Fővárosi Ítélőtábla 17.Pf.21.710/2011/
- A Fővárosi Ítélőtábla a dr. Káplár Anikó (felperesi képviselő címe) ügyvéd által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek - a dr. Borókai László (I. rendű alperesi képviselő címe) ügyvéd által képviselt I.rendű alperes neve (I. rendű alperes címe) I. rendű és a dr. Sziklai János (II. rendű alperesi képviselő címe) ügyvéd által képviselt II.rendű alperes neve (II.rendű alperes címe) II. rendű alperes ellen szerződés létrehozása iránt indított perében a Fővárosi Bíróság
- január
- napján kelt 40.P.25.912/2009/
- számú ítélete ellen az I. rendű alperes részéről
- sorszám alatt, míg a II. rendű alperes részéről
- sorszám alatt előterjesztett és
- sorszám alatt indokolt fellebbezése folytán meghozta a következő í t é l e t e t: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatja és a keresetet elutasítja. Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az I. rendű alperesnek 381.000 (háromszáznyolcvanegyezer) forint elsőfokú perköltséget. A le nem rótt kereseti illetéket az állam viseli. Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az I. rendű alperesnek 127.000 (százhuszonhétezer) forint, a II. rendű alperesnek 550.500 (ötszázötvenezerötszáz) forint másodfokú perköltséget. A feljegyzett fellebbezési illetéket az állam viseli. Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek. Indokolás A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság hozza létre az adásvételi szerződést közte mint vevő és az I. rendű alperes mint eladó között a ... ingatlan tárgyában 6.000.000 forint vételár mellett és állapítsa meg a fenti ingatlanra az ½ tulajdoni illetőségét. Keresse meg a földhivatalt a tulajdonjog bejegyzése végett, valamint kötelezze a II. rendű alperest ennek tűrésére. Tényként adta elő, hogy az I. rendű alperes
- augusztus
- napján közjegyzői okiratba foglaltan elismerte a felé fennálló kölcsöntartozását. Egyidejűleg előszerződésben megállapodtak arról, hogy a fenti ingatlan ½ tulajdoni illetőségére adásvételi szerződést kötnek 6.000.000 forint vételáron, amelybe az I. rendű alperes kölcsöntartozását beszámítják. Kötelezettséget vállaltak, hogy a szerződést az I. rendű alperes és a volt házastársa között folyamatban lévő, az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti per jogerős befejezését követően kötik meg. Az eljárás
- június
- napján jogerősen befejeződött, az előszerződésben foglaltakat azonban az I. rendű alperes nem teljesítette. Ezt meghaladóan a kölcsöntartozás végrehajtását bizonytalanná tette oly módon, hogy 13.500.000 forint hitelt vett fel, és ennek biztosítására jelzálogjogot alapítottak az ingatlanon a II. rendű alperes javára. Az I. rendű alperes a kereset elutasítását kérte. Kifejtette, hogy a közjegyzői okiratba foglalt megállapodás idején a felek között élettársi kapcsolat állt fenn, ezért a per tárgyát képező jogviszonyt az élettársi vagyonközösség egészére kiterjedően lehet csak elbírálni. Hivatkozott még arra, hogy az adásvételi előszerződés megkötésekor tévedésben volt, ezért ezen megállapodás érvénytelen. A II. rendű alperes érdemi védekezést nem terjesztett elő. Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes mint vevő és az I. rendű alperes mint eladó között létrehozta az adásvételi szerződést az alábbi tartalommal: Az eladó eladja, a vevő megvásárolja
- június
- napjára visszamenő hatállyal a ... Földhivatalnál ... helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben ... szám alatti ingatlant a kölcsönösen kialkudott 6.000.000 forint vételárért. A vételárba a felek beleszámítják az eladónak a vevővel szemben fennálló 6.000.000 forint kölcsöntartozását. A vevő az adásvételi szerződés megkötésétől, azaz
- június
- napjától kezdődően jogosult az ingatlan birtoklására és használatára, illetve viseli a kárveszélyt. Az eladó az adásvételi szerződés létrehozásáig köteles az ingatlant tehermentesíteni. Megkereste a földhivatalt, hogy az ítélet jogerőre emelkedése után a felperes 1/1 arányú tulajdonjogát jegyezze be adásvétel jogcímén a fenti ingatlan tulajdoni lapjára az I. rendű alperes tulajdonjogának egyidejű törlése mellett. A II. rendű alperest ennek tűrésére kötelezte. Rendelkezett a perfeljegyzés törléséről. Kötelezte az I. rendű alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 300.000 forint ügyvédi munkadíjat, továbbá külön felhívására 360.000 forint le nem rótt eljárási illetéket. Tényként állapította meg a keresetben foglaltakkal egyezően az I. rendű alperes 6.000.000 forint kölcsön jogcímén fennálló tartozását, az adásvételi előszerződés megkötését és annak tartalmát. Rögzítette, hogy az előszerződésben hivatkozott per
- június 10-én jogerősen befejeződött, és az I. rendű alperes az ingatlant jelzálogjoggal terhelte meg a II. rendű alperes javára 13.500.000 forint erejéig. Jogi indokolásában kifejtette, hogy a felek adásvételi előszerződése aggálytalan volt, az adásvétel minden lényeges elemét tartalmazta, a kikötött időpont pedig eredménytelenül eltelt. Az I. rendű alperes lett volna köteles a közjegyzői okiratban foglaltakkal szemben az ellenkérelmében előadott tényállításait bizonyítani, ezen kötelezettségének azonban bírói tájékoztatás és kifejezett felhívás ellenére nem tett eleget. Erre tekintettel a Ptk.
