Gf.30016/2012/10 – Debreceni Ítélőtábla

...-I ÍTÉLŐTÁBLA Gf. III. .../2012/

1. szám A ...-i Ítélőtábla a Dr. Gaál Zsolt ügyvéd (ügyvéd címe) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek-, a Dr. Szilágyi Attila Ügyvédi Iroda (ügyvédi iroda címe, ügyintéző: Dr. Szilágyi Attila ügyvéd) által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen bérleti jog ellenértékének megfizetése iránt indított perében, a ... Megyei Bíróság
2. november
3. napján kelt, 1.G.../2009/
4. számú ítélete ellen az alperes részéről 44., a felperes részéről
5. sorszám alatt előterjesztett fellebbezések alapján lefolytatott másodfokú eljárásban - a
6. június
7. napján megtartott nyilvános fellebbezési tárgyaláson - meghozta a következő ítéletet: Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének a fellebbezésekkel nem támadott rendelkezését nem érinti, fellebbezett részét helybenhagyja. Kötelezi az alperest, hogy leletezés terhe mellett fizessen meg további 2800 (Kettőezernyolcszáz) Ft fellebbezési illetéket, valamint 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 85 620 (Nyolcvanötezer-hatszázhúsz) Ft másodfokú perköltséget. Ez ellen az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek. Indokolás: A felperes, a perben nem álló I.
8. Kft., az I.
9. Kft., az I.
10. Kft., valamint az A. Kft.
11. szeptember
12. napján szerezték meg a ... szám alatti helyiség bérleti jogát a korábbi bérlőtől, a Cs. Rt-től. A felperes, mint bérlő
13. november
14. napján kötött bérleti szerződést az alperessel, mint bérbeadóval a ... szám alatti, 71,64 m2 alapterületű helyiségre vonatkozóan, határozatlan időre. A bérleti szerződés kikötésének megfelelően a felperes a bérleti jogért fizetett 17 500 000 Ft ellenérték 30 %-át, bruttó 5 250 000 Ft-ot kifizetett az alperes részére. Az új bérlők a korábbi élelmiszerüzletből az ingatlan földszintjén 4 db ruházati üzletet, a galérián pedig irodákat alakítottak ki: ennek az átalakításnak az eredményeként jött létre a perbeli helyiség is, mint önálló üzlet, ahol új elektromos hálózatot és új szociális részt alakítottak ki, kicserélték a fűtési rendszert, a vízvezetéket, a csatornahálózatot, az üzlethelyiség portárjának nyílászáróit, és a burkolatokat. A korábbi galériát acél könnyűszerkezeti födémmel látták el, és itt különálló irodákat hoztak létre. Az építési engedély nélkül végzett átalakítás során kialakult helyiségek fennmaradására és használatbavételére vonatkozó engedélyeztetési hatósági eljárás iratai között található az alperes
15. november
16. napján kelt nyilatkozata, amellyel tulajdonosi hozzájárulását adta a becsatolt tervek alapján elvégzett műszaki átalakításhoz azzal, hogy az átalakítást a bérlők a saját költségükön, beszámítási igény nélkül végezhették el, a költségeket a bérlők a bérleményeik alapterületének arányában viselték. A bérleti szerződés 12.) pontjában az alperes azt vállalta, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén a mindenkori forgalmi értéknek megfelelő térítési díjat fizeti a bérlőnek a bérleti jog ellenében. Az alperes a
17. július
18. napján kelt felmondással,
19. július
