőjétől, melyre jogi képviselője útján válaszolt
  1. február 7-én e-mailben. Ebben nem zárkózott el az ajánlat szerinti áron való értékesítéstől, de három kérést fogalmazott meg és kifejezetten rögzítette, hogy a kiürítésre nem vállal kötelezettséget. Utóbbira a tulajdonosok közti együttműködésre Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  2. 11 képtelen viszony, az ingatlanban lévő ingóságok vitás tulajdoni viszonyai miatt nem kívánt kötelezettséget vállalni. A II. r. alperes azonban itt elfogadó nyilatkozatot nem tett, ilyen okiratot nem küldött II-III. r. felpereseknek, csupán a fentiek szerinti elektronikus levelet. Elfogadó nyilatkozatot épp azért nem tett, mert a közös tulajdon magához váltással való megszüntetése régóta szándékában állt, így sem elfogadó, sem elutasító nyilatkozatot nem kívánt tenni, bízott abban, hogy mire a szerződés mindenki által elfogadásra kerül, a szükséges vételár rendelkezésére áll és elővásárlási jogát gyakorolni tudja. Hangsúlyozta, hogy a II-III. r. felperesek nevében február 9-én érkezett válasz a kiürítés tekintetében fenntartotta az ajánlatban foglaltakat, mely szerint kiürített állapotban kívánják az ingatlanokat megvásárolni; tehát ez számukra is lényeges kérdés volt. A február 19-én elektronikus úton megküldött szerződéstervezetre február 22-én írt válaszában ismét jelezte, hogy az továbbra is az eladók kiürítési kötelezettségét tartalmazza, amit a tulajdonosok közti viták miatt kell szabályozni. A kiürítést a kérésének megfelelően szabályozó február 25-i tervezetet követően a II. r. alperes február 29-én e-mailben a vételár ingatlanok közti megosztásának módosítását kezdeményezte, és annak elfogadása után került megküldésre a végleges tervezet február 29-én. A szerződésaláírásra kitűzött időpontban azért nem jelent meg, mert anyagi fedezet hiányában elővásárlási jogával nem tudott volna élni, ő maga pedig soha nem tett egyértelmű és kifejezett elfogadó nyilatkozatot. [31] Jogi érvelésében az elsődleges kereset tekintetében arra hivatkozott, hogy II. r. alperes elfogadó nyilatkozata hiányában nem jött létre szerződés a II-III. r. felperesekkel, így a III. r. felperes vevőkijelölésre se jogosult és a szerződés az I-II. r. felperesekkel sem jött létre. Arra is hivatkozott, hogy nem történt az alperesekkel szemben érvényes és hatályos vevőkijelölés a III. r. felperes részéről. Ehhez jogátruházási szerződés szükséges, melyre az engedményezés szabályai alkalmazandók a Ptk. 6:
  3. §
(2)bekezdése szerint, ezért a Ptk. 6:194. §
(1)bekezdése szerint erre csak már létező jogviszony esetében kerülhet sor és a Ptk. 6:197. §
(1)bekezdése szerint erről írásbeli értesítés szükséges. A II. r. alperes elfogadó nyilatkozata hiányában azonban nem jött létre szerződés és írásbeli értesítés sem történt. [32] A másodlagos kereset ellenében azzal érvelt, hogy a Ptk. 6:66 § értelmében az ajánlatot az azzal való egyetértést kifejező nyilatkozattal lehet elfogadni, azonban a II. r. alperes nem tett elfogadó nyilatkozatot a vételi ajánlatra. Csak annyit közölt, hogy nem zárkózik el a szerződéskötéstől, de emellett további követelményeket támasztott, míg egyes feltételektől kifejezetten elzárkózott. Hangsúlyozta, hogy a Ptk. 6:63. §
(2)bekezdése szerint a bármelyik fél által lényegesnek minősített kérdésben való megállapodás is szükséges, ha a fél egyértelműen kifejezésre juttatja, hogy az adott kérdésben való megállapodás nélkül nem kívánja a szerződést megkötni. Arra is rámutatott, hogy a Ptk. 6:67. §
(1)bekezdése szerint az ajánlattól lényeges kérdésben eltérő tartalmú megállapodást új ajánlatnak kell tekinteni, míg a
