← Magyarország

Gf.40518/2011/7 – Fővárosi Ítélőtábla

Fővárosi Ítélőtábla 14.Gf.40.518/2011/

  1. A Fővárosi Ítélőtábla dr. Derbák Attila ügyvéd által képviselt felperesnek dr. Kulik Hilda ügyvéd által képviselt alperes ellen bérleti díj megfizetése iránt indított perében a Fővárosi Bíróság
  2. április
  3. napján kelt 18.G.40.937/2010/
  4. számú ítélete ellen az alperes részéről benyújtott fellebbezés folytán - tárgyaláson kívül - meghozta az alábbi ítéletet: A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érinti, fellebbezett rendelkezéseit helybenhagyja. Kötelezi az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 1.000.000,(Egymillió) Ft + áfa másodfokú költséget, fizessen meg továbbá az államnak az illetékfeljegyzési jogára tekintettel le nem rótt 900.000,- (Kilencszázezer) Ft fellebbezési eljárási illetéket. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye. Indokolás A fellebbezés elbírálása szempontjából irányadó tényállás szerint a felperes jogelődje mint bérbeadó és a perben nem álló ... Bútor (későbbi nevén: K. Bútor) Kft.
  5. április
  6. napján határozott időre szóló bérleti szerződést kötöttek egymással a B. .... /12 hrsz. alatt nyilvántartott, a B., ...... szám alatti ingatlanban lévő, a bérbeadó által építendő és
  7. október
  8. napján átadandó bútoráruház tekintetében. A bérleti szerződés megkötésével egyidejűleg az alperes készfizető kezességvállaló nyilatkozatot tett a bérleti szerződés 20.
  9. cikkére hivatkozással a bérlő bérleti szerződésben vállalat kötelezettségeinek biztosítékaként, a bérleti szerződésben meghatározott hat havi, bruttó fix összegű bérleti díj és bruttó szolgáltatási díj tekintetében. Vállalta, hogy amennyiben a bérlő a bérleti szerződésben vállalt fizetési kötelezettségét nem teljesíti, a bérbeadó által követelt összeget vagy összegeket első felszólításra, banki átutalással az általa megjelölt bank bankszámlájára átutalja.
  10. évben a bérleti szerződés felei között vitássá vált a bérleti díjra vonatkozó egyes rendelkezések értelmezése. Ezzel összefüggésben a bérlő 38.194.315,-Ft bérleti díjra vonatkozó számla kiegyenlítését megtagadta. A bérleti szerződés választott bírósági kikötése alapján a fenti összeg megfizetése iránt indított perben az MKIK mellett szervezett Választottbíróság a VB/
  11. számú ítéletében kötelezte a bérlőt a fenti összegű bérleti díj és járulékai megfizetésére. A Fővárosi Bíróság a választottbírósági ítélet érvénytelenítése iránti perben a bérlő keresetét a 15.G.41.730/2006/
  12. számú ítéletével elutasította. A felperes a
  13. június 29-én kelt nyilatkozatával
  14. július 31-i hatállyal bérleti díj nem fizetésre hivatkozással felmondta a bérleti szerződést és felszólította a bérlőt a bérlemény
  15. augusztus
  16. napján történő birtokba adására. Figyelemmel arra, hogy a bérlő a felmondás jogszerűségét vitatta, jelen per felperese a bérlővel szemben újabb pert kezdeményezett a választottbíróság előtt. A Választottbíróság a VB/
  17. számú ítéletében kötelezte a bérlőt, hogy 30 napon belül fizessen meg a felperesnek bérleti díj címén 166.801.208,-Ft-ot és az ítéletben meghatározott részösszegek után évi 20 %-os kamatot, kötelezte továbbá a bérlemény kiürítésére és 90 napon belül történő átadására a felperes részére. Határozata indokolásában rögzítette, hogy a bérlő az érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását és a felperes költségekben marasztalását kérte. Egyebek mellett arra is hivatkozott, hogy a felek a bérleti szerződést akkor kötötték meg, amikor az építési munkák még javában folytak, a valós körülményekkel ezért nem lehetett maradéktalanul tisztában, a felperes pedig a tényeket megtévesztő módon ismertette vele. A bérlemény birtokbavételekor hiányosságokat tapasztalt, az ingatlan nem volt első osztályú, jelentősen túlértékelt volt és legnagyobb terjedelmében csupán raktározásra volt alkalmas. Viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy a bérlemény nem első osztályú kereskedelmi üzletközpont, ezért szavatossági igény keretében kérte a bérleti díj 5,-EUR/m2 összegre történő leszállítását. Állításai alátámasztására csatolta a ...... Igazságügyi Mérnökszakértői Iroda szakvéleményét és annak kiegészítését. A Választottbíróság a viszontkeresetet nem találta megalapozottnak. Megállapította, hogy a bérlő a szakvéleménnyel kívánta alátámasztani, hogy a bérlemény nem felel meg a szerződés 12.
