SZEGEDI ÍTÉLŐTÁBLA Pf.II.20.122/2007/3.szám A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN! A Szegedi Ítélőtábla Dr. Lippai Pál ügyvéd (6721 Szeged, Szent István tér
- I/8.) által képviselt felperes neve (címe) szám alatti lakos felperesnek - Ifj. Dr. Hideg Ferenc ügyvéd (6100 Kiskunfélegyháza, Kazinczy u.
- fszt. 5.) által képviselt I.rendű alperes neve (címe) szám alatti lakos I.r. és II.rendű alperes neve ugyanottani lakos II.r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Bács-Kiskun Megyei Bíróság
- november
- napján kelt 7.P.21.286/2006/
- számú ítélete ellen a felperes
- sorszám alatt benyújtott fellebbezése folytán lefolytatott másodfokú eljárásban meghozta az alábbi ÍTÉLETET: Az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatja és megállapítja, hogy a felperes és az I.r. alperes között
- július 23-án létrejött adásvételi szerződés és az I.r. és II.r. alperesek között
- szeptember
- napján létrejött jelzálogszerződés érvénytelen. Megkeresi a Kiskunhalasi Körzeti Földhivatalt, hogy a ... belterület ... hrsz-on feltüntetett, természetben /ingatlan címe 1/ számú ingatlanra eredeti állapot helyreállítása jogcímén jegyezze be felperes (szül.: ..., an.: ...) ... szám alatti lakos tulajdonjogát és törölje I.rendű alperes javára 2.000.000.- Ft kölcsön erejéig bejegyzett jelzálogjogot. A felperes perköltség- és illetékfizetésre kötelezését mellőzi. Kötelezi az I.r. alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 nap alatt 400.000.(Négyszázezer) Ft első- és másodfokú eljárási költséget. Kötelezi az I.r. és II.r. alpereseket, hogy fizessenek meg a felperesnek egyetemlegesen 15 nap alatt 100.000.- (Egyszázezer) Ft első- és másodfokú eljárási költséget. -2- Kötelezi az I.r. alperest, hogy fizessen meg az államnak az adóhivatal felhívására 720.000.- (Hétszázhúszezer) Ft első- és másodfokú, az alpereseket egyetemlegesen, hogy fizessenek meg az államnak az adóhivatal felhívására 240.000.- (Kettőszáznegyvenezer) Ft első- és másodfokú illetéket. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. INDOKOLÁS: Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint a
- december
- napján létrejött kölcsönszerződés alapján a felperes és házastársa 750.000.- Ft kölcsönt vett fel az I.r. alperestől, amelynek visszafizetését
- május
- napjáig vállalták. A teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt ügyvédi ellenjegyzéssel készült kölcsönszerződéssel azonos alkalommal készített ügyvédi tényállás vázlatot írtak alá, amelynek tartalma szerint a kölcsönszerződés biztosítékát a .... hrsz-ú, /ingatlan címe 1/ szám alatti ingatlan képezi, amely a felperes tulajdonában áll. A házingatlant perfeljegyzés és az /bank neve1/ javára elidegenítési és terhelési tilalom terhelte, ezért a felek úgy állapodtak meg, hogy az ingatlanra adásvételi szerződést kötnek egy példányban, amelyet ügyvédi letétbe helyeznek el és akkor lép hatályba, ha a kölcsönvevők a megállapított határidőre a visszafizetést nem teljesítik. Ügyvédnek megbízást adtak a kölcsön biztosítékául szolgáló adásvételi szerződés elkészítésére. A letétbe helyezett adásvételi szerződés keltezéssel nem volt ellátva, és nem tartalmazta az ingatlan vételárát sem. Tartalmazta viszont egyebek mellett - a felperes aláírását. A felperes és házastársa a kölcsönt nem fizette vissza és időközben ellenük, mint egyetemleges adóstársak ellen más ügyből kifolyólag bírósági végrehajtás indult. A végrehajtó a /ingatlan címe 1/ szám alatti ingatlant lefoglalta és a földhivatal a megkeresése alapján a végrehajtási jogot
- április
- napján az ingatlannyilvántartásba bejegyezte. Az eljárás során beszerzett adó- és értékbizonyítvány szerint az ingatlan forgalmi értéke beköltözhetően 14.000.000.- Ft, lakottan 8.400.000.- Ft volt. A végrehajtó
- július
- napjára tűzte ki az árverést és erről a felperest értesítette. Az I.r. alperes - az árverést elkerülendő -
- július
- napján az eljáró bírósági végrehajtónál a teljes tartozás kiegyenlítéseként 775.138.- Ft-ot kifizetett a felperes helyett. A felperes, mint eladó és az I.r. alperes, mint vevő