20. napjára felmondta a bérleti szerződést, a felmondásban 4 260 000 Ft + ÁFA ellenértéket állapított meg a felperes részére, amelyet meg is fizetett. A helyiség visszaadásakor az üvegek nagymértékben karcosak voltak, 2 db ablakkilincs, a vizesblokkból a csaptelep és a bojler hiányzott, a kőburkolat 20 m2-en, valamint a bejárati ajtó zára javításra szorult, a vizesblokkban és a raktárban a fal helyenként penészes, a gipszkarton állmennyezet pedig sérült volt. A felperes által elvégzett átalakítás a birtokbaadás időpontjában a perbeli szakvélemény szerint 6 800 000 Ft-tal növelte az ingatlan forgalmi értékét, ebből 3 940 000 Ft-ot a födémszerkezet értéknövelő hatása tett ki. A helyiség bérleti jogának ellenértéke az alperes részére történt visszaadás időpontjában a perbeli szakvélemény szerint 7 164 000 Ft + ÁFA = 8 955 000 Ft volt. Az alperes teljesítését elszámolva a különbözet 3 630 000 Ft, amely 726 000 Ft ÁFÁ-t is tartalmaz. A felperes a keresetében 29 675 000 Ft bérleti jog ellenérték különbözet, valamint 12 000 000 Ft jogalap nélküli gazdagodás, és ezen összegek
21. augusztus
22. napjától a kifizetés napjáig járó késedelmi kamatának a megfizetésére kérte kötelezni az alperest. A bérleti jogviszony megszűnésekor a bérleti jog ellenértékét 35 000 000 Ft-ra értékelte, amelyből 5 325 000 Ft-ot az alperes megfizetett, így ezen a jogcímen további 29 675 000 Ft megfizetésére kérte kötelezni az alperest a szerződést 12.) pontja alapján. Utalt arra, hogy a megkötött bérleti szerződésnek lényeges tartalmi eleme volt az, hogy a bérbeadó kizárólag az inflációnak megfelelő mértékben emelhette a bérleti díjat. A bérleti jog ellenértéke nem vethető össze álláspontja szerint azokkal az összegekkel, amelyek az elmúlt időszakban az alperes más tartalmú szerződésével kapcsolatban kialakultak. A beruházásokkal kapcsolatos, jogalap nélküli gazdagodás jogcímen előterjesztett keresetében az ingatlanon általa végzett átalakítás, mint beruházással okozott értéknövekedés megtérítését kérte az alperestől. Az alperes a kereset elutasítását kérte arra hivatkozva, hogy a helyiség kiürítésekor a forgalmi értéknek megfelelő ellenértéket megfizette a felperes részére. Vitatta, hogy a felperes jogalap nélküli gazdagodás jogcímén igényt támaszthatna vele szemben, mivel a felek között szerződéses jogviszony állt fent. A követelés összegszerűségét is vitatta arra hivatkozva, hogy nem ismert a bérlők között e tárgyban létrejött megállapodás tartalma. Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét részben alaposnak találta, és ítéletével kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 10 430 000 Ft-ot, és annak
23. augusztus
24. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes késedelmi kamatát. Ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 648 356 Ft perköltséget. Az elsőfokú bíróság a bérleti jognak a bérleti jogviszony megszünésekori forgalmi értékét a perben kirendelt igazságügyi szakértő aggálytalannak elfogadott szakvéleménye alapján állapította meg. Mivel a bérleti szerződésben az alperes a bérleti jog szerződés megszünésekori forgalmi értékének a megtérítését vállalta, ezért az elsőfokú bíróság álláspontja szerint nem volt értékelhető az alperes terhére az a körülmény, hogy a piaci folyamatokhoz alkalmazkodva üzletpolitikát váltott, és emelte a bérleti díjakat, így az elsőfokú bíróság figyelmen kívül hagyta a szakértőnek azt a nyilatkozatát, miszerint 30 %-kal magasabb összegben is meg lehetett volna állapítani a bérleti jog ellenértékét, ha az alperes nem változatott volna a bérbeadási koncepcióján. A felperesnek a jogalap nélküli gazdagodás jogcímen előterjesztett kereseti kérelme vonatkozásában az elsőfokú bíróság az alperesnek az átalakításhoz adott tulajdonosi hozzájáruló nyilatkozatát - miszerint a felperes a saját költségén, beszámítás nélkül végezhette el az átalakítást - nem értékelte olyan megállapodásként, amellyel a felperes lemondott volna a beruházások értékemelő hatásának a megtérítéséről, ezért megállapodás hiányában helye volt a Ptk.
