Pfv.X.21.270/2007/4.szám A Legfelsőbb Bíróság, mint felülvizsgálati bíróság a dr.Rónay Ildikó ügyvéd által képviselt I.r., II.r., dr. Szabó D. Péter ügyvéd által képviselt III.r., és IV.r. felpereseknek a dr. Kollár Károly ügyvéd által képviselt III.r., IV.r., V.r. VII.r., VIII.r., X.r., XI.r., XII.r., XIV.r., XV.r., XVI.r., XVII.r., XVIII.r., valamint a személyesen eljárt XX.r. és XXI.r. alperesek ellen jognyilatkozat pótlása iránt a Budai Központi Kerületi Bíróság előtt 17.P.XI.22.142/
- számon indult és a Fővárosi Bíróság
- március 28-án kelt 43.Pf.636.378/2006/
- számú jogerős ítéletével befejezett perben a jogerős ítélet ellen a IV.r. felperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán tárgyaláson kívül - meghozta a következő í t é l e t e t: A Legfelsőbb Bíróság, mint felülvizsgálati bíróság a Fővárosi Bíróság, mint másodfokú bíróság 43.Pf.636.378/2006/
- számú ítéletét hatályában fenntartja. Kötelezi a IV.r. felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az I., III-V., VII., VIII., IX-XVI., XVIII-XIX. r. alpereseknek egyetemlegesen 15.000,-Ft (Tizenötezer) felülvizsgálati perköltséget. Ez ellen az ítélet ellen további felülvizsgálatnak nincs helye. I n d o k o l á s : Az I.r. felperes volt a tulajdonosa a perbeli társasházban levő lakásnak, melyet felújított és kibővített, a lapostető helyett sátortetőt építtetett saját költségén. A felperesi lakás az I.r. felperes földhivatal felé tett
- július 3-i bejelentése szerint 65 m²-ről 187 m² alapterületűvé bővült. A tulajdonostársak
- január 26-án kelt „nyilatkozat" elnevezésű okiratban a lapostető beépítéséhez ellenérték nélkül hozzájárultak és nem tartottak igényt a lapostető beépítésével csökkenő közös tulajdonból tulajdoni hányaduk szerinti ellenértékre. Ezen a napon a társaság közgyűlést tartott, melynek jegyzőkönyvében rögzítették, hogy az alperesek az I.r. felperes és családja használatába adja a ház tetőterét. Vállalták, hogy az albetét bővítése miatt szükségessé váló alapító okirat módosítását aláírják. Alperesek
- májusában értesítették I. r. felperest, hogy az alapító okirat módosításához nem járulnak hozzá, ahhoz 15.000.000,-Ft-ra tartanak igényt. Az I.r. felperes a lakást, a III. és IV.r. felperesnek értékesítette, majd a lakás kizárólagos tulajdonosa a IV.r. felperes lett. Felperesek többször módosított keresetükben elsődlegesen azt kérték, hogy a bíróság az alperesek aláírását az alapító okirat módosításán ítéletével pótolja a Ptk. 295.§-a alapján. Másodlagosan kérték, hogy a bíróság a Ptk. 241.§-a szerint módosítsa az alapító okiratot az általuk készített és benyújtott módosítás-tervezet szerint. Harmadlagosan a Ptk.208.§ /3/ bekezdésére hivatkozással kérték az alapító okirat módosítását, az általuk csatolt alapító okirat-tervezet szerint, mert álláspontjuk szerint az alperesek nyilatkozata előszerződésnek minősül. I, III-V., VII-VIII., X-XII., XIV-XV., XVII-XVIII. r. alperesek a kereset elutasítását kérték. A Budai Központi Kerületi Bíróság
- május 17-én kelt ítéletében pótolta a III-V., VII-VIII., X-XII., XIV-XV., XVII-XVIII., valamint XX-XXI. r. alperesek azon nyilatkozatát, mellyel mint a perbeli társasház tulajdonosai hozzájárulnak a társasház alapító okiratának
- július
- napján kelt társasház tulajdont alapító okirat
- sz. módosítása elnevezésű módosítás-tervezetéhez. Ezt meghaladóan a bíróság a keresetet elutasította, rendelkezett a perköltség viseléséről. Ítélete indokolásában az elsőfokú bíróság kifejtette, a
- január 26-án kelt nyilatkozat megfogalmazása egyértelmű, abban a tulajdonostársak hozzájárultak, hogy ellenérték nélkül a módosított alapító okiratot aláírják. A nyilatkozat a tulajdonostársakat a jognyilatkozat megtételére kötelezi, ezért a Ptk.295.§-a alkalmazásával hozta meg döntését az elsőfokú bíróság. A bíróság az I.r. alperessel, a társasházzal szemben a keresetet alaptalannak találta, mivel az alapító okirat módosítására csak a tulajdonostársak jogosultak. A Fővárosi Bíróság
- március 28-án kelt ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezését megváltoztatta és a keresetet elutasította, rendelkezett a perköltség viseléséről. Ítélete indokolásában kifejtette, I-II-III.r. felperesek keresete alaptalan, mert már nem tulajdonosok, így jogosultság hiányában az alapító okirat módosításához szükséges tulajdonosi hozzájárulás pótlását az alperesekkel szemben nem kérhetik. A Ptk. 295.§-ára alapozott elsődleges kereseti kérelem kapcsán a másodfokú bíróság hangsúlyozta, az alapító okirat a tulajdonostársak szerződése, amelynek módosításához szükséges szerződési nyilatkozat nem pótolható, az alapító okirat módosítása a közgyűlés hatáskörébe tartozik, ahhoz valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A
- január 26-i nyilatkozatot nem minden tulajdonos írta alá, így tulajdonos sem.
