Fővárosi Ítélőtábla 6.Pf.21.189/2011/
- A Fővárosi Ítélőtábla a dr. Bába István ügyvéd által képviselt I - II. rendű felpereseknek, a dr. Varga Balázs ügyvéd által képviselt I. rendű, a ... hozzátartozó által képviselt II. rendű, és a III. rendű alperes pernyertessége érdekében fellépő beavatkozó közreműködése mellett, a dr. Unger Zsolt ügyvéd által képviselt III. rendű alperesek ellen, kártérítés megfizetése ránt indított perében, a Fejér Megyei Bíróság
- március
- napján meghozott, 3.P.22.305/2009/
- számú ítélete ellen, az I-II. rendű felperesek részéről
- és
- sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán, meghozta a következő ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. Kötelezi a felpereseket, hogy 15 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg az I-II. rendű alpereseknek 30.000-30.000 (harmincezer) forint másodfokú perköltséget. Megállapítja, hogy az állam viseli az általa előlegezett (kettőszázhatvanezer-hatszáz) forint fellebbezési eljárási illetéket. 260.600 Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás A ... Bt. előbb önállóan, majd az I. rendű alperessel közösen 'A' néven ingatlanközvetítő és hitelügyintéző irodát működtetett. A felperesek 1/2-1/2 arányú tulajdonát képezte a ... belterület, '1' helyrajzi számú, ... szám alatti ingatlan. A II. rendű felperes
- május 26-án megbízta a ... Bt-t ingatlanuk értékesítésével. A szerződésben rögzítették, hogy az ingatlan 18.000.000 Ft jelzáloggal terhelt. Az ingatlan ekkor valójában már végrehajtás alatt állt, árverés volt kitűzve. A II. rendű alperes
- nyarán bejelentette az ingatlan megvásárlására vonatkozó szándékát. A II. rendű alperes az I. rendű alperest bízta meg a vételár kifizetéséhez szükséges banki hitel ügyintézésével. A bank a II. rendű alperes hitelképességét előzetesen megállapította. A felperesek
- október
- és november
- között beszerezték egyes, de nem valamennyi hitelező részéről a végrehajtás 60 napos szüneteltetésére vonatkozó hozzájárulást. A II. rendű alperes az ingatlanra terhelt 23.000.000 Ft összegű tartozás ismeretében
- november 17-én írásban 26.500.000 Ft vételár megfizetésére tett ajánlatot. Kötelezte magát 2.000.000 Ft foglaló fizetésére, és vállalta, hogy
- november 30-ig a szerződést megköti. Az ajánlaton az I. rendű felperes aláírásával tudomásul vette az adásvételi előszerződés létrejöttét, és ugyancsak vállalta a szerződés megjelölt határidőn belüli megkötését. A felek
- december 28-án kötöttek adásvételi szerződést. A szerződésben a vételárat 38.000.000 Ft-ban határozták meg, és rögzítették az ingatlan terheit. Megállapodtak, hogy 2.000.000 Ft vételár-részletet a II. rendű alperes a szerződés napján a III. rendű alperes ügyvédi letéti számlájára fizet, míg a fennmaradó 36.000.000 Ft-ot ugyancsak a letéti számlára banki hitelből teljesíti
- február 29-ig. Az eladók felhatalmazták a III. rendű alperest, hogy a vételárból az ingatlant tehermentesítse. Kötelezettséget vállaltak arra, hogy a II. rendű alperes banki hitelígérvényének átvételét követően haladéktalanul, de legkésőbb