(2)bekezdés az ajánlatra adott nyilatkozatnak a lényeges kérdésnek nem minősülő kiegészítő vagy eltérő feltételét szabályozza. Kiemelte, hogy a felperesi állásponttal ellentétben egy ajánlatot nem csak elfogadni vagy visszautasítani lehet, hanem a Ptk. 6:
  1. § szerint új ajánlat, módosítás is lehetséges. A kiürítés tekintetében kifejezetten közölte elzárkózását, és ezzel egyértelműen közölte, hogy az ebben való megállapodás hiányában nem kíván szerződést kötni. Mivel a II-III. r. felperesek a február 9-i válaszban ragaszkodtak a kiürítéshez, így e kérdés számukra is egyértelműen lényeges volt. A február 9-i felperesi levél három pontban ugyan elfogadta a II. r. alperes feltételeit, de a kiürítésben nem alakult ki közös álláspont, pedig az mindkét oldalnak lényeges volt. A II. r. alperes és II-III. r. felperesek február 7-i és február 9-i levelei Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  2. 12 egyértelmű eltérést tartalmaztak lényeges kérdésben, így ez semmiképp sem hozhatott létre kötelmet a felek közt. Ha a kiürítés a felpereseknek nem is lenne lényegesnek minősíthető, a szerződés akkor sem jöhetett létre a Ptk. 6:
  3. §
(2)bekezdés b) pontjára figyelemmel, mivel az ajánlattevők késedelem nélkül tiltakoztak a kiegészítő, illetve eltérő feltétel ellen. Ebből következően a II. r. alperes levele nem hozhatta létre a szerződést, mert az ajánlatra adott válasz csak akkor hozza létre a szerződést, ha az elfogadás minden a felek által lényegesnek minősített kérdésre kiterjed. [33] A Ptk. 6:70. §-ra utalva arra is hivatkozott, hogy írásbeli alakhoz kötött szerződés esetében az ajánlatot és az elfogadó nyilatkozatot is írásban kell megtenni. A Ptk. 6:7. §
(2)bekezdésére hivatkozva kiemelte, hogy a jognyilatkozat akkor minősül írásba foglaltnak, ha azt a nyilatkozó aláírta. A II. r. alperes azonban nem tett elfogadó nyilatkozatot és ilyet alá sem írt soha, ezért a február 7-i levél nem csak tartalmi, de formai szempontból sem minősül elfogadó nyilatkozatnak.
  1. február 9-ét követően senki részéről jognyilatkozat nem történt, a többi levél egyszerű egyeztetés, így annak sincs relevanciája, hogy utóbb a kiürítésre megoldás szültetett. A II. r. alperes tárgyalások során tett szándéknyilatkozataihoz nem társul jogi kötőerő. Az ítélőtábla elsőfokú ítéletet részben hatályon kívül helyező és eljárást megszüntető végzése [34] Az ítélőtábla Pf.
  2. sorszámú végzésével közölte a felekkel: 1.) A polgári perrendtartásról szóló
  3. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.)
  4. §
(3)bekezdése szerinti, hivatalból észlelt, a felperesek személye vonatkozásában eshetőleges személyi keresethalmazatként meg nem engedett keresethalmazatban áll egymással az I. r. és III. r. felperesek elsődleges és a II-III. r. felperesek másodlagos keresete. 2.) A fellebbezésben nem hivatkozott eljárási szabálysértésként észlelte, hogy az I-III. r. felpereseknek a VI. r. alperessel szembeni 5. számú kereseti kérelmétől való elállását az elsőfokú bíróság a Pp. 241. §
(2)bekezdésének megsértésével nem közölte a VI. r. alperessel, nem tisztázta a megszüntetési ok fennálltát, hanem e keresetet is érdemben elbírálta. Az ítélőtábla felhívásaira nyilatkozva az I. r. és III. r. felperesek valamennyi keresetüktől elálltak az I-VI. r. alperesek hozzájárulásával, valamint a II-III. r. felpereseknek a VI. r. alperessel szembeni 5. számú keresettől való elálláshoz a VI. r. alperes hozzájárult. [35] Az ítélőtábla a Pf.III.20.188/2025/11. számú jogerős végzésével az elállásokkal érintett részben a Pp. 379. §-a, a 241. §
(1)bekezdés a) pontja és
(2)bekezdése alapján az elsőfokú ítéletet hatályon kívül helyezte és ebben a részben az eljárást megszüntette. Rögzítette, hogy a továbbiakban az eljárás a II-III. r. felpereseknek az I-VI. r. alperesekkel szembeni 1-