- májusában az aláíró tulajdonosok is visszavonták hozzájárulásukat és az I-II.r. felperesekkel szemben anyagi igényt támasztottak. Az alapító okirat módosítására vonatkozó tervezetet sem a közgyűlésen, sem máshol nem írta alá minden tulajdonos. Az elsődleges kereset alaptalanságából következik a további kereseti kérelem alaptalansága. A bíróság a Ptk.241.§ alapján sem módosíthatta az alapító okiratot a készített és tervezett módosítás szerint, mert arról a tulajdonosok egyhangú közgyűlési határozatot nem hoztak. A harmadlagos kereseti kérelem kapcsán rámutatott, a nyilatkozat nem minősül olyan előszerződésnek, mely alapján a bíróság az alapító okirat módosítását a Ptk. 208.§ /3/ bekezdése alapján létrehozhatná. IV.r. felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Kifejtette, a
- január 26-án kelt nyilatkozatban az alperesek, illetve az egyes albetétek tekintetében jogelődeik a Ptk.207.§ /1/ bekezdése szerint egyértelműen kötelezettséget vállaltak az alapító okirat módosítására, hozzájárultak ahhoz, hogy a felperesi albetét bővítése miatt szükségessé váló alapító okirat módosítását - elkészültét követően - aláírják. A nyilatkozat egyértelmű szerződéses kötelezettségvállalást tartalmaz. A Ptk. 300.§ /1/ bekezdése alapján kérték a felperesek teljesítést, mely jelen esetben jognyilatkozat tételében áll, ami a bíróság által a Ptk. 295.§-a alapján pótolható. Az alapító okirat tartalmazza, az építési munkához ki kell kérni a tulajdonostársak hozzájárulását, ha pedig annak kihatása van az alapító okiratra, akkor azt módosítani kell, a módosítás alapos ok nélkül nem tagadható meg. Az alperesek, illetve az egyes albetétek tekintetében jogelődeik szerződésszegése is megalapozza a Ptk. 295.§-ának alkalmazását. Másodlagosan felperesek arra hivatkoztak, hogy a felek között tartós jogviszony jött létre, az alapító okirat, illetve módosítása aláírását követően a tulajdonostársak hozzájárulásával történt építkezés miatt olyan jelentős változás állt be, mely a felperesek lényeges jogos érdekét sérti. Lényeges érdeksérelem az ingatlannyilvántartási és a valóságos állapot közötti jelentős eltérés. Harmadlagosan a felperesek arra hivatkoztak, hogy a „nyilatkozat" mindenben megfelel az alapító okirat módosítására irányuló előszerződésnek, ezért a bíróság a Ptk. 208.§ /3/ bekezdése alapján az alapító okirat módosítását hozza létre. Felperesi álláspont szerint iratellenes megállapítást tartalmaz a jogerős ítélet atekintetben, hogy a kötelezettségvállaló nyilatkozatot nem minden tag írta alá, hiszen a nyilatkozat megtételekor az akkori összes tulajdonostárs azt aláírta. Az I., III.-V., VII-VIII., IX-XVI-XVIII-XIX. r. alperesek a jogerős ítélet hatályában történő fenntartását kérték. A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta és arra a megállapításra jutott, hogy az nem jogszabálysértő. A Ptk. 295.§-ak értelmében „ha a kötelezettség jognyilatkozat adására irányul, a teljesítést a bíróság ítélete pótolja." A bírói gyakorlat egyértelmű atekintetben, hogy jognyilatkozat pótlására a Ptk. 295.§-a alapján akkor van lehetőség, ha a kötelezett részéről a szerződéses akarat fennáll, mivel a bíróság a szerződéses akaratot nem, csak annak teljesítésének elmaradását orvosolhatja a nyilatkozat ítélettel történő helyettesítésével. Így tehát a Legfelsőbb Bíróság megvizsgálta, hogy a