- január 15ig beszerzik az ingatlant terhelő jogok jogosultjai által ismételten kiállított, a fennálló teljes tartozás összegét tartalmazó igazolásokat. A szerződő felek a szerződés elkészítésével, ellenjegyzésével és a földhivatali eljárás intézésével a III. rendű alperes részéről dr. M. Z. ügyvédet bízták meg. A hitel folyósításához a bank az ingatlan jogi helyzetét nem találta megfelelőnek. Ezért az I. rendű alperes a II. rendű alperes hitelkérelmét be sem nyújtotta. A szerződésben a vételár megfizetésére megállapított határidő eredménytelenül telt el. A felek, a felperesek eladás elhúzódásából eredő kárigényének a fenntartása mellett
- március 7-én az adásvételi szerződést közös megegyezéssel felbontották. Az ingatlant később elárverezték. Az ingatlant terhelő adósság állománya az adásvételi szerződés megkötésének napján 33.512.817 Ft, a szerződés felbontásának napján pedig 35.855.438 Ft volt. A felperesek végleges keresetük szerint elsődlegesen e kettő, 2.342.621 Ft-os különbözetének, másodlagosan a vételár megfizetése esetén a terhek levonása után fennmaradó 2.144.562 Ft-nak és
- április
- napjától késedelmi kamatnak egyetemleges megfizetésére kérték kötelezni az I-II. rendű alpereseket. Állították, hogy amennyiben alperesek tájékoztatják őket a hitel folyósításának akadályáról, úgy még a moratórium ideje alatt lehetőségük lett volna a szerződésüket felbontani és az ingatlant más vevőnek értékesíteni, ezzel az árverést elkerülni. Állították azt is, hogy a szerződés az I-II. rendű alperesek magatartására visszavezethető okból lehetetlenült. A III. rendű alperes terhére azt rótták, hogy az adásvételi szerződésben már nem foglalóként, hanem előlegként határozta meg a vevő által megfizetett 2.000.000 Ft rendeltetését, ezzel megfosztotta őket egy szerződési biztosítéktól. Ezért az ügyvédi felelősség szabályai alapján tőle ilyen összegű kártérítésre és
- április
- napjától késedelmi kamatra tartottak igényt. Valamennyi alperes a kereset elutasítására tett indítványt. Az I-II. rendű alperesek azzal védekeztek, hogy a felperesek az ingatlant terhelő valós terheket letagadták. A vevő a vételár megfizetéséhez szükséges kölcsöntől emiatt esett el. Maguk a teljesítés során az elvárható magatartást tanúsították. Állították, hogy a szerződés a felperesek érdekkörében hiúsult meg. Kétségbe vonták, hogy a szerződés korábbi időpontban történő felbontása esetén a felperesek fizetőképes vevőt találtak volna az ingatlanra. A III. rendű alperes arra hivatkozott, hogy a felek közös akarattal döntöttek arról, hogy a 2.000.000 Ft-ot nem foglalónak, hanem előlegnek tekintik. Ennek oka az volt, hogy a kölcsönigénylés sikerét a nagy mértékű adósság miatt bizonyítatlannak látták, és egyikük sem akarta viselni a foglaló törvényi következményeit. Az átminősítés tehát nem figyelmetlenség, vagy ügyvédi mulasztás eredménye. Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy az ingatlan az adásvételi szerződés megkötésekor már egy éve végrehajtás alatt állt és árveréssel fenyegetett volt. A ráterhelt adósság nagyságrenddel nagyobb volt, mint amelyről a felperesek az alpereseket tájékoztatták. A II. rendű alperes a szükséges kölcsönt azért nem tudta az I. rendű alperes által megigényeltetni, mert a felpereseknek a fedezeti ingatlant a terhektől nem sikerült elégséges módon megszabadítaniuk. Valamennyi hitelezőtől teljes körűen a végrehajtás szüneteltetésére vonatkozó szándéknyilatkozatot sem sikerült beszerezniük. A felperesek tehát nem tudták bizonyítani, hogy a szerződés teljesítése az I-II. rendű alperesek felróható magatartásával okozati összefüggésben lehetetlenült. Továbbá azt sem bizonyították, hogy a