  1. számú keresetei tekintetében folyik. Az ítélőtábla döntése és indokai [36] A II-III. r. felperesek fellebbezése nem alapos. [37] Az ítélőtáblának - az eljárás fentiek szerinti részbeni megszüntetése folytán – a felülbírálat körében két kérdésben kellett állást foglalni: Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  2. 13 1.) A perben maradt II-III. r. felperesek mint vevők és az I-V. r. alperesek mint eladók között a szerződés 4 lényeges törvényi eleme, valamint a bármelyik fél részéről lényegesnek minősülő egyéb feltételek tekintetében a Ptk. 6:
  3. §
(1)és
(2)bekezdései alapján a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezése megtörtént-e, mely nyilatkozatokkal a szerződés ezen személyek között létrejött-e, illetve ha igen, mikor. 2.) A II-III. r. felperesek mint vevők és az I-V. r. alperesek mint eladók jognyilatkozatai a kötelező írásbeli alaknak a Ptk. 6:70. §-ára és 6:7. §
(1)-
(3)bekezdésére figyelemmel megfelel-e, azaz a jognyilatkozataik érvényesek-e, ezáltal az esetleg létrejött szerződés érvényes-e. [38] Előre bocsátja a következőket: Az ítélőtábla mellőzte a II-III. r. felperesek fennmaradt kereseti kérelmei további tisztázását és pontosítását, mivel a rendelkezésre álló adatok alapján azok megalapozatlansága állapítható meg. Az I. r. és II. r. alperes, valamint az I-III. r. felperesek részéről a szerződéses tárgyalások során eljárt ügyvédeknek az adásvétellel kapcsolatos anyagi jogi jognyilatkozat megtételére vonatkozó meghatalmazása a perben nem állt rendelkezésre. A képviseleti jogot azonban a felek egyike sem vitatta, valamint az érintett felek által az eljárt ügyvéd részére a jelen perre adott meghatalmazás és a fél nevében tett perbeli nyilatkozatok tartalma a Ptk. 6:14. §
(1)bekezdése alapján korábbi eljárásuk jóváhagyásának is minősíthető. [39] A szerződés létrejötte vonatkozásában az ítélőtábla először is rámutat, hogy a fellebbezésben is hivatkozott XXV. számú PED alapvetően nem a szerződés létrejöttére, hanem érvényességére vonatkozik, vagyis arról szól, hogy minimálisan mit kell írásba foglalni a nyilatkozat alaki szempontból való érvényességéhez. Nevezetesen – a jelenleg hatályos Ptk. 6:7. §
(1)bekezdésben foglaltakkal egyezően – az érvényességhez szükséges az, hogy a szerződés legalább a törvény által lényegesnek minősített elemeket írásban rögzítse: 1.) a feleknek, 2.) a vétel tárgyának, 3.) a vételárnak a megjelölését, és 4.) annak kifejezését, hogy adásvétel történt. Magának a szerződés létrejöttének viszont ettől eltérően a következők a feltételei: 1.) Egyrészt ehhez az kell a Ptk. 6:63. §
(2)bekezdése szerint, hogy az imént említett törvény által lényegesnek minősített 4 elemben, továbbá a felek valamelyike által egyértelműen kifejezett módon lényegesnek minősített bármilyen egyéb kérdésben a felek megállapodásra (konszenzusra) jussanak. 2.) Másrészt e konszenzus, azaz a felek egyező akarata a Ptk. 6:63. §
(1)bekezdése szerint kölcsönösen és egybehangzóan kifejezésre kerüljön. Ezen egyező akaratot tartalmazó jognyilatkozatnak a kifejezése történhet a Ptk. 6:4. §
(2)bekezdése szerint szóban, írásban vagy ráutaló magatartással. Ennélfogva – az egyébként az érvényesség szempontjából írásbeli alakhoz kötött – szerződés létrejöhet akár szóban vagy bármilyen más módon (pl. egyszerű e-mailben) is, ha a Ptk. 6:63. §
(1)és
(2)bekezdésének megfelelően a – törvény és felek szerint – lényeges elemekben egyező akaratukat valamilyen módon kifejezik. [40] Egyik fél sem tett a perben tényállítást arra, hogy ráutaló magatartással vagy szóban tett nyilatkozattal jött volna létre szerződés a felek közt. Ezért a fenti szempontok alapján a szerződés létrejötte szempontjából vizsgálva a felek e-mail útján tett jognyilatkozatait, az ítélőtábla megállapította, hogy a II-III. r. felperes
