Győri Ítélőtábla Pf.V.20.237/2011/3.szám A Győri Ítélőtábla a dr. Tóth József ügyvéd által képviselt felperesnek a Popgyákunik és Bozzay Ügyvédi Iroda által képviselt alperes ellen szerződés felmondása iránti perében a Vas Megyei Bíróság
- április
- napján kelt 17.P.20.096/2011/
- számú ítélete ellen az alperes által
- sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán meghozta a következő í t é l e t e t: Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a per főtárgya tekintetében helybenhagyja. Az alperes által az állam javára fizetendő feljegyzett elsőfokú eljárási illeték mértékét 754.000,- (Hétszázötvennégyezer) forintra leszállítja. Köteles az alperes megfizetni az állam javára az illetékügyben eljáró hatóság felhívására 754.000,- (Hétszázötvennégyezer) forint feljegyzett fellebbezési eljárási illetéket. Köteles az alperes megfizetni a felperesnek 15 napon belül 150.000,- (Egyszázötvenezer) forint másodfokú perköltséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs. I n d o k o l á s: A Vas Megyei Bíróság fellebbezéssel támadott ítéletében kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek az ítélet jogerőre emelkedését követő 15 napon belül 7.900.000,- forint összeget és ennek
- január
- napjától a kifizetés napjáig a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű késedelmi kamatát, valamint 300.000,- forint perköltséget. Az elsőfokú bíróság ezen rendelkezését a fellebbezésre tekintet nélkül végrehajthatónak nyilvánította. Az elsőfokú bíróság kötelezte az alperest, hogy az ítélet jogerőre emelkedését követő 60 napon belül a .... szám alatti ingatlan 430 m2 alapterületű pince részét ürítse ki és a közüzemi órák közös leolvasását követően tiszta állapotban bocsássa a felperes birtokába. Kötelezte az alperest, hogy
- május
- napjától az ingatlan birtokba bocsátása napjáig fizessen meg a felperesnek havi 840.000,- forint összeget. Az elsőfokú bíróság az alperes viszontkeresetét elutasította. Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a Magyar Állam javára felhívásra 884.000,- forint eljárási illetéket. Ítéletének tényállásában megállapította, hogy a peres felek között
- február
- napján a ... szám alatti pince helyiségre vonatkozóan
- március
- és 2019.február
- napja közötti határozott időre helyiségbérleti szerződés jött létre. Az ingatlanban az alperes vendéglátó üzletet működtet. A felek a bérleti díj összegét bruttó 1.100.000,- forintban határozták meg azzal, hogy
- március
- napjától a bérleti díj 1.200.000,- forint,
- március
- napjától pedig 1.300.000,- forintra emelkedik. A szerződés
- pontja a bérbeadó, azaz a felperes részére a bérleti díj egyoldalú emelésének jogát biztosította. A szerződés
- pontja alapján a bérleti díj fizetési kötelezettség két hónapos elmulasztása esetén a bérbeadó a bérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára - cserehelyiség biztosítása nélkül - felmondhatja. A bérleti díj fizetése felmondási idő utolsó napjáig esedékes. A szerződő felek a
- évre kialkudott 1.200.000,- forintos bérleti díjat havi 840.000,forintra mérsékelték. Alperesnek
- évtől kezdődően folyamatosan bérleti díj tartozása halmozódott fel, amelynek megfizetése tárgyában a felek közt egyeztetés zajlott. Figyelemmel arra, hogy a fennálló tartozás megfizetésére a bérbeadó által