- július
- napján adásvételi szerződést kötöttek, tárgya a /ingatlan címe 1/ szám alatti ingatlan volt, melyet a felperesi eladó 6.000.000.- Ft vételár ellenében -3Pf.II.20.122/2007/3.szám ruházott át az I.r. alperesre. A szerződés tartalma szerint a vételárat a vevő az aláírást megelőzően az eladónak már megfizette. A felperesi eladó kötelezettséget vállalt arra, hogy a perfeljegyzés, a jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom alól az ingatlant tehermentesíti. A vételár és a dátum
- július
- napján került az okiratba. A felperes ekkor az okiratot nem írta alá, azon a
- december 4-én kelt aláírása szerepel, úgy, hogy a vételárat számítógéppel az aláírását tartalmazó szövegrészbe a most említett napon beleírták. Ugyanezen a napon a jogi képviselő a szerződést benyújtotta a földhivatalhoz és az I.r. alperes tulajdonjogát a pénzintézeti hitel kiegyenlítése után
- november
- napján bejegyezték. Az I.r. és II.r. alperes között
- szeptember
- napján kölcsönszerződés jött létre, amelynek értelmében az I.r. alperes 2 millió forint kölcsönt vett fel és a visszafizetés biztosítékaként a perbeli ingatlanra jelzálogjogot jegyeztek be.
- május
- napján az I.r. alperes felhívta a felperest az ingatlan birtokba adására, miután a kölcsön visszafizetésére vonatkozó szóbeli megállapodásukban jelölt határidő letelt és e felhívást
- június
- napján megismételte. A felperes
- augusztus
- napján írásban bejelentette, hogy megtámadja a szerződést. A
- október
- napján előterjesztett keresetében a
- július
- napján keltezett adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítását kérte. Előadta, hogy a szerződés nem jött létre, a vételárat ugyanis az I.r. alperes nem fizette meg és a megállapodást a kölcsöntartozás biztosítékául kötötték, amelynek alapján a kölcsönadó meg akarja szerezni az ingatlan tulajdonjogát az általa nyújtott 750.000.- Ft és a végrehajtóhoz befizetett összeg ellenében. Ezenkívül a szerződést megtámadta megtévesztésre (Ptk.
- §
(4)bekezdés) és feltűnő értékaránytalanságra (Ptk. 201. §
(2)bekezdés) hivatkozással. A II.r. alperest annak tűrésére kérte kötelezni, hogy a bíróság az érvénytelen adásvételi szerződés következményeként rendelje el a bejegyzett jelzálogjog törlését. A Kiskunhalasi Városi Bíróság P.20.900/2002/
- számú ítéletét a Bács-Kiskun Megyei Bíróság 2.Pf.20.348/2005/
- számú végzésével hatályon kívül helyezte és újabb eljárást rendelt el. A rendelkezésre álló bizonyítékokat mérlegelve arra következetett, hogy az adásvételi szerződésbe
- december
- napján nem írhatták be a felek a vételárat és a dátumot, hiszen a kölcsönt
- május
- napjáig kellett volna visszafizetni és ezt megelőzőleg nem tudhattak olyan körülményekről, amelyekből következtetni lehetett volna, hogy azok az események, amelyek az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához vezettek, mikor következnek be.
- július
- napján a szerződő felek együttes jelenlétében kiegészített megállapodás folytán az adásvételi szerződés létrejött, amely nem tekinthető színleltnek, mert a felek szándéka kétfajta szerződés kötésére irányult. Mivel az elsőfokú bíróság az értékaránytalanságra vonatkozóan bizonyítást eltérő jogi álláspontja miatt nem folytatott le és erre tényállást sem állapított meg, a bizonyítási eljárás nagy terjedelmű kiegészítését látta szükségesnek. A Kiskunhalasi Városi Bíróság előtt indult új eljárás szünetelés folytán
- január
- napján megszűnt. -4- A felperes
- február
- napján újabb keresetet terjesztett elő az adásvételi szerződés semmissége megállapítása, valamint az I.r. és II.r. alperes között létrejött kölcsönszerződésnek a jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó rendelkezése érvénytelenségének megállapítása iránt. Kereseti kérelmét arra a tényállításra alapozta, hogy ... ügyvéd nem
- július
- napján írta be a szerződésbe a vételárat és dátumot, hanem
- december
- napján. Korábbi, ezzel ellentétes tartalmú nyilatkozata megtételekor tévedett és az eljáró bíróságok elmulasztották az ellentmondás okának feltárását.
