Győri Ítélőtábla Pf.III.20.146/2012/3.szám Az ítélőtábla dr. Marton Emőke ügyvéd által képviselt felperesnek a Szilvágyi Ügyvédi Iroda (ügyintéző dr. Szilvágyi Attila) által képviselt I.r., II.r, III.r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében, a Győri Törvényszék
- február
- napján kelt P.21.000/2011/
- számú ítéletével szemben, a felperes által
- sorszám alatt benyújtott fellebbezése folytán - tárgyaláson - meghozta a következő ítéletet: Az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja. A feljegyzett fellebbezési illetéket az állam viseli. Kötelezi a felperest arra, hogy 15 napon belül fizessen meg az I., II. r. alpereseknek, mint egyetemlegesen jogosultaknak 60.000.-(Hatvanezer) forint, a III. r. alperesnek pedig 20.000.-(Húszezer) forint fellebbezési eljárási költséget. Az ítélet ellen fellebbezésnek nincsen helye. Indokolás: A Győri Törvényszék a fellebbezéssel támadott ítéletében a felperes kereseti kérelmét elutasította. Kimondta, hogy a feljegyzett 781.200.-Ft illeték az állam terhén marad. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I-II-III. r. alpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 165.100.-Ft perköltséget. Az indokolásban tényként rögzítette, hogy "A" község jegyzője
- június
- napján kelt 362-5/
- számú határozatában megállapította, hogy a felperes "A"i x hrsz.-ú ("A", ...szám alatti) lakóépülete ózdi martinsalak felhasználásával készült, ezért az életveszélyes állapotú, azonnali bontást igényel. Az ózdi martinsalak felhasználásával készült lakóépületek tulajdonosainak kárenyhítéséről szóló Kormányrendeletben foglaltak alapján megállapította, hogy a felperes - a lakás célú támogatásokról szóló 12/2001.(I.31.) Korm. rendeletben írtak figyelembevételével - 13.020.000.-Ft támogatásra jogosult. A támogatás folyósításának feltétele az életveszélyes állapotú ingatlan tulajdonjogáról a települési önkormányzat javára történő lemondás. A fenti határozatban foglaltak alapján a peres felek
- január
- napján megállapodást kötöttek, amelynek értelmében a felperes megvásárolta az I., II. r. alperesektől az "B"i y. hrsz.-ú, "B", .... szám alatt található ingatlant 13.020.000.-Ft vételárért. A felperes a III. r. alperes javára lemondott a "A"i x. hrsz.-ú "A", .... szám alatti ingatlan tulajdonjogáról, és hozzájárult ahhoz, hogy a szerződés
- pontjában rögzített 13.020.000.-Ft kárenyhítés fejében a tulajdonjog a III. r. alperes javára az ingatlan-nyilvántartásban átvezetésre kerüljön. Az "B"i ingatlan vételárának egy részét a III.r. alperes az I. és II.r. alperesek részére átutalta. A III. r. alperes által benyújtott tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet azonban a BorsodAbaúj-Zemplén Megyei Földhivatal a
- szeptember
- napján kelt határozatával az ingatlan-nyilvántartásról szóló
- évi CXLI. tv. (Inytv.)
- §
(3)bekezdés a.) és c.) pontjai alapján elutasította a "A"i ingatlan helyrajzi számának helytelen feltüntetése miatt. Mivel
- február
- napján a "A"i z. és x. helyrajzi számú ingatlanok telekegyesítés folytán x. hrsz. alatt összevonásra kerültek, így a "A", ...szám alatti ingatlan helyrajzi száma a szerződéskötéskor helyesen - z. szám helyett - x. szám volt A felperes kereseti kérelmében a
- január
- napján kelt adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte. Az eredeti állapot helyreállítása körében az I. és II. r. alpereseket a részükre már teljesített vételárrész - III. r. alperes javára történő visszafizetésére, III. r. alperest az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítása tűrésére kérte kötelezni. Az Inytv.
- §
(1)bekezdés b.), c.), e.) pontjai, az Inytv. 39. §
(3)bekezdés a.) és c.) pontjai, valamint az Inytv.
- §-a alapján arra hivatkozott, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául csatolt okirat a jogváltozás jogcímét nem, a helyrajzi számot pedig helytelenül tartalmazza. Ebből következően az okirat ingatlan-nyilvántartási átvezetésre nem alkalmas, ezért magából a szerződésből is megállapíthatóan - nyilvánvalóan érvénytelen. Hivatkozott a felperes arra is, hogy a
- január 24-én kelt okirat III. r. alperes általi aláírására nem a szerződést ellenjegyző ügyvéd jelenlétében került sor. Az I-II-III. r. alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Hangsúlyozták, hogy a szerződés ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmatlansága nem ad alapot annak érvénytelensége megállapítására. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a
- január 24-én megkötött megállapodás két, egymástól elhatárolható, ezért külön-külön vizsgálandó adásvételi szerződést tartalmaz: a megállapodással a felperes az "B"i y. hrsz.-ú ingatlant vásárolta meg I-II. r. alperesektől, a tulajdonában álló "A"i x. hrsz-ú - a szerződésben z. hrsz.-ként feltüntetett - ingatlant pedig a III. r. alperesre ruházta át. Az elsőfokú bíróság az egy okiratba foglalt, de - a fentiek szerint - két különálló adásvételi szerződést vizsgálva azt állapította meg, hogy azok mindegyike megfelel a Ptk.
