Gf.40424/2011/5 – Fővárosi Ítélőtábla

Fővárosi Ítélőtábla 16.Gf.40.424/2011/5. A Fővárosi Ítélőtábla az első fokú eljárásban dr. Kiss Péter Pál jogtanácsos, a másodfokú eljárásban dr. Sóvári Botond jogtanácsos által képviselt .................. (...............) felperesnek az első fokú eljárásban dr. Kalicz Anita jogtanácsos, a másodfokú eljárásban dr. Szalai Zoltán jogtanácsos által képviselt .................. (...............) alperes ellen használati díj megállapítása iránti perében a Fővárosi Bíróság 2011. július 1-jén kelt 18.G.42.016/2010/7. számú ítéletével szemben a felperes fellebbezése folytán - nyilvános tárgyaláson - meghozta az alábbi ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 75.000 (hetvenötezer) forint másodfokú perköltséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás Alperes és a perben nem álló .................... 2004. december 23-án eladta felperesnek a közös tulajdonukban állt ............. szám alatti irodaház ingatlant. Az adásvételi szerződés 1.6. pontja szerint a felperes tudomásul vette, alperes az ingatlan 1.224 m2 területét 2007. december 31-ig visszabérli 3x1 évre történő bérleti opció kikötésével. Az 5.5 pontban megállapodtak abban, az épületben lévő telefonvonalak, telefonközpontok és telefonkészülékek, valamint a számítógépes adatátviteli hálózat és annak végpontjai, illetve a légkondicionáló berendezések és azok tartozékai, valamint alkotórészei nem képezik az adásvétel tárgyát, azzal a jövőben az alperes változatlanul, mint sajátjával rendelkezik, azokat a bérleti szerződés megszűnése esetén leszerelheti és elviheti. Az adásvételi szerződés létrejöttével egyidejűleg a felek a 2007. december 31-ig tartó, határozott idejű bérleti szerződést is megkötötték. A felperes meghatározott díj ellenében bérbe adta a megvásárolt ingatlan 1.224 m2 alapterületű IV. és V. emeleti részét az alperes irodái és irattári elhelyezése céljára. A szerződés 3.2.-3.3. pontjában rögzítették, az alperes 2007. december 31. napját megelőző 90. napig jogosult írásban rendelkezni a szerződés további egy éves határozott időtartammal történő meghosszabbításáról, amennyiben pedig az alperes ezen jogával nem él, a bérleti szerződés 2007. december 31-én minden további külön jognyilatkozat nélkül megszűnik. A 13. pontban feljogosították alperest - felperessel történt egyeztetést követően - a bérlemény saját költségére történő felújítására, átalakítására, illetve „saját berendezéseivel ellátására". Úgy rendelkeztek, az alperes a bérleti időszak lejárta után a bérleményt a bérleti idő alatti természetes elhasználódásnak megfelelő állapotban szolgáltatja vissza. A 14.

1. b)pont szerint a bérlemény rendszeres takarításáról alperes volt köteles gondoskodni. A 17. pontban kikötötték, az alperes a bérleti jogviszony megszűnésének napján a bérleményt jegyzőkönyvben rögzített állapotban adja át a felperesnek, a tulajdonát képező berendezési és felszerelési tárgyakat leszerelheti és elviheti. Rögzítették, amennyiben az alperes a bérleti jogviszony megszűnésének napján a bérleményt nem üríti ki, köteles arra az időre, amíg a bérleményt jogcím nélkül használja, a bérleti díj kétszeresének megfelelő használati díjat fizetni. Alperes a bérelt terület egy részét több cégnek (a .........-nek, az ............-nek, a ..............-nek, az ............-nek, a .............-nek, a ..........-nak, valamint .............