- július
- napján nem jelent meg az ügyvédi irodában, és nem nyilatkozhatott 6 millió forint vételár megfizetéséről. Ezen kívül megtámadási okként jelölte meg a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő aránytalanságát, továbbá az I.r. alperes megtévesztő magatartását. Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I.r. alperes elsődlegesen hangsúlyozta, hogy a felperesi igényérvényesítés nem felel meg a haladéktalan jogérvényesítés törvényi követelményének, mert a jelen per a Kiskunhalasi Városi Bíróság előtt korábban folyamatban volt és a felperes által a keresetlevélben is hivatkozott szünetelés folytán megszűnt, korábbi pertől teljesen elkülönülő eljárás. Az adásvételi szerződést jogi képviselő útján
- augusztus
- napján támadta meg a hozzá intézett levélben, ugyanakkor a keresetlevelet
- február
- napján érkeztette a bíróság. A korábbi perrel tartalmilag egyező jelen igényérvényesítés nem pótolhatja azt a mulasztást, hogy a szünetelőben lévő per folytatását nem kérte és a peres eljárás megszűnt. Másodlagosan arra alapozta a kereset elutasítása iránti ellenkérelmét, hogy a felperes három héttel elmulasztotta a szerződés megtámadására nyitva álló, törvény által biztosított egy éves határidőt. Harmadlagos hivatkozása értelmében a felperes által előadott megtámadási okok valótlan tartalmúak. Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Jogi okfejtése szerint
- július
- napján a peres felek az ügyvédi irodában megjelenve meghatározták és az adásvételi szerződésbe foglalták az ingatlan 6 millió forintos vételárát, amelynek következtében a szerződés létrejött a XXV. számú Polgári Elvi Döntésben foglaltak szerint. Utóbb a terheket törölték, így a megállapodás a megkötésének időpontjától kezdődő hatállyal érvényesnek tekinthető. A keresetlevélben jelölt két megtámadási ok közül felhívásra a felperes nem tudta megjelölni azt a konkrét alperesi magatartást, amellyel megtévesztette volna szerződéses akaratában. Egyebekben a Ptk.
- §
(1)bekezdésében írt megtámadási határidőre hivatkozott, amely a feltűnő értékaránytalanság esetén a sérelmet szenvedő fél teljesítésekor kezdődött. Az I.r. alperes
- május
- napján szólította fel a felperest az ingatlan birtokba adására, amit
- június
- napján ismételt meg. A tájékoztatás és közlés alapján a megtámadási határidő
- májusában megkezdődött, ekkortól ugyanis a felperes egyértelműen felismerhette, hogy az alperes az adásvételi szerződésben közölt feltételekkel az ingatlant megvásárolta. Az eladó
- augusztus
- napján jelentette be megtámadási szándékát és ehhez képest
- február
- napján -5Pf.II.20.122/2007/3.szám terjesztette elő keresetét, ami nem felel meg a haladéktalan igényérvényesítés követelményének. Az időmúlás miatt a megtámadási jog elenyészett, ezért a feltűnő értékaránytalanságra alapított megtámadási okot érdemben nem vizsgálta. Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes élt fellebbezéssel, kérve annak a keresetében foglaltak szerinti megváltoztatását az elsőfokú eljárásban már előadott jogi érvek alapján. A szerződés semmissége körében nem vitatta annak elvi lehetőségét, hogy a felek a kölcsönszerződés biztosítékaként adásvételi szerződést kössenek. Hangsúlyozta azonban, ilyen esetben az adásvételi szerződésbe írt vételárnak meg kell felelnie a biztosítani kívánt szerződésben szereplő ellenértéknek, ami a jelen esetben eltérő. A 750.000.- Ft kölcsön nem biztosítható 6 millió kifizetését tartalmazó adásvételi szerződéssel, amely vételár átadására ténylegesen nem került sor. Állította, hogy
- december
- napján a vételárat az okiratba beírták, utóbb férje és az I.r. alperes a széljegyzés miatt keresték fel az okiratszerkesztő ügyvédet, s nem a szerződés kiegészítése iránt. Véleménye szerint a megtámadási jogával is élt az erre nyitva álló határidő alatt, hiszen
- augusztus
- napján írásban közölte az I.r. alperessel az adásvételi szerződést érvénytelennek tekinti és
- évben a peres eljárást megindította. Sérelmezte a feltűnő aránytalanság érdemi vizsgálatának mellőzését. Az I.r. és II.r. alperes ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult. Az I.r. alperes álláspontja szerint a
- december
- napján kelt szerződés a vételárat nem tartalmazta, azt csak
- júliusában írták bele a dátummal együtt. A fellebbezés az alábbiak szerint alapos. A nem vitás peradatok szerint a felperes és az I.r. alperes között
- december
- napján kölcsönszerződés jött létre (Ptk.