  1. január 30-i vételi ajánlata a 4 lényeges Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  2. 14 törvényi elemet tartalmazta, az I-V. r. alperesek arra tett
  3. február 7-én, 11-én és 12-én tett nyilatkozata pedig ebben körben kifejezte ez ezekkel való egyetértést. Ezzel azonban szerződés nem jött létre. A II-III. r. felperesek vételi ajánlata ugyanis (
  4. és
  5. pont) a törvényi elemeken túl kifejezetten lényeges feltételnek minősítette a kiürítést és kinyilvánította, hogy a vételi ajánlatban foglalt lényeges feltételekkel, azok elfogadása esetén kíván szerződni. Azt, hogy számukra ez lényeges volt, egyértelműen alátámasztja a
  6. február 9-i levél, mely az eladók kiürítési kötelezettségéről nem mondott le, ehhez kifejezetten ragaszkodott, és még a II. r. alperest sem engedte ki ebből a kötelemből. Iratellenes az a fellebbezési hivatkozás, mely szerint a február 9-i levélben az ajánlattevők elfogadták, hogy a II. r. alperes a
  7. február 7-i levelében nem vállalt kötelezettséget a kiürítésre. Alaptalan az a felperesi hivatkozás is, hogy mivel a többi eladó ezt elfogadta és egyetemleges kötelezettségről van szó, számukra ekkor ennek nem is volt jelentősége. Ugyanis egyrészt a III-V. r. alperesek csak később (február
  8. és 12.) tettek elfogadó nyilatkozatot, tehát a február 9-i levelük időpontjában az öt tulajdonosból csak egytől, az I. r. alperestől volt erre kiterjedő elfogadó nyilatkozat. (Megjegyzi az ítélőtábla, hogy az I. r. alperes e körben a végső,
  9. február 25-i változatban csak a saját ingóságai elszállítását vállalta, a teljes kiürítésre végül csak a III-V. r. alperesek vállaltak kötelezettséget.) Másfelől a
  10. február 19-én küldött szerződéstervezetben is változatlanul szerepelt a valamennyi eladó kiürítési kötelezettsége, abból a II. r. alperes nem lett kivonva, amit a II. r. alperes
  11. február 22-i levelében ismét kifogásolt is. Ez is azt mutatja, hogy az összes eladó kiürítésre való kötelezettségvállalása a vevők számára is lényeges feltétel volt. Annak sincs jelentősége, hogy a Ptk. 6:
  12. §
(1)és
(2)bekezdése törvényi főkötelezettségként szabályozza a vevő átvételi és az eladó birtokátruházási kötelezettségét, és ebben a kérdésben valóban nem merült fel vita a felek közt. Jelen esetben ugyanis a vita tárgyát egy ettől elkülönülő további, egyedi szerződéses kötelezettségvállalás, az eladóknak a vétel tárgyának ingóságoktól való kiürítése képezte. [41] A II. r. alperes
  1. február 7-i levele tartalmát vizsgálva pedig abban egyértelműen kifejezésre jut, hogy noha a 4 lényeges törvényi elem tekintetében ellenvetése nincs, de az ajánlatra nem kíván elfogadó nyilatkozatot tenni. Kifejezetten lényegesnek minősít három további feltétellel való kiegészítést (telekhatár és nedvesedés vonatkozásában a felelősség kizárást, valamint a nem egyidejű teljesítés miatt foglaló fizetést), valamint egy, az ajánlattevők által is lényegesnek tartott feltétel módosítását (a II. r. alperes kiürítési kötelezettségének mellőzését). A II. r. alperes e nyilatkozata tehát nem minősül az ajánlat elfogadásának, mert nem felel meg a Ptk. 6:
  2. §-ának, mely szerint az ajánlatot az azzal való egyetértést kifejező jognyilatkozattal lehet elfogadni. Azt legfeljebb a Ptk. 6:
  3. §
(1)bekezdése szerinti új ajánlatnak lehetne tekinteni, mivel eszerint az ajánlattól lényeges kérdésben eltérő tartalmú elfogadást új ajánlatnak kell tekinteni. Mivel azonban a II. r. alperes világosan kifejezte, hogy e levelével nem kíván elfogadó nyilatkozatot tenni, valamint az új feltételekből a mindkét oldal által lényegesnek minősített kiürítéssel kapcsolatos eltérő feltétel ellen a II-III. r. felperes nyomban tiltakozott a 2024. február 9-i válaszban, a Ptk. 66. §