- §
(1),
(3)bekezdéseiben és az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről szóló XXV. számú polgári elvi döntés
- pontjában foglaltaknak. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló
- évi CILI. törvény (Inytv.)
- §-a az ingatlannyilvántartási bejegyzés, nem pedig az érvényesség feltételéül szabja a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalást. Ezért a jogszabályoknak nem megfelelő ügyvédi ellenjegyzés az adásvételi szerződés érvénytelensége megállapítására nem ad alapot. Az ellenjegyző ügyvéd jelenléte a dokumentum felek általi aláírásakor - az érvénytelenség szempontjából - irreleváns, ezért az elsőfokú bíróság a felperesnek a szerződéskötés körülményeire és az ellenjegyző ügyvéd meghallgatására vonatkozó bizonyítási indítványait mellőzte. Az elsőfokú bíróság a Pp.
- §
(2)bekezdése alapján a felperes kereseti kérelmét - nem alakszerű megjelölése, hanem annak tartalma szerint - akként értelmezte, hogy a felperes a 2005. január 24-én kelt megállapodást a Ptk.210. §
(3)bekezdésére hivatkozással is támadja, mivel a felperes és III. r. alperes abban a téves feltevésben voltak, hogy a "A", ...szám alatti ingatlan helyrajzi száma z. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a szerződés érvénytelenségének megállapítására a fenti okból azért nem kerülhet sor, mivel a felperes maga is úgy nyilatkozott, hogy 2005 októberében vált nyilvánvalóvá számára a helyrajzi szám elírása. Ezért a felperes
- november
- napján előterjesztett kereseti kérelme elkésett. Az ítélettel szemben a felperes élt fellebbezéssel. Kérte, hogy az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet megváltoztatva a kereseti kérelemnek adjon helyt. Másodlagosan az ítélet hatályon kívül helyezése mellett az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására, új határozat hozatalára utasítását kérte. Kiemelte, hogy az "B"i ingatlan vételáraként fizetendő 13.020.000.-Ft-ot - mint kárenyhítési támogatást - a III. r. alperesnek csak abban az esetben kell a felperes rendelkezésére bocsátania, amennyiben a felperestől a "A"i ingatlan tulajdonjogát megszerezte. A fentiekből az a következtetés vonható le, hogy az "B"i y. hrsz.-ú ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés létrejöttének és teljesülésének a feltétele a "A"i x. hrsz.-ú ingatlanra vonatkozó megállapodás érvényessége. Ezért a két megállapodás érvénytelensége egymástól függetlenül nem vizsgálható. A "A"i ingatlanra vonatkozó megállapodás érvénytelenségét eredményezi az ingatlan helyrajzi számának nem megfelelő feltüntetése, valamint a szerződés jogszabályoknak nem megfelelő ellenjegyzése is. A felperesi álláspont szerint a XXV.számú PED
- pontja értelmében az írásba foglalt adásvételi szerződés érvényességének akkor feltétele a közokiratba, vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalás, amennyiben ezt külön jogszabály írja elő. A felperes álláspontja szerint ez esetben éppen az ingatlan-nyilvántartási törvény az a külön jogszabály, ami a bejegyzés feltételeként a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalást írja elő, tehát a szigorúbb alakiság az adásvételi szerződés érvényességi feltételévé válik az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény alapján. Alperesek fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult. A fellebbezés nem megalapozott. Az ítélőtábla megállapította, hogy az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárást a szükséges körben lefolytatta, a bizonyítékokat okszerűen, a Pp.