  18. pontja szerinti első osztályú kereskedelmi központ követelményeinek, ezért a bérleti díj mértéke aránytalanul magas. A Választottbíróság ezt az érvelést nem tudta elfogadni, tekintettel arra, hogy a szerződésben a felek nem határozták meg, hogy mit értenek az „első osztályú kereskedelmi üzletközpont" meghatározáson és - amint ez a szakértői vélemény alapján megállapítható - ilyen általánosan elfogadott definíció nem is létezik. Egyébként a szerződés vonatkozó pontja a bérlő alperesre rója azt a kötelezettséget, hogy az épületet köteles oly módon működtetni, amely az első osztályú kereskedelmi üzletközpont kategóriájának megfelel. Ha tehát a felek meghatározták volna, hogy milyen kritériumai vannak az első osztályú üzletközpont meghatározásnak, az e szintnek megfelelő működés biztosítása a szerződés értelmében a bérlő, és nem a felperes kötelezettsége. Rögzítette a Választottbíróság azt is, hogy a per adatai alapján megállapítható volt, hogy a bérlő a szerződés megkötésekor tudatában volt annak, hogy hol helyezkedik el az ingatlan és milyen az alaprajza. A Fővárosi Bíróság a
  19. január
  20. napján kelt 15.G.41.076/2008/
  21. számú ítéletével a bérlő által indított, a Választottbíróság VB/
  22. számú ítéletének érvénytelenítése iránt benyújtott kereseti kérelmet elutasította. A Fővárosi Bíróság a 9.Fpk.01-08-
  23. számú,
  24. április
  25. napján közzétett végzésével elrendelte a bérlő felszámolását. A felperes
  26. május
  27. napján az első választottbírósági ítélet alapján 60.000.000,-Ft, a második választottbírósági ítélet alapján 166.801.208,-Ft tőke és járulékai tekintetében jelentett be hitelezői igényt. A felszámoló a határidőben érkezett hitelezői igény alapján tájékoztatta a felperest, hogy azt vitatott hitelezői igényként tartja nyilván, melyet a folyamatban lévő perek kimenetelének függvényében fog visszaigazolni vagy elutasítani. Az alperes a felszámolási eljárásban határidőn túl, de egy éven belül hitelezői igényt jelentett be 41.527.571,Ft tekintetében, amelyet a felszámoló nyilvántartásba vett. A felperes a
  28. június
  29. napján kelt levelében felszólította az alperest készfizető kezessége alapján 89.226.159,-Ft megfizetésére. Az alperes a teljesítést visszautasította. A felperes a Fővárosi Bírósághoz
  30. szeptember
  31. napján benyújtott keresetében kérte, hogy kötelezze a bíróság az alperest az ingatlan használat első hat hónapjára megállapított bérleti díj alapján kiszámlázott 65.262.730,-Ft fix bérleti díj és 4.078.921,-Ft szolgáltatási díj, összesen 69.341.651,-Ft és ennek
  32. szeptember
  33. napjától számított késedelmi kamata, valamint perköltség megfizetésére. Követelése jogalapjaként a Ptk.
  34. §

(1)bekezdését, 273. §
(1)és
(2)bekezdéseit, valamint 274. §
(2)bekezdés a) pontját jelölte meg. Az összegszerűséget a keresetlevél F/
  1. szám alatti mellékletében mutatta ki és előadta, hogy a Választottbíróság előtti második eljárásban a bérlő a
  2. szeptember 4-i tárgyaláson elismerte, hogy egyetlen számlát sem rendezett. Az alperes az ellenkérelmében a kereset elutasítását és a felperes perköltségben marasztalását, illetve a per tárgyalásának felfüggesztését kérte több, általa megjelölt, folyamatban lévő peres eljárás jogerős befejezéséig. Ezek között szerepelt a K..... Bútor Kft. által a jelen per felperese mint I. rendű alperes és a S. Magyarországi Ingatlan Kft. mint II. rendű alperesek ellen a S. R. II. Ingatlan Kft. törzstőkéjének 100 %-át kitevő üzletrész átruházási szerződés semmisségének megállapítása iránt indított per is, arra hivatkozással, hogy amennyiben abban a perben a bérlő keresete eredményre vezet, úgy a semmisség okán jelen per felperese nem léphet tulajdonosi pozícióba, így a bérleti díj sem illeti meg. Ennek folytán a kezes alperessel szemben sem érvényesítheti jelen perben az igényét. Érdemi védekezése szerint a Ptk.
  3. §
(1)bekezdése értelmében a kezes kötelezettsége ahhoz a kötelezettséghez igazodik, amelyért kezességet vállalt, érvényesítheti azokat a kifogásokat, amelyeket a kötelezett érvényesíthet a jogosulttal szemben. Erre alapítva előadta, hogy a felperes a Ptk.