(2)bekezdésének b) pontjára figyelemmel sem állapítható meg, hogy az ajánlatot a II. r. alperes elfogadta és a szerződés e jognyilatkozatával létrejött. Ebből következően – a keresettel és fellebbezéssel ellentétben – a hivatkozott február 7-i és február 9-i nyilatkozatokkal a felek által lényegesnek minősített feltételben való konszenzus, egyező akarat nem állt fenn és nem is került kifejezésre; így szerződés e nyilatkozatokkal nem jött létre. [42] A kiürítés mint lényeges szerződési feltétel kérdésében – a vételár ingatlanok közti felosztásával kapcsolatban felmerült újabb feltételre is kiterjedően – konszenzus, és ezzel a szerződés teljes tartalma tekintetében az akarategyezés kifejezésre juttatása csak a
  1. Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  2. 15 február 29-i szerződéstervezettel történt meg. Ugyanakkor a vevői oldalról
  3. február 9-ét követően az ügyvédi e-mailek és szerződéstervezetek már nem a II-III. r. felperesek, hanem az I. r. és III. r. felperesek által megtett jognyilatkozatokat tartalmaztak. A III. r. felperes vevői pozíciójának helyébe azonban az I. r. felperes nem lépett be, ezért a
  4. február 9-ét követő valamennyi e-mail esetében megállapítható, hogy az abban foglalt nyilatkozatokat nem a perben maradt II-III. r. felperesek tették, hanem az I. r. és III. r felperesek. Ezáltal szerződő felek személye (egyben mint lényeges törvényi elem) tekintetében nem állapítható meg, hogy a szerződéses akaratnyilatkozat alanya és kifejezője a vevői oldalról a perben maradt és keresetet érvényesítő II-III. r. felperesek voltak
  5. február 9-ét követően az alábbiak miatt. [43] A II-III. r. felperesek által tett vételi ajánlatban a III. r. felperes javára kikötött vevőkijelölési jog tartalmát tekintve ugyan megfelel a Ptk. 6:
  6. §
(1)bekezdése szerinti szerződésátruházáshoz való előzetes hozzájárulásnak. Annak azonban, hogy a III. r. felperes vevői pozíciójába az I. r. felperes belépjen (ezáltal jognyilatkozatokat tehessen a kötelem keretében) az a feltétele, hogy egyrészt a Ptk. 6:210. §-ának utaló szabályára figyelemmel a Ptk. 6:194. §
(1)bekezdése alapján már létrejött az a jogviszony (adásvételi szerződés), amelyből fakadó szerződéses pozíció átruházása történik, másrészt a Ptk. 6:209. §
(1)bekezdése szerint a III. r. felperes vevőkijelölési jogát az I-V. r. alperesek érvényesen elfogadták, és harmadrészt a szerződésátruházásról való érvényes értesítéssel az velük szemben hatályossá vált. E feltételek közül a fentebb kifejtettek szerint már az első egyértelműen nem áll fenn, mivel a III. r. felperes és I. r. felperes által
  1. február 15-én kötött szerződésátruházás időpontjában a III. r. felperes és az I-V. r. alperesek között a szerződő felek által lényegesnek minősített feltételek vonatkozásában konszenzus, ezáltal szerződés még nem jött létre, ebből következően a vevőkijelölési jog elfogadása sem történt meg. A lentebb kifejtendők szerint pedig sem a szerződés, sem a benne foglalt vevőkijelölési jog, és az arról való értesítés (a
  2. február 19-i szerződéstervezet megküldése útján) sem volt érvényes alaki szempontból, ezáltal az eladókkal szemben sem hatályosult. [44] A felek által tett jognyilatkozatok érvényessége tekintetében megalapozatlan volt az a felperesi érvelés, hogy felek e-mail útján tett – úgy a papír alapon aláírt és pdf./jpg. formátumban, mint az egyszerű e-mailben megküldött – jognyilatkozatai megfelelnek a kötelező írásbeliség alaki követelményeinek. A Ptk. 6:
  3. §
(2)bekezdése egyértelműen a papíralapú jognyilatkozat (akár meghatalmazott útján való) aláírására vonatkozik, ami a Ptk. 6:5. §