-nek) albérletbe adta. Felperes 2007. január 29-én kelt levelében a bérleti díj 1.224 m2-re eső, 2007. január 1-jétől járó összegét nettó 3.815.208 forintban állapította meg. Alperes 2007. szeptember 10-én kelt levelében arról tájékoztatta a felperest, a bérleti szerződés meghosszabbításával nem kíván élni, a szerződés 2007. december 31-én megszűnik. Felperes 2007. szeptember 18-án kelt levelében a fentieket tudomásul véve azt kérte, az alperes az albérlőivel kötött albérleti szerződéseket 2007. december 31-ig szüntesse meg, és a bérleményt 2007. december 31-én jegyzőkönyvben rögzítetten, mint általa, mint az albérlői által kiürített állapotban bocsássa rendelkezésére. Alperes 2007. szeptember 24-én kelt levelével, a bérleti jogviszonya meg nem hosszabbítására utalással, tájékoztatta albérlőit az albérleti szerződések 2007. december 31-ével történő megszűnéséről, s arról, amennyiben a helyiségeket továbbra is használni kívánják, lépjenek kapcsolatba a felperessel. A felperes 2007. december 12-én kelt levelében felhívta az alperest, amennyiben a bérleményben található telefonközpontot magával szeretné vinni, akkor igazolja a tulajdonjoga fennálltát. Alperes 2007. december 17-i válaszában arra hivatkozott, az adásvételi szerződés 5.5. pontjában foglaltakból megállapítható, a telefonközpont a tulajdonát képezi. Még ezt megelőzően, 2007. december 14-én alperes telefaxon megküldte a felperesnek a beépített eszközök (pl. beépített szekrény, íróasztal, velux sötétítő, fa karnis, konyhabútorpult) listáját és azok ajánlott vételárát. Felperes a listára nézve nyilatkozatot nem tett. A felek 2008. január 3-án jegyzőkönyvet vettek fel. A jegyzőkönyv szerint felperes a bérleményt birtokba kívánta venni, az alperes az ingatlant „nem adta vissza". Rögzítették, a birtokba adás-vételi eljárás eredménytelen volt, az új birtokbaadás időpontja 2008. január 21-e, az alperes a helyiségeket a bútorok elszállítása és a falak helyreállítása után adja a felperes birtokába. Felperes 2008. január 15-én kelt levelével utalva arra, hogy a január 3-i birtokbaadás az alperesnek felróható okból hiúsult meg, jelezte, a birtokba adásvételi eljárás lezárultáig terjedő időszakra érvényesíteni kívánja a bérleti szerződés 17. pontjában a bérlemény jogcím nélküli használata esetére kikötött, a bérleti díj kétszeresének megfelelő használati díjat. Hivatkozott arra is, az albérletbe adott területek tekintetében a ..............-vel és a ...........-vel a bérlet tekintetében tárgyalásokat folytat, így ezen területeknél a használat jogalapja rendeződni látszik, ezen területek birtokba adását alperestől nem kéri. Felhívta alperes figyelmét továbbá a rendszeres takarítási kötelezettségére. A ............ 2008. január 17-én kelt levelében alperest tájékoztatta arról, a felperessel felvette a kapcsolatot, a szerződéskötés folyamatban van. 2008. január 16-án felperes képviselői arra hivatkoztak, addig nem tudnak vele szerződést kötni, amíg alperessel nem történik meg az irodák átadás-átvételi jegyzőkönyv aláírása melletti birtokbaadása. Továbbá azt az információt kapták, felperes nem ragaszkodik az „eredeti állapot" visszaállításához, tehát nem szükséges leszerelnie a klímaberendezéseket, az azokhoz tartozó kültéri egységeket sem. A felek 2008. január 21-én eredményes birtokba adás-vételi eljárást tartottak. Az ekkor felvett jegyzőkönyvben rögzítették, a 2008. január 3-i visszavétel az alperes által a bérelt területeken hagyott, az alperes tulajdonát képező felszerelések le nem szerelése miatt volt eredménytelen. A felperes nem kívánt élni a felszerelések megvételével, így kérte az alperest a tárgyak leszerelésére. A felperes 2008. január 15-én írt levelére hivatkozással rögzítették azt is, a ............. cégektől nem került visszavételre a terület, az ............ és .......... cégekkel további tárgyalások folynak". A felperes 2008. február 8-án kelt levelével, utalva arra, a birtokba adás-vételi eljárás az alperesnek felróható okból hiúsult meg, és csak 2008. január 24-én került vissza teljesen birtokába az alperes által bérelt 1.224 m2 irodaterület, a bérleti szerződés 17. pontja alapján felszólította alperest a birtokba vissza nem adott területek figyelembevételével kiszámolt bruttó 5.988.897 forint használati díj megfizetésére. Hivatkozott az adásvételi szerződés 5.5. pontjára is, miszerint az ott felsorolt eszközök, azok tartozékai, valamint alkotórészei nem képezik az adásvétel tárgyát. Az alperes 2008. április 7-én kelt