  1. §-a alapján hibásan teljesített, mivel a bérlemény nem felelt meg a bérleti szerződésben megfogalmazott, az első osztályú kereskedelmi üzletközponttal szemben támasztott követelményeknek. Ennek alátámasztásaként a perben csatolta a választottbírósági eljárásban a bérlő által benyújtott, S. T. igazságügyi mérnökszakértő alap- és kiegészítő szakvéleményét. Arra az esetre, ha a bíróság nem utasítaná el a keresetet, másodlagosan kérte, hogy a felperesi hibás teljesítés miatt és a szakvélemény alapján 5.882.250,-Ft/hó + áfa összegű bérleti díjat meghaladó rész tekintetében utasítsa el a bíróság a felperes keresetét. Ellenkérelmének összegszerűségét a
  2. december
  3. napján benyújtott
  4. sorszámú beadványában dolgozta ki, melyben egyebek mellett arra is hivatkozott, hogy a bérlemény teljes területe a bérleti szerződésben szereplő 4311 m2-rel szemben valójában csak 4171,46 m2, melyet a választottbírósági eljárásban csatolt szakvélemény
  5. és
  6. oldala alátámaszt. Ezen túlmenően pedig a bérleti díj csökkentését azért látta indokoltnak, hogy az így számított alapterületnek összesen 24,55 %-a minősül első kategóriás eladótérnek, ezért eltúlzott a bérleti szerződésben kikötött bérleti díj. Hangsúlyozta, hogy a korábbi perekben a bérlő a szakvélemény alapján csak arra hivatkozott, hogy a bérlemény nem felel meg az első osztályú üzletközponttal szemben támasztott követelményeknek, ettől eltérően azonban jelen perben a kezes szavatossági kifogása a területi különbségre és minőségi kifogás alapján előterjesztett díjleszállításra vonatkozik. A Ptk.
  7. §
(2)bekezdése alapján is kérte a kereset elutasítását, mert az alperes számára az adóssal szemben a felperes hibájából behajthatatlanná vált a követelés. E körben szintén a szakvéleményre hivatkozott, amely szerint a bérleti díj a tisztességes gazdálkodás keretein túlnőtt, és emiatt lehetetlenült el gazdaságilag a bérlő, így teljesítése esetére az alperes mint kezes számára is behajthatatlanná vált az átszálló követelés. Hivatkozott továbbá arra is, hogy a felperes saját maga nyilatkozta a perben, hogy a jelen keresettel érvényesíteni kívánt követelést hitelezői igényként nem jelentette be az adóssal szembeni felszámolási eljárásban. Végül összegszerűségében is vitatta a keresetet, kérte annak kimutatását a felperes részéről, hogy az adóssal szembeni végrehajtási eljárásban milyen összeg folyt be, és azt, illetve a bérleti szerződésben rögzítettek szerint nála lévő 44.540.195,-Ft bérlői kauciót a felperes hogyan számolta el. Az elsőfokú bíróság a folyamatban lévő perekre tekintettel az eljárást többször is felfüggesztette, majd beszerezte az időközben jogerősen lezárult perekben született ítéleteket, illetve iratokat, és a lefolytatott bizonyítási eljárást követően a
  1. április
  2. napján kelt ítéletében kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek az ítélet jogerőre emelkedését követő 15 nap alatt 69.341.651,-Ft-ot, valamint ezen összeg után
  3. október 1-től a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamat 7 %-kal növelt mértékű késedelmi kamatot, valamint 3.750.000,-Ft perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A felperes keresetét a kamatfizetés kezdő időpontjától eltekintve megalapozottnak találta. Megállapította, hogy a még folyamatban lévő, a felperes és a S. Magyarország Ingatlan Kft. között a S. R. II. Ingatlan Kft. törzstőkéjének 100 %-át kitevő üzletrész átruházási szerződés semmisségének megállapítása iránt indított per nem előkérdése jelen perben hozott döntésnek, figyelemmel arra, hogy a bérbeadó jogutódja a jelen per felperese, amely a perbeli aktív legitimáció tekintetében elégséges. Rögzítette, hogy a felperes megfelelően előadta és alátámasztotta azt, hogy a befolyt összegeket hogyan számolta el, amelyekkel szemben hivatkozott a VB/
  4. számú jogerős és végrehajtható választottbírósági ítélet rendelkező részében rögzített, bérlőt terhelő fizetési kötelezettség összegére, amelyre teljesítés semmilyen formában nem történt. Rögzítette az elsőfokú bíróság az ítélete indokolásában azt is, hogy a jelen perben érvényesíteni kívánt követelését hitelezői igényként a felperes a felszámolási eljárásban a bérlővel szemben nem jelentette be, arra tekintettel, hogy a végrehajtási eljárás során korábban nyilvánvalóvá vált, hogy a végrehajtott követelésrész az adós legutolsó vagyonelemeire volt sikeres, és az adósnak ezt meghaladó vagyona nincs. Felmutatta a felszámolási eljárásban készített közbenső mérleget a hitelezői igények és az adós vagyonának igazolására. Mindezek alapján megállapította az elsőfokú bíróság, hogy a bérleti szerződés alapján a felperes keresettel érvényesített követelése az alperessel szemben fennáll. Az alperes Ptk.
