Pfv.20211/2011/9 – Kúria

A határozat elvi tartalma: Közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítása arra tekintettel, hogy a perben alkalmazható közös tulajdon megszüntetési módok sértik az egyik tulajdonostárs méltányos érdekeit. Pfv.I.20.211/2011/

1. A Kúria a dr. Pusztai Judith ügyvéd által képviselt felperesnek a felülvizsgálati eljárásban személyesen eljáró I. rendű, a dr. Király László ügyvéd (által képviselt II. rendű és III. rendű alperesek ellen közös tulajdon megszüntetése iránt a Bács-Kiskun Megyei Bíróság előtt 2.P.20.461/
2. számon folytatott és másodfokon a Szegedi Ítélőtábla Pf.II.20.125/2010/
3. számú ítéletével befejezett perében, az említett számú jogerős ítélet ellen a felperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán - a
4. február
5. napján megtartott tárgyalás alapján meghozta az alábbi ítéletet: A Kúria a jogerős ítéletnek a felülvizsgálattal nem támadott - a bontásra kötelezést mellőző rendelkezését nem érinti, a jogerős ítélet további, felülvizsgálattal támadott rendelkezéseit hatályon kívül helyezi, a Bács-Kiskun Megyei Bíróság 2.P.20.461/2008/
6. számú ítéletét ebben a keretben megváltoztatja, és a viszontkeresetet ellenkérelemnek tekintve a keresetet elutasítja, a perköltség, valamint az illeték fizetésére kötelező rendelkezéseket mellőzi, a felperest 432.450, míg a II. rendű alperest 42.450 forint együttes (első-, másod- és harmadfokú) le nem rótt illetéknek az állam javára, felhívásra történő megfizetésére, a II. rendű alperest a felperes javára 166.000 forint perköltség 15 nap alatt történő megfizetésére kötelezi, ezt meghaladóan a felülvizsgálati eljárásban felmerült költségeiket a felperes és a II. rendű alperes maguk viselik, megállapítja, hogy az I. rendű alperes pártfogó ügyvédjének az első- és másodfokú eljárásban felmerült költéségét a felperes és a II. rendű alperes egymás között egyenlő 1/2 - 1/2 arányban viselik. Ez ellen az ítélet ellen nincs helye további jogorvoslatnak. Indokolás A peres felek testvérek. A perbeli ingatlan az ingatlannyilvántartás szerint, korábbi perben hozott jogerős ítéletnek megfelelően - 355/1000 részben a felperes, 285/1000 részben az I. rendű alperes, 360/1000 részben a II. rendű alperes tulajdona, az I. rendű alperes tulajdoni illetőségét a III. rendű alperes javára 50.200 forintnak és járulékainak erejéig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjog terheli. Az ingatlanon két lakóépület áll. A felperes 1966-ig a „szülői házban”, az 1961-ben épült régebbi épületben lakott, 1966-ban pedig - az azóta elvált házastársával közösen épített - különálló lakóépületbe költözött, ahol jelenleg is lakik és amelyet 1972-ben és 1985-ben komfortosított. A felperes tulajdoni illetőségét e ráépítéssel szerezte, valamint azáltal, hogy magához váltotta az elvált házastársának ugyanezen ráépítéssel szerzett tulajdoni illetőségét. A II. rendű alperes és házastársa 2006-ban költöztek be a „szülői házba (ahol az 1997-ben bekövetkezett haláláig a felek édesanyja lakott). A felperes keresetében a közös tulajdon társasház-tulajdonná alakítását kérte. Az I-II. rendű alperesek a társasház-tulajdonná alakítást ellenezték, az erre irányuló kereset elutasítását kérték, viszontkeresetükkel pedig a közös tulajdon megszüntetését akként, hogy a felperes tulajdoni illetőségét a bíróság megváltási ár ellenében adja a II. rendű alperes tulajdonába. Az elsőfokú bíróság 18.P.20.828/2006/
7. számú ítéletével a közös tulajdon társasház-tulajdonná alakítását nem tartotta célszerűnek, ugyanakkor a közös tulajdont megszüntette, mégpedig a felperes tulajdoni illetőségét a II. rendű alperes tulajdonába adta. A felperes fellebbezése folytán másodfokon eljárt ítélőtábla Pf.II.20.474/2007/
8. számú végzésével hatályon kívül helyezte az elsőfokú bíróság ítéletét. Végzésének indokolásában kifejtette: a közös tulajdon megszüntetésének elsőfokú bíróság által alkalmazott módja a felperes méltányolható érdekeinek súlyos sérelmével jár, mert az elsőfokú bíróság által megállapított megváltási ár nem fedezné a felpereséhez hasonló másik lakóház vételárát, és arra utasította az elsőfokú bíróságot, hogy vizsgálja a közös tulajdon társasház-tulajdonná alakításának lehetőségét, ennek érdekében földmérő szakértő bevonásával készíttessen alaprajzot. A megismételt eljárásban az elsőfokú bíróság 2.P.20.461/2008/
