Pf.21997/2011/5 – Fővárosi Ítélőtábla

(6)bekezdés,

1. §). Az eredeti állapot helyreállítására már nincs mód, hiszen az I. rendű alperes által kifizetett ingatlant terhelő hitelt nem tudja az I. rendű alperesnek visszafizetni. Ezért az I. rendű alperes és a közötte létrejött jogviszony rendezéseként az ingatlan 8.000.000 Ft-os értéke és a teljesített 5.500.000 Ft különbözeteként az I. rendű alperest - tulajdonjoga bejegyzése mellett - 2.500.000 Ft megfizetésére, míg a II. rendű alperest - haszonélvezeti joga törlése mellett - ennek tűrésére kérte kötelezni. Az I. rendű alperes a kereset elutasítását kérte, a II. rendű alperes viszont nem ellenezte a kereset teljesítését. Az elsőfokú bíróság ítéletében a felek között
2. szeptember 28-án kelt adásvételi szerződést és opciós szerződést érvényessé nyilvánította. Kötelezte az I. rendű alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 1.600.000 Ft-ot. Megkeresést intézett a ........ Földhivatalhoz, hogy az ítélet jogerőre emelkedését és az I. rendű alperes teljesítésének igazolását követően az I. rendű alperes tulajdonjog bejegyzési kérelmét a bejegyzési kérelem rangsorában teljesítse. A II. rendű alperest ezek tűrésére kötelezte. Kötelezte az I. rendű alperest, hogy fizessen meg az államnak külön felhívásra 330.000 Ft le nem rótt illetéket. Ítélete indokolása szerint a perbeli adásvételi és opciós szerződésekkel összefüggésben az EBH
3. 857 számú eseti döntésben megfogalmazott jogi helyzet valósult meg, így a szerződések színleltségére alapított kérelmet alaptalannak ítélte. A felperes nyilatkozata szerint az alapügylet kölcsön volt, és arra is hivatkozott, hogy
4. szeptember 29-én (helyesen 28-án) az okiratszerkesztő ügyvéd külön okiratban kölcsönszerződést is készített. Ezt azonban az I. rendű alperes és a tanúként meghallgatott ügyvéd is tagadta. A kölcsönszerződés szóban is létrejöhetett, azt pedig az I. rendű alperes saját nyilatkozatával nem tudta alátámasztani, hogy szó sem volt kölcsönügyletről, a
5. számú tárgyalási jegyzőkönyvben rögzített nyilatkozatából is kitűnik, hogy pontosan tisztában volt az ügylet lényegével, tartalmával (kölcsön és azt biztosító adásvétel). A tényállásban rögzített ügyleteknél jól megfigyelhetők az egyes szerződéses konstrukciók, és ezek mindegyike lehetséges és jogszerű ügylet volt. A kölcsönszerződés tekintetében a kölcsön összegét kellett tisztázni. Okirattal igazolt, hogy az ingatlant terhelő 2.317.449 Ft banki kölcsönt az I. rendű alperes fizette ki. Emellett 3.000.000 Ft átadását állította, szemben a felperes 2.000.000 Ft-os állításával. A korábbi ügyleteket és a hasonló ügyletekben követett gyakorlatot elemezve, arra lehetett következtetni, hogy ha 2.000.000 Ft volt a tőke, akkor az ügyleti kamattal együtt visszafizetendő összeg volt 3.000.000 Ft. Ez azonban csak eshetőlegesen valószínűsíthető, így a felperes állítását nem lehetett valónak elfogadni. Az I. rendű alperes állítása viszont összhangban volt az okirat tartalmával, amely szerint a biztosítéki vételár 5.500.000 Ft, hiszen a 3.000.000 Ft levonásával visszamaradó rész nagyságrendileg egyezik a visszafizetett hitel összegével. Mindez azt is jelentette, hogy az I. rendű alperes javára a kölcsön és annak esetleges járulékai megtérültnek tekinthetők, illetve azok fel sem merülhettek, mert az I. rendű alperes
6. október 18-án, azaz 19 nap múlva már élt is vételi jogával. A kölcsön visszafizetésére nem került sor, ezért az I. rendű alperes a tulajdonjogot megszerezte. Figyelembe kellett venni azonban a Ptk.
7. §