  5. §
(1)bekezdése alapján előterjesztett kifogásaival kapcsolatosan megállapította, hogy a felperesi hibás teljesítésre alapítottan szavatossági kifogást a kezes már nem érvényesíthet, mivel a bérlő mint kötelezett érvénytelenségi, illetve szavatossági kifogását a választottbírósági szerződés alapján eljáró Választottbíróság az ítéleteiben már elbírálta és az ítélet anyagi jogereje alapján a jogosulttal szemben kifogásokat már sem a kötelezett, sem a kezes nem érvényesíthet. A választottbírósági ítéletek anyagi jogereje kizárja az elbírált viszontkeresetre, érvénytelenségi kifogásra is tekintettel, hogy az alperes a Ptk. 276. §
(2)bekezdése alapján a kikötött bérleti díj összegére figyelemmel szabaduljon fel a kezesség alól. A Ptk. 276. §
(2)bekezdése alapján a behajthatatlanságot eredményező felróható jogosulti magatartás kizárólag az
(1)bekezdés szerint a kezesre átszálló követelés kötelezettel szembeni behajthatatlansága vonatkozásában vizsgálható, így a behajthatatlanságot eredményező felróható jogosulti magatartás vizsgálata nem jelentheti a követelés keletkezéséhez vezető jogosulti magatartás vizsgálatát. A Legfelsőbb Bíróság 1/
  1. (VII.30.) számú Polgári jogegységi határozata rendelkezéseinek alapján rögzítette, hogy kizárólag abból a szempontból lehet jelentősége annak, hogy a jogosult bejelentette-e az igényét a felszámolási eljárásban, hogy ezáltal meghiúsította-e a készfizető kezesnek a főkötelezettel szemben fennálló megtérítési igényét. Ezt követően rögzítette, hogy a felperes
  2. június
  3. napján felszólította az alperest a kezesi kötelezettsége teljesítésére, majd a pert ennek eredménytelenségét követően szeptember
  4. napján megindította, ugyanakkor a kötelezettel szemben a felszámolási kérelmet
  5. szeptember
  6. napján terjesztette elő, amelyből látszik, hogy a jogvesztést az alperes saját szerződésszerű magatartásával, a jogosult követelésének teljesítésével elháríthatta volna. Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperes nyújtott be fellebbezést, amelyben elsődlegesen annak megváltoztatásával a kereset elutasítását, másodlagosan az ítélet Pp.
  7. §
(3)bekezdése alapján történő hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróságnak újabb eljárás lefolytatására és újabb ítélet hozatalára történő utasítását, harmadlagosan a tárgyalás felfüggesztését kérte az üzletrész átruházás semmisségének megállapítása iránti perben hozott felülvizsgálati döntés meghozataláig. E fellebbezési kérelme kapcsán előadta, hogy a Fővárosi Ítélőtábla az ügyben 14.Gf.40.015/2011/
  1. szám alatt jogerős ítéletet hozott, melyben helybenhagyta az elsőfokú bíróság keresetet elutasító döntését, azonban a jogerős ítélettel szemben a K. Bútor Kft.
  2. június
  3. napján felülvizsgálati kérelmet nyújtott be. Felfüggesztés iránti kérelmét azzal indokolta, hogy tévedett az elsőfokú bíróság, amikor azt állapította meg, hogy nem előkérdése a másik perben hozandó döntés jelen perbeli jogvita elbírálásának. Az ítélet megváltoztatására irányuló elsődleges fellebbezési kérelmét azzal indokolta, hogy tévesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy az érvénytelenségi, illetve szavatossági kifogásokat a Választottbíróság a bérbeadó és a bérlő között folyamatban volt perben már elbírálta és ítélete anyagi jogereje alapján azokat a kezes jelen perben már nem érvényesítheti. Ezzel szemben álláspontja szerint a felperes megszegte a bérleti szerződést, mert a Ptk.
  4. §-a alapján hibásan teljesített a bérlemény kivitelezése során. Ezt megfelelően igazolja a mérnök szakértői vélemény, amely a korábbi perek során ebből a szempontból nem került elbírálásra. Tévedett az elsőfokú bíróság a jogszabály értelmezésében akkor, amikor arra a tényre tekintettel, hogy a felperes nem jelentette be a hitelezői igényét a főkötelezett elleni felszámolási eljárásban, nem utasította el a keresetet a Ptk.