- §-ának
(1)és
(3)bekezdése alapján az adásvételi szerződés létrehozásának volt helye a közös tulajdon megszüntetésének időpontjára visszamenő hatállyal, minthogy ezen időpontban köthettek volna a felek legkorábban szerződést. Utalt arra, hogy a II. rendű alperes ellenkérelmet felhívás ellenére sem terjesztett elő, ezért mint a jelzálogjog jogosultját kötelezte a tulajdonjog-változás bejegyzésének a tűrésére. Az ítélet ellen az alperesek mindegyike fellebbezést terjesztett elő. Az I. rendű alperes kérte elsődlegesen a döntés megváltoztatását és a kereset elutasítását, másodlagosan pedig a hatályon kívül helyezését arra az esetre, ha az ítélőtábla a tényállás olyan hiányosságát állapítaná meg, mely a másodfokú eljárásban a bizonyítás kiegészítésével nem pótolható. Változatlanul hivatkozott arra, hogy a felek közötti élettársi vagyonközösség csak teljes körű elszámolással, vagyonmérleg alapján lenne rendezhető. Állította, hogy a kölcsön, majd annak vételárként történő beszámítása kizárólag arra irányult, hogy a felperes a különvagyoni ingatlanának értékesítéséből származó 8.500.000 forintot ingatlanvásárlásra használhassa fel. Ténylegesen 4.000.000 forintot annak érdekében vett át, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránti perben azt felmutatva a teljesítőképességét igazolni tudja, de ezt visszafizette a felperesnek. Előadta, hogy ennek alátámasztására nem tudta kezdeményezni a felperesi bankszámlakivonat beszerzését, ugyanakkor vállalta beszerezni a saját bankszámlakivonatát. A II. rendű alperes fellebbezésében az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság az adásvétel hatályosulását nem köthette volna a 2008. június 10-ei időponthoz, a felek ugyanis a szerződéskötés legkorábbi időpontját jelölték csak meg. Teljesítési határidő és póthatáridő kitűzésére nem került sor, ebből következően a szerződés megkötésére az elévülési időn belül bármikor sor kerülhetett volna. A megállapodás létrejöttének napja a szerződést létrehozó ítélet jogerőre emelkedésének napja lehet feltételezve, hogy a szerződés létrejöttének egyéb akadálya nincsen. Rámutatott, hogy az elsőfokú bíróság nem értékelte az előszerződés megkötése után történteket. Észlelnie kellett volna, hogy az I. rendű alperes az ingatlant időközben jelzálogjoggal terhelte meg, amelyet elidegenítési és terhelési tilalom biztosít. A tehermentesítés csak az előszerződésben szerepelhetett, mint egy múltra irányuló kötelezettség, a végleges szerződésben már nem. A szerződés létrejöttének érvényességi feltétele a Ptk. 215. §-ának
(1)bekezdése értelmében az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának a szerződés megkötésére vonatkozó beleegyezése, ennek hiányában a bíróság sincs abban a helyzetben, hogy érvényes szerződést hozzon létre. A felperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult annak helyes indokai alapján. Hivatkozott arra, hogy az alperesek a másodfokú eljárásban új tényre, illetőleg új bizonyítékra nem hivatkozhatnak. Rámutatott továbbá, hogy az elsőfokú bíróság ítélete
- június 10-ére visszamenőleges hatállyal hozta létre a szerződést, a II. rendű alperest illető elidegenítési és terhelési tilalmat pedig csak ezt követően jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. Az elsőfokú ítéletnek jogerőre emelkedett rendelkezése nem volt, ezért azt az ítélőtábla teljes terjedelmében vizsgálta felül. A fellebbezések alaposak. Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást a csatolt tulajdoni lap alapján kiegészíti azzal, hogy a II. rendű alperes jogelődje javára a
- július 7-én érkezett kérelmek folytán 48.000 CHF és járulékai, valamint 45.103 CHF és járulékai erejéig jelzálogjogot, továbbá elidegenítési és terhelési tilalmat jegyzett be a földhivatal a perbeli ingatlanra. Az így kiegészített tényállás alapján az ítélőtábla az elsőfokú bíróság döntésével és annak indokolásával nem ért egyet az alábbiak miatt. A felperes és az I. rendű alperes között
- augusztus 31-én nem vitásan adásvételi előszerződés jött létre, amelyre tekintettel a felperes a Ptk.