- §
(1)bekezdés). A kölcsönszerződéssel összefüggésben adásvételi szerződést is kötöttek. Ez utóbbi szerződést önmagában nem teszi semmissé az, ha az eladó eredeti szándéka kölcsön felvételére irányult, de a kölcsönösszeg visszafizetésének esetére megállapodik a kölcsönadóval az ingatlan tulajdonjogának átruházásában. Az említett két szerződés egyidejű megkötése sem tilos. A felek egyező előadása szerint a kölcsönszerződéssel azonos napon készült egy dátummal el nem látott - adásvételi szerződés is a felperes tulajdonát képező /ingatlan címe 1/ szám alatt lévő ingatlanra, nyilvánvalóan azzal a szándékkal, hogy az I. r. alperes így biztosítsa magát a kölcsön esetleges vissza nem fizetése esetére. Ez a szerződés az, amely vételárat nem tartalmazott. Az ingatlan adásvételének érvényességéhez azonban a szerződés írásba foglalása szükséges a Ptk. 365. §
(3)bekezdése alapján. A Legfelsőbb Bíróság módosított XXV. számú Polgári Elvi Döntésének I. pontja szerint a tartalmi követelmények -6- szempontjából szükséges és egyben elegendő, ha a szerződésről készült okiratból a felek személye mellett az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításuk kitűnik, továbbá az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését. A III. pont értelmében a szerződés írásba foglaltnak akkor tekinthető, ha a szerződési nyilatkozatát mindegyik szerződő fél aláírta. A
- december
- napján készült - vételárat és dátumot nem tartalmazó - megállapodás mindkét fél kézjegyét tartalmazza (Az ítélőtábla megjegyzi; a felperes vitatta az aláírás valódiságát, amelyet a kirendelt írásszakértő a szerződés másolati példánya alapján nagy valószínűséggel azonosított és a fél utóbb elfogadott. Ez az adásvételi szerződés azonban érvényesen nem jött létre, mert a vételárat nem tartalmazta. Ennek bizonyítékául szolgál az I.r. alperesnek a Kiskunhalasi Városi Bíróság előtt és jelen perben tett azonos tartalmú nyilatkozata, az okiratszerkesztő ügyvédnek a városi bíróságon először elhangzott tanúvallomása és adminisztrátorának ezt megerősítő nyilatkozata. A felperes korábban nem emlékezett arra, milyen vételárat írtak a szerződésbe és nem tudta magyarázatát adni annak, hogyan került rá a
- július
- napi dátum előzetesen. Házastársa, aki jelen volt a szerződéskötéskor, nem emlékezett arra, írtak-e be vételárat, majd mindketten úgy nyilatkoztak, már
- december
- napján feltüntetésre került a 6 millió forint és a
- július
- napi keltezés. Az ítélőtábla álláspontja szerint azonban a vételárat azért nem írhatták be az első szerződésbe - szemben a felperes állításával -, mert ekkor nem voltak ismertek azon körülmények, hogy a felperes a teljesítési határidőre,
- május
- napjára a kölcsönt nem fizeti vissza, továbbá, hogy a ... Takarékszövetkezet javára fennálló kölcsöntartozásra végrehajtás indul és az ingatlanra
- április
- napján végrehajtási jogot jegyeznek be, s az I.r. alperes vállalja e tartozás kifizetését, illetőleg csak a
- december 4-én kelt szerződés megkötése után történtek meg azok - az I. r. alperes által állított kölcsönnyújtások, amelyek - az eredetileg kölcsönadott összeggel együtt - 6 millió forintra rúgtak, s amelyek így a második szerződésben az ingatlan vételáraként szerepelnek. Ezért
- július