- november
- napjáig adott teljesítési határidő is a hátralék rendezése nélkül telt el, ezért a felperes
- december
- napján kelt levelével a bérleti szerződést
- január
- napjára felmondta és felszólította az alperest a bérlemény kiürítésére. Felperes módosított kereseti kérelmében 7.900.000,- forint bérleti díj hátralék megfizetésére kérte kötelezni az alperest a kereset benyújtásától,
- január
- napjától a kifizetés napjáig járó késedelmi kamatokkal együtt. Kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest az ingatlan kiürítésének napjáig havi 840.000,- forint használati díj megfizetésére; a bérlemény azonnali kiürítésére és a bérbeadónak való birtokba bocsátására. A bérleti díj fizetés körében kérte az előzetes végrehajthatóság megállapítását. Felperes hivatkozott arra, hogy a bérleti díj hátralékra tekintettel a felperes a bérleti szerződést jogszerűen mondta fel és ezáltal a bérleti jogviszony
- január
- napjával megszűnt. Alperes elismerte, hogy
- február végéig 7.900.000,- forint összegű bérleti díj tartozása halmozódott fel. Alperes a kereset elutasítását kérte. A felperes tényelőadását - a bérleti díj hátralék összegére kiterjedően - nem vitatta. A Ptk.241.§. alapján viszontkeresetet terjesztett elő a felek közti szerződés módosítására és
- április
- napjától kezdődően a bérleti díj leszállítását kérte havi 500.000,- forint összegre. A bérleti szerződés felmondásának érvényességét gazdasági és célszerűségi okok miatt vitatta. A BDT 2000.évi
- számú jogesetre hivatkozással kifejtette, hogy a gazdasági környezetváltozás, a megfelelő termékek piacának összeomlása, a szerződéskötés körülményeinek olyan lényeges megváltozását jelentheti, amelyre a felek a szerződés megkötésekor nem számíthattak. Ennek következményeit pedig a felek közösen kötelesek viselni. Az alperes a bérleti díjat a gazdasági válság okán a fizetőképes kereslet beszűkülése miatt, az étterembe járók számának csökkenése miatt nem tudta fizetni. Hivatkozott arra, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti díjai átlagosan 50-70 %-al csökkentek a válság időszaka alatt, ami jóval meghaladja a felperes által
- évtől kialkudott havi 840.000,- forintra történő bérleti díj mérséklést. Alperes a BDT
- évi
- számú jogesetre hivatkozással kifejtette, hogy fentiekben részletezett körülmények a jelentős piaci értékváltozás alapot adhat a bérleti díj csökkentésére, és ekörben a felek közti szerződés bíróság általi módosítására. Felperes a viszontkereset elutasítását kérte, hivatkozással arra, hogy eleget tett a Ptk.241.§ából eredő követelményeknek. Hangsúlyozta, hogy a bérleti díj havi 840.000,- forintra mérsékelt összege a felek konszenzusán alapult. Az elsőfokú bíróság a felperes kereseti kérelmének helyt adva megállapította, hogy a felperes a felek közti bérleti szerződést annak
- pontja, valamint a Ptk.423.§. és 321.§. alapján érvényesen mondta fel. Alperes maga sem vitatta, hogy a felmondás időpontjában több mint két hónapos bérleti díj tartozása állt fenn. Az alperes által hivatkozott célszerűségi, gazdasági szempontok a felmondás érvényességét nem érintik. Az érvényes felmondás következtében a felek közti bérleti szerződés, ezáltal az alperesnek a perbeli ingatlan használatára vonatkozó jogosultsága is megszűnt. Ezért a bíróság a Ptk.193.§.