(2)bekezdése alapján a címzetthez való megérkezésével válik hatályossá, azaz az aláírt papíralapú jognyilatkozat címzettnek való átadásával vagy megküldése esetén annak megérkezésével. Ilyen módon történő nyilatkozattételre egyik fél sem hivatkozott. A perben minden releváns jognyilatkozat a felek részéről e-mail útján került megtételre és megküldésre, azok ilyen módon érkeztek a címzetthez. Ezzel kapcsolatban e jognyilatkozatok érvényességét illetően önmagában helytálló az a felperesi érvelés, hogy a Ptk. 6:7. §
(3)bekezdésének e nyilatkozatok alaki szempontból megfelelnek az írásba foglaltság követelményének. [45] Az adott esetben azonban ingatlan adásvételi szerződésre vonatkozó jognyilatkozatokról van szó. Ezek tekintetében a Ptk. 6:7. §
(3)bekezdéséhez kapcsolódó speciális szabályként a
  1. december 31-ig hatályos Ptk. 6:
  2. §
(3a)bekezdése úgy rendelkezett, hogy az elektronikus úton tett jognyilatkozat kizárólag akkor minősül írásba foglaltnak, ha annak tartalma írásjegyekkel rögzített és eleget tesz az elektronikus okirat létrehozására irányadó jogszabályi követelményeknek. E rendelkezés
  1. január 1-jei hatállyal a Ptk.-ban hatályon kívül helyezésre került. Egyidejűleg átkerült és pontosításra Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/
  2. 16 került az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló
  3. évi CCXXII. törvénybe (a továbbiakban: E-ügyintézési tv.) beiktatott „Elektronikus okirat a magánjogi jogviszonyokban” című Ötödik/A. Részbe a 104/B. §-ba foglalt szabályozással. Az E-ügyintézési törvény
  4. január-februárban hatályos 104/B. §
(1)és
(2)bekezdése értelmében az ingatlannal kapcsolatos jogviszonnyal összefüggésben kizárólag olyan jognyilatkozatot tartalmazó elektronikus magánokirat minősül írásba foglaltnak, amely olyan elektronikus dokumentum, amelyet a nyilatkozó fél legalább az E-ügyintézési tv.
  1. §
  2. pontjában meghatározott aláírással, azaz fokozott biztonságú elektronikus aláírással és időbélyegzővel lát el, vagy a Kormány rendeletében meghatározott azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés-szolgáltatással hitelesít, azaz amelyet a nyilatkozó AVDH aláírásával ellátott. Az ilyen módon készült elektronikus magánokiratban megtett nyilatkozat minősül a Ptk. 6:
  3. §
(2)és
(3)bekezdése szerint írásba foglaltnak. [46] Az E-ügyintézési tv. 104/B. §
(1)-
(2)bekezdése alapján tehát sem a II-III. r. felperesek
  1. január 30-án kelt és 31-én e-mailban az I-V. r. alperesekhez érkezett vételi ajánlata, sem az I-V. r. alperesek
  2. február 7-én, 11-én és 12-én küldött válasza, és a II-III. r. felperesek
  3. február 9-i nyilatkozata, valamint az összes többi későbbi e-mailben bármely fél részéről küldött nyilatkozat nem minősül írásba foglaltnak, mert azok egyike sincs sem fokozott biztonságú elektronikus aláírással, sem AVDH-aláírással ellátva. Ennélfogva mindezen jognyilatkozatok alaki szempontból a perbeli jogügylet tekintetében érvénytelenek, és érvényes szerződést – azok tartalmától függetlenül – nem tudtak létrehozni semmilyen időpontban és semelyik felperes vonatkozásában. Ugyanezen okból egyebekben nem érvényes – a III. r. alperessel való szerződés létrejöttének hiányán túl – a III. r. felperes és I. r. felperes közti szerződésátruházáshoz való előzetes alperesi hozzájárulás, melyet a felperesek véleménye szerint a vételi ajánlatra tett nyilatkozataikban tettek meg az I-V. r. alperesek, mivel ez szintén írásbeli alakhoz kötött (BDT
  4. 4469.). Amint a szerződésátruházásról szóló értesítés is írásbeli alakhoz kötött, aminek a
  5. február 19-i szerződéstervezet e-mailben való megküldési formája ugyancsak nem felel meg.