- napján kerülhetett az okiratba a vételár és a dátum - ez utóbbi a szerződés érvénytelensége szempontjából közömbös - technikailag beszerkesztve, a számítógép memóriájában elmentett szövegbe történt beírással, az aláírásnak a nyomtatás során alkalmazott összeillesztésével. A vételár és a keltezés szövegen belüli elhelyezése ugyanis erre lehetőséget adott. Az ítélőtábla tehát a vételár most említett időpontban történt beírása tekintetében az I.r. alperes fellebbezési -7Pf.II.20.122/2007/3.szám tárgyaláson is tett ennek megfelelő előadását fogadta el, amely ellentétes volt a semmisségre hivatkozó felperes álláspontjával. Ez azonban nem volt akadálya annak, hogy a semmisség megállapítására ennek alapján sor kerüljön. A
- július
- napi dátumozással ellátott második adásvételi szerződés a vételárat magába foglalja, azonban - függetlenül attól, hogy a felperes az ügyvédi irodában megjelent-e (erre vonatkozóan eltérő volt az előadása) -, ugyancsak érvénytelen, mert az eladó aláírását nem tartalmazza, kézjegye egy technikai megoldással került az okiratra, ami a tényleges aláírást nem pótolja, vagyis ez a szerződés a felperes aláírásának hiánya miatt semmis. A semmis szerződés a törvény rendelkezése folytán (ipso-iure) érvénytelen. A semmisségre határidő nélkül lehet hivatkozni és a megállapítására külön eljárás nem is szükséges. A bíróság a semmisséget hivatalból veszi figyelembe (Ptk.
- §), de erre a felperes is hivatkozott, bár az általa megjelölt ok - a szerződés valótlan tartalma - nem a polgári jog által szabályozott semmisségi ok. Ellenben ilyen a jogszabály által előírt alakiság megsértésével kötött szerződés (Ptk.
- §
(1)bekezdés), ami jelen ügyben első esetben a vételár, utóbb az eladó aláírásának hiányában valósult meg. A szerződés megtámadására alapot adó érvénytelenségi okok vizsgálatát az ítélőtábla mellőzte, mert az előzőekben kifejtettek szerint az adásvételi ügylethez semmiféle jogi hatás nem fűződik, így nincs jelentősége annak, hogy a határidő elmulasztása következtében a megtámadásra alapított igény az időmúlás folytán bírósági úton érvényesíthető-e (Ptk. 235. §
(1)bekezdés). Az érvénytelenség megállapításának következményeként a felperes az ingatlanra vonatkozó eredeti állapot helyreállítását kérte, az alperes elszámolási igényt nem terjesztett elő. Az ingatlan visszaadásának lehetősége fennállt (Ptk. 237. §
(1)bekezdés), de az eredeti állapot helyreállítása jelen esetben nem volt korlátozható a felek jogviszonyára, mert az I.r. alperes utóbb az ingatlant zálogszerződéssel terhelte meg. A jelzálogjoggal biztosított követelés közte és anyja, a II.r. alperes között létrejött kölcsönszerződés volt. Tekintettel arra, hogy az adásvételi szerződés a fent kifejtett indokokból kifolyólag semmis azaz érvénytelen, a tulajdonjogot nem szerző I. r. alperes nem köthetett volna az ingatlanra jelzálogszerződést. A Ptk.261. § szerinti jelzálogszerződés a szerződést biztosító mellékkötelezettségnek minősül. Amennyiben az a szerződés, amelyet a zálogszerződés biztosított, érvénytelennek minősül, érvénytelen az azt biztosító zálogszerződés is. Mindezek alapján az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §
(2)bekezdése alapján megváltoztatta, és a felperes és az I.r. alperes között létrejött adásvételi szerződés, továbbá az I.r. és II.r. alperesek között létrejött zálogszerződés érvénytelenségét állapította meg. -8A felperes fellebbezése eredményes volt, ezért az I.r. és II.r. alperesek kötelesek a peres eljárás során felmerült költségeinek a megtérítésére a Pp. 78. §
(1)bekezdése és a 32/
- (VIII.22.) IM. számú rendelet
- §
(1)és
(5)bekezdése értelmében. Kötelezte továbbá az I.r. és II.r. alperest a le nem rótt kereseti és fellebbezési eljárási illeték megfizetésére is a 6/1986. (VI.26.) IM. rendelet 13. §
(2)bekezdése alapján. S z e g e d ,
- május
- Dr.Sághy László sk. Dr.Rakita Zsuzsanna sk. a tanács elnöke előadó bíró Zanóczné dr.Ocskó Erzsébet sk. táblabíró