szerződés aláírása és felbontása közötti három hónap alatt más, komoly vevő jelentkezett. Az árverés csak másfél évvel később történt, mégsem tudták azt elhárítani. Ellenkező bizonyítékok hiányában úgy ítélte meg, hogy a felek közös akarattal, kölcsönös érdeküknek megfelelően, tudatosan döntöttek a foglaló előleggé való átminősítéséről. Ezért a III. rendű alperes kárfelelőssége megállapítására sem látott alapot. Az ítélet megváltoztatása és az alperesek keresetük szerinti marasztalása iránt a felperesek terjesztettek elő fellebbezést. Jogorvoslati kérelmükben fenntartották azt az álláspontjukat, hogy az I. rendű alperes gazdasági-szakmai tevékenységi köréből és megbízásából, a II. rendű alperes pedig szerződéses kötelezettségéből adódóan felel azért, hogy kellő időben nem tájékoztatták őket arról, hogy a vételár kiegyenlítéséhez szükséges hitelt II. rendű alperes nem fogja megkapni. Álláspontjuk szerint a terhek végrehajtói igazolása révén a kár összegében is bizonyítást nyert. A III. rendű alperes kárfelelősségét illetően utaltak arra, hogy a szerződéskori akaratukat a II. rendű alperes vételi ajánlata rögzíti hitelesen. Az adásvétel megkötésekor a III. rendű alperes tényvázlatot nem vett fel, és ezt a hiányosságot a szerződésbe foglalt, ezzel kapcsolatos rendelkezés nem pótolja. Az írásba foglalás elmulasztása miatt a megbízás tartalmának bizonyítása az alperest terhelte. Önmagában az írásba foglalás hiányából következik, hogy a III. rendű alperes az ügyvédi szakma szabályait megszegve, az ügyfelek kellő tájékoztatása nélkül járt el. Az I-II. rendű alperesek fellebbezési ellenkérelme az ítélet helybenhagyására irányult. A Fővárosi Ítélőtábla megállapította, hogy a fellebbezés nem megalapozott. Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, és az ítélőtábla nagyrészt a jogi indokaival is egyetértett. A jogvita ténybeli alaphelyzete szerint a felperesek értékesíteni kívánták a már végrehajtás alatt álló ingatlanukat. Az ügylet során a II. rendű alperessel vevőként, a III. rendű alperessel pedig ügyvédként kerültek jogviszonyba. Az I. rendű alperes a II. rendű alperes megbízott hitelügyintézőjeként lépett fel velük szemben, közöttük szerződés nem jött létre. A felperesek a három alperessel szemben eltérő jogi indokok alapján érvényesítettek kárigényt. Az I-II. rendű alperesektől felmerült kárként tartozásuk szerződés megkötése és felbontása között megnövekedett összegének a megtérítését kérték. A III. rendű alperessel szemben azt a vagyoni előnyt érvényesítették, amelytől foglaló kikötésének hiányában elestek. Kártérítési igényük közös jellemzője az volt, hogy keresetük eredményességéhez bizonyítaniuk kellett a káruk mellett - a jogviszony függvényében - alperesek jogellenes vagy szerződésszegő magatartását, továbbá káruk és az alperesi magatartások közötti ok-okozati összefüggést. A felperesek által marasztalni kért I. rendű alperest az ingatlan vevőjeként jelentkező II. rendű alperes bízta meg az adásvétel teljesítéséhez szükséges hitel felvételével összefüggő banki ügyintézéssel. Az I-II. rendű alperesek a közöttük fennállt jogviszony tartalmára, az abból fakadó jogokra és kötelezettségekre nézve szerződést nem csatoltak. Egyező előadásuk szerint megállapodásuk a hitelfelvétel előfeltételeinek megteremtésére és a hitelkérelem benyújtására irányult. Az I. rendű alperes megbízottként a Ptk.