25. §-a alkalmazásának. Az elsőfokú bíróság az átalakítás körét, a bérlők között a költségviseléssel kapcsolatos megállapodás tartalmát tanúvallomások, míg az átalakítások értéknövelő hatását Cs.T. szakértő kiegészített szakértői véleménye alapján állapította meg. Az elsőfokú bíróság a felperes kb. 25 %-os pernyertességi arányát figyelembe véve döntött a perköltség viselése felől. Az ítélet ellen mindkét peres fél nyújtott be fellebbezést. Az alperes fellebbezési kérelme az elsőfokú bíróság ítéletének részben és akként történő megváltoztatására irányult, hogy a perbeli ingatlan bérleti jogának ellenértékét a bíróság az alperes által már megfizetett bruttó 5 325 000 Ft-ban állapítsa meg, és az alperes által fizetendő marasztalási összeget 3 630 000 Ft-tal csökkentse. Megismételte azt a határozott állítását, hogy a 2000-es évektől kezdődően folyamatosan csökkent, 2008 őszétől pedig drasztikusan leesett az ún. bérleti jogok forgalmi értéke. Előadta, hogy 2003 óta az alperes változtatott az üzletpolitikáján, és a bérlők többsége el is fogadta, hogy 5, 10, 15 éves időtartamra kössenek bérleti szerződést. Hivatkozott az általa - a perben
26. november
27. napján - becsatolt dokumentumokra, amelyek azt igazolják, hogy a frekventált helyen lévő üzletek bérlői nem egyszer úgy adták vissza az üzlethelyiségeket a bérbeadónak, hogy jelentős összegű kártérítéseket fizettek. Ez is azt szemlélteti, hogy a határozatlan idejű jogviszonyok elértéktelenedtek. Utalt arra, hogy a perben kirendelt szakértő rendelkezésére álló összehasonlító adatok szinte mindegyike határozott idejű szerződéses jogviszonyhoz kapcsolódott, mivel csak ezek rendelkeznek mérhető ellenértékkel. Álláspontja szerint
28. évben, ...-ben nem akadt volna olyan jövendő bérlő, aki hajlandó lett volna a bérleti jogviszony határozatlan idejű megszerzése esetére megfizetni a bérleti jog ellenértékeként a szakértő által megállapított 8 955 000 Ft-ot. Állította, hogy az elsőfokú bíróság az általa is ismert tényeket nem mérlegelte megfelelően ítélete meghozatala során. Hangsúlyozta, hogy az alperes
29. július
30. napján, azaz a gazdasági válság kirobbanása előtt szüntette meg egy éves felmondási idővel a szerződést, az akkor megállapított, és a felperesnek ki is fizetett összeg a felmondási idő végére már meghaladottá vált. A városközpontban az alperes tulajdonában álló üzletek közül több üresen áll, bérbeadásuk még azzal a feltétellel sem mindig sikeres, hogy a bérlőknek csupán bérleti díjat kell fizetniük. A felperes a fellebbezésében az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatását, és az alperest terhelő marasztalási összeg 13 116 500 Ft-ra történő felemelését kérte. A beruházások ellenértékeként megítélt összegnek a szakértői vélemény alapján 6 800 000 Ft-ban történt meghatározását nem vitatta. Fenntartotta viszont az elsőfokú eljárás során a bérleti jog ellenértékével kapcsolatban kifejtett álláspontját. Ennek keretében kihangsúlyozta, hogy a bérleti jog ellenértékét az határozza meg, hogy a bérleti szerződés milyen jogokat és kötelezettségeket tartalmaz. Az alperes által a 90-es évektől 2002-2004 évekig kötött bérleti szerződésekben (és ilyen a felperessel kötött bérleti szerződés is) a piaci bérleti díjnál alacsonyabb összegű bérleti díjak lettek kikötve, a bérleti díj kizárólag az éves infláció mértékével volt emelhető. A szerződések tartalmaztak egy olyan kikötést is, hogy a bérleti jogviszony bérbeadó által történő felmondása esetén a bérlő igényt tarthat a bérleti jog ellenértékének a megtérítésére. Az alperes 2002-2004 években ezen a bérbeadási gyakorlatán változtatott, és immár a rendszeres bérleti díjakat kívánta növelni, és nem a bérleti jogok átruházásából kívánt egy összegben nagyobb részben részesülni. Felhívta a szakértőnek a