  5. §
(2)bekezdése alapján. Ezáltal ugyanis lemondott egy olyan jogról, amely alapján a kezes - teljesítése esetén - a felszámolási eljárás során kielégítést kaphatott volna, melyre viszont így esélye sem maradt. A másodlagos, hatályon kívül helyezésre irányuló fellebbezési kérelme kapcsán bizonyítási indítványt terjesztett elő, igazságügyi szakértő kirendelését kérte annak megállapítása érdekében, hogy ténylegesen mekkora volt a főkötelezett által bérelt terület nagysága és ebből az épület adottságainál fogva mekkora rész tekinthető bútorkereskedelmi szaküzletnek, illetve mekkora raktárnak, és a bérlemény egészére meghatározott fix bérleti díj arányban állt-e más, hasonló kialakítású és adottságú ingatlanra érvényesíthető bérleti díjjal, továbbá a tíz éves határozott idejű szerződésben a bérleményre meghatározott fix bérleti díj hozamelvárása arányban állt-e a bérlemény bekerülési értékével. Hivatkozott a Ptk. 201. §
(1)bekezdésében foglalt feltűnő aránytalanság miatti megtámadhatóságra, illetve a Ptk.
  1. §-ában írt joggal való visszaélés szabályára és előadta, hogy a magánszakvélemény is megerősíti, hogy a jóhiszeműség és tisztesség követelményeibe, valamint a jóerkölcsbe ütköznek azon bérleti szerződéses kikötések, amelyek eredményeként a tisztességes gazdálkodás keretein túlnőve a felperes olyan extraprofitot kívánt a bérbevevőre áthárítani, amelyet a bérlő az üzleti életben alkalmazott tisztességes piaci nyereség elvén bútorforgalmazási tevékenységgel realizálni, illetve áthárítani nem tudott. A szakértői kirendeléssel kapcsolatban vitatta azt a felperesi állítást, hogy az átépítés miatt a terület már nem lenne felmérhető, mivel az épület csak részlegesen került átépítésre, ezért a kirendelt szakértő rekonstruálni tudja a helyzetet. Hivatkozott továbbá a felperes jogelődje és a bérlő közti üzemeltetési és karbantartási megállapodás
  2. pontjára, amely kifejezetten a tulajdonos garanciáját tartalmazza arra nézve, hogy az ingatlan megfelel az első osztályú kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó elvárásoknak. Ez ellentmond a bérleti szerződés 12.
  3. pontjának, amelyre a Választottbíróság azon álláspontját alapította, hogy az első osztályú kereskedelmi üzletközpont kategóriájának való megfeleltetés a bérlő feladata volt. A Ptk.
  4. §-a,
  5. §
(2)bekezdése és
  1. § rendelkezései alapján kérte annak megállapítását, hogy jóerkölcsbe ütközés miatt semmis a bérleti szerződésnek a fix bérleti díj összegére vonatkozó kikötése, ezért kérte annak leszállítását a szakértő által megállapított reális bérleti díjra és erre tekintettel az elsőfokú ítélet megváltoztatását. A felperes a fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte azzal, hogy az indokolás tévesen tartalmazza, hogy a felperes nem jelentette be a felszámolási eljárásban a jelen per tárgyát képező bérleti díj követelését hitelezői igényként, ami egy téves jegyzőkönyvezés eredménye. Ellenezte a szakértői bizonyítás elrendelését. A területi eltérés vonatkozásában előadta, hogy az alperes által csatolt magánszakvéleményből megállapítható, hogy a területszámítás a tervdokumentáció adatai alapján történt, ugyanakkor a bérleti szerződés megkötésekor a bérlemény még nem állt készen. A bérleti szerződés I. részének
  2. cikke a meghatározások körében az épület bruttó alapterületét úgy definiálja, hogy az épület elkészülte után annak a 8.
  3. pont szerint meghatározott tényleges bruttó alapterületét jelenti. A 8.
  4. pont szerint „…a felek az átadás jegyzőkönyvében rögzítik az épület bruttó alapterületét". A 13.