- §
(1)bekezdése alapján a II. rendű alperessel szemben a rábízott ügy ellátására volt köteles. Ebből okszerűen az következett, hogy az I. rendű alperes esetleges kártérítési felelőssége nem terjedhetett ki a II. rendű alperesi vevőnek a felperesi eladókkal szemben fennálló valamennyi kötelezettségére, hanem csupán azokra, amelyek a most vizsgált megbízási jogviszonnyal kifejezetten összefüggésben álltak. E megbízási jogviszony azonban az I. és II. rendű alperesek között jött létre, tehát annak a felperesek nem voltak alanyai. Emiatt az I. rendű alperessel szemben kárigényt kizárólag a szerződésen kívüli károkozás szabályai szerint érvényesíthettek. Erről a Ptk. 339. §
(1)bekezdése úgy rendelkezik, hogy aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Az I. rendű alperes részéről a II. rendű alperes ügyében eljárt ügyintéző, Sz. A. a bíróság előtt tanúként azt vallotta, hogy a bank a II. rendű alperes külföldi munkabérét megfelelőnek találta, ez alapján a vételár kiegyenlítésére alkalmas összegű hitel folyósítását ígérte. A hitelkérelem benyújtásának akadálya az volt, hogy a bank előzetes tájékoztatása szerint az ingatlan jogi helyzete a rá terhelt követelések miatt nem volt megfelelő. A tanú azt is vallotta, hogy mind a felpereseket, mind pedig a II. rendű alperest folyamatosan tájékoztatta a hitelkérelem hiányosságairól, az ügy állásáról. A megbízás nem eredménykötelem: megbízottként az I. rendű alperes a törvény értelmében nem eredmény létrehozására, hanem tevékenység ellátására volt köteles. Az ítélőtábla osztotta az elsőfokú bíróságnak azon álláspontját, hogy nem támasztotta alá bizonyíték, hogy a hitelfelvétel az I. rendű alperes eljárásával összefüggő ok miatt húzódott el, illetve hiúsult meg. Az adásvételi szerződés alapján a II. rendű alperes szerződésben és jogszabályban előírt kötelezettségét képezte a vételár megfizetése. Az alperes ennek a kötelezettségének majdnem teljes egészében a szerződésben megnevezett banktól hitel igénybevételével kívánt eleget tenni. A szerződés a Ptk.
- §-a szerint abban az esetben lehetetlenül, ha a szolgáltatás valamely, a szerződés megkötése után bekövetkezett - jogi, fizikai vagy egyéb - ok (akadály) folytán nem teljesíthető. Adásvétel esetén a vevő főkötelezettségét a vételár megfizetése képezte. Ennek a kötelezettségének abban az esetben is eleget tesz, amennyiben a vételárat nem a szerződésben megjelölt, hanem más forrásból teljesíti. Egyetlen banki hitelfelvétel sikertelensége miatt tehát a teljesítés még nem vált lehetetlenné. Ezért az ítélőtábla nem értett egyet az elsőfokú bírósággal abban, hogy a teljesítés ezáltal meghiúsult. A felek a szerződésben egyértelműen meghatározták a II. rendű alperes teljesítésének határidejét. Az alperes fizetési kötelezettsége a szerződés szerint a felperesek tartozás-igazolások átadására vonatkozó kötelezettségétől függetlenül fennállt. Nem vitásan a II. rendű alperes lejáratkor nem teljesített. A Ptk.
- § a./ pontja szerint a kötelezett késedelembe esik, ha a szerződésben megállapított vagy a szolgáltatás rendeltetéséből kétségtelenül megállapítható teljesítési idő eredménytelenül eltelt. A kötelezetti késedelem jogkövetkezményeit a Ptk. 299-
- §-ai szabályozzák. A késedelem objektív szankciójaként a Ptk.