(1)bekezdése alapján kötelezte az alperest az ingatlan felperes részére történő birtokbaadására. A Ptk.423.§-a és a szerződés
- pontja alapján a bíróság kötelezte az alperest a 7.900.000,forint összegű hátralékos bérleti díj megfizetésére. A viszontkeresettel kapcsolatosan az elsőfokú bíróság kifejtette, hogy a szerződésmódosítással a bíróság a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás mértékét - a megváltozott körülményekre tekintettel - alakítja és a felek jogviszonyát a fennmaradás érdekében a korábban fennállt jogi helyzettől eltérően a jövőre nézve rendezi. (Legfelsőbb Bíróság Pfv.IX.20.104/2004.) Mivel a felperes érvényes felmondása folytán a szerződés már korábban megszűnt, így annak a Ptk.241.§. alapján történő bíróság általi módosítására lehetőség már nincs. A megszűnt szerződés nem módosítható. Az ítélettel szemben az alperes élt fellebbezéssel, kérve az elsőfokú ítélet megváltoztatását, az alperes által a felperesnek fizetendő elmaradt bérleti díj összegének 6.220.000,- forintra és annak járulékaira történő leszállítását, az ingatlanrész kiürítésére vonatkozó kereseti kérelem elutasítását, és az alperest
- május
- napjától kezdődően havi 840.000,- forint használati díj megfizetésére kötelező rendelkezés mellőzését. Kérte, hogy a másodfokú bíróság a viszontkereseti kérelmének adjon helyt. Az elsőfokú eljárásban előadottakat megismételve kifejtette, hogy számításai szerint a szerződés alapján fennálló tartozó
- február
- napjáig 6.220.000,- forint. A gazdasági válság miatt az étterembe járók száma jelentősen csökkent, emiatt alperesnek nem volt lehetősége a magasabb összegű bérleti díjat kitermelni. A felperestől bérelt üzlethelyiség reális bérleti díja legfeljebb havi 500.000,- forint, ezért a felek közti bérleti szerződés módosítását kérte a bérleti díj fentiekben megjelölt mértéke szerint. Felperes az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte annak helyes indokaira tekintettel. Hangsúlyozta, hogy a szerződés megszűnésére tekintettel a Ptk.241.§. alkalmazására nincs lehetőség. Az a körülmény, hogy a bérlő gazdasági helyzete elnehezült az üzleti kockázat körébe tartozik, így nem áthárítható a felperesre. A fellebbezés nem megalapozott. Az ítélőtábla megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárást a szükséges körben lefolytatta, a bizonyítékokat a Pp.206.§-ban írtaknak megfelelően, okszerűen értékelve helyes tényállást állapított meg, amelyből levont jogi következtetéseivel - és azok indokaival is - az ítélőtábla teljes körűen egyetért. Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság által részletesen és helytállóan kifejtett indokokat megismételni nem kívánja, a fellebbezésben írtakra tekintettel az alábbiakat emeli ki: Alperes a felperes által tett tényelőadást nem vitatta, így megállapítható, hogy az alperes fennálló bérleti díj tartozására tekintettel a felperes a felek közti bérleti szerződést a szerződésben kikötött felmondási jogával élve a Ptk.321.§. alapján alappal mondta fel. Ezzel a felek közti bérleti szerződés megszűnt. Az esedékessé vált bérleti díj összegét az alperes az elsőfokú eljárás során elismerte. Fellebbezésében is megismételt állítását, miszerint a bérleti díj hátraléka 6.220.000,- forint, az alperes számszaki levezetéssel nem támasztotta alá. Ennek hiányában állítása nem ad alapot arra, hogy a másodfokú bíróság a marasztalás - alperes által az elsőfokú eljárásban elismert - 7.900.000,- forintos összegét leszállítsa. Helytállóan mutatott rá az elsőfokú bíróság arra a körülményre is, hogy a Ptk.241.§. alkalmazására a már megszűnt bérleti szerződés esetén lehetőség nincs. Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét - a per főtárgya tekintetében - a Pp.254.§.
(3)bekezdése alapján annak helyes indokaira tekintettel helybenhagyta. A fellebbezés nem vezetett eredményre, ezért az ítélőtábla az alperest a Pp.78.§.
(1)bekezdés alapján kötelezte a 32/2003.(VIII.22.) IM.rendelet alapján megállapított mértékű ügyvédi munkadíjból álló perköltség felperes részére és a feljegyzett fellebbezési illeték állam javára való megfizetésére. Az államnak járó illeték csökkentését az indokolja, hogy a viszontkereset pertárgyértékének meghatározása nem a havi bérleti díj elérni kívánt összegének (havi 500.000,- forint) alapulvételével, hanem az aktuális és az elérni kívánt bérleti díjak különbözetének (havi 340.000,- forint) alapulvételével történik. Így a viszontkereset pertárgyértéke 6.000.000,forint helyett 2.040.000,- forint összeg. Győr, 2012. évi április Dr. Lezsák József sk. a tanács elnöke A kiadmány hiteléül: Kiadó hó 19. napján Dr.Sarmon Hedvig sk. előadó bíró Dr. Maurer Ádám sk. bíró