  5. pont szerint a fix bérleti díjat az épület bruttó alapterületének alapulvételével kell meghatározni. A másodfokú eljárásban 5/F/
  6. szám alatt csatolta a
  7. október 2-i birtokba adási jegyzőkönyvet, amely rögzíti, hogy az épület bruttó alapterülete 4310,36 m
  8. 5/F/
  9. szám alatt csatolta az épület végleges használatbavételi engedélyét, amely megállapította, hogy a szakáruház beépített alapterülete 4363 m2 bruttó szintterület, tehát több, mint a bérleti szerződésben rögzített, azonban a felek a bérleti szerződésüket ennek megfelelően nem módosították, azaz a felperes ezen jogaival nem élt. Hivatkozott továbbá arra, hogy egy párhuzamosan folyamatban volt perben becsatolt igazságügyi szakértői vélemény is 4311 m2-ben határozta meg a bérlemény alapterületét. A fellebbezés nem alapos. Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg és helytálló jogi következtetéssel marasztalta az alperest a kereset szerint. Az eljárás felfüggesztésére irányuló fellebbezési kérelem kapcsán rögzíti a Fővárosi Ítélőtábla, hogy az okafogyottá vált, mivel az üzletrész átruházási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt folyamatban volt perben időközben a felülvizsgálati eljárás is lezárult. A Kúria mint felülvizsgálati bíróság a
  10. június
  11. napján kelt ítéletével a Fővárosi Ítélőtábla 14.Gf.40.015/2011/
  12. számú ítéletét hatályában fenntartotta. Az alperes az elsőfokú ítélet megváltoztatására irányuló elsődleges fellebbezési kérelmében arra hivatkozott, hogy tévedett az elsőfokú bíróság, amikor úgy ítélte meg, hogy a választottbírósági ítéletek anyagi jogereje kizárja a kezes jogérvényesítését jelen perben. Hangsúlyozta, hogy míg a Választottbíróság a főkötelezett viszontkeresete alapján szavatossági, illetve érvénytelenségi kifogást bírált el, jelen perben a kezes hibás teljesítésre és területi eltérésre hivatkozik. A másodfokú eljárásban előterjesztett
  13. sorszámú beadványában - új elemként hivatkozott továbbá a bérleti szerződés fix bérleti díjat megállapító rendelkezése jóerkölcsbe ütköző semmisségére is. E körben elsődlegesen rögzíti a Fővárosi Ítélőtábla, hogy a főkötelezett által a Választottbíróság előtt folyó perben érvényesített szavatossági kifogás érdemben azonos volt az alperes által jelen perben hivatkozott hibás teljesítéssel. A főkötelezett arra alapította a Választottbíróság előtt a szavatossági igényét és kért bérleszállítást, hogy a bérlemény nem felelt meg az első osztályú kereskedelmi központ követelményeinek, azonban ennek ténybeli alapját abban jelölte meg, hogy legnagyobb terjedelmében csupán raktározásra alkalmas az ingatlan. A Választottbíróság a VB/
  14. számú ítélete indokolásában ezzel összefüggésben rögzítette, hogy a bérlő a bérleti szerződés megkötésekor tudatában volt annak, hogy hol helyezkedik el az ingatlan és milyen az alaprajza. Jelen perben az alperes a
  15. október 7-én benyújtott 18.G.41.413/2008/
  16. számú és a 18.G.40.937/2010/
  17. számú beadványában is fenntartott ellenkérelmében a választottbírósági eljárásban a bérlő által csatolt S. féle alap és kiegészítő szakvéleményre hivatkozással szintén azt állította, hogy a bérlemény nem felelt meg az első osztályú kereskedelmi üzletközponttal támasztott követelményeknek, erre tekintettel a magánszakvéleményben kidolgozottak szerint kérte a bérleti díj leszállításával a kereset részbeni elutasítását. Egyéb hibás teljesítésre, így pl. a rendeltetésszerű használatot akadályozó kivitelezési hibára nem hivatkozott. Helytállóan állapította meg ezért az elsőfokú bíróság, hogy a bérlő mint főkötelezett viszontkeresete folytán a választottbírósági kikötés alapján eljárt Választottbíróság ítéletében ezt az igényt már elbírálta. A Pp.
  18. §
(1)bekezdése szerint a keresettel érvényesített jog tárgyában hozott ítélet jogereje kizárja, hogy ugyanabból a tényalapból származó, ugyanazon jog iránt, ugyanazok a felek - ideértve azok jogutódait is - egymás ellen új keresetet indíthassanak, hogy az ítéletben már elbírált jogot egymással szemben egyébként vitássá tehessék (anyagi jogerő). A fenti törvényi feltételek hiányában is a Ptk. 273. §
(1)bekezdésének azon rendelkezéséből azonban, hogy a kezes érvényesítheti azokat a kifogásokat, amelyeket a kötelezett érvényesíthet a jogosulttal szemben, a másodfokú bíróság álláspontja szerint is az következik, hogy amennyiben a jogosult által érvényesített kifogást az arra hatáskörrel rendelkező bíróság már jogerősen elbírálta és azt megalapozatlannak találta, ugyanazon ténybeli alapon, ugyanezen jog iránt a járulékos kötelezett ezt ismét más bíróság előtt ne tehesse vitássá. A területi különbség kérdésével - figyelemmel arra, hogy az alperes e körben bizonyítási indítványt terjesztett elő, illetve az ítélet hatályon kívül helyezésére irányuló fellebbezési kérelmét a bizonyítás szükségességével indokolta - a másodfokú bíróság később a másodlagos fellebbezési kérelem tárgyalásakor foglalkozik. Nem találta megalapozottnak a Fővárosi Ítélőtábla a fellebbezés Ptk. 276. §
(2)bekezdésére vonatkozó hivatkozását sem. E körben az elsőfokú bíróság az 1/
  1. (VII.30.) PJE határozat alapján, annak megfelelő értelmezésével jutott arra a következtetésre, hogy a felperes nem mondott le olyan jogról, ami alapján az alperes a reá átszálló követelésre kielégítést kaphatott volna. A másodfokú bíróság pontosítja az elsőfokú ítélet
  2. oldal utolsó bekezdését akként, hogy az ott rögzített 226.801.208,- Ft tőke és járulékai a bérlővel szemben folyamatban lévő felszámolási eljárásban a felperes által bejelentett és vitatott hitelezői igényként nyilvántartott követelés a jelen per alapját képező, a bérlőt terhelő bérleti díj a választottbírósági ítéletek alapján (G.40.937/2010/14/F/2-F/3.). Helytállóan hivatkozott ezért arra a felperes, hogy az ítélet e körben tévesen tartalmazza, hogy a jelen perben érvényesített követelés nem került bejelentésre. Iratellenes ezért az alperes hivatkozása, hogy a felperes hitelezői igénye bejelentésének elmulasztásával megvalósította a Ptk.