- §
(1)bekezdése lehetővé teszi a jogosult számára, hogy a teljesítést követelje, vagy ha ez többé nem áll érdekében, elálljon a szerződéstől. A felperesek nem kérték a II. rendű alperestől a szerződés teljesítését, hanem a szerződést a Ptk. 319. §
(1)bekezdése szerint közös megegyezéssel felbontották. A Ptk. 319. §
(2)bekezdése kimondja, hogy a szerződés felbontása esetében a szerződés megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg, és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. A szerződés felbontásakor a felperesek kifejezetten fenntartották a kötelezetti késedelemből eredő kárigényüket. A Ptk. 299. §
(1)bekezdése ezzel kapcsolatban úgy rendelkezik, hogy a kötelezett köteles megtéríteni a jogosultnak a késedelemből eredő kárát, kivéve ha bizonyítja, hogy a késedelem elhárítása érdekében úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A felek teljesítés során tanúsított magatartásának megítélése során figyelembe kell venni a teljesítés Ptk-ban szabályozott általános elveit. A Ptk. 277. §
(4)bekezdése úgy rendelkezik, hogy a felek a szerződés teljesítésében együttműködésre kötelesek. A kötelezettnek a szerződés teljesítése érdekében úgy kell eljárnia, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, a jogosultnak pedig ugyanilyen módon elő kell segítenie a teljesítést. Az
(5)bekezdés szerint a felek a szerződés teljesítését érintő minden lényeges körülményről kötelesek egymást tájékoztatni. A felperesek, a bírósági végrehajtó által kiállított igazolással azt bizonyították, hogy tartozásuk összege a szerződés megkötése és felbontása között eltelt időben növekedett. Ez az okirati bizonyíték azonban önmagában nem volt alkalmas annak alátámasztására, hogy a tartozás összegének emelkedése a II. rendű alperes magatartása hiányában nem következett volna be, tehát, hogy a kettő között okokozati összefüggés áll fenn. A felperesek annak ismeretében kötöttek a II. rendű alperessel adásvételi szerződést, hogy utóbbi a vételárat hitel igénybevételével kívánja megfizetni. Tisztában voltak azzal is, hogy a hitelkérelem sikerének előfeltétele a hitelt nyújtó bank által megkívánt, ingatlannal kapcsolatos jogi helyzet megteremtése. Ebben a helyzetben a II. rendű alperes a felelősség alól mentesülhetett annak bizonyításával, hogy a hitelügyintézés érdekében eljárt, előzetesen hitelképesnek bizonyult, és a hitel folyósításának nem az ő személyében rejlő akadálya volt. Mindezen körülményeket az ügyintéző előbbiekben már hivatkozott tanúvallomása alátámasztotta. Ugyanezen tanú vallomása alapján volt bizonyítottnak tekinthető az is, hogy a megbízottja révén az alperes a teljesítéssel összefüggő lényeges körülményekre vonatkozó tájékoztatási kötelezettségének is eleget tett. A kárfelelőssége elemei abban az esetben sem álltak volna fenn, ha a felperesek igazolják, hogy az adásvételt megelőzően más, hitelképes vevők jelentkeztek. Ezért a jogvita elbírálásához a másodfokú eljárásban ismertté vált tanúk erre vonatkozó kihallgatására nem volt szükség. A III. rendű alperes az ügyvédi hivatásának gyakorlása során került kapcsolatba a többi peres féllel. Az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény 23. §
(1)bekezdése kimondja, hogy az ügyvéd és a megbízó között a megbízás akkor jön létre, ha a felek megállapodtak a megbízás tartalmában, a megbízási díjban és az előrelátható költségekben. A