9. számú ítéletével a közös tulajdont a felperes által csatolt alapító okirat-tervezetnek megfelelően kétlakásos társasház-tulajdonná alakította: a felperes kizárólagos külön tulajdonába került az általa épített lakás, az I. és II. rendű alperesek 44/100-56/100 arányú külön tulajdonába az 1961-ben épült lakás és melléképület, míg további rendelkezése szerint a közös tulajdonban maradt ingatlanrészekből 41/100 a felperest, 59/100 az alpereseket illette. Ítéletének indokolásában kihangsúlyozta az elsőfokú bíróság: a II. rendű alperes által felajánlott megváltás ár nem lenne elegendő ahhoz, hogy a felperes a jelenlegi lakásával azonos adottságú másik lakást vásároljon, ugyanakkor a felperes vagyoni és jövedelmi viszonyai nem teszik lehetővé, hogy a megváltási ár kiegészítésével szerezzen a jelenlegivel azonos adottságú másik lakást. A közös tulajdon társasház-tulajdonná alakítása mellett szólt továbbá az a körülmény is, hogy a felperes az ítélethozatalkor már
10. éve élt az általa épített lakrészben, ahol jelentős beruházásokat végzett, ezzel szemben a II. rendű alperes csak 2006 óta lakik a szülői házban. Az elsőfokú ítélet ellen az I. és a II. rendű alperesek fellebbeztek; a kereset elutasítását, s a közös tulajdon viszontkeresetnek megfelelő megszüntetését kérték. Az I. rendű alperes azzal érvelt, hogy a közös tulajdon társasház-tulajdonná alakítása esetén a felperes külön tulajdona nagyobb értékű lesz, mint korábban őt a közös tulajdonból megillető hányad, mert a külön tulajdonba kerülő lakások „nem azonos műszaki tartalmú ingatlanrészek, ennek megfelelően nem képviselnek azonos forgalmi értéket”. A II. rendű alperes emellett azt hangsúlyozta, hogy a felperesi tulajdoni hányad értékénél magasabb, 6,5 millió forint megfizetését vállalta, amely elegendő ahhoz, hogy a felperes „a mostanihoz hasonló minőségű és nagyságú lakás tulajdonjogát megszerezhesse.” A másodfokon eljárt ítélőtábla az elsőfokú ítéletet megváltoztatta: a felperes 355/1000 tulajdoni illetőségét 7 millió forint megváltási ár ellenében a II. rendű alperes tulajdonába adta, a II. rendű alperest a megváltási ár 60 nap alatt történő megfizetésére, a felperest pedig arra kötelezte, hogy a megváltási ár kiegyenlítését követően 90 napon belül kiürítve bocsássa a II. rendű alperes birtokába. Döntését azzal indokolta, hogy a tulajdonostárs csak akkor nem szerezhet érvényt a Ptk. 147.§-ában biztosított, a közös tulajdon megszüntetésére irányuló követelésének, ha azt visszaélésszerűen gyakorolja, illetve e jog gyakorlásának akadálya lehet még az is, ha az az egyes tulajdonostársak érdekeit - figyelemmel a helyi viszonyokra és a személyes körülményekre is - súlyosan sérti. A perben nem álltak fenn olyan körülmények, amelyek a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítását eredményezhették volna. Ilyen körülményre a tulajdonostársak egyike sem hivatkozott, éppen ellenkezőleg „a tulajdonostársak mindegyike kérte a közös tulajdon megszüntetését, a felperes és a II. rendű alperes viszonylatában, csupán a közös tulajdon megszüntetésének módja képezte a jogvita tárgyát”. Kihangsúlyozta az ítélőtábla, hogy a közös tulajdon társasház-tulajdonná történő alakítására akkor kerülhet sor, ha a Ptk. 148.§-ában szabályozott közös tulajdon megszüntetési módok nem alkalmazhatók. Az adott esetben az ingatlan nem osztható meg természetben, az árverési értékesítés ellen pedig valamennyi fél tiltakozott, ezért a közös tulajdon megszüntetési módjaként a felperes tulajdoni illetőségének megváltása vagy társasháztulajdonná alakítás kerülhetett szóba. A másodfokú eljárásban beszerzett ingatlanforgalmi szakértői vélemény szerint a felperes által épített lakóház értéke 7.750.000 forint, a régebbi, úgynevezett hagyatéki házé 6.750.000 forint, ugyanakkor a felperes tulajdoni hányada 35,5%, az I. és II. rendű alpereseké 64,5%. Így a közös tulajdon társasház-tulajdonná alakítása esetén a felperes „a tulajdoni hányadát meghaladó értékhez jutna, ezért értékkiegyenlítés fizetésére lenne köteles, aminek a teljesítésére nem képes, így a közös tulajdon társasház-tulajdonná alakítása a felek jogközösségének