- január 26-án kelt „nyilatkozat" egyértelmű tartalmú szerződéses akarat kifejezésnek tekinthető-e. A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint sem ez a nyilatkozat, sem az ugyanezen a napon megtartott közgyűlési jegyzőkönyv nem támasztja alá a felperesek azon állítását, hogy az alperesek (jogelődeik) a felperesek által készített alapszabály módosítás aláírására kötelezettséget vállaltak volna. A közgyűlési jegyzőkönyv szerint „a tetőteret a többi tulajdonostárs ellenérték nélkül bocsátja használatába." A jegyzőkönyvvel azonos napon kelt nyilatkozat alapján ugyancsak nem állapítható meg egyértelműen, hogy az alapító okirat módosítására a felperesek által meghatározott tartalommal fog majd sor kerülni, abból például a tulajdoni hányadok módosulásának mértéke nem állapítható meg egyértelműen. A fentiekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság osztotta a másodfokú bíróság álláspontját, hogy az adott tényállás mellett az alperesek jognyilatkozata a Ptk.295.§-a alapján nem volt pótolható. Emiatt nincs jelentősége annak, hogy a nyilatkozat aláírásakori tulajdonosok közül mindenki aláírta a nyilatkozatot. A Ptk. 241.§-a szerint „a bíróság módosítja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamennyi fél lényeges jogos érdekét sérti." Ekörben azt a kérdést kell vizsgálni, hogy a társasház alapító okiratának módosítására a Ptk.241.§-a alapján mód van-e. A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint az alapító okirat tulajdonviszonyokat rendező statusaktus, amely többek között a tulajdonostársak közötti tulajdoni arányokat rendezi. A keresetlevélben kért módosítás ép e tartalmi elemet érinti, ekörben pedig a létesítő okirat bíróság általi módosítása kizárt. Egyébként sem valósul meg az adott tényállás mellett a Ptk. 241.§-ának azon előírása, hogy a felperesek által módosítani kért alapító okirat valamennyi fél lényeges, jogos érdekét sértené, önmagában ez a körülmény is kizárja az alapító okirat felperesi keresetnek megfelelő bíróság általi módosítását. A Ptk. 208.§-ának /1/ bekezdése értelmében „a felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek." A /3/ bekezdés értelmében „a szerződés megkötésének elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a szerződést létrehozhatja, tartalmát megállapíthatja. A bíróság a szerződést akkor is létrehozhatja, ha az előszerződés a szerződés lényeges kérdésében való megállapodást nem tartalmazza, feltéve, hogy a nemzetgazdaság és a felek érdekének figyelembevételével a felek tárgyalásai, korábbi szerződései és az eset összes körülményei alapján a szerződés tartalma meghatározható." A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint mint ahogy azt már korábban kifejtette, a felperesek által hivatkozott nyilatkozat nem tekinthető olyan előszerződésnek, mely a felperes által megjelölt szerződés módosítás minden lényeges kérdésére kiterjedt volna. Ilyen esetben pedig csak abban az esetben van mód a szerződés, adott esetben az alapító okirat módosítására, ha a 208.§ /3/ bekezdésében meghatározott feltételek maradéktalanul fennállnak. Az adott ügyben azonban nemzetgazdasági érdeket az alapító okirat nem érint. A fent kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275.§ /3/ bekezdése alapján hatályában fenntartotta. A IV.r. felperes felülvizsgálati kérelme nem vezetett eredményre, ezért a Pp.270.§ /1/ bekezdése folytán megfelelően irányadó Pp. 78.§ /1/ bekezdése alapján a Legfelsőbb Bíróság a IV.r. felperest kötelezte az észrevételt benyújtó alperesek felülvizsgálati perköltségének megfizetésére. Budapest,
- október hó
- napján. Dr.Bodor Mária sk. a tanács elnöke, Dr.Vezekényi Ursula sk. előadó bíró, Dr.Pethőné dr.Kovács Ágnes sk. bíró. A kiadmány hiteléül: (……………………………………………………………) Szécsiné Horváth Ildikó bírósági tisztviselő