(2)bekezdés előírja, hogy a megbízást - a tanácsadás esetét kivéve - írásba kell foglalni. Az írásba foglalás elmaradása a megbízás érvényességét nem érinti, de ilyen esetben a megbízás tartalmának bizonyítása a megbízottat terheli. A szerződő felek az adásvételi szerződés elkészítésével, ellenjegyzésével és a földhivatali eljárás intézésével bízták meg a III. rendű alperest. Az ügyvéd nem vitásan külön megbízási szerződést nem készített, azonban az adásvételi szerződésben rögzítette, hogy azt a felek egyidejűleg tényvázlatnak is tekintik. A felperesek és a III. rendű alperes egyező előadása szerint a díj tekintetében konszenzus alakult ki. A törvény által az adott jogviszonyra előírt lényeges tartalmi elemek teljes körére vonatkozó megállapodásuk folytán így a megbízás közöttük létrejött. Az adásvételi szerződés tartalmazta a szerződő felek mindazon nyilatkozatait, melyeket az adásvétel szempontjából lényegesnek tartottak. A külön megbízási szerződés írásba foglalásának hiánya nem általában véve, hanem kizárólag azon rendelkezések tekintetében hárította a bizonyítás terhét az alperesre, melyeket az adásvételi szerződés nem tartalmazott. A szerződésben a felek a 2.000.000 Ft, rendeltetését egyértelműen vételárrészletként határozták meg. A szerződés, mint a Pp. 196. §
(1)bekezdés e./ pontjának megfelelő magánokirat, az ellenkező bebizonyításáig teljes bizonyítékul szolgált arra, hogy a felperesek az abban foglalt nyilatkozatot megtették. Az okirattal szemben a felperesek nem tudtak olyan bizonyítékot szolgáltatni, amely alátámasztotta volna azt az előadásukat, hogy akaratuk valójában foglaló kikötésére irányult. Jogi akadálya nem volt annak, hogy a vételi ajánlatban foglalóként nevesített, át nem adott pénzösszeget a felek a szerződésükben eltérően minősítsenek. Az ezzel kapcsolatos szerződéses nyilatkozatukkal szemben ezért a II. rendű alperesnek a vételi ajánlatba foglalt nyilatkozata kétséget kizáró bizonyítékként nem volt elfogadható. Az ügyvédi törvény 1. §-a szerint az ügyvéd a hivatásának gyakorlásával törvényes eszközökkel és módon - elősegíti megbízója jogainak érvényesítését és kötelezettségeinek teljesítését. A törvény 3. §
(2)bekezdése az ügyvédi tevékenység folytatójával szemben lényegében a fokozott gondosság követelményét támasztja, amikor kimondja, hogy hivatását a legjobb tudása szerint, lelkiismeretesen, a jogszabályok megtartásával kell gyakorolnia. A Ptk. 474. §
(2)bekezdése úgy rendelkezik, hogy a megbízást a megbízó utasításai szerint és érdekének megfelelően kell teljesíteni. Az ügyvédi törvény 10. §
(1)bekezdése értelmében az ügyvéd a tevékenysége körében okozott kár megtérítéséért a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint felel. A foglaló nem általánosságban az eladó érdekeit védi, hanem a szerződésszerű teljesítést biztosítja a teljesítés meghiúsulásért felelős féllel szemben. Attól függően előnyös vagy hátrányos valamelyik félre nézve, hogy a teljesítés elmaradása melyiküknek felróható. A 2.000.000 Ft vételárként való meghatározását nem lehetett tehát az adott körülmények között a felperesek érdekeivel eredendően ellentétes kikötésként értékelni. Az ítélőtábla ezért egyetértett az elsőfokú bíróság azon álláspontjával, miszerint a III. rendű alperes szerződésszegése sem volt bizonyított. Az előzőekben kifejtettek szerint a felperesekkel szemben egyik alperes kárfelelőssége sem állt fenn. Ezért az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §
(2)bekezdése alapján helybenhagyta. A felperesek fellebbezése nem vezetett eredményre, ezért a Pp. 239. §-a szerint a fellebbezési eljárásban is irányadó 78. §
(1)bekezdése alapján, az I-II. rendű alperesek ügyvédi munkadíjából álló másodfokú perköltségét is kötelesek megfizetni. A felperesek személyes költségmentessége folytán le nem rótt fellebbezési illeték viselése felől az ítélőtábla a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §
(1)bekezdése és
- §-a alapján határozott. ,
- január
- . Molnár Ambrus s. k. a tanács elnöke, Dr. Csóka István s. k. előadó bíró, Dr. Lente Sándor s. k. bíró