maradéktalan megszüntetésére nem alkalmas”. Ellene szólt a társasház-tulajdonná alakításának a felek között hosszú ideje fennálló rossz viszony, hiszen a közös kapu és a közös tulajdonban maradó udvar használata újabb vitákra adna okot, hiszen a társasházzá alakítás a jelenlegi használati viszonyokban semmilyen változást nem eredményezne. A felperes által felhozott az a körülmény, hogy 1966 óta lakik az általa és a volt házastársa által épített, jobb műszaki állapotú házban, valóban azt indokolná, hogy az ingatlan egésze a tulajdonába kerüljön, a felperes azonban nem kívánta magához váltani az I. és a II. rendű alperesek illetőségét, és a megváltási ár kiegyenlítésére nem is lenne képes. Ugyanakkor a II. rendű alperes által felajánlott 7 millió forint megváltási ár lényegesen meghaladja a felperes tulajdoni illetőségének az ingatlan 12.500.000 forintos forgalmi értéke alapján számított 4.437.500 forint összegét, és elegendő a felperes által épített lakóházban lévő lakáshoz „hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlanrész vásárlására”. A II. rendű alperes a teljesítőképességét is megfelelően igazolta azzal, hogy a 7.000.000 forint megváltási árból 5.000.000 forintot ügyvédi letétbe helyezett és bemutatta a bank nyilatkozatát, miszerint a megváltási ár további részéhez szükséges kölcsön igénylése iránti kérelmét „befogadta”. A perköltségre vonatkozó indokok körében utalt arra az ítélőtábla, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránt indított perben nem szükséges viszontkereset, ha az alperes a keresettől eltérő módon kéri a közös tulajdon megszüntetését, ezért a viszontkeresetet ellen kérelemnek tekintette és akként bírálta el. A jogerős ítélet ellen - hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása végett - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Azzal érvelt, hogy a II. rendű alperes csupán 2006-ban, családi házának értékesítését követően költözött a szülői házba, amire semmilyen körülmény nem kényszerítette és annak érdekében kezdeményezett vitákat a perbeli ingatlan használatával kapcsolatban, hogy a közös tulajdon megszüntetését a rossz viszonyra hivatkozással elérje. Tévesnek tartotta a jogerős ítéletnek azt a ténymegállapítását, hogy a megváltási árért hasonló „külön bejáratú épületrészben” lévő lakást tudna vásárolni, emellett a II. rendű alperes nem teljesítőképes, a kölcsönigénylési kérelem „befogadása” ugyanis még nem jelenti azt, hogy a bank a II. rendű alperest hitelképesnek minősíti és részére az igényelt kölcsönt folyósítja. Kihangsúlyozta annak jelentőségét, hogy lakrészét a szülők beleegyezésével maga építette, ezt a másodfokú bíróság - mint a javára értékelendő körülményt - tévesen hagyta figyelmen kívül. 67 éves korában kénytelen elhagyni a maga építette házban kialakított otthonát, amennyiben teljesül testvérének visszaélésszerűen előterjesztett kérelme. Sérelmezte, hogy az ítélőtábla mindkét fellebbezési eljárás illetékének megfizetésére őt kötelezte, álláspontja szerint a fellebbezési illetéket és az általa előlegezett 176.113 forint szakértői költséget közte és a II. rendű alperes között egyenlő arányban kellett volna megosztani. Az I. rendű alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult. Előadta, hogy a felperes nem tette lehetővé a bank értékbecslője számára az ingatlan megszemlélését, értékbecslés hiányában pedig a bank megtagadta a kölcsön folyósítását, így a megváltási ár kölcsönből kiegyenlíteni tervezett részének, 2 millió forintnak megfizetésére nem képes. A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos. A Ptk. 147.§-a szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, e jogát azonban a tulajdonostárs nem gyakorolhatja visszaélésszerűen. A Legfelsőbb Bíróság 1/2008.(V.19.) PK véleményének VII. pontjában valamint az ahhoz fűzött indokolásban kifejtettek szerint a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor különösen akkor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerűen gyakorolja, továbbá ha az adott körülmények között a közös tulajdon megszüntetése a másik (többi) tulajdonostárs méltányos érdekét súlyosan sérti. A perben eljárt bíróságok helytállóan mutattak rá arra, hogy a közös tulajdon megszüntetésének a Ptk.148.§