  3. §
(2)bekezdésében írt tényállást, azaz ezáltal a követelés a jogosult hibájából behajthatatlanná vált. Az alperes először a másodfokú eljárásban hivatkozott a bérleti szerződés fix bérleti díj összegére vonatkozó kikötésének semmisségére a Ptk. 200. §
(2)bekezdése, a Ptk.
  1. §-a és
  2. §
(1)és
(2)bekezdései alapján jóerkölcsbe ütközés jogcímén. Figyelemmel arra, hogy a Ptk. 234. §
(1)bekezdése szerint a semmis szerződés érvénytelenségére - ha a törvény kivételt nem tesz - bárki határidő nélkül hivatkozhat, illetve, hogy az egységes bírói gyakorlat értelmében a bíróságnak a szerződés nyilvánvaló semmisségét hivatalból - a másodfokú eljárásban is ─ észlelnie kell, a bíróság érdemben vizsgálta az alperes új hivatkozását. Előrebocsátja azonban e körben, hogy a semmisség megállapítása érdekében a bíróság hivatalból bizonyítást nem folytathat le, és saját észlelése alapján a feleket sem hívhatja fel bizonyítási indítvány előterjesztésére, továbbá, mivel az alperes csak a másodfokú eljárásban terjesztette elő a semmisségi kifogását, a Pp. 235. §
(1)bekezdése alapján e körben új bizonyítékra már nem hivatkozhat. Megállapította a Fővárosi Ítélőtábla, hogy a rendelkezésre álló bizonyítékok nem támasztják alá azt az alperesi hivatkozást, hogy a bérleti szerződés hivatkozott kikötése a jóerkölcsbe ütközik, nyilvánvalóan sérti a társadalom értékítéletét, illetve vált ki erkölcsi rosszallást. E körben hangsúlyozza a másodfokú bíróság, hogy egy visszterhes szerződés szükségszerű eleme az ellenszolgáltatás kikötése. Amennyiben a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnő értékaránytalanság áll fenn, az a Ptk. 201. §
(2)bekezdése értelmében nem semmisségi, hanem a szerződés megtámadására alapot adó ok. Az alperes maga is hivatkozott - a semmisség alátámasztásaként - a Ptk. 201. §
(2)bekezdésére. A szerződés megtámadására azonban kifogásként a másodfokú eljárásban már nincs eljárásjogi lehetőség. Önmagában, többlettényállási elem hiányában az, hogy a szerződés az egyik félre nézve hátrányos vagy a szolgáltatások nem állnak értékegyensúlyban, nem eredményezi egy szerződéses kikötés semmisségét. E körben utal arra is a Fővárosi Ítélőtábla, hogy lényegében azonos indokolással azzal, hogy az éles piaci helyzet kihasználásával jutott a felperes a magas bérleti díj kikötése révén aránytalan előnyhöz - állította a főkötelezett a választottbírósági eljárásban előterjesztett viszontkeresetében a szerződés uzsorás jellegét, aminek a Választottbíróság szintén nem adott helyt. Az alperes jelen eljárásban maga sem állít többet a semmiség alátámasztásaként, csak azt, hogy a bérleti díj aránytalanul magas volt, ami a főkötelezett felszámolásához vezetett. Ugyanakkor a második választottbírósági eljárásban hozott VB/
  1. számú ítélet indokolása rögzíti az eljárásban tanúként meghallgatott P. M. tanúvallomását, aki előadta, hogy a szerződés megkötését megelőzően több bérleményt is megnéztek és a legkedvezőbb ajánlatot a felperesi jogelőd adta és a bérleti díj megállapodást alku előzte meg. Hangsúlyozta azt is, hogy annak idején fontos volt a bérlő számára az elővásárlási jog kikötése. A kínálati piac ismeretében, áralku eredményeként megkötött bérleti szerződésben megállapított bérleti díj mértéke nem sérti, sértheti a társadalmi közfelfogást abban az esetben sem, ha utóbb kiderül, hogy a bérlő rosszul mérte fel az üzleti kockázatokat, ami végső soron a felszámolásához vezetett. A fent kifejtettekre tekintettel a másodfokú bíróság az alperes semmisségi kifogását sem találta megalapozottnak. Végül nem látott alapot a Fővárosi Ítélőtábla a területi eltérés alapján