(2)bekezdését, a biztosítéki céllal kötött opciós szerződés esetében ugyanis a dolog vételárát a forgalmi értékhez igazodóan kell megállapítani. Ezért érvénytelen az olyan kikötés, amely szerint a hitelező a vagyontárgy tulajdonjogát annak reális értéke figyelmen kívül hagyása mellett a fennálló tartozás fejében, annak összegével azonos vételáron szerzi meg (Legfelsőbb Bíróság Gfv.IX.30.387/2008/9.). Mindezek alapján a biztosítéki célú opciós, illetve adásvételi szerződés egyaránt érvénytelen, mert a felek az 5.500.000 Ft tartozással egyező összegben határozták meg a vételárat, holott a büntetőeljárásban beszerzett irat (banki értékbecslés) szerint az ingatlan forgalmi értéke ekkor 7.000.000 Ft volt. Az I. rendű alperes nyújtotta kölcsön összege összesen 5.400.000 Ft volt, és ezt levonva a forgalmi értékből, az I. rendű alperesnek 1.600.000 Ft-ot kell még a felperesnek fizetnie. A felperes helyesen hivatkozott arra, hogy a perbeli esetben az eredeti állapotot nem lehet visszaállítani, hiszen nem képes az I. rendű alperes által kifizetett banki tartozás összegét visszafizetni, így a felperes a dolog tulajdonjogát nem kaphatja vissza, ugyanakkor maga kérte az érvénytelenség kiküszöbölését a különbözet megfizetésével (1/2010. (VI. 28.) PK vélemény). Mindez azt is jelenti, hogy az I. rendű alperes tulajdonjogát kell bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A földhivatali eljárás felfüggesztése miatt elegendő volt e kérelemre utalással rendelkezni a tulajdonjog bejegyzéséről. A felperes a szerződések érvénytelenségére megalapozottan hivatkozott, az pedig más kérdés, hogy az eredeti állapot helyreállíthatóságának hiányában az érvényessé nyilvánításra és elszámolásra került sor. Ezért az I. rendű alperes teljes egészében köteles a le nem rótt illetéket megfizetni, míg felmerült költségeit maga viseli (6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §

(2)bekezdés). Fellebbezésében az I. rendű alperes az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a kereset elutasítását, illetve másodlagosan az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését és másik tanács kijelölésével a bíróság újabb tárgyalásra és újabb határozat hozatalára utasítását kérte. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a Pp. több rendelkezését figyelmen kívül hagyta eljárása során, és a Pp. 3. §

(3)bekezdése szerinti tájékoztatási kötelezettségét sem teljesítette, bár a szünetelés folytán megszűnt korábbi perben a

1. sorszámú jegyzőkönyvben tájékoztatást adott a felperesnek arról, hogy a perben mit kell bizonyítania. Erre a tájékoztatásra a kereseti kérelem módosítása és a felperes személyes meghallgatása után került sor. Az elsőfokú bíróság viszont a jelen perben az ügyet nem tárgyalta érdemben, mert a keresetlevél és ellenkérelem ismertetését követően a tárgyaláson személyesen megjelent peres meghallgatását mellőzve a tárgyalást berekesztette, és határozatot hozott. Az ítéletben megállapított tényállás megalapozatlan. Az elsőfokú bíróság a felperes által hivatkozott kölcsönszerződés tekintetében a tényállást nem derítette fel, és ennek folyománya, hogy ítéletében a
2. augusztus 31-én változatlan tartalommal fenntartott felperesi keresetet pontatlanul rögzítette. A felperes ugyanis azt a határozott kereseti kérelmet terjesztette elő, hogy a bíróság az alperesekkel kötött opciós és adásvételi szerződések semmisségét állapítsa meg a Ptk.
3. §

(6)bekezdés alapján. A felperes hivatkozása szerint az opciós és adásvételi szerződés is színlelt szerződés, és kölcsönszerződést leplez, mely szintén semmis, mert a Ptk.