- §-ban foglaltaknak megfelelően értékelve helyes tényállást állapított meg, amelyből levont jogi következtetéseivel az ítélőtábla - az indokolás alábbi módosításával és kiegészítésével - egyetért. Helytállóan állapította meg az elsőfokú bíróság azt a - peres felek egyike által sem vitatott tényt, hogy a
- január 24-én kelt megállapodás két adásvételi szerződést tartalmaz. A szerződések összefüggése abból ered, hogy a felperes az "B"i ingatlanra vonatkozó vételárfizetési kötelezettségét a "A"i ingatlan átruházása esetén járó támogatás összegéből kívánta fedezni. A fellebbezésben kifejtettek indokolják részletesen azon elsőfokú eljárásban előadott nehezen értelmezhető - felperesi érvelést, miszerint a "A"i ingatlan helyrajzi számának elírása és a szerződésnek a III. r. alperes általi - az ellenjegyző ügyvéd távollétében történő aláírása miért és mennyiben eredményezi a felperes és I-II. r. alperesek között az "B"i ingatlanra kötött adásvételi szerződés érvénytelenségét, és ebből eredően I-II. r. alperesek vételár visszafizetési kötelezettségét. A fellebbezésből tűnik ki, hogy a helyrajzi szám elírása és a jogszabályoknak nem megfelelő ügyvédi ellenjegyzés következtében érvénytelen - "A"i ingatlanra vonatkozó - adásvételi szerződés miatt a felperes a támogatás összegére nem jogosult, ezért az "B"i ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződésből eredő vételárfizetési kötelezettségének nem tud eleget tenni. A felperes érvelésével szemben az ítélőtábla rámutat arra, hogy a
- január 24-én kelt megállapodás egyetlen pontja sem értelmezhető akként, hogy az "B"i ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességének a "A"i ingatlanra kötött adásvételi szerződés érvényessége vagy annak teljesedésbe menetele volna a feltétele. Az a körülmény, hogy a felperes az "B"i ingatlan vételárát mikor és milyen anyagi forrásból kívánja fedezni, erre irányuló egyértelmű szerződéses kikötés hiányában - a Ptk.
- § értelmében vett - feltételként nem értelmezhető. A fentiekből következően a két különálló ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvénytelensége egymásnak nem függvénye. Helytállóan hivatkozik az elsőfokú bíróság a Ptk.
- §
(1),
(3)bekezdése és a XXV. számú PED.
- pontja alapján arra, hogy a
- január 24-én kelt megállapodás mindkét ingatlan tekintetében az adásvételi szerződés létrejöttének alapvető, minimálisan szükséges tartalmi kellékeit tartalmazza. Mind a felek személye, mind a felek tulajdonjog átruházására irányuló akaratnyilvánítása, mind az adásvétel tárgyát képező ingatlan, mind az ellenszolgáltatás megjelölését tartalmazza. A "A"i ingatlan esetében még az ingatlan pontos helyrajzi számának (x helyett z.) elírása mellett is az ingatlan kétséget kizáró módon beazonosítható. Helyes az elsőfokú bíróság azon álláspontja, hogy az Inytv.
- §-a az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés és nem a szerződés érvényessége feltételéül szabja a teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalást. Az okirat ingatlan-nyilvántartási átvezetésre alkalmatlansága a szerződést nem teszi érvénytelenné. Az Inytv.
- §-ának a fellebbezésben kifejtettek szerinti értelmezése a Ptk.
- §
(3)bekezdésébe ütközik. A Ptk.365. §
(3)bekezdése ugyanis egyértelműen az ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalását - és nem teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalását - tekinti szükségesnek és egyben elégségesnek. A
- január 24-én kelt megállapodás - az ellenjegyző ügyvéd távollétében történő aláírása a szerződés érvénytelenségét egyik ingatlan tekintetében sem eredményezheti. Utal az ítélőtábla arra, hogy a Pp.
- §
(2)bekezdése sem ad lehetőséget a bíróságnak a kereseti kérelem olyan kiterjesztő értelmezésére, amelynek eredményeként a bíróság a szerződés érvénytelenségét olyan megtámadási jogcímen vizsgálja, amelyre a jogi képviselővel eljáró felperes sem jogszabályi megjelöléssel, sem annak tartalmára való utalással nem hivatkozott. A felperes sem a Ptk.210. §
(3)bekezdésére, sem a peres felek bármely közös téves feltevésére utalásszerűen sem hivatkozott. Ezért az ítélőtábla mellőzi az elsőfokú ítéletnek a közös téves feltevés körében tett indokolását. Az adásvételi szerződés érvénytelensége a felperes által megjelölt okokból nem állapítható meg, ezért az ítélőtábla az elsőfokú bíróság érdemben helyes ítéletét a Pp.253. §
(2)bekezdése alapján helybenhagyta. Az ítélőtábla az eredménytelenül fellebbező felperest a Pp.78. §
(1)bekezdése alapján kötelezte a 32/2003.(VIII.22.) IM. rendelet szerint megállapított mértékű ügyvédi munkadíjból álló perköltség alperesek részére történő megfizetésére. A feljegyzett fellebbezési eljárási illeték a 6/1986.(VI.26.) IM. rendelet 13.,
- §. értelmében az állam terhén marad. Győr,
- november
- napján Dr. Havasiné dr. Orbán Mária sk. a tanács elnöke A kiadmány hiteléül: Kiadó: Dr. Sarmon Hedvig sk. előadó bíró Dr. Világi Erzsébet sk. bíró