további szakértői bizonyítás elrendelésére, sem a másodfokú eljárásban, sem az ítélet hatályon kívül helyezésével megismételt elsőfokú eljárásban. Rögzíti, hogy a főkötelezett területi eltérésre a korábbi eljárások során nem hivatkozott, így ezzel a kérdéssel a Választottbíróság sem foglalkozott. Az alperes a bérleti díj számításakor alapul vett 4311 m2-rel szemben a bérlemény valós alapterületének 4171,46 m2 területét szintén a Választottbírósághoz beterjesztett S. féle szakvéleményre alapította. A jelen eljárásban is becsatolt szakvélemény szerint a szakértő az épület földszintjének nettó alapterületét 3949,76 m2-ben, az emeleti helyiségek nettó alapterületét 221,7 m2-ben, a két szint nettó alapterületét összesen 4171,46 m2-ben, míg a földszinti csarnok bruttó beépített területét 4248,25 m2-ben határozta meg azzal, hogy a bemért épület paraméterek egyike sem egyezik a bérleti szerződésben szereplő 4311 m2-rel (18.G.40.937/2010/10/A/I. szám alatt csatolt alapszakvélemény
  2. és
  3. oldalai, valamint
  4. számú melléklete). Megállapította a Fővárosi Ítélőtábla, hogy a szakvélemény nem tartalmazza a két szint együttes bruttó alapterületét, ami - a felperes által a másodfokú eljárásban
  5. sorszámú előkészítő iratban helyesen hivatkozottak szerint - a bérleti szerződés I. részének
  6. cikkében írt meghatározások, a 8.
  7. és 13.
  8. pontok szerint a bérleti díj alapját képezi. Arra is megalapozottan utalt a felperes, hogy a magánszakvéleményből nem állapítható meg egyértelműen, hogy a szakértő a területre vonatkozó megállapítását helyszíni felmérésre vagy a tervdokumentáció adataira alapította. Ezzel szemben a bérlő és a bérbeadó az 5/F/
  9. alatti jegyzőkönyvben a mellékelt bemérési vázlatra hivatkozással kölcsönösen az épület bruttó alapterületeként 4310,36 m2-t határoztak meg és az 5/F/
  10. alatti használatbavételi engedély a megvalósulási terv alapján 4363 m2 bruttó alapterületre szólt, tehát a felek által meghatározott mértéket meghaladó területet jelölt meg. Mindezen okirati bizonyítékokkal szemben az alperes által a bérlő megrendelése alapján elkészített - egyébként kismértékű eltérést állító - magánszakvélemény, amely nem is ad számszaki adatot a bérleti szerződésben meghatározott, mindkét szintet magában foglaló bruttó alapterületre, nem alkalmas annak valószínűsítésére sem, hogy a felperes a bérleti díjat hibás terület figyelembevételével határozta meg. Ezért a másodfokú bíróság az alperes bizonyítási indítványának teljesítését mellőzte. Mindezekre tekintettel a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp.
  11. §
(2)bekezdése alapján helybenhagyta. A fellebbezés nem vezetett eredményre, ezért a Pp. 239. §-a szerint alkalmazandó Pp. 78. §
(1)bekezdése alapján kötelezte a másodfokú bíróság az alperest a felperes ügyvédi munkadíjból álló másodfokú költségének megfizetésére; annak mértékét a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §
(2),
(5)és
(6)bekezdései alapján mérlegeléssel határozta meg figyelemmel a pertárgy értékére és a kifejtett ügyvédi munkára. Az alperes köteles továbbá az államnak megfizetni az illetékfeljegyzési jogára tekintettel feljegyzett 900.000,- Ft fellebbezési eljárási illetéket a 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 16/A. §
(1)bekezdése és 13. §
(2)bekezdése alapján. Budapest,
  1. év szeptember hó
  2. napján . Mika Ágnes sk. a tanács elnöke . Tibold Ágnes sk. előadó bíró A kiadmány hiteléül: bírósági tisztviselő Dr. Kurucz Zsuzsánna sk. bíró

🔗 Hivatalos forráshoz

MI-magyarázat a hivatalos jogszabályszöveg alapján. Tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.