- §-ának
(3)bekezdése alapján kérte keresetében a végleges szerződés létrehozását a bíróság által. A felek az előszerződésük
- pontjában rögzítették, hogy a végleges adásvételi szerződés megkötéséig az eladó az ingatlant köteles tehermentesíteni. Ezt a rendelkezést az elsőfokú bíróság beemelte az általa létrehozott adásvételi szerződésbe: nem vette figyelembe, hogy a tehermentesítés valójában a végleges szerződés megkötésének előfeltétele volt. A Ptk.
- §-ának
(1)bekezdése szerint ugyanis a jogszabály által létrehozott, a
(3)bekezdés alapján pedig - a meghatározott törvényi feltételek fennállása esetén - a szerződéssel kikötött elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző rendelkezés semmis. Az előszerződés megkötésének időpontjában fennálló és az abban részletezett terhek tehát a végleges szerződés megkötésének akadályát képezték. Időközben pedig - a korábbi jogok törlését követően - a II. rendű alperes javára kerültek bejegyzésre elidegenítési és terhelési tilalmak. Helyesen hivatkozott a II. rendű alperes ezért arra, hogy az adásvételi szerződés létrejöttéhez a beleegyezésére lett volna szükség, ennek megtörténtéig a szerződés nem jön létre (Ptk. 215. §
(1)bekezdés), míg beleegyezése hiányában a szerződésre az érvénytelenség jogkövetkezményeit kell alkalmazni (Ptk. 215. §
(3)bekezdés). A II. rendű alperes mint az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultja kifejezett hozzájáruló nyilatkozata hiányában tehát a keresetet el kellett volna utasítani, mert semmis szerződést a bíróság sem hozhat létre. Osztotta az ítélőtábla a II. rendű alperes fellebbezésében foglaltakat abban a körben is, hogy - mivel a felperes jogalakító keresetet terjesztett elő - a felek közötti jogviszonyt a bíróság ítélete hozza létre, így ez csak a jövőre nézve történhet. Visszamenő hatállyal a bíróság jogot nem keletkeztethet, ezért megalapozatlan az a rendelkezés, mely szerint az adásvételi jogviszony 2008. június 10. napjával jött létre. Nyilvánvalóan lehetetlen az ítélethozatalt megelőző időszakra nézve feljogosítani a felperest az ingatlan birtoklási és használati jogának gyakorlása, illetőleg hasonlóképpen megalapozatlan és a Ptk. 368. §
(3)bekezdésével ellentétes kötelezni a vevőt a tényleges birtokbalépését megelőzően a kárveszély viselésére. Önmagának ellentmondó és fogalmilag kizárt továbbá az eladót az adásvételi szerződés bíróság általi létrehozásáig tehermentesítésre kötelezni az ítéletben. Megjegyzi csak az ítélőtábla, hogy a tehermentesítésre irányuló kötelezettség megállapítása egyébként is végrehajthatatlan ítéleti rendelkezés, hiszen nem került meghatározásra a kötelezett által fizetendő összeg és a jogosult személye. Helyesen hivatkozott a II. rendű alperes arra is, hogy az előszerződés alapján a szerződés létrehozására a felperesnek kötelmi igénye keletkezett, amelyet a belátása szerint, az elévülési időn belül bármikor érvényesíthetett. Irreleváns ezért, hogy mely időpontban köthettek volna a felek először adásvételi szerződést. Utal végül az ítélőtábla arra, hogy a keresetben a felperes kifejezetten az 1/2 tulajdoni hányadra vonatkozó igényt érvényesített. Ehhez képest az elsőfokú bíróság 1/1 tulajdoni hányad bejegyzése érdekében rendelkezett a földhivatal megkereséséről a keresetben megjelölttel azonos (6.000.000 forint) vételár rögzítése mellett. Mindezekre tekintettel az elsőfokú ítélet jogszabálysértő és megalapozatlan, ezért az ítélőtábla a Pp. 253. §-ának
(2)bekezdése alapján azt megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította. A Pp. 78. §-ának
(1)bekezdése alapján kötelezte a pervesztes felperest a 32/
- (VIII.22.) IM rendelet
- §-ának
(2)és
(5)bekezdése alapján megállapított ügyvédi munkadíjból álló perköltség megfizetésére. Figyelemmel volt arra, hogy az elsőfokú eljárásban a II. rendű alperes érdemi nyilatkozatot nem tett, ezért a részére költséget nem állapított meg. A másodfokú eljárásban ugyanakkor az I. rendű alperes csak írásban nyilatkozott, míg a II. rendű alperes képviselője a tárgyaláson is részt vett és szakszerű, a másodfokú döntéssel lényegében egyező tartalmú beadványt terjesztett elő; erre tekintettel magasabb ügyvédi munkadíjra vált jogosulttá. A kereseti illetéket a 6/
- (VI.26.) IM rendelet
- §-a alapján az állam viseli csakúgy, mint az I. rendű alperes illetékfeljegyzési joga folytán feljegyzett fellebbezési illetéket. A II. rendű alperes által lerótt 360.000 forint fellebbezési illetéket a felperes köteles a II. rendű alperesnek megfizetni. Budapest,
- február
- . Szabó Klára s.k. a tanács elnöke . Sándor Ottó s.k.. Csordás Csilla s.k. előadó bíró A kiadmány hiteléül: bíró