  6. február 9-ét követően a perben maradt II-III. r. felperesek részéről tehát tartalmilag és alakilag sem született semmilyen, különösen nem érvényes nyilatkozat. [47] Mindezek alapján a II-III. r. felperesek és az I-V. r. alperesek között érvényes adásvételi szerződés nem jött létre, ezért a lényegében a szerződés teljesítésének kikényszerítésére irányuló valamennyi kereseti kérelem megalapozatlan: a II-III. r. felperesek nem követelhetik a tulajdonosok bejegyzési engedélyének ítélettel való pótlását, a tulajdonjoguk bejegyzése elrendelését, az ingatlanok birtokbaadását és ezek VI. r. alperes általi tűrésére való kötelezését sem. [48] A II. r. alperes javára megítélt ügyvédi képviselettel felmerült perköltség tekintetében az ítélőtábla előszőr is rámutat, hogy e körben mind az elsőfokú ítélet, mind a fellebbezés tévesen hívta fel az új Ükr-t, illetve annak preambulumában foglaltakat. Az új Ükr.
  7. §-a alapján ugyanis e jogszabályt a hatálybalépésének napján (
  8. február 8.) vagy azt követően benyújtott keresetlevél vagy eljárás megindítása iránti kérelem alapján indult eljárásokban kell alkalmazni. Ezért e rendelet az elsőfokú eljárásra nem alkalmazható, és az csak a fellebbezéssel indult másodfokú eljárásra irányadó. Az elsőfokú eljárásra vonatkozó a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről szóló 32/
  9. (VIII.22.) IM rendelet (a továbbiakban: régi Ükr.)
  10. §
(1)bekezdés a) pontja alapján az ügyvédi megbízási Győri Ítélőtábla III.Pf.20.188/2025/13. 17 szerződésben kikötött ügyvédi munkadíj felszámítható, mely a
(2)bekezdés alapján a bíróság által abban az esetben mérsékelhető, ha az nem áll arányban a ténylegesen elvégzett ügyvédi tevékenységgel. [49] A II. r. alperes által csatolt ügyvédi megbízási szerződés a régi Ükr.
  1. §-a szerinti jogszabály, azaz a pertárgyérték alapján meghatározott ügyvédi díjat köti ki. A pertárgyértéket azonban tévesen csak az egyik ingatlan alapján határozza meg, így a felszámított munkadíj a jogszabály szerintinél alacsonyabb, de ez a Pp.
  2. §
(3)bekezdése alapján a bíróságot felülről köti. A felszámított 1.490.000 Ft ügyvédi munkadíj tehát eleve lényegesen alacsonyabb, mint a jogszabály alapján járó díj. Ezt összevetve a felperesek által az elsőfokú eljárásra ügyvédi megbízási szerződés alapján felszámított 1.315.000 Ft ügyvédi munkadíjjal és az alperesi képviselő által több, mint egy év alatt a beadványok és a tárgyalásokon való részvétel útján, valamint az ügyféllel való egyeztetés és kapcsolattartás formájában kifejtett tevékenységgel, sem a felperesek által felszámított munkadíjhoz, sem a piaci viszonyokhoz, sem a ténylegesen elvégzett tevékenységhez képest aránytalanság nem áll fenn. Ezért az ítélőtábla mérséklésre nem látott indokot, és a perköltség körében is megalapozatlannak találta az elsőfokú ítélet megváltoztatása iránti fellebbezési kérelmet. [50] Mindezek alapján az ítélőtábla az érdem helyes elsőfokú ítéletet a Pp. 383. §
(2)bekezdése alapján helybenhagyta. A másodfokú eljárásban pervesztes II-III. r. felpereseket a Pp. 83. §
(1)bekezdése alapján kötelezte a II. r. alperes által fellebbezési ellenkérelmében felszámított ügyvédi képviselettel felmerült másodfokú perköltsége megtérítésére. Annak összegét az ítélőtábla az új Ükr. 2. §
(1)bekezdés a) pontja alapján – figyelemmel a Pp. 82. §
(3)bekezdésére is – a felszámítottal egyező összegben határozta meg. Győr,
  1. május
  2. Dr. Maurer Ádám sk. sk. a tanács elnöke Dr. Zsitva Ágnes sk. előadó bíró Dr. Sarmon Hedvig bíró

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.