levelében vitatta a felperes használati díjigényét, egyebek mellett arra hivatkozással, 2007. december 31-től a bérleményt nem használta, 2008. január 3-án azt a felperes birtokába kívánta adni. Felperes együttműködési kötelezettségét megszegve, a birtokba adást megelőzően a beépített berendezési tárgyak elvitelének igényét nem jelezte, sőt ráutaló magatartással ezzel ellentétes magatartást tanúsított. Felperes továbbá a 2008. január 3-i birtokba adási eljárás során elmulasztotta tájékoztatni arról, az albérlőkkel nem kötött bérleti szerződést. Az alperes az 5.988.897 forint tartozását a későbbiekben sem ismerte el, a felperes számláját visszaküldte. A felperes 2008. június 18-án előterjesztett, utóbb pontosított keresetében a Ptk. 298.§ a)-
2. b)pontja és 313.§-a alapján alperest 5.988.897 forint használati díj és annak a Ptk. 301/A.§-a szerinti, 2008. február 18-tól a megfizetésig járó kamatai, valamint a pertárgyérték 5 %-ában megjelölt jogtanácsosi munkadíjból álló perköltség megfizetésére kérte kötelezni. Előadta, alperes a közöttük létrejött bérleti szerződés 17. pontjában foglaltak alapján köteles használati díjfizetésre, tekintve, az egész bérelt terület tekintetében fennálló, a berendezési és felszerelési tárgyakra is kiterjedő kiürítési kötelezettsége ellenére 2008. január 3-án nem adta kiürített állapotban birtokába vissza a bérleményt. Abban az alperes tulajdonában álló berendezési tárgyak és papírhulladékok voltak, a falakon a fúrási hibák nem kerültek kijavításra, továbbá akkor még az alperes egyes albérlői a bérleményben tartózkodtak. Ezért alperesnek felróható okból került sor az újabb birtokba adás időpontjának 2008. január 21-ére kitűzésére. A használati díj összegszerűségének kimunkálásánál azt vette figyelembe, hogy az alperes által bérelt teljes területnek egyes részterületei mikor kerültek részére visszaadásra, illetőleg mikor kötött tekintetükben az albérlőkkel bérleti szerződést. E körben arra hivatkozott, a ..............-vel 17 nm és a .............-vel 213 m2 területre 2008. január 15-én, a ..........gal 135 m2 és az ................-vel 41 nm területre 2008. január 23-án, a .........vel pedig 35,41 m2 területre 2008. január 24-én jött létre bérleti szerződés, ezt követő időponttól ezen területek vonatkozásában nem érvényesít alperessel szemben használati díj igényt. Hangsúlyozta, a használati díj igényét önmagában az albérlők ingatlanban tartózkodása, továbbá a falon található helyreállítatlan fúrási hibák is megalapozzák. Utalt arra is, folytatott ugyan a korábbi albérlőkkel tárgyalásokat közvetlen bérleti jogviszony létesítése érdekében, ezek azonban biztos eredményt nem garantáltak. A tárgyalások folytatása egyébként sem mentesítheti az alperest a kiürítési kötelezettsége alól. Az albérlők az alperestől származtatott jogcímen kerültek az ingatlanba, amennyiben önkéntes teljesítés nem történt részükről a bérleti jogviszony megszűnésekor a tulajdonossal szemben a jogcím nélküli jogalap nélküli birtoklásukért az alperes köteles helytállni. A szerződésben a birtokba adási, kiürítési késedelem jogkövetkezményeként szabályozták a használati díjfizetési kötelezettséget, melynek megfizetésére alperes abban az esetben is köteles volt, ha a tőle elvárható módon járt el az albérleti jogviszonyok megszüntetése és az albérlők által használt területek kiürítése, átadása érdekében. Alperes a kereset elutasítását, felperes perköltségben marasztalását kérte. A keresetet jogalapjában és összegszerűségében is vitatta. Egyebek mellett előadta, albérlőit tájékoztatta az albérleti szerződéseik megszűnéséről és felszólította őket a bérleményeik 2007. december 31-ig történő elhagyására. A bérleményt 2007. december 31-ig elhagyta, ezt követően azt nem használta, 2008. január 3-án a felperes birtokába kívánta adni. A felperes ekkor azonban elmulasztotta tájékoztatni arról, az albérlőivel nem kötött bérleti szerződést, annak ellenére, hogy korábban az albérlőkkel folytatott tárgyalásokról kapott tőle tájékoztatást, de ekkor az albérlők által használt területek visszaadásával kapcsolatos kifogás sem merült fel. Annak tudatában volt, hogy a szerződés a felperes és az albérlők között létrejött, ennek ellenkezőjéről a felperes csak 2008. január 15-én tájékoztatta telefonon. Sérelmezte, a felperes csak 2008. január 3-án jelezte, a bérleményt kizárólag a tulajdonát képező berendezési, felszerelési tárgyak elszállítását követően kívánja birtokba venni. Amennyiben a felperes már korábban, a Ptk. alapján fennálló együttműködési kötelezettségének eleget tett volna, úgy a bérlemény birtokba adása 2008. január 3-án megtörténhetett volna. Azt hangsúlyozta, az egyes fúrási hibák helyreállítását, papírhulladék és a berendezési, felszerelési tárgyak elszállítását vállalta, a birtokba adás új időpontját pedig a felperes javaslatára jelölték meg 2008. január 21. napjában, tekintve, felperes azt jelezte, az átalakítási munkát csak január végén kezdi meg, számára nem jelent problémát a tárgyak későbbi leszerelése és elszállítása. Kifogásolta azt is, a felperes ekkor nem közölte, a felújításra váró területen a birtokba adásig használati díjat kíván érvényesíteni, ugyanis ennek ismeretében 1-2 napon belül megtette volna a kért intézkedéseket. Az összegszerűség körében vitatta a használati díjkövetelést azon területek és időszakok vonatkozásában, melyekre nézve felperes az albérlőkkel tárgyalásokat folytatott és erről tájékoztatta, mivel joggal hihette, nincs kiürítési kötelezettsége ezen területek vonatkozásában január 1-jétől. Az elsőfokú bíróság széles körű tanúbizonyítást folytatott. Tanúként meghallgatta ............ korábbi alperesi gazdasági vezetőt, ......... alperesi ingatlanfejlesztési igazgatót, ........... alperesi pénzügyi főmunkatársat, ........... alperesi vezérigazgatót, ............... felperesi alkalmazottat, ............ felperesi létesítményvezetőt, ............ felperes alkalmazásában állt értékesítőt, valamint .............. korábbi felperesi vezérigazgatót. ........... előadta, 2007. év végén vették fel a kapcsolatot a felperessel annak érdekében a beépített bútorok eladására ajánlatot tegyenek, .............. elegendőnek találta a lista telefaxon átküldését. Arra nem reagáltak, január első munkanapján jelezték, kérik a bútorok eltávolítását, az otthagyott néhány doboz elszállítását, takarítást. A felperesnek problémája volt a falak állapotával, ez néhány helyen apróbb sérülések helyreállítását igényelte. Ekkor már elhagyták az ingatlant. A használati díj fizetés nem merült fel. ......... úgy nyilatkozott, a január elejei átadás azon okból hiúsult meg, felperes a beépített bútorokra nem tartott igényt, azok ekkor még nem kerültek elbontásra. Egyéb hiba volt még némi szemét hátrahagyása, falhibákra nem emlékezett. Megerősítette, használati díj fizetési kötelezettség az átadás-átvétel megkísérlésre nem merült fel. A leszerelési kötelezettség csak két konyhát és két tárgyalót érintett, körülbelül egyhetes munka lehetett. ........... ugyancsak a beépített bútorokat jelölte meg a birtokbaadás meghiúsulásának okaként, utalva arra, csak a január elejei átadáson tudták meg, hogy felperes semmire nem tart igényt. Használati díjfizetési kötelezettségre felperes nem hívta fel a figyelmüket. ........... azt adta elő, a beépített bútorok hátrahagyásáról szóban és telefonon is tárgyaltak, úgy emlékezett, .................... szóban is folytatott tárgyalást, ugyanis nem életszerű, hogy a gazdaságtalan kiszerelést tárgyalások nélkül alkalmazza a bérlő. Konkrét ajánlatot ellenértékre nem tett, felajánlotta, az eszközök megvételéről tárgyaljanak. Választ nem kapott, azt vélelmezte, nem kell azokat onnan elvinni, hátrahagyhatók, s a jövőben egyeznek meg azok ellenértékéről. Csak január 3-án szembesültek azzal, felperest mégsem tart igényt semmire. Az albérlők arról tájékoztatták, felperessel tárgyalásokat folytatnak. Felperestől tudták, célja átvenni az albérlőket, így nem tartották szükségesnek annak leellenőrzését, a jogviszony megszűnésének időpontját követően van-e a bennmaradásra a felperestől kapott jogcímük. ............... előadta, a birtokbavétel elmaradásának oka az volt, olyan beépített bútorok, tartozékok, oldali klímák kerültek hátrahagyásra, amelyeket le kellett szerelni, illetőleg hátrahagyott dobozok, amelyekről nem tudták eldönteni, fontos iratokat vagy szemet tartalmaznak-e. Az oldalklímák elhelyezése folytán voltak olyan sérülések, amelyeket helyre kellett állítani. A bérlemény 40-50 százaléknyi területe volt szemetes, illetőleg nem a tulajdonukat képező ingóságok voltak hátrahagyva. Azt követően, hogy alperes részére ismertté vált, hogy felperes nem kívánja megvásárolni a beépített bútorokat, nem közölte, hogy azokat ingyenesen hátrahagyja. ............ emlékezete szerint azért hiúsult meg a bérlemény átadása, mert beépített és beépítetlen bútorok voltak hátrahagyva, szemét volt a bérlemény 80 %-ában, a recepciós pult sem volt elbontva, a kikötés az volt, üresen adják át a bérleményt. Alperes ajánlotta fel, hogy mely időpontban tudja átadni üresen az ingatlant. Az új bérlő számára fel kellett újítani, ahogy alperes ténylegesen kiürítette, kezdődhetett a felújítás. ............ egyebek mellett úgy nyilatkozott, a birtokbaadási eljárás első alkalommal nem volt sikeres, ennek oka az volt, hogy az alperes nem ürítette ki a bérleményt, ingóságok, bútorok voltak hátrahagyva, kitakarítatlan, szemetes állapotban volt. A birtokbaadás megkísérlésekor a helyszínen a bérlő képviselői nem hivatkoztak arra, hogy bármiben is megállapodtak volna, illetve, hogy nem a bérlőnek felróható az, hogy nem került kiürítésre az ingatlan. ............ előadta, a telefaxon érkezett eszközlista számára értelmezhetetlen volt, konkrét ajánlatot nem tartalmazott, ezért nem is válaszoltak rá, de emlékezete szerint ........... telefonon sem tett konkrét ajánlatot. A kiürítés folyamata alatt tisztázódott teljesen a felperes számára, hogy a terület egy részét még tovább használó cégek az alperes albérlői, jóhiszeműen két céggel is folytattak tárgyalást januártól kezdődően bérleti jogviszony létesítése érdekében. Az elsőfokú bíróság 2010. február 16-án kelt 18.G.40.936/2008/19. számú ítéletével kötelezte alperest 5.998.897 forint, valamint ezen összeg után 2008. február 18-tól a kifizetésig járó, a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamat hét százalékkal növelt összegének megfelelő késedelmi kamat, valamint 658.745 forint perköltség megfizetésére. Felperest feljogosította 700 forint kereseti illeték visszaigénylésére. Az ítélet indokolása szerint a tanúnyilatkozatok alapján tényként volt megállapítható, 2008. január 3-án a helyiségekben beépített eszközök, tartozékok, klímák, illetőleg dobozok voltak hátrahagyva, melyek nem kerültek elbontásra, elszállításra, továbbá az albérlők használtak egyes helyiségeket. 2008. január 21-én még tárgyalások folytak az ingatlanban maradt ............., a ........... és a .......... albérlőkkel, akikkel felperes csak 2008. január 24-ével bezárólag állapodott meg, így az alperes teljesen csak 2008. január 24-én ürítette ki az ingatlant. Figyelemmel arra, az alperes a jogviszony 2007. december 31-i megszűnési napjára az ingatlant nem ürítette ki, a Ptk. 298.§
3. a)pontja alapján késedelembe esett, ezért a bérleti szerződés 17. pontja szerinti használati díjfizetésre köteles. Az alperes fellebbezése folytán eljárt Fővárosi Ítélőtábla 2010. október 15-én kelt 16.Gf.40.258/2010/3. számú végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára utasította. A felperes másodfokú perköltségét 100.000 forintban, alperesét 150.000 forint jogtanácsosi munkadíjból és 359.300 forint fellebbezési eljárási illetékből álló összegben állapította meg. A végzés indokolásában utalva az 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 23.§