1. § szerint uzsorás. Az elsőfokú bíróság mégis alaposnak ítélte a keresetet, holott a Legfelsőbb Bíróság eseti döntésében megfogalmazott helyzetet látta megvalósultnak, azaz arra az álláspontra helyezkedett, hogy az adásvételi és opciós szerződés nem kölcsönszerződést leplez, hanem a létrejött kölcsönszerződés biztosítékául szolgál, mely kölcsönszerződés szóban is létrejöhetett. Ily módon azonban az elsőfokú bíróság feltételezésbe bocsátkozott, és a bizonyítás kötelezettségét rá terhelte, amikor azt állapította meg, hogy saját nyilatkozatával nem tudta alátámasztani, hogy szó sem volt kölcsönügyletről. A felperes által hivatkozott kölcsön bizonyítatlansága mellett teljes mértékben megalapozatlan az ítélet indokolásának a kölcsön összegének tisztázását követő része, mindamellett hogy a bizonyítási teher tekintetében az elsőfokú bíróság álláspontja ellentmondásos. Tény, hogy a felperesnek nem adott kölcsönt, hanem tőle az ingatlanát megvásárolta, és a vételár 5.500.000 Ft volt. Megalapozatlanul állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a szerződések azért érvénytelenek, mert a vételárat a tartozással egyező összegben határozták meg, holott ekkor az ingatlan forgalmi értéke 7.000.000 Ft volt. Ezzel kapcsolatban azonban a bíróság semmiféle bizonyítást nem folytatott le, a felperes által megjelölt 8.000.000 Ft-os forgalmi érték bizonyítását meg sem kísérelte. Ezt a banki értékbecslés nem bizonyítja, ez csak a periratokból kiragadott adat. Az elsőfokú bíróság figyelmét az is elkerülte, hogy az illetékügyi hatóság az 5.500.000 Ft-os forgalmi értéket elfogadta. Sérelmes a terhére megállapított 330.000 Ft-os illetékfizetési kötelezettség is, mert ez az 5.500.000 Ft 6 %-a, ami viszont nem lehet a pertárgy értéke. Az elsőfokú bíróság a perköltség tekintetében a Pp.
2. §

(1)bekezdését is figyelmen kívül hagyta. Az elsőfokú ítélet egyébként is hiányos, mert nem a kereseti kérelem egészéről döntött, a felperes keresete ugyanis 2.500.000 Ft megfizetésére irányult, ehhez képest az elsőfokú bíróság az 1.600.000 Ft-ot meghaladó részében a keresetet nem utasította el. Megalapozatlan a jogalap nélküli gazdagodás bekövetkezésére hivatkozás is, melynek mértékét az elsőfokú bíróság spekulatív módon határozta meg 1.600.000 Ft-ban. A felperes az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Az elsőfokú bíróság ítéletének a Pp. 228. §

(4)bekezdés szerint fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett az 1.600.000 forintot meghaladó keresetről hozott része, ezért azt a másodfokú bíróság nem érintette. Az I. rendű alperes fellebbezése alapos. Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállásból (

1. oldal
2. bekezdés) a másodfokú bíróság mellőzte annak megállapítását, hogy az I. rendű alperes 3.000.000 Ft-ot kölcsönként adott át a felperesnek, és hogy a vételi jogot alapító és az adásvételi szerződés is a kölcsön biztosítékául szolgált. Az elsőfokú bíróság a tényállást egyebekben helyesen állapította meg, érdemi döntésével azonban a másodfokú bíróság a következő indokok miatt nem értett egyet. Keresetében a felperes az opciós és adásvételi szerződések és az állítása szerint ugyanekkor kötött kölcsönszerződés semmisségének megállapítását kérte, az előbbi szerződések ugyanis színleltek, és valójában a kölcsönszerződést leplezték, amely viszont uzsorás. Kereseti kérelmében azt is kérte, hogy az I. rendű alperes és közötte létrejött jogviszonyt a bíróság úgy rendezze, hogy az I. rendű alperes a tulajdonjoga bejegyzése mellett fizessen még neki további 2.500.000 Ft-ot. Ily módon keresetében a felperes a tulajdonát képező ingatlan átruházására irányuló és az I. rendű alperesnek az ingatlan vételére hatalmasságot biztosító két szerződés, valamint leplezett szerződésként egy kölcsönszerződés létrejöttét állította. A Ptk.
3. §

(6)bekezdése szerint azonban a színlelt szerződés semmis; ha pedig az más szerződést leplez, a szerződést a leplezett szerződés alapján kell megítélni. A Ptk. e rendelkezése folytán tehát, amennyiben a felperesnek valós lett volna az az állítása, hogy az opciós és az adásvételi szerződést is mindannyian színlelték, és ezekkel a szerződésekkel ténylegesen a megkötött kölcsönszerződést leplezték, akkor az érvénytelenség Ptk.

1. § szerinti bármely jogkövetkezményének alkalmazása mellett is kizárt a kereseti kérelem teljesítése. A keresetben megjelölt jogalapon ugyanis eleve a leplezett szerződés, tehát a felperes állítása szerinti uzsorás kölcsönszerződés alapján kell megítélni a felperes és az I. rendű alperes jogviszonyát, e szerződés alapul vételével viszont nem lehetséges, hogy a felperes vételár ellenében az I. rendű alperesre tulajdonjogot ruházzon át. A Ptk.
2. §

(6)bekezdés alapján ugyanis az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó, illetve az annak megszerzésére hatalmasságot biztosító szerződések egyikéhez sem fűződhetnek a velük elérni kívánt és a Ptk. 198. §

(1)bekezdésében rögzített joghatások, és ezekre a szerződésekre - a leplezett szerződés okán - a Ptk. 237. §

(2)bekezdése sem alkalmazható. Amennyiben pedig a felperesnek az az állítása is valós lett volna, hogy a kölcsönszerződés valóban uzsorás, akkor a Ptk. 237. §

(2)bekezdés második fordulata szerint, vagyis még a kölcsönszerződés érvényessé nyilvánítása mellett is csak az e szerződésben kikötött szolgáltatások tartalmát, azaz a kölcsönszerződés hitelezőjének és adósának egyaránt pénzfizetésre irányuló szerződéses szolgáltatását változtathatja meg a bíróság, kiküszöbölve ezzel a semmisség okát. Mindezekből következik, hogy a felperesnek a megjelölt jogi és ténybeli alapon eleve nem volt teljesíthető az opciós és az adásvételi szerződés érvényessé nyilvánítását és a vételár módosítását, ténylegesen a vételár felemelését célzó kereseti kérelme, és ezért azt a bíróságnak minden bizonyítás nélkül el kellett utasítania. Az elsőfokú bíróság - ítéletének indokolása szerint - az opciós és az adásvételi szerződések színleltségére, illetve a kölcsönszerződés uzsorás voltára alapított kérelmet nem találta teljesíthetőnek, mert a lefolytatott bizonyítás eredményeként sem a szerződések kölcsönös színlelését, sem a kölcsönszerződés uzsorás tartalmát nem találta bizonyítottnak. Ugyanakkor azt már bizonyítottnak ítélte, hogy a felperes és az I. rendű alperes kölcsönszerződést is kötöttek. Bár - az előzőekben kifejtettek miatt - a kölcsönszerződés létrejöttének ténye a kereset elbírálása szempontjából közömbös volt, hiszen még e tény valósága sem eredményezhette a kereseti kérelem teljesítését, az I. rendű alperes mégis helyesen hivatkozott fellebbezésében arra, hogy e szerződés megkötését a felperes nem bizonyította. Azt is alappal sérelmezte, hogy amennyiben e tény bizonyítását az elsőfokú bíróság a Pp. 163. §