31. szeptember 15-ei tárgyaláson tett azt a megállapítását, miszerint 30 %-kal magasabb bérleti díj ellenértéket lehetne megállapítani abban az esetben, ha az alperes időközben nem változtatott volna a bérbeadási konstrukcióján, és továbbra is a perbeli szerződési konstrukciót alkalmazná. Ez azt jelenti, hogy a felperes és az alperes között létrejött szerződéses konstrukció esetében 11 641 500 Ft lenne a bérleti jog ellenértéke. Az alperes által már kifizetett 5 325 000 Ft-ra tekintettel a bérleti jog ellenértékeként az alperes által megfizetendő összeget 6 316 500 Ft-ra kérte felemelni, melyhez az értéknövekedés 6 800 000 Ft-os összegét hozzáadva, az alperest terhelő marasztalás összegét 13 116 500 Ft-ban kérte megállapítani. Tévesnek tartotta az elsőfokú bíróságnak az ítélete indokolásában írt azt az álláspontját, miszerint nem értékelhető az alperes részéről felróható magatartásként az a körülmény, hogy az alperes időközben megváltoztatta a bérbeadási koncepcióját, és ez nem adhat alapot a bérleti jogviszony megszűnésének időpontjában kialakult bérleti jog ellenértékénél magasabb ellenérték megállapítására. A felperes álláspontja szerint - bár az alperes magatartása nem felróható, de - azáltal, hogy a bíróság az eltérő tartalmú bérleti szerződések körében kialakult bérleti jog ellenértékét vette alapul, nem a felperest megillető bérleti jog ellenértékének a megfizetésére kötelezte az alperest, hanem a más tartalmú bérleti jogok kialakult értékét határozta meg. A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének a felperes fellebbezésének megfelelő megváltoztatását kérte. Alaptalannak tartotta az alperes fellebbezési hivatkozásait, mivel a bérleti jog ellenértékének megállapítása szakkérdés, ezért az elsőfokú bíróságnak a döntését a perben beszerzett, aggálytalan szakvélemény megállapításait figyelembe véve kellett meghoznia. Álláspontja szerint az alperes tévesen állította azt, hogy a határozott idejű bérleti jogviszony kedvezőbb a bérlők részére, mivel a határozott időre kötött bérleti szerződések nem tartalmazzák a felperes szerződésének a bérleti jog ellenértéke visszatérítésével kapcsolatos rendelkezéseit. Arra hivatkozott, hogy az alperes által
32. november
33. napján becsatolt dokumentumok a felperesétől teljesen eltérő konstrukciójú bérleti szerződések. Előadta, hogy a perbeli üzlethelyiség nem maradt üresen egy pillanatig sem, és alaptalanul állította az alperes azt, hogy a bérleti jog ellenértéke megszűnt, mivel az alperes a bérleményeket a korábbinál jóval magasabb áron adja bérbe határozott időre, az új koncepciójának megfelelő tartalmú bérleti szerződéssel. Hangsúlyozta, hogy az alperes köteles megfizetni a felperesnek annak a bérleti jognak az ellenértékét, amellyel a felperes rendelkezik. Az alperes fellebbezési ellenkérelmében osztotta az elsőfokú bíróság ítélete indokolásában kifejtett álláspontját, miszerint nem értékelhető az alperes terhére az a körülmény, hogy az alperes időközben üzletpolitikát váltott, és megemelte a bérleti díjakat. Utalt arra, hogy az alperes a perben részletesen kifejtette, milyen folyamatok vezettek a bérleti díj elértéktelenedéséhez. Vitatta azt a felperesi állítást, miszerint a bérleti szerződésnek a bérleti jog ellenértéke visszatérítéséről szóló rendelkezése védelmezett helyzetet biztosít a bérlőnek, és fenntartotta azokat a nyilatkozatait, hogy a gazdasági válság kezdete óta nehézségekbe ütközik az üzlethelyiségek bérbeadása. Utóbb, a másodfokú eljárásban tartott tárgyaláson kifejtette, hogy a szakértő a bérleti jog ellenértékének meghatározásakor figyelemmel volt a felperes által 6 800 000 Ft értékben elvégzett beruházásra is, ezáltal a beruházással okozott értéknövekedés kétszer esik az alperes terhére. Egyik fellebbezés sem támadta az elsőfokú bíróság ítéletének az alperest a felperes javára jogalap nélküli gazdagodás jogcímén 6 800 000 Ft megfizetésére kötelező rendelkezését, ezért az elsőfokú bíróság ítéletének ez a része a Pp.
34. §-ának