(1)bekezdés szerint az érdemi döntés szempontjából lényegesnek ítélte, akkor a Pp. 164. §

(1)bekezdés értelmében ennek bizonyítása az e szerződés létrejöttére jogot alapító felperest terhelte. Ezt a tényt pedig a felperes valóban nem bizonyította perben, mert a II. rendű alperessel egyező azt a tényállítását, hogy ezt a kölcsönszerződést az I. rendű alperessel írásban kötötte meg, sem okirattal, sem egyéb bizonyítási eszközzel nem tudta igazolni, és ezt a szerződéskötéskor jelenlévő, a felperes állítása szerint a kölcsönszerződés okiratát is megszerkesztő ügyvéd korábbi perben tett tanúvallomása is cáfolta. Az elsőfokú bíróság a kölcsönszerződés megkötésének valós tényére alapítottan és az opciós, valamint az adásvételi szerződések színleltségére, illetve a kölcsönszerződés uzsorás voltára alapított felperesi kérelem alaptalansága ellenére is helyt adott azonban a keresetnek, mégpedig azon a ténybeli és jogi alapon, hogy a felek ezeket a szerződéseket a kölcsönszerződés biztosítékaként kötötték meg, és a biztosítéki cél miatt ezek a szerződések azért érvénytelenek a Ptk. 255. §

(2)bekezdés alapján, mert a kikötött 5.500.000 Ft-os vételár nem az ingatlan 7.000.000 Ft-os forgalmi értékével, hanem a kölcsöntartozás összegével egyezett. Az elsőfokú bíróság tehát úgy tért el a felperes keresetében megjelölt jogalaptól, hogy az annak eldöntése szempontjából lényeges tényeken túl egy további, a megjelölt jogalap megítélése szempontjából közömbös tényt vett alapul. Az opciós és az adásvételi szerződés színleltségére alapított perben ugyanis a semmisség okának elbírálása szempontjából az ingatlan forgalmi értékének semmilyen jelentősége nem volt, és ezért ennek a ténynek a valóságára a Pp. 163. §

(1)bekezdés szerint a bíróság nem rendelhetett el, és nem is folytathatott le bizonyítást. Ez pedig azért lényeges, mert a felperes által megjelölt jogalaptól még a kialakult bírói gyakorlat szerint is csak abban az egyetlen esetben térhet el a bíróság, ha külön erre folytatott bizonyítás nélkül is megállapítható, hogy az érvényesíteni kívántként megjelölt jog ugyan alaptalan, de a felperest a kereseti kérelmében foglaltak más jogalapon valóban megilletik. A jelen perben azonban az elsőfokú bíróság nem ezt tette, és ezért a keresetben megjelölttől eltérő jogalapon hozott döntése mindenképpen jogsértő (Pp. 3. §

(2)bekezdés, 121. §

(1)bekezdés c) pont). Mindezek alapján a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét megváltoztatta, és a keresetet teljes egészében elutasította (Pp. 253. §

(2)bekezdés). Az I. rendű alperes fellebbezése alapos volt, ezért a felperes a Pp. 78. §

(1)bekezdése és 86. §

(3)bekezdése folytán köteles megfizetni az I. rendű alperesnek az áfával terhelt ügyvédi munkadíjból és a lerótt fellebbezési illetékből álló együttes első- és másodfokú perköltséget. A felperes költségmentessége folytán le nem rótt kereseti illetéket a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §

(1)bekezdése és

1. §-a szerint az állam viseli. Budapest,
2. március
3. Dr. Hőbl Katalin s.k. a tanács elnöke Dr. Czifra Veronika s.k. bíró A kiadmány hiteléül